Les avantages de la SCI

Les avantages de la SCI

A quoi sert une SCI ? La Société Civile Immobilière ou SCI se différencie des autres sociétés civiles de patrimoine par sa faculté à mettre en commun la gestion d’un bien immobilier. Les propriétaires peuvent ainsi en partager les bénéfices et les pertes. Le principal avantage de ce statut est qu’il aide à contourner la lourdeur de gestion de l’indivision. En voici les détails.

 

Créer une SCI : quels avantages par rapport aux autres statuts ?

Les entrepreneurs œuvrant dans le secteur de l’immobilier privilégient cette forme de société pour simplifier les formalités d’investissement et de gestion d’un patrimoine immobilier. De plus, les avantages civils et fiscaux qui en découlent sont nombreux.

La SCI, statut privilégié pour l’investissement et la gestion d’un patrimoine immobilier

La SCI donne la possibilité aux personnes physiques ou morales d’investir à plusieurs dans un immeuble. Il suffit ainsi de réunir les capitaux en vue d’augmenter la capacité financière des associés et d’obtenir d’autres sources de financement. Les coûts et les charges sont partagés entre les concernés. La société civile immobilière se révèle ainsi plus souple par rapport à l’indivision d’un patrimoine. Le gérant dispose de pouvoirs plus ou moins étendus en fonction de son statut préalablement défini par les associés.

Par ailleurs, cette forme de société protège les propriétaires des créanciers personnels. En effet, il s’avère plus difficile de forcer les propriétaires à vendre leurs parts pour rembourser des dettes. De plus, les créanciers ne peuvent obtenir d’informations inhérentes à l’étendue du patrimoine d’un associé, car le nom de la SCI est le seul à figurer sur la « fiche propriétaire » du bien immobilier.

Bon à savoir : La vente d’un bien en SCI permet d’obtenir des liquidités rapidement et ouvre de nouvelles possibilités d’investissements. Toutefois, pour vendre un bien immobilier en SCI, il est nécessaire de respecter une procédure. Naturellement, pour vendre un immeuble en SCI, il faut prendre certaines précautions afin de se prémunir de risques juridiques et financiers.

Les avantages fiscaux de la SCI

Lors de la cession d’un immeuble, les propriétaires sont soumis à l’impôt sur les plus-values. L’abattement fiscal varie en fonction de la durée de détention. Si cette dernière atteint les 22 ans, les plus-values sont exonérées d’impôt en totalité. Il en est de même pour la cession de parts d’une SCI. En revanche, le calcul de la durée de détention ne tient pas compte de la date d’entrée du bien dans la société. Dans le cas d’une location, les associés sont assujettis à l’impôt sur le revenu proportionnellement à leur part.

La SCI est libre de choisir l’impôt sur les sociétés (IS), sauf si elle exerce une activité commerciale (location meublée par exemple). En optant pour cette solution, les charges réelles sont déductibles, amortissant les impôts sur l’immeuble. Néanmoins, l’IS augmente l’assiette de l’impôt sur la plus-value en cas de cession du bien immobilier.

Le cas de la SCI familiale et ses avantages notables en termes de succession

Créer une SCI familiale permet de contourner la lourdeur de la gestion d’un bien indivis. Lorsque celle-ci est gérée par des conjoints, ces derniers définissent librement les règles de fonctionnement et répartissent les parts de la société civile comme bon leur semble. Le patrimoine d’une SCI familiale ne peut être vendu qu’à raison des parts sociales de celui ou celle qui ne souhaite plus en faire partie. Cette limite sur la cession de la société civile protège les autres membres de la famille d’une éventuelle décision arbitraire de l’un des associés (notamment dans le cas d’un divorce ou d’un décès).

