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La SCI d’attribution : mode d’emploi

Dernière mise à jour le 24/06/2021

A quoi sert une SCI ? Si la société civile immobilière (SCI) est la structure juridique privilégiée des investisseurs dans le cadre d’un projet immobilier, elle peut revêtir plusieurs formes selon l’objectif des associés. Prévue à l’article L212-1 du Code de la construction et de l’habitation, la SCI d’attribution (SCIA) est créée en vue de partager un ensemble d’immeubles.

A la différence des autres formes de sociétés civiles immobilières, sa durée de vie est limitée dans la mesure où elle est conditionnée à la réalisation de son objet social. De la rédaction des statuts de la SCI à sa dissolution, mode d’emploi de la SCIA.

La SCI d’attribution : définition

La SCI d’attribution se distingue des autres types de sociétés civiles immobilières par la nature de son objet. L’objet social de la société civile d’attribution consiste à construire ou acheter des immeubles, en vue de les diviser par fractions, à attribuer aux différents associés en nue-propriété, en jouissance ou en pleine propriété. Cela inclut en outre la gestion et l’entretien des biens immobiliers avant l’opération de partage.

Plus encore que dans le cadre d’une SCI classique, la SCI d’attribution nécessite obligatoirement la réunion de 2 investisseurs au minimum. Cette structure type permet d’organiser en amont le partage d’un ensemble immobilier d’envergure importante, préexistant ou à créer. La SCIA est notamment utile lorsque les acheteurs sont dans une optique de construction d’un immeuble neuf ou de rénovation d’un bâtiment ancien. Elle permet d’acquérir le terrain ou le bâti, de financer ensemble et de gérer les travaux de construction ou de rénovation, puis de diviser l’immeuble en lots.

Une fois les différentes fractions attribuées aux associés dans le respect des dispositions statutaires, l’objet social de la SCI d’attribution est réalisé : la SCIA peut être dissoute. Dès lors, chaque copropriétaire est libre de gérer et d’administrer comme il le souhaite ses parties privatives.

SCI construction vente, SCI familiale, SCI de location ou SCI d’attribution : quelles différences ?

L’objet social d’une société civile immobilière diffère en fonction des objectifs des associés : à chaque situation correspond un type de SCI, ainsi que des statuts spécifiques.

La SCI familiale

La SCI familiale est une société civile immobilière classique dont la spécificité réside dans le lien de parenté qui unit les associés. La SCI familiale, en pratique, résulte de 3 types de situations :

  1. Les investisseurs achètent en SCI pour transmettre du patrimoine immobilier à leurs héritiers. Les associés sont unis par un lien d’alliance plus ou moins proche – mari et femme, par exemple – et transmettent des parts de SCI à des membres de leur famille – leurs enfants, souvent – au fur et à mesure des abattements fiscaux. Ce montage juridique est très utile en vue d’économiser sur les droits de succession de la SCI.
  2. Des héritiers se retrouvent en indivision sur un bien immobilier. Pour faire face aux contraintes liées au régime de l’indivision – rigidité dans les modalités de gestion, mise en péril du logement en cas de mésentente… – ils apportent ensemble le bien en vue de constituer une SCI familiale.
  3. Des parents souhaitent acheter à plusieurs une résidence secondaire à titre de maison de famille dans laquelle se réunir à l’occasion des vacances.

La SCI construction vente

La SCI construction vente, comme son nom l’indique, est créée en vue de revendre un bien immobilier pour réaliser une plus-value. Contrairement à la SCI d’attribution, la SCI construction vente vise la cession d’immeubles à des tiers.

La SCI location

La SCI location est destinée à exercer une activité commerciale : louer des biens immobiliers pour percevoir des revenus, on parle alors de créer une SCI pour louer.

A noter : quel que soit le type de SCI, ses associés peuvent prévoir un capital fixe ou créer une SCI à capital variable, pour une plus grande liberté statutaire.

Pour déterminer le type de SCI à créer, les associés doivent prendre en compte leurs objectifs à terme : la SCIA, pour sa part, vise expressément les projets de partage immobilier.

SCI d’attribution, mode d’emploi

Le but des associés est d’acheter ou de faire construire de l’immobilier en vue de procéder à un partage par lots ? Il est particulièrement indiqué de recourir à la SCI d’attribution.

Créer une SCI d’attribution : l’importance des statuts

Au moment de la création d’une société, quelle qu’en soit la forme, il est primordial de prêter un soin particulier à la rédaction des statuts de SCI. Ce document est en effet le contrat de société qui lie l’ensemble des associés fondateurs ou entrants : il détermine les droits et les obligations de chacun, fixe les règles de fonctionnement de l’entité juridique, et sert de référence en cas de litige. La modification des statuts, en outre, implique des dépenses.

