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Dettes personnelles et SCI
Dernière mise à jour le 25/01/2024
En matière de dettes personnelles, la constitution d’une SCI (société civile immobilière) est souvent vue comme une solution de protection efficace. Au sein de cette association sont mis en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Pour la mise en place d’une SCI, il faut nécessairement la présence de deux associés au moins. Pour son bon fonctionnement, la loi prévoit une indépendance totale entre les biens personnels de ses membres et les biens de la SCI.
La protection qu’elle offre à ses associés ne doit pas être vue comme un moyen d’échapper à ses dettes. Certains principes doivent être respectés et plusieurs conditions doivent être remplies.
Dettes personnelles et SCI : comment se protéger ?
La société civile immobilière permet à ses associés de dissocier leurs biens personnels de ceux de la société. Il s’agit d’une forme de protection bien encadrée par la loi. Ainsi, la création d’une telle société peut permettre de protéger les biens privés de ses membres vis-à-vis des créanciers.
La séparation du patrimoine immobilier contre les créances
La constitution d’une SCI permet la création d’une personne morale à laquelle le patrimoine immobilier de la société appartient. Même si chacun des associés dispose d’une part sociale, les dettes personnelles n’affectent pas le patrimoine social de la société. Les créanciers peuvent uniquement saisir les biens personnels de leur débiteur pour se rembourser. Voici comment se présente la séparation du patrimoine immobilier.
Chacun des associés reçoit une part sociale en contrepartie des biens apportés à la société lors de sa constitution et qui deviennent la propriété de la SCI. Dans les cas d’un apport en nature, la part de l’associé est déterminée suivant la valeur du bien apporté à la société. Les parts sociales des membres ne sont pas connues de façon exhaustive et les opérations effectuées ne figurent pas sur la fiche propriétaire. Les créanciers ne peuvent alors pas saisir le bien immobilier, aujourd’hui propriété de la personne morale, mais seulement les parts sociales de l’associé débiteur, ce qui garantit la protection du patrimoine immobilier personnel de ce dernier. Cependant, lorsque certaines conditions ne sont pas remplies, la création de la SCI peut faire l’objet d’une annulation. De même, les créanciers peuvent également apporter des preuves auprès du tribunal pour obtenir réparation.
Créer une SCI pour protéger son patrimoine
Séparer activité professionnelle et biens patrimoniaux en créant une SCI est un moyen efficace de se protéger des créanciers. Pour autant, cette solution présente tout de même des limites.
Les avantages de cette protection
Le premier avantage de la constitution d’une SCI, c’est qu’elle permet de créer une personne morale dotée d’une personnalité juridique propre. Une fois créée, la personne morale se différencie des membres. Le patrimoine de la société (l’actif et le passif) ne se confond plus avec celui des associés. Ainsi, les créanciers ne peuvent pas saisir les immeubles enregistrés au nom de la SCI, car ces derniers sont la propriété de la personne morale, pas des associés.
De même, étant donné que les parts sociales d’une SCI ne sont pas liquides, il est difficile à l’associé débiteur de céder sa part de l’entreprise. Pour ce faire, il est impératif que les autres associés donnent leur accord pour toute nouvelle acquisition de parts. Il serait donc très compliqué pour un créancier d’obtenir des parts au sein de cette SCI.
Par ailleurs, il n’est pas facile d’en évaluer avec précision les parts d’un associé. Sur demande des créanciers, le bureau des hypothèques peut présenter une fiche propriétaire sur laquelle sont recensées toutes les opérations immobilières effectuées au nom du débiteur. Cependant, les transactions réalisées au nom de la société n’y figurent pas.
Les inconvénients et les limites
Même si la création d’une SCI permet à ses membres d’être protégés contre les créanciers auprès desquels ils ont contracté des dettes personnelles, cette technique présente cependant des failles.
Ainsi, si la société a été constituée après qu’un associé a contracté des dettes, ses créanciers peuvent faire valoir leurs droits. Ils doivent alors démontrer auprès d’un tribunal que la SCI a été mise en place pour aider cet associé à échapper à ses obligations, conformément à l’article 1341-2 du Code civil qui régit l’action paulienne.
De même, lorsque le tribunal estime qu’il existe une certaine confusion entre les biens patrimoniaux de l’associé débiteur et ceux de la société, la SCI est annulée. C’est également le cas si le créancier réussit à prouver que sa création a eu lieu dans une période de cessation de remboursement. Le créancier peut prendre appui sur l’article 1341-1 du Code civil pour établir un lien entre le patrimoine privé de l’associé débiteur et le patrimoine de la SCI grâce à l’action oblique.
De plus, il ne faut pas perdre de vue que la création d’une SCI requiert des démarches importantes. Il faudra procéder à la rédaction des statuts, enregistrer la société auprès du greffe, déclarer les bénéficiaires légaux et faire publier l’annonce légale. De nombreuses personnes renoncent également en raison de l’important capital à investir pour la création de la société (environ 1 500 €). Les associés devront aussi se réunir en assemblée générale au moins une fois chaque année et en garder une trace écrite.