En termes de succession, la SCI familiale divise le patrimoine immobilier en parts sociales entre les héritiers, de manière à stabiliser l’indivision sur la durée et permet sur le long terme, grâce au démembrement d’une SCI, d’optimiser la gestion d’un bien immobilier que ce soit dans le cadre d’une transmission au sein du couple ou d’un projet d’investissement locatif. Sur un point de vue fiscal, la charge fiscale d’une succession dans une SCI est divisée de façon raisonnable. S’il s’agit d’un patrimoine privé, les héritiers doivent se soumettre à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas de figure, les avantages de la loi SCELLIER profitent à la SCI.

Par ailleurs, la SCI offre la possibilité de réduire les coûts de succession, notamment les droits de mutation, lorsque le bien est cédé, donné ou transmis à un héritier en particulier. Elle favorise la situation des enfants en les associant à un projet d’acquisition. Ceux qui souhaitent organiser leur héritage immobilier sont avantagés par la société civile. Ils peuvent effectivement céder leur part de l’immeuble petit à petit en donnant une fraction de leurs parts sociales tous les 15 ans. Le montant de ces parts ne doit pas dépasser les 100 000 euros s’ils veulent bénéficier des abattements et s’affranchir des impôts sur la procédure de succession des parts de SCI.

La responsabilité limitée

Chaque associé contribue aux pertes de la SCI, mais dans la limite proportionnelle de ses parts dans la société. Deux associés qui possèdent chacun 50 % de parts dans une société civile se partagent ainsi les dettes et les bénéfices par moitié. Au cas où le capital est réparti à 70 % pour le premier associé contre 30 % pour le second, les charges et les profits sont partagés proportionnellement. Lorsque la SCI est régie par le régime fiscal d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur les sociétés, les associés peuvent contribuer au remboursement des dettes de leur propre gré, dans la mesure où les fonds de la société ne suffisent pas. De ce fait le recouvrement des dettes ne peut être réclamé auprès d’un associé au nom des autres.

À titre d’exemple, la responsabilité de la résolution des créances ou des contentieux avec un tiers revient uniquement à la SCI. La responsabilité des associés ne peut être invoquée que si la structure n’a pu régler le litige ou lorsque l’un d’entre eux se porte garant du règlement du problème. En d’autres termes, le patrimoine personnel d’un associé n’est sollicité qu’en dernier recours.

La cession de parts

Posséder une part dans une société civile permet de bénéficier du statut d’associé. Chaque associé peut céder librement tout ou une partie de ses parts dans la SCI. Cette démarche inclut l’intégration d’un nouvel arrivant dans la société. Les associés fondateurs et le nouveau venu sont régis par les mêmes règles de fonctionnement. Céder une part dans une SCI passe par plusieurs étapes. Tout d’abord, la cession requiert l’agrément des autres associés. Ces derniers prennent l’initiative de publier la cession. Certains statuts indiquent que l’agrément d’une majorité d’associés ou la décision du gérant suffit à valider la cession de parts. En revanche, si le mode de suffrage n’est pas indiqué dans le statut, l’agrément doit être voté à l’unanimité.

Ensuite, le tarif doit être défini au préalable par un conseiller financier capable d’évaluer la valeur réelle des parts sociales. Cette dernière se calcule en soustrayant la somme des dettes de la société de l’actif réel. Le tout est divisé par le nombre de parts du vendeur. L’actif réel de la société comprend essentiellement ses biens immobiliers. La cession de parts s’apparente à une vente et exige un enregistrement auprès du service des impôts. Ce dernier prélève alors 5 % du prix de vente en guise de frais.

Une fois la cession terminée, le nouvel associé intègre la SCI et acquiert de plein droit les parts vendues. Il devient associé à part entière, bien qu’il n’ait acquis qu’une partie des parts du vendeur. Cette démarche s’avère plus simple qu’une vente d’actions de société puisque l’intervention d’un notaire n’est pas requise. Les règles régissant cette transaction sont d’ailleurs plus souples. À noter que si la cession intervient en cours d’exercice, le cédant et le cessionnaire (nouvel associé) se partagent les pertes et les gains. Rappelons également que les plus-values sont soumises à l’impôt pour les régimes IS et IR.