La rédaction des statuts de la SCI d’attribution est une étape de la création de la SCI d’attribution d’autant plus importante que la loi n’encadre que peu cette procédure : les associés sont libres de déterminer, d’un commun accord, l’ensemble des règles qui vont guider la gestion de leur société civile immobilière d’attribution. Parmi les clauses statutaires à rédiger avec soin :

  • L’objet social : il fixe le champ d’activité de la société. La SCIA ne peut accomplir d’actes qui n’entrent pas dans son objet social. Par définition, l’objet d’une SCI d’attribution ne peut être commercial, il se cantonne à 3 activités à comprendre au sens large : l’achat ou la construction d’un projet immobilier, la gestion et l’entretien de l’immeuble et la division du bâti en fractions et leur attribution aux différents associés : pour éviter tout litige, il est important de prévoir en amont, au moment même de la rédaction des statuts de la SCI d’attribution, l’état descriptif de division ainsi que la distinction des parties privatives et communes envisagés en fonction des apports de chaque associé.
  • La durée de vie de la SCI d’attribution : par définition, la SCIA dure jusqu’au partage du bien immobilier en lots. Les associés, toutefois, peuvent prévoir une durée de vie maximale – 99 ans – s’ils ne peuvent évaluer la durée du projet. En tout état de cause, la dissolution de la SCI d’attribution aura lieu au jour du partage, l’objet social étant alors caduque.
  • Les modalités de gestion.
🔎 Zoom : Si la procédure de création de la société s’avère complexe, vous avez la possibilité de recourir aux services de LegalPlace. En effet, nous vous proposons de créer votre SCI d’attribution en ligne et d’effectuer toutes les formalités à votre place : de la rédaction des statuts à la transmission du dossier d’immatriculation au greffe. Il vous suffit simplement de remplir un questionnaire en ligne et de nous fournir les documents justificatifs.

Gérer sa société civile immobilière d’attribution

La SCI d’attribution doit obligatoirement être gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non. Le gérant de la SCI d’attribution représente la société civile et est habilité à réaliser pour son compte les actes de gestion courante. Les statuts peuvent lui attribuer des pouvoirs étendus, ou au contraire restreindre sa marge de manœuvre. Il convient de prendre en compte l’implication des différents associés pour déterminer le champ de compétence du gérant.

Attention: en SCI d’attribution, le gérant a l’obligation de convoquer les AG et de vérifier la comptabilité.

Les associés, pour leur part, participent à la gestion de la SCIA en prenant part aux décisions collectives en AG. Les conditions de vote et de majorité doivent être précisées dans les statuts. On tiendra compte du cas particulier ou les associés décident de transférer le siège de la SCI.

Dissoudre une SCI d’attribution

L’acte de partage des lots de l’immeuble, dans le respect des dispositions statutaires, marque l’extinction de l’objet social de la SCIA : il s’agit une cause de dissolution de la société civile immobilière. Une fois la SCI d’attribution dissoute, les anciens associés se retrouvent en copropriété.Créez votre SCICréez votre SCI

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 24/06/2021

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KONIG
KONIG
avril 12, 2018 6:10

Bonjour, ma question est la suivante: dans le cas d’une SCI d’Attribution, combien coûte la répartition des lots entre les associés lorsque le temps du partage est venu? Les associés doivent-ils s’acquitter de droit de mutation? Merci par avance

bruno lafage
bruno lafage
mai 28, 2020 5:25

Bonjour – J’ai 150 parts d’une SCI qui en compte 900. les 900 parts représentent 12 logements identiques en surface, répartis sur trois niveaux. Ainsi leur valeur diffère, les 4 du niveau 3 sans ascenceur sont les moins cotés. Mes 150 parts représentent 2 des appartements du 3° niveau (les moins cotés) – appartement attribués. L’autre associé détient 750 parts, et souhaite une réduction de la SCI. La sci réduite comptera 150 parts (J’y adjoindrai un autre associé pour ne pasêtre le seul associé…) Lorsque l’associé des 750 parts sortira, il partira avec ses appartements attribués d’une valeur supérieure aux… Lire la suite »

Elisa
Elisa
janvier 29, 2021 9:19
Reply to  bruno lafage

Bonjour,
Merci pour votre question. C’est un sujet délicat en l’occurrence, nous vous conseillons de contacter un avocat qui saura vous renseigner.
L’équipe LegalPlace
https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/

Debonne
Debonne
mars 22, 2021 10:00

Bonjour,
Nous sommes un couple avec 2 enfants et souhaitons rénover un bien avec un couple d’amis (avec enfants également) afin d’y avoir chacun notre habitation. À priori, nous partirions donc sur une SCI d’attribution. Or, le bien présente un potentiel immense et dans un second temps, nous aimerions gérer ensemble des gîtes. Est-il possible de transformer la SCIA en SCI location une fois les maisons finies ? Ou est-il plus judicieux de
dissoudre la SCIA et de monter une nouvelle SCI au moment où nous ferions les gîtes ?

