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La fiscalité de la SCI

La fiscalité de la SCI

A la création d’une Société civile immobilière (SCI) et en cours de vie sociale, les associés disposent de 2 choix de fiscalité d’une SCI :

  • Régime de l’impôt sur le revenu (IR) : il s’agit du mode d’imposition par défaut. Les bénéfices imposables sont répartis entre les associés et taxés par application du barème de l’impôt sur le revenu sur leur propre déclaration annuelle.
  • Régime de l’impôt sur les sociétés (IS) : l’option pour le mode d’imposition spécifique aux sociétés commerciales est irrévocable. Les bénéfices imposables de la SCI sont taxés au taux fixe de 31% lorsque le chiffre d’affaires annuel excède 500 000€.

Il est important de choisir le régime le plus adapté à la situation de la dite société. A ce titre, il convient de comprendre les spécificités de chaque mode d’imposition.

Fiscalité SCI : les caractéristiques des régimes de l’IR et de l’IS

Le choix pour l’un ou l’autre des régimes fiscaux n’est pas sans conséquence pour le fonctionnement de la SCI, et l’option pour un mode d’imposition particulier implique dans certaines conséquences de prendre une décision explicite :

  • En l’absence de déclaration expresse : la SCI est soumise par défaut au régime de l’impôt sur le revenu (IR) sans qu’aucune formalité spécifique ne soit requise. La SCI est alors dite transparente ;
  • En cas d’option expresse : afin d’être soumise au régime de l’impôt sur le revenu (IS), la SCI doit notifier son choix par écrit au Service des impôts des entreprises (SIE) dont elle relève. La société est dite opaque. Cette option est toutefois irrévocable, et s’applique pour toute la durée de vie de la société.

Afin d’effectuer un choix optimal, il est nécessaire de s’intéresser aux revenus générés par la SCI. En effet, l’option à l’IS est préférable lorsque le montant de son chiffre d’affaires lui permet de se voir appliquer le taux de 28 ou 31%, qui se révèle plus intéressant que de conserver le régime de l’IR, dans le cadre duquel les bénéfices imposables seraient soumis aux taux les plus élevés du barème.

Le régime de l’IR

Sans option pour l’IS, la SCI est soumise par défaut à l’IR : elle est dite transparente ou translucide. Cette situation rapproche la fiscalité de la SCI de celle du particulier.

En effet, la société ne s’acquitte pas elle-même de l’impôt, cette responsabilité incombant aux associés. Les bénéfices imposables réalisés en cours d’exercice social sont répartis entre les associés au prorata de leur participation au capital de la SCI et renseignés au titre des revenus fonciers sur leur déclaration de revenus annuelle.

Les bénéfices imposables sont alors dilués dans les revenus personnels des associés, taxés par application du barème de l’impôt sur le revenu :

Tranche de revenusTaux d’imposition
Jusqu’à 10 064€0%
De 10 065 à 25 659€11%
De 25 660 à 73 369€20%
De 73 370 à 157 806€41%
Au-delà de 157 807€45%
Attention : les bénéfices imposables de la SCI déclarés dans la catégorie des revenus fonciers peuvent suffire à faire basculer les revenus dans la tranche supérieure du barème fiscal de la SCI.

Le régime de l’IR présente certaines caractéristiques :

  • Imposition des dividendes distribués ou non distribués : les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), ou flat tax, dont le taux est fixé à 30%. Cet impôt est dû alors même que l’ensemble du résultat est affecté à la réserve de la société.
  • Possibilité de déduire certaines charges du résultat : c’est notamment le cas des intérêts d’emprunt, des dépenses de travaux, des frais de gestion, des assurances…
  • Possibilité de réduire les impôts dus par les associés à titre personnel : il est possible de reporter le déficit foncier sur la catégorie des revenus fonciers des associés, permettant ainsi de diminuer leur montant, et donc les impôts dus par les associés.
  • Imposition de la rémunération du gérant de la SCI

Le régime de l’IS

Le choix de l’imposition à l’IS n’est pas sans risques, et doit être effectué avec précaution. Ce choix est en effet irrévocable. Toute erreur ou la mauvaise optimisation fiscale de la SCI peuvent contraindre les associés à mettre fin à l’existence juridique de la société par le lancement d’une procédure de dissolution et de liquidation de la SCI.

