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Les avantages de la SCI

Les avantages de la SCI

De nombreux sujets de droit, qu’il s’agisse de professionnels ou de particuliers, font le choix d’organiser la gestion de leur patrimoine immobilier dans une Société civile immobilière (SCI). Cette forme juridique présente un certain nombre d’avantages pour ses associés, les principaux étant :

  • Faciliter l’acquisition, de la détention et de la gestion d’un patrimoine immobilier ;
  • Faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier ;
  • Gérer les situations d’indivision ;
  • Protéger et organiser le patrimoine détenus par des mineurs ou des majeurs protégés.

Avantages et inconvénients de la SCI

Avantages Inconvénients
●      Gestion simplifiée du patrimoine immobilier : actes de gestion confiés à un gérant unique, pas d’exigence d’unanimité dans la prise de décision.

●      Sortie facilitée de l’investissement immobilier : pas de vente forcée du bien lors de la cession des parts sociales d’un associé.

●      Transmission optimisée au sein de la famille : possibilité de bénéficier de certains avantages fiscaux comme l’abattement pour durée de détention, l’abattement fiscal de 100 000€ sur les donations parents-enfants…

●      Avantages fiscaux en termes d’imposition : dispositif PINEL à certaines conditions, bénéfice des plus-values immobilières des particuliers pour la SCI à l’IR…

●      Constitution de la SCI contraignante et coûteuse : nombreuses formalités de création qui génèrent des coûts élevés.

●      Responsabilité illimitée des associés : contribution au passif social à proportion des parts sociales détenues par chacun.

●      Obligations de fonctionnement contraignantes : obligations relatives à la comptabilité de la société, à la prise de décision (tenue d’AGO et d’AGE), nécessité de bien rédiger les statuts…

Les avantages de la SCI

De manière générale, la SCI est une forme sociale fréquemment utilisée par les professionnels du secteur de l’immobilier du fait des avantages certains qu’elle présente :

  • Investissement et gestion d’un patrimoine immobilier ;
  • Cession facilitée de parts sociales ;
  • Avantages fiscaux.

Gestion simplifiée d’un patrimoine immobilier

Qu’il s’agisse d’un projet d’investissement entre professionnels ou particuliers, la création d’une SCI permet de simplifier la gestion des immeubles acquis au travers de la société ou apportés par les associés.

Il est en effet plus facile de réunir les capitaux nécessaires à l’investissement, notamment via la souscription d’emprunts, car les créanciers sociaux disposent d’une garantie financière en ce que les associés sont indéfiniment responsables du passif social, sous certaines conditions.

La nomination d’un gérant unique facilite également les opérations de gestion portant sur les immeubles détenus par la SCI. Cette caractéristique fait de la SCI une structure plus souple que l’indivision.

La plupart des actes de gestion courante relèvent ainsi de la responsabilité du gérant, et il n’y a pas lieu d’obtenir l’accord unanime de l’ensemble des associés comme cela pourrait être le cas dans une situation d’indivision lorsque les investisseurs acquièrent conjointement l’immeuble.

L’unanimité n’est requise qu’à l’occasion de décisions particulièrement solennelles telles que la nomination ou la révocation du gérant, ou encore la vente du bien immobilier qui peut permettre de dégager plus de liquidités pour alimenter la société.

Sortie facilitée de l’investissement

Contrairement à l’indivision, il est plus facile de sortir d’une SCI. En effet, pour organiser la sortie d’un associé de l’investissement immobilier, il lui suffit de céder ses parts sociales aux autres associés ou à un tiers ayant obtenu leur agrément, sans provoquer la vente forcée de l’immeuble.

