Les avantages de la SCI

Les avantages de la SCI

De nombreux sujets de droit, qu’il s’agisse de professionnels ou de particuliers, font le choix d’organiser la gestion de leur patrimoine immobilier dans une Société civile immobilière (SCI). Cette forme sociale, qui doit comporter un objet civil et non commercial, permet de s’affranchir des contraintes de l’indivision indissociables de la copropriété d’un bien et d’optimiser sa gestion en remplaçant la règle de l’unanimité par celle de la majorité propre aux assemblées générales de société. Les principaux avantages de la SCI sont :

  • La facilitation de l’acquisition, de la détention et de la gestion d’un patrimoine immobilier ;
  • La facilitation de la transmission d’un patrimoine immobilier ;
  • La gestion de situations d’indivision ;
  • La protection et l’organisation du patrimoine détenus par des mineurs ou des majeurs protégés.

 

Rappel : qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est avant tout une société civile. Son objet social, qui porte nécessairement sur la gestion d’un patrimoine immobilier, ne doit pas comporter de caractère commercial : une société civile n’est pas habilitée à effectuer des actes de commerce, comme l’achat pour revente dont le but est de réaliser des profits. Lorsqu’il est constaté qu’une société civile comporte un objet commercial, elle est requalifiée en société créée de fait, ce qui peut s’avérer très défavorable pour les associés étant donné qu’ils sont alors tenus indéfiniment et solidairement du passif social. Une SCI peut ainsi être créée pour 3 buts différents :

  • Gestion d’immeubles ;
  • Mise en location d’immeubles ;
  • Construction d’immeubles en vue de leur vente.

Le principal intérêt de la SCI est de confier à un gérant l’ensemble des décisions portant sur les biens mis à la disposition de la société. L’unanimité parmi les associés, qui est un prérequis parfois encombrant de l’indivision pour disposer du bien en copropriété, n’est exigée que pour les décisions les plus solennelles, comme la nomination du gérant. Celui-ci est seul en charge de la gestion courante des biens immobiliers sans que l’accord des associés ne soit requis pour chaque acte. Les statuts peuvent cependant soumettre certaines décisions à leur agrément et ainsi limiter l’étendue de son pouvoir.

En tant que société civile, la SCI est soumise aux mêmes règles de constitution que les autres types de société :

  • Rédaction de statuts : les statuts précisent les modalités de fonctionnement de la SCI. Les associés peuvent ainsi laisser la liberté au gérant de prendre seul toute décision dans l’intérêt de la société, ou bien choisir d’encadrer des actes particuliers en les soumettant à un vote en assemblée générale selon un quorum spécifique ;
  • Pluralité d’associés : la création d’une SCI unipersonnelle n’étant pas admise, un minimum de 2 associés est nécessaire à la constitution de la société ;
  • Capital social : les associés sont en mesure d’effectuer des apports en numéraire en vue d’acheter un bien au travers de la société, ou des apports en nature afin de confier à la SCI la propriété d’un bien immobilier qui leur est propre. La propriété de l’immeuble est donc transférée de l’associé à la société.

 

La SCI familiale : une structure adaptée

Créer une SCI en famille peut s’avérer très avantageux : en effet, cette structure sociale permet de s’affranchir de nombreuses contraintes liées à l’indivision ou à la transmission de biens.

Exclure la répartition des parts dans un bien immobilier propre à l’indivision

Les parts sociales au sein d’une SCI ne respecte pas nécessairement la répartition imposée par les règles successorales. Ainsi, la participation peut être à géométrie variable et les membres de la famille ne disposent pas nécessairement de la même proportion de parts sociales. De même, contrairement à l’indivision, un associé qui souhaite se départir de ses parts sociales ne contraint pas l’ensemble de la famille à vendre le bien immobilier : il lui suffit de céder ses parts en application de la procédure d’agrément prévue dans les statuts. La famille est ainsi protégée d’une éventuelle décision arbitraire de vendre le bien suite à un divorce ou à un décès.

Protéger le conjoint survivant

A l’occasion d’un décès, le statut du conjoint survivant n’est pas des plus favorables. En effet, le droit successoral privilégie les descendants et en fonction de la situation de la famille:

  • S’il s’agit d’une famille traditionnelle : ce régime s’applique aux enfants communs au défunt et au conjoint survivant, qui dispose alors d’une option entre l’usufruit total et le quart en pleine propriété partagée avec les descendants ;
  • S’il s’agit d’une famille recomposée : ce régime s’applique lorsque les descendants du défunt ne sont pas issus de son union avec le conjoint survivant. Dans cette situation, le conjoint survivant ne dispose pas d’option hérite uniquement du quart en pleine propriété.

