Créer une société civile immobilière (SCI) offre divers avantages tels que l’abattement de donation SCI qui permet de réduire ou de supprimer les frais liés à la transmission. Une décote et des abattements sont généralement appliqués pour réduire les frais fiscaux liés à la donation. En quoi cela consiste-t-il ? Comment ça marche ? Focus sur la décote et les abattements pour les donations dans une SCI.
Décote et abattements pour les donations SCI : comment ça marche ?
Pour simplifier la transmission d’un bien immobilier, bons nombres de personnes décident de créer une SCI ou Société civile immobilière, notamment une SCI familiale. En effet, ce statut juridique d’entreprise permet d’éviter les difficultés relatives à la transmission de biens suivant le régime de l’indivision dans le cadre d’une succession traditionnelle.
Rappel : en quoi consiste une SCI ?
Définie par l’article 1832 du Code civil, la SCI ou Société civile immobilière désigne une forme de société permettant la détention et la gestion à plusieurs d’un patrimoine immobilier. Comportant au moins deux associés, la SCI présente divers avantages :
- Éviter l’indivision : ce régime est relativement moins flexible que la SCI concernant notamment la transmission des biens de la société ;
- Sur le plan fiscal : les associés peuvent choisir librement entre une imposition à l’IR ou à l’IS présentant chacune ses avantages en fonction des situations ;
- En matière structurelle et de gestion : en vertu du principe de liberté contractuelle, les associés peuvent fixer librement les conditions de gestion de la SCI concernant notamment les conditions de prises de décision ;
- En matière de succession : la SCI présente l’avantage de simplifier la succession.
Il existe différents types de SCI, notamment la SCI de gestion, la SCI construction-vente et la SCI d’attribution. Pour préparer la succession d’un patrimoine immobilier, la création d’une SCI familiale est la mieux recommandée.
La SCI familiale se distingue par ses associés qui sont tous membres de la même famille. Ce type de SCI est généralement créé en vue d’anticiper la succession d’un patrimoine immobilier afin de permettre aux héritiers de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Focus sur les donations en SCI
Pour faciliter la transmission du patrimoine immobilier, différents dispositifs sont prévus par la loi, notamment la donation. Réalisée au profit des héritiers, généralement des enfants, la donation permet de réduire le coût fiscal de la transmission.
Ces dernières détiennent en revanche des parts sociales dans la SCI leur permettant d’obtenir des revenus et de participer aux décisions relatives à la gestion de l’entreprise. En cas de donation, cette opération porte ainsi uniquement sur les parts sociales et non sur le bien immobilier correspondant.
Dans le cas où la donation est réalisée au profit des enfants, elle peut se faire via :
- Une donation simple : définition des parts après le décès du donateur ;
- Une donation partage : possibilité d’anticiper le partage de l’héritage entre les enfants.
La décote
Lorsqu’un bien immobilier est détenu par une SCI, sa valeur patrimoniale est divisée en parts sociales considérées comme patrimoine mobilier et partagées entre les associés. Leur transmission peut généralement s’effectuer avec une décote de la valeur des parts, soit la diminution de leur valeur, réduisant la fiscalité liée à ce type d’opération.
En effet, l’application d’une décote présente un certain avantage puisqu’elle permet de calculer le montant des droits de donation sur la base d’une valeur inférieure. En effet, les taxes relatives à la transmission d’un patrimoine immobilier sont relativement élevées par rapport à celles liées à un patrimoine mobilier.
En cas de décote, la valeur vénale de la totalité des parts de la SCI est inférieure à la valeur du bien immobilier s’il était détenu en indivision.
Les abattements
Pour éviter aux héritiers de payer des droits de donation liés à la transmission des parts sociales, il est possible de recourir au mécanisme d’abattements successifs :
- Les donateurs peuvent donner une partie de leur patrimoine à hauteur de 100 000 € à leurs enfants tous les 15 ans sans s’acquitter de droits de donation.
- Lorsque la valeur de l’immeuble dépasse les 100 000 €, il est possible d’effectuer la donation par tranches en respectant à chaque fois une valeur maximum de 100 000 € jusqu’à ce que la totalité des parts de la SCI soit transmise.
- Au moment de la succession, les enfants sont déjà propriétaires du bien immobilier. Les donateurs n’ont ainsi pas besoin de payer de droits de donation et les donataires ne s’acquittent pas de droits de succession.
