Créer une SCI : pourquoi et comment ? – Guide Complet

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Comment créer une SCI et à quoi sert une SCI ? Nous vous guidons dans la création de votre SCI en répondant à vos questions et en vous expliquant comment créer une SCI étape par étape. En effet, une société civile immobilière (SCI) est un type de société très utilisé en France qui possède une personnalité juridique propre. Elle est régie par les articles 1832 et suivants du Code Civil. Aux termes de ces articles, la SCI permet à deux ou plusieurs associés de s’unir pour détenir et gérer ensemble un bien ou un patrimoine immobilier.

Selon les dispositions des statuts de la SCI, les associés se partagent ensuite les gains engendrés par l’activité de la SCI. Les associés de la SCI peuvent également décider d’acquérir un bien immobilier pour le revendre immédiatement ou bien y habiter ensemble.

Pour créer une SCI, il va falloir suivre les étapes suivantes :

1. Choisir la raison sociale et le siège social de la SCI ;
2. Nommer un gérant pour la SCI ;
3. Rédiger les statuts de la SCI ;
4. Enregistrer les statuts auprès du service des impôts des entreprises ;
5. Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
6. Enregistrer les statuts auprès du greffe compétent ;
7. Effectuer la déclaration d’existence fiscale ;

Infographie : Les étapes de création d’une SCI

Choisir un type de SCI adapté pour créer sa SCI

Il existe différents types de SCI qui répondent à des objectifs distincts :

• la SCI familiale : ce type de sociétés civiles immobilières est le plus fréquent. Il permet à des membres d’une même famille de détenir et de gérer ensemble un bien immobilier. La SCI familiale est particulièrement avantageuse en cas de succession de la SCI et au niveau patrimonial.

Bon à savoir : Dans le cadre d’une SCI familiale, les associés de la société peuvent décider de récupérer le bien immobilier acquis pour y habiter.

• la SCI de gestion ou de location : les associés de la société achètent un bien immobilier pour la louer ensuite. C’est un objet classique de société civile immobilière.

Bon à savoir : Le bien immobilier appartient à la SCI et non aux associés. Ainsi, si l’un d’eux décède par exemple, le bien appartiendra toujours à la société.

• la SCI d’attribution : cette forme de société civile immobilière est plus rare. Les associés acquièrent un bien immobilier et le divisent ensuite en différents lots. Les fractions de l’immeuble sont alors dévolues aux différents associés en fonction de leur apport au capital de la SCI.
• la SCI construction-vente : ici, l’objectif poursuivi est singulier. Il s’agit d’acheter en Europe ou en France un immeuble pour le revendre immédiatement afin de tirer profit de la vente. C’est la seule forme de SCI qui permet de poursuivre un but commercial.

Attention ! La SCI est à distinguer des sociétés civiles patrimoniales (SCPat) qui permettent de gérer son patrimoine immobilier librement tout en exerçant d’autres activités commerciales.

Les formalités et les documents obligatoires pour créer sa SCI

Étape 1 : Choisir la raison sociale de la SCI

Pour rappel, la raison sociale correspond à la dénomination de la société civile immobilière. En principe, les associés peuvent librement choisir la raison sociale de la SCI.

Il faut cependant s’assurer qu’aucune société proposant des produits et/ou des services similaires ne possède la même raison sociale déposée. Pour ce faire, il convient d’effectuer des recherches préalables, faute de quoi vous vous exposez à une action en concurrence déloyale ou à une action en contrefaçon.

Étape 2 : Choisir le siège social de la SCI

Il est indispensable d’inscrire un siège social dans les statuts de la société civile immobilière créée. Cependant, le siège social est librement fixé par les associés. Il peut s’agir indifféremment du domicile du gérant ou de l’un des associés par exemple.

Étape 3 : Nommer le(s) gérant(s)

Pour créer une SCI, il convient de nommer un gérant. Pour mémoire, le gérant d’une société civile immobilière est chargé d’assurer le bon fonctionnement de celle-ci. Il est possible de nommer plusieurs gérants à la tête de la SCI : la SCI est alors dite en co-gérance.

Le choix du gérant est libre : il peut être une personne physique ou morale, associée ou non de la société. Il peut être également indifféremment étranger, résidant ou non en France.

En vertu de l’article 1846 du Code Civil, le gérant est nommé par décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf disposition contraire dans les statuts.

Si au cours de la vie de la SCI, vous souhaitez changer le gérant SCI originellement nommé, il convient de respecter une procédure stricte.

Bon à savoir : Même si ce cas est peu fréquent pour les sociétés civiles immobilières, il peut être également nommé un commissaire aux comptes.

