La SCI d’attribution : mode d’emploi

La SCI d’attribution : mode d’emploi

A quoi sert une SCI ? Si la société civile immobilière (SCI) est la structure juridique privilégiée des investisseurs dans le cadre d’un projet immobilier, elle peut revêtir plusieurs formes selon l’objectif des associés. Prévue à l’article L212-1 du Code de la construction et de l’habitation, la SCI d’attribution est créée en vue de partager un ensemble d’immeubles.

A la différence des autres formes de sociétés civiles immobilières, sa durée de vie est limitée dans la mesure où elle est conditionnée à la réalisation de son objet social. De la rédaction des statuts de la SCI à sa dissolution, mode d’emploi de la SCIA.

 

SCI d’attribution : définition

La SCI d’attribution se distingue des autres types de sociétés civiles immobilières par la nature de son objet. L’objet social de la société civile d’attribution consiste à construire ou acheter des immeubles, en vue de les diviser par fractions, à attribuer aux différents associés en nue-propriété, en jouissance ou en pleine propriété. Cela inclut en outre la gestion et l’entretien des biens immobiliers avant l’opération de partage.

Plus encore que dans le cadre d’une SCI classique, la SCI d’attribution nécessite obligatoirement la réunion de 2 investisseurs au minimum. Cette structure type permet d’organiser en amont le partage d’un ensemble immobilier d’envergure importante, préexistant ou à créer. La SCIA est notamment utile lorsque les acheteurs sont dans une optique de construction d’un immeuble neuf ou de rénovation d’un bâtiment ancien. Elle permet d’acquérir le terrain ou le bâti, de financer ensemble et de gérer les travaux de construction ou de rénovation, puis de diviser l’immeuble en lots.

Une fois les différentes fractions attribuées aux associés dans le respect des dispositions statutaires, l’objet social de la SCI d’attribution est réalisé : la SCIA peut être dissoute. Dès lors, chaque copropriétaire est libre de gérer et d’administrer comme il le souhaite ses parties privatives.

SCI construction vente, SCI familiale, SCI de location ou SCI d’attribution : quelles différences ?

L’objet social d’une société civile immobilière diffère en fonction des objectifs des associés : à chaque situation correspond un type de SCI, ainsi que des statuts spécifiques.

La SCI familiale est une société civile immobilière classique dont la spécificité réside dans le lien de parenté qui unit les associés. La SCI familiale, en pratique, résulte de 3 types de situations.

  1. Les investisseurs achètent en SCI pour transmettre du patrimoine immobilier à leurs héritiers. Les associés sont unis par un lien d’alliance plus ou moins proche – mari et femme, par exemple – et transmettent des parts de SCI à des membres de leur famille – leurs enfants, souvent – au fur et à mesure des abattements fiscaux. Ce montage juridique est très utile en vue d’économiser sur les droits de succession de la SCI.
  2. Des héritiers se retrouvent en indivision sur un bien immobilier. Pour faire face aux contraintes liées au régime de l’indivision – rigidité dans les modalités de gestion, mise en péril du logement en cas de mésentente… – ils apportent ensemble le bien en vue de constituer une SCI familiale.
  3. Des parents souhaitent acheter à plusieurs une résidence secondaire à titre de maison de famille dans laquelle se réunir à l’occasion des vacances.

La SCI construction vente, comme son nom l’indique, est créée en vue de revendre un bien immobilier pour réaliser une plus-value. Contrairement à la SCI d’attribution, la SCI construction vente vise la cession d’immeubles à des tiers.

La SCI location est destinée à exercer une activité commerciale : louer des biens immobiliers pour percevoir des revenus, on parle alors de créer une SCI pour louer.

A noter : quel que soit le type de SCI, ses associés peuvent prévoir un capital fixe ou créer une SCI à capital variable, pour une plus grande liberté statutaire.

Pour déterminer le type de SCI à créer, les associés doivent prendre en compte leurs objectifs à terme : la SCIA, pour sa part, vise expressément les projets de partage immobilier.

SCI d’attribution, mode d’emploi

Le but des associés est d’acheter ou de faire construire de l’immobilier en vue de procéder à un partage par lots ? Il est particulièrement indiqué de recourir à la SCI d’attribution.

Créer une SCI d’attribution : l’importance des statuts

Au moment de la création d’une société, quelle qu’en soit la forme, il est primordial de prêter un soin particulier à la rédaction des statuts de SCI. Ce document est en effet le contrat de société qui lie l’ensemble des associés fondateurs ou entrants : il détermine les droits et les obligations de chacun, fixe les règles de fonctionnement de l’entité juridique, et sert de référence en cas de litige. La modification des statuts, en outre, implique des dépenses.

La rédaction des statuts de la SCI d’attribution est une étape de la création de la SCI d’attribution d’autant plus importante que la loi n’encadre que peu cette procédure : les associés sont libres de déterminer, d’un commun accord, l’ensemble des règles qui vont guider la gestion de leur société civile immobilière d’attribution. Parmi les clauses statutaires à rédiger avec soin :

  • L’objet social : il fixe le champ d’activité de la société. La SCIA ne peut accomplir d’actes qui n’entrent pas dans son objet social. Par définition, l’objet d’une SCI d’attribution ne peut être commercial, il se cantonne à 3 activités à comprendre au sens large : l’achat ou la construction d’un projet immobilier, la gestion et l’entretien de l’immeuble et la division du bâti en fractions et leur attribution aux différents associés : pour éviter tout litige, il est important de prévoir en amont, au moment même de la rédaction des statuts de la SCI d’attribution, l’état descriptif de division ainsi que la distinction des parties privatives et communes envisagés en fonction des apports de chaque associé.
  • La durée de vie de la SCI d’attribution : par définition, la SCIA dure jusqu’au partage du bien immobilier en lots. Les associés, toutefois, peuvent prévoir une durée de vie maximale – 99 ans – s’ils ne peuvent évaluer la durée du projet. En tout état de cause, la dissolution de la SCI d’attribution aura lieu au jour du partage, l’objet social étant alors caduque.
  • Les modalités de gestion.

Gérer sa société civile immobilière d’attribution

La SCI d’attribution doit obligatoirement être gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non. Le gérant de la SCI d’attribution représente la société civile et est habilité à réaliser pour son compte les actes de gestion courante. Les statuts peuvent lui attribuer des pouvoirs étendus, ou au contraire restreindre sa marge de manœuvre. Il convient de prendre en compte l’implication des différents associés pour déterminer le champ de compétence du gérant.

Attention: en SCI d’attribution, le gérant a l’obligation de convoquer les AG et de vérifier la comptabilité.

Les associés, pour leur part, participent à la gestion de la SCIA en prenant part aux décisions collectives en AG. Les conditions de vote et de majorité doivent être précisées dans les statuts. On tiendra compte du cas particulier ou les associés décident de transférer le siège de la SCI.

Dissoudre une SCI d’attribution

L’acte de partage des lots de l’immeuble, dans le respect des dispositions statutaires, marque l’extinction de l’objet social de la SCIA : il s’agit une cause de dissolution de la société civile immobilière. Une fois la SCI d’attribution dissoute, les anciens associés se retrouvent en copropriété.

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