Créer une SCI : les étapes à suivre
Dernière mise à jour le 19/01/2022
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de plus en plus privilégiée par les acquéreurs de biens immobiliers.
En effet, elle permet à au moins 2 individus de se réunir pour acheter un bien immobilier, ce qui peut présenter des avantages notables.
De plus, la procédure de création de cette forme de société reste assez classique et peu coûteuse.
Créer une SCI : pour quelles raisons ?
Les avantages de la SCI sont nombreux. Parmi eux, on compte notamment une protection renforcée du patrimoine, ainsi qu’un régime fiscal qui peut s’avérer avantageux.
Acheter un bien immobilier à plusieurs
La SCI est une forme de société souvent valorisée lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier à plusieurs. On retrouve notamment ce type de société sous forme de SCI familiale, afin de faciliter la gestion d’un bien en famille.
Le recours à ce type de procédé permet de convertir un bien immobilier en parts sociales, qui seront distribuées aux associés à hauteur de leurs apports.
Elle présente également l’avantage de pouvoir augmenter la capacité d’achat. En effet, plus il y aura de personnes, plus il y aura d’apports, et ainsi, plus le bien immobilier aura de la valeur.
Une option pour l’impôt sur les sociétés (IS)
Dans une SCI, il est possible d’opter pour deux régimes fiscaux différents. Ainsi, les bénéfices pourront être imposés :
- A l’impôt sur les revenus (IR) : les associés sont directement imposés sur leurs revenus
- A l’impôt sur les sociétés (IS) : sur option, les associés font peser la fiscalité des bénéfices directement sur la SCI
Cette option pour l’IS procure certains avantages. Ainsi, il est possible pour les associés de se distribuer des dividendes ou de capitaliser les bénéfices.
Ils peuvent également s’exonérer totalement d’impôts sur les plus-values de cession d’immeubles détenus depuis plus de 22 ans. Au titre des exonérations, il est aussi possible de ne pas payer de cotisations sociales en cas de détention de l’immeuble depuis plus de 30 ans. Enfin, il existe un abattement fiscal de 100 000€ en cas de donation de parts sociales entre ascendant et descendant.
Une transmission simplifiée
La sortie de la SCI est des plus simples. Si un associé souhaite se retirer de celle-ci, il lui suffit de céder ses parts sociales à un autre associé. Cette cession doit cependant être acceptée par l’ensemble des associés, sauf disposition contraire dans les statuts.
Ainsi, en cas de décès d’un des associés, la SCI permet d’esquiver le régime complexe de l’indivision. Les héritiers recevront leurs parts sociales, conformément à ce qui est prévu dans les statuts. Ce système permet donc aux associés restants de conserver la propriété du bien au travers de la société et non de forcer la vente du bien comme dans le système de l’indivision.
Une gestion facilitée
Dans une SCI, on confie généralement les actes de gestion courants à un ou plusieurs gérant. Ainsi, le fait de centraliser la gestion permet d’optimiser celle-ci, en esquivant d’éventuels conflits entre associés.
En effet, l’accord de tous les associés n’est pas requis sur des questions basiques, mais simplement sur les questions les plus importantes. Ainsi, ceux-ci devront se prononcer sur la nomination et révocation du gérant ou la vente du bien immobilier.
Créer une SCI : quelles étapes à suivre ?
Pour créer une SCI, il est important de respecter certaines formalités. Ainsi, il existe des conditions à remplir obligatoirement avant de penser à créer sa SCI. Une fois ces conditions remplies, il est nécessaire de respecter un certain formalisme dans la procédure de création.
Les conditions préalables à la création de la SCI
La SCI résulte de l’accord entre au moins deux associés, qui peuvent être des mineurs non émancipés sous réserve d’un accord parental.
La SCI en elle-même doit également répondre à certains critères. Ainsi, elle se caractérise par :
- Son objet social qui doit obligatoirement être civil, sauf dérogations prévues par la loi elle-même
- Son capital social dont le montant est fixé librement, et sans minimum légal. Ce capital est donc divisé en parts sociales réparties entre les associés
- La nomination de son gérant, chargé de représenter légalement la société
Les étapes de création de la SCI
Lorsque les conditions préalables à la création de la SCI sont remplies, il convient de suivre une certaine procédure avant de voir naitre réellement la société.