Les statuts de la SCI permettent de contourner ces règles successorales et de confier des pouvoirs de gestion importants au conjoint survivant, ce qui n’est pas possible en cas de transmission standard.

Optimiser la transmission d’un bien en bénéficiant d’abattements fiscaux

Il est plus facile d’effectuer une donation de parts sociales pour éviter de s’acquitter des droits de donation dus à l’Etat. En effet, à titre d’exemple, les donations de parents à enfants bénéficient d’un abattement fiscal de 100 000€ : les associés de la SCI n’ont donc pas à payer de droits en transmettant des parts sociales pour un montant inférieur à cette somme, en s’assurant de ne pas dépasser ce plafond à chaque opération.

Démembrer la propriété du bien en fonction des intérêts de chacun

Les associés de la SCI sont en mesure d’organiser à loisir dans les statuts les droits associés à chaque part sociale en démembrant la propriété. En effet, il est possible d’aménager la situation des différents membres de la famille en séparant d’un côté les droits portant sur la jouissance et la propriété du bien, et les droits politiques relatifs à la gestion de l’immeuble au sein de la SCI. Plusieurs organisations sont ainsi disponibles en démembrant la propriété affectée à une part sociale, et il est possible, à titre d’exemple :

  • D’attribuer la nue-propriété du bien aux enfants : ceux-ci sont ainsi propriétaires du bien sans nécessairement en avoir la jouissance ;
  • Laisser la jouissance du bien aux parents : en disposant de l’usufruit, les parents ne sont pas propriétaires du bien mais peuvent en profiter librement, hormis les actes de disposition de l’immeuble, dits d’abusus, qui nécessitent l’accord de l’ensemble des associés de la SCI ;
  • Séparer la jouissance des droits politiques : il est possible d’attribuer la jouissance à certains membres de la famille, et de réserver les droits politiques permettant de gérer le bien au sein de la société à d’autres associés. Grâce à un tel démembrement de la propriété, les parents peuvent conserver un certain pouvoir dans la gestion de l’immeuble même après avoir effectué une donation à leurs enfants.
Attention ! Seul le nu-propriétaire peut prétendre à la qualité d’associé de la SCI.

 

Les avantages de la SCI

De manière générale, la SCI est une forme sociale fréquemment utilisée par les professionnels du secteur de l’immobilier du fait des avantages certains qu’elle présente en termes de :

  • Investissement et gestion d’un patrimoine immobilier ;
  • Cession facilitée de parts sociales ;
  • Avantages fiscaux.

Gestion simplifiée d’un patrimoine immobilier

Qu’il s’agisse d’un projet d’investissement entre professionnels ou particuliers, la création d’une SCI permet de simplifier la gestion des immeubles acquis au travers de la société ou apportés par les associés. Il est en effet plus facile de réunir les capitaux nécessaires à l’investissement, notamment via la souscription d’emprunts, car les créanciers sociaux disposent d’une garantie financière en ce que les associés sont indéfiniment responsables du passif social, sous certaines conditions.

La nomination d’un gérant unique facilite également les opérations de gestion portant sur les immeubles détenus par la SCI. Cette caractéristique fait de la SCI une structure plus souple que l’indivision. La plupart des actes de gestion courante relèvent ainsi de la responsabilité du gérant, et il n’y a pas lieu d’obtenir l’accord unanime de l’ensemble des associés comme cela pourrait être le cas dans une situation d’indivision lorsque les investisseurs acquièrent conjointement l’immeuble. L’unanimité n’est requise qu’à l’occasion de décisions particulièrement solennelles telles que la nomination ou la révocation du gérant, ou encore la vente du bien immobilier qui peut permettre de dégager plus de liquidités pour alimenter la société.

A noter : il est aussi possible d’avoir recours à une Société Civile Patrimoniale (SCPat) dont le champ d’action en termes de gestion et de transmission du patrimoine est plus étendu.

