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La donation de parts d’une SCI

La donation de parts d’une SCI

La donation de parts d’une SCI consiste en une cession à titre gratuit des droits sociaux détenus par un associé de son vivant (donateur). Cet acte, en principe irrévocable, s’avère une opération intéressante pour gratifier les enfants ou les petits-enfants par exemple. En effet, la donation de parts d’une SCI présente de nombreux avantages au niveau des formalités et du régime fiscal.

Pourquoi donner des parts de SCI ?

Dans la plupart des cas, la donation de parts d’une SCI ou société civile immobilière s’effectue dans le but de transmettre un patrimoine. Les héritiers étant les bénéficiaires, souvent les enfants, cette opération juridique permet de diminuer le coût fiscal de la cession à titre gratuit.

Certes, le tarif d’imposition est le même en matière de succession et de donation de parts en SCI. Néanmoins, cette dernière présente certains avantages fiscaux. Lorsque la gestion de l’immeuble à transmettre est confiée à une SCI :

  • L’emprunt souscrit par la société civile immobilière est déductible des droits de donation. Ceux-ci sont en effet calculés sur la base de l’actif net de l’entreprise, ce qui n’est pas le cas lorsque la donation est réalisée directement entre le donateur et le donataire bénéficiaire ;
  • Les parts correspondant à l’immeuble peuvent faire l’objet de donations successives, permettant ainsi d’optimiser la fiscalité y afférente ;
  • Les formalités obligatoires lors de la donation sont simplifiées et moins coûteuses que dans le cadre d’une transmission directe de l’immeuble.

À qui peut-on donner des parts de SCI ?

La donation au profit des enfants

La loi encourage les donations aux enfants. Les parents ont la possibilité d’opter pour l’une des deux techniques suivantes :

  • La donation simple : dans ce cas, la valeur des parts sociales de la SCI est évaluée à l’ouverture de la succession de l’associé décédé ;
  • La donation-partage : comme son nom l’indique, cette opération permet à la fois de donner et de partager tout ou partie du patrimoine aux héritiers, les biens à venir étant exclus. Cette technique est à privilégier si les parents associés souhaitent gratifier leurs enfants sans exception. Ainsi, l’un reçoit les parts de la SCI tandis que les autres sont attributaires de biens à valeur équivalente. Au décès de l’associé concerné, la valeur des biens transmis n’est pas prise en compte lors de la détermination des droits de chacun dans le partage.
À noter : la donation de parts d’une SCI au profit d’un mineur requiert uniquement l’autorisation de l’un de ses parents.

Par ailleurs, la donation-partage n’est pas réservée aux descendants. Ainsi, le disposant peut inclure :

  • Un tiers ;
  • Ses frères et sœurs ;
  • Son conjoint ;
  • Ses parents et grands-parents ;
  • Des descendants et/ou ascendants appartenant à des degrés différents : il s’agit d’une donation-partage transgénérationelle.

La donation au profit du conjoint

L’associé d’une SCI est libre de donner ses parts sociales à son conjoint, sauf interdiction par les dispositions statutaires. Le donateur a ainsi le choix entre deux méthodes de transmission :

  • La donation au dernier vivant (également appelée donation entre époux) : cet acte juridique est autorisé, quel que soit le régime matrimonial choisi. En revanche, la donation au dernier vivant est interdite entre concubins ou partenaires de PACS. Cette libéralité renforce les droits du conjoint de l’associé à son décès. Elle porte sur les biens présents et futurs. Pour que l’acte soit valable, il est nécessaire que le donateur réponde aux conditions de droit commun (consentement libre et éclairé, capacité de contracter). Par ailleurs, la donation entre époux concerne uniquement la quotité disponible en présence d’enfants. Ce type de libéralité est toujours révocable.
  • La donation entre vifs : il est possible de créer une SCI (en ligne) et de transférer ses parts directement au conjoint. Ce type de donation est irrévocable. Ainsi, le donateur n’est pas en droit de récupérer ses parts, même en cas de divorce.

Donation de parts de SCI : mode d’emploi

Un bien immobilier apporté en SCI n’appartient plus à l’associé concerné, personne physique, mais à la société. En contrepartie, il reçoit des parts sociales lui permettant de détenir un droit de vote. Si les immeubles de la société génèrent des bénéfices, chaque associé est attributaire d’une partie des dividendes en fonction de leur participation au capital social.

En principe, le décès de l’associé entraîne une transmission de ses parts aux héritiers, sauf si elles ont fait l’objet d’une donation. Dans ce dernier cas, seuls les droits sociaux sont transmis et non l’immeuble apporté par le donateur.

