Quelle fiscalité pour la SCI en 2026 ?

Vous créez une SCI ou vous en détenez déjà une, et vous voulez savoir comment fonctionne l’imposition de la SCI sur vos loyers et à la revente. La réponse dépend d’abord du régime fiscal de la société, impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Ce choix change la gestion de la SCI, plus particulièrement le calcul de l’impôt chaque année, le traitement des travaux, la fiscalité de la plus-value et même vos déclarations.

Comment fonctionne la fiscalité d’une SCI ?

Une société civile immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu (IR), sauf si elle choisit l’impôt sur les sociétés (IS) ou si son activité l’y oblige. Ce régime par défaut repose sur l’article 8 du Code général des impôts. La SCI ne paie pas d’impôt sur ses bénéfices. Ce sont ses associés qui déclarent leur part du résultat dans leur propre déclaration de revenus.

Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés devient au contraire elle-même redevable de l’impôt sur son bénéfice, au taux de 15 % puis 25 %. Ses associés ne sont taxés qu’au moment où la société leur verse des dividendes.

Une SCI bascule à l’IS dans deux situations. La première est volontaire. Les associés décident d’opter pour l’IS, en général dès la création. La seconde est subie. L’article 206 du Code général des impôts rend imposable à l’IS de plein droit toute SCI qui exerce une activité commerciale, comme la location meublée ou l’achat-revente régulier de biens.

SCI à l’IR ou à l’IS : quelles différences ?

La SCI à l’IR et la SCI à l’IS s’opposent sur presque tous les points, de l’identité du contribuable au coût de la revente. Voici les écarts entre les deux régimes pour une SCI qui loue un bien nu.

Une SCI à l’IS paie moins d’impôt tant qu’elle conserve ses bénéfices, grâce à l’amortissement et au taux réduit de 15 %. À l’inverse, la gestion d’une SCI à l’IR demande moins de formalisme, et la revente y est mieux traitée après une longue détention, avec une exonération d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans.

Comment est imposée une SCI à l’impôt sur le revenu ?

Le principe de la transparence fiscale

Dans une SCI à l’IR, le résultat est réparti entre les associés selon leur part dans le capital. Chacun déclare sa quote-part, c’est-à-dire la fraction du résultat qui correspond à ses parts, comme un revenu foncier, que les loyers aient été versés sur son compte ou soient restés dans la trésorerie de la société. On parle de SCI transparente, car l’administration fiscale « regarde à travers » la société pour imposer directement ses membres.

Régime réel ou micro-foncier ?

Les associés d’une SCI à l’IR déclarent leurs revenus au régime réel. Ils déduisent les charges pour leur montant exact sur la déclaration 2044. Le régime du micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, reste fermé dans la plupart des cas.

Les charges déductibles et le déficit foncier en SCI

Au régime réel, les charges déductibles en SCI viennent réduire le revenu imposable. Les principales sont les suivantes :

• Les intérêts et frais d’emprunt ;
• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors agrandissement et construction) ;
• La taxe foncière, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire ;
• Les primes d’assurance, dont la garantie loyers impayés ;
• Les frais de gestion et d’administration, comme les honoraires d’agence ou de comptable.

Quand les charges dépassent les loyers, la SCI dégage un déficit foncier. Chaque associé impute sa part sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an en 2026. La part du déficit liée aux intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Barème de l’impôt sur le revenu en 2026 et prélèvements sociaux

La quote-part de résultat d’une SCI à l’IR s’ajoute aux autres revenus de chaque associé et suit le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour l’impôt payé en 2026 sur les revenus 2025, la loi de finances du 19 février 2026 a revalorisé les tranches de 0,9 %.

Les revenus fonciers d’une SCI à l’IR supportent aussi 17,2 % de prélèvements sociaux. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du capital, portant ces prélèvements à 18,6 %. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières ont été exclus de cette hausse. Une SCI qui loue nu reste donc à 17,2 %.

Le statut du bailleur privé, une nouveauté 2026 pour les SCI à l’IR

La loi de finances pour 2026 a créé le statut du bailleur privé. Il permet, pour la première fois, d’amortir un logement loué nu tout en restant à l’impôt sur le revenu. L’amortissement annuel va de 3 % à 5,5 % selon le type de bien et le niveau de loyer, calculé sur 80 % du prix (le terrain est exclu). Il est plafonné à 8 000 € par an et par foyer.

