L’assemblée générale de la SCI

L’assemblée générale de la SCI

Les assemblées générales de sociétés civiles immobilières ou SCI (y compris de SCI familiales) sont des étapes importantes de la vie de ces sociétés.

Les associés s’y réunissent en vue de voter sur des résolutions qui leurs sont soumises. Un certain formalisme doit être respecté pour qu’une assemblée générale soit valable. La loi ne précisant pas comment il convient de tenir une assemblée générale de SCI, c’est aux statuts de SCI  et à l’objet social qu’il appartient d’en fixer les règles.

 

Définition de l’assemblée générale de SCI

L’assemblée générale de SCI est un mode de consultation des associés de la SCI, consistant à tenir une réunion, à laquelle les associés sont convoqués, pour statuer sur des résolutions soumises à leur vote par la gérance après la création de la SCI.

Les associés peuvent adopter ou rejeter les résolutions qui leur sont soumises, selon les règles de majorité applicables. Les associés peuvent également débattre sur ces questions ainsi que, le cas échéant, sur des questions diverses.

Les statuts de SCI (différents dans le cas d’une SCI à capital variable) déterminent librement les règles de fonctionnement d’une assemblée générale. Ce qui présente l’un des avantages de la SCI.

 

L’assemblée générale de SCI : un mode de consultation des associés

L’assemblée générale est le mode de consultation des associés de la SCI le plus fréquent. Mais il faut savoir que ce n’est qu’un mode de consultation parmi d’autres.

Il est ainsi possible, sous réserve de ce que prévoient les statuts, que la volonté collective des associés soit matérialisée par les modes de consultations suivants :

  • Consultation en assemblée générale : les associés sont convoqués à une réunion pendant laquelle ils délibèrent sur des résolutions soumises à leur vote.
  • Consultation par correspondance : les associés n’ont alors pas à se réunir. Ils votent en faveur des décisions qui leurs sont soumises à distance, par correspondance, sans qu’une réunion se tienne formellement.
  • Acte sous-seing-privé : il s’agit simplement d’un acte où les associés expriment leurs décisions. Pour que cet acte puisse valablement valoir décision collective des associés, il faut qu’il soit signé par l’unanimité des associés. En effet, ne pas exiger une telle unanimité consisterait à prendre le risque d’exclure certains associés de la possibilité de se prononcer sur les décisions adoptées : il suffirait que certains associés signent un acte, sans avoir consulté les autres, ce qui constituerait une violation des droits des associés.

 

Compétence et pouvoirs de l’assemblée générale de SCI

L’assemblée générale de SCI est tout d’abord l’organe compétent pour l’approbation des comptes annuels de la SCI. On parle d’assemblée générale ordinaire annuelle, appelée à statuer sur le rapport de gestion et approuver les comptes sociaux de l’exercice clos. À noter toutefois que la loi (article 1856 du code civil) précise simplement que la gérance doit rendre compte, une fois par an, de sa gestion aux associés. Il appartient ainsi aux statuts de SCI de préciser comment cette reddition est effectuée. Le cas d’un changement de gérant de la SCI peut aussi avoir des impacts sur la répartition de la gouvernance.

L’assemblée générale est par ailleurs, et par principe, l’organe compétent pour les modifications des statuts de SCI. On parle d’assemblée générale extraordinaire. En l’absence de précisions statutaires sur la question, les modifications des statuts ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité des associés.

Dans les SCI ayant de nombreux associés, il sera important que les statuts prévoient une majorité plus souple pour décider d’éventuelles modifications statutaires (en général les trois-quarts ou les deux tiers).

