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La cession de parts de SCI

Dernière mise à jour le 22/06/2021

La cession de parts sociales d’une Société civile immobilière (SCI) peut intervenir à différentes occasions  : retrait d’un associé, arrivée d’un nouvel associé, transmission du patrimoine immobilier aux héritiers…

Quelle que soit la cause de la cession, elle doit impérativement suivre une procédure rigoureuse afin d’être valable. L’opération doit en effet être agréée par les associés avant d’être notifiée à l’administration par des démarches similaires à la modification des statuts de la SCI.

Comment faire une cession de parts sociales de SCI ?

Un certain nombre d’étapes doivent être respectées dans le processus de cession de parts de SCI. En effet, quelle que soit la portion du capital social cédée, il faudra :

  1. Fixer le prix des parts sociales cédées
  2. Signer au préalable une promesse de cession sous condition suspensive (facultatif)
  3. Obtenir l’autorisation de procéder à la cession par les associés de la SCI à l’unanimité sauf clause contraire des statuts
  4. Signer l’acte de cession de parts et payer le prix
  5. Accomplir les formalités légales de cession de parts de SCI

la cession de parts sociales de sci

Etape 1 : fixer le prix de vente des parts sociales cédées

En principe, le prix de cession est librement fixé entre l’acquéreur et le cédant des parts de la SCI.

Toutefois, si le prix de cession est anormalement bas par rapport au patrimoine et au taux d’endettement du cédant, la cession pourra être qualifiée de libéralité (donation) à hauteur de la différence entre le prix et la valeur réelle. Cette qualification aura un impact du point de vu fiscal puisqu’elle entraînera l’application des droits de mutation (impôt).

En cas de changement de circonstances imprévisibles au moment de la conclusion du contrat rendant l’exécution de la cession excessivement onéreuse, le cessionnaire peut demander la révision du prix de la cession.

Une requête en révision ne sera toutefois acceptée que lorsque les parties ont effectué au préalable des tentatives de résolution du litige :

  1. Tentative de renégociation
  2. En cas d’échec de la renégociation, accord des parties pour demander la résolution ou l’adaptation du contrat par le juge
  3. En l’absence d’accord, introduction d’une requête en révision du contrat par le juge à l’initiative d’une des parties
Bon à savoir : la rescision pour lésion ne peut être demandée au juge que lorsque la vente porte sur l’immeuble lui même, et non sur les parts de la SCI propriétaire de l’immeuble. Il s’agit de l’action permettant de remettre en cause le prix de vente s’il est inférieur à 7/12e de sa valeur réelle.

La jurisprudence considère qu’il est important que le prix de la cession ne soit ni vil ni dérisoire. Dans le cas contraire, la partie lésée peut obtenir l’annulation du contrat.

Si les parties n’arrivent pas à s’entendre, elles peuvent confier la fixation du prix à un expert. Afin de garantir son impartialité, l’expert ne doit pas être sous la dépendance de l’une des parties. Ainsi, il ne peut s’agir d’une personne qui entretient des relations personnelles avec l’une des parties.

Un désaccord des parties sur la désignation de l’expert peut avoir 2 conséquences :

  • Nullité de la cession pour indétermination du prix : pour être valable, la cession doit avoir un prix déterminé ou déterminable. Lorsque les parties ne parviennent pas à désigner conjointement un expert, le prix de la cession ne peut être déterminé, et le contrat peut être annulé.
  • Désignation de l’expert par le président du Tribunal de grande instance : une fois la désignation effectuée ou refusée par le juge, les parties ne disposent d’aucun recours.

En pratique, la fixation du prix s’opère après l’estimation de la société. En général, cette estimation correspond à la valorisation de son patrimoine immobilier , sur laquelle s’imputeront les dettes de la SCI. Il est également possible de procéder à une estimation sur la base des revenus locatifs que génère la SCI.

Une fois la valorisation de la SCI effectuée, le calcul du prix des parts correspondra à cette estimation globale ramenée au nombre de parts cédées.

Exemple : si les parts cédées correspondent à 5% du capital de la SCI et que la valeur de la société est estimée à 500 000€, alors le prix de la cession correspond à 5% de 500 000€, soit 25 000€.

Sur cette base, les parties peuvent bien-entendu librement négocier une hausse ou une baisse du prix de la cession, de la même manière qu’en cas de négociation du prix d’un bien immobilier.

Il est également possible de prévoir un prix symbolique lorsque l’expert déclare les parts sociales sans valeur, ou lorsque la cession est assortie de contreparties suffisantes de la part du cessionnaire, comme la prise en charge du passif.

Etape 2 : signer une promesse de cession

Avant de conclure la cession définitive, les parties peuvent signer une promesse de cession de parts sociales de SCI. Cette formalité préalable est comparable à la conclusion d’un compromis de vente dans le cadre d’une vente immobilière.