Sortie facilitée de l’investissement

Contrairement à l’indivision, il est plus facile d’organiser la sortie d’un associé de l’investissement immobilier au sein d’une SCI. Il lui suffit pour cela de céder ses parts sociales aux autres associés ou à un tiers ayant obtenu leur agrément, sans provoquer la vente forcée de l’immeuble.

La cession de parts sociales est soumise à la procédure indiquée dans les statuts :

  • Notification du projet de cession et de la demande d’agrément à la société et à chaque associé : par principe, l’agrément de l’ensemble des associés est requis afin de procéder à la cession, mais il est possible que les statuts en décident autrement. Ainsi, l’agrément peut être concédé par une simple majorité des votes ou uniquement sur décision du ou des gérants : le projet de cession n’est alors notifié qu’à la société et non aux associés. En l’absence de disposition statutaire précisant le mode de suffrage, l’agrément est voté à l’unanimité des associés ;
  • Détermination de la valeur des parts sociales : le prix peut être fixé à l’amiable ou défini au préalable par un conseiller financier en charge de l’évaluation des parts sociales ;
  • Constatation de la cession par écrit : la forme de l’écrit est indifférente, à l’exception de la cession entre époux associés qui est soumise à un formalisme plus lourd. Il est ainsi requis que la cession résulte d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé ;
  • Opposabilité de la cession à la société : la notification par huissier ou une acceptation par acte authentique est requise afin de rendre la cession opposable à la SCI ;
  • Opposabilité de la cession aux tiers : l’acte de cession doit être déposé au greffe du Tribunal de commerce. Il est également nécessaire de mettre à jour les statuts afin d’y faire figurer l’opération de cession ;
  • Enregistrement de la cession au service des impôts : l’acquéreur des parts sociales doit s’acquitter auprès de l’administration fiscale de droits d’enregistrement  qui s’élèvent à 5% du prix de vente. Le cédant doit également anticiper la plus-value immobilière soumise à impôt : selon que la SCI est soumise à l’IS ou à l’IR, l’opération de cession est respectivement soumise à l’imposition des plus-values professionnelles ou non professionnelles.
Attention ! La cession de parts sociales ne constitue pas une vente d’un immeuble appartenant à la société.

Avantages fiscaux au bénéfice des associés

Tout comme les autres sociétés civiles et commerciales, la SCI est soumise à un mode d’imposition dont découlent des conséquences qui peuvent s’avérer bénéfiques aux associés sur le plan fiscal :

  • Impôt sur le revenu (IR) : la SCI est soumise à l’IR par défaut. Les bénéfices de la société sont répartis entre les associés en fonction de leur contribution au capital social et figurent sur leur déclaration de revenus au titre des bénéfices non commerciaux (BNC). La société s’acquitte ainsi de l’impôt par le biais des associés. La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), mais il est recommandé aux SCI familiales de conserver l’imposition à l’IR qui s’avère plus favorable aux associés. Ils bénéficient ainsi d’une exonération totale des plus-values de cession d’immeubles détenus pendant plus de 22 ans, et des contributions sociales lorsque l’immeuble est détenu pendant plus de 30 ans : on parle alors d’abattement pour durée de détention ;
  • Impôt sur les sociétés (IS) : la SCI opte librement pour l’IS ou l’IR, mais cette possibilité est restreinte lorsqu’elle exerce une activité commerciale telle que la location meublée. La société s’acquitte alors de l’impôt en fonction du barème applicable à l’ensemble des sociétés, en fonction des bénéfices qu’elle dégage. Ce choix permet d’amortir l’immeuble : il s’agit de calculer les charges en répartissant leur valeur sur la durée d’exploitation effective de l’immeuble, de façon à réduire les bénéfices imposables chaque année. Cependant, la cession d’immeuble dans le cadre d’une SCI à l’IS est soumise à l’imposition des plus-values immobilières professionnelles qui se révèlent peu favorables : il n’est en effet pas possible de bénéficier de l’abattement pour durée de détention.