A noter que relèvent ainsi de la compétence des associés les décisions modifiant directement les statuts de SCI, mais également les décisions les modifiant indirectement : par exemple, si le gérant de la SCI souhaite vendre un bien immobilier et signer un compromis de vente et si l’objet social de la SCI ne prévoit pas la vente de biens immobiliers, alors la décision de vente supposera une décision préalable de l’assemblée générale extraordinaire modifiant l’objet social afin de l’étendre à la vente de biens immobiliers. Le gérant ne devrait toutefois pas demander à une assemblée générale d’autoriser la signature d’un contrat de location d’habitation, bail commercial ou bail professionnel par exemple, car il s’agit en principe d’un acte d’administration, sauf à ce que les statuts de SCI ou l’objet social prévoient des restrictions particulières.

Les décisions de SCI qui ne relèvent pas de la compétence de l’assemblée générale (ou plus généralement de la collectivité des associés) sont, par défaut, de la compétence du gérant ou des co-gérants de la SCI.

 

Convocation de l’assemblée générale de SCI

Les statuts de SCI précisent les modalités de convocation des associés de la SCI à l’assemblée générale.

Origine de la convocation

En principe la convocation de l’assemblée générale est faite par le gérant. Toutefois, si les statuts de SCI ne prévoient rien, alors il a été jugé que des associés pouvaient eux-aussi convoquer l’assemblée générale.

En cas de pluralité de gérants (co-gérants), alors les statuts de SCI doivent préciser si chacun dispose du droit de convoquer l’assemblée générale seul ou si la convocation doit provenir d’une décision commune à tous les gérants ou une partie d’entre eux.

Tout associé non gérant à le droit de demander au gérant, par lettre recommandée avec accusé de réception, de provoquer une délibération des associés sur une question déterminée. Le gérant peut lui demander des précisions sur cette question. Dans le silence du gérant, alors l’associé concerné peut demander au président du tribunal de grande instance de statuer en référé pour désigner un mandataire chargé de procéder à une telle convocation.

Forme et délai de convocation

Les convocations à l’assemblée générale doivent être effectuées par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de retour de courrier avec la mention “n’habite plus à l’adresse indiquée”, la convocation reste valable si l’adresse était bien celle indiquée par l’associé concerné et qu’il n’a pas pris soin de notifier sa nouvelle adresse à la SCI.

La convocation peut être verbale si tous les associés sont présents ou représentés.

Le délai de convocation est de 15 jours minimum avant la date de tenue de l’assemblée générale. C’est la date d’envoi de la convocation et non pas la date de réception effective qui fait courir le délai de 15 jours.

Obligation de convocation de tous les associés

Tous les associés de la SCI doivent être convoqués à l’assemblée générale. Si un associé n’a pas été convoqué, alors les délibérations de l’assemblée générale peuvent être annulée, même si l’associé était simplement minoritaire et que son vote n’aurait pas changé le cours des décision.

Toutefois, si un ou plusieurs associés n’ont pas été convoqués, mais que tous les associés sont présents ou représentés à l’assemblée générale, alors la nullité ne pourra pas être invoquée.

Ordre du jour dans la convocation

L’ordre du jour de l’assemblée générale doit être inscrit dans la convocation. Les différents éléments de l’ordre du jour doivent être libellés dans des termes suffisamment explicite pour prendre la mesure de leur portée.

Par exemple, si une question porte sur l’autorisation par la société d’un financement bancaire conséquent pour l’acquisition d’un bien, le montant maximum d’emprunt bancaire soumis à autorisation doit être précisé.

De la même manière, une question à l’ordre du jour ne doit pas simplement indiquer “modifications statutaires”, mais directement viser les dispositions statutaire qu’il est demandé de modifier.

Droit de communication de l’assemblée générale de SCI

Les associés de la SCI disposent d’un droit de communication préalable aux assemblées générales.

  • Lorsqu’il s’agit de l’assemblée générale ordinaire annuelle (portant sur l’approbation des comptes sociaux), le gérant doit adresser à chacun des associés au moins 15 jours avant la tenue de l’assemblée le rapport de gestion, le texte des résolutions proposées et tous documents nécessaires à l’information des associés de la SCI.
  • Lorsqu’il s’agit de tout autre type d’assemblée générale de SCI, l’auteur de la convocation doit tenir à la disposition des associés, au siège social, le texte des résolutions proposées ainsi que tout document nécessaire à l’information des associés. Ces documents doivent être adressés à tout associé qui en ferait la demande, à ses frais, soit par courrier simple soit par lettre recommandée.

