SCI (Société Civile Immobilière) familiale – Guide complet

SCI (Société Civile Immobilière) familiale – Guide complet

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La SCI familiale est un outil qui permet de gérer un patrimoine immobilier familial commun, dans un but non commercial. Gestion facilitée, conservation des biens immobiliers favorisée, transmission moins onéreuse… les avantages sont nombreux. Zoom sur l’intérêt et les formalités de création de la société civile immobilière entre membres d’une même famille.

 

SCI familiale et SCI classique : quelle différence ?

La loi ne distingue pas la société civile immobilière à caractère familial de la SCI classique, et n’y attache pas de régime légal dérogatoire. L’appellation « SCI familiale » désigne dans les faits la SCI créée entre associés unis par un lien de parenté ou un lien d’alliance.

Seule spécificité de la société constituée entre membres de la même famille : le logement non meublé peut être loué pour une durée minimale de seulement 3 ans – contre un bail de 6 ans minimum pour une société civile immobilière dont le caractère familial n’est pas démontré. Pour l’application de cette disposition favorable, la SCI revêt un caractère familial lorsque ses associés sont parents ou alliés jusqu’au 4ème degré. L’entrée d’un nouvel associé qui ne remplit pas ce critère exclut la SCI du champ d’application des baux de 3 ans.

 

Pourquoi créer une société civile immobilière en famille ?

A l’image de l’indivision, la SCI familiale est un moyen juridique d’être propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers avec d’autres membres de sa famille. Plusieurs raisons justifient le recours à cette forme de société civile au détriment de l’indivision. On distinguera bien la SCI familiale de la SCI d’attribution.

A noter: Il est possible de passer par une SCI pour faire l’acquisition d’une résidence principale.

La SCI familiale facilite la gestion du patrimoine immobilier détenu en commun.

Lorsque plusieurs membres d’une même famille – conjoints ou partenaires de PACS, ascendants, descendants ou collatéraux… – sont propriétaires ensemble d’un bien immobilier, ils doivent en assurer conjointement la gestion. Gérer un patrimoine implique d’assurer différentes tâches : remplir les obligations fiscales afférentes, entretenir et améliorer les bâtiments, assurer l’exploitation des logements et en payer les charges… De prime abord, les propriétaires unis par un lien d’alliance ou de parenté paraissent les mieux placés pour assurer cette administration conjointe. Pourtant dans les faits, les membres d’une même famille ne sont pas à l’abri des conflits. En comparaison avec l’indivision, la SCI familiale est une structure juridique qui permet de mieux pallier aux situations de blocage en cas de mésentente.

  • Par défaut, les membres d’une même famille qui sont propriétaires d’un patrimoine immobilier sont soumis au régime de l’indivision : les règles d’administration des immeubles sont fixées par la loi, et la plupart des actes de gestion nécessitent l’accord d’au moins deux tiers des indivisaires. Cette contrainte peut s’avérer pesante.
  • En créant une SCI familiale, les associés fixent eux-mêmes les règles de gestion et confient l’administration des biens immobiliers à un gérant. En pratique, cela permet plus de fluidité et de rapidité. Cela évite en sus les situations de blocage : le gérant étant décisionnaire, la mésentente des propriétaires ne peut bloquer la gestion du bien immobilier.

Créer une SCI augmente les chances de conserver son patrimoine familial dans le temps.

Autre avantage de la SCI familiale en comparaison avec l’indivision : les membres de la famille sont chacun propriétaires de parts sociales à hauteur de leur apport. Ces parts sociales sont librement cessibles, dans la limite de la clause d’agrément et des règles imposées par les statuts. En règle générale, les statuts de la SCI familiale soumettent la cession de parts aux conditions suivantes :

  1. La cession à un tiers extérieur à la société est soumise à l’agrément préalable des autres associés. A défaut d’accord, l’associé qui souhaite sortir de la société civile immobilière peut faire racheter ses parts par les autres associés.
  2. La cession de parts sociales de SCI familiale entre associés ou au bénéfice des membres du cercle familial proche est libre.

En tout état de cause, la sortie d’un associé ne provoque pas la vente du bien mais la seule vente de ses parts.

En indivision, au contraire, la sortie d’un indivisaire implique la plupart du temps la vente du bien immobilier.

Dans ce contexte, la société civile immobilière est un bon moyen de préserver un patrimoine familial en vue de le transmettre de génération en génération.

La SCI entre membres d’une même famille est un outil de transmission privilégié.

