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Créer une SCI : les étapes à suivre

Dernière mise à jour le 27/05/2022

Créer une Société Civile Immobilière apporte de nombreux avantages aux acquéreurs souhaitant acheter ou détenir un bien immobilier à plusieurs.

En effet, elle permet à au moins 2 individus de se réunir pour acheter un bien immobilier, ce qui peut présenter des avantages notables, notamment celui d’éviter le régime de l’indivision. De plus, sa création suit une procédure classique et peu coûteuse.

Pour quelles raisons créer une SCI?

Les avantages de la SCI sont nombreux. Parmi eux, on compte notamment une protection renforcée du patrimoine, ainsi qu’un régime fiscal qui peut s’avérer avantageux.

Une solution pour acheter un bien à plusieurs

La SCI est une forme de société souvent valorisée lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier à plusieurs. On retrouve notamment ce type de société sous forme de SCI familiale, afin de faciliter la gestion d’un bien en famille.

A noter : Avant de se lancer dans la création d’une SCI en vue de gérer un patrimoine immobilier, il convient de s’intéresser aux caractéristiques qui la différencie de la société foncière afin de choisir la structure correspondant le mieux à nos besoins.

Le recours à ce type de procédé permet de convertir un bien immobilier en parts sociales, qui seront distribuées aux associés à hauteur de leurs apports.

Elle présente également l’avantage de pouvoir augmenter la capacité d’achat. En effet, plus il y aura de personnes, plus il y aura d’apports, et ainsi, plus le bien immobilier aura de la valeur.

A noter : Il est possible de procéder à la création d’une SCI après l’achat d’un bien immobilier.

Une option pour l’impôt sur les sociétés (IS)

Dans le cadre d’une SCI, il est possible de choisir son régime d’imposition.

Ainsi, les bénéfices pourront être imposés soit :

  • A l’impôt sur les revenus (IR) : les associés sont directement imposés sur leurs revenus;
  • A l’impôt sur les sociétés (IS) : sur option, les associés peuvent faire peser la fiscalité des bénéfices directement sur la SCI grâce au régime de l’impôt sur les sociétés.

Cette option pour l’IS procure certains avantages. Ainsi, il est possible pour les associés de se distribuer des dividendes ou de capitaliser les bénéfices.

Le statut de SCI permet également de bénéficier d’exonérations et d’abattement, sous conditions:

  • Il existe une exonération d’impôt sur les plus-values de cession d’immeubles s’ils sont détenus depuis plus de 22 ans.
  • Il est également possible de ne plus payer de cotisations sociales en cas de détention de l’immeuble depuis plus de 30 ans.
  • Il existe un abattement fiscal de 100 000€ en cas de donation de parts sociales entre ascendants et descendants.

Une transmission des parts sociales simplifiée

Sortir d’une SCI est très simple.

En effet, si un associé souhaite se retirer de celle-ci, il lui suffit de céder ses parts sociales à un autre associé. La seule condition réside dans le fait que ladite cession soit acceptée par l’ensemble des associés, sauf dispositions statutaires contraires.

Ainsi, en cas de décès d’un des associés, la SCI permet d’esquiver le régime complexe de l’indivision. Les héritiers recevront leurs parts sociales, conformément à ce qui est prévu dans les statuts. Ce système permet donc aux associés restants de conserver la propriété du bien au travers de la société et non de forcer la vente du bien comme dans le système de l’indivision.

Une gestion facilitée

Dans une SCI, on confie généralement les actes de gestion courants à un ou plusieurs gérants. Ainsi, le fait de centraliser la gestion permet d’optimiser celle-ci, en esquivant d’éventuels conflits entre associés.

En effet, l’accord de tous les associés n’est pas requis sur des questions basiques, mais simplement sur les questions les plus importantes. Ainsi, ceux-ci devront se prononcer sur la nomination et révocation du gérant ou la vente du bien immobilier.

Bon à savoir: Les objectifs conduisant à la création d’une SCI peuvent être l’anticipation de certains événements tels que la transmission du patrimoine, la protection de son concubin en cas de décès, ou encore les conflits entres héritiers le moment venu.

Quelles sont les conditions à réunir pour créer une SCI?

Pour créer une SCI, il est important de respecter certaines formalités. Avant d’engager les formalités de création d’une SCI, il est primordial de s’assurer que les créateurs réunissent les conditions préalables pour le faire.