Le statut du bailleur privé vise des logements situés dans un immeuble collectif, neufs ou lourdement rénovés, achetés jusqu’au 31 décembre 2028. Le bien doit être loué nu pendant 9 ans comme résidence principale, avec un loyer plafonné. Les SCI à l’IR peuvent en bénéficier. Les SCI à l’IS en sont exclues.

Comment est imposée une SCI à l’impôt sur les sociétés ?

Taux d’IS et calcul du bénéfice de la SCI

Une SCI à l’IS calcule son bénéfice comme une entreprise commerciale. Elle déduit de ses loyers toutes ses charges, y compris l’amortissement du bien et les intérêts d’emprunt. Le taux de l’impôt sur les sociétés est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s’applique jusqu’à 42 500 € de bénéfice si la SCI remplit ces conditions :

• Un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 10 millions d’euros ;
• Un capital entièrement libéré, c’est-à-dire intégralement versé par les associés ;
• Un capital détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, ou par des sociétés qui remplissent elles-mêmes ces conditions ;
• Un exercice de 12 mois, faute de quoi le plafond de 42 500 € est ajusté au prorata.

Le déficit d’une SCI à l’IS n’est pas perdu. Il se reporte sans limite de durée sur les bénéfices des exercices suivants, dans la limite chaque année de 1 million d’euros augmenté de 50 % du bénéfice qui dépasse ce montant. Une SCI qui réalise de gros travaux en début de vie peut ainsi effacer l’IS de plusieurs exercices.

L’amortissement du bien immobilier de la SCI

Dans une SCI à l’IS, l’amortissement constate chaque année la perte de valeur du bâtiment. L’amortissement réduit le bénéfice imposable sans sortie d’argent. Seule la construction s’amortit, sur une durée de 25 à 40 ans selon les composants. Le terrain, lui, ne perd pas de valeur et n’est jamais amorti.

L’imposition des dividendes de la SCI versés aux associés

Les bénéfices d’une SCI à l’IS appartiennent à la société, et non aux associés. Pour en profiter personnellement, les associés doivent se verser des dividendes de SCI. Ces dividendes subissent le prélèvement forfaitaire unique, ou flat tax, de 31,4 % en 2026. Ce taux se compose de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 18,6 % de prélèvements sociaux. Les associés peuvent aussi choisir le barème progressif, avec un abattement de 40 % sur le montant brut. Les dividendes d’une SCI à l’IS ne peuvent être prélevés que sur le bénéfice comptable, amortissement déduit. Le remboursement d’un compte courant d’associé, en revanche, n’est pas imposé.

Location meublée en SCI : le passage obligatoire à l’IS ?

Une SCI qui loue un bien meublé exerce une activité commerciale. Cette activité rend la SCI imposable à l’IS de plein droit, même sans option. L’administration tolère que la SCI reste à l’IR si ses recettes commerciales ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales. La cour administrative d’appel de Lyon a appliqué ce seuil de façon stricte le 27 février 2025, en l’appréciant sur la seule année de démarrage de l’activité meublée.

Un investisseur qui veut louer meublé au travers d’une société peut accepter l’IS dès le départ. Il peut aussi se tourner vers une autre forme de société, comme la SARL de famille, qui permet de rester à l’impôt sur le revenu sous conditions. La location meublée en SCI implique en pratique d’accepter l’IS, avec ses taux de 15 % et 25 % et l’absence d’abattement sur la plus-value.

Comment sont imposées les plus-values d’une SCI ?

La plus-value réalisée par une SCI lors de la vente d’un bien est imposée selon le régime fiscal de la société au jour de la vente.

Vente d’un bien par une SCI à l’IR

La plus-value en SCI à l’IR suit les règles des particuliers. Le prix d’achat peut être majoré forfaitairement de 7,5 % pour les frais d’acquisition et de 15 % pour les travaux, après 5 ans de détention. Un abattement s’applique ensuite à partir de la 6ème année. La plus-value est totalement exonérée d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le notaire calcule et verse l’impôt au moment de la vente.

Vente d’un bien par une SCI à l’IS

À l’IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire son prix d’achat diminué des amortissements pratiqués. Aucun abattement pour durée de détention ne s’applique. La plus-value s’ajoute au bénéfice de l’exercice et supporte l’IS.

