La cession de parts de SCI
Dernière mise à jour le 01/02/2023
La cession de parts sociales d’une Société civile immobilière (SCI) peut intervenir à différentes occasions : retrait d’un associé, arrivée d’un nouvel associé, transmission du patrimoine immobilier aux héritiers…
Quelle que soit la cause de la cession, elle doit impérativement suivre une procédure rigoureuse afin d’être valable. L’opération doit en effet être agréée par les associés avant d’être notifiée à l’administration par des démarches similaires à la modification des statuts de la SCI.
Un certain nombre d’étapes doivent être respectées dans le processus de cession de parts de SCI. En effet, quelle que soit la portion du capital social cédée, il faudra :
- Fixer le prix des parts sociales cédées
- Signer au préalable une promesse de cession sous condition suspensive (facultatif)
- Obtenir l’autorisation de procéder à la cession par les associés de la SCI à l’unanimité sauf clause contraire des statuts
- Signer l’acte de cession de parts et payer le prix
- Accomplir les formalités légales de cession de parts de SCI
Etape 1 : fixer le prix de vente des parts sociales cédées
En principe, le prix de cession est librement fixé entre l’acquéreur et le cédant des parts de la SCI.
Toutefois, si le prix de cession est anormalement bas par rapport au patrimoine et au taux d’endettement du cédant, la cession pourra être qualifiée de libéralité (donation) à hauteur de la différence entre le prix et la valeur réelle. Cette qualification aura un impact du point de vu fiscal puisqu’elle entraînera l’application des droits de mutation (impôt).
En cas de changement de circonstances imprévisibles au moment de la conclusion du contrat rendant l’exécution de la cession excessivement onéreuse, le cessionnaire peut demander la révision du prix de la cession.
Une requête en révision ne sera toutefois acceptée que lorsque les parties ont effectué au préalable des tentatives de résolution du litige :
- Tentative de renégociation
- En cas d’échec de la renégociation, accord des parties pour demander la résolution ou l’adaptation du contrat par le juge
- En l’absence d’accord, introduction d’une requête en révision du contrat par le juge à l’initiative d’une des parties
La jurisprudence considère qu’il est important que le prix de la cession ne soit ni vil ni dérisoire. Dans le cas contraire, la partie lésée peut obtenir l’annulation du contrat.
Si les parties n’arrivent pas à s’entendre, elles peuvent confier la fixation du prix à un expert. Afin de garantir son impartialité, l’expert ne doit pas être sous la dépendance de l’une des parties. Ainsi, il ne peut s’agir d’une personne qui entretient des relations personnelles avec l’une des parties.
Un désaccord des parties sur la désignation de l’expert peut avoir 2 conséquences :
- Nullité de la cession pour indétermination du prix : pour être valable, la cession doit avoir un prix déterminé ou déterminable. Lorsque les parties ne parviennent pas à désigner conjointement un expert, le prix de la cession ne peut être déterminé, et le contrat peut être annulé.
- Désignation de l’expert par le président du Tribunal de grande instance : une fois la désignation effectuée ou refusée par le juge, les parties ne disposent d’aucun recours.
En pratique, la fixation du prix s’opère après l’estimation de la société. En général, cette estimation correspond à la valorisation de son patrimoine immobilier , sur laquelle s’imputeront les dettes de la SCI. Il est également possible de procéder à une estimation sur la base des revenus locatifs que génère la SCI.
Une fois la valorisation de la SCI effectuée, le calcul du prix des parts correspondra à cette estimation globale ramenée au nombre de parts cédées.
| Exemple : si les parts cédées correspondent à 5% du capital de la SCI et que la valeur de la société est estimée à 500 000€, alors le prix de la cession correspond à 5% de 500 000€, soit 25 000€. |
Sur cette base, les parties peuvent bien-entendu librement négocier une hausse ou une baisse du prix de la cession, de la même manière qu’en cas de négociation du prix d’un bien immobilier.
Il est également possible de prévoir un prix symbolique lorsque l’expert déclare les parts sociales sans valeur, ou lorsque la cession est assortie de contreparties suffisantes de la part du cessionnaire, comme la prise en charge du passif.
Etape 2 : signer une promesse de cession
Avant de conclure la cession définitive, les parties peuvent signer une promesse de cession de parts sociales de SCI. Cette formalité préalable est comparable à la conclusion d’un compromis de vente dans le cadre d’une vente immobilière.
Ce document, qui contient les éléments essentiels de la cession (prix, nombre de parts sociales…), engage fréquemment l’une des parties et laisse la possibilité au cocontractant d’opter pour la conclusion du contrat.
Il est possible d’assortir la promesse de cession de diverses conditions suspensives, notamment :
- L’agrément des associés de la SCI
- L’obtention d’un financement, obligatoire en cas d’achat de logement via une SCI
- Une mise en conformité de l’immeuble
- La réalisation de travaux
Ainsi, lorsque les conditions suspensives ne sont pas remplies, la promesse est caduque et les parties ne sont pas tenues d’exécuter la cession sans qu’aucune indemnisation ne soit due.
