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Les avantages de la SCI

Les avantages de la SCI

La société civile immobilière (SCI) est notamment utilisée pour les opérations de construction, de commercialisation ou de gestion d’immeubles. Les avantages de la SCI sont nombreux puisque cette forme juridique permet de :

  • Faciliter l’acquisition, de la détention et de la gestion d’un patrimoine immobilier
  • Faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier
  • Gérer les situations d’indivision
  • Protéger et organiser le patrimoine détenus par des mineurs ou des majeurs protégés

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI se définit avant tout une société civile. Aussi, son objet social, qui porte nécessairement sur la gestion d’un patrimoine immobilier, ne doit pas comporter de caractère commercial. Ainsi, une société civile ne peut pas effectuer des actes de commerce. Sinon, elle peut être qualifiée de société créée de fait.

Cette qualification peut s’avérer très défavorable pour les associés étant donné qu’ils sont alors tenus indéfiniment et solidairement du passif social.

Il existe trois types d’activité exercées en SCI :

  • Gestion d’immeubles
  • Mise en location d’immeubles
  • Construction d’immeubles en vue de leur vente

Activités exercées en SCI

Bon à savoir : En tant que société civile, la SCI est soumise aux mêmes règles de constitution que les autres types de société. Ainsi, elle doit notamment procéder à la rédaction des statuts, l’obligation de pluralité d’associés (la création d’une création d’une SCI unipersonnelle n’étant pas admise) et la constitution d’un capital social (apports en numéraire ou en nature).

Quels sont les avantages de la SCI ?

La SCI présente plusieurs avantages :

  • Gestion simplifiée d’un patrimoine immobilier
  • Sortie facilitée de l’investissement immobilier
  • Cession facilitée de parts sociales
  • Avantages fiscaux

Gestion simplifiée d’un patrimoine immobilier

La création d’une SCI permet de simplifier la gestion des immeubles acquis au travers de la société ou apportés par les associés.

En SCI, il est plus facile de réunir les capitaux nécessaires à l’investissement, notamment via la souscription d’emprunts. En effet, les créanciers sociaux disposent d’une garantie financière en ce que les associés sont indéfiniment responsables du passif social, sous certaines conditions.

La nomination d’un gérant unique facilite également les opérations de gestion portant sur les immeubles détenus par la SCI. Cette caractéristique fait de la SCI une structure plus souple que l’indivision.

La plupart des actes de gestion courante relèvent ainsi de la responsabilité du gérant. Il n’y a pas lieu d’obtenir l’accord unanime de l’ensemble des associés, comme cela pourrait être le cas dans une situation d’indivision, lorsque les investisseurs acquièrent conjointement l’immeuble.

L’unanimité n’est requise qu’à l’occasion de décisions particulièrement solennelles telles que la nomination ou la révocation du gérant, ou encore la vente du bien immobilier qui peut permettre de dégager plus de liquidités pour alimenter la société.

Sortie facilitée de l’investissement

Pour organiser la sortie d’un associé de l’investissement immobilier, il lui suffit de céder ses parts sociales aux autres associés ou à un tiers ayant obtenu leur agrément, sans provoquer la vente forcée de l’immeuble. Voici la procédure :