La cession de parts sociales est soumise à la procédure indiquée dans les statuts :

  1. Notification du projet de cession et de la demande d’agrément à la société et à chaque associé : par principe, l’agrément de l’ensemble des associés est requis afin de procéder à la cession, mais il est possible que les statuts en décident autrement. Ainsi, l’agrément peut être concédé par une simple majorité des votes ou uniquement sur décision du ou des gérants : le projet de cession n’est alors notifié qu’à la société et non aux associés. En l’absence de disposition statutaire précisant le mode de suffrage, l’agrément est voté à l’unanimité des associés.
  2. Détermination de la valeur des parts sociales : le prix peut être fixé à l’amiable ou défini au préalable par un conseiller financier en charge de l’évaluation des parts sociales.
  3. Constatation de la cession par écrit : la forme de l’écrit est indifférente, à l’exception de la cession entre époux associés qui est soumise à un formalisme plus lourd. Il est ainsi requis que la cession résulte d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé.
  4. Opposabilité de la cession à la société : la notification par huissier ou une acceptation par acte authentique est requise afin de rendre la cession opposable à la SCI.
  5. Opposabilité de la cession aux tiers : l’acte de cession doit être déposé au greffe du Tribunal de commerce. Il est également nécessaire de mettre à jour les statuts afin d’y faire figurer l’opération de cession.
  6. Enregistrement de la cession au service des impôts : l’acquéreur des parts sociales doit s’acquitter auprès de l’administration fiscale de droits d’enregistrement  qui s’élèvent à 5% du prix de vente. Le cédant doit également anticiper la plus-value immobilière soumise à impôt : selon que la SCI est soumise à l’IS ou à l’IR, l’opération de cession est respectivement soumise à l’imposition des plus-values professionnelles ou non professionnelles.
Attention : la cession de parts sociales ne s’assimile pas à la vente d’un immeuble appartenant à la SCI.

Avantages fiscaux au bénéfice des associés

Tout comme les autres sociétés civiles et commerciales, la SCI est soumise à un mode d’imposition dont découlent des conséquences qui peuvent s’avérer bénéfiques aux associés sur le plan fiscal.

Régime d’imposition Caractéristiques
Impôt sur le revenu (IR) Mode d’imposition par défaut de la SCI avec option possible pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS)

Répartition des bénéfices imposables entre les associés en fonction de leur contribution au capital social

Inscription des bénéfices imposables sur la déclaration de revenus personnelle des associés au titre des bénéfices non commerciaux (BNC)

Possibilité de bénéficier d’un abattement pour durée de détention : exonération totale des plus-values de cession d’immeubles détenus depuis plus de 22 ans, et des contributions sociales lorsque l’immeuble est détenu depuis plus de 30 ans

Impôt sur les sociétés (IS) Option libre pour l’IS sauf lorsque la SCI exerce une activité commerciale (location de logements meublés, achat de biens immobiliers pour les revendre immédiatement…)

Application du barème de l’impôt sur les sociétés en fonction du montant du chiffre d’affaires réalisé

Possibilité d’amortir le bien immobilier détenu par la SCI afin de réduire le montant des bénéfices imposables réalisés chaque année : calcul des charges en répartissant leur valeur sur la durée d’exploitation effective de l’immeuble

Application du régime des plus-values immobilières professionnelles qui ne permet pas de bénéficier de l’abattement pour durée de détention

La constitution d’une SCI est encouragée par certains dispositifs qui permettent aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux : c’est ainsi l’objectif de la loi PINEL qui vise à stimuler l’investissement locatif et le développement de l’immobilier.

Cette loi favorise les particuliers qui investissent dans un bien neuf et le soumettent à la location pendant une durée comprise entre 6 et 12 ans. Chaque associé profite alors d’une réduction d’impôt dans la limite du prix de revient selon la proportion de parts sociales dont il dispose.

Cette réduction évolue en fonction de la durée de la location :

Durée de la location Réduction d’impôt
6 années consécutives 12%
9 années consécutives 18%
12 années consécutives 21%

Le dispositif PINEL est cependant subordonné au respect de certaines conditions :

  • La SCI doit être soumise à l’IS ;
  • L’investissement dans le bien mis en location est plafonné à 300 000€ ;
  • Seuls 2 biens par an sont susceptibles d’être défiscalisés ;
  • Le loyer est plafonné en fonction de la situation géographique du bien ;
  • Le bien doit avoir été acheté entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017.