Ce document, qui contient les éléments essentiels de la cession (prix, nombre de parts sociales…), engage fréquemment l’une des parties et laisse la possibilité au cocontractant d’opter pour la conclusion du contrat.

Il est possible d’assortir la promesse de cession de diverses conditions suspensives, notamment :

  • L’agrément des associés de la SCI
  • L’obtention d’un financement, obligatoire en cas d’achat de logement via une SCI
  • Une mise en conformité de l’immeuble
  • La réalisation de travaux

Ainsi, lorsque les conditions suspensives ne sont pas remplies, la promesse est caduque et les parties ne sont pas tenues d’exécuter la cession sans qu’aucune indemnisation ne soit due.

Pour éviter d’éventuels comportements abusifs, il est souvent prévu dans les promesses de cession que le potentiel acquéreur s’acquitte d’une indemnité d’immobilisation. Dans le cas où il se retire de la vente malgré la réalisation des conditions suspensives, il perdra le montant versé, qui revient au vendeur promettant.

Toutefois, en cas de non réalisation des conditions suspensive indépendamment de la volonté de l’acquéreur, alors l’indemnité d’immobilisation sera récupérée par celui-ci.

Attention : lorsque le montant de l’indemnité est élevé au point de contraindre l’une des parties à la cession, alors la promesse peut être requalifiée en vente.

Etape 3 : obtenir l’agrément des associés

En principe, en application de la clause d’agrément figurant dans les statuts de la SCI, une cession de parts de SCI doit être agréée par l’unanimité des associés de la SCI, consultés en assemblée générale.

Toutefois, il est possible de prévoir des stipulations contraires dans les statuts de la SCI, notamment :

  • Une majorité moins élevée : par exemple, la majorité des trois-quarts en nombre de voix des associés
  • Un système de double majorité : par exemple, la majorité des deux-tiers des voix des associés donnée par au moins la moitié des associés.
  • Les gérants ou co-gérants disposent seuls de la faculté d’autoriser la cession
Bon à savoir : la cession à des ascendants ou descendants du cédant est libre et non soumise à agrément, sauf si les statuts le prévoient.

En général, la procédure d’agrément respecte les étapes suivantes :

  1. Notification de l’intention du cédant aux autres associés ainsi qu’à la gérance de la SCI : cette notification devra comporter les informations nécessaires sur l’identité de l’acquéreur pressenti, le prix de cession, les conditions de la cession. La notification peut déclencher un droit de préemption prévu dans les statuts ou encore dans un pacte d’associés.
  2. Convocation de l’AGE par le gérant 
  3. Réunion de l’AGE qui se prononce sur l’agrément

Deux situations peuvent découler de l’assemblée générale des associés portant sur l’agrément de la cession de parts sociales de la SCI :

  • En cas d’agrément des associés : la cession aura lieu dans les conditions auxquelles elle a été notifiée. Toutefois, si ces conditions changent, alors il convient en principe de lancer une nouvelle procédure d’agrément.
  • En cas de refus d’agrément : le gérant devra le notifier à l’associé qui souhaite céder ses parts. Les associés devront alors acheter les parts sociales concernées, dans un délai de 6 mois (sauf si les statuts de SCI prévoient un délai différent qui ne peut pas être supérieur à un an et inférieur à un mois). A défaut d’offre d’achat, l’agrément est réputé acquis.

Etape 4 : signer l’acte de cession

La cession de parts sociales devra être constatée par un acte écrit, conformément aux dispositions de l’article 1865 du Code civil. Il peut s’agir :

  • D’un acte sous seing privé : il est nécessaire de prévoir un exemplaire par partie, ainsi que 2 exemplaires destinés respectivement à l’enregistrement de la cession et au greffe du Tribunal de commerce.
  • D’un acte notarié : la cession doit obligatoirement être constatée par acte notarié lorsqu’elle est réalisée entre époux associés ou lorsqu’elle est réalisée à l’étranger

L’écrit est indispensable afin d’apporter la preuve de la cession dont le prix est supérieur à 1 500€.

Etape 5 : effectuer les formalités légales requises en cas de cession de parts de SCI

Dans le cadre d’une cession de part sociale de SCI, trois principales formalités sont à accomplir, permettant de garantir :

  • L’opposabilité de la cession à la SCI
  • L’opposabilité de la cession aux tiers
  • L’enregistrement de l’acte de cession

Opposabilité de la cession à la SCI

Plusieurs méthodes permettent de rendre la cession opposable à la SCI :

  • Signification par acte d’huissier
  • Acceptation de la cession par la SCI par acte authentique
  • Transfert sur les registres de la société : la société peut tenir un registre recensant l’ensemble des associés, leur nombre de parts et les conditions d’acquisition depuis la création de la SCI. Ce registre doit être conservé au siège social de la société.

