En matière de dettes personnelles, la constitution d’une SCI (société civile immobilière) est souvent vue comme une solution de protection efficace. Au sein de cette association sont mis en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Pour la mise en place d’une SCI, il faut nécessairement la présence de deux associés au moins. Pour son bon fonctionnement, la loi prévoit une indépendance totale entre les biens personnels de ses membres et les biens de la SCI.
La protection qu’elle offre à ses associés ne doit pas être vue comme un moyen d’échapper à ses dettes. Certains principes doivent être respectés et plusieurs conditions doivent être remplies.
Dettes personnelles et SCI : comment se protéger ?
La société civile immobilière permet à ses associés de dissocier leurs biens personnels de ceux de la société. Il s’agit d’une forme de protection bien encadrée par la loi. Ainsi, la création d’une telle société peut permettre de protéger les biens privés de ses membres vis-à-vis des créanciers.
La séparation du patrimoine immobilier contre les créances
La constitution d’une SCI permet la création d’une personne morale à laquelle le patrimoine immobilier de la société appartient. Même si chacun des associés dispose d’une part sociale, les dettes personnelles n’affectent pas le patrimoine social de la société. Les créanciers peuvent uniquement saisir les biens personnels de leur débiteur pour se rembourser. Voici comment se présente la séparation du patrimoine immobilier.
Chacun des associés reçoit une part sociale en contrepartie des biens apportés à la société lors de sa constitution et qui deviennent la propriété de la SCI. Dans les cas d’un apport en nature, la part de l’associé est déterminée suivant la valeur du bien apporté à la société. Les parts sociales des membres ne sont pas connues de façon exhaustive et les opérations effectuées ne figurent pas sur la fiche propriétaire. Les créanciers ne peuvent alors pas saisir le bien immobilier, aujourd’hui propriété de la personne morale, mais seulement les parts sociales de l’associé débiteur, ce qui garantit la protection du patrimoine immobilier personnel de ce dernier. Cependant, lorsque certaines conditions ne sont pas remplies, la création de la SCI peut faire l’objet d’une annulation. De même, les créanciers peuvent également apporter des preuves auprès du tribunal pour obtenir réparation.
Créer une SCI pour protéger son patrimoine
Séparer activité professionnelle et biens patrimoniaux en créant une SCI est un moyen efficace de se protéger des créanciers. Pour autant, cette solution présente tout de même des limites.
Les avantages de cette protection
Le premier avantage de la constitution d’une SCI, c’est qu’elle permet de créer une personne morale dotée d’une personnalité juridique propre. Une fois créée, la personne morale se différencie des membres. Le patrimoine de la société (l’actif et le passif) ne se confond plus avec celui des associés. Ainsi, les créanciers ne peuvent pas saisir les immeubles enregistrés au nom de la SCI, car ces derniers sont la propriété de la personne morale, pas des associés.
De même, étant donné que les parts sociales d’une SCI ne sont pas liquides, il est difficile à l’associé débiteur de céder sa part de l’entreprise. Pour ce faire, il est impératif que les autres associés donnent leur accord pour toute nouvelle acquisition de parts. Il serait donc très compliqué pour un créancier d’obtenir des parts au sein de cette SCI.
Par ailleurs, il n’est pas facile d’en évaluer avec précision les parts d’un associé. Sur demande des créanciers, le bureau des hypothèques peut présenter une fiche propriétaire sur laquelle sont recensées toutes les opérations immobilières effectuées au nom du débiteur. Cependant, les transactions réalisées au nom de la société n’y figurent pas.
Les inconvénients et les limites
Même si la création d’une SCI permet à ses membres d’être protégés contre les créanciers auprès desquels ils ont contracté des dettes personnelles, cette technique présente cependant des failles.
Ainsi, si la société a été constituée après qu’un associé a contracté des dettes, ses créanciers peuvent faire valoir leurs droits. Ils doivent alors démontrer auprès d’un tribunal que la SCI a été mise en place pour aider cet associé à échapper à ses obligations, conformément à l’article 1341-2 du Code civil qui régit l’action paulienne.