Étape 4 : Rédiger les statuts de la SCI

La rédaction des statuts SCI est une étape indispensable dans les formalités à effectuer pour créer sa SCI. C’est pourquoi, il convient d’être précautionneux quant aux clauses insérées dans les statuts.

Il est possible de rédiger les statuts de la SCI chez le notaire. Le notaire étant un officier public, la valeur des statuts sera alors un acte authentique. Attention toutefois, faire appel à un notaire pour rédiger les statuts et créer votre SCI peut occasionner un coût important. Comptez entre 500 et 2500€ selon les honoraires pratiquées.

Si vous souhaitez rédiger vos statuts plus simplement, vous pouvez utiliser un modèle conforme à la loi en vigueur. L’acte sera alors sous seing privé, c’est-à-dire établi entre particuliers.

Notez que depuis le 1er janvier 2015 il n’est plus obligatoire d’enregistrer les statuts de la société aux impôts

En pratique, les statuts de la SCI doivent préciser :

•  l’objet social de la société : il est préférable d’opter pour un objet social large afin d’éviter les restrictions légales. En cas de doute, il est recommandé de se tourner vers un professionnel du droit pour rédiger l’objet social de la SCI ;
• la durée de vie de la SCI : attention, la durée maximum de la SCI est de 99 ans, prorogation éventuelle comprise ;
• l’identité des associés ;
• les apports numéraires (argent) et les apports en nature (matériel ou immatériel) ;
• le capital social ;
• les organes de gouvernance : gérance, assemblée générale, etc.
• les clauses spécifiques décidées par les associés.

Les statuts de la SCI doivent être signés par tous les associés de la SCI.

Bon à savoir : Pour évaluer les apports en nature de la SCI, il peut être judicieux de nommer un commissaire aux apports.

Étape 5 : Enregistrer les statuts de la SCI

Avant d’effectuer toute immatriculation au greffe du Tribunal de Commerce, il convient d’enregistrer les statuts au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend le siège social de la société civile immobilière.

Cependant, conformément à l’article 635 du Code Général des Impôts, depuis juillet 2015, cette formalité n’est à effectuer que dans les cas suivants :

• Les statuts ont été rédigés par des officiers publics : acte authentique (par notaire), acte d’huissier ou décision de justice par exemple ;
• Les statuts de la SCI contiennent des opérations juridiques nécessitant un enregistrement au Service des Impôts des Entreprises (SIE) telles que les cessions d’actions, des apports d’immeubles, de fonds de commerce ou de parts sociales.

Si les statuts de la SCI remplissent une de ces deux conditions, il convient de procéder à l’enregistrement des statuts dans un délai d’un mois à compter de la signature des statuts.

Bon à savoir : Si vous créez votre SCI en rédigeant vos statuts sous seing privé en passant par un professionnel agréé, aucune procédure d’enregistrement au Service des Impôts des Entreprises (SIE) n’est requise.

Étape 6 : Publier un avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales (JAL)

Il est obligatoire de publier l’avis de constitution de la société civile immobilière dans un journal d’annonces légales du département du lieu du siège social de la SCI. Cette annonce permet de faire connaître aux tiers la création de la SCI. L’annonce doit comporter des mentions obligatoires telles que :

• la forme juridique de la société : société civile immobilière ;
• la date de signature des statuts ;
• la raison sociale ;
• l’objet social ;
• le lieu du siège social ;
• le capital social : si la SCI est à capital variable, il convient d’indiquer également le montant du capital minimum ;
• le montant des apports en numéraire et/ou la description de chaque apport en nature ;
• l’identité du ou des gérant(s) ainsi que leur adresse ;
• la ville du greffe du Tribunal de Commerce dont dépend le siège social de la société ;
• les conditions de la clause d’agrément SCI de cession de parts sociales.

Étape 7 : Déposer un dossier d’immatriculation au greffe du Tribunal de Commerce

À cette étape, la SCI créée n’existe toujours pas d’un point de vue légal. Pour pallier ce problème, il faut procéder à l’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette formalité est à déposer au greffe du Tribunal de Commerce du lieu du siège social dont dépend la SCI. Le dossier d’immatriculation sera géré par le Centre de Formalités des Entreprises (CFE) du greffe du Tribunal de Commerce compétent.

Pour créer valablement sa SCI, le dossier d’immatriculation doit être accompagné de plusieurs documents :

• un exemplaire des statuts daté et signé par tous les associés ;
• un exemplaire de l’acte de nomination du ou des gérant(s) de la SCI ;

Bon à savoir : Si un des gérants est une personne morale non immatriculée dans un registre public ou qui relève d’un pays non membre de la communauté européenne, il convient également de joindre une copie des statuts en vigueur.

