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Cession de parts de SCI : comment ça marche ?

Cession de parts de SCI : comment ça marche ?

Vous souhaitez procéder à la cession de parts d’une Société Civile Immobilière (SCI) ? Bonne nouvelle ! Cette opération n’est pas compliquée.

La cession intervient lorsque les associés de la SCI souhaitent vendre leurs biens immobiliers via la société ou encore transmettre par cession de parts une partie de leur patrimoine immobilier. Ce mode de transmission simplifié du patrimoine immobilier est l’un des avantages de la SCI.

Les étapes de la cession de parts de SCI

Un certain nombre d’étapes doivent être respectées dans le processus de cession de parts de SCI. En effet, quelle que soit la portion du capital social cédée, il faudra :

  1. Fixer le prix des parts sociales cédées ;
  2. Signer au préalable une promesse de cession sous condition suspensive (facultatif) ;
  3. Obtenir l’autorisation de procéder à la cession par les associés de la SCI (à l’unanimité sauf si les statuts prévoient autrement) ;
  4. Signer l’acte de cession de parts et payer le prix ;
  5. Accomplir les formalités légales de cession de parts de SCI.

La fixation du prix de vente des parts sociales

En principe, le prix de cession est librement fixé entre l’acquéreur et le cédant des parts de la SCI.

Bon à savoir : La rescision pour lésion (c’est-à-dire l’action permettant de remettre en cause le prix de vente s’il est inférieur à 7/12e de sa valeur réelle) ne peut être demandée que lorsque la vente porte sur l’immeuble lui même, et non pas sur les parts de la SCI qui détient l’immeuble.

Toutefois, si le prix de cession est anormalement bas par rapport au patrimoine et au taux d’endettement du cédant, la cession pourra être qualifiée de libéralité (donation) à hauteur de la différence entre le prix et la valeur réelle. Cette qualification aura un impact du point de vu fiscal puisqu’elle entraînera l’application des droits de mutation (impôt).

A noter: la jurisprudence considère qu’il est important que le prix de cession ne soit ni vil ni dérisoire.

Si les parties n’arrivent pas à s’entendre, elles peuvent confier la fixation du prix à un expert.

En pratique, la fixation du prix se fera après avoir procédé à l’estimation de la société. En général, cette estimation correspondra à la valorisation de son patrimoine immobilier (faite par un agent immobilier par exemple), sur laquelle s’imputeront les dettes de la SCI. Il est également possible de procéder à une estimation sur la base des revenus locatifs que génère la SCI.

Une fois la valorisation de la SCI effectuée, le calcul du prix des parts correspondra à cette estimation globale ramenée au nombre de parts cédées. Par exemple, si les parts cédées correspondent à 5% du capital de la SCI, et que la valeur de cette dernière est estimée à 500.000 euros, alors le prix de cession sera de 5% de 500.000 euros, soit 25.000 euros.

Sur cette base, les parties peuvent bien-entendu librement négocier une hausse ou une baisse, de la même manière qu’on peut négocier le prix d’un bien immobilier.

Possibilité de signer au préalable une promesse de cession assortie de conditions suspensives

Les parties peuvent décider de sécuriser leur accord en signant, une fois le prix fixé ou sa méthode d’évaluation précisément déterminée, une promesse de cession de parts sociales (de la même manière qu’on signe un compromis de vente en matière de cession de bien immobilier).

Il est possible d’assortir à la promesse diverses conditions suspensives, en soumettant la cession à :

  • L’agrément des associés de la SCI ;
  • L’obtention d’un financement (obligatoire en cas d’achat de logement via une SCI) ;
  • Une mise en conformité de l’immeuble ;
  • La réalisation de travaux.

A noter toutefois que pour éviter des comportements abusifs des acquéreurs, il est souvent prévu, dans les promesses de cession, une indemnité d’immobilisation doit doit s’acquitter l’acquéreur potentiel. Dans le cas ou il se retire de la vente malgré la réalisation des conditions suspensives, il perdra le montant versé, qui revient au vendeur promettant.