De même, lorsque le tribunal estime qu’il existe une certaine confusion entre les biens patrimoniaux de l’associé débiteur et ceux de la société, la SCI est annulée. C’est également le cas si le créancier réussit à prouver que sa création a eu lieu dans une période de cessation de remboursement. Le créancier peut prendre appui sur l’article 1341-1 du Code civil pour établir un lien entre le patrimoine privé de l’associé débiteur et le patrimoine de la SCI grâce à l’action oblique.
De plus, il ne faut pas perdre de vue que la création d’une SCI requiert des démarches importantes. Il faudra procéder à la rédaction des statuts, enregistrer la société auprès du greffe, déclarer les bénéficiaires légaux et faire publier l’annonce légale. De nombreuses personnes renoncent également en raison de l’important capital à investir pour la création de la société (environ 1 500 €). Les associés devront aussi se réunir en assemblée générale au moins une fois chaque année et en garder une trace écrite.
Enfin, chaque membre doit participer au paiement de la dette de la SCI avec ses propres biens. La répartition de l’apport de chaque associé se fait en fonction de la part sociale dont chacun dispose et de ses devoirs au sein de la société. Concernant les bénéfices, lorsque la SCI perçoit des loyers, ces derniers sont soumis à l’imposition sur le revenu de chaque membre. Dans les cas d’emprunts, les intérêts sont remboursés à partir des loyers perçus.
Les éléments à prendre en compte avant et après la création de la SCI
Sa création et sa gestion demandent la prise en compte de différents éléments importants pour se conformer aux diverses dispositions de la loi. Au nombre de ces éléments, il y a :
- Le choix de la raison sociale et du siège de la SCI ;
- La nomination d’un gérant ;
- La rédaction des statuts ;
- L’enregistrement des statuts ;
- La publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
- L’enregistrement des statuts auprès du greffe compétent ;
- La déclaration d’existence fiscale.
La responsabilité des associés
Pour son bon fonctionnement, la responsabilité légale, statutaire et fiscale des associés est engagée dans diverses démarches et actions de la SCI. Elles définissent les risques encourus ou le rôle qui revient à l’associé en cas de difficultés.
Dans ce type de société, plusieurs degrés de responsabilité s’appliquent :
- Une responsabilité légale indéfinie ;
- Une responsabilité légale subsidiaire ;
- Une responsabilité légale non solidaire ;
- Une responsabilité vis-vis des emprunts ;
- Une responsabilité après cession des parts ;
- Une responsabilité face aux besoins de la trésorerie.
Voir les commentaires (14)
Bonjour. Je viens de lire l'article sur la saisabilité de la SCI et je voudrais avoir une réponse à une question si possible.
J'ai crée en 2006 à 50/50 une SCI à l'IS dont la gérante est ma conjointe( pacses).en 2016 j'ai du mettre en liquidation judiciaire une de mes affaires en SARL dont j'étais caution. (montant 350.000€)
Mes revenus actuels et futurs (62 ans) ne me permettront pas de rembourser même une partie de la caution.
Si je fais une procédure de rétablissement personnel, qu'advient il de la SCI, personne morale? Celle ci devait servir pour me constituer un supplément de retraite.
Merci d'avance
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
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Bonjour, je souhaite faire l'acquisition d'un bien dont le compromis est actuellement signé. Durant cette période de compromis une SCI sera crée et la vente du bien entrera dans le patrimoine de la SCI. La banque nous demande une caution personnelle en plus du nantissement du bien. Cela veut-il dire que nos biens personnels ne pourront plus être vendus le temps de l'emprunt ?
Bonjour,
La caution personnelle est une garantie de paiements que le créancier prend sur le chef d’entreprise. En cas de défaut de paiement de l’entreprise, le créancier se retournera vers la caution pour exiger le paiement.
Vos biens restent votre propriété et vous êtes libres d'en disposer, toutefois, en cas de problème de paiement des dettes par la société, la banque pourra se retourner directement contre vous pour en obtenir le paiement.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une agréable journée.
L'équipe LegalPlace.
Bonjour,
J'étais caution solidaire avec mon ex époux d'un crédit voiture effectué au nom de sa société, il y a plus de 10 ans.