Outre la décote et les abattements, les dettes contractées par la SCI permettent aussi de réduire l’assiette de calcul des droits de donation. En effet, la valeur des parts sociales de la société tient compte des dettes de la SCI. Dans le cas où la société est endettée, le calcul des droits de donation est basé sur la valeur des parts de la SCI.
À titre d’exemple, les parents créent une SCI faisant l’acquisition d’un bien immobilier de 600 000 €. Pour cela, ils empruntent 200 000 €. Les parts de la SCI valent ainsi 400 000 €. Dans le cas où les parents décident de faire une donation au profit de leurs enfants, le calcul des droits de donation se base sur cette dernière.
Donation SCI : pourquoi la décote ?
Dans certains cas, l’administration fiscale autorise l’application d’une décote, notamment dans le cas de la SCI familiale. En effet, dans ce type de structure, les parts sociales sont considérées comme des biens meubles incorporels dont les chances d’évoluer sur un marché sont minces. Par ailleurs, ces biens sont relativement difficiles à vendre à d’autres personnes que les associés de la SCI.
En outre, les statuts de la SCI peuvent contenir une clause d’agrément impliquant la subordination de la cession des parts d’un associé d’une SCI à l’autorisation des autres associés. De ce fait, prenant en compte cette difficulté de trouver un acquéreur, le fisc leur permet une décote de la valeur des parts sociales au moment de leur cession. Il y a donc un régime fiscal avantageux pour la cession des parts de la SCI.
Une décote de combien pour les donations SCI ?
La liquidité d’un bien immobilier réparti en parts étant moindre, l’administration fiscale accorde une décote de 10 % à 15 % de la valeur des parts sociales.
Donation SCI : plafonds d’abattement
Pour bénéficier des abattements, les donations réalisées tous les 15 ans doivent respecter des plafonds. Le montant des abattements dépend du lien de parenté entre le bénéficiaire et le donateur. Les abattements mentionnés ci-dessous s’appliquent sur la part de chaque bénéficiaire :
- Ascendant ou enfant : 100 000 € ;
- Époux ou épouse/partenaire d’un Pacs : 80 724 € ;
- Petit-enfant : 31 865 € ;
- Frère ou sœur : 15 932 € ;
- Neveu ou nièce : 7 967 € ;
- Arrières petit-enfants : 5 310 €.
Pour les personnes handicapées, l’abattement, cumulé avec les autres, est plafonné à 159 325 €.
Après déduction de cet abattement, l’administration fiscale procède au calcul des droits de donation en appliquant un barème fiscal sur la somme restante. Ce barème d’imposition varie en fonction de la valeur de la donation et du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire. À titre d’exemple :
- un barème de 10 % est appliqué en cas de donation entre parents et enfants, entre époux ou partenaires pacsés pour une valeur de 8 072 € à 12 109 € ;
- un barème de 20 % est appliqué en cas de donation entre parents et enfants, entre époux ou partenaires pacsés pour une valeur de 15 932 € à 552 324 € ;
- un barème de 55 % est appliqué pour toute donation entre parents jusqu’au 4e degré inclus.
Voir les commentaires (18)
Bonjour,
Il semblerait que dans cet article, vous avez rectifié les limites de l'abattement concernant les donations et successions, dans le temps accordé actuellement, accordé aux donations des parts d'une SCI par les parents associés à leurs enfants, quand bien même ils soient mineurs, sans l'accord du Juge de Tutelle depuis 2006 .
J'en prends acte.
Par contre, dans la mesure où ce sont les parents donataires qui ont procédé INTEGRALEMENT, au remboursement de l'emprunt à l'issue du délai de quinze ans, lequel a permis l'acquisition du bien acheté par la SCI au moyen d'apports en compte courant alimenté PAR LES SEULS PARENTS donataires, leurs enfant étant toujours mineurs, comment pouvez-vous justifier FISCALEMENT, que la valeur des donations ultérieures, soient fondées sur la valeur des parts COMPTABLES, non compte tenu du MONTANT DE CET EMPRUNT remboursé par les SEULS associés DONATAIRES;
Il s'agit pour moi de toute évidence d'une DONATION DEGUISEE surtout dans le cas d'une SCI soumise au régime de l'IR laquelle n'est pas soumise à la tenue d'une comptabilité !