Cession de parts sociales de la SCI

La cession de parts de SCI permet de sortir de la société sans vendre le bien. Pour une SCI à l’IR, la plus-value sur les parts suit le même régime que celle d’un immeuble, avec les mêmes abattements. Pour une SCI à l’IS, elle relève des plus-values mobilières, au PFU de 31,4 %. Dans les deux cas, l’acheteur paie des droits d’enregistrement de 5 %. Le régime fiscal des cessions de parts de SCI détaille ces calculs.

Simulation : SCI à l’IR ou à l’IS, quel écart sur 15 ans ?

Une SCI à l’IS paie moins d’impôt que la SCI à l’IR pendant la détention du bien, mais davantage à la revente lorsque le prix est distribué aux associés. Une simulation sur 15 ans, revente comprise, permet de mesurer cet écart mieux qu’un calcul sur une seule année.

Sophie et Thomas créent une SCI qui achète un appartement 300 000 € (bâti de 240 000 €), financé par leurs apports en compte courant. Le bien rapporte 20 000 € de loyers par an pour 5 000 € de charges. Tous deux sont imposés dans la tranche à 30 %. Ils revendent le bien 400 000 € au bout de 15 ans. À l’IS, la SCI distribue chaque année tout son bénéfice comptable et rembourse le reste de la trésorerie par le compte courant.

Dans cette simulation d’un bien de 300 000 € revendu 400 000 € après 15 ans, la SCI à l’IS fait économiser plus de 62 000 € d’impôt pendant la détention. La revente inverse le résultat. Le bien amorti génère une plus-value plus lourde, sans abattement, puis la distribution du prix est taxée une seconde fois. Au final, la SCI à l’IR coûte environ 19 500 € de moins. Si la SCI à l’IS conserve le prix de vente pour réinvestir, l’IS redevient favorable, avec 94 520 € d’impôt au total.

La simulation IR contre IS sur 15 ans n’intègre pas les majorations forfaitaires de 7,5 % et 15 % à l’IR, qui réduiraient encore la plus-value, ni les frais de comptabilité plus élevés à l’IS. Pour tester vos propres chiffres, vous pouvez utiliser un simulateur de calcul de l’IS en SCI.

Quel régime fiscal choisir pour votre SCI ?

Le régime fiscal le plus adapté à une SCI dépend de votre projet, de votre taux d’imposition personnel et de la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien.

Le choix entre IR et IS se fait idéalement à la création de la SCI, dans les statuts. Lorsque vous créez votre SCI, le régime fiscal fait partie des informations à préciser dès le départ.

Comment opter pour l’IS ou revenir à l’IR en SCI ?

Les étapes pour passer une SCI à l’IS

Le changement de régime fiscal d’une SCI de l’IR vers l’IS suit une procédure précise, en quatre temps :

1. Les associés votent l’option lors d’une décision collective, aux conditions de majorité prévues par les statuts.
2. La SCI notifie l’option au service des impôts des entreprises avant la fin du 3ème mois de l’exercice au titre duquel elle veut être imposée à l’IS.
3. Elle modifie ses statuts si ceux-ci mentionnent le régime de l’IR.
4. Elle met en place une comptabilité commerciale et déclare désormais ses résultats sur la liasse 2065.

Le passage d’une SCI de l’IR à l’IS est traité fiscalement comme une cessation d’activité. Les revenus fonciers encore non taxés sont imposés immédiatement entre les mains des associés. L’imposition des plus-values latentes, c’est-à-dire le gain de valeur du bien non encore réalisé par une vente, peut être évitée si la SCI ne modifie pas ses écritures comptables, dans certaines conditions prévues par la loi.

Peut-on renoncer à l’IS et revenir à l’IR ?

Une SCI qui a opté pour l’IS peut y renoncer pendant une durée limitée. Depuis la loi de finances pour 2019, l’article 239 du CGI autorise la renonciation jusqu’au 5ème exercice qui suit celui de l’option. La SCI doit la notifier au service des impôts avant la fin du mois qui précède la date limite de déclaration des résultats de cet exercice. Passé ce délai de 5 exercices, l’option pour l’IS devient irrévocable.

Le retour d’une SCI de l’IS à l’IR entraîne l’imposition immédiate des bénéfices qui n’ont pas encore été taxés et des plus-values latentes sur les biens, comme en cas de cessation d’activité.