  1. Notification du projet de cession et de la demande d’agrément à la société et à chaque associé : l’agrément peut être concédé par une simple majorité des votes ou uniquement sur décision du ou des gérants. En l’absence de disposition statutaire, l’agrément est voté à l’unanimité des associés.
  2. Détermination de la valeur des parts sociales : le prix peut être fixé à l’amiable ou défini au préalable par un conseiller financier en charge de l’évaluation des parts sociales.
  3. Constatation de la cession par écrit : la forme de l’écrit est indifférente, à l’exception de la cession entre époux associés qui est soumise à un formalisme plus lourd. Il est ainsi requis que la cession résulte d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé.
  4. Opposabilité de la cession à la société : la notification par huissier ou une acceptation par acte authentique est requise pour rendre la cession opposable à la SCI.
  5. Opposabilité de la cession aux tiers : l’acte de cession doit être déposé au greffe du Tribunal de commerce. Il est également nécessaire de modifier les statuts suite à la cession.
  6. Enregistrement de la cession au service des impôts : l’acquéreur des parts sociales doit s’acquitter auprès de l’administration fiscale de droits d’enregistrement. Le cédant doit également anticiper la plus-value immobilière soumise à impôt. Aussi, selon que la SCI est soumise à l’IS ou à l’IR, l’opération de cession est respectivement soumise à l’imposition des plus-values professionnelles ou non professionnelles.
Attention : la cession de parts sociales ne s’assimile pas à la vente d’un immeuble appartenant à la SCI.

Avantages fiscaux au bénéfice des associés

La SCI est soumise à un mode d’imposition dont découlent des conséquences qui peuvent s’avérer bénéfiques aux associés.

L’imposition d’une SCI

Régime d’imposition Caractéristiques
Impôt sur le revenu (IR)
  • Mode d’imposition par défaut de la SCI (option possible pour l’IS)
  • Bénéfices imposables entre les mains des associés
  • Inscription des bénéfices imposables sur la déclaration de revenus personnelle des associés au titre des bénéfices non commerciaux (BNC)
  • Exonération totale d’impôt sur le revenu sur la plusvalue immobilière détenus depuis plus de 22 ans
Impôt sur les sociétés (IS)
  • Option pour l’IS possible sauf lorsque la SCI exerce une activité commerciale sur le plan fiscal
  • Application du barème de l’impôt sur les sociétés en fonction du montant du chiffre d’affaires réalisé
  • Possibilité d’amortir le bien immobilier détenu par la SCI afin de réduire le montant des bénéfices imposables réalisés chaque année : calcul des charges en répartissant leur valeur sur la durée d’exploitation effective de l’immeuble
  • Application du régime des plus-values immobilières professionnelles qui ne permet pas de bénéficier de l’abattement pour durée de détention

La loi Pinel : stimulation de l’investissement locatif et développement de l’immobilier

La constitution d’une SCI est encouragée par certains dispositifs qui permettent aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux. Ainsi, c’est l’objectif de la loi PINEL qui vise à stimuler l’investissement locatif et le développement de l’immobilier.

Cette loi favorise les particuliers qui investissent dans un bien neuf et le soumettent à la location pendant une durée comprise entre 6 et 12 ans. Chaque associé profite alors d’une réduction d’impôt dans la limite du prix de revient selon la proportion de parts sociales dont il dispose.

Le dispositif PINEL est cependant subordonné au respect de certaines conditions :

  • La SCI est soumise à l’IS
  • L’investissement dans le bien mis en location est plafonné à 300 000€
  • Seuls 2 biens par an peuvent être défiscalisés
  • Le loyer est plafonné en fonction de la situation géographique du bien
  • Le bien doit avoir été acheté entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Créer une SCI ne se révèle pas sans contraintes. En effet, des caractéristiques propres à sa qualité de société ou à son régime juridique peuvent dissuader les particuliers qui souhaiteraient investir dans l’immobilier en constituant une SCI :

  • Responsabilité illimitée des associés au prorata de leur participation au capital social
  • Formalités de création lourdes et coûteuses
  • Obligations contraignantes relatives au fonctionnement de la société

Responsabilité illimitée des associés

Les associés de la SCI sont indéfiniment responsables du passif social. Cela qui signifie que les créanciers sociaux sont en mesure de se retourner contre eux en cas de défaut de paiement de la société. Chacun contribue à la dette sociale à proportion de sa participation au capital.

