A propos des statuts SCI
Modèle de statuts de SCI gratuits
LegalPlace met à votre disposition un modèle de statuts de SCI, téléchargeable gratuitement et à jour des législations en vigueur. Rédigés par des avocats, ce modèle contient toutes les mentions obligatoires, et s’adapte ainsi parfaitement à vos besoins.
Notre questionnaire dynamique permet aux associés fondateurs d’une SCI d’établir des statuts sur mesure conformes à leurs attentes et adaptables aux différentes situations susceptibles de survenir en cours de vie sociale. Il vous suffit simplement de répondre à notre questionnaire, puis de télécharger les statuts générés au format Word ou PDF.
Pourquoi bien les rédiger ?
La rédaction des statuts d’une société civile immobilière (SCI) est une étape primordiale. Ce document constitutif constitue une sorte de “mode d’emploi” comportant les règles de fonctionnement et d’organisation de l’entreprise, mais également toutes les informations la concernant : identité des associés, montant du capital social, adresse de domiciliation de l’entreprise, etc. Cet acte doit par ailleurs impérativement être rédigé par écrit, soit par acte authentique (devant notaire) soit par acte sous seing privé.
Ainsi, lors de la création de la SCI, il est important que ses associés se concertent pour établir le contenu des statuts, puisque la législation leur laisse une grande liberté statutaire. Toutefois, pour ceux qui n’auraient pas d’exigences spécifiques, sachez que le Code civil prévoit des dispositions supplétives, qui s’appliquent en l’absence de proposition des associés concernant le fonctionnement de l’entreprise. Rédiger les statuts d’une SCI s’avère en effet être une tâche complexe, qu’il est parfois nécessaire de déléguer.
Comment rédiger les statuts d’une SCI ?
Les statuts d’une SCI font l’objet d’une grande liberté de la part de la législation. S’il existe des dispositions supplétives régissant le fonctionnement d’une SCI dans le Code civil, certaines mentions doivent impérativement figurer dans les statuts.
Quelles sont les mentions obligatoires à insérer dans les statuts ?
L’article 1835 du Code Civil dispose que les statuts d’une SCI doivent renseigner diverses informations, parmi lesquelles :
- Montant des apports effectué par chaque associé au capital social ;
- Appellation (ou dénomination sociale) suivie de la forme juridique choisie (SCI) ;
- Objet social de l’entreprise (veillez à ce qu’il ne soit pas trop restreint) ;
- Adresse du siège social ;
- Durée de la SCI ;
- Modalités de fonctionnement : quorum requis pour les votes en assemblée générale ordinaire (AGO) ou extraordinaire (AGE), modalités de cession des parts sociales, conditions de nomination et de révocation du gérant ou des cogérants, etc.
Quelles en sont les clauses principales ?
Les statuts d’une SCI doivent appréhender toutes les situations susceptibles d’intervenir en cours de vie sociale, notamment concernant les associés, les gérants et l’organisation des assemblées générales.
L’organisation des assemblées générales
Les assemblées générales sont réunies lorsque de grandes décisions doivent être prises par les associés de la SCI. Il est ainsi primordial d’instaurer des règles de fonctionnement dans les statuts.
Ainsi, pour chaque type d’assemblée (AGE ou AGO), les statuts de la SCI devront préciser :
- Les modalités de convocation des associés ;
- Le quorum applicable ;
- Les conditions de vote ;
- Les règles de présence des associés (à savoir, quel est le nombre minimum d’associés requis pour soumettre une décision au vote).
Gérance de la SCI
Lors de la constitution d’une SCI, ses associés sont chargés de nommer un ou plusieurs gérants, chargés de représenter la société à l’égard des tiers.
Outre les prérogatives standard telles que la signature des actes pour le compte de l’entreprise, les associés peuvent choisir de confier d’autres tâches au(x) gérant(s). C’est dans les statuts que l’étendue et la répartition des pouvoirs entre les gérants sera actée.
Il est notamment possible de limiter ses pouvoirs, et de lui imposer par exemple de solliciter l’approbation de l’assemblée générale des associés pour les décisions importantes telles que :
- Le transfert du siège social de la société;
- La modification de son objet social ;
- La prise de certains actes de disposition des biens immobiliers détenus par la société : mise en location, modifications ou améliorations apportées aux biens, vente etc.).