Donation de parts de SCI et droit de succession : les avantages

L’associé d’une SCI familiale n’est pas taxé sur la plus-value immobilière lors de la donation de ses parts. Voici les deux avantages de cette transmission :

  • Bénéfice des abattements successifs ;
  • Réduction des droits de donation.
À noter : ce ne sont pas les seuls avantages d’une société civile immobilière.

L’application des abattements

Le montant des abattements dépend du degré de parenté entre l’associé concerné et le bénéficiaire :

  • Enfant ou ascendant : 100 000 € ;
  • Petit-enfant : 31 865 € ;
  • Arrière-petit-enfant : 5 310 € ;
  • Frère ou sœur : 15 932 € ;
  • Neveu ou nièce : 7 967 € ;
  • Conjoint : 80 724 € ;
  • Partenaire de PACS : 80 724 € ;
  • Personne handicapée : 159 325 € (abattement cumulable avec les autres montants).
À noter : ces abattements s’appliquent en cas de donation effectuée tous les 15 ans.

Calcul des droits de succession

Le barème fiscal s’applique après abattement. Il dépend de la valeur des parts données et du lien unissant l’associé donateur et le donataire :

  • Donation entre parents et enfants : 5 à 45 % ;
  • Donation entre époux ou entre partenaires de PACS : 5 à 45 % ;
  • Donation au profit d’un frère ou d’une sœur : 35 à 45 % ;
  • Donation au profit d’un parent jusqu’au 4e degré inclut : 55 % ;
  • Donation au profit d’un parent au-delà du 4e degré : 60 % ;
  • Donation entre personnes sans aucun lien de parenté : 60 %.

Après calcul des droits de succession, le bénéficiaire de la donation des parts d’une SCI profite d’une réduction sur les frais à payer :

  • S’il a au moins 3 enfants : réduction de 305 ou de 610 € à partir du 3e enfant ;
  • S’il est mutilé de guerre et souffrant d’une invalidité d’au moins 50 % : 305 €.

Achat en indivision VS SCI

Sur le plan financier, la création d’une SCI s’avère plus avantageuse que l’achat d’un bien immobilier en indivision. Les associés choisissent librement le partage des parts sociales. La distribution des revenus locatifs ainsi que la gestion globale des biens sont simplifiées.

Les associés peuvent prévoir dans les statuts les règles relatives :

  • À la nomination et au pouvoir du gérant ;
  • Aux cessions des parts ;
  • À la tenue des assemblées générales ;
  • Aux prises de décision, d’où il est possible d’empêcher la revente des biens immobiliers à la demande d’un seul propriétaire. Pour rappel, un ou plusieurs indivisaires peuvent demander au tribunal de grande instance l’autorisation de cession du bien indivis dès lors qu’ils possèdent 2/3 des droits ou plus.

Néanmoins, la gestion d’un immeuble en SCI présente des inconvénients par rapport à l’indivision. En effet, il faut bien choisir le régime d’imposition de la société (IS ou IR). En outre, celle-ci doit :

  • Organiser une assemblée générale tous les ans ;
  • Rédiger des procès-verbaux à chaque réunion de l’AG ;
  • Tenir une comptabilité d’engagement si la société dépasse certains seuils.

Le recours à un expert-comptable en SCI n’est pas obligatoire, mais conseillé. Cette démarche engage toutefois des frais à la charge des associés. Par ailleurs, ceux-ci sont responsables des résultats de la SCI (bénéfices ou pertes).

Donation de parts de SCI : FAQ

Qu’est-ce qu’une donation déguisée en SCI ?

Une donation déguisée en SCI consiste à :

  • Vendre des parts sociales à un prix dérisoire ou sans encaissement du prix convenu ;
  • Transfert de parts entre associés alors que le bénéficiaire a versé un apport fictif ;
  • Vente de parts avec réserve d’usufruit.

Une fois cet acte illégal prouvé, la valeur des parts données s’ajoute à la succession lors du décès de l’associé. Le bénéficiaire risque d’être condamné au paiement d’une indemnisation des héritiers réservataires. Le fisc applique :

  • Les droits de mutation à titre gratuit avec intérêt de retard ;
  • Une pénalité de 40 ou de 80 % en cas de mauvaise foi.

Faut-il obtenir l’accord des autres associés ?

Il est possible de prévoir dans les statuts que la donation est soumise à l’agrément des autres associés de la SCI. Cette clause d’agrément SCI peut exiger :

  • L’autorisation de l’assemblée générale pour la transmission de parts aux enfants et en dispenser le conjoint ;
  • L’agrément du gérant.

En cas de silence des statuts juridiques de la SCI, l’autorisation unanime des autres associés est obligatoire , à l’exception des donations réalisées au profit :

  • Des descendants ;
  • Des ascendants.

Les règles relatives à l’agrément du donataire sont celles applicables lors de la cession des parts de la SCI à titre onéreux (vente). Voici la procédure à suivre.