Toutefois, en cas de non réalisation des conditions suspensive indépendamment de la volonté de l’acquéreur, alors l’indemnité d’immobilisation sera récupérée par celui-ci.

L’agrément des associés de la SCI pour la cession

En principe, une cession de parts de SCI doit être agréée par l’unanimité des associés de la SCI, consultés en assemblée générale. Cela découle de la clause d’agrément imposée dans les SCI.

Toutefois, il est possible de prévoir dans les statuts de la SCI une majorité moins élevée (par exemple, la majorité des trois-quarts en nombre de voix des associés) ou encore un système de double majorité (par exemple, la majorité des deux-tiers des voix des associés donnée par au moins la moitié des associés). Il est également possible de prévoir que les gérants ou co-gérants disposent seuls de la faculté d’autoriser la cession.

Bon à savoir : La cession à des ascendants ou descendants du cédant est libre et non soumise à agrément, sauf si les statuts le prévoient.

En général, la procédure d’agrément respecte les étapes suivantes :

  1. Notification de l’intention du cédant aux autres associés ainsi qu’à la gérance de la SCI : cette notification devra comporter les informations nécessaires sur l’identité de l’acquéreur pressenti, le prix de cession, les conditions de la cession.
Attention : la notification peut déclencher un droit de préemption prévu dans les statuts ou encore dans un pacte d’associés.
  1. Convocation de l’AGE par le gérant ;
  2. Reunion de l’AGE qui se prononce sur l’agrément.

En cas d’agrément, la cession aura lieu dans les conditions auxquelles elle a été notifiée. Toutefois, si ces conditions changent, alors il convient en principe de lancer une nouvelle procédure d’agrément.

En cas de refus d’agrément, le gérant devra le notifier à l’associé qui souhaite céder ses parts. Les associés devront alors acheter les parts sociales concernées, dans un délai de 6 mois (sauf si les statuts de SCI prévoient un délai différent qui ne peut pas être supérieur à un an et inférieur à un mois). A défaut d’offre d’achat, l’agrément est réputé acquis.

Signature de l’acte de cession de parts et paiement du prix de cession

La cession de parts sociales devra être constatée par un acte écrit, conformément aux dispositions de l’article 1865 du Code civil. Cet acte peut être rédigé sous-seing-privé (c’est-à-dire entre les parties sur papier libre) ou par un notaire dans un acte authentique.

L’accomplissement des formalités légales requises de cession de parts de SCI

Dans le cadre d’une cession de part sociale de SCI, trois principales formalités sont à accomplir. Il s’agit de s’assurer de :

  • L’opposabilité de la cession à la SCI ;
  • L’opposabilité de la cession aux tiers ;
  • L’enregistrement de l’acte de cession.

Formalités à accomplir pour l’opposabilité de la cession à la SCI

La cession de parts sociales doit être signifiée à la SCI par acte d’huissier, sauf si la SCI est intervenu à l’acte de cession devant notaire, pour accepter la cession.

Si cette formalité n’est pas réalisée, alors la cession n’est pas opposable à la SCI : l’acquéreur ne pourra pas se prévaloir auprès de la SCI de sa qualité d’associé.

Formalités à accomplir pour l’opposabilité de la cession aux tiers

Afin d’être opposable aux tiers, il faudra dans un premier temps, avoir rempli les formalités d’opposabilité de la cession à la société. L’acte de cession devra ensuite être déposé au greffe puis il faudra publier les modifications statutaires.

L’enregistrement de l’acte de cession

L’acte de cession doit être enregistré à la recette des impôts. Cet enregistrement donnera lieu au paiement d’un droit d’enregistrement.