La constitution d’une SCI est encouragée par certains dispositifs qui permettent aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux : c’est ainsi l’objectif de la loi PINEL qui vise à stimuler l’investissement locatif et le développement de l’immobilier. Cette loi favorise les particuliers qui investissent dans un bien neuf et le soumettent à la location pendant une durée comprise entre 6 et 12 ans. Chaque associé profite alors d’une réduction d’impôt dans la limite du prix de revient selon la proportion de parts sociales dont il dispose. Cette réduction évolue en fonction de la durée de la location :

Durée de la locationRéduction d’impôt
6 années consécutives12%
9 années consécutives18%
12 années consécutives21%

Le dispositif PINEL est cependant subordonné au respect de certaines conditions :

  • La SCI doit être soumise à l’IS ;
  • L’investissement dans le bien mis en location est plafonné à 300 000€ ;
  • Seuls 2 biens par an sont susceptibles d’être défiscalisés ;
  • Le loyer est plafonné en fonction de la situation géographique du bien ;
  • Le bien doit avoir été acheté entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017 ;

 

Les inconvénients de la SCI

Créer une SCI ne se révèle pas sans contraintes. En effet, des caractéristiques propres à sa qualité de société ou à son régime juridique peuvent dissuader les particuliers qui souhaiteraient investir dans l’immobilier en constituant une SCI.

Responsabilité illimitée des associés

Les associés de la SCI sont indéfiniment responsables du passif social, ce qui signifie que les créanciers sociaux sont en mesure de se retourner contre eux en cas de défaut de paiement de la société. Contrairement à certaines sociétés commerciales telles que la SAS, la responsabilité des associés n’est pas limitée au montant des apports affectés au capital social. Chacun contribue ainsi à la dette sociale à proportion de sa participation au capital.

Exemple : la SCI ne dispose pas de l’actif suffisant pour rembourser une dette s’élevant à 1 million d’euros. L’associé A possède 30% des parts sociales et l’associé B participe à hauteur de 70% du capital. L’associé A prend donc à sa charge 30% de la dette, soit 300 000€, et l’associé B s’acquitte de 70% de la dette, soit 700 000€, quel que soit le montant initial apporté au capital.

L’action des créanciers sociaux contre les associés est cependant encadrée :

  • Pas de responsabilité des associés : lorsqu’un des associés n’est pas en mesure de s’acquitter de sa part de dette sociale, le créancier de la SCI ne peut exiger des autres associés de la prendre en charge. Leur contribution est strictement limitée à la proportion de parts sociales dont chacun dispose ;
  • Poursuite des associés subordonnée à l’insuffisance d’actif de la SCI : les créanciers sociaux ne peuvent se retourner contre les associés que lorsqu’ils parviennent à démontrer que la société n’est pas en mesure de s’acquitter seule de sa dette. Ils doivent alors apporter la preuve que la SCI ne dispose pas de l’actif suffisant ;
  • Responsabilité des associés à la date de l’exigibilité du paiement : les créanciers sociaux ne peuvent exiger des associés qu’ils remboursent une créance prescrite ;

Formalités de création lourdes et coûteuses

Comme toute société, la SCI est soumise à des formalités de création qui exigent une certaine rigueur de la part des associés. Il est ainsi nécessaire de suivre une procédure particulière dont chaque étape génère des coûts :

  • Détermination du capital social : les associés doivent soigneusement réfléchir au montant du capital social qui reflète les ressources propres de la SCI, d’autant plus que leur responsabilité au titre du passif social est illimité. Il n’existe pas de minimum légal, ce qui implique que les associés peuvent constituer une SCI comportant un capital social peu élevé. Il leur est également possible de constituer une SCI à capital variable : les statuts doivent alors comporter une fourchette de montants entre lesquels le capital pourra librement varier, ce qui permet d’augmenter le capital en cours de vie sociale sans opérer de modification des statuts ;
  • Rédaction des statuts : il est fortement recommandé de recourir à l’expertise d’un notaire afin de rédiger les statuts, qui établissent les modalités de fonctionnement de la société. En effet, toute négligence dans leur rédaction peut avoir de graves implications en cours de vie sociale. Les services d’un notaire sont cependant coûteux et peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros ;
  • Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales :les associés sont tenus d’informer les tiers de la création de leur SCI par la publication d’une annonce dans un journal habilité. L’avis de création doit comporter toutes les informations essentielles relatives à la société (dénomination sociale, capital, nom et coordonnées du gérant…). Une telle formalité n’est pas gratuite et son prix varie selon le journal et le département : en région parisienne, la publication est facturée en moyenne 5.50€ HT par ligne, ce qui correspond à 200 ou 300€ pour un article complet ;
  • Constitution du dossier d’immatriculation : il est recommandé aux associés de solliciter l’aide d’un Centre de formalités des entreprises (CFE) qui les accompagnera pendant l’ensemble de la procédure et tâchera de vérifier la conformité du dossier et des documents requis. Les services du CFE sont payants et s’élèvent à 60€ en plus des frais requis lors de la demande d’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce ;
  • Dépôt du dossier d’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce : les associés doivent enfin déposer le dossier d’immatriculation de leur SCI au greffe du Tribunal de commerce du ressort du siège social de la société. Le greffe se chargera d’immatriculer la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Les associés doivent joindre à la formalité un règlement de 70.39€ comprenant les émoluments du greffe, la TVA et le coût de dépôt d’actes.