Les inconvénients de la SCI

Créer une SCI ne se révèle pas sans contraintes. En effet, des caractéristiques propres à sa qualité de société ou à son régime juridique peuvent dissuader les particuliers qui souhaiteraient investir dans l’immobilier en constituant une SCI :

  • Responsabilité illimitée des associés au prorata de leur participation au capital social ;
  • Formalités de création lourdes et coûteuses ;
  • Obligations contraignantes relatives au fonctionnement de la société.

Responsabilité illimitée des associés

Les associés de la SCI sont indéfiniment responsables du passif social, ce qui signifie que les créanciers sociaux sont en mesure de se retourner contre eux en cas de défaut de paiement de la société.

Contrairement à certaines sociétés commerciales telles que la Société par actions simplifiée (SAS), leur responsabilité n’est pas limitée au montant des apports affectés au capital social. Chacun contribue ainsi à la dette sociale à proportion de sa participation au capital.

Exemple : la SCI ne dispose pas de l’actif suffisant pour rembourser une dette s’élevant à 1 million d’euros. L’associé A possède 30% des parts sociales et l’associé B participe à hauteur de 70% du capital. L’associé A prend donc à sa charge 30% de la dette, soit 300 000€, et l’associé B s’acquitte de 70% de la dette, soit 700 000€, quel que soit le montant initial apporté au capital.

L’action des créanciers sociaux contre les associés est cependant encadrée :

  • Pas de responsabilité solidaire des associés : lorsqu’un des associés n’est pas en mesure de s’acquitter de sa part de dette sociale, le créancier de la SCI ne peut exiger des autres associés de la prendre en charge. Leur contribution est strictement limitée à la proportion de parts sociales dont chacun dispose.
  • Poursuite des associés subordonnée à l’insuffisance d’actif de la SCI : les créanciers sociaux ne peuvent se retourner contre les associés que lorsqu’ils parviennent à démontrer que la société n’est pas en mesure de s’acquitter seule de sa dette. Ils doivent alors apporter la preuve que la SCI ne dispose pas de l’actif suffisant.
  • Responsabilité des associés à la date de l’exigibilité du paiement : les créanciers sociaux ne peuvent exiger des associés qu’ils remboursent une créance prescrite.

Formalités de création lourdes et coûteuses

Comme toute société, la SCI est soumise à des formalités de création qui exigent une certaine rigueur de la part des associés. Il est ainsi nécessaire de suivre une procédure particulière dont chaque étape génère des coûts :

  1. Constitution du capital social ;
  2. Rédaction des statuts ;
  3. Publication d’un avis de création de SCI dans un journal d’annonces légales ;
  4. Constitution d’un dossier de déclaration de constitution de SCI ;
  5. Dépôt du dossier auprès du greffe du Tribunal de commerce.

Etape 1 : constitution du capital social

Les associés doivent soigneusement réfléchir au montant du capital social de la SCI qui reflète les ressources propres de la société, d’autant plus que leur responsabilité au titre du passif social est illimité.

Il n’existe pas de minimum légal, ce qui implique que les associés peuvent constituer une SCI comportant un capital social peu élevé. Il leur est également possible de constituer une SCI à capital variable : les statuts doivent alors comporter une fourchette de montants entre lesquels le capital pourra librement varier, ce qui permet d’augmenter le capital en cours de vie sociale sans opérer de modification des statuts.

Etape 2 : rédaction des statuts

Il est fortement recommandé de recourir à l’expertise d’un notaire afin de rédiger les statuts, qui établissent les modalités de fonctionnement de la société. En effet, toute négligence dans leur rédaction peut avoir de graves implications en cours de vie sociale. Les services d’un notaire sont cependant coûteux et peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros.

Etape 3 : publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales

Les associés sont tenus d’informer les tiers de la création de leur SCI par la publication d’une annonce dans un journal habilité. L’avis de création doit comporter toutes les informations essentielles relatives à la société (dénomination sociale, capital, nom et coordonnées du gérant…).

