La fiscalité de la SCI – Quel régime fiscal choisir (IR, IS) ?

La fiscalité de la SCI – Quel régime fiscal choisir (IR, IS) ?

Au moment d’investir dans l’immobilier, les acquéreurs ont le choix entre le régime par défaut de l’indivision ou la création d’une SCI (ou dans une autre forme de société). De nombreux critères permettent d’évaluer les avantages et les inconvénients des différentes options afin de choisir entre l’indivision et la SCI, et parmi eux la fiscalité de la SCI.

Considérée comme très avantageuse (notamment du fait de son fonctionnement traduit dans les statuts de SCI), elle offre notamment une option entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. Ce choix, néanmoins n’est pas évident : IS ou IR, comment optimiser sa société civile immobilière sur le plan fiscal ?

 

Régime de l’IR par défaut ou option à l’IS : comment choisir la fiscalité de la SCI ?

Avant même de choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, les associés de SCI doivent comprendre les enjeux du mécanisme de l’option fiscale :

  • Par défaut, c’est-à-dire en l’absence de déclaration expresse et sans formalité particulière, la société civile immobilière est soumise au régime de l’IR.
  • En optant pour l’IS, les associés de SCI, à l’instar de la SCI professionnelle, s’assujettissent à un régime fiscal définitif : leur choix est irrévocable, il s’applique pendant toute la durée de la société.

Lorsque que l’immobilier ne génère pas de revenus, on parle de SCI sans revenus locatifs tandis que lorsque l’immobilier génère des recettes – revenus locatifs notamment – il est primordial de choisir son régime fiscal en connaissance de cause. Lorsque la structure juridique est créée uniquement pour favoriser la transmission du patrimoine, et que la société ne génère aucun bénéfice, la question de la fiscalité de la SCI doit également se poser, notamment en cas de déficit foncier.

A noter : Reconduit par le ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard, le dispositif de défiscalisation immobilière loi Pinel se poursuit en 2018 pour une durée de 4 ans.

SCI transparente : les associés de la SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu

Sans option à l’impôt sur les sociétés, la société civile immobilière est soumise à l’IR : elle est dite « transparente », ou « translucide ». Cette situation de fait rapproche la fiscalité de la SCI de la fiscalité du particulier. Mode d’emploi de la société civile immobilière transparente :

  • La société en tant que telle ne paie pas d’impôt : cette caractéristique a l’avantage de simplifier le régime des déclarations.
  • Les associés sont imposés à leur taux marginal d’imposition : la part des bénéfices qui correspond à la quote-part de l’associé dans le capital de la SCI augmente ses revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Attention, les revenus fonciers de la SCI peuvent suffire à faire basculer l’associé sur la tranche supérieure du barème fiscal.
  • Les dividendes sont imposés qu’ils soient ou non distribués : lorsque les associés choisissent de mettre le résultat en réserve, ils paient de l’impôt dessus alors même qu’ils ne profitent pas des sommes d’argent ainsi affectées.
  • La SCI transparente peut déduire de son résultat les charges suivantes : intérêts d’emprunt, dépenses de travaux, taxes, frais de gestion, assurances…
  • La SCI déficitaire permet aux associés de réduire leur assiette fiscale dans la limite de 10 700 €.
  • Le gérant de SCI paye de l’impôt sur sa rémunération.

Opter pour une imposition à l’IS : un choix irrévocable

Seuls les associés de SCI bien avisés peuvent opter sans risque pour une imposition à l’IS. Ce choix est en effet irrévocable : en cas d’erreur et de mauvaise optimisation fiscale, les associés devraient procéder à la dissolution de la SCI pour remédier à leur erreur, une procédure lourde de conséquences contrairement à la vente d’immeuble où la dissolution de la SCI relève de la décision des associés. En tout état de cause, il est possible de choisir l’impôt sur les sociétés comme fiscalité de la SCI au moment de sa création ou à tout moment pendant sa durée de vie. Conséquences de l’option à l’IS :

  • Cette option implique une double imposition: imposition au niveau de la société, imposition au niveau de chaque associé.
  • La SCI est redevable de l’impôt sur les sociétés à hauteur de 33,33 %. Le taux est réduit à 15 % pour la partie des bénéfices qui n’excède pas 38 120 €. A noter : cette disposition favorable ne vaut que si les associés ont intégralement libéré le capital social de la société et que son CA est inférieur à 7 630 000 €.
  • Les associés sont imposables à titre personnel sur les bénéfices qui leur sont distribués: en cas de mise en réserve des dividendes, l’associé ne paye pas d’impôt dessus. Les dividendes distribués bénéficient d’un abattement de 40 % dans le calcul de l’impôt sur les revenus de capitaux mobiliers.
  • Le résultat fiscal est diminué non seulement des charges inhérentes à la gestion du patrimoine immobilier, mais également des frais relatifs à l’acquisition – frais de notaire, frais d’agence, droits d’enregistrement, frais d’enregistrement des statuts… – ainsi que de l’amortissement du bien – sur 25 à 30 ans, en règle générale.
  • La rémunération du gérant de société civile immobilière est déduite du résultat annuel.
  • Les apports réalisés en SCI « opaque » sont soumis à droits d’enregistrement – 5 % pour un apport en nature d’un bien immobilier.