Notification du projet de donation

La notification est à adresser :

  • À l’ensemble des associés et au gérant si l’agrément des associés est requis ;
  • Uniquement au gérant dans l’hypothèse où son autorisation est seule exigée.

Le projet de cession à titre gratuit est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Ce document précise le nombre de parts à donner, l’évaluation de leur valeur et l’identité du bénéficiaire.

Convocation à l’assemblée générale

Lorsque l’autorisation des associés est requise, il convient de les convoquer à l’assemblée générale SCI par lettre recommandée dans un délai minimum de 15 jours avant la date prévue pour la réunion. Il faut préciser dans ce courrier l’ordre du jour concernant l’agrément des associés. L’organisation d’une consultation écrite est possible si les statuts prévoient cette option.

Le nombre de voix favorables exigé varie en fonction des dispositions statutaires :

  • L’unanimité ;
  • La majorité simple (50 % + 1 voix) ou qualifiée (associés titulaires des 2/3 ou des 3/4 des parts sociales par exemple).

Autorisation ou refus d’agrément

L’autorisation d’agrément résulte soit :

  • Du procès-verbal de l’AG de la SCI mentionnant un vote favorable ;
  • D’un acte séparé ;
  • De l’absence de réponse des associés pendant le délai prévu par les statuts ou le pacte d’associés pour exercer le droit de préemption ;
  • D’une décision du gérant, le cas échéant.

Si les associés ou éventuellement le gérant refusent d’accorder l’agrément, la gérance doit en informer le donateur par lettre recommandée avec accusé de réception. La notification au bénéficiaire de la donation n’est pas obligatoire. L’associé donateur conserve ainsi ses parts sociales dans la SCI.

À noter : seuls la société civile immobilière et ses associés ont la possibilité de demander l’annulation de la donation en cas d’inobservation des dispositions statutaires et légales d’agrément.

Est-on obligé de faire appel à un notaire ?

Le recours à un notaire est obligatoire dès lors que la donation des parts de la SCI est constatée par écrit. Il en est de même dans les deux cas suivants :

  • Donation entre époux ;
  • Donation-partage.

La donation doit-elle porter sur la pleine propriété des parts ?

L’associé d’une SCI a le choix entre :

Pour rappel, l’usufruit est le droit de jouir des parts sociales, c’est-à-dire de profiter de leurs fruits. Sauf clause statutaire contraire, la fraction du résultat correspondant revient à l’usufruitier. Il en est de même pour le paiement des impôts.

En revanche, le titulaire de la nue-propriété a la libre disposition du bien. Il est en droit de conserver ou de vendre les parts sociales données. Le nu-propriétaire dispose du droit de vote, à l’exception des décisions d’affectation des bénéfices. Les parts lui reviennent en pleine propriété en cas de décès de l’usufruitier.

Réaliser une donation de parts de SCI avec clause de réserve d’usufruit au profit des enfants ou d’un autre associé permet aux parents de :

  • Conserver les dividendes ;
  • Choisir les futurs bénéficiaires de leurs parts sociales à leur décès ;
  • Garder le contrôle de la SCI conformément aux statuts ou aux dispositions législatives ;
  • Limiter les droits de succession qui seront calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété.

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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LIEVRE Corinne
LIEVRE Corinne
avril 25, 2020 10:49

Bonjour, pouvez-vous me préciser quelle forme doit prendre une donation de la nue-propriété de parts de SCI à ses enfants (donation manuelle avec enregistrement aux impôts par le cerfa 2735-SD, sans intervention d’un notaire), de quelle autre trace écrite la SCI doit disposer, quelles formalités autres sont à accomplir. Il s’agit d’une SCI dont pour le moment seuls mon mari et moi sommes sociétaires. Merci par avance pour votre réponse.

Me Christophe Morel
Me Christophe Morel
mai 10, 2020 5:13
Reply to  LIEVRE Corinne

Bonjour,
Vous devrez enregistrer au greffe du Tribunal de commerce le procès-verbal des décisions des associés de la SCI pour prendre acte de la donation. Attention, si les enfants ne sont pas déjà associés dans la SCI, il faudra certainement (cela en fonction de la rédaction des statuts de la SCI) tenir au préalable une assemblée pour qu’ils soient agréent en qualité de futurs associés. Les statuts devront être modifiés et déposés également au greffe du Tribunal, en même temps que la justification de l’enregistrement de la déclaration de don manuel aux impôts.
Bien cordialement.
Christophe Morel
Avocat

