SCI (Société Civile Immobilière) familiale – Guide complet

SCI (Société Civile Immobilière) familiale – Guide complet

Afin d’optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier, les membres d’une même famille peuvent écarter l’application des règles de l’indivision qui se révèlent souvent contraignantes, et choisir de constituer une Société civile immobilière (SCI) familiale. La propriété des biens immobiliers est alors affectée à la SCI et chaque membre reçoit des parts sociales du capital en fonction de leur participation.

Créer une SCI est particulièrement avantageux dans le cadre d’une famille :

  • Gestion facilitée du patrimoine immobilier en la confiant à un gérant unique ;
  • Optimisation du démembrement de la propriété entre parents et enfants ;
  • Optimisation de la transmission du patrimoine immobilier grâce aux abattements fiscaux applicables aux droits de mutation ;
  • Préservation de l’intégrité du patrimoine immobilier en écartant l’hypothèse de la vente forcée exigée par un indivisaire.

La création d’une SCI familiale est cependant soumise aux formalités de constitution d’une société, notamment la rédaction de statuts et l’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

 

Infographie : La SCI familiale

Tout savoir sur la SCI familiale

 

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La SCI familiale est soumise au régime juridique des Sociétés civiles immobilières (SCI), mais présente quelques caractéristiques particulières du fait du lien de parenté existant entre les associés.

Application du régime de la SCI classique

Le caractère familial de la SCI n’implique aucun régime dérogatoire. Son fonctionnement est similaire à celui de la SCI classique et la société doit donc respecter les mêmes obligations légales :

  • Pluralité d’associés : la loi requiert 2 associés minimum afin de créer une SCI. Il n’est ainsi pas possible de constituer une SCI unipersonnelle contrairement à certaines sociétés commerciales (SASU, EURL…) ;
  • Objet social civil : en tant que société civile, l’objet social de la SCI ne peut pas comporter de caractère commercial. Il doit être limité à la gestion d’un patrimoine immobilier (gestion simple, mise en location…), et ne peut ainsi pas porter sur l’achat pour revente qui constitue un acte commercial. Une société civile à objet commercial sera automatiquement requalifiée en société créée de fait, dont le régime est particulièrement défavorable aux associés ;
  • Nomination d’un gérant : le gérant de SCI est désigné par les statuts ou un acte annexe qui fixe l’étendue de ses pouvoirs. Il prend en charge l’ensemble des opérations de gestion du patrimoine immobilier sans nécessairement consulter les associés qui peuvent néanmoins prévoir dans les statuts certaines décisions soumises à leur accord préalable ;
  • Transfert de la propriété des immeubles à la SCI : lorsque les associés apportent un bien immeuble à la société, la propriété lui est transférée en échange de parts sociales correspondant à la hauteur de l’apport effectué par chacun d’entre eux. Ils ne sont donc plus eux-mêmes propriétaires des biens affectés au patrimoine de la SCI ;
  • Responsabilité illimitée des associés : les associés de la SCI sont responsables du passif social à proportion de leur participation au capital social. Cette responsabilité est illimitée mais non solidaire : en cas de défaut de paiement de la société, les associés se répartissent la dette au prorata de parts sociales détenues par chacun, mais lorsqu’un associé n’est pas en mesure de payer, les créanciers sociaux ne sont pas en mesure de se retourner contre les autres.

Caractéristiques de la SCI familiale

La principale spécificité de la SCI familiale tient au fait qu’il existe un lien de parenté ou d’alliance entre les associés jusqu’au quatrième degré inclus. Le caractère familial de la société lui permet d’échapper à la qualification de bailleur professionnel lorsqu’elle souhaite mettre un bien en location. Au titre de bailleur particulier, la SCI familiale peut conclure un bail d’une durée minimum de 3 ans au lieu de 6 ans en cas de bail professionnel. Cependant, il convient de souligner que l’entrée dans la SCI d’un associé qui n’est pas lié aux autres fait perdre à la société son caractère familial, et donc le bénéfice de la qualification de bailleur particulier.

