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Créer une SCI : les étapes à suivre

Dernière mise à jour le 01/02/2023

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) apporte de nombreux avantages aux acquéreurs souhaitant acheter ou détenir un bien immobilier à plusieurs.

En effet, elle permet à au moins 2 individus de se réunir pour acheter un bien immobilier, ce qui peut présenter des avantages notables, notamment celui d’éviter le régime de l’indivision. De plus, sa création suit une procédure classique et peu coûteuse.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Avant de créer une SCI, il est primordial d’en connaître sa définition et ses contours ainsi que ses principales caractéristiques.

La définition

Une SCI est une forme de société, c’est-à-dire disposant de la personnalité morale, ayant un objet immobilier consistant en l’achat, la gestion ou encore la location d’immeubles.

Cette société ne permet pas l’exercice d’une activité commerciale par les associés, mais seulement une activité civile.

Il existe plusieurs type de SCI, selon l’activité exercée au sein de celle-ci :

  • La SCI de construction vente : permet la construction du bien puis sa revente ;
  • La SCI professionnelle : permet d’avoir des locaux professionnels ainsi que le siège social de votre société ;
  • La SCI familiale : permet aux membres d’une même famille de gérer des biens à plusieurs et de faciliter la transmission aux héritiers.
A noter : il est possible de procéder à la création d’une SCI après l’achat d’un bien immobilier.

Les principales caractéristiques

Pour créer une SCI, il faut obligatoirement 2 associés, personnes physiques ou personnes morales. Ces derniers, en contrepartie et proportionnellement à leurs apports, obtiennent des parts sociales.

Les associés désignent également un gérant et le mentionnent dans les statuts avec les autres règles de fonctionnement de la société.

Créer une SCI, à l’instar de la création de toutes les sociétés, permet d’avoir un patrimoine propre à la société et donc distinct du patrimoine personnel des associés.

Toutefois, et malgré la distinction des patrimoines, en cas de dettes professionnelles, les associés sont indéfiniment responsables sur leur patrimoine personnel.

Bon à savoir : en termes de fiscalité, en principe la société est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) mais les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Pourquoi créer une SCI ?

Créer une SCI permet de bénéficier de nombreux avantages, tels que :

  • L’achat et la gestion d’un bien à plusieurs ;
  • La simplification de transmission des parts sociales ;
  • Le choix de la fiscalité.

L’achat d’un bien à plusieurs

Un des avantages de la SCI est de pouvoir acheter un bien immobilier à plusieurs sans être soumis au régime de l’indivision.

Ainsi, il est possible de créer une SCI familiale lorsque tous les associés sont les membres d’une même famille.

En pratique, puisque l’achat se fait à plusieurs, des parts sociales sont distribuées aux associés à hauteur de leurs apports lors de l’achat du bien.

De plus, acheter un bien grâce à une SCI permet d’augmenter la capacité d’achat. En effet, en multipliant le nombre de personnes, il est probable que le montant des apports augmente et que corrélativement la valeur du bien aussi .

A noter : Avant de se lancer dans la création d’une SCI en vue de gérer un patrimoine immobilier, il convient de s’intéresser aux caractéristiques qui la différencie de la société foncière afin de choisir la structure correspondant le mieux à vos besoins.

Une gestion des biens simplifiée

Ensuite, la SCI a également pour atout de simplifier la gestion des actes courants. En effet, lors de sa constitution, un ou plusieurs gérants sont désignés.

De ce fait, il lui revient de centraliser la gestion et d’écarter les éventuels conflits et mésententes entre les associés.

En effet, pour les actes courants l’accord formel des associés n’est pas obligatoire.

Attention toutefois, pour les décisions majeures telles que les actes de disposition, les associés doivent donner leur accord. Par exemple, c’est le cas pour la nomination et la révocation du gérant mais également pour la vente du bien immobilier.

La transmission des parts sociales facilitée

Il est très facile de sortir d’une SCI.

En effet, il suffit à l’associé de céder ses parts sociales à un autre associé ou à une tierce personne. La seule obligation réside dans le fait que cette cession soit acceptée par tous les associés (sauf disposition statutaire contraire).