3 mois plus tard nous nous séparons, je n'ai pas pensé à me désolidariser de cette caution. J'apprends 2 ans après qu'il n'a jamais remboursé ce crédit, malgré le paiement de l'assurance suite à un accident avec ce véhicule, mis en épave.
Sa société a fait faillite et lui c'est mis en faillite civile pour effacer toutes ces dettes.
La banque est elle en droit de me réclamer le remboursement de ce crédit 9 ans après?
Pour raison médicale, j'ai été dans l'obligation de créer une SCI pour pouvoir acquérir une petite maison. Je suis gérante majoritaire habitante de cette maison. La banque du crédit voiture pour lequel j'étais caution peut-elle saisir la maison ou tout au moins mes parts sociales?
Soucieuse, j'attends votre réponse avec impatience.
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
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Bonjour, je viens de lire votre article qui m'interpelle, j'ai une SCI Familiale avec ma mère est actuellement nous somme victimes d'une vente forcée imposée par le Tribunal... et dans votre article c'est bien noté que les Sci sont insaisissables. Que dois-je faire pour me défendre face à cette vente et éviter de me retrouver sans toit au mois de Juin ?. Merci d'avance pour votre réponse.
Bonjour,
La SCI est en effet insaisissable, c'est-à-dire que les créanciers ne peuvent pas saisir les biens de la société pour se rembourser. Toutefois, les biens de la SCI peuvent faire l'objet d'une vente dans le cadre d'une procédure de vente forcée ordonnée par un tribunal. Par ailleurs, si vous estimez que la vente forcée ordonnée par le tribunal est abusive ou injustifiée, vous pouvez contester cette décision auprès de la cour d'appel compétente ou demander la suspension de la vente forcée. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat qui saura vous renseigner sur la démarche à suivre.
En espérant que cette réponse vous a été utile,
L'équipe LegalPlace
Bonjour
peux ton voir ses parts sociales saisies lorsqu.on a des dettes à titre personnel ! Jugement exécutoire ? Merci
Bonjour,
Si besoin et notamment si le créancier dispose d'un titre exécutoire et en échec dans le cadre de son recouvrement, alors il peut saisir le parts sociales.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour, par rapport à votre réponse, je ne saisis pas bien la position de l'auteur et je pense qu'il y a peut-être en partie risque de confusion: en cas de liquidation de dettes personnelles, la saisie des parts d'un associé est possible, comme vous dites, particulièrement en l'absence de rachat en interne et elle permettra leur revente meme sans agrément des autres associés, en fin de compte. Cependant l'article mentionne que : "...
Par ailleurs, il n’est pas facile d’en évaluer avec précision les parts d’un associé. Sur demande des créanciers, le bureau des hypothèques peut présenter une fiche propriétaire sur laquelle sont recensées toutes les opérations immobilières effectuées au nom du débiteur. Cependant, les transactions réalisées au nom de la société n’y figurent pas."
Avez vous des éléments qui permettent de dire que l'évaluation des parts par le liquidateur de l'associé, puisse se faire sans le concours de l'associé et sans son droit à consulter la comptabilité? Dans ce cas le liquidateur pourrait faire une mise À prix valable à hauteur des sommes à recouvrir... Evidemment, pas facile de trouver ensuite l'acheteur pour qui la montée au capital serait intéressante. Ceci n'est surement pas le cas dans certaines configurations familiales...
Bonjour,
Nous voudrions ouvrir une SCI afin d'investir dans un patrimoine pour effectué un gîte.
Cependant, mon époux a quelques dettes avec sa société personnelle. Cela peuvent-il poser un problème pour la stabilité de notre SCI ? Ou doit-je l'ouvrir avec notre enfant âgée de 3 ans ?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Qu'en est-il avec une SAS ?
Les créanciers d'un associé majoritaire (99%) peuvent-ils obtenir la saisie des biens, des liquidités ou du capital social de la SAS du débiteur pour recouvrer des dettes personnelles (contractées par l'associé majoritaire avant la création de ladite SAS) ?
Merci de votre réponse !