 

Pourquoi créer une SCI familiale ?

La SCI familiale peut être créée à 2 occasions particulières :

  • Abandon du régime de l’indivision suite à un héritage : la famille décide d’écarter le régime de l’indivision au profit du statut de la SCI familiale beaucoup plus favorable en termes de gestion et de fiscalité. Chaque héritier apporte alors sa part de patrimoine immobilier à la société en contrepartie de parts sociales au prorata de la valeur de son apport en nature ;
  • Achat d’un bien immobilier par plusieurs membres d’une famille : la famille peut décider d’effectuer un investissement immobilier (résidence principale, maison de vacances, investissement locatif…) en bénéficiant du régime favorable de la SCI. Les associés effectuent alors des apports en numéraire à la société destinés à payer le bien immobilier, ou apporte le bien préalablement acquis à la SCI de façon à lui en attribuer la propriété.

La création d’une SCI est donc une opération particulièrement intéressante pour les familles qui souhaitent s’affranchir des contraintes de l’indivision. La société peut ainsi mettre un immeuble en location, le gérer au sein de la famille ou même acquérir une résidence principale sans s’inquiéter du blocage indissociable de la règle de l’unanimité applicable dans le régime de l’indivision.

Faciliter la gestion du patrimoine immobilier

Créer une SCI permet aux membres d’une famille de se départir de la lourde charge que représente la gestion d’un patrimoine immobilier : obligations fiscales, entretien et amélioration des bâtiments, exploitation des logements, paiement des charges… L’administration conjointe du bien étant souvent source de conflit au sein de la famille, il est souvent plus pratique de confier cette tâche à une personne unique dont l’action ne sera pas affectée par une éventuelle mésentente entre les propriétaires.

Lors de la rédaction des statuts, les associés doivent désigner un gérant unique, qui peut être extérieur à la société, en charge de la gestion des biens immeubles ou leur mise en location selon l’objet social. La durée de son mandat est normalement fixée par les statuts, à l’exception des SCI familiales constituées entre parents et enfants dont la gérance est confiée aux premiers, qui ne spécifient généralement pas de terme et subordonnent la fin du mandat social au décès des parents ou à la fin de l’existence de la société. Le gérant est libre de prendre toutes les décisions conformes à l’intérêt de la société sans demander l’accord des associés, sauf lorsque les statuts limitent ses pouvoirs et exigent un vote en assemblée générale ordinaire (AGO) dans certaines situations. Les actes d’administration du bien sont alors indéniablement plus fluides et rapides.

La bonne gestion du patrimoine immobilier implique de limiter l’ingérence des associés dans les opérations courantes : en effet, dans le cas de l’indivision, chaque décision portant sur le bien doit être prise à l’unanimité ou à la majorité des ⅔, ce qui peut créer des situations de blocage lorsqu’un indivisaire fait jouer son veto au moment du vote. Au sein d’une SCI familiale, la règle de l’unanimité ne s’applique que lorsque les associés votent des décisions particulièrement solennelles, comme la nomination ou la révocation du gérant ou la vente d’un bien immobilier.

Préserver l’intégrité du patrimoine immobilier

Gérer un patrimoine immobilier au travers d’une SCI garantit la pérennité du bien sur plusieurs générations lorsque la famille souhaite le conserver. La SCI exclut la possibilité de vente forcée de l’immeuble fréquemment rencontrée dans le cadre de l’indivision : il s’agit de la situation où un membre de la famille souhaite sortir de l’indivision, obligeant ainsi l’ensemble des indivisaires à vendre le bien. Etant donné que la propriété des biens immeubles apportés par les associés est transférée à la SCI à sa création, un associé ne peut contraindre seul la société à la vente mais opte plutôt pour la cession de ses parts sociales :

  • Aux autres associés ou à des membres du cercle familial : la cession des parts sociales est alors libre. Il en résulte que le cédant détermine à loisir l’acquéreur de ses parts sociales dès lors qu’il appartient à son entourage ;
  • A un tiers extérieur à la société : la cession des parts sociales requiert l’agrément préalable des autres associés et ne peut avoir lieu en absence d’accord. Un rachat des parts par les associés est néanmoins possible s’il souhaite toujours sortir de la société.