• une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI datée et signée ;
• un formulaire M0 dûment rempli et signé, de préférence, par le gérant : il s’agit du formulaire d’immatriculation des sociétés civiles. Si le gérant n’a pas signé le formulaire M0, il convient d’ajouter un pouvoir en original du gérant ;
• un justificatif de domicile des locaux commerciaux attestant le siège social de la société ;
• une attestation de parution de l’avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales ;
• pour le(s) gérant(s) personne(s) physique(s) : il convient de joindre une copie de la pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation ainsi qu’une attestation de filiation ;
• pour les associés et gérant(s) personnes morales, joindre un extrait de moins de trois mois en original de l’immatriculation sur un registre public ou de tout autre document justifiant la personnalité juridique ;
• pour les associés non gérants personnes physiques : une copie de la pièce d’identité ;
• si un commissaire aux comptes est nommé, il convient de joindre un justificatif de son inscription sur le registre officiel des commissaires aux comptes ainsi que la lettre d’acceptation de sa désignation.

Lorsque l’immatriculation de la SCI est enregistrée, le greffe du Tribunal de Commerce publie un avis de constitution au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC).

Étape 8 : Déposer la déclaration fiscale d’existence

Par défaut, les sociétés civiles immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu (IR). Cependant, il est possible pour les associés d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) s’ils estiment que ce régime constitue une option plus intéressante.

Dans tous les cas, il convient d’effectuer une déclaration fiscale d’existence au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) du greffe du Tribunal de Commerce compétent. Cette déclaration fiscale d’existence doit être accompagnée de deux exemplaires des statuts de la SCI. La déclaration doit mentionner :

• la forme juridique de la SCI : société civile immobilière ;
• la raison sociale de la société ;
• l’objet social ;
• la durée de vie de la SCI : pour rappel, elle peut être au maximum de 99 ans, toute prorogation éventuelle inclue ;
• l’adresse du siège social ;
• l’identité du gérant (personne physique ou personne morale).

Bon à savoir : Si la SCI est soumise à l’IS, il convient d’effectuer la déclaration fiscale d’existence dans un délai d’un mois suivant la constitution. Pour les SCI soumises à l’IR, cette formalité doit être effectuée dans les trois mois suivants la constitution.

Étape 9 : Délivrance de l’extrait k-bis de la SCI ainsi créée

Une fois le dossier complet, le greffe du Tribunal de Commerce dont dépend le siège social de la société délivre un extrait k-bis ainsi qu’un numéro SIREN attestant de l’existence légale de la SCI. À cette étape, la SCI possède une personnalité morale propre.

Créer sa SCI, combien ça coûte ?

Voici un tableau récapitulatif des coûts engendrés par la création d’une SCI :

Créer une SCI seul, est-ce possible ?

La création d’une société civile immobilière requiert au moins deux associés. Ainsi, créer une SCI seul est, par principe, impossible.

En revanche, il est possible qu’un seul associé d’une SCI se retrouve à détenir toutes les parts sociales de la société. Cette situation concerne les cas où :

• l’associé rachète toutes les parts sociales des autres ;
• un ou plusieurs associés de la SCI décèdent ;
• un ou plusieurs associés de la SCI se retirent.

Ces cas ne provoquent pas une dissolution automatique de la SCI. L’associé unique dispose en effet d’un délai d’un an pour régulariser la situation de la société.

Attention ! À l’expiration de ce délai, si l’associé unique n’a pas pu régulariser la situation, la SCI sera dissoute.

Pourquoi créer une SCI ?

Créer une SCI revêt des avantages indéniables :

• la SCI correspond, en pratique, à un cas d’indivision sans les inconvénients que cette dernière comporte. La SCI constitue en effet un outil de transmission patrimoniale, ce qui est particulièrement intéressant pour les SCI familiales ;
• le choix de fiscalité de la SCI : comme vu précédemment, les associés peuvent choisir de se soumettre au régime de l’impôt sur le revenu (IR) ou de l’impôt sur les sociétés (IS) ;
• la simplicité de gestion et de constitution : la réglementation en matière de création de SCI est plutôt flexible, permettant d’éviter des formalités trop fastidieuses et de laisser place au principe de liberté contractuelle ;
• l’occupation éventuelle du logement : comme vu ci-dessus, il est possible pour les associés d’une SCI d’acquérir un bien immobilier pour ensuite y habiter. Cela est notamment fréquent dans le cas des SCI familiales.