Lorsque les associés souhaitent démarrer l’activité de la SCI par l’achat d’un bien immobilier, ils ne peuvent bénéficier de certaines aides exclusivement réservées aux personnes physiques : en tant que personne morale, il est ainsi impossible pour la société de recourir à des prêts bancaires à taux 0% ou d’utiliser un plan épargne-logement (PEL).

Obligations contraignantes relatives au fonctionnement de la société

Le fonctionnement propre aux sociétés, qu’elles soient civiles ou commerciales, peut se révéler contraignant et particulièrement dissuasif, notamment pour les familles qui souhaitent organiser la gestion de leur patrimoine immobilier en SCI. En effet, la SCI est soumise à certaines obligations en cours de vie sociale :

  • Obligations relatives aux décisions : le gérant de la SCI est tenu de convoquer une assemblée générale ordinaire (AGO) des associés au terme de chaque exercice social. Cette réunion lui permet de présenter le bilan des opérations réalisées en cours d’exercice et de faire le point sur la structure de la société. Chaque assemblée doit faire l’objet d’un PV d’assemblée générale de SCI permettant de consigner les sujets discutés en cours de réunion ;
  • Obligations relatives à la gérance : les associés doivent désigner le gérant de la SCI dans les statuts ou dans un acte annexé, en charge principalement de représenter la société et de gérer les biens immobiliers dont la SCI a la propriété. Selon la personne choisie pour endosser ce rôle, les associés peuvent prévoir ou non une rémunération qui sera soumise à imposition lorsque la société est soumise à l’IR ;
  • Obligations comptables : comme toute société, la SCI se doit de tenir sa comptabilité, et plus spécifiquement un plan comptable. Il est alors recommandé de recourir aux services d’un expert-comptable afin de s’assurer de la conformité des documents comptables. En tant que société civile, la SCI n’est cependant pas tenue de déposer sa comptabilité au greffe du Tribunal de commerce au terme de chaque exercice, ce qui allège fortement la gestion de l’entreprise ;
  • Obligations relatives à la modification des statuts : tout changement dans le fonctionnement de la SCI nécessite une modification des statuts lorsque ceux-ci ne prévoient pas de procédure simplifiée. Il est alors nécessaire de suivre une procédure rigoureuse, qui commence avant tout par la convocation d’une assemblée générale extraordinaire (AGE). Toute modification des statuts doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales qui devra figurer dans le dossier de demande d’inscription modificative au RCS que le gérant est tenu de déposer au greffe du Tribunal de commerce dans le mois suivant la tenue de l’AGE. La procédure est similaire en cas de modification des statuts suite à la cession de parts sociales.

 

Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de la SCI

Avantages Inconvénients
Gestion simplifiée du patrimoine immobilier: actes de gestion confiés à un gérant unique, pas d’exigence d’unanimité dans la prise de décision.Constitution de la SCI contraignante et coûteuse : nombreuses formalités de création qui génèrent des coûts élevés.
Sortie facilitée de l’investissement immobilier : pas de vente forcée du bien lors de la cession des parts sociales d’un associé.Responsabilité illimitée des associés : contribution au passif social à proportion des parts sociales détenues par chacun.
Transmission optimisée au sein de la famille : possibilité de bénéficier de certains avantages fiscaux comme l’abattement pour durée de détention, l’abattement fiscal de 100 000€ sur les donations parents-enfants…Obligations de fonctionnement contraignantes : obligations relatives à la comptabilité de la société, à la prise de décision (tenue d’AGO et d’AGE), nécessité de bien rédiger les statuts…
Avantages fiscaux en termes d’imposition : dispositif PINEL à certaines conditions, bénéfice des plus-values immobilières des particuliers pour la SCI à l’IR…