Cette procédure se divise en plusieurs étapes :
- Rédaction des statuts
- Constitution du capital social
- Publication d’une annonce légale dans un Journal d’Annonces Légales
- Constitution et dépôt d’un dossier de création d’entreprise au greffe du Tribunal de commerce
Étape 1 : Rédaction des statuts
Cette étape s’applique à tous les types de SCI, il est obligatoire de rédiger les statuts de la SCI. Ils doivent eux même respecter une certaine formalité et contenir :
- La forme choisie
- La dénomination sociale de la SCI
- Le siège social de la SCI
- Le capital social : montant des parts de chaque associé
- La durée de vie de la société et de son fonctionnement : comprise entre 1 et 99 ans
Au titre des mentions optionnelles, les rédacteurs des statuts peuvent décider d’y faire apparaitre la raison d’être de la société, c’est-à-dire les principes dont celle-ci se dote afin de réaliser son objet social.
Les statuts doivent obligatoirement être paraphés et signés par chacun des associés afin d’être valides. De plus, ils doivent être enregistrés au service des impôts des entreprises s’ils ont été établis par acte authentique chez un notaire, ou en cas d’apport d’immeuble au capital social.
Étape 2 : Constitution d’un capital social
Il n’existe pas de minimum légal pour constituer le capital social d’une SCI si ce n’est qu’il est nécessaire que chaque associé apporte au moins 1€. Les associés reçoivent en contrepartie des parts sociales proportionnelles à l’apport effectué.
Les associés peuvent opter pour plusieurs types d’apports :
- Apport en numéraire : correspond à un apport d’argent qui peut être versé en espèce, par chèque ou par virement bancaire sur le compte de la SCI
- Apport en nature : correspond à l’apport d’un bien meuble ou immeuble autre que de l’argent. Ces apports peuvent faire l’objet d’une évaluation par le commissaire aux apports, s’ils sont supérieurs au montant des apports en numéraire.
Il est également possible de constituer une SCI à capital variable. Ainsi, le capital peut librement varier entre un montant plancher et un montant plafond. Si tel est le cas, il est nécessaire de faire apparaitre une clause dans les statuts pour le signifier.
Étape 3 : Publication d’une annonce légale dans un JAL
Cette étape est primordiale pour la création de la SCI puisqu’elle permet de rendre publique la création de celle-ci.
Il appartient aux associés de trouver le Journal dans lequel ils souhaitent publier leur annonce. Cette formalité coûte 189€, tarif pouvant aller jusqu’à 227€ pour La Réunion et Mayotte.
Une fois le journal trouvé, les associés doivent respecter une certaine forme dans leur publication. Ainsi, il faut y faire apparaitre :
- La nature des statuts : acte authentique ou sous seing privé
- La date des statuts
- La dénomination sociale
- La forme de la société
- L’adresse du siège social
- Le montant du capital social (le montant plancher en cas de capital variable)
- L’objet social
- La durée de la société
- L’identité de ou des gérant(s)
- Les modalités de cession des parts sociales
- L’identité du signataire de l’annonce
- L’identité du RCS où sera immatriculée la société
Une fois cette annonce publiée, il sera remis au gérant, une attestation de parution à joindre au dossier de demande d’immatriculation.
Étape 4 : Constitution et dépôt d’un dossier au greffe du Tribunal de commerce
Cette dernière étape marque la naissance de la personnalité morale de la société. Afin de finaliser cette étape, il faut constituer un dossier à adresser au greffe du Tribunal de commerce qui doit comporter :
- Un formulaire M0 (Cerfa n°13958*02) dûment rempli
- L’exemplaire original des statuts signé par tous les associés
- L’acte de nomination du gérant (uniquement dans le cas où celui-ci n’est pas désigné dans les statuts)
- Une déclaration des bénéficiaires effectifs signée par le gérant
- Un justificatif de jouissance des locaux utilisés au titre de siège social
- L’attestation de publication dans le JAL
- Un justificatif d’identité du gérant
- L’exemplaire original d’une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant
- Une attestation de filiation du gérant
Une fois ces formalités remplies, le gérant de la SCI se verra remettre l’extrait Kbis, c’est-à-dire la carte d’identité de la société immatriculée au RCS. Ce document officiel atteste donc de la légalité de la société.
FAQ
Quel est l'intérêt de créer une SCI ?
La constitution d'une SCI présente plusieurs intérêts selon les objectifs de ses associés. Cette forme sociale permet notamment de réduire le montant des impôts payés par les associés à titre individuel, sous conditions, mais également d'optimiser la transmission d'un patrimoine immobilier aux héritiers, en leur évitant de payer des droits de succession dans certains cas.
Pourquoi créer une SCI familiale ?
Créer une SCI familiale permet aux membres d'une même famille d'attribuer à chacun des droits de nature différente sur le bien immobilier, au travers des actions qu'ils détiennent. Grâce à cette forme sociale, il est ainsi possible que les parents se réservent le droit de jouir d'un bien immobilier, et aux enfants d'en conserver la propriété.
Quel est le but d'une SCI ?