En résumé, IS ou IR : avantages et inconvénients des régimes fiscaux

Impôt sur les sociétés ou impôt sur les revenus, chaque régime fiscal présente des avantages et des inconvénients. Etre imposé sur le revenu peut être optimal pour certains, d’autres ayant tout intérêt à se soumettre à l’IS au moment du choix de la fiscalité de la SCI. En résumé sur les principaux points à étudier pour choisir la fiscalité de la SCI :

SCI transparente à l’IRSCI opaque à l’IS
Avantages–         Imposition à titre personnel uniquement : simplicité en matière déclarative–         Bénéfices imposables si et seulement si distribués : possibilité de différer la distribution pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.

–         Bénéfices imposés au niveau de la société à 33,3 % – 15 % en-deçà de 38 120 € : intéressant pour les particuliers qui sont assujettis à une tranche supérieure du barème fiscal.

–         Charges de gestion et d’acquisition et amortissement du bien déduits du résultat pour le calcul de l’impôt.

Inconvénients–         Imposition des dividendes qu’ils soient ou non distribués.–         Double imposition lorsque les bénéfices sont distribués.

–         Apports taxés.

Si l’ensemble de ces différences entre IS et IR se manifestent au cours de la vie de la société, il est également important de s’intéresser à la fiscalité de la SCI au moment de la sortie de l’associé : le régime des plus-values diffère selon le régime fiscal choisi.

Fiscalité de la SCI : quid de l’imposition sur les plus-values immobilières ?

Lorsqu’une vente permet de réaliser une plus-value – différence entre le prix d’achat et le prix de vente à l’avantage du vendeur – l’opération est taxée. Au moment de choisir la fiscalité de la SCI et dans une optique d’optimisation fiscale, il est essentiel de connaître le régime des plus-values applicable en cas de cession d’immeubles ou de parts sociales, selon les situations, et le régime fiscal qui s’appliquera sur la cession des parts de la SCI. On notera par ailleurs qu’il est plus intéressant d’investir dans une SCI que dans une SAS dans le cas d’un investissement immobilier.

  • SCI transparente : lorsque la SCI est soumise à l’IR, chaque associé est imposé sur la plus-value au même titre qu’un particulier. Les règles avantageuses d’abattement et d’exonérations s’appliquent qu’il s’agisse d’une vente de parts de SCI ou de la vente d’un immeuble.
  • SCI opaque : lorsque la SCI est assujettie à l’impôt sur les sociétés, la vente d’un immeuble est soumise au régime des plus-values immobilières professionnelles. Concrètement, cela implique que le montant de la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente de l’immeuble et son prix d’achat diminué de l’amortissement réalisé au fil des ans. Lorsque l’immeuble est détenu depuis longtemps, au point d’être intégralement amorti, le prix d’achat est considéré comme nul : le montant de la plus-value immobilière est alors égal au prix de vente du bien, et vient augmenter le bénéfice imposable de la SCI pour être taxé au taux de 33,33 % – taux réduit de l’IS à hauteur de 15 % pour une plus-value inférieure à 38 120 €.

Cette implication directe du choix de la fiscalité de la SCI emporte des conséquences lourdes sur le plan des finances de la société. Le régime des plus-values immobilières en cas de cession d’immeubles doit donc être sérieusement pris en compte par les associés, même s’ils n’envisagent pas immédiatement de vendre du patrimoine.

Fiscalité de la SCI : la SCI peut-elle être assujettie à la TVA ?

En matière de fiscalité de la SCI, les associés sont amenés à opter en IS et IR, mais peuvent également avoir à effectuer un autre choix : être ou non assujettis à la TVA. Cette option est ouverte sous conditions.

  • La location de biens aménagés à usage professionnel assujettit de plein droit la SCI à la TVA.
  • Les associés qui louent des biens nus à usage professionnel peuvent opter pour l’assujettissement à la TVA.
  • Lorsque les biens sont loués à usage d’habitation – ou à usage agricole – la société civile immobilière est obligatoirement exonérée de TVA : elle ne facture pas la TVA, elle ne la récupère pas sur ses achats.

Pourquoi opter pour le régime de la TVA ?

Lorsque la SCI a pour objet la location de biens immobiliers nus à usage professionnel – bureaux, locaux commerciaux… – il est intéressant pour la société d’être assujettie au régime de la taxe sur la valeur ajoutée si la société réalise de nombreuses dépenses

Comment assujettir la SCI à la TVA ?

Pour se soumettre au régime de la TVA, les associés de SCI doivent manifester leur volonté auprès du service des impôts compétent. L’option est valable à compter du mois suivant celui de la demande.

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