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Qu’est-ce qu’une SCI : définition complète

Qu’est-ce qu’une SCI : définition complète

Une société civile immobilière (SCI) permet l’union de personnes dans le but de faire l’acquisition d’un bien immobilier et d’en générer des profits. Aussi, elle correspond à une société permettant la détention et la gestion d’actifs immobiliers tout en disposant d’une personnalité morale. Créer une SCI est idéal pour investir à plusieurs.

Définition juridique d’une SCI

Cette dernière dispose d’une personnalité morale. En revanche la société civile immobilière n’est pas une société commerciale : l’objectif n’est pas d’acheter et de vendre via la SCI des biens mais plutôt de les louer.

En particulier, la société civile immobilière est définie aux articles 1832 et suivants du code civil. On trouve également des dispositions relatives aux SCI aux articles 1845 et suivants du même code.

Selon la loi, sa durée de vie maximale est de 99 ans. Elle doit être formée d’au moins deux associés dont les relations sont définies dans les statuts de la SCI. La société civile immobilière doit faire l’objet d’un dépôt auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS). Pour finir, il faut souligner que des mineurs peuvent détenir des parts : ces sociétés n’ayant pas une vocation commerciale.

Pourquoi créer une SCI ?

A quoi sert une SCI ? Son objectif est de permettre de générer des profits de la gestion d’actifs immobiliers. Il est intéressant d’en créer une dans le cas où vous ne disposez pas, seul, du capital nécessaire à l’acquisition de biens immobiliers. Créer une Société Civile Immobilière est également possible pour acheter un bien avec un conjoint, des amis ou des connaissances.

Ses avantages permettent aussi de l’utiliser afin de favoriser la transmission de biens immobiliers.

Avantages

Les avantages de la SCI résident d’abord dans la facilité de transmission des biens qui en résulte. Il est en effet possible de transférer des parts, tous les 6 ans, à ses enfants sans payer d’impôts. L’utiliser dans le cadre de la transmission d’un bien permet d’éviter les contraintes liées aux indivisions.

De manière complètement similaire, il est possible d’optimiser une donation grâce à une SCI. Dans le cadre d’une donation normale d’un bien immobilier, une taxe est appliquée : il s’agit des droits de donation. Ces derniers prennent en compte uniquement la valeur réelle du bien. Toutefois, en créant une société civile immobilière, et en faisant dons des parts sociales de celle-ci, les taxes prendront en compte à la fois les actifs (valeur du bien) mais aussi le passif de la société. Les taxes sur la donation seront ainsi réduites.

Inconvénients

Naturellement, une société civile immobilière présente également des inconvénients. En premier lieu, sa création requiert l’écriture de statuts et une inscription au registre du commerce. Si ces formalités sont simples à accomplir, elles peuvent toutefois prendre du temps. Le second inconvénient est l’obligation de tenir une assemblée générale avec l’ensemble des associés chaque année. À l’issue de cette réunion, il est nécessaire d’établir un procès-verbal d’assemblée correspondant au compte rendu de la réunion qui doit être conservé par le gérant.

En outre, la société peut être imposée au titre de l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, il est nécessaire de tenir une comptabilité précise et de présenter des comptes au tribunal de commerce. Il est néanmoins possible d’échapper à cet inconvénient en optant pour l’imposition sur le revenu (IR). Dans ce cas, ce sont les associés qui paieront un impôt directement sur les dividendes.
Il est donc très important de bien comprendre la fiscalité SCI pour trouver la solution la plus adaptée.

À noter : la comptabilité peut-être simplifiée grâce à des logiciels de comptabilités SCI.

Le dernier inconvénient réside dans les coûts de création attachés à la société civile immobilière. Ceux-ci se situent entre 200 et 300 euros dans le cas où vous effectuez l’ensemble des démarches seul. En revanche, si vous faites appel à un professionnel pour vous accompagner dans cette création, le coût pourra se situer entre 1000 et 2000 euros.

À noter : Choisir entre investir en SCI ou en nom propre nécessite de bien comprendre les avantages et inconvénients de chaque options.

Les différents types

La SCI familiale

La SCI familiale permet aux différents membres d’une famille d’acquérir ensemble un immeuble. À ce titre, la société devient propriétaire du bien et chaque membre dispose d’une part sociale correspondant à son apport. Une telle structure permet de faire en sorte qu’un bien reste la propriété d’une même famille au cours du temps.

Les SCI de gestion

Il s’agit du type classique permettant l’acquisition et la mise en location de biens afin d’en tirer des profits issus des loyers. Il est important, pour une SCI de gestion de biens immobiliers, de distinguer la SCI du marchand de biens.

Les SCI de construction vente

De manière plus marginale, on trouve les SCI de construction vente (SCCV) qui permettent de faire l’achat d’un terrain, d’y construire un bien et de revendre le terrain avec le bien. Il s’agit du seul type permettant d’avoir une activité commerciale d’achat-vente.

La SCI d’attribution de biens

Pour finir, on trouve la SCI d’attribution de biens (SCIA) qui permet de diviser un bien entre différentes personnes, notamment afin d’y effectuer des travaux de rénovation ou de transformation.

Les caractéristiques d’une SCI

Une société civile immobilière est composée d’un gérant nommé par les associés. Ils constituent l’ensemble des parties de la société.

Le gérant

Le gérant d’une société civile immobilière est nommé par l’assemblée générale des associés. Elle peut disposer d’un ou plusieurs gérants.

Le rôle du gérant est d’assurer la gestion de la société. C’est donc lui qui a la charge de recevoir les loyers et de payer les charges. En particulier, le gérant s’occupe de la déclaration fiscale, connue aussi sous le nom de déclaration SCI : il s’agit donc d’un rôle crucial.

À noter : D’après l’article 1856 du Code Civil, les gérants de société civile doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés.

Les associés

Dans une SCI, les associés désignent les personnes qui disposent de parts sociales dans la société. Ces parts sont obtenus en échange d’apports qui peuvent être en nature (un bien) ou en numéraire (de l’argent).

Si la société réalise des profits, les associés reçoivent une part de ceux-ci sous la forme de dividendes. En revanche, si la société essuie des pertes et est sous le coup de dette, celle-ci est répartie proportionnellement à la détention de parts de l’associé au sein de la société. En conséquence, un associé disposant de 20% d’une SCI sera responsable à hauteur de 20% des dettes contractées. Il convient de souligner que l’associé est responsable des dettes de la société, il peut donc être amené à rembourser lui-même les dettes contractées par la société.

Capital social : capital fixe ou variable ?

Le capital social d’une SCI peut être fixe ou variable. Dans tous les cas, aucun capital social minimum n’est imposé par la loi pour créer une société civile immobilière. Le capital social est formé par l’ensemble des apports effectués par les associés.

Si elle est à capital fixe, ce dernier est constitué d’un montant précis. Il est compliqué de modifier cette somme pour les associés par la suite.

D’autre part, le capital social peut être variable. En conséquence, il fluctuera entre un minimum et un maximum dont les montants sont précisés dans les statuts. Il s’agit de la meilleure solution affin de faire évoluer de manière plus fluide le capital de la société.

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Cellier
Invité
Cellier

Bonjour,

Pouvez-vous me préciser l’article exposant la phrase suivante de votre explication :  » Il est en effet possible de transférer des parts de la SCI, tous les 6 ans, à ses enfants sans payer d’impôts ».

En effet, il me semblait que le transferts de parts envers un descendant à titre gratuit était dans possible dans la limite du plafond de 100k€ tous les 15 ans.

Merci par avance,