Une SCI paie-t-elle la TVA et les autres impôts locaux ?

SCI et TVA

La location nue de logements et de locaux vides est exonérée de TVA. Une SCI qui loue des locaux professionnels nus à une entreprise soumise à la TVA peut toutefois choisir de la facturer. Cette option lui permet de récupérer la TVA payée sur l’achat d’un local neuf ou sur les travaux. La location de locaux professionnels aménagés, avec leur mobilier et leur matériel, est quant à elle soumise à la TVA de plein droit. Les règles propres à la TVA en SCI dépendent donc surtout du type de bien loué.

Taxe foncière, CFE et IFI

La SCI propriétaire paie la taxe foncière de ses biens. Cette taxe est déductible des revenus fonciers à l’IR et du bénéfice pour une SCI à l’IS. Elle peut être refacturée au locataire d’un local commercial si le bail le prévoit.

La cotisation foncière des entreprises en SCI n’est pas due pour la location nue d’habitation. Une SCI qui loue des locaux professionnels nus n’y est soumise qu’à partir de 100 000 € de recettes annuelles. La location meublée, elle, entre dans le champ de la CFE.

Les associés personnes physiques d’une SCI déclarent la valeur de leurs parts à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Seule la fraction de la valeur des parts qui correspond à des biens immobiliers est retenue. L’IFI ne concerne que les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros.

Quelles sont les obligations déclaratives d’une SCI ?

Chaque année, la SCI et ses associés déposent des déclarations différentes selon le régime fiscal.

La déclaration 2072 répartit le résultat de la SCI entre les associés. La version simplifiée (2072-S) convient aux SCI familiales qui louent nu. La version complète (2072-C) s’impose dans les situations plus complexes, par exemple avec des associés personnes morales. Une SCI à l’IS qui verse des dividendes dépose aussi l’imprimé fiscal unique (2561) avant le 15 février de l’année suivante.

Un dépôt tardif des déclarations d’une SCI coûte cher. L’administration fiscale applique une majoration de 10 % en cas de dépôt tardif, portée à 40 % si la déclaration n’arrive pas dans les 30 jours d’une mise en demeure.

Quelle fiscalité pour une SCI familiale ?

Une SCI familiale est le plus souvent imposée à l’IR. Son intérêt fiscal tient moins à l’impôt sur les loyers qu’à la transmission du patrimoine. Détenir un bien au travers de parts permet de le donner progressivement à ses enfants, sans vendre ni diviser le bien lui-même.

Les familles qui transmettent un patrimoine au travers d’une SCI utilisent plusieurs leviers fiscaux :

• La donation de parts de SCI par petites fractions, pour profiter de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans ;
• La valorisation des parts nette des dettes de la SCI, qui réduit la base taxable lorsque le bien a été acheté à crédit ;
• Le démembrement des parts, qui consiste à donner la nue-propriété tout en gardant l’usufruit, et donc les loyers ;
• La décote pour absence de liquidité, souvent admise sur la valeur des parts d’une société non cotée, parce que ces parts se revendent plus difficilement qu’un bien en direct.

Quelle fiscalité lors de la dissolution d’une SCI ?

La dissolution d’une SCI déclenche des impôts à deux niveaux. Le partage de l’actif net entre les associés supporte d’abord un droit de partage de 2,5 %, prévu par l’article 746 du CGI.

Après le droit de partage, l’imposition de la liquidation d’une SCI dépend de son régime fiscal. Dans une SCI à l’IR, les associés ont déjà été imposés sur les loyers au fil des années. Si les biens sont vendus avant la liquidation, la plus-value suit le régime des particuliers. Dans une SCI à l’IS, le boni de liquidation, c’est-à-dire le surplus qui reste après remboursement des dettes et des apports, est imposé comme un dividende au PFU de 31,4 % ou au barème. Étaler les ventes de biens sur plusieurs exercices permet parfois de lisser l’impôt. Les règles détaillées figurent dans le guide sur la fiscalité de la dissolution d’une SCI.

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Mehdi Ouchallal

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 30/09/2026

Sources de l'article

• Article 8 du Code général des impôts
• Article 206 du Code général des impôts
• Article 239 du Code général des impôts
• Article 746 du Code général des impôts
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026