La SCI est une forme sociale dont le but principal est de gérer en commun un patrimoine immobilier. Selon les objectifs des associés, le but d'une SCI peut être de détenir des biens immobiliers en famille, de les mettre en location, ou encore de les acheter pour les revendre de façon à dégager des profits.
Quel est le coût de création d'une SCI ?
Le coût de création d'une SCI peut varier de quelques centaines d'euros à plusieurs milliers d'euros. Il dépend principalement des choix des associés aux différents stades de la constitution de la société : recours à un avocat pour rédiger les statuts, frais associés au matériel nécessaire au fonctionnement de la société, montant des apports effectués par chacun...
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 19/01/2022
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Bonjour, Dans le cas d’une constitution d’une SCI pour 4 associés avec un emprunt bancaire fait au nom de la SCI dont 10 000€ (divisé à part égale) pour le capital de cet emprunt. Devons nous inscrire ce montant au capital social de la SCI ou est-il juste lié à l’emprunt bancaire ? Le remboursement des mensualités se fera par apport en compte courant d’associés, ce qui veut dire que la valeur de ce compte courant ne vas faire qu’augmenter pendant la durée de l’emprunt ? et si l’un des associés quitte la SCI il peut réclamer le montant de… Lire la suite »
Bonjour, Le capital social étant exclusivement constitué d’apports effectués par chaque associé, un emprunt réalisé au nom de la SCI n’est pas comptabilisé dans le capital de la société. Lorsqu’un compte courant d’associé est ouvert pour prendre en charge des dépenses pour le compte des associés, l’associé concerné affecte la somme qu’il souhaite à ce compte, dont la valeur n’accroît qu’en fonction des versements effectués. L’associé peut exiger à tout moment le remboursement d’un compte courant d’associé ouvert au bénéfice de la société. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches. L’équipe… Lire la suite »
Je suis étonnée de votre réponse sur le remboursement du compte courant associé: il me semble qu’il est possible d’avoir des comptes courants bloqués pour éviter cette éventualité. Est-ce correct?
Bonjour,
Il s’agit d’une disposition supplétive qui s’applique dans le silence des statuts. Les statuts de la SCI peuvent toutefois établir les modalités de fonctionnement des comptes courants d’associés et définir un régime beaucoup plus encadré.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Est-il possible de créer une SCI en France pour invertir en Allemagne ?
La SCI peut-elle comporter des personnes de différentes nationalités (en l’occurrence une française -moi- et une personne allemande )?
Sinon, existe-t-il un équivalent de la SCI en Allemagne ?
Merci de vos réponses
Marie-Hélène Lachaud
Bonjour,
Afin d’investir en Allemagne, il convient de créer une société en France, mais également d’immatriculer une société en Allemagne. Les impôts sur les revenus tirés de l’investissement immobilier seront en effet payés en Allemagne.
La nationalité des associés d’une SCI immatriculée en France est indifférente.
Il existe effectivement une société civile de droit allemand dont le fonctionnement s’assimile à celui d’une SCI française.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Je souhaitera faire une SCI à large spectre, sans contrainte fiscale et but précis au départ . Avec un capital minimum qui pourrait augmenter en fonction des investissements. Possible ?
si je fais comme le prévois les dispositions légales la SCI avec un associé, puis-je lui racheter son action et rester seul ?
Personne n’ a répondu à mes interrogations ?
Merci de le faire.
Cela conditionne les choses.
Bonjour,
en créant une SCI en famille il est possible d’acquérir un bien à rénové mais comment s’effectue la répartition des parts sur ce bien entre deux associés?
Est il possible d’acheter des matériaux hors taxe pour effectuer ces travaux de rénovation si on fait les travaux soi même?
Bonjour,
Votre situation nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour.
Je suis Français habitant en Suisse et je désire racheter 4 appartements (dans un même immeuble) de mon père et continuer de lea louer(les locataires y étant déjá).
Je pense devoir ouvrir une SCI mais je ne comprend pas si je dois ouvrir une IS ou une IR, et des taxes que je devrais payer et sur quelle base serais je imposé(impossible sur mon propre revenu si j habite en Suisse non?).
Merci
Bonjour, Il semble que dans votre cas, la SCI soit soumise automatiquement à l’IS. En effet, dans le cadre de la location meublée d’une SCI immobilière, l’activité est commerciale par détermination de la loi. Or, les sociétés exercent une activité commerciale représentant au moins 10% de leur chiffre d’affaires sont soumises automatiquement à l’IS. Ainsi, la société se verra appliquer le barème de l’IS avec un taux réduit à 15% si le bénéfice n’excède pas 38 120 euros. De plus, en ce qui concerne les associés, ceux ci ne sont imposés que sur les dividendes perçus, avec un possible abattement… Lire la suite »