Créer une SCI : les étapes à suivre
Pour créer une Société civile immobilière (SCI), le contrat de société doit respecter les règles générales de validité des contrats. Par ailleurs, les dispositions fondamentales relatives aux sociétés civiles se trouvent aux articles 1832 à 1873 du Code civil. Aussi, la création d’une SCI doit suivre un certain nombre d’étapes précises pour qu’elle puisse fonctionner correctement, notamment :
- Réaliser des apports au capital
- Rédiger les statuts
- Publier un avis de création dans un journal d’annonces légales
- Faire immatriculer la société
Avant de créer une SCI, il est indispensable de connaître le coût de création, susceptible de varier selon que l’on effectue les démarches seul ou accompagné d’un professionnel.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI exerce une activité civile : est civile toute activité qui n’est pas commerciale. Autrement dit, l’agriculture, professions libérales, extraction… Par ailleurs, la SCI permet de réaliser des opérations de construction, de commercialisation ou de gestion d’immeubles. Il est également possible de créer une SCI familiale.
Tout bien apporté à la société appartient à la SCI qui en a la propriété. Aussi, les associés ne sont pas eux-mêmes propriétaires des biens apportés.
Le régime de la SCI se caractérise par un certain nombre d’éléments :
- Objet social : l’objet social de la SCI doit nécessairement être à caractère civil. Il porte généralement sur la gestion d’un patrimoine immobilier pour diverses raisons. Il ne peut être commercial, à l’exception de certains cas délimités par la loi.
- Capital social : le montant du capital social de la SCI est fixé librement. Il n’existe aucun minium légal. Le capital peut également être variable. Il est divisé en parts sociales égales réparties entre les associés selon leur participation au capital.
- Régime fiscal : la SCI est soumise par défaut au régime de l’impôt sur le revenu (IR). L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) est possible.
- Associés : il faut au moins 2 associés. Il n’est donc pas possible de constituer seul une SCI (sauf dans certains cas exceptionnels). Les associés participent aux pertes de la société à hauteur de leur contribution au capital social.
- Gestion : Il est indifférent que le ou les gérants de la société en soient associés, ou qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale. Ils sont responsables civilement et pénalement à l’égard des associés. Dans certains cas, ils sont responsables à l’égard des tiers des actes qu’ils prennent au nom de la société.
Comment créer une SCI ?
La création d’une SCI relève d’un processus très formel. En effet, il convient d’établir dès la création de la société les modalités de son fonctionnement. Ainsi, pour créer une SCI, il faut suivre un certain nombre d’étapes obligatoires :
- Réaliser des apports au capital social
- Rédiger les statuts
- Publier un avis de création de SCI dans un journal d’annonces légales
- Constituer et déposer un dossier de création d’entreprise au greffe du Tribunal de commerce
Étape 1 : constituer le capital social de la SCI
Tous les associés doivent impérativement faire un apport. Les apports sont des biens dont la propriété ou la jouissance est transférée à la société. En contrepartie de ces apports, les associés reçoivent des parts sociales. Les apports constituent le capital social.
Le capital social correspond au montant total des biens ou valeurs apportés dans la société. Aussi, la loi n’impose aucun montant minimum. Aussi, il est possible de constituer cette société avec un capital d’1€ symbolique seulement.
Afin de constituer le capital social, les associés doivent réaliser des apports qui peuvent être de 2 types :
- Apports en numéraire : tout apport d’une somme d’argent. La somme peut être versée en espèces, par chèque ou par virement bancaire sur le compte de la SCI.
- Apports en nature : tout apport d’un bien meuble ou immeuble autre qu’une somme d’argent. L’apport peut être effectué en pleine propriété, en jouissance, en usufruit ou en nue-propriété. Lorsque l’apport est en propriété, l’associé ne peut récupérer son bien qu’à la dissolution de la SCI, sous certaines conditions.
Enfin, il est possible de créer une SCI à capital variable. Cela signifie que le capital peut librement varier entre un montant plancher et un montant plafond. Seul le montant minimum du capital devra alors être libéré.