La SCI résulte de l’accord d’au moins 2 associés majeurs.

Attention: Les associés peuvent être des mineurs non émancipés sous réserve d’un accord parental.

La SCI en elle-même doit également répondre à certains critères. Ainsi, elle se caractérise par :

  • Son objet social qui doit obligatoirement être civil, sauf dérogations prévues par la loi elle-même;
  • Son capital social dont le montant est fixé librement, et sans minimum légal. Ce capital est donc divisé en parts sociales réparties entre les associés;
  • La nomination de son gérant, chargé de représenter légalement la société.
À noter :On devient associé d’une SCI dès lors que l’on réalise un apport au capital social de celle-ci.

Quelles sont les étapes de création d’une SCI?

Si les conditions préalables susvisées sont remplies, il est nécessaire de respecter un certain formalisme dans la procédure de création. Si vous voulez comprendre la SCI et ses rouages mais que vous ne savez pas à qui vous adresser, il est recommandé de consulter un professionnel du droit.

Si vous choisissez d’accomplir les formalités seul, il convient de suivre une certaine procédure avant de voir naître réellement la société.

Cette procédure se divise en 4 étapes :

  1. Rédaction des statuts;
  2. Constitution du capital social;
  3. Publication d’un avis de création dans un Journal d’annonce légales
  4. Constitution et dépôt d’un dossier de création d’entreprise au greffe du Tribunal de commerce compétent.

Les 4 étapes pour créer une SCI

🔎 Zoom : La procédure de création d’une SCI se révèle fréquemment fastidieuse pour des personnes non initiés au domaine du doit. A ce titre, LegalPlace vous propose de créer votre SCI en ligne en quelques clics ! Il vous suffit de remplir un formulaire rapide en ligne et de nous communiquer les pièces justificatives requises. Nos formalistes traitent rapidement le dossier et vous accompagnent durant toutes vos démarches.

Étape 1 : La rédaction des statuts de la SCI

Cette étape s’applique à tous les types de SCI: il est obligatoire de rédiger les statuts de la SCI. Ils doivent eux même respecter un formalisme strict et contenir les informations suivantes:

  • La forme de société choisie par les associés,
  • La dénomination sociale de la SCI: il s’agit de l’appellation de la société,
  • Le siège social de la SCI: c’est le lieu où se trouve la direction effective de la société c’est à dire les organes de gestion et les principaux services administratifs,
  • Le capital social : composé du montant des parts de chaque associé
  • La durée de vie de la société et de son fonctionnement : comprise entre 1 et 99 ans

Au titre des mentions optionnelles, les rédacteurs des statuts peuvent décider d’y faire apparaître la raison d’être de la société, c’est-à-dire les principes dont celle-ci se dote afin de réaliser son objet social.

À noter : Les dispositions des statuts ne sont pas définitives. En effet, il est possible d’effectuer certaines modifications des statuts de la SCI en cours de vie sociale, par exemple un changement de capital social.

Les statuts doivent obligatoirement être paraphés et signés par chacun des associés afin d’être valides. De plus, ils doivent être enregistrés au service des impôts des entreprises ( SIE) s’ils ont été établis par acte authentique chez un notaire, ou en cas d’apport d’immeuble au capital social.

Étape 2 : La constitution d’un capital social

Il n’existe pas de minimum légal pour constituer le capital social d’une SCI si ce n’est qu’il est nécessaire que chaque associé apporte au moins 1€. Les associés reçoivent en contrepartie des parts sociales proportionnelles à l’apport effectué.

Les associés peuvent opter pour plusieurs types d’apports :

  • Apports en numéraire :  ils correspondent à des apports d’argent qui peuvent être versés en espèce, par chèque ou par virement bancaire sur le compte de la SCI préalablement créé.
  • Apports en nature : ils représentent quant à eux des apports de biens meubles ou immeubles autre que de l’argent. Ces apports peuvent faire l’objet d’une évaluation par le commissaire aux apports, s’ils sont supérieurs au montant des apports en numéraire.

Il est également possible de constituer une SCI à capital variable. Ainsi, le capital peut librement varier entre un montant plancher et un montant plafond. Si tel est le cas, il est nécessaire de le prévoir dans les statuts en faisant apparaître une clause.

