Statuts de SCI

Modèle de statuts de société civile immobilière (SCI)

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Statuts de SASU
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A propos des statuts SCI

Définition de la SCI et importance des statuts de SCI

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile qui s’adresse en priorité aux personnes souhaitant gérer un patrimoine immobilier. Si vous désirez également gérer d’autres types de biens, alors une SCP (société civile patrimoniale) pourrait être plus adaptée. Le fonctionnement de la SCI est régi par les dispositions des articles 1845 et suivants du code civil.

La SCI est un outil de stratégie patrimoniale et fiscale qui va trouver tout son sens lors de l’organisation de la succession d’un patrimoine immobilier. En effet, la SCI possède de nombreux avantages par rapport à la simple indivision par exemple tant sur le plan fiscal que sur son mode de fonctionnement.

La SCI est donc destinée aux personnes souhaitant acquérir ou gérer un ou plusieurs biens immobilier en commun, en famille ou non, dans une optique de transmission de patrimoine ou de partage des bénéfices (notamment de location du bien via un bail de location, un bail commercial, un bail professionnel) et des charges et dépenses de gestion du bien.

Notez qu’il existe différents types de SCI : SCI de location (SCI classique), SCI d’attribution, SCI de construction-vente, SCI de jouissance… Chaque type de SCI va répondre à différents besoins, permettre d’effectuer différentes opérations et donc différents types d’optimisation.

Cependant, afin que la SCI remplisse son rôle et soit tout à fait efficace, il convient de bien rédiger ses statuts de SCI. En effet, la rédaction des statuts de SCI va être primordiale dans une stratégie d’optimisation du patrimoine.

De plus, il va falloir s’assurer que les statuts de SCI sont valides et comportent bien les différentes mentions obligatoires pour procéder à la bonne création de la SCI et pour ne pas ensuite risquer de lourdes sanctions.

La rédaction des statuts de SCI et les mentions obligatoires

La rédaction des statuts est une étape cruciale dans la création de votre SCI car ceux-ci vont régir son fonctionnement.

Avant toute chose, il s’agit de bien vérifier que les statuts de SCI contiennent les mentions obligatoires pour pouvoir sereinement créer sa SCI.

Les statuts de SCI doivent obligatoirement préciser les informations suivantes :

  • La forme de la société (SCI en l’occurrence)
  • Le nom de la société
  • L’identité des associés
  • L’adresse du siège social de la société
  • La durée de vie qui est limitée à 99 ans
  • L’objet de la société
  • Le capital de départ de la société ainsi que la répartition de celui-ci entre les associés
  • Les modalités de fonctionnement de la société

Concernant la rédaction de l’objet de la SCI, nous vous conseillons de rester le plus large et général possible dans les statuts afin d’avoir le plus de souplesse par la suite dans la gestion de votre SCI.

 

Concernant les modalités de fonctionnement de la SCI, notez qu’il appartient aux statuts de définir l’organisation et le fonctionnement d’une SCI au sens large. Ainsi, les statuts de SCI devront définir les modalités de cession des parts, le fonctionnement et les modalités de convocation des assemblées générales, la façon dont les gérants peuvent être nommées, etc.

Ensuite, il va également falloir s’assurer de la validité des statuts et des différentes clauses qui peuvent être insérées dans les statuts de SCI afin que ces statuts et clauses ne soient pas considérés comme caduques et abusifs.

Enfin, pensez bien que rédiger des statuts de SCI solides dans lesquels vous aurez anticipé les différentes situations qui peuvent survenir (modalités de sortie d’un associé de la SCI par exemple ou encore transfert du siège social de la SCI) vont finalement vous faire gagner du temps et de l’argent puisque vous aurez moins de chance de devoir par la suite procéder à une modification des statuts de votre SCI qui peut s’avérer coûteuse.

Afin de rédiger des statuts de SCI tout à fait conforme et de ne rien oublier, et si vous souhaitez être guidés dans la rédaction de ces statuts de SCI, nous vous conseillons évidemment d’utiliser nos services.

En effet, notre questionnaire dynamique vous aide à créer vos statuts de SCI personnalisés et conforme tout en vous guidant. Le questionnaire s’adapte en fonction de votre situation et de vos réponses pour vous fournir les statuts de SCI les plus précis et robustes possibles.

L’identité des associés d’une SCI doit être précisée dans les statuts

Toute personne peut être associée d’une SCI. Il peut ainsi s’agir de particuliers (personnes physiques), d’une même famille ou non, mais aussi de personnes morales (sociétés, associations, etc.).