Une telle formalité n’est pas gratuite et son prix varie selon le journal et le département : en région parisienne, la publication est facturée en moyenne 5.50€ HT par ligne, ce qui correspond à 200 ou 300€ pour un article complet.

Etape 4 : constitution du dossier d’immatriculation

Il est recommandé aux associés de solliciter l’aide d’un Centre de formalités des entreprises (CFE) qui les accompagnera pendant l’ensemble de la procédure et tâchera de vérifier la conformité du dossier et des documents requis. Les services du CFE sont payants et s’élèvent à 60€ en plus des frais requis lors de la demande d’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce.

Bon à savoir : pour une SCI, le CFE correspondant est le greffe du Tribunal de commerce.

Etape 5 : dépôt du dossier d’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce

Les associés doivent enfin déposer le dossier d’immatriculation de la SCI au greffe du Tribunal de commerce du ressort du siège social de la société. Le greffe se chargera d’immatriculer la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Les associés doivent joindre à la formalité un règlement de 70.39€ comprenant les émoluments du greffe, la TVA et le coût de dépôt d’actes.

Bon à savoir : lorsque les associés souhaitent démarrer l’activité de la SCI par l’achat d’un bien immobilier, ils ne peuvent bénéficier de certaines aides exclusivement réservées aux personnes physiques : en tant que personne morale, il est ainsi impossible pour la société de recourir à des prêts bancaires à taux 0% ou d’utiliser un plan épargne-logement (PEL).

Obligations contraignantes relatives au fonctionnement de la société

Le fonctionnement propre aux sociétés, qu’elles soient civiles ou commerciales, peut se révéler contraignant et particulièrement dissuasif, notamment pour les familles qui souhaitent organiser la gestion de leur patrimoine immobilier en SCI. En effet, la SCI est soumise à certaines obligations en cours de vie sociale :

  • Obligations relatives aux décisions collectives ;
  • Obligations relatives à la gérance ;
  • Obligation comptables ;
  • Obligations relatives à la modification des statuts.

Obligations relatives aux décisions

Le gérant de la SCI est tenu de convoquer une assemblée générale ordinaire (AGO) des associés au terme de chaque exercice social. Cette réunion lui permet de présenter le bilan des opérations réalisées en cours d’exercice et de faire le point sur la structure de la société.

Chaque assemblée doit faire l’objet d’un PV d’assemblée générale de SCI permettant de consigner les sujets discutés en cours de réunion.

Obligations relatives à la gérance

Les associés doivent désigner le gérant de la SCI dans les statuts ou dans un acte annexé, en charge principalement de représenter la société et de gérer les biens immobiliers dont la SCI a la propriété.

Selon la personne choisie pour endosser ce rôle, les associés peuvent prévoir ou non une rémunération qui sera soumise à imposition lorsque la société est soumise à l’IR.

Obligations comptables

Comme toute société, la SCI se doit de tenir sa comptabilité, et plus spécifiquement un plan comptable. Il est alors recommandé de recourir aux services d’un expert-comptable afin de s’assurer de la conformité des documents comptables.

En tant que société civile, la SCI n’est cependant pas tenue de déposer sa comptabilité au greffe du Tribunal de commerce au terme de chaque exercice, ce qui allège fortement la gestion de la société.

Obligations relatives à la modification des statuts

Tout changement dans le fonctionnement de la SCI nécessite une modification des statuts lorsque ceux-ci ne prévoient pas de procédure simplifiée. Il est alors nécessaire de suivre une procédure rigoureuse, qui commence avant tout par la convocation d’une assemblée générale extraordinaire (AGE).

Toute modification des statuts doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales qui devra figurer dans le dossier de demande d’inscription modificative au RCS que le gérant est tenu de déposer au greffe du Tribunal de commerce dans le mois suivant la tenue de l’AGE.

La procédure est similaire en cas de modification des statuts suite à la cession de parts sociales.