Les droits et obligations de l’acquéreur des parts

L’acquéreur des parts sociales de la SCI devient en principe un associé à part entière de la SCI (sauf en cas d’acquisition de parts démembrées, auquel cas il jouira des droits d’usufruitier ou de nu-propriétaire, selon le cas).

Il a dès lors droit à l’intégralité des bénéfices attachés à ses parts sociales. Ces bénéfices lui seront normalement  distribués lors de la prochaine AGO annuelle, sauf si le contrat de cession de parts sociales prévoit une répartition différente des distributions de bénéfices.

L’acquéreur, en qualité de nouvel associé de la SCI, devra supporter les obligations afférentes à son nouveau titre. Il sera principalement tenu de répondre de manière indéfinie du passif de la SCI (en proportion des parts sociales qu’il détient par rapport au montant du capital de la SCI), y compris des dettes nées avant l’acquisition des parts sociales.

La possibilité de prévoir une garantie accordée par le vendeur des parts

Afin de se prémunir contre les passifs importants qui ne lui auraient pas été révélés, il sera très utile de prévoir, dans l’acte de cession de parts sociales, une garantie dite “d’actif et de passif” ou simplement “garantie de passif”.

Au titre de cette garantie, le cédant déclare notamment qu’il n’y a pas de passif autre que celui formulé dans les comptes de la SCI, lesquels sont, en principe, annexés à la garantie.

De même, dans le cas ou un passif né antérieurement à la cession surviendrai ultérieurement, suite par exemple, a un contrôle fiscal, le cédant devra indemniser l’acquéreur.

En général, une telle garantie est assortie d’un montant plafonné, au delà duquel la responsabilité du vendeur ne peut plus être mise en jeu.

Le régime fiscal de la cession de parts de SCI

Le régime fiscal de la cession de parts de SCI comprends deux types d’impôts :

  1. Le droit d’enregistrement : l’acquéreur des parts sociales doit s’acquitter de 5% du montant du prix de cession des parts sociales ;
  2. L’impôt sur la plus-value dont le régime diffère selon que la SCI est soumise à l’IR ou à l’IS.
Bon à savoir : créer une holding SCI permet de bénéficier d’avantages fiscaux en cas de cession.

En cas de cession de parts de SCI, il est également possible d’être imposé dans le cadre de l’ISF. Le cas échéant, il faudra prendre des dispositions particulières.

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La cession de parts de SCI en une infographie

La cession de parts de SCI expliquée

FAQ

Quelles sont les démarches a suivre pour céder des parts sociales d'une SCI ?

Quelle que soit la portion du capital social cédée, il faudra :

  1. Fixer le prix des parts cédées
  2. Signer une promesse de cession sous conditions suspensive (facultatif)
  3. Obtenir l'autorisation des autres associés de procéder à la cession
  4. Signer l'acte de cession et payer le prix
  5. Accomplir les formalités légales d'enregistrement et de notification de cessions de parts de SCI

Comment se prémunir contre un passif important lorsqu'on achète des parts sociales de SCI ?

Il est possible de prévoir une garantie dite de passif au titre de laquelle le cédant déclare qu'il n'y a pas de passif autre que celui formulé dans les comptes de la SCI (annexés à la garantie). Cela permet à l'acquéreur d'être indemnisé par le cédant dans le cas où un passif né antérieurement à la cession devait refaire surface suite à un contrôle fiscal par exemple.

Quel est le régime fiscal de la cession de part d'une SCI ?

Le régime fiscal applicable à la cession de parts sociales dans une SCI comprend deux types d'impôts. Il faudra en effet s'acquitter :

  • D'un droit d'enregistrement équivalent à 5% du montant du prix de cession des parts
  • De l'impôt sur la plus-value dont le régime diffère selon que la SCI est soumise à l'IR ou l'IS.

Dernière mise à jour le

Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

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Carine Jacquot
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Carine Jacquot

bonjour, je souhaite me désengager d’une SCI et céder mes parts à l’autre gérant. Il est d’accord. comment procéder ?