Les mineurs peuvent également être associés d’une SCI ainsi que les étrangers.

Pour créer une SCI, il convient d’être au moins deux associés (une SCI ne peut pas être créée avec un seul associé).

Il arrive toutefois qu’en cours de vie, la SCI se retrouve avec un seul associé, notamment en cas de décès ou de retrait d’un associé qui décide de se faire racheter ses parts sociales par la SCI ou l’autre associé. La SCI doit régulariser sa situation si elle se retrouve en cours de vie dans cette situation). Il n’existe pas de limite applicable au nombre maximum d’associés.

Les associés peuvent être des particuliers, personnes physiques, sociétés ou autres personnes morales.

La responsabilité des associés de la SCI doit être précisée dans les statuts

Les associés de la SCI sont indéfiniment responsables de son passif social et donc des dettes qu’elle contracte. Ainsi, lorsque la SCI s’endette pour acquérir un immeuble, les associés seront responsables de l’endettement.

A noter toutefois que les associés ne sont pas solidairement responsables entre eux : ils répondent des dettes de la société uniquement à proportion de leur quote-part dans le capital de cette dernière. Un créancier ne pourrait donc pas se retourner contre un associé pour la totalité de l’endettement de la SCI.

Les statuts de SCI peuvent aménager la répartition des bénéfices et la participation aux charges dans la SCI

La SCI est une forme populaire car il est souvent plus intéressant d’investir en SCI qu’en nom propre lors de l’achat d’un bien immobilier et commun de préférer la SCI à l’indivision.

En principe, les bénéfices et les charges sont répartis entre les associés en proportion de leur participation dans le capital de la SCI.

Ainsi, par exemple, si un associé a 40% du capital de la SCI, il aura droit à 40% des distributions de dividende, mais sera par ailleurs tenu de payer les dettes de la SCI (si elle n’en a pas les moyens) à hauteur de 40% desdites dettes.

Toutefois, les statuts peuvent prévoir des aménagements à cette règle, sans pouvoir priver cependant dénaturer la qualité d’associé de SCI.

Le capital social et les modalités de cession des parts sociales doivent être précisés dans les statuts de SCI

Il n’existe pas de capital social minimum requis dans la SCI. Le capital peut être en numéraire (somme d’argent) ou en nature (le plus souvent, un immeuble apporté par les associés à la SCI).

Le capital social donne droit à des parts sociales, qui en principe ne peuvent pas être cédées sans agrément de la collectivité des associés.

La cession de parts sociales en SCI est en principe soumise à une fiscalité sur la plus-value de cession ainsi qu'au droit d'enregistrement.

Notez qu’au moment de la création de la SCI, les associés peuvent choisir entre une SCI à capital fixe et une SCI à capital variable. Ce choix devra être fait lors de la rédaction des statuts.

La gestion de la SCI : les statuts déterminent l’étendue des pouvoirs des associés

La SCI est gérée et représentée par un ou plusieurs gérants désigné(s) directement par les statuts ou selon les conditions déterminées dans les statuts.

Le rôle du gérant est d’administrer la SCI (fonction de direction interne dans les relations entre associés) et de représenter la société vis-à-vis des tiers. La signature du gérant engage ainsi la SCI.

S’il y a plusieurs gérants, alors, en principe, chacun dispose des mêmes pouvoirs de représentation et engage la société seul, sans avoir besoin de l’accord de l’autre.

Les statuts déterminent librement l’étendue de leurs pouvoir ainsi que les modalités de changement de gérant de la SCI, sans toutefois que d’éventuelles limitations ne puissent être opposables aux tiers.

Le gérant engage sa responsabilité vis-à-vis des associés dans la gestion de la SCI s’il commet des fautes de gestion.

Les statuts organisent et définissent le fonctionnement des assemblées générales de la SCI

Les décisions collectives (assemblées générales) des associés sont librement organisée par les statuts, étant précisé que ces derniers ne peuvent toutefois pas priver un associé de son droit de vote.

En général, les statuts de SCI prévoient que les décisions sont prises en assemblées générales ordinaires ou extraordinaire, avec une majorité simple requise pour adopter des décisions ordinaires (exemple : approbation des comptes, nomination du gérant) et une majorité plus renforcée pour les décisions extraordinaires (exemple : modification des statuts de la SCI).

En l’absence de précisions, les décisions sont prises à l’unanimité des associés.