Si cette formalité n’est pas réalisée, la cession n’est pas opposable à la SCI : l’acquéreur ne pourra se prévaloir auprès de la SCI de sa qualité d’associé.

Opposabilité de la cession aux tiers

Une fois la cession rendue opposable à la société, il est nécessaire d’effectuer des formalités afin de porter la cession à la connaissance des tiers.

La procédure diffère selon que la cession entraîne ou non un changement d’associé :

  • La cession n’entraîne pas de changement d’associé : il convient de déposer une copie authentique de l’acte de cession notarié ou un original de l’acte sous seing privé au greffe du Tribunal de commerce.
  • La cession entraîne un changement d’associé : lorsque la cession a pour conséquence l’arrivée ou le départ d’un associé, il est nécessaire de procéder à la modification des statuts et donc d’effectuer les démarches afférentes.

La modification des statuts de la SCI est une procédure contraignante qui implique de suivre un certain nombre d’étapes :

  1. Vote de la modification au cours d’une assemblée générale
  2. Rédaction d’un procès-verbal d’assemblée générale de SCI
  3. Modification des statuts
  4. Publication d’un avis de modification dans un journal d’annonces légales
  5. Envoi d’une demande d’inscription modificative au RCS auprès du greffe du Tribunal de commerce

Enregistrement de l’acte de cession

Dans un délai d’1 mois suivant la signature de l’acte de cession, il est obligatoire de procéder à l’enregistrement de l’acte de cession auprès du Service des impôts des entreprises (SIE).

Cette formalité est généralement assortie de droits d’enregistrement.

🔎 Zoom : la procédure de cession de parts sociales d’une SCI étant relativement complexe, il est souvent recommandé de recourir aux services d’un professionnel tel que LegalPlace pour céder vos parts sociales. Notre équipe s’occupe de l’ensemble des formalités, de la modification des statuts de votre SCI à l’accomplissement des formalités de publicité. Pour ce faire, il vous suffit de compléter un questionnaire en ligne et de nous transmettre les pièces justificatives requises.

Quels sont les droits et obligations du cessionnaire des parts sociales de SCI ?

L’acquéreur des parts sociales de la SCI devient en principe un associé à part entière de la SCI, sauf en cas d’acquisition de parts démembrées, auquel cas il jouira des droits d’usufruitier ou de nu-propriétaire, selon le cas.

En effet, l’accord des volontés des parties entraîne le transfert de la propriété des parts sociales de la SCI au cessionnaire.

Ce transfert de propriété fait naître des droits et des obligations pour le cessionnaire.

Les droits

Le cessionnaire a droit à l’intégralité des dividendes attachés à ses parts sociales. Ces dividendes lui seront normalement  distribués lors de la prochaine AGO annuelle, sauf si le contrat de cession de parts sociales prévoit une répartition différente des distributions de dividendes.

Le cessionnaire peut également bénéficier de la protection d’une clause de garantie de passif et d’actif contenue dans l’acte de cession. Par cette clause, le cédant s’engage à prendre en charge l’ensemble du passif ou les éventuelles dépréciations d’actifs qui ne seraient pas mentionnées dans les documents comptables arrêtés au jour de la cession, et qui auraient une origine antérieure.

La rédaction de la clause détermine l’étendue de l’engagement du cédant. Elle est fréquemment prévue dans l’acte de cession lorsque la cession a pour effet de céder le contrôle de la SCI au cessionnaire.

En général, une telle garantie est assortie d’un montant plafonné, au delà duquel la responsabilité du vendeur ne peut plus être mise en jeu.

En cas de non respect de cette clause par le cédant, sa responsabilité contractuelle peut être engagée, et le cessionnaire peut prétendre à des dommages-intérêts déterminés par le contrat.

Les obligations

L’acquéreur, en qualité de nouvel associé de la SCI, devra supporter les obligations afférentes à son nouveau titre. Il sera principalement tenu de répondre de manière indéfinie du passif de la SCI, à proportion des parts sociales qu’il détient par rapport au montant du capital de la SCI, y compris des dettes nées avant l’acquisition des parts sociales.

Quel est le régime fiscal de la cession de parts sociales de SCI ?

Le régime fiscal de la cession de parts de SCI comprends deux types d’impôts :

  • Les droits d’enregistrement : l’acquéreur des parts sociales doit s’acquitter de 5% du montant du prix de cession des parts sociales ;
  • L’impôt sur les plus-values : le régime diffère selon que le cédant est une personne physique ou morale
Bon à savoir : créer une holding SCI permet de bénéficier d’avantages fiscaux en cas de cession.

En cas de cession de parts de SCI, il est également possible d’être imposé dans le cadre de l’ISF. Le cas échéant, il faudra prendre des dispositions particulières.