Optimiser le démembrement de la propriété entre les associés

Le choix de la SCI permet aux membres d’une même famille de démembrer la propriété du bien immeuble de façon à affecter aux parts sociales des droits différents en fonction des attentes de chaque associé.

Il est en effet possible de séparer la nue-propriété et la jouissance du bien des droits politiques relatifs à la gestion de l’immeuble au sein de la société. Ainsi, les parents peuvent céder à leurs enfants la nue-propriété et les droits politiques liés au bien, indispensables afin de prétendre à la qualité d’associé de la SCI, et conserver la jouissance de l’immeuble, ce qui leur permet de profiter pleinement du bien sans en être les propriétaires.

Une telle liberté dans la configuration de la SCI, qui doit être détaillée dans les statuts, laisse la possibilité aux associés de s’approprier les éléments qui les intéressent le plus parmi les éléments de propriété du bien.

Optimiser la transmission du patrimoine

La donation de parts sociales de SCI en lieu et place d’un bien immeuble détenu en nom propre est plus avantageuse en termes de fiscalité : en effet, lorsqu’ils effectuent des donations successives au bénéfice de leurs enfants, les parents peuvent bénéficier d’abattements fiscaux dont le montant s’assimile à une exonération totale des droits de succession.

Les donations parents-enfants sont soumises à un abattement de 100 000€ par opération. En vue de transmettre la totalité de leurs parts sociales à leurs enfants, les parents peuvent les céder progressivement en s’assurant de ne jamais dépasser ce montant à chaque donation. Cette technique leur permet de s’exonérer totalement des droits de mutation dont ils sont normalement tenus en cas de transmission, sans que les enfants n’aient à les payer à leur décès. Cet abattement spécifique compte parmi les abattements familiaux dont le montant varie en fonction de la relation entre le donneur et le donataire.

 

Comment fonctionne une SCI familiale ?

Règles relatives au fonctionnement

Comme toutes les sociétés, la SCI est créée pour 99 ans maximum renouvelables, ce qui permet de pérenniser la gestion du patrimoine immobilier au sein d’une même famille. Le capital social constitué au moment de la création de la société lui permet de disposer de fonds propres indispensables à l’entretien et l’aménagement des biens.

Au terme de chaque exercice social, la société dégage des bénéfices qui pourront être distribués aux associés ou affectés à la réserve afin de consolider les ressources de la SCI. Ces bénéfices sont imposables, et 2 régimes fiscaux sont proposés à la société :

  • Impôt sur le revenu (IR) : en tant que société de personnes,  la SCI est soumise par défaut à l’IR et est alors qualifiée de SCI transparente. Les bénéfices imposables sont répartis entre les associés et déclarés comme tels lorsqu’ils s’acquittent de l’impôt sur leurs revenus propres : ce sont donc les associés qui paient l’impôt à la place de la société en application du barème lié au montant des revenus ;
  • Impôt sur les sociétés (IS) : la SCI peut librement choisir entre l’IR et l’IS, sauf lorsqu’elle exerce une activité commerciale telles que la location meublée qui la soumet d’office à l’IS. Les bénéfices imposables sont taxés chaque année en fonction de leur montant, le taux classique étant fixé à 33.33% des bénéfices réalisés.