Les avantages à créer une SCI sont indéniablement multiples. En revanche, il existe certains obstacles à la création et à l’épanouissement d’une société civile.

 

Les limites et inconvénients de la SCI

Comme tout statut de société civile de patrimoine, la SCI présente quelques inconvénients, notamment au niveau de sa création, des obligations légales et, éventuellement, les dettes.

Les formalités liées à la création

La création d’une SCI passe obligatoirement par de lourdes formalités de constitution, notamment :

  • La rédaction et la signature des statuts
  • L’enregistrement des statuts auprès du service des impôts
  • La publication de la constitution dans un journal d’annonces légales
  • L’immatriculation de la SCI auprès du tribunal de commerce et des sociétés

L’intervention d’un expert (avocat ou notaire) est conseillée pour assurer la rédaction des statuts. L’organisation des prises de décision et le mode de fonctionnement de la SCI doivent être convenus par tous les associés et inclus dans ces documents.

Par ailleurs, la création d’une SCI a un coût, à commencer par la rédaction des statuts qui coûte entre 500 et 3 000 euros. Le tarif d’une publication au journal d’annonces légales s’élève entre 170 et 300 euros selon la longueur de l’annonce et du journal. La SCI est une personne morale. De ce fait, il est impossible aux associés de recourir à des prêts bancaires à taux 0 % ou de se servir d’un plan épargne-logement pour acquérir le bien immobilier en SCI.

Des obligations légales conséquentes

En termes d’obligations légales, la SCI se doit de tenir régulièrement une assemblée générale des associés en vue de réaliser un bilan sur l’évolution et les changements à prévoir en interne. Cette réunion doit être transcrite en PV d’assemblée générale de SCI. Il s’avère également indispensable de tenir une comptabilité plus ou moins approfondie en fonction du régime fiscal. Il est préférable de solliciter les services d’un expert-comptable à cet effet afin d’identifier le régime fiscal approprié et de suivre les déclarations fiscales obligatoires.

Bon à savoir : En principe, la SCI ou société civile immobilière n’est tenue à aucune obligation comptable. Le plan comptable d’une SCI est toutefois essentiel pour les associés.

Par ailleurs, les associés de la SCI doivent nommer un gérant pouvant les représenter. Dans le cas d’une SCI soumise à l’IR, la rémunération du gérant est imposable et assimilée à une avance sur bénéfice. Les modifications liées au fonctionnement de la SCI tout comme la modification des statuts de celles-ci suite à la cession des parts sociales requièrent le respect d’une formalité rigoureuse. Les changements prévus doivent avant tout être publiés dans un journal d’annonces légales. Un mois après la dernière assemblée générale, le gérant dépose un dossier d’inscription modificative au Registre de Commerce et des Sociétés, lequel fait mention de l’avis de parution dans un journal légal.

Les dettes

Il s’agit de l’inconvénient majeur de la SCI. Certes, le recouvrement des dettes par la saisie des biens personnels des associés ne se produit qu’en dernier recours. De même, la responsabilité est non-solidaire entre eux. Pourtant, nul ne peut prévoir l’endettement. Ainsi, lorsque le capital social ne parvient plus à couvrir les dépenses de la société civile, l’irrémédiable arrive forcément. Dans ce cas de figure, les créanciers de la SCI se donnent le droit d’entamer des procédures juridiques et judiciaires pouvant aboutir à la saisie du patrimoine personnel des associés. Lorsque cette situation se produit, ces derniers deviennent indéfiniment responsables des dettes de la société civile sur leurs biens propres. Aucune clause des statuts de la SCI ne peut interdire cette procédure, bien que chaque associé se soucie de la protection de ses biens.

Malgré la lourdeur des formalités et procédures liées à la constitution et au fonctionnement de la SCI, cette dernière reste une option avantageuse pour acheter un bien en Europe ou en France à plusieurs et passer en cogérance. Elle facilite l’acquisition de biens immobiliers et la transmission du patrimoine.
A noter que l’investissement en SCI peut être plus avantageux que de le faire en nom propre.