En société civile immobilière, les propriétaires détiennent des parts sociales. Dans ce cadre, le mécanisme des donations successives permet aux associés de transmettre leur patrimoine à leurs descendants en leur évitant des droits de succession importants.

Illustration :

  • Les parents de 2 enfants sont propriétaires d’une maison d’une valeur de 1 000 000 €. Ils détiennent cette maison par le biais d’une SCI familiale, chaque parent a 50 parts d’une valeur unitaire de 10 000 €.
  • Année N : chaque parent donne à chaque enfant 10 parts sociales de la SCI familiale. Ils bénéficient des abattements applicables et sont ainsi exonérés de droits de donation.
  • Année N + 15 : les associés réitèrent l’opération dans les mêmes conditions avantageuses.
  • Année N + 30 : chaque parent donne à chaque enfant 5 parts sociales dans les mêmes conditions d’exonération de droits de mutation.
  • In fine : les parents ont transmis leur patrimoine immobilier à leurs enfants de leur vivant, totalement gratuitement. Les enfants ne payent pas de droits de succession au décès de leurs ascendants.

En savoir plus sur la grille des abattements familiaux.

Au-delà de l’avantage fiscal, la société civile immobilière permet de transmettre le patrimoine aux descendants tout en en gardant la maîtrise : les enfants deviennent associés au fil des ans, le pouvoir de gestion sur les biens immobiliers peut être conservé par le ou les parents jusqu’à leur décès – le gérant peut être extérieur à la SCI familiale. Les propriétaires peuvent également utiliser le mécanisme du démembrement de propriété pour transmettre gratuitement leur patrimoine tout en en gardant l’usufruit : ils donnent la seule nue-propriété à leurs descendants.

 

Comment créer une SCI familiale ?

Cette structure juridique peut notamment être créée à 2 occasions :

  • Les membres d’une même famille héritent ensemble d’un patrimoine immobilier et préfèrent le régime légal de la société civile à celui de l’indivision. Chaque héritier apporte à la société sa part de patrimoine immobilier reçue par succession et obtient en contrepartie des parts sociales à hauteur de son apport en nature.
  • Les membres d’une même famille achètent ensemble un bien immobilier – résidence principale, maison de vacances ou encore investissement locatif. 2 solutions :
  1. Les acheteurs apportent de l’argent à la SCI, qui achète le bien immobilier.
  2. Les propriétaires apportent le bien immobilier à la SCI, qui en devient propriétaire.

Les conditions de création de la société civile :

  • En tant que société civile, la SCI doit obligatoirement avoir un objet non commercial. Sont exclues les opérations d’achat-revente et l’activité de loueur meublé – sauf assujettissement à l’IS. Les associés peuvent en revanche mettre les biens en location non meublée pour en percevoir les fruits.
  • La loi impose un nombre minimal de 2 associés. Dans la mesure où la société n’exerce pas d’activité commerciale, le mineur peut être associé de SCI familiale.
  • La création d’une SCI familiale nécessite d’accomplir des formalités et de payer des frais de constitution.

Formalités et coût de création de la société civile immobilière à caractère familial :

Créer une SCI familiale nécessite d’accomplir certaines formalités obligatoires – rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, immatriculation. Le coût de création est variable : il dépend notamment du choix des associés fondateurs d’avoir recours ou non à un professionnel lors de l’accomplissement des formalités de création.

A noter : la rédaction des statuts est une étape importante de la création de SCI familiale. Les statuts fixent en effet les règles applicables tout au long de la vie de la société civile, or le caractère familial d’une SCI ne met pas les associés à l’abri de désaccords ou de mésentente. Il est donc judicieux de s’adjoindre aux conseils d’un avocat ou d’un notaire, ou d’utiliser un modèle de statuts de SCI familiale rédigé par un professionnel du droit.

Pour les frais de constitution de la société civile immobilière à caractère familial – publication dans un journal d’annonces légales et immatriculation au RCS – il faut compter environ 250 €.

 

Comment gérer sa SCI familiale ?

  • Gestion du patrimoine immobilier : les associés gèrent leur patrimoine immobilier dans le respect des règles fixées dans les statuts. Pour modifier les statuts, les associés membres d’une même famille se réunissent en AGE pour voter les modifications. Les nouveaux statuts doivent ensuite faire l’objet d’une publicité légale, et être déposés au greffe pour enregistrement.
  • Administration de la société civile immobilière : en tant que société, la SCI familiale est soumise à des obligations comptables, et doit notamment réunir ses associés en assemblée générale en vue d’approuver les comptes annuels.

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