Bon à savoir : Le gouvernement a mis en place des aides financières, notamment des prêts, à destination des particuliers pour leur permettre de financer leurs travaux d’efficacité énergétique.

Étape 3 : La publication d’un avis de création dans un JAL

A l’instar de toutes les créations d’entreprise, publier un avis de création de celle-ci dans un JAL est une étape cruciale. En effet, cela permet de rendre publique la création de la société et donc de la rendre opposable aux tiers. 

Il appartient aux associés de trouver le JAL dans lequel ils souhaitent publier leur annonce. Cette formalité coûte 185€, le tarif pouvant aller jusqu’à 222€ pour La Réunion et Mayotte.

Une fois le journal trouvé, les associés doivent respecter une certaine forme dans leur publication. Ainsi, l’annonce publiée doit contenir les mentions suivantes :

  • La nature des statuts : par acte authentique ou sous seing privé;
  • La date des statuts;
  • La dénomination sociale;
  • La forme de la société;
  • L’adresse du siège social;
  • Le montant du capital social: ou le montant plancher en cas de capital social variable;
  • L’objet social;
  • La durée de la société;
  • L’identité de ou des gérant(s);
  • Les modalités de cession des parts sociales;
  • L’identité du signataire de l’annonce;
  • L’identité du RCS où sera immatriculée la société.

Une fois cette annonce publiée, il sera remis au gérant, une attestation de parution à joindre au dossier de demande d’immatriculation à transmettre au greffe du tribunal de commerce compétent.

Étape 4 : La constitution et le dépôt d’un dossier au greffe du Tribunal de commerce

Cette dernière étape marque la naissance de la personnalité morale de la société. Afin de finaliser cette étape, il faut constituer un dossier à adresser au greffe du Tribunal de commerce qui doit comporter :

  • Un formulaire M0 (Cerfa n°13958*02) dûment rempli;
  • L’exemplaire original des statuts signé par tous les associés;
  • L’acte de nomination du gérant: uniquement dans le cas où celui-ci n’est pas désigné dans les statuts;
  • Une déclaration des bénéficiaires effectifs signée par le gérant;
  • Un justificatif de jouissance des locaux utilisés au titre de siège social;
  • L’attestation de publication dans le JAL;
  • Un justificatif d’identité du gérant;
  • L’exemplaire original d’une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant;
  • Une attestation de filiation du gérant.

Une fois ces formalités remplies, le gérant de la SCI se verra remettre l’extrait Kbis, c’est-à-dire la carte d’identité de la société immatriculée au RCS.

Ce document officiel atteste donc de l’existence légale de la société.

FAQ

Quel est l'intérêt de créer une SCI ?

La constitution d'une SCI présente plusieurs intérêts selon les objectifs de ses associés. Cette forme sociale permet notamment de réduire le montant des impôts payés par les associés à titre individuel, sous conditions, mais également d'optimiser la transmission d'un patrimoine immobilier aux héritiers, en leur évitant de payer des droits de succession dans certains cas.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale permet aux membres d'une même famille d'attribuer à chacun des droits de nature différente sur le bien immobilier, au travers des actions qu'ils détiennent. Grâce à cette forme sociale, il est ainsi possible que les parents se réservent le droit de jouir d'un bien immobilier, et aux enfants d'en conserver la propriété.

Quel est le but d'une SCI ?

La SCI est une forme sociale dont le but principal est de gérer en commun un patrimoine immobilier. Selon les objectifs des associés, le but d'une SCI peut être de détenir des biens immobiliers en famille, de les mettre en location, ou encore de les acheter pour les revendre de façon à dégager des profits.

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Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 27/05/2022

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cartmom
cartmom
février 15, 2019 4:00

Bonjour, Dans le cas d’une constitution d’une SCI pour 4 associés avec un emprunt bancaire fait au nom de la SCI dont 10 000€ (divisé à part égale) pour le capital de cet emprunt. Devons nous inscrire ce montant au capital social de la SCI ou est-il juste lié à l’emprunt bancaire ? Le remboursement des mensualités se fera par apport en compte courant d’associés, ce qui veut dire que la valeur de ce compte courant ne vas faire qu’augmenter pendant la durée de l’emprunt ? et si l’un des associés quitte la SCI il peut réclamer le montant de… Lire la suite »

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 17, 2021 4:33
Reply to  cartmom