D’autre part, en cas de décès d’un des associés, les héritiers obtiennent des parts sociales conformément aux dispositions statutaires. Ainsi, le régime de l’indivision est évité.

De plus, dans ce cas, des frais de mutation sont à prévoir. Ils sont calculés sur la valeur des parts sociales et non pas sur la valeur des biens transmis à la SCI.

Bon à savoir : les objectifs conduisant à la création d’une SCI peuvent être l’anticipation de certains événements tels que la transmission du patrimoine, la protection de son concubin en cas de décès, ou encore les conflits entre héritiers le moment venu.

Les avantages fiscaux

Enfin, un dernier avantage de la SCI est le choix de la fiscalité.

En effet, lors de la création les associés ont le choix entre :

  • L’impôt sur les revenus (IR) : les associés sont directement imposés sur leurs revenus ;
  • L’impôt sur les sociétés (IS) : sur option, les associés peuvent faire peser la fiscalité des bénéfices directement sur la SCI.

En pratique, la SCI à l’IS permet aux associés de distribuer des dividendes.

De plus, la SCI offre également des exonérations et des abattements :

  • Une exonération d’impôt sur les plus-values de cession d’immeubles s’ils sont détenus depuis plus de 22 ans ;
  • Une exonérations de cotisations sociales en cas de détention de l’immeuble depuis plus de 30 ans ;
  • Un abattement fiscal de 100 000€ en cas de donation de parts sociales entre ascendants et descendants.
🔎 Zoom : La procédure de création d’une SCI se révèle fréquemment fastidieuse pour des personnes non initiées au domaine du droit. A ce titre, LegalPlace vous propose de créer votre SCI en ligne en quelques clics. Il vous suffit de remplir un formulaire rapide en ligne et de nous communiquer les pièces justificatives requises. Nos formalistes traitent rapidement le dossier et vous accompagnent durant toutes vos démarches.

Quelle est la différence entre une SCI et le régime de l’indivision ?

Dans l’hypothèse où des personnes souhaitent acheter un bien immobilier à plusieurs sans créer de société, le bien est régi par le régime de l’indivision.

Il s’agit d’un régime qui s’applique d’office, notamment avant le partage successoral.

De ce fait, sous le régime de l’indivision, chacun des propriétaires obtient une quote-part et dispose de droit sur l’ensemble du bien.

A l’inverse, dans une SCI les associés disposent de parts sociales et leur droit est limité à celles-ci.

Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?

La création d’une SCI nécessite de réunir certaines conditions. 

Tout d’abord, il faut au moins 2 associés.

Attention : les associés peuvent être des mineurs non émancipés sous réserve d’un accord parental.

De plus, en elle même la SCI doit avoir :

  • Un objet social qui doit obligatoirement être civil (sauf dérogations prévues par la loi), possible et licite, conformément à l’article 1833 du code civil ;
  • Un capital social : son montant est librement fixé dans les statuts dont le montant est fixé librement, et sans minimum légal. Le capital social est alors divisé en parts sociales distribuées aux associés au prorata de leur apport ;
  • Un gérant : il est mentionné dans les statuts et est chargé de la gestion courante de la société.
À noter : on devient associé d’une SCI dès lors que l’on réalise un apport au capital social de celle-ci. Il est toutefois possible de créer une SCI sans apport.

Quelle est la procédure à respecter pour créer une SCI ?

Afin de créer une SCI, il faut respecter rigoureusement une procédure en 4 étapes :

  1. Rédiger les statuts de la SCI ;
  2. Constituer et déposer le capital auprès d’une banque ;
  3. Publier un avis de création dans journal d’annonces légales du siège social de la SCI ;
  4. Constituer le dossier de création et le déposer auprès du greffe.

Etape n°1 : la rédaction des statuts de la SCI

Tout d’abord, il est obligatoire de rédiger les statuts de la SCI.