Le cédant est une personne physique

Lorsque le cédant est une personne physique (lorsqu’un associé cède ses parts sociales à un tiers par exemple), le régime applicable aux plus-values varie en fonction du mode d’imposition de la SCI :

  • SCI à l’IR : application du régime des plus-values des particuliers
  • SCI à l’IS : application du régime des plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux

Le cédant est une personne morale

Lorsque le cédant est une personne morale (lorsque la SCI cède ses parts sociales à un tiers ou lorsque l’associé cédant est une personne morale), le régime applicable aux plus-values diffère selon que la SCI est soumise à l’IR ou à l’IS :

  • SCI à l’IR : application du régime des plus-values des particuliers
  • SCI à l’IS : application du régime des plus-values professionnelles

FAQ

Quelles sont les démarches a suivre pour céder des parts sociales d'une SCI ?

Quelle que soit la portion du capital social cédée, il faudra :

  1. Fixer le prix des parts cédées
  2. Signer une promesse de cession sous conditions suspensive (facultatif)
  3. Obtenir l'autorisation des autres associés de procéder à la cession
  4. Signer l'acte de cession et payer le prix
  5. Accomplir les formalités légales d'enregistrement et de notification de cessions de parts de SCI

Comment se prémunir contre un passif important lorsqu'on achète des parts sociales de SCI ?

Il est possible de prévoir une garantie dite de passif au titre de laquelle le cédant déclare qu'il n'y a pas de passif autre que celui formulé dans les comptes de la SCI (annexés à la garantie). Cela permet à l'acquéreur d'être indemnisé par le cédant dans le cas où un passif né antérieurement à la cession devait refaire surface suite à un contrôle fiscal par exemple.

Quel est le régime fiscal de la cession de part d'une SCI ?

Le régime fiscal applicable à la cession de parts sociales dans une SCI comprend deux types d'impôts. Il faudra en effet s'acquitter :

  • D'un droit d'enregistrement équivalent à 5% du montant du prix de cession des parts
  • De l'impôt sur la plus-value dont le régime diffère selon que la SCI est soumise à l'IR ou l'IS.

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Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 22/06/2021

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Carine Jacquot
Carine Jacquot
janvier 23, 2020 10:56

bonjour, je souhaite me désengager d’une SCI et céder mes parts à l’autre gérant. Il est d’accord. comment procéder ?

Adda
Adda
décembre 3, 2020 12:43
Reply to  Carine Jacquot

Bonjour, Vous devez respecter les étapes de la cession des parts de SCI : Fixation du prix des parts cédées ; Signature d’une promesse de cession sous condition suspensive (cela est facultatif) ; L’accord des associés (s’il y en a d’autres) pour céder vos parts conformément à ce que prévoient les statuts de la SCI (notamment en ce qui concerne le quorum) ; Signature de l’acte de cession de parts et paiement du prix ; Accomplissement des formalités légales pour vous assurer de l’opposabilité de la cession à la SCI, aux tiers, et de l’enregistrement de l’acte de cession. Nous… Lire la suite »

BERNARD SIX
BERNARD SIX
décembre 4, 2020 11:32

Nous souhaiterions, ma fille et moi même vendre nos parts d’une SCI familiale à l’IR, composée de 4 associes mon frère, son épouse, ma fille et moi même.La SCI comprend 4 biens avec des crédits restants, nous souhaiterions vendre à mon frère.
j’ai compris le système mais j’ai une interrogation concernant les frais engendrés par cette transaction : est-ce-que des frais de notaire seront appliqués sur chaque biens ? ou seulement sur la transaction ?
Est-ce-que votre “intervention” légaliserait la vente sans être obligé de passer par un notaire ?

Denis GIRARD
Denis GIRARD
février 17, 2021 8:03

bonjour,
En 1998 nous avons formé avec un couple d’amis une SCI familiale pour l’acquisition d’un bien immobilier.
en 2005 le couple d’amis a revendu la totalité de ses parts. Nous avons racheté une partie de ces parts et nos enfants le reste.
la cession a été actée sur papier libre puis enregistée auprés des impôts.
Aucune autre formalité n’a été réalisée.
pouvez vous me dire qu’elles formalités sont à accomplir aujourd’hui pour régulariser ce dossier?

Nicolas F
Nicolas F
avril 10, 2021 1:02

Bonjour,
merci pour votre article.
j’ai vu qu’il y avait exonération de plus-value lors de la cession d’une SCI ou de son bien à un bailleur social.
est-ce que cette exonération est possible lorsque la SCI est à l’IS, et non à l’IR?
Je ne trouve nulle part d’information sur ce cas précis.
un grand merci par avance pour vos lumières..

Rédigé par

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.