En effet, contrairement à certaines sociétés commerciales, comme la Société par actions simplifiée (SAS), leur responsabilité n’est pas limitée au montant des apports affectés au capital social

Exemple : la SCI ne dispose pas de l’actif suffisant pour rembourser une dette s’élevant à 1 million d’euros. L’associé A possède 30% des parts sociales et l’associé B en possède 70%. L’associé A prend donc à sa charge 30% de la dette, soit 300 000€. L’autre associé, B, s’acquitte de 70% de la dette, soit 700 000€, quel que soit le montant initial apporté au capital.

L’action des créanciers sociaux contre les associés est cependant encadrée :

  • Pas de responsabilité solidaire des associés : leur contribution est strictement limitée à la proportion de parts sociales dont chacun dispose.
  • Poursuite des associés subordonnée à l’insuffisance d’actif de la SCI : les créanciers sociaux ne peuvent se retourner contre les associés que lorsqu’ils parviennent à démontrer que la société n’est pas en mesure de s’acquitter seule de sa dette. Ils doivent alors apporter la preuve que la SCI ne dispose pas de l’actif suffisant.
  • Responsabilité des associés à la date de l’exigibilité du paiement : les créanciers sociaux ne peuvent exiger des associés qu’ils remboursent une créance prescrite.

Formalités de création lourdes et coûteuses

Comme toute société, la SCI doit respecter des formalités de création qui exigent une certaine rigueur de la part des associés. Il est ainsi nécessaire de suivre une procédure particulière dont chaque étape génère des coûts :

  1. Réaliser des apports au capital social
  2. Rédiger les statuts
  3. Publier un avis de création de SCI dans un journal d’annonces légales
  4. Constituer et déposer un dosser de création d’entreprise au greffe du tribunal

Créer une SCI en 4 étapes

🔎 Zoom : Afin de simplifier le processus de création de la société, LegalPlace vous propose de prendre en charge l’ensemble des démarches de création de votre SCI. Il vous suffit de remplir un formulaire rapide en ligne et de nous communiquer les pièces justificatives requises. Nos formalistes s’occupent alors de toutes les démarches dans les plus brefs délais.

Etape 1 : constitution du capital social

Le capital social de la SCI reflète les ressources propres de la société. Aussi, les associés doivent être rigoureux puisque leur responsabilité, au titre du passif social, est illimité.

Il n’existe pas de capital minimum légal. Ainsi, les associés peuvent constituer une SCI avec un capital social peu élevé. Aussi, il est également possible de constituer une SCI à capital variable. Dans ce cas, les statuts doivent alors comporter une fourchette de montants entre lesquels le capital pourra librement varier. Le capital variable permet d’augmenter le capital en cours de vie sociale sans modifier les statuts.

Etape 2 : rédaction des statuts

Il est fortement recommandé de recourir à l’expertise d’un notaire afin de rédiger les statuts. En effet, ils établissent les modalités de fonctionnement de la société. Ainsi, toute négligence dans leur rédaction peut avoir de graves implications en cours de vie sociale. Les services d’un notaire sont cependant coûteux et peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros.

Etape 3 : publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales

Les associés doivent informer les tiers de la création de leur SCI. Pour se faire, ils procèdent à la publication d’une annonce dans un journal habilité. L’avis de création doit comporter toutes les informations essentielles relatives à la société (dénomination sociale, capital, nom et coordonnées du gérant…).

Une telle formalité n’est pas gratuite et son prix varie selon le journal et le département. Par exemple, en région parisienne, la publication coûte en moyenne 5.50€ HT par ligne. Ce montant correspond donc au total à 200 ou 300€ pour un article complet.

Etape 4 : constitution et dépôt du dossier d’immatriculation

Il est recommandé aux associés de solliciter l’aide d’un Centre de formalités des entreprises (CFE). Ce centre les accompagnera pendant l’ensemble de la procédure. En effet, il vérifie la conformité du dossier et des documents requis.

Les services du CFE sont payants et s’élèvent à 60€ en plus des frais requis lors de la demande d’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce.