Il doivent également respecter un certains formalisme et contenir les mentions obligatoires :

  • La forme sociale : à savoir la SCI dans le présent cas ;
  • La dénomination de la SCI : c’est à dire son nom ;
  • Le siège social : c’est-à-dire le lieu où se trouve la direction effective de la société avec les organes de gestion ;
  • Le montant du capital social et le nombre de parts de chaque associés ;
  • Les règles de fonctionnement de la société ;
  • La durée de vie de la SCI : entre 1 an et 99 ans.

De manière facultative, les rédacteurs peuvent également y mentionner la raison d’être de la société, c’est-à-dire les principes à mettre en œuvre afin de réaliser son objet social.

De plus, pour être valides, les statuts doivent être signés et paraphés.

Enfin, ils doivent être enregistrés au service des impôts des entreprises (SIE) s’ils ont été établis par acte authentique chez un notaire, ou en cas d’apport d’immeuble au capital social.

À noter : les dispositions des statuts ne sont pas définitives. En effet, il est possible d’effectuer certaines modifications des statuts de la SCI en cours de vie sociale, par exemple un changement de capital social.

Si vous ne savez pas à qui vous adresser pour rédiger de tels statuts, il est recommandé de consulter un professionnel du droit.

Etape n°2 : la constitution et le dépôt du capital social

Il n’existe pas de minimum légal pour constituer le capital social d’une SCI si ce n’est qu’il est nécessaire que chaque associé apporte au moins 1€.

Les associés reçoivent en contrepartie des parts sociales proportionnelles à l’apport effectué.

Les associés peuvent opter pour plusieurs types d’apports :

  • Des apports en numéraire :  ils correspondent à des apports d’argent qui peuvent être versés en espèce, par chèque ou par virement bancaire sur le compte de la SCI préalablement créé ;
  • Des apports en nature : ils représentent quant à eux des apports de biens meubles ou immeubles autre que de l’argent.
Bon à savoir : Il est également possible de constituer une SCI à capital variable. Ainsi, le capital peut librement varier entre un montant plancher et un montant plafond. Cette modalité doit apparaître dans les statuts.

Etape n°3 : la publication d’un avis de création dans un JAL

A l’instar de toutes les créations d’entreprise, la création d’une SCI implique de publier un avis de création dans un JAL.

Cette publication à pour but de rendre publique et opposable aux tiers la création de la SCI et coûte 185€ et 222€ pour La Réunion et Mayotte.

De plus, l’annonce doit obligatoirement contenir les mentions suivantes :

  • La nature des statuts : par acte authentique ou sous seing privé ;
  • La date de signature des statuts ;
  • La dénomination sociale ;
  • La forme de la société ;
  • L’adresse du siège social ;
  • Le montant du capital social : ou le montant plancher en cas de capital social variable ;
  • L’objet social ;
  • La durée de la société ;
  • L’identité de ou des gérant(s) ;
  • Les modalités de cession des parts sociales ;
  • L’identité du signataire de l’annonce ;
  • L’identité du RCS où sera immatriculée la société.

Une fois l’annonce publiée, il sera remis au gérant une attestation de parution à joindre au dossier de demande d’immatriculation à transmettre au greffe du tribunal de commerce compétent.

Etape n°4 : la constitution et le dépôt du dossier au greffe

Enfin, la dernière étape à accomplir réside en la constitution et le dépôt du dossier de création auprès du greffe.

Cette dernière étape marque la naissance de la personnalité morale de la société.

Le dossier doit obligatoirement contenir :

  • Un formulaire M0 (Cerfa n°13958*02) dûment rempli ;
  • L’exemplaire original des statuts signé par tous les associés ;
  • L’acte de nomination du gérant : uniquement dans le cas où celui-ci n’est pas désigné dans les statuts ;
  • Une déclaration des bénéficiaires effectifs signée par le gérant ;
  • Un justificatif de jouissance des locaux utilisés au titre de siège social ;
  • L’attestation de publication dans le JAL ;
  • Un justificatif d’identité du gérant ;
  • L’exemplaire original d’une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant ;
  • Une attestation de filiation du gérant.