Étape 2 : rédiger les statuts
La rédaction des statuts de la SCI constitue une étape essentielle de sa création. En effet, ce document établit le mode de fonctionnement de la société.
L’article 1835 du Code civil dispose que les statuts doivent être établis par écrit, par acte authentique ou sous signature privée. De plus, cet article liste les mentions obligatoirement indiquées dans les statuts :
- Les apports de chaque associé
- La forme
- L’objet
- L’appellation
- Le siège social
- Le capital social
- La durée de la société
- Les modalités de son fonctionnement.
Les statuts peuvent également comporter d’autres dispositions. Par exemple, celles relatives notamment au quorum et aux règles de vote en assemblée générale ou aux modalités de cession de parts sociales.
Un pacte d’associés de SCI peut également être conclu. Ce document annexe régit les relations entre associés et permet d’éviter de modifier les statuts en cas de changement opéré sur ces dispositions.
Il faut enregistrer les statuts de la SCI au Service des impôts des entreprises (SIE) dans les 2 cas suivants :
- Lorsque les statuts sont établis par acte authentique : c’est notamment le cas si les statuts ont été rédigés par un notaire.
- En cas d’apport d’immeuble au capital social
Le cas échéant, l’enregistrement des statuts doit être effectué et les droits afférents payés dans un délai d’1 mois suivant leur signature.
Étape 3 : publier un avis de création dans un journal d’annonces légales
Une fois les statuts signés, il est impératif d’informer les tiers de la création de la SCI. Ainsi, un avis doit être publié sur un support habilité à recevoir des annonces légales. La publication doit être réalisée dans le département du siège social.
L’avis de création de la SCI doit comporter un certain nombre d’informations :
- Nature des statuts : acte authentique ou acte sous seing privé
- Date des statuts
- Dénomination sociale
- Forme de la société (SCI)
- Adresse du siège social
- Montant du capital social ou, s’il s’agit d’un capital variable, montant plancher
- Objet social
- Durée de la société
- Identité et coordonnées du gérant
- Le cas échéant, modalités de cession des parts sociales
- Identité du signataire de l’annonce
- Greffe d’immatriculation
Une fois l’annonce publiée, la SCI se verra remettre une attestation de parution dans un journal d’annonces légales. Il faut le joindre au dossier de demande d’immatriculation à adresser au greffe en vue de l’immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
Étape 4 : immatriculer la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS)
L’immatriculation de la SCI constitue l’étape finale de sa création. C’est une étape capitale par laquelle la société se voit attribuer la personnalité morale. Afin de réaliser cette démarche, il est nécessaire de constituer un dossier de demande d’immatriculation à adresser au greffe du Tribunal de commerce du département endossant le rôle de Centre de formalités des entreprises (CFE).
Le dossier de demande d’immatriculation de la SCI doit comporter un certain nombre de pièces justificatives :
- Un formulaire M0 (Cerfa n°13958*02) dûment rempli
- Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés
- Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant lorsqu’il n’est pas désigné par les statuts
- Une déclaration des bénéficiaires effectifs datée et signée par le représentant légal
- Un justificatif de jouissance des locaux tenant lieu de siège social
- Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales
- Un justificatif d’identité du gérant
- Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant datée et signée en original
- Une attestation de filiation du gérant
- Tout document attestant de l’existence d’une personne morale lorsqu’elle est associée ou gérante de la société
La SCI recevra l’extrait Kbis une fois l’immatriculation réalisée par le greffe.
Combien coûte la création d’une SCI ?
Créer une SCI peut coûter cher car certains frais ne peuvent être évités, en particulier les frais de greffe. Le coût de création peut toutefois varier selon les prestations choisies par les associés, notamment lors de la rédaction des statuts.
| Etape de la procédure de création | Coût |
| Réalisation d’apports | A partir de 1€ |
| Rédaction des statuts | De 0 à plusieurs milliers d’euros |
| Enregistrement des statuts au Service des impôts des entreprises (SIE) | De 0 à 5% de la valeur des apports en nature |
| Publication de l’avis de création | 5.50€ HT par ligne (entre 100 et 300€) |
| Frais d’immatriculation (émoluments du greffe, frais de dépôt d’acte) | Environ 70€ |
| Dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs | 24,80€ |
Pourquoi créer une SCI ?