Malgré la limitation de leur ingérence dans la gestion courante, les associés déterminent l’ensemble des décisions et de l’orientation de la SCI. Ils s’accordent ainsi sur les événements solennels qui interviennent en cours de vie sociale (révocation et changement de gérant, cession de parts sociales…) et sont seuls en mesure de décider de la dissolution de la société lorsque celle-ci n’est pas engagée à la suite d’une décision judiciaire ou de la vente d’un immeuble.

Règles relatives à la gestion.

La gestion de la SCI couvre 2 volets :

  • Gestion du patrimoine immobilier : la mission de gestion courante des biens dont la SCI a la propriété est confiée au gérant de la société, qui est libre de prendre toute décision relative au patrimoine immobilier dès lors qu’il agit dans le cadre de l’objet social et dans l’intérêt de la société. Les associés ne peuvent limiter les pouvoirs du gérant dont l’action se situe dans l’objet social mais sont en mesure de subordonner certaines décisions à un vote en assemblée générale ordinaire au quorum précisé par les statuts. Les actes de disposition du bien (vente, aménagements conséquents…) sont également soumis à l’accord des associés ;
  • Administration de la SCI : le gérant de la SCI prend également en charge la tâche de l’administration de la société. Il établit les comptes annuels et le bilan au terme de chaque exercice social et le soumet à l’approbation des associés en AGO. La SCI familiale n’est pas tenue de déposer ses comptes au greffe du Tribunal de commerce mais il est nécessaire de tenir une comptabilité pour des raisons de transparence et de praticité.

 

Comment créer une SCI familiale étape par étape ?

La création d’une SCI familiale est soumise à l’observation de certaines formalités indispensables afin d’obtenir l’immatriculation de la société au RCS permettant de finaliser la procédure. La société, au travers de ses associés, devra également payer les frais associés à chaque étape.

Etape 1 : s’accompagner ou non d’un notaire ?

Les associés de la SCI familiale doivent s’accorder sur le choix d’un notaire avant de constituer la société car ses services se révèlent particulièrement utiles en cours de vie sociale :

  • Rédaction des statuts : il est obligatoire de faire rédiger les statuts par un notaire uniquement lorsqu’un bien immobilier est apporté à la société. La grande liberté contractuelle dont bénéficient les associés à cette étape leur permet d’utiliser des modèles de statuts de SCI en ligne et de s’acquitter eux-mêmes de cette formalité en dressant un acte sous seing privé. Néanmoins, l’importance des statuts et les répercussions de leurs dispositions sur la vie sociale requièrent d’envisager leur rédaction avec la plus grande diligence. Il est fréquemment recommandé de se faire accompagner d’un professionnel du droit (notaire, avocat…) afin de se prémunir des risques que présentent des statuts incomplets et peu adaptés aux attentes de la famille ;
  • Constat de cession des parts : il est obligatoire de se rapprocher d’un notaire en cas de cession des parts sociales d’un associé, qui doit impérativement être constatée par acte notarié et non par acte sous seing privé. De même, la cession de parts sociales attribuant un droit de jouissance sur un bien à son détenteur est assimilée à une vente d’immeuble et requiert l’intervention d’un professionnel du droit habilité à recevoir des actes de vente immobiliers ;
  • Conseil dans la gestion du patrimoine immobilier : lors de la création de la SCI ou même en cours de vie sociale, les associés d’une SCI familiale peuvent demander conseil à un notaire sur la gestion du patrimoine immobilier et l’administration de la société afin de bénéficier de son expertise dans l’immobilier et de ses connaissances du droit.