Cette formalité est lourde de conséquences et n’émane pas de la volonté propre des associés, contrairement à la dissolution suite à la vente d’un immeuble détenu par la SCI, qui relève de leur propre décision.

Quelle que soit la raison du choix de l’imposition à l’IS, les associés peuvent opter pour ce régime à la création de la SCI ou à tout autre moment au cours de sa vie sociale.

Les bénéfices imposables sont alors taxés directement auprès de la société par application de taux fixes dépendant du montant du chiffre d’affaires annuel réalisé par la SCI :

Chiffre d’affairesTaux d’imposition
Jusqu’à 500 000€28%
Au-delà de 500 000€31%

Les plus petites entreprises peuvent toutefois bénéficier du taux réduit de 15% pour la tranche de bénéfices inférieure à 38 120€ dès lors qu’elles respectent certaines conditions :

  • Chiffre d’affaire hors taxes inférieur à 7.63 millions d’euros ;
  • Au moins 75% du capital détenu par des personnes physiques ;
  • Capital entièrement reversé.

Le régime de l’IS présente un certain nombre de caractéristiques qu’il convient de prendre en compte avant d’opter pour ce mode d’imposition :

  • Double imposition des résultats de la SCI : les bénéfices sont taxés auprès de la société, et les dividendes distribués sont soumis au PFU au taux fixe de 30%.
  • Déduction de certaines charges du résultat fiscal : sont concernés les frais de gestion, les frais de création de la SCI, la rémunération du gérant ainsi que l’amortissement du bien détenu par la société.

Les avantages et inconvénients des régimes de l’IR et de l’IS

SCI à l’IRSCI à l’IS
Avantages
  • Absence de déclaration à effectuer au niveau de la société
  • Possibilité de diminuer les impôts des associés grâce au déficit foncier
  • Déduction de certaines charges du résultat social
  • Absence d’impact sur l’imposition des associés
  • Absence d’imposition des dividendes lorsqu’ils ne sont pas distribués
  • Déduction du résultat social des frais de création, de la rémunération du gérant et de l’amortissement des biens détenus par la SCI
Inconvénients
  • Imposition des dividendes distribués ou non
  • Double taxation de la société et des associés

Fiscalité SCI : laquelle choisir pour les plus-values immobilières ?

Lors de la vente d’un bien immobilier par la SCI, celle-ci réalise généralement une plus-value correspondant à la déduction du prix d’achat du prix auquel l’immeuble est vendu :

Plus-value = prix de vente – prix d’achat

Cette opération est toutefois soumise à une taxe dont le montant varie selon la durée de détention du bien immobilier avant sa vente.

Le régime des plus-values immobilières n’est pas le même selon le choix opéré :

  • SCI à l’IR : application du régime des plus-values immobilières des particuliers.
  • SCI à l’IS : application du régime des plus-values immobilières des professionnels. Sont alors comptabilisés dans le calcul de la plus-value les amortissements pratiqués sur le bien au fil des années.

SCI à l’IR : le régime des plus-values immobilières des particuliers

Dans le cadre du régime des plus-values immobilières des particuliers, la plus-value est calculée simplement et aucun amortissement n’est pratiqué sur le bien vendu.

Des abattements successifs sont pratiqués sur la plus-value en fonction de la durée de sa détention par la SCI, qui peut également bénéficier d’une exonération d’impôt dans 2 situations :

  • Lorsque la durée de détention est supérieure à 22 ans : la société bénéficie d’une exonération d’impôt sur le résultat, mais demeure tenue de s’acquitter des charges sociales.
  • Lorsque la durée de détention est supérieure à 30 ans : elle est exonérée d’impôt sur le résultat ainsi que du paiement des charges sociales.
Bon à savoir : lorsque le bien vendu est occupé par l’un des associés au titre de résidence principale, la plus-value est entièrement exonérée d’impôt.

Ce régime s’applique également en cas de cession de parts sociales de la SCI.

SCI à l’IS : le régime des plus-values immobilières des professionnels

Le régime des plus-values immobilières applicable aux professionnels prend en compte les amortissements pratiqués sur le bien au cours de ses années de détention par la SCI.

Le montant de la plus-value est alors réduit de ses divers amortissements, pratiqués individuellement sur les différents éléments composant l’immeuble (toit, murs, sol, plomberie…) :

Plus-value = prix d’achat – (prix de vente – amortissements)

Lorsque l’immeuble est détenu depuis longtemps, au point d’être intégralement amorti, le prix d’achat est considéré comme nul : le montant de la plus-value immobilière est alors égal au prix de vente du bien.