Bon à savoir : pour une SCI, le CFE correspondant est le greffe du Tribunal de commerce.

Enfin, les associés doivent déposer le dossier d’immatriculation de la SCI au greffe du Tribunal de commerce du ressort du siège social de la société. Le greffe se chargera d’immatriculer la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Les associés doivent joindre à la formalité un règlement de 66,88 comprenant les émoluments du greffe, la TVA et le coût de dépôt d’actes.

Bon à savoir : lorsque les associés souhaitent démarrer l’activité de la SCI par l’achat d’un bien immobilier, ils ne peuvent bénéficier de certaines aides exclusivement réservées aux personnes physiques. En tant que personne morale, il est ainsi impossible pour la société de recourir à des prêts bancaires à taux 0% ou d’utiliser un plan épargne-logement (PEL).

Les obligations contraignantes relatives au fonctionnement de la société

Le fonctionnement propre aux sociétés, qu’elles soient civiles ou commerciales, peut se révéler contraignant et particulièrement dissuasif, notamment pour les familles qui souhaitent organiser la gestion de leur patrimoine immobilier en SCI. En effet, la SCI doit respecter certaines obligations en cours de vie sociale. Ces obligations sont relatives aux :

  • Décisions collectives
  • A la gérance
  • La comptabilité
  • La modification des statuts

Obligations relatives aux décisions

Le gérant de la SCI est tenu de convoquer une assemblée générale ordinaire (AGO) des associés au terme de chaque exercice social. Cette réunion lui permet de présenter le bilan des opérations réalisées en cours d’exercice et de faire le point sur la structure de la société.

Chaque assemblée doit faire l’objet d’un PV d’assemblée générale de SCI permettant de consigner les sujets discutés en cours de réunion.

Obligations relatives à la gérance

Les associés doivent désigner le gérant de la SCI dans les statuts ou dans un acte annexé. Le gérant est en charge principalement de représenter la société et de gérer les biens immobiliers dont la SCI a la propriété.

Selon la personne choisie pour endosser ce rôle, les associés peuvent prévoir ou non une rémunération qui sera soumise à imposition lorsque la société est soumise à l’IR.

Obligations comptables

Comme toute société, la SCI se doit de tenir sa comptabilité, et plus spécifiquement un plan comptable. Le recourt aux services d’un expert-comptable permet donc de s’assurer de la conformité des documents comptables.

En tant que société civile, la SCI n’est cependant pas tenue de déposer sa comptabilité au greffe du Tribunal de commerce au terme de chaque exercice, ce qui allège fortement la gestion de la société.

Obligations relatives à la modification des statuts

Tout changement dans le fonctionnement de la SCI nécessite une modification des statuts lorsque ceux-ci ne prévoient pas de procédure simplifiée. Il est alors nécessaire de suivre une procédure rigoureuse, qui commence avant tout par la convocation d’une assemblée générale extraordinaire (AGE).

Toute modification des statuts doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales qui devra figurer dans le dossier de demande d’inscription modificative au RCS que le gérant est tenu de déposer au greffe du Tribunal de commerce dans le mois suivant la tenue de l’AGE.

La procédure est similaire en cas de modification des statuts suite à la cession de parts sociales.

Tableau récapitulatif

Avantages Inconvénients
  • Gestion simplifiée du patrimoine immobilier
  • Sortie facilitée de l’investissement immobilier
  • Transmission optimisée au sein d’une famille
  • Choix de l’imposition et avantages fiscaux
  • Création contraignante et coûteuse
  • Responsabilité illimitée des associés
  • Obligations contraignantes pour le fonctionnement

FAQ

Quel est le but d'une SCI ?

Une SCI est généralement créée pour 3 buts différents : la gestion en commun d'un patrimoine familiale immobilier, la mise en location de biens détenus en commun ou l'achat de biens immobiliers en vue de leur revente.

Pourquoi acheter un bien immobilier en SCI ?