Me Christophe Morel
Me Christophe Morel
mai 11, 2020 9:59

Précision importante à mon message précédant, la donation de parts de SCI étant nécessairement réalisée et constatée par un écrit, il faudra passer par un notaire pour l’acte authentique. A défaut, la donation encoure la nullité (article 931 du code civil). Voir en ce sens Cour d’appel de Paris, Pôle 3 – chambre 1, 5 juin 2019, RG n°17/16577.
Bien cordialement.
Christophe Morel
Avocat

JLHM
JLHM
mai 20, 2020 12:51

Bonjour Maître, Je partage parfaitement votre position. Qu’il s’agisse de biens meubles ou immeubles, l’article 931 du Code Civil qui impose que toutes mutations à titre gratuit, de son vivant, doivent être enregistrés par acte authentique, c’est à dire devant Notaire, peu ou prou qu’il s’agisse donc d’un bien immobilier en nom propre ou de parts d’une SCI propriétaire de ce bien. Il en est de même d’ailleurs de la donation d’un portefeuille d’actions, d’un contrat de capitalisation ou autres valeurs et cela concerne à mon sens également les espèces et autres sommes d’argent, excepté les dons visées à l’article… Lire la suite »

Yves
Yves
mai 13, 2020 6:08

Bonjour,
Suite à une donation de parts à notre fille dans la SCI familiale soumis à IR, je suis en train de remplir ma déclaration pour la SCI et je me pose la question de savoir si la donation de parts que nous avons effectuée pour notre fille était considérée comme une “Cession de parts de la société immobilière”, et dans ce cas dois-je remplir le §IV – Cession de parts de la société immobilière ?
Nous avons rempli la déclaration n° 2072-S avec les nouvelles répartitions comme indiquées sur la donation.

JLHM
JLHM
mai 20, 2020 11:13

Bonjour, Vous semblez écrire que la donation de parts sociales d’une SCI AVEC RESERVE D’USUFRUIT, serait une DONATION DEGUISEE, alors même, que l’article 751 du CGI évoquant un principe de fictivité d’une telle donation de biens meubles ou immeubles, selon la DOCTRINE de l’Administration Fiscale, PARUE AU BOFIP, NE PEUT EN AUCUN CAS précisément venir à s’appliquer ni aux donations de parts DEMEMBREES d’une SCI ni d’ailleurs aux acquisitions en démembrement, faites au moyen de fonds précédemment et régulièrement donnés. La SCI étant une personne morale. Cette présomption ne venant d’ailleurs pas à s’appliquer non plus ni aux donations dans… Lire la suite »

rahmouni mustapha
juillet 25, 2020 2:49

est il possible de donner sans contrepartie par des nièces, à un oncle défavorisé par la vie, 5 et 10 pour cents de parts de SCI et sortir ainsi de cette même société. Parts possédées depuis vingt ans

Gavet
Gavet
juillet 28, 2020 8:11

Bonsoir Maître.
Faut il faire une assemblée générale pour indiquer aux autres associés que l’on va donner l’usufruit des parts à sa femme en cas de décès ?

Laforge
Laforge
août 16, 2020 12:41

Bonjour Notre père,lors d’une donation-partage au profit de ses 3 enfants, il y a 20 ans,nous a attribué, à chacun, un tiers des parts d’une SCI qui gère un bien immobilier. Il s’en réserve l’usufruit jusqu’à son décès.Il précise, dans cette donation-partage: »les nus-propriétaires lui confèrent par ailleurs tous pouvoirs pour les représenter et prendre les décisions relevant des AGE » De fait nous sommes associés de la SCI mais n’avons aucun droit de regard sur ses activités,ni sur les comptes…nous n’avons jamais été convoqué à une AGO ni une AGE N’avons jamais été 7informé des comptes de cette SCI. Notre père… Lire la suite »

Servola
Servola
septembre 15, 2020 9:14

Bonjour
Notre fille souhaite sortir de la SCI dans laquelle elle détiens 10% de parts en faisant donation de ces parts à sa maman.
La SCI possède un immeuble acheté en 2016 pour 230000€ hors frais et il reste 103000€ de crédit a rembourser.
Comment est calculé l’imposition sur cette donation?
Merci à l’avance

ELISABETH MAGNO
ELISABETH MAGNO
septembre 19, 2020 7:17

La problématique est la suivante / Deux frères JACQUES et PAUL ont 50%des parts chacun dans la SCI  Cette SCI possède 4 biens qui ont été achetés par la SCI  Ces 4 biens peuvent être divisés en 2 lots équitables correspondant chacun à 50% des parts :  lot N°1 et lot N°2 Les 2 frères veulent se séparer : Jacques garde la SCI ORTHO KENEDY avec le lot N°1 PAUL perd ses parts au profit de JACQUES  en récuoérant le lotN°2 Donc JACQUES régularise l ’acquisition de ces 50% par DATION  en réduisant le capital de la SCI du lot N°2 PAUL récupère donc le… Lire la suite »