La plus-value vient augmenter les bénéfices imposables de la SCI, et est soumis au barème de l’impôt sur les sociétés (IS) dans les mêmes conditions que le résultat classique.

Le choix du régime d’imposition de la SCI emporte donc de lourdes conséquences sur la fiscalité de la société. En effet, si celle-ci est amenée à vendre un certain nombre de biens au cours de sa vie sociale, il est préférable d’opter pour le régime qui se révèle le plus avantageux en termes d’imposition des plus-values.

La SCI peut-elle être assujettie à la TVA ?

L’assujettissement à la TVA peut se révéler avantageux pour la SCI dans certains cas.

Elle lui permet en effet de s’acquitter de cette taxe sur ses dépenses professionnelles, et de la récupérer en cas de vente ou de prestation. Dans le cas contraire, elle ne peut se rembourser, car elle ne peut récupérer les frais déboursés.

L’option pour la TVA est ouverte à la SCI uniquement dans des cas limités, et notamment la location de biens aménagés à usage professionnel : dans cette situation, la SCI est assujettie de plein droit à la TVA.

Bon à savoir : les associés qui louent à titre personnel des biens nus à usage professionnel peuvent opter pour l’assujettissement à la TVA.

Lorsque les biens détenus par la société sont loués à usage d’habitation ou à usage agricole (voir aussi la SCI agricole), la SCI est obligatoirement exonérée de TVA.

Dans les cas où l’assujettissement à la TVA n’est pas de plein droit, la SCI qui souhaite se soumettre à ce régime doit manifester leur volonté par écrit auprès du Service des impôts des entreprises (SIE) dont elle relève. L’option prend effet à compter du mois suivant la demande.

Quelle fiscalité en cas de dissolution de la SCI ?

La dissolution d’une SCI peut intervenir pour diverses raisons, de l’initiative ou non des associés. Cet événement particulièrement grave de la vie sociale s’assimile à la fin de la vie de la société, et à la disparition de sa personnalité juridique.

La liquidation de la SCI suit directement l’enregistrement de la dissolution auprès du greffe du Tribunal de commerce, et vise à :

  • Réaliser l’actif de la société : le liquidateur désigné par les associés recense l’ensemble des éléments composant le patrimoine de la SCI, et obtient le remboursement des dettes dues par ses débiteurs ;
  • Régler le passif de la société : le liquidateur rembourse les créanciers par ordre de priorité. Lorsque l’actif disponible ne permet pas de régler l’ensemble des dettes, il peut être tenu de vendre des biens détenus par la SCI afin de dégager des liquidités.

Une fois la SCI liquidée, le liquidateur restitue, si possible, les apports effectués par les associés à la création de la société. Ceux-ci ne sont pas assimilés à une plus-value et ne sont donc pas imposés.

Il constate par la suite l’existence d’un boni ou d’un mali de liquidation, ce qui n’aura pas les mêmes conséquences à l’égard des associés sur le plan fiscal.

Le mali de liquidation, qui s’assimile à une perte pour les associés à titre personnel, ne fait pas l’objet d’une imposition. Il s’agit en effet d’une moins-value.

Une fois les associés remboursés de leurs apports, il est également possible que l’actif de la SCI ait permis de dégager une plus-value suite à sa liquidation, répartie entre les associés au prorata de leur participation au capital social.

La constatation du boni de liquidation doit faire l’objet d’un enregistrement au Service des impôts des entreprises (SIE), imposant le paiement d’un droit de partage de 2.5%.

Une fois répartie entre les associés, le boni de liquidation est également taxé à titre personnel : chaque associé doit le déclarer dans sa déclaration de revenus dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Il sera soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux fixe de 30%.

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Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

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Didier Auteurs de commentaires récents
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Didier
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Bonjour j ai lu votre page mais je ne trouve pas l information suivante car avec la teledeclaration obligatoire étant une personne agée ,je suis un peu perdu pour faire ma declaration de la sci et les impôts ne répondent pas des suites de la pandémie Quelle case faut il remplir pour une sci qui loue un appartement vide à des locataires Je ne sais pas quelle case je dois remplir Bic/IS ou BA En temps normal sur papier je déclare les revenus annuels de la sci , je déduis la taxe fonciere les assurances et frais de gestion .Et… Lire la suite »