A bientôt
Merci
Bonjour,
Vous évoquez à juste titre l'abattement de 10% à 20%, retenu par le fisc, sur la valeur des parts d'une SCI détenant notamment un Bien Immobilier en raison de la difficulté INDENIABLE de revendre ces parts, comme il en est d'ailleurs de même pour la vente d'un bien loué, ce qui en France, est quasiment impossible.
Il me semble toutefois que ceci est une simple tolérance car en matière d'IFI, le Conseil d'Etat vient de statuer sur le fait que les propriétaires d'un bien détenus immobiliers par une SCI, ne pouvait bénéficier de l'abattement LEGAL de 30% accordé sur la valeur d'un bien immobilier occupé a titre de résidence principale.
Or il y a similitude LEGALE, entre la valeur des biens soumis à l'IFI, et celle des biens retenus pour les successions, et il me semble, toutes les mutations à titre gratuit.
En premier lieu, quel est l'intérêt d'apporter un bien immobilier à une SCI, ou de faire racheter ce bien par une telle personne morale, puisqu'en toutes hypothèses, il est constant d'observer, que dans 99% des cas, les acheteurs refusent de racheter les parts de la SCI titulaire du bien qu'ls convoitent, alors même qu'ils puissent bénéficier de quelques avantages fiscaux, qu'il existe ou non un emprunt hypothéquant le bien, et que cela aboutit à l'obligation supplémentaire de dissoudre la SCI crée. ?
Ce d'autant que l'apport d'un bien immobilier à une SCI, est assimilée à une mutation à titre onéreux, et qu'il convient de purger les plus-values immobilières au taux de près de 40% moins les divers abattements notamment pour durée de détention.
Merci pour votre réponse.
JLHM
Bonjour
Nous avons créé une SCI en 2006, fait une donation des parts sociales en nue-propriété à nos deux enfants et cela, uniquement auprès de l'administration fiscale par le biais du document CERFA correspondant.
Aujourd'hui, la SCI vend son bien et il nous est opposé qu'ayant procédé aux donations de parts à nos enfants sans acte de donation notarié, la donation est nulle.
Pourriez-vous nous dire comment il est remédié actuellement à toutes les situations similaires (antérieures à la date du texte imposant l'acte de donation) ?
Cela peut-il être rectifié aisément par le notaire ayant créé la SCI. Et, surtout, cela pourrait-il influer sur le calcul des plus-values applicables dans le cas de la vente du bien de la SCI.
En vous remerciant vivement par avance pour votre réponse,
Cordialement,
Bonjour,
Lorsque la donation a été déclarée nulle, il est alors nécessaire de la réitérer par acte notarié afin qu'elle soit valable.
En cas de vente d'un bien détenu par la SCI, le calcul de la plus-value s'effectue en fonction de la valeur de ce bien et non des parts sociales.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L'équipe LegalPlace
Peut on prendre en compte les comptes courants d'associés dans la SCi en diminution de le valeur en vue d'une donation?
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
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Bonjour, quelle fiscalité s'applique sur la plus value de la vente d'un terrain à bâtir détenu par une SCI à l'IS ? Quelle fiscalité s'applique sur la cession pour cette même SCI des parts de la SCI pour vendre un terrain à bâtir ? Merci par avance de vos réponses. Cordialement,
Bonjour,
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Bonjour , je possède une SCI à l'IS avec mon frère ,à 50/50 depuis 2006 . Aujourd'hui le bien immobilier que contenait cette SCI a été vendu , le solde de l'emprunt réglé , les dettes ainsi que l'impôt sur les plus values à l'IS ont été épurés également par la SCI , ne reste donc sur le compte courant de celle ci , nos apports personnels en compte courant à récupérer sans fiscalité particulière (20 000€/2) ainsi que 150 000€ de capitaux provenant du solde "excédentaire" de la vente du bien immobilier .
Mon frère souhaite de son coté conserver cette SCI pour un nouveau projet , avec un nouvel associé .De mon coté je souhaite me retirer et donc récupérer mes capitaux caractérisés par la moitié des parts détenues (150 000/2 = 75 000€) .
Ces capitaux sont donc , semble t il , définis par le fisc comme étant des dividendes et seront donc taxés selon mon choix d'option à la Flat taxe , soit à 30% .