Rappel : qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI se définit avant tout une société civile. Son objet social, qui porte nécessairement sur la gestion d’un patrimoine immobilier, ne doit pas comporter de caractère commercial : une société civile n’est pas habilitée à effectuer des actes de commerce, comme l’achat pour revente dont le but est de réaliser des profits.

Lorsqu’il est constaté qu’une société civile comporte un objet commercial, elle est requalifiée en société créée de fait, ce qui peut s’avérer très défavorable pour les associés étant donné qu’ils sont alors tenus indéfiniment et solidairement du passif social.

Une SCI peut ainsi être créée pour 3 buts différents :

  • Gestion d’immeubles ;
  • Mise en location d’immeubles ;
  • Construction d’immeubles en vue de leur vente.

Le principal intérêt de la SCI est de confier à un gérant l’ensemble des décisions portant sur les biens mis à la disposition de la société. L’unanimité parmi les associés, qui est un prérequis parfois encombrant de l’indivision pour disposer du bien en copropriété, n’est exigée que pour les décisions les plus solennelles, comme la nomination du gérant.

Celui-ci est seul en charge de la gestion courante des biens immobiliers sans que l’accord des associés ne soit requis pour chaque acte. Les statuts peuvent cependant soumettre certaines décisions à leur agrément et ainsi limiter l’étendue de son pouvoir.

En tant que société civile, la SCI est soumise aux mêmes règles de constitution que les autres types de société, et notamment :

  • La rédaction de statuts : les statuts précisent les modalités de fonctionnement de la SCI. Les associés peuvent ainsi laisser la liberté au gérant de prendre seul toute décision dans l’intérêt de la société, ou bien choisir d’encadrer des actes particuliers en les soumettant à un vote en assemblée générale selon un quorum spécifique.
  • La pluralité d’associés : la création d’une SCI unipersonnelle n’étant pas admise, un minimum de 2 associés est nécessaire à la constitution de la société.
  • La constitution d’un capital social : les associés sont en mesure d’effectuer des apports en numéraire en vue d’acheter un bien au travers de la société, ou des apports en nature afin de confier à la SCI la propriété d’un bien immobilier qui leur est propre. La propriété de l’immeuble est donc transférée de l’associé vers la société.

FAQ

Quel est le but d'une SCI ?

Une SCI est généralement créée pour 3 buts différents : la gestion en commun d'un patrimoine familiale immobilier, la mise en location de biens détenus en commun ou l'achat de biens immobiliers en vue de leur revente.

Pourquoi acheter un bien immobilier en SCI ?

En achetant un bien immobilier au travers d'une SCI, l'obtention d'un prêt auprès d'une banque se révèle plus facile. Cette technique permet également aux associés d'éviter d'avoir à enregistrer les statuts auprès du Service des impôts des entreprises (SIE) lorsque le bien est apporté par l'un d'entre eux au moment de la création de la société.

Combien coûte la création d'une SCI ?

Le coût de création d'une SCI varie selon les particularités de la situation de la société. Ainsi, dans certains cas, le recours aux services d'un notaire, dont les honoraires peuvent s'élever à plusieurs milliers d'euros, est obligatoire, tandis que dans d'autres cas, les associés pourront établir librement les statuts sans débourser de frais. Certains coûts sont toutefois irréductibles : publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales, enregistrement des statuts lorsqu'ils sont établis par acte authentique ou en cas d'apport d'un bien soumis à publicité foncière, frais d'immatriculation de la société.

Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

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Robert
Robert
juillet 11, 2020 8:59

Bonjour,
Mon frère et moi souhaiterions nous associer pour acheter un bien immobilier.
Moi, marié et sans enfants, lui pacsés et 2 enfants.
Le but final étant de nous assurer ma femme et moi, un toit en cas de rapprochement, et aussi pour notre retraite, et enfin faciliter une succession de nos parts à moindre frais pour nos neveux.
Quelle structure correspondrait le mieux ?
Vous remerciant par avance,