Bonjour, Le capital social étant exclusivement constitué d’apports effectués par chaque associé, un emprunt réalisé au nom de la SCI n’est pas comptabilisé dans le capital de la société. Lorsqu’un compte courant d’associé est ouvert pour prendre en charge des dépenses pour le compte des associés, l’associé concerné affecte la somme qu’il souhaite à ce compte, dont la valeur n’accroît qu’en fonction des versements effectués. L’associé peut exiger à tout moment le remboursement d’un compte courant d’associé ouvert au bénéfice de la société. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches. L’équipe… Lire la suite »

Sandrine
Sandrine
avril 21, 2021 11:32
Reply to  Lina Dinari

Je suis étonnée de votre réponse sur le remboursement du compte courant associé: il me semble qu’il est possible d’avoir des comptes courants bloqués pour éviter cette éventualité. Est-ce correct?

Lina Dinari
Lina Dinari
avril 25, 2021 7:27
Reply to  Sandrine

Bonjour,
Il s’agit d’une disposition supplétive qui s’applique dans le silence des statuts. Les statuts de la SCI peuvent toutefois établir les modalités de fonctionnement des comptes courants d’associés et définir un régime beaucoup plus encadré.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Marie-Hélène Lachaud
Marie-Hélène Lachaud
juillet 29, 2019 3:49

Bonjour,
Est-il possible de créer une SCI en France pour invertir en Allemagne ?
La SCI peut-elle comporter des personnes de différentes nationalités (en l’occurrence une française -moi- et une personne allemande )?
Sinon, existe-t-il un équivalent de la SCI en Allemagne ?
Merci de vos réponses
Marie-Hélène Lachaud

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 17, 2021 4:43

Bonjour,
Afin d’investir en Allemagne, il convient de créer une société en France, mais également d’immatriculer une société en Allemagne. Les impôts sur les revenus tirés de l’investissement immobilier seront en effet payés en Allemagne.
La nationalité des associés d’une SCI immatriculée en France est indifférente.
Il existe effectivement une société civile de droit allemand dont le fonctionnement s’assimile à celui d’une SCI française.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Suchet
Suchet
février 19, 2021 6:35

Je souhaitera faire une SCI à large spectre, sans contrainte fiscale et but précis au départ . Avec un capital minimum qui pourrait augmenter en fonction des investissements. Possible ?
si je fais comme le prévois les dispositions légales la SCI avec un associé, puis-je lui racheter son action et rester seul ?

Suchet
Suchet
février 21, 2021 6:04

Personne n’ a répondu à mes interrogations ?
Merci de le faire.
Cela conditionne les choses.

LAURENT BOUCHARD
octobre 1, 2021 1:36

Bonjour,
en créant une SCI en famille il est possible d’acquérir un bien à rénové mais comment s’effectue la répartition des parts sur ce bien entre deux associés?
Est il possible d’acheter des matériaux hors taxe pour effectuer ces travaux de rénovation si on fait les travaux soi même?

Najoie
Najoie
décembre 28, 2021 4:02

Bonjour,

Votre situation nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Frederic Girol
Frederic Girol
décembre 23, 2021 1:14

Bonjour.
Je suis Français habitant en Suisse et je désire racheter 4 appartements (dans un même immeuble) de mon père et continuer de lea louer(les locataires y étant déjá).
Je pense devoir ouvrir une SCI mais je ne comprend pas si je dois ouvrir une IS ou une IR, et des taxes que je devrais payer et sur quelle base serais je imposé(impossible sur mon propre revenu si j habite en Suisse non?).
Merci

Mélie
décembre 27, 2021 10:12
Reply to  Frederic Girol

Bonjour, Il semble que dans votre cas, la SCI soit soumise automatiquement à l’IS. En effet, dans le cadre de la location meublée d’une SCI immobilière, l’activité est commerciale par détermination de la loi. Or, les sociétés exercent une activité commerciale représentant au moins 10% de leur chiffre d’affaires sont soumises automatiquement à l’IS. Ainsi, la société se verra appliquer le barème de l’IS avec un taux réduit à 15% si le bénéfice n’excède pas 38 120 euros. De plus, en ce qui concerne les associés, ceux ci ne sont imposés que sur les dividendes perçus, avec un possible abattement… Lire la suite »

Rédigé par

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.