Etape 2 : réunir les documents nécessaires à la création d’une SCI familiale

L’immatriculation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS) est conditionnée à la remise de certains documents joints au dossier à déposer au greffe du Tribunal de commerce :

  • Formulaire M0 de demande de création de société ;
  • Un exemplaire original des statuts datés et signés par l’ensemble des associés ;
  • Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant s’il n’est pas désigné dans les statuts ;
  • Un document justifiant de la domiciliation de la société : la preuve du siège social de la société peut être apportée par tous moyens (facture EDF, bail, contrat de domiciliation…) ;
  • Déclaration des bénéficiaires effectifs de la société ;
  • Attestation de parution de l’avis de création de la société dans un journal d’annonces légales ;
  • Copie d’une pièce d’identité de chaque associé ;
  • En cas de nomination d’un commissaire aux comptes : justificatif d’inscription du commissaire aux comptes sur la liste officielle des commissaires aux comptes, lettre d’acceptation de sa désignation ;
  • Pièces relatives au gérant : copie d’une pièce d’identité, déclaration sur l’honneur de non condamnation, attestation de filiation.

Etape 3 : effectuer l’ensemble des formalités de création

Comme pour toutes sociétés, la création d’une SCI est subordonnée à l’accomplissement de certaines formalités en vue d’obtenir son immatriculation et son inscription au RCS :

  • Réalisation d’apports au capital social : il peut s’agir d’apports en numéraire (en argent) ou d’apports en nature lorsque les associés apportent un bien immobilier à la SCI ;
  • Rédaction des statuts : cette étape est primordiale étant donné que les statuts établissent les règles de fonctionnement de la SCI tout au long de la vie sociale ;
  • Annonce légale SCI : les associés choisissent un journal d’annonces légales dans le département d’immatriculation de la SCI et publient une annonce renseignant l’ensemble des informations essentielles relatives à la société afin d’informer les tiers au niveau local ;
  • Constitution d’un dossier d’immatriculation auprès d’un Centre de formalités des entreprises (CFE) : le CFE vérifie la conformité du dossier et le transmet au greffe du Tribunal de commerce du ressort du siège social de la société en vue d’obtenir l’immatriculation de la SCI au RCS ;
  • Immatriculation de la SCI au RCS : le greffe du Tribunal de commerce procède à l’inscription de la société au RCS et délivre à la SCI l’extrait Kbis attestant de sa création.

Etape 4 : anticiper les coûts de création de la SCI familiale

Type de coûtMontant
Apports au capital socialA partir de 1€
Rédaction des statutsDe 0 à plusieurs milliers d’euros
Publication de l’avis de création de société5.50€ HT par ligne
Frais de CFE60€
Frais d’immatriculation70.39€
Communication de la déclaration des bénéficiaires effectifs24.80€

 

Avantages et inconvénients de la SCI familiale

Avantages de la SCI familiale

  • Exclusion des règles de l’indivision : protection contre la vente forcée à l’initiative d’un indivisaire unique ;
  • Simplification de la sortie de l’investissement immobilier : mécanisme de cession des parts sociales ;
  • Optimisation de la transmission du patrimoine immobilier : application d’abattements fiscaux permettant d’éviter le paiement des droits de donation ;
  • Facilitation de la gestion du patrimoine immobilier : attribution de la fonction de gérance à une personne unique et limitation de l’ingérence des membres de la famille dans l’administration courante du bien ;
  • Adaptabilité à toutes les situations familiales : démembrement de la propriété possible permettant de séparer nue-propriété, jouissance et droits politiques dans la SCI ;
  • Application du bénéfice du bail immobilier particulier : durée de location minimum abaissé à 3 ans au lieu de 6 ans pour les professionnels et les personnes morales.

Inconvénients de la SCI familiale

  • Responsabilité illimitée des associés : contribution des associés au passif social au prorata de la proportion de parts sociales détenues par chacun ;
  • Formalités de création contraignantes et coûteuses : nécessité de bien rédiger les statuts pour garantir le bon fonctionnement de la SCI en cours de vie sociale ;
  • Règles de fonctionnement lourdes : convocation de l’assemblée générale ordinaire (AGO) à la fin de chaque exercice pour valider les comptes annuels, convocation de l’assemblée générale extraordinaire (AGE) en cas de modification des statuts ou de révocation du gérant, nécessité de tenir une comptabilité rigoureuse…