Enfin, chaque membre doit participer au paiement de la dette de la SCI avec ses propres biens. La répartition de l’apport de chaque associé se fait en fonction de la part sociale dont chacun dispose et de ses devoirs au sein de la société. Concernant les bénéfices, lorsque la SCI perçoit des loyers, ces derniers sont soumis à l’imposition sur le revenu de chaque membre. Dans les cas d’emprunts, les intérêts sont remboursés à partir des loyers perçus.
Les éléments à prendre en compte avant et après la création de la SCI
Sa création et sa gestion demandent la prise en compte de différents éléments importants pour se conformer aux diverses dispositions de la loi. Au nombre de ces éléments, il y a :
- Le choix de la raison sociale et du siège de la SCI ;
- La nomination d’un gérant ;
- La rédaction des statuts ;
- L’enregistrement des statuts ;
- La publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
- L’enregistrement des statuts auprès du greffe compétent ;
- La déclaration d’existence fiscale.
La responsabilité des associés
Pour son bon fonctionnement, la responsabilité légale, statutaire et fiscale des associés est engagée dans diverses démarches et actions de la SCI. Elles définissent les risques encourus ou le rôle qui revient à l’associé en cas de difficultés.
Dans ce type de société, plusieurs degrés de responsabilité s’appliquent :
- Une responsabilité légale indéfinie ;
- Une responsabilité légale subsidiaire ;
- Une responsabilité légale non solidaire ;
- Une responsabilité vis-vis des emprunts ;
- Une responsabilité après cession des parts ;
- Une responsabilité face aux besoins de la trésorerie.
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 25/01/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour. Je viens de lire l’article sur la saisabilité de la SCI et je voudrais avoir une réponse à une question si possible. J’ai crée en 2006 à 50/50 une SCI à l’IS dont la gérante est ma conjointe( pacses).en 2016 j’ai du mettre en liquidation judiciaire une de mes affaires en SARL dont j’étais caution. (montant 350.000€) Mes revenus actuels et futurs (62 ans) ne me permettront pas de rembourser même une partie de la caution. Si je fais une procédure de rétablissement personnel, qu’advient il de la SCI, personne morale? Celle ci devait servir pour me constituer un… Lire la suite »
Bonjour,
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L’équipe LegalPlace
Bonjour, je souhaite faire l’acquisition d’un bien dont le compromis est actuellement signé. Durant cette période de compromis une SCI sera crée et la vente du bien entrera dans le patrimoine de la SCI. La banque nous demande une caution personnelle en plus du nantissement du bien. Cela veut-il dire que nos biens personnels ne pourront plus être vendus le temps de l’emprunt ?
Bonjour,
La caution personnelle est une garantie de paiements que le créancier prend sur le chef d’entreprise. En cas de défaut de paiement de l’entreprise, le créancier se retournera vers la caution pour exiger le paiement.
Vos biens restent votre propriété et vous êtes libres d’en disposer, toutefois, en cas de problème de paiement des dettes par la société, la banque pourra se retourner directement contre vous pour en obtenir le paiement.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une agréable journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, J’étais caution solidaire avec mon ex époux d’un crédit voiture effectué au nom de sa société, il y a plus de 10 ans. 3 mois plus tard nous nous séparons, je n’ai pas pensé à me désolidariser de cette caution. J’apprends 2 ans après qu’il n’a jamais remboursé ce crédit, malgré le paiement de l’assurance suite à un accident avec ce véhicule, mis en épave. Sa société a fait faillite et lui c’est mis en faillite civile pour effacer toutes ces dettes. La banque est elle en droit de me réclamer le remboursement de ce crédit 9 ans après?… Lire la suite »
Bonjour,
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Bonjour, je viens de lire votre article qui m’interpelle, j’ai une SCI Familiale avec ma mère est actuellement nous somme victimes d’une vente forcée imposée par le Tribunal… et dans votre article c’est bien noté que les Sci sont insaisissables. Que dois-je faire pour me défendre face à cette vente et éviter de me retrouver sans toit au mois de Juin ?. Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour, La SCI est en effet insaisissable, c’est-à-dire que les créanciers ne peuvent pas saisir les biens de la société pour se rembourser. Toutefois, les biens de la SCI peuvent faire l’objet d’une vente dans le cadre d’une procédure de vente forcée ordonnée par un tribunal. Par ailleurs, si vous estimez que la vente forcée ordonnée par le tribunal est abusive ou injustifiée, vous pouvez contester cette décision auprès de la cour d’appel compétente ou demander la suspension de la vente forcée. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat qui saura vous renseigner sur la démarche à suivre.… Lire la suite »
Bonjour
peux ton voir ses parts sociales saisies lorsqu.on a des dettes à titre personnel ! Jugement exécutoire ? Merci
Bonjour,
Si besoin et notamment si le créancier dispose d’un titre exécutoire et en échec dans le cadre de son recouvrement, alors il peut saisir le parts sociales.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, par rapport à votre réponse, je ne saisis pas bien la position de l’auteur et je pense qu’il y a peut-être en partie risque de confusion: en cas de liquidation de dettes personnelles, la saisie des parts d’un associé est possible, comme vous dites, particulièrement en l’absence de rachat en interne et elle permettra leur revente meme sans agrément des autres associés, en fin de compte. Cependant l’article mentionne que : “… Par ailleurs, il n’est pas facile d’en évaluer avec précision les parts d’un associé. Sur demande des créanciers, le bureau des hypothèques peut présenter une fiche propriétaire… Lire la suite »
Bonjour,
Nous voudrions ouvrir une SCI afin d’investir dans un patrimoine pour effectué un gîte.