Pour éviter d’éventuels comportements abusifs, il est souvent prévu dans les promesses de cession que le potentiel acquéreur s’acquitte d’une indemnité d’immobilisation. Dans le cas où il se retire de la vente malgré la réalisation des conditions suspensives, il perdra le montant versé, qui revient au vendeur promettant.
Toutefois, en cas de non réalisation des conditions suspensive indépendamment de la volonté de l’acquéreur, alors l’indemnité d’immobilisation sera récupérée par celui-ci.
Etape 3 : obtenir l’agrément des associés
En principe, en application de la clause d’agrément figurant dans les statuts de la SCI, une cession de parts de SCI doit être agréée par l’unanimité des associés de la SCI, consultés en assemblée générale.
Toutefois, il est possible de prévoir des stipulations contraires dans les statuts de la SCI, notamment :
- Une majorité moins élevée : par exemple, la majorité des trois-quarts en nombre de voix des associés
- Un système de double majorité : par exemple, la majorité des deux-tiers des voix des associés donnée par au moins la moitié des associés.
- Les gérants ou co-gérants disposent seuls de la faculté d’autoriser la cession
En général, la procédure d’agrément respecte les étapes suivantes :
- Notification de l’intention du cédant aux autres associés ainsi qu’à la gérance de la SCI : cette notification devra comporter les informations nécessaires sur l’identité de l’acquéreur pressenti, le prix de cession, les conditions de la cession. La notification peut déclencher un droit de préemption prévu dans les statuts ou encore dans un pacte d’associés.
- Convocation de l’AGE par le gérant
- Réunion de l’AGE qui se prononce sur l’agrément
Deux situations peuvent découler de l’assemblée générale des associés portant sur l’agrément de la cession de parts sociales de la SCI :
- En cas d’agrément des associés : la cession aura lieu dans les conditions auxquelles elle a été notifiée. Toutefois, si ces conditions changent, alors il convient en principe de lancer une nouvelle procédure d’agrément.
- En cas de refus d’agrément : le gérant devra le notifier à l’associé qui souhaite céder ses parts. Les associés devront alors acheter les parts sociales concernées, dans un délai de 6 mois (sauf si les statuts de SCI prévoient un délai différent qui ne peut pas être supérieur à un an et inférieur à un mois). A défaut d’offre d’achat, l’agrément est réputé acquis.
Etape 4 : signer l’acte de cession
La cession de parts sociales devra être constatée par un acte écrit, conformément aux dispositions de l’article 1865 du Code civil. Il peut s’agir :
- D’un acte sous seing privé : il est nécessaire de prévoir un exemplaire par partie, ainsi que 2 exemplaires destinés respectivement à l’enregistrement de la cession et au greffe du Tribunal de commerce.
- D’un acte notarié : la cession doit obligatoirement être constatée par acte notarié lorsqu’elle est réalisée entre époux associés ou lorsqu’elle est réalisée à l’étranger
L’écrit est indispensable afin d’apporter la preuve de la cession dont le prix est supérieur à 1 500€.
Etape 5 : effectuer les formalités légales requises en cas de cession de parts de SCI
Dans le cadre d’une cession de part sociale de SCI, trois principales formalités sont à accomplir, permettant de garantir :
- L’opposabilité de la cession à la SCI
- L’opposabilité de la cession aux tiers
- L’enregistrement de l’acte de cession
Opposabilité de la cession à la SCI
Plusieurs méthodes permettent de rendre la cession opposable à la SCI :
- Signification par acte d’huissier
- Acceptation de la cession par la SCI par acte authentique
- Transfert sur les registres de la société : la société peut tenir un registre recensant l’ensemble des associés, leur nombre de parts et les conditions d’acquisition depuis la création de la SCI. Ce registre doit être conservé au siège social de la société.
Si cette formalité n’est pas réalisée, la cession n’est pas opposable à la SCI : l’acquéreur ne pourra se prévaloir auprès de la SCI de sa qualité d’associé.
Opposabilité de la cession aux tiers
Une fois la cession rendue opposable à la société, il est nécessaire d’effectuer des formalités afin de porter la cession à la connaissance des tiers.
La procédure diffère selon que la cession entraîne ou non un changement d’associé :
- La cession n’entraîne pas de changement d’associé : il convient de déposer une copie authentique de l’acte de cession notarié ou un original de l’acte sous seing privé au greffe du Tribunal de commerce.
- La cession entraîne un changement d’associé : lorsque la cession a pour conséquence l’arrivée ou le départ d’un associé, il est nécessaire de procéder à la modification des statuts et donc d’effectuer les démarches afférentes.