La SCI présente des avantages certains permettant notamment de gérer en toute efficacité un patrimoine immobilier, tant pour les professionnels de l’immobilier que pour les particuliers.
Cette forme sociale permet notamment :
- D’exclure l’application des règles de l’indivision
- De simplifier la gestion d’un patrimoine immobilier
- De permettre aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux
Exclure les règles de l’indivision
Pour les membres d’une même famille, la création d’une SCI permet d’exclure l’application des règles de l’indivision.
Au lieu de forcer la vente du bien, comme c’est le cas lorsqu’un indivisaire souhaite sortir de l’indivision, il suffit pour l’associé de la SCI de vendre ses parts sociales, ce qui permet aux autres associés de conserver la propriété du bien au travers de la société. La transmission du bien immeuble est donc facilitée.
Simplifier la gestion d’un patrimoine immobilier
Au sein d’une SCI, la plupart des actes de gestion courante sont confiés à un ou plusieurs gérants, ce qui permet d’optimiser la gestion des biens immeubles détenus par la SCI et d’éviter les conflits entre associés sur des questions anodines.
L’accord unanime des associés au cours d’une assemblée générale n’est requis que pour les décisions les plus solennelles, incluant :
- La nomination ou la révocation du gérant ;
- La vente d’un bien immobilier ;
- Toute autre décision n’ayant pas fait l’objet d’une disposition statutaire imposant un vote à la majorité.
Permettre aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux
La SCI est soumise de plein droit au régime de l’impôt sur le revenu (IR). Il résulte de ce mode d’imposition que les bénéfices de la société sont taxés par l’intermédiaire des associés suivant un processus particulier :
- Répartition des bénéfices entre les associés selon leur participation au capital social ;
- Inscription des bénéfices sociaux sur la déclaration de revenus personnelle des associés au titre des bénéfices non commerciaux (BNC) ;
- Imposition des bénéfices en application du barème de l’impôt sur le revenu.
Le régime de l’IR permet aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux en cas de cession de leurs parts sociales ou d’un immeuble détenu par la SCI :
- Exonération totale d’impôt sur les plus-values de cession d’immeubles (ou de parts sociales) détenus pendant plus de 22 ans ;
- Exonération totale des contributions sociales en cas de détention de l’immeuble (ou des parts sociales) supérieure à 30 ans ;
- Abattement fiscal de 100 000€ en cas de donation de parts sociales entre parents et enfants excluant l’application de droits de donation.
Quel type de SCI choisir ?
Il convient de déterminer le type de SCI adapté à l’activité envisagée par les associés préalablement à la procédure de création, car les règles encadrant le fonctionnement de la société varient selon le type de SCI choisi.
Plusieurs catégories de SCI existent selon le but recherché par les associés lors de sa constitution :
- SCI familiale : il s’agit du type de SCI le plus répandu. La SCI familiale permet aux membres d’une même famille de détenir et de gérer ensemble un patrimoine immobilier, notamment pour optimiser la succession.
- SCI de location : créer une SCI pour louer permet aux associés qui ne font pas nécessairement partie d’une même famille d’acquérir un bien immobilier, de le gérer en commun mais également de le mettre en location. La SCI de location est toutefois soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) en cas de location meublée, du fait du caractère commercial de son objet.
- SCI d’attribution : conformément au Code de la construction et de l’habitat, la SCI d’attribution (SCIA) a pour objet l’acquisition ou la construction de biens immobiliers en vue de leur division par fraction, chacun étant attribué en propriété ou en jouissance aux associés selon leur participation au capital social.
- SCI de construction-vente : cette forme de SCI a pour but de construire un bien immeuble dans le but de le revendre immédiatement afin de réaliser un bénéfice. La SCI de construction-vente ayant un but commercial, elle doit être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Lire aussi : créer une SCI sans son conjoint
FAQ
Quel est l'intérêt de créer une SCI ?