En vous remerciant,
Thérèse Debonne

Adda
Adda
mars 28, 2021 8:04
Reply to  Debonne

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

STEPHANIE CHARRIER
STEPHANIE CHARRIER
avril 16, 2021 9:56

Bonjour
Combien coute la fait de passer de sci d attribution en copropriété
Peut on le faire sur un seul bien que nous achetons . La Sci compte 25 lots
Merci
Stéphanie

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
avril 16, 2021 4:53

Bonjour,
Pourriez-vous préciser votre question ?
Nous vous en remercions par avance.
L’équipe LegalPlace

charlie
charlie
mai 2, 2021 8:02

Bonjour, Nous envisageons d’acheter un bien existant avec trois foyers. Nous envisageons de monter une SCIA pour cette opération. Des travaux de rénovations seront a effectuer. Ayant de solides connaissances en matière de bâtiment, nous souhaitons gérer nous même le pilotage des travaux effectués par les entreprises (Maitrise d’œuvre). J’ai lu plusieurs fois qu’un contrat de promotion immobilière est nécessaire dans le cadre d’une SCIA. Ma question est la suivante : Sommes nous obligés de passer par un tel contrat dans le cadre d’une rénovation légère ? Nous prendrons bien sûr toute les assurances nécessaires (DO, RC,…). Merci d’avance !… Lire la suite »

Estelle
Estelle
août 1, 2021 9:20

Bonjour,

Tout d’abord, nous vous remercions pour cet article complet.

Lors de la dissolution de la SCIA qui intervient d’après ce que j’ai compris au moment de de la signature de l’acte de partage des lots de l’immeuble.

A l’issue de l’acte de partage des lots de l’immeuble, les associés sont donc propriétaires en nom propre de leurs lots respectifs ?

De plus, devons-nous payer des frais de notaires supplémentaires, pour le transfert de propriété entre la SCIA et les propriétaires en nom propre ?

Nous vous remercions par avance,

Estelle & Jérémy

Salmon
Salmon
octobre 21, 2021 5:49

Bonjour, récemment actionnaire (au sein d’une Société d’actionnaires dans un Parc Résidentiel de Loisir ) et ayant la jouissance d’une parcelle sur laquelle repose un mobilhome, le Bureau a décidé ce jour que les actionnaires se devaient de donner l’identité des locataires pour lesquels nous louons notre mobilhome quelques jours en été. Est-ce un droit pour le Bureau d’exiger une telle chose auprès des actionnaires? Merci.

Mélie
Éditeur
octobre 25, 2021 9:10
Reply to  Salmon

Bonjour,
Le Bureau a effectivement un droit d’informations sur l’identité des locataires pour lesquels vous louez votre parcelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

Salmon
Salmon
novembre 2, 2021 10:51
Reply to  Mélie

Merci beaucoup pour votre retour.
Bien cordialement
Salmon

STEFABALA
STEFABALA
novembre 24, 2021 11:01

Bonjour,
Votre article est super. J’ai une question si vous voulez bien y repondre.
nous avons acheté un terrain par le biais de la SCIA. Nous avons construit et definit lors de l’achat un EDD pour la partie de mon pere et la mienne.
A ce jour la construction est terminée. Je trouve dommage de continuer a payer un compte bancaire professionnel juste pour l’immeuble.
Si j’ai bien compris nous devons la dissoudre. Savez vous le coût approximatif? Devons nous passer obligatoirement par un notaire?

Dans l’attente cdt

Mélie
Éditeur
novembre 29, 2021 10:46
Reply to  STEFABALA

Bonjour,
Le coût de dissolution d’une SCI est approximativement de 200 euros.
Il n’est pas nécessaire de passer devant un notaire afin de dissoudre une SCI. Il faut voter la dissolution, publier une annonce de dissolution dans un JAL puis déposer un dossier de dissolution au greffe du Tribunal de commerce.
En revanche, la dissolution de la SCI a pour conséquence la liquidation du bien immobilier, ainsi, vous devrez liquider le bien immobilier en question.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

Rédigé par

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.