Les rapports entre les associés
Outre l’identité complète des associés, qui doit être mentionnée expressément dans les statuts, il est également nécessaire de préciser les modalités de répartition des parts sociales entre eux, ainsi que les modalités de cession de ces parts.
Il est ainsi possible que les parts sociales soient réparties entre les associés :
- En fonction de leur participation au capital social de la SCI ;
- Au moyen du démembrement de ces parts.
Dans cette dernière hypothèse, certains associés disposent de parts en nue-propriété, ainsi que de parts en usufruit.
Concernant la cession de ces parts sociales, il convient de noter que la SCI est une forme juridique qui dispose d’un fort intuitu personae. Concrètement, cela signifie que la personne des associés revêt une importance particulière dans les SCI, contrairement à la Société anonyme (SA) pour laquelle la personne de l’associé n’importe que peu.
Ainsi, il est fréquent que les associés disposent d’un droit de regard lors d’une procédure de cession de parts sociales d’une SCI.
A ce titre, les statuts doivent comporter une clause d’agrément stipulant qu’aucune vente de parts sociales au profit d’une tierce personne ne sera conclue sans l’accord préalable des associés. L’associé qui souhaite sortir de la SCI devra ainsi soumettre l’opération à l’approbation de ses pairs.
Si ces derniers refusent la cession, la société devra choisir entre opérer une réduction de capital social ou racheter les parts concernées.
Quelle SCI choisir ?
Il existe différents types de SCI, chacune adaptée aux aspirations des associés lors de la préparation du projet.
Outre les SCI familiales, et les SCI professionnelles, qui sont les plus communes, d’autres formes de SCI existent, et son répertoriées dans le tableau suivant :
| Type de SCI | Objectifs des associés |
| SCI familiale | Gestion du patrimoine immobilier des membres d’une même famille afin de léguer un bien aux héritiers |
| SCI professionnelle | Gestion de l’occupation, de la location et de l’entretien de locaux dans un but purement professionnel |
| SCI de location | Gestion et/ou location de biens immobiliers via la société.
Les revenus locatifs sont partagés entre les associés à proportion du nombre de part qu’ils détiennent |
| SCI d’attribution | Construction ou acquisition des biens immobiliers en vue de les diviser par fraction attribuées à chacun en peine propriété, en jouissance ou en nue-propriété |
| Société civile de construction vente (SCCV) | Construction ou acquisition des biens immobiliers en vue de leur revente immédiate à des tiers |
| SCI de jouissance à temps partagé | Mise à disposition des associés un bien immobilier à usage d’habitation détenu par la société pendant une durée déterminée |
Comment les modifier ?
La modification des statuts d’une SCI suit une procédure composée de 5 étapes :
- Prise de décision par les associés en assemblée générale ;
- Rédaction d’un procès-verbal attestant de la volonté de modifier les statuts ;
- Modification des statuts ;
- Publication au JAL de l’annonce légale de modification ;
- Dépôt du dossier de demande auprès du Tribunal de commerce.
Une fois l’inscription modificative mentionnée au RCS, les associés se verront remettre un extrait Kbis à jour.
FAQ
Quelles sont les démarches à la suite de la rédaction des statuts d’une SCI ?
Après la rédaction des statuts, il faut déposer son capital social en banque, ouvrir pour cela un compte professionnel et publier une annonce légale. Enfin, il vous faudra déposer le dossier de demande d’immatriculation au CFE ou au greffe du Tribunal de commerce.
Pourquoi créer une SCI ?
La SCI est une forme de société permettant notamment de pallier au régime strict de l’indivision. Le patrimoine immobilier étant détenu par la société et non par les associés eux-mêmes, la SCI permet d’exclure la vente forcée du bien si les indivisaires ne parviennent pas à s’entendre.
Combien coute la rédaction des statuts d’une SCI ?
S'ils sont rédigés en autonomie par un entrepreneur disposant de connaissances juridiques suffisantes, les statuts n'engendrent aucun frais. En revanche, en passant par un professionnel du droit tel qu'un avocat, les frais s’élèvent à plus de 1000€.