La constitution d'une SCI présente plusieurs intérêts selon les objectifs de ses associés. Cette forme sociale permet notamment de réduire le montant des impôts payés par les associés à titre individuel, sous conditions, mais également d'optimiser la transmission d'un patrimoine immobilier aux héritiers, en leur évitant de payer des droits de succession dans certains cas.
Pourquoi créer une SCI familiale ?
Créer une SCI familiale permet aux membres d'une même famille d'attribuer à chacun des droits de nature différente sur le bien immobilier, au travers des actions qu'ils détiennent. Grâce à cette forme sociale, il est ainsi possible que les parents se réservent le droit de jouir d'un bien immobilier, et aux enfants d'en conserver la propriété.
Quel est le but d'une SCI ?
La SCI est une forme sociale dont le but principal est de gérer en commun un patrimoine immobilier. Selon les objectifs des associés, le but d'une SCI peut être de détenir des biens immobiliers en famille, de les mettre en location, ou encore de les acheter pour les revendre de façon à dégager des profits.
Quel est le coût de création d'une SCI ?
Le coût de création d'une SCI peut varier de quelques centaines d'euros à plusieurs milliers d'euros. Il dépend principalement des choix des associés aux différents stades de la constitution de la société : recours à un avocat pour rédiger les statuts, frais associés au matériel nécessaire au fonctionnement de la société, montant des apports effectués par chacun...
Créez votre SCI
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 12/08/2021
Bonjour, Dans le cas d’une constitution d’une SCI pour 4 associés avec un emprunt bancaire fait au nom de la SCI dont 10 000€ (divisé à part égale) pour le capital de cet emprunt. Devons nous inscrire ce montant au capital social de la SCI ou est-il juste lié à l’emprunt bancaire ? Le remboursement des mensualités se fera par apport en compte courant d’associés, ce qui veut dire que la valeur de ce compte courant ne vas faire qu’augmenter pendant la durée de l’emprunt ? et si l’un des associés quitte la SCI il peut réclamer le montant de… Lire la suite »
Bonjour, Le capital social étant exclusivement constitué d’apports effectués par chaque associé, un emprunt réalisé au nom de la SCI n’est pas comptabilisé dans le capital de la société. Lorsqu’un compte courant d’associé est ouvert pour prendre en charge des dépenses pour le compte des associés, l’associé concerné affecte la somme qu’il souhaite à ce compte, dont la valeur n’accroît qu’en fonction des versements effectués. L’associé peut exiger à tout moment le remboursement d’un compte courant d’associé ouvert au bénéfice de la société. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches. L’équipe… Lire la suite »
Je suis étonnée de votre réponse sur le remboursement du compte courant associé: il me semble qu’il est possible d’avoir des comptes courants bloqués pour éviter cette éventualité. Est-ce correct?
Bonjour,
Il s’agit d’une disposition supplétive qui s’applique dans le silence des statuts. Les statuts de la SCI peuvent toutefois établir les modalités de fonctionnement des comptes courants d’associés et définir un régime beaucoup plus encadré.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Est-il possible de créer une SCI en France pour invertir en Allemagne ?
La SCI peut-elle comporter des personnes de différentes nationalités (en l’occurrence une française -moi- et une personne allemande )?
Sinon, existe-t-il un équivalent de la SCI en Allemagne ?
Merci de vos réponses
Marie-Hélène Lachaud
Bonjour,
Afin d’investir en Allemagne, il convient de créer une société en France, mais également d’immatriculer une société en Allemagne. Les impôts sur les revenus tirés de l’investissement immobilier seront en effet payés en Allemagne.
La nationalité des associés d’une SCI immatriculée en France est indifférente.
Il existe effectivement une société civile de droit allemand dont le fonctionnement s’assimile à celui d’une SCI française.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Je souhaitera faire une SCI à large spectre, sans contrainte fiscale et but précis au départ . Avec un capital minimum qui pourrait augmenter en fonction des investissements. Possible ?
si je fais comme le prévois les dispositions légales la SCI avec un associé, puis-je lui racheter son action et rester seul ?
Personne n’ a répondu à mes interrogations ?
Merci de le faire.
Cela conditionne les choses.