Une fois ces formalités remplies, le gérant de la SCI recevra l’extrait Kbis, c’est-à-dire la carte d’identité de la société immatriculée au RCS.

Ce document officiel atteste donc de l’existence légale de la société.

Les 4 étapes pour créer une SCI

Quel est le coût pour créer une SCI ?

Concerant le coût de création d’une SCI, il faut prévoir :

  • Les frais de rédaction de documents administratif : allant de 0€ si vous effectuez les formalités seul, et jusqu’à 2 500€ si elles sont réalisées par un professionnel ;
  • La publication dans un JAL : 185€ ou 222€ pour Mayotte et la Réunion ;
  • La déclaration des bénéficiaires effectifs ;
  • Les frais d’immatriculation au greffe ;
  • Les frais de dépôt du capital social.

Quelle est la fiscalité applicable aux bénéfices de la SCI ?

Une SCI peut générer des bénéfices, notamment si les biens sont loués et donnent lieu à des loyers.

Ainsi, de tels revenus fonciers sont, en règle générale, soumis à l’impôt sur le revenu. Les associés, dans leur déclaration de revenus, indiquent les sommes perçues grâce à l’activité de la SCI.

Cependant, si la SCI à pour objet la location de biens meublés l’activité devient commerciale et sera d’office soumise à taux de l’impôt sur les sociétés.

FAQ

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale permet aux membres d'une même famille d'attribuer à chacun des droits de nature différente sur le bien immobilier, au travers des actions qu'ils détiennent. Grâce à cette forme sociale, il est ainsi possible que les parents se réservent le droit de jouir d'un bien immobilier, et aux enfants d'en conserver la propriété.

Quel est l'intérêt de créer une SCI ?

La constitution d'une SCI présente plusieurs intérêts selon les objectifs de ses associés. Cette forme sociale permet notamment de réduire le montant des impôts payés par les associés à titre individuel, sous conditions, mais également d'optimiser la transmission d'un patrimoine immobilier aux héritiers, en leur évitant de payer des droits de succession dans certains cas.

Quels sont les inconvénients d'une SCI ?

Malgré le fait que la SCI permette de contourner les difficultés de gestion d'un bien en indivision, elle a tout de même des inconvénients. En effet, les formalités de création sont longues, coûteuses et doivent respecter un strict formalisme. Enfin, en cas de dettes de la société, les associés sont responsables indéfiniment sur leur patrimoine personnel.

Créer ma SCICréer ma SCI

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 01/02/2023

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cartmom
cartmom
février 15, 2019 4:00

Bonjour, Dans le cas d’une constitution d’une SCI pour 4 associés avec un emprunt bancaire fait au nom de la SCI dont 10 000€ (divisé à part égale) pour le capital de cet emprunt. Devons nous inscrire ce montant au capital social de la SCI ou est-il juste lié à l’emprunt bancaire ? Le remboursement des mensualités se fera par apport en compte courant d’associés, ce qui veut dire que la valeur de ce compte courant ne vas faire qu’augmenter pendant la durée de l’emprunt ? et si l’un des associés quitte la SCI il peut réclamer le montant de… Lire la suite »

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 17, 2021 4:33
Reply to  cartmom

Bonjour, Le capital social étant exclusivement constitué d’apports effectués par chaque associé, un emprunt réalisé au nom de la SCI n’est pas comptabilisé dans le capital de la société. Lorsqu’un compte courant d’associé est ouvert pour prendre en charge des dépenses pour le compte des associés, l’associé concerné affecte la somme qu’il souhaite à ce compte, dont la valeur n’accroît qu’en fonction des versements effectués. L’associé peut exiger à tout moment le remboursement d’un compte courant d’associé ouvert au bénéfice de la société. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches. L’équipe… Lire la suite »

Sandrine
Sandrine
avril 21, 2021 11:32
Reply to  Lina Dinari

Je suis étonnée de votre réponse sur le remboursement du compte courant associé: il me semble qu’il est possible d’avoir des comptes courants bloqués pour éviter cette éventualité. Est-ce correct?