La fiscalité et le régime d’imposition de la SCI

Les cessions de parts de SCI sont soumises au même régime, pour leur propriétaire, que les cessions d’un immeuble. Le calcul et l’imposition de la plus-value va dépendre du régime d’imposition choisi pour la SCI (IR ou IS) ainsi que de la méthode d’imposition (micro-foncier ou réel).

La SCI elle-même est en principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR) (on parle de SCI transparente) : ses résultats (par exemple, provenant de la location des immeubles qu’elle détient) sont imposables à l'impôt sur le revenu à proportion des parts que chaque associé détient dans la société, dans la catégorie des revenus foncier.

La SCI peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) (on parle de SCI opaque) : ses bénéfices seront alors imposés à 15% jusqu'à 38 120 € et à 33,33% au-delà, et elle pourra amortir les constructions et déduire ses frais. Le régime de l’IS présente toutefois des inconvénients lors de la cession par la SCI de ses immeubles (plus-value soumise au taux de l’IS) ou de l’apport d’un bien à la SCI soumis au droit d’enregistrement.

Ce choix et ces décisions devront être formulés par les associés et donnent lieu à des obligations comptables pour la SCI différentes. Il convient donc encore une fois de bien définir leurs rôles et pouvoir dans les statuts de SCI.

Notez également que les SCI peuvent bénéficier, sous certaines conditions, des réductions d’impôts prévues par la loi Pinel de 2014.

Formalité de création de la SCI

La création d’une SCI requiert l’accomplissement d’un certain nombre de formalités qui sont pour la plupart payantes : rédaction des statuts, immatriculation de la SCI, etc.. Ainsi, créer une SCI a un coût que l’on peut calculer.

Un certain nombre d’éléments doivent tout d’abords être préparés et des choix faits avant de se lancer dans la création de la SCI. Il faut ainsi trouver un siège social, une raison sociale, rédiger les statuts de SCI, choisir qui sera gérant, etc.

Une fois ces éléments effectués, la création de la SCI est soumise aux formalités d’immatriculation, à savoir :

  • Publication d’une annonce légale ;
  • Enregistrement des statuts s’ils ont été rédigés par un notaire ou s’il a été fait un apport en nature à la création de la SCI ;
  • Dépôt du dossier d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce du ressort du siège social de la SCI.

Les causes de dissolution de la SCI peuvent être anticipées dans les statuts

Il y a différentes causes qui peuvent mener à la dissolution de la SCI : expiration de la durée de vie de la SCI, réalisation de l’objet social de la SCI, etc.

La plupart de ces causes vont pouvoir être anticipées et définies ou tout au moins cadrées par les statuts de SCI.

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile qui s’adresse en priorité aux personnes souhaitant gérer un patrimoine immobilier. Si vous désirez également gérer d’autres types de biens, alors une SCP (société civile patrimoniale) pourrait être plus adaptée. Le fonctionnement de la SCI est régi par les dispositions des articles 1845 et suivants du code civil.

La SCI est un outil de stratégie patrimoniale et fiscale qui va trouver tout son sens lors de l’organisation de la succession d’un patrimoine immobilier. En effet, la SCI possède de nombreux avantages par rapport à la simple indivision par exemple tant sur le plan fiscal que sur son mode de fonctionnement.

La SCI est donc destinée aux personnes souhaitant acquérir ou gérer un ou plusieurs biens immobilier en commun, en famille ou non, dans une optique de transmission de patrimoine ou de partage des bénéfices (notamment de location du bien via un bail de location, un bail commercial, un bail professionnel) et des charges et dépenses de gestion du bien.

Notez qu’il existe différents types de SCI : SCI de location (SCI classique), SCI d’attribution, SCI de construction-vente, SCI de jouissance… Chaque type de SCI va répondre à différents besoins, permettre d’effectuer différentes opérations et donc différents types d’optimisation.

Cependant, afin que la SCI remplisse son rôle et soit tout à fait efficace, il convient de bien rédiger ses statuts de SCI. En effet, la rédaction des statuts de SCI va être primordiale dans une stratégie d’optimisation du patrimoine.

De plus, il va falloir s’assurer que les statuts de SCI sont valides et comportent bien les différentes mentions obligatoires pour procéder à la bonne création de la SCI et pour ne pas ensuite risquer de lourdes sanctions.

La rédaction des statuts est une étape cruciale dans la création de votre SCI car ceux-ci vont régir son fonctionnement.