Tenue de l’assemblée générale de SCI

Une fois les associés régulièrement convoqués, l’assemblée générale de la SCI peut valablement se tenir.

Lieu de la réunion

La convocation doit indiquer le lieu où doit se tenir l’assemblée générale de la SCI. Les statuts fixent librement les règles en la matière. En général, ils prévoient que les assemblées générales peuvent être tenues au siège social de la SCI ou en tout autre endroit indiqué dans la convocation. Le lieux en question doit toutefois être accessible à la majorité des associés. Il serait en effet abusif que le gérant, habitant par exemple dans le Sud de la France alors que le siège social est à Paris, tienne systématiquement les assemblées générales près de son domicile.

Participation des associés et feuille de présence

Tout associé de la SCI a le droit de participer à toute assemblée générale de la SCI. Ce droit est d’ordre public et aucun associé ne peut en être privé y renoncer, par exemple en application des statuts de SCI ou d’un pacte d’associés.

Si les statuts de SCI le permettent, un associé a le droit de se faire représenter par un mandataire en lui donnant pouvoir ou procuration de vote, dans les limites de ce que prévoient les statuts (les statuts peuvent en effet exiger que le mandataire soit lui-même associé de la SCI).

Les associés présents ou représentés devront, en pratique, signer une feuille de présence en entrant en assemblée générale.

Quorum de l’assemblée générale des associés

Les statuts de SCI peuvent prévoir qu’une assemblée ne peut valablement se tenir que si un minimum d’associés de la SCI sont présents ou représentés lors de la réunion. On parle de quorum.

Ils peuvent prévoir un quorum en nombre d’associés ou en nombre de voix, ou les deux, ainsi que prévoir des quorum différents selon la nature des décisions (ordinaires ou extraordinaires).

Par exemple, les statuts de SCI peuvent prévoir un quorum d’un cinquième des associés présents ou représentés en nombre de voix pour les décisions ordinaires, et un quart pour les décisions extraordinaires.

Débats lors de l’assemblée générale des associés

Il est d’usage que les associés débattent sur les différents sujets soumis à leur vote avant de procéder au vote à proprement parler. En pratique, toutefois, il n’y a pas de débat lorsque tout est convenu à l’avance.

Les débats sont effectués sous la conduite du président de séance qui est en général le gérant ou l’associé disposant du plus grand nombre de voix.

 

Règles de prises de décisions de l’assemblée générale de SCI

Les statuts déterminent librement les règles de majorités applicables pour les prises de décisions. En général on distingue deux catégories de décisions :

  • Les décisions d’assemblée générale ordinaire de SCI, pour l’approbation annuelle des comptes ou la nomination d’un nouveau gérant, prises à la majorité des voix des associés présents ou représentés.
  • Les décisions d’assemblée générale extraordinaire de SCI, pour les décisions importantes et les modifications statutaires, prises à une majorité plus importante : deux-tiers, trois-quarts ou unanimité selon ce que prévoient les statuts de SCI.

Toutefois, les décisions qui consistent à augmenter les engagements des associés doivent être prise à l’unanimité des associés.On tiendra également compte du cas particulier ou la SCI transfère son siège.

En principe, une part sociale donne droit à une voix.

 

Procès-verbal de l’assemblée générale de SCI

Les décisions d’assemblées générales de SCI sont reportées dans un procès-verbal (PV) qui est, tout comme le PV d’assemblée générale de SAS, un document consignant la tenue de l’assemblée, les résolutions soumises au vote et le résultat des votes.

Le PV d’assemblée générale est signé par le ou les gérants ou le président de séance s’il s’agit d’une autre personne, puis il est conservé au siège social de la SCI dans un registre d’assemblées générales.

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