Lina Dinari
Lina Dinari
avril 25, 2021 7:27
Reply to  Sandrine

Bonjour,
Il s’agit d’une disposition supplétive qui s’applique dans le silence des statuts. Les statuts de la SCI peuvent toutefois établir les modalités de fonctionnement des comptes courants d’associés et définir un régime beaucoup plus encadré.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Marie-Hélène Lachaud
Marie-Hélène Lachaud
juillet 29, 2019 3:49

Bonjour,
Est-il possible de créer une SCI en France pour invertir en Allemagne ?
La SCI peut-elle comporter des personnes de différentes nationalités (en l’occurrence une française -moi- et une personne allemande )?
Sinon, existe-t-il un équivalent de la SCI en Allemagne ?
Merci de vos réponses
Marie-Hélène Lachaud

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 17, 2021 4:43

Bonjour,
Afin d’investir en Allemagne, il convient de créer une société en France, mais également d’immatriculer une société en Allemagne. Les impôts sur les revenus tirés de l’investissement immobilier seront en effet payés en Allemagne.
La nationalité des associés d’une SCI immatriculée en France est indifférente.
Il existe effectivement une société civile de droit allemand dont le fonctionnement s’assimile à celui d’une SCI française.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Suchet
Suchet
février 19, 2021 6:35

Je souhaitera faire une SCI à large spectre, sans contrainte fiscale et but précis au départ . Avec un capital minimum qui pourrait augmenter en fonction des investissements. Possible ?
si je fais comme le prévois les dispositions légales la SCI avec un associé, puis-je lui racheter son action et rester seul ?

Suchet
Suchet
février 21, 2021 6:04

Personne n’ a répondu à mes interrogations ?
Merci de le faire.
Cela conditionne les choses.

LAURENT BOUCHARD
octobre 1, 2021 1:36

Bonjour,
en créant une SCI en famille il est possible d’acquérir un bien à rénové mais comment s’effectue la répartition des parts sur ce bien entre deux associés?
Est il possible d’acheter des matériaux hors taxe pour effectuer ces travaux de rénovation si on fait les travaux soi même?

Najoie
Najoie
décembre 28, 2021 4:02

Bonjour,

Votre situation nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Frederic Girol
Frederic Girol
décembre 23, 2021 1:14

Bonjour.
Je suis Français habitant en Suisse et je désire racheter 4 appartements (dans un même immeuble) de mon père et continuer de lea louer(les locataires y étant déjá).
Je pense devoir ouvrir une SCI mais je ne comprend pas si je dois ouvrir une IS ou une IR, et des taxes que je devrais payer et sur quelle base serais je imposé(impossible sur mon propre revenu si j habite en Suisse non?).
Merci

Mélie
décembre 27, 2021 10:12
Reply to  Frederic Girol

Bonjour, Il semble que dans votre cas, la SCI soit soumise automatiquement à l’IS. En effet, dans le cadre de la location meublée d’une SCI immobilière, l’activité est commerciale par détermination de la loi. Or, les sociétés exercent une activité commerciale représentant au moins 10% de leur chiffre d’affaires sont soumises automatiquement à l’IS. Ainsi, la société se verra appliquer le barème de l’IS avec un taux réduit à 15% si le bénéfice n’excède pas 38 120 euros. De plus, en ce qui concerne les associés, ceux ci ne sont imposés que sur les dividendes perçus, avec un possible abattement… Lire la suite »

Favart Frédéric
Favart Frédéric
novembre 14, 2022 1:17

Bonjour,
Dans le cadre de l’acquisition à deux familles d’un immeuble, est-ce que les associés peuvent apporter le montant de leurs emprunts en nom propre de deux banques différentes ?

Yanis
Éditeur
Yanis
novembre 16, 2022 4:44

Bonjour, si la SCI est formée, celle-ci est censé disposer d’une compte bancaire qui doit servir d’achat avec la SCI. Si vous n’achetez pas en SCI, il est possible pour les individus d’apporter leur montant séparément.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

Rédigé par

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.