Avant toute chose, il s’agit de bien vérifier que les statuts de SCI contiennent les mentions obligatoires pour pouvoir sereinement créer sa SCI.

Les statuts de SCI doivent obligatoirement préciser les informations suivantes :

  • La forme de la société (SCI en l’occurrence)
  • Le nom de la société
  • L’identité des associés
  • L’adresse du siège social de la société
  • La durée de vie qui est limitée à 99 ans
  • L’objet de la société
  • Le capital de départ de la société ainsi que la répartition de celui-ci entre les associés
  • Les modalités de fonctionnement de la société

Concernant la rédaction de l’objet de la SCI, nous vous conseillons de rester le plus large et général possible dans les statuts afin d’avoir le plus de souplesse par la suite dans la gestion de votre SCI.

 

Concernant les modalités de fonctionnement de la SCI, notez qu’il appartient aux statuts de définir l’organisation et le fonctionnement d’une SCI au sens large. Ainsi, les statuts de SCI devront définir les modalités de cession des parts, le fonctionnement et les modalités de convocation des assemblées générales, la façon dont les gérants peuvent être nommées, etc.

Ensuite, il va également falloir s’assurer de la validité des statuts et des différentes clauses qui peuvent être insérées dans les statuts de SCI afin que ces statuts et clauses ne soient pas considérés comme caduques et abusifs.

Enfin, pensez bien que rédiger des statuts de SCI solides dans lesquels vous aurez anticipé les différentes situations qui peuvent survenir (modalités de sortie d’un associé de la SCI par exemple ou encore transfert du siège social de la SCI) vont finalement vous faire gagner du temps et de l’argent puisque vous aurez moins de chance de devoir par la suite procéder à une modification des statuts de votre SCI qui peut s’avérer coûteuse.

Afin de rédiger des statuts de SCI tout à fait conforme et de ne rien oublier, et si vous souhaitez être guidés dans la rédaction de ces statuts de SCI, nous vous conseillons évidemment d’utiliser nos services.

En effet, notre questionnaire dynamique vous aide à créer vos statuts de SCI personnalisés et conforme tout en vous guidant. Le questionnaire s’adapte en fonction de votre situation et de vos réponses pour vous fournir les statuts de SCI les plus précis et robustes possibles.

Toute personne peut être associée d’une SCI. Il peut ainsi s’agir de particuliers (personnes physiques), d’une même famille ou non, mais aussi de personnes morales (sociétés, associations, etc.).

Les mineurs peuvent également être associés d’une SCI ainsi que les étrangers.

Pour créer une SCI, il convient d’être au moins deux associés (une SCI ne peut pas être créée avec un seul associé).

Il arrive toutefois qu’en cours de vie, la SCI se retrouve avec un seul associé, notamment en cas de décès ou de retrait d’un associé qui décide de se faire racheter ses parts sociales par la SCI ou l’autre associé. La SCI doit régulariser sa situation si elle se retrouve en cours de vie dans cette situation). Il n’existe pas de limite applicable au nombre maximum d’associés.

Les associés peuvent être des particuliers, personnes physiques, sociétés ou autres personnes morales.

Les associés de la SCI sont indéfiniment responsables de son passif social et donc des dettes qu’elle contracte. Ainsi, lorsque la SCI s’endette pour acquérir un immeuble, les associés seront responsables de l’endettement.

A noter toutefois que les associés ne sont pas solidairement responsables entre eux : ils répondent des dettes de la société uniquement à proportion de leur quote-part dans le capital de cette dernière. Un créancier ne pourrait donc pas se retourner contre un associé pour la totalité de l’endettement de la SCI.

La SCI est une forme populaire car il est souvent plus intéressant d’investir en SCI qu’en nom propre lors de l’achat d’un bien immobilier et commun de préférer la SCI à l’indivision.

En principe, les bénéfices et les charges sont répartis entre les associés en proportion de leur participation dans le capital de la SCI.

Ainsi, par exemple, si un associé a 40% du capital de la SCI, il aura droit à 40% des distributions de dividende, mais sera par ailleurs tenu de payer les dettes de la SCI (si elle n’en a pas les moyens) à hauteur de 40% desdites dettes.

Toutefois, les statuts peuvent prévoir des aménagements à cette règle, sans pouvoir priver cependant dénaturer la qualité d’associé de SCI.

Il n’existe pas de capital social minimum requis dans la SCI. Le capital peut être en numéraire (somme d’argent) ou en nature (le plus souvent, un immeuble apporté par les associés à la SCI).