Cependant, mon époux a quelques dettes avec sa société personnelle. Cela peuvent-il poser un problème pour la stabilité de notre SCI ? Ou doit-je l’ouvrir avec notre enfant âgée de 3 ans ?
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Qu’en est-il avec une SAS ?
Les créanciers d’un associé majoritaire (99%) peuvent-ils obtenir la saisie des biens, des liquidités ou du capital social de la SAS du débiteur pour recouvrer des dettes personnelles (contractées par l’associé majoritaire avant la création de ladite SAS) ?
Merci de votre réponse !
Bonjour,
En principe, pour des dettes personnels seuls les biens personnels sont saisissables.
Pour des conseils plus adaptés à votre situation, veillez contacter un avocat spécialisé en droit des sociétés.
En espérant avoir répondu à votre préoccupation.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
Pourriez-vous m’indiquer si la résidence principale d’un associé d’une SCI, qui n’est pas dans la SCI, peut-être saisie en cas d’insuffisance du patrimoine de la SCI ? Ou elle est insaisissable ?
Merci d’avance,
Bonjour,
En principe en SCI, la responsabilité des associés est dite indéfinie. En d’autres termes, l’associé de la SCI est responsable des dettes de la société sur son patrimoine personnel. Par conséquent, en cas de dette, ses créanciers peuvent attaquer les associés sur leur patrimoine personnel pour obtenir le paiement des dettes. Il existe donc une véritable obligation à la dette pour les associés de la SCI.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
En principe, pour une SCI soumise à l’IS, les immobilisations concernées par l’amortissement sont : Les biens immobiliers de type : maison, appartement, immeuble, copropriété et tout ce qui les compose (toiture, murs, gros œuvre). Mais aussi les biens mobiliers de type : matériel, outillage, mobilier et matériel de bureau et informatique.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
En principe, dans une SCI, il y a une responsabilité des associés est dite indéfinie. Cela signifie que l’associé de SCI est responsable des dettes de la société sur son patrimoine personnel. Le créancier peut toutefois renoncer à son droit et ne pas poursuivre individuellement les associés mais c’est seulement le créancier qui le décide.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour Je suis associé gérant d une sci immobilière .suite a un esfp par le fisc a titre personnel je dois payer une certaine somme en tant qu impôt sur le revenu pour 2018..ayant divorce en 2022. Cette somme porte sur la période où j était encore marié. J’ ai payé la moitié mais Ma conjointe ne veut pas payer sa part et je me pose la question suivante : en cas de saisie tiers détendeur est ce que l administration fiscale pour le principe d être solidaire peut saisir le compte de la sci pour le paiement du reste.… Lire la suite »
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Si j’achète ma maison principale en créant une sci, et que j’ai une dette personnelle assez importante est ce que je peux perdre ma maison et la sci ?
Bonjour,
Cet article est très interressant et du coup je me pose une question.
Je souhaitais créer une SCI avec ma fille, chacune y apporte son appartement personnel. J’apporte également un logement en location.
Est-ce possible, car apparement les biens personnels ne peuvent en faire partie?
De plus, si l’une ou l’autre vient à avoir une dette, comment cela va se passer?
Merci
Bonjour,
En règle générale par le biais d’apport en nature il est possible d’apporter des biens propres au capital de la SCI en échange de parts sociales. De ce fait, en cas de dette, la société sera responsable et si besoin les associés peuvent être tenus à la dette de manière indéfinie
Face à des biens immobiliers des démarches supplémentaires peuvent être demandées.
Ainsi dans une telle situation, nous vous conseillons de vous adresser à un professionnel en la matière qui saura vous conseiller en la matière.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je suis associé dans une CSI et nous versons sur le compte de la CSI qui est actuellement louée des loyers. La banque a t-elle le droit de pouvoir utiliser les sommes versées sur le compte de la CSI pour assurer le paiement des dettes personnelles et des dettes contractées par mon associé dans le cadre de son activité professionnelle ?