Cependant ces 75 000€ ne vont pas "atterrir" directement sur mon compte ...
D'une part , l'avocat du nouvel associé réglant cette opération me parle d'une décote (environ 20%) sur parts sociales de la SCI , portant mon capital de 75 000 à 75 000-20% = 60 000€
D'autre part mon frère s'étant investit beaucoup plus que moi même dans cette entreprise (gestion courante des loyers , rotation des locataires , travaux d'entretient et/ou réparation ,etc...) nous avons convenu d'une donation de parts à hauteur de 15 000€ au bénéfice de mon frère et donc le futur nouvel associé de mon frère , rachèterait la partie restante de mes parts , mais avec cette décote (environ 20%)
En résumé , j'évaluerai donc mes 75 000€ de départ -20% de décote = 60 000€ de valeur réelle de mes parts - 15 000€ de donation sous forme de parts sociales à mon frère (abattement légal non taxé pour donation frere/soeur) et 45 000 de parts décotées à -20% à vendre au futur associé de mon frère . Serais je donc taxé à hauteur de ces 45 000€ au titre des dividendes , des plus values professionnelles , foncières , ou encore des plus values mobilières des particuliers (étant moi meme une personne physique) ???
Bref je suis un peu "paumée" , mes calculs présentés ici sont ils bons ou totalement erronés ?
Merci d'avance de votre réponse . Cordialement , M Corti .
Bonjour, je ne suis qu'un particulier et ma réponse n'engage que moi mais vendre vos parts avec 20% de décôte (pour illiquidité) à votre frère alors que la SCI ne contient plus aucun bien immobilier mais seulement des liquidités justement... Je trouve que c'est un peu abusé de la part de votre frère...
Pour moi, vous êtes clairement désavantagée dans l'affaire.
Cordialement,
Bonjour, j'ai 71 ans, marié et 3 enfants . J'ai l'intention de vendre ma maison pour une valeur de 600 000€ et d'en racheter une autre pour la même somme . Je veux faire l'opération tout en mettant ce bien en SCI pour mes 3 enfants . Questions :
- Est-il préférable de créer la SCI et donner ma maison avant la vente ? aprés l'achat de la nouvelle maison ?
merci
Bonjour,
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Bonjour,
Je donne a mes 3 enfants mes parts de SCI, 159250€ à diviser en 3.
Quel est le montant des frais de donation-partage.
Cdlt.
Bonjour,
En 2023, pour une donation d’argent ou de biens immatériels, les taux vont de 0,479 % (plus de 60.000 euros) au minimum à 2,322 % (moins de 6.500 euros) au maximum, tandis que pour une donation-partage ou entre descendants et ascendants, ils s’échelonnent de 0,998 % (plus de 60.000 euros) à 4,837 % (moins de 6.500 euros).
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
La personne majoritaire souhaite racheter les parts de la SCI que je détiens.
Elle m'a fait une proposition avec une décôte.
Puis je refuser cette décote sachant que je ne suis pas forcément vendeur ?
D'avance merci
Bonjour,
en tant que détenteur de parts minoritaires d’une SCI, vous pouvez refuser la proposition d’achat du majoritaire si vous ne souhaitez pas vendre vos parts. Si une décote est proposée pour les parts minoritaires, il est important de vérifier les statuts de la SCI pour connaître les dispositions applicables en matière de rachat de parts. Si aucun accord n’est possible, vous pouvez envisager de recourir à un médiateur ou à un avocat spécialisé en droit des sociétés pour trouver une solution.
Bonjour
Il est indiqué un abattement de 100 000€ pour la donation de parts à un enfant . Mais si ce sont les 2 parents qui sont dans la sci et qui font la donation , pouvons nous appliquer 2 x 100 000 € pour l’abattement ? (100 000 par parent)
Merci
Bonjour,
En France, l’abattement que vous mentionnez pour la donation de parts sociales à un enfant peut être applicable individuellement par parent, sous certaines conditions.
Chaque parent peut bénéficier de son propre abattement.
Il est important de noter qu’il existe des règles spécifique qui peuvent varier en fonction de différents facteurs.
Il est recommandé de consulter un professionnel en la matière afin d’obtenir des conseils spécifiques à votre situation.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.