La modification des statuts de la SCI est une procédure contraignante qui implique de suivre un certain nombre d’étapes :
- Vote de la modification au cours d’une assemblée générale
- Rédaction d’un procès-verbal d’assemblée générale de SCI
- Modification des statuts
- Publication d’un avis de modification dans un journal d’annonces légales
- Envoi d’une demande d’inscription modificative au RCS auprès du greffe du Tribunal de commerce
Enregistrement de l’acte de cession
Dans un délai d’1 mois suivant la signature de l’acte de cession, il est obligatoire de procéder à l’enregistrement de l’acte de cession auprès du Service des impôts des entreprises (SIE).
Cette formalité est généralement assortie de droits d’enregistrement.
L’acquéreur des parts sociales de la SCI devient en principe un associé à part entière de la SCI, sauf en cas d’acquisition de parts démembrées, auquel cas il jouira des droits d’usufruitier ou de nu-propriétaire, selon le cas.
En effet, l’accord des volontés des parties entraîne le transfert de la propriété des parts sociales de la SCI au cessionnaire.
Ce transfert de propriété fait naître des droits et des obligations pour le cessionnaire.
Les droits
Le cessionnaire a droit à l’intégralité des dividendes attachés à ses parts sociales. Ces dividendes lui seront normalement distribués lors de la prochaine AGO annuelle, sauf si le contrat de cession de parts sociales prévoit une répartition différente des distributions de dividendes.
Le cessionnaire peut également bénéficier de la protection d’une clause de garantie de passif et d’actif contenue dans l’acte de cession. Par cette clause, le cédant s’engage à prendre en charge l’ensemble du passif ou les éventuelles dépréciations d’actifs qui ne seraient pas mentionnées dans les documents comptables arrêtés au jour de la cession, et qui auraient une origine antérieure.
La rédaction de la clause détermine l’étendue de l’engagement du cédant. Elle est fréquemment prévue dans l’acte de cession lorsque la cession a pour effet de céder le contrôle de la SCI au cessionnaire.
En général, une telle garantie est assortie d’un montant plafonné, au delà duquel la responsabilité du vendeur ne peut plus être mise en jeu.
En cas de non respect de cette clause par le cédant, sa responsabilité contractuelle peut être engagée, et le cessionnaire peut prétendre à des dommages-intérêts déterminés par le contrat.
Les obligations
L’acquéreur, en qualité de nouvel associé de la SCI, devra supporter les obligations afférentes à son nouveau titre. Il sera principalement tenu de répondre de manière indéfinie du passif de la SCI, à proportion des parts sociales qu’il détient par rapport au montant du capital de la SCI, y compris des dettes nées avant l’acquisition des parts sociales.
Le régime fiscal de la cession de parts de SCI comprends deux types d’impôts :
- Les droits d’enregistrement : l’acquéreur des parts sociales doit s’acquitter de 5% du montant du prix de cession des parts sociales ;
- L’impôt sur les plus-values : le régime diffère selon que le cédant est une personne physique ou morale
En cas de cession de parts de SCI, il est également possible d’être imposé dans le cadre de l’ISF. Le cas échéant, il faudra prendre des dispositions particulières.
Le cédant est une personne physique
Lorsque le cédant est une personne physique (lorsqu’un associé cède ses parts sociales à un tiers par exemple), le régime applicable aux plus-values varie en fonction du mode d’imposition de la SCI :
- SCI à l’IR : application du régime des plus-values des particuliers
- SCI à l’IS : application du régime des plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux
Le cédant est une personne morale
Lorsque le cédant est une personne morale (lorsque la SCI cède ses parts sociales à un tiers ou lorsque l’associé cédant est une personne morale), le régime applicable aux plus-values diffère selon que la SCI est soumise à l’IR ou à l’IS :
- SCI à l’IR : application du régime des plus-values des particuliers
- SCI à l’IS : application du régime des plus-values professionnelles
FAQ
Quelles sont les démarches a suivre pour céder des parts sociales d'une SCI ?
Quelle que soit la portion du capital social cédée, il faudra :
- Fixer le prix des parts cédées
- Signer une promesse de cession sous conditions suspensive (facultatif)
- Obtenir l'autorisation des autres associés de procéder à la cession
- Signer l'acte de cession et payer le prix
- Accomplir les formalités légales d'enregistrement et de notification de cessions de parts de SCI
Comment se prémunir contre un passif important lorsqu'on achète des parts sociales de SCI ?
Il est possible de prévoir une garantie dite de passif au titre de laquelle le cédant déclare qu'il n'y a pas de passif autre que celui formulé dans les comptes de la SCI (annexés à la garantie). Cela permet à l'acquéreur d'être indemnisé par le cédant dans le cas où un passif né antérieurement à la cession devait refaire surface suite à un contrôle fiscal par exemple.
Quel est le régime fiscal de la cession de part d'une SCI ?
Le régime fiscal applicable à la cession de parts sociales dans une SCI comprend deux types d'impôts. Il faudra en effet s'acquitter :
- D'un droit d'enregistrement équivalent à 5% du montant du prix de cession des parts
- De l'impôt sur la plus-value dont le régime diffère selon que la SCI est soumise à l'IR ