Créer une SCI : 4 étapes pour la créer rapidement (2023)

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) apporte de nombreux avantages aux acquéreurs souhaitant acheter ou détenir un bien immobilier à plusieurs. En effet, elle permet à au moins 2 individus de se réunir pour acheter un bien immobilier, ce qui peut présenter des avantages notables, notamment celui d'éviter le régime de l'indivision. De plus, sa création suit une procédure classique et peu coûteuse. Créer ma SCI en ligne Qu'est-ce qu'une SCI ? Avant de créer une SCI, il est primordial d'en connaître sa définition et ses contours ainsi que ses principales caractéristiques. La définition Une SCI est une forme de société, c'est-à-dire disposant de la personnalité morale, ayant un objet immobilier consistant en l'achat, la gestion ou encore la location d'immeubles. Cette société ne permet pas l'exercice d'une activité commerciale par les associés, mais seulement une activité civile. Il existe plusieurs type de SCI, selon l'activité exercée au sein de celle-ci : La SCI de construction vente : permet la construction du bien puis sa revente ; La SCI professionnelle : permet d'avoir des locaux professionnels ainsi que le siège social de votre société ; La SCI familiale : permet aux membres d'une même famille de gérer des biens à plusieurs et de faciliter la transmission aux héritiers. A noter : il est possible de procéder à la création d'une SCI après l'achat d'un bien immobilier. Les principales caractéristiques Pour créer une SCI, il faut obligatoirement 2 associés, personnes physiques ou personnes morales. Ces derniers, en contrepartie et proportionnellement à leurs apports, obtiennent des parts sociales. Les associés désignent également un gérant et le mentionnent dans les statuts avec les autres règles de fonctionnement de la société. Créer une SCI, à l'instar de la création de toutes les sociétés, permet d'avoir un patrimoine propre à la société et donc distinct du patrimoine personnel des associés. Toutefois, et malgré la distinction des patrimoines, en cas de dettes professionnelles, les associés sont indéfiniment responsables sur leur patrimoine personnel. Bon à savoir : en termes de fiscalité, en principe la société est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) mais les associés peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Pourquoi créer une SCI ? Créer une SCI permet de bénéficier de nombreux avantages, tels que : L'achat et la gestion d'un bien à plusieurs ; La simplification de transmission des parts sociales ; Le choix de la fiscalité. L'achat d'un bien à plusieurs Un des avantages de la SCI est de pouvoir acheter un bien immobilier à plusieurs sans être soumis au régime de l'indivision. Ainsi, il est possible de créer une SCI familiale lorsque tous les associés sont les membres d'une même famille. En pratique, puisque l'achat se fait à plusieurs, des parts sociales sont distribuées aux associés à hauteur de leurs apports lors de l'achat du bien. De plus, acheter un bien grâce à une SCI permet d'augmenter la capacité d'achat. En effet, en multipliant le nombre de personnes, il est probable que le montant des apports augmente et que corrélativement la valeur du bien aussi . A noter : Avant de se lancer dans la création d'une SCI en vue de gérer un patrimoine immobilier, il convient de s'intéresser aux caractéristiques qui la différencie de la société foncière afin de choisir la structure correspondant le mieux à vos besoins. Une gestion des biens simplifiée Ensuite, la SCI a également pour atout de simplifier la gestion des actes courants. En effet, lors de sa constitution, un ou plusieurs gérants sont désignés. De ce fait, il lui revient de centraliser la gestion et d'écarter les éventuels conflits et mésententes entre les associés. En effet, pour les actes courants l'accord formel des associés n'est pas obligatoire. Attention toutefois, pour les décisions majeures telles que les actes de disposition, les associés doivent donner leur accord. Par exemple, c'est le cas pour la nomination et la révocation du gérant mais également pour la vente du bien immobilier. La transmission des parts sociales facilitée Il est très facile de sortir d'une SCI. En effet, il suffit à l'associé de céder ses parts sociales à un autre associé ou à une tierce personne. La seule obligation réside dans le fait que cette cession soit acceptée par tous les associés (sauf disposition statutaire contraire). D'autre part, en cas de décès d'un des associés, les héritiers obtiennent des parts sociales conformément aux dispositions statutaires. Ainsi, le régime de l'indivision est évité. De plus, dans ce cas, des frais de mutation sont à prévoir. Ils sont calculés sur la valeur des parts sociales et non pas sur la valeur des biens transmis à la SCI. Bon à savoir : les objectifs conduisant à la création d'une SCI peuvent être l’anticipation de certains événements tels que la transmission du patrimoine, la protection de son concubin en cas de décès, ou encore les conflits entre héritiers le moment venu. Les avantages fiscaux Enfin, un dernier avantage de la SCI est le choix de la fiscalité. En effet, lors de la création les associés ont le choix entre : L’impôt sur les revenus (IR) : les associés sont directement imposés sur leurs revenus ; L’impôt sur les sociétés (IS) : sur option, les associés peuvent faire peser la fiscalité des bénéfices directement sur la SCI. En pratique, la SCI à l'IS permet aux associés de distribuer des dividendes. De plus, la SCI offre également des exonérations et des abattements : Une exonération d’impôt sur les plus-values de cession d’immeubles s'ils sont détenus depuis plus de 22 ans ; Une exonérations de cotisations sociales en cas de détention de l’immeuble depuis plus de 30 ans ; Un abattement fiscal de 100 000€ en cas de donation de parts sociales entre ascendants et descendants. 🔎 Zoom : La procédure de création d'une SCI se révèle fréquemment fastidieuse pour des personnes non initiées au domaine du droit. A ce titre, LegalPlace vous propose de créer votre SCI en ligne en quelques clics. Il vous suffit de remplir un formulaire rapide en ligne et de nous communiquer les pièces justificatives requises. Nos formalistes traitent rapidement le dossier et vous accompagnent durant toutes vos démarches. Quelle est la différence entre une SCI et le régime de l'indivision ? Dans l'hypothèse où des personnes souhaitent acheter un bien immobilier à plusieurs sans créer de société, le bien est régi par le régime de l'indivision. Il s'agit d'un régime qui s'applique d'office, notamment avant le partage successoral. De ce fait, sous le régime de l'indivision, chacun des propriétaires obtient une quote-part et dispose de droit sur l'ensemble du bien. A l'inverse, dans une SCI les associés disposent de parts sociales et leur droit est limité à celles-ci. Quelles sont les conditions pour créer une SCI ? La création d'une SCI nécessite de réunir certaines conditions. Tout d'abord, il faut au moins 2 associés. Attention : les associés peuvent être des mineurs non émancipés sous réserve d’un accord parental. De plus, en elle même la SCI doit avoir : Un objet social qui doit obligatoirement être civil (sauf dérogations prévues par la loi), possible et licite, conformément à l'article 1833 du code civil ; Un capital social : son montant est librement fixé dans les statuts dont le montant est fixé librement, et sans minimum légal. Le capital social est alors divisé en parts sociales distribuées aux associés au prorata de leur apport ; Un gérant : il est mentionné dans les statuts et est chargé de la gestion courante de la société. À noter : on devient associé d’une SCI dès lors que l’on réalise un apport au capital social de celle-ci. Il est toutefois possible de créer une SCI sans apport. Quelle est la procédure à respecter pour créer une SCI ? Afin de créer une SCI, il faut respecter rigoureusement une procédure en 4 étapes : Rédiger les statuts de la SCI ; Constituer et déposer le capital auprès d'une banque ; Publier un avis de création dans journal d'annonces légales du siège social de la SCI ; Constituer le dossier de création et le déposer auprès du greffe. Etape n°1 : la rédaction des statuts de la SCI Tout d'abord, il est obligatoire de rédiger les statuts de la SCI. Il doivent également respecter un certains formalisme et contenir les mentions obligatoires : La forme sociale : à savoir la SCI dans le présent cas ; La dénomination de la SCI : c'est à dire son nom ; Le siège social : c'est-à-dire le lieu où se trouve la direction effective de la société avec les organes de gestion ; Le montant du capital social et le nombre de parts de chaque associés ; Les règles de fonctionnement de la société ; La durée de vie de la SCI : entre 1 an et 99 ans. De manière facultative, les rédacteurs peuvent également y mentionner la raison d'être de la société, c'est-à-dire les principes à mettre en œuvre afin de réaliser son objet social. De plus, pour être valides, les statuts doivent être signés et paraphés. Enfin, ils doivent être enregistrés au service des impôts des entreprises (SIE) s’ils ont été établis par acte authentique chez un notaire, ou en cas d’apport d’immeuble au capital social. À noter : les dispositions des statuts ne sont pas définitives. En effet, il est possible d’effectuer certaines modifications des statuts de la SCI en cours de vie sociale, par exemple un changement de capital social. Si vous ne savez pas à qui vous adresser pour rédiger de tels statuts, il est recommandé de consulter un professionnel du droit. Etape n°2 : la constitution et le dépôt du capital social Il n’existe pas de minimum légal pour constituer le capital social d’une SCI si ce n’est qu’il est nécessaire que chaque associé apporte au moins 1€. Les associés reçoivent en contrepartie des parts sociales proportionnelles à l’apport effectué. Les associés peuvent opter pour plusieurs types d’apports : Des apports en numéraire : ils correspondent à des apports d’argent qui peuvent être versés en espèce, par chèque ou par virement bancaire sur le compte de la SCI préalablement créé ; Des apports en nature : ils représentent quant à eux des apports de biens meubles ou immeubles autre que de l’argent. Bon à savoir : Il est également possible de constituer une SCI à capital variable. Ainsi, le capital peut librement varier entre un montant plancher et un montant plafond. Cette modalité doit apparaître dans les statuts. Etape n°3 : la publication d'un avis de création dans un JAL A l'instar de toutes les créations d'entreprise, la création d'une SCI implique de publier un avis de création dans un JAL. Cette publication à pour but de rendre publique et opposable aux tiers la création de la SCI et coûte 185€ et 222€ pour La Réunion et Mayotte. De plus, l'annonce doit obligatoirement contenir les mentions suivantes : La nature des statuts : par acte authentique ou sous seing privé ; La date de signature des statuts ; La dénomination sociale ; La forme de la société ; L’adresse du siège social ; Le montant du capital social : ou le montant plancher en cas de capital social variable ; L’objet social ; La durée de la société ; L’identité de ou des gérant(s) ; Les modalités de cession des parts sociales ; L’identité du signataire de l’annonce ; L’identité du RCS où sera immatriculée la société. Une fois l'annonce publiée, il sera remis au gérant une attestation de parution à joindre au dossier de demande d’immatriculation à transmettre au greffe du tribunal de commerce compétent. Etape n°4 : la constitution et le dépôt du dossier au greffe Enfin, la dernière étape à accomplir réside en la constitution et le dépôt du dossier de création auprès du greffe. Cette dernière étape marque la naissance de la personnalité morale de la société. Le dossier doit obligatoirement contenir : Un formulaire M0 (Cerfa n°13958*02) dûment rempli ; L’exemplaire original des statuts signé par tous les associés ; L’acte de nomination du gérant : uniquement dans le cas où celui-ci n’est pas désigné dans les statuts ; Une déclaration des bénéficiaires effectifs signée par le gérant ; Un justificatif de jouissance des locaux utilisés au titre de siège social ; L’attestation de publication dans le JAL ; Un justificatif d’identité du gérant ; L’exemplaire original d’une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant ; Une attestation de filiation du gérant. Une fois ces formalités remplies, le gérant de la SCI recevra l’extrait Kbis, c’est-à-dire la carte d’identité de la société immatriculée au RCS. Ce document officiel atteste donc de l'existence légale de la société. Quel est le coût pour créer une SCI ? Concerant le coût de création d'une SCI, il faut prévoir : Les frais de rédaction de documents administratif : allant de 0€ si vous effectuez les formalités seul, et jusqu'à 2 500€ si elles sont réalisées par un professionnel ; La publication dans un JAL : 185€ ou 222€ pour Mayotte et la Réunion ; La déclaration des bénéficiaires effectifs ; Les frais d'immatriculation au greffe ; Les frais de dépôt du capital social. Quelle est la fiscalité applicable aux bénéfices de la SCI ? Une SCI peut générer des bénéfices, notamment si les biens sont loués et donnent lieu à des loyers. Ainsi, de tels revenus fonciers sont, en règle générale, soumis à l'impôt sur le revenu. Les associés, dans leur déclaration de revenus, indiquent les sommes perçues grâce à l'activité de la SCI. Cependant, si la SCI à pour objet la location de biens meublés l'activité devient commerciale et sera d'office soumise à taux de l'impôt sur les sociétés. FAQ