Le capital social donne droit à des parts sociales, qui en principe ne peuvent pas être cédées sans agrément de la collectivité des associés.

La cession de parts sociales en SCI est en principe soumise à une fiscalité sur la plus-value de cession ainsi qu'au droit d'enregistrement.

Notez qu’au moment de la création de la SCI, les associés peuvent choisir entre une SCI à capital fixe et une SCI à capital variable. Ce choix devra être fait lors de la rédaction des statuts.

La SCI est gérée et représentée par un ou plusieurs gérants désigné(s) directement par les statuts ou selon les conditions déterminées dans les statuts.

Le rôle du gérant est d’administrer la SCI (fonction de direction interne dans les relations entre associés) et de représenter la société vis-à-vis des tiers. La signature du gérant engage ainsi la SCI.

S’il y a plusieurs gérants, alors, en principe, chacun dispose des mêmes pouvoirs de représentation et engage la société seul, sans avoir besoin de l’accord de l’autre.

Les statuts déterminent librement l’étendue de leurs pouvoir ainsi que les modalités de changement de gérant de la SCI, sans toutefois que d’éventuelles limitations ne puissent être opposables aux tiers.

Le gérant engage sa responsabilité vis-à-vis des associés dans la gestion de la SCI s’il commet des fautes de gestion.

Les décisions collectives (assemblées générales) des associés sont librement organisée par les statuts, étant précisé que ces derniers ne peuvent toutefois pas priver un associé de son droit de vote.

En général, les statuts de SCI prévoient que les décisions sont prises en assemblées générales ordinaires ou extraordinaire, avec une majorité simple requise pour adopter des décisions ordinaires (exemple : approbation des comptes, nomination du gérant) et une majorité plus renforcée pour les décisions extraordinaires (exemple : modification des statuts de la SCI).

En l’absence de précisions, les décisions sont prises à l’unanimité des associés.

Les cessions de parts de SCI sont soumises au même régime, pour leur propriétaire, que les cessions d’un immeuble. Le calcul et l’imposition de la plus-value va dépendre du régime d’imposition choisi pour la SCI (IR ou IS) ainsi que de la méthode d’imposition (micro-foncier ou réel).

La SCI elle-même est en principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR) (on parle de SCI transparente) : ses résultats (par exemple, provenant de la location des immeubles qu’elle détient) sont imposables à l'impôt sur le revenu à proportion des parts que chaque associé détient dans la société, dans la catégorie des revenus foncier.

La SCI peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) (on parle de SCI opaque) : ses bénéfices seront alors imposés à 15% jusqu'à 38 120 € et à 33,33% au-delà, et elle pourra amortir les constructions et déduire ses frais. Le régime de l’IS présente toutefois des inconvénients lors de la cession par la SCI de ses immeubles (plus-value soumise au taux de l’IS) ou de l’apport d’un bien à la SCI soumis au droit d’enregistrement.

Ce choix et ces décisions devront être formulés par les associés et donnent lieu à des obligations comptables pour la SCI différentes. Il convient donc encore une fois de bien définir leurs rôles et pouvoir dans les statuts de SCI.

Notez également que les SCI peuvent bénéficier, sous certaines conditions, des réductions d’impôts prévues par la loi Pinel de 2014.

La création d’une SCI requiert l’accomplissement d’un certain nombre de formalités qui sont pour la plupart payantes : rédaction des statuts, immatriculation de la SCI, etc.. Ainsi, créer une SCI a un coût que l’on peut calculer.

Un certain nombre d’éléments doivent tout d’abords être préparés et des choix faits avant de se lancer dans la création de la SCI. Il faut ainsi trouver un siège social, une raison sociale, rédiger les statuts de SCI, choisir qui sera gérant, etc.

Une fois ces éléments effectués, la création de la SCI est soumise aux formalités d’immatriculation, à savoir :

  • Publication d’une annonce légale ;
  • Enregistrement des statuts s’ils ont été rédigés par un notaire ou s’il a été fait un apport en nature à la création de la SCI ;
  • Dépôt du dossier d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce du ressort du siège social de la SCI.

Il y a différentes causes qui peuvent mener à la dissolution de la SCI : expiration de la durée de vie de la SCI, réalisation de l’objet social de la SCI, etc.

La plupart de ces causes vont pouvoir être anticipées et définies ou tout au moins cadrées par les statuts de SCI.

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