En achetant un bien immobilier au travers d'une SCI, l'obtention d'un prêt auprès d'une banque se révèle plus facile. Cette technique permet également aux associés d'éviter d'avoir à enregistrer les statuts auprès du Service des impôts des entreprises (SIE) lorsque le bien est apporté par l'un d'entre eux au moment de la création de la société.

Combien coûte la création d'une SCI ?

Le coût de création d'une SCI varie selon les particularités de la situation de la société. Ainsi, dans certains cas, le recours aux services d'un notaire, dont les honoraires peuvent s'élever à plusieurs milliers d'euros, est obligatoire, tandis que dans d'autres cas, les associés pourront établir librement les statuts sans débourser de frais. Certains coûts sont toutefois irréductibles : publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales, enregistrement des statuts lorsqu'ils sont établis par acte authentique ou en cas d'apport d'un bien soumis à publicité foncière, frais d'immatriculation de la société.

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Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 17/06/2021

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Robert
Robert
juillet 11, 2020 8:59

Bonjour,
Mon frère et moi souhaiterions nous associer pour acheter un bien immobilier.
Moi, marié et sans enfants, lui pacsés et 2 enfants.
Le but final étant de nous assurer ma femme et moi, un toit en cas de rapprochement, et aussi pour notre retraite, et enfin faciliter une succession de nos parts à moindre frais pour nos neveux.
Quelle structure correspondrait le mieux ?
Vous remerciant par avance,

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
janvier 17, 2021 3:53
Reply to  Robert

Bonjour,
Le statut juridique de la SCI permet de gérer efficacement un patrimoine immobilier en commun en limitant les risques de blocage, ainsi que d’optimiser la transmission de ce patrimoine en réduisant le montant des droits de mutation dus par les héritiers.
Afin de déterminer le statut le plus adapté, nous vous recommandons toutefois de vous entretenir avec un notaire qui sera plus à même de vous conseiller en tenant compte des spécificités de votre situation.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

nicolas martin
nicolas martin
mars 25, 2021 9:46

Bonjour, J’ai une maison en nom propre, fini de payer, et toujours en résidence principale. Nous avons une maison secondaire et allons dans les 4 mois déménager la bas, du coup j’envisage de mettre en location ma 1 ere maison. Toutefois avant que ma principal devienne ma secondaire j’envisageai de la passer en sci afin de gérer nos locations, d’éviter les frais de plus value si nous devions vendre dans le futur, mais surtout la transmettre à notre fille dans les meilleurs conditions (fiscales) Pensez vous que ce soit une bonne idée, certes cela va me couter de l’argent de… Lire la suite »

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
mars 28, 2021 9:38
Reply to  nicolas martin

Bonjour,
La SCI est effectivement un choix intéressant pour transmettre un patrimoine immobilier en évitant aux héritiers de payer des droits de mutation sur les donations effectuées entre parents et enfants.
Cette forme sociale peut également être intéressante par rapport à la location d’un bien en nom propre en ce qu’il est possible de déduire certaines charges liées au logement du résultat fiscal de la société, ce qui permet de réduire le montant des impôts dus.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Renaldin
Renaldin
juillet 26, 2021 4:40

Bonjour
Nous sommes deux amies, aujourd’hui associées. Nous travaillons en tant qu’eleveuse de chiens et d’autres prestations de services dans ce secteur.
Nous devons absolument déménager mais pas d’apport financier.
Nous avons pensé à la SCI mais comment faire sans apport ?
Est ce que la SCI peut nous louer la structure en étant micro entreprise ?

Alissia
Éditeur
Alissia
août 11, 2021 2:39
Reply to  Renaldin

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

Mme Goff
Mme Goff
septembre 2, 2021 3:16

Bonjour,
Quels sont les avantages d’une SCI par rapport à une LMNP (Location Meublé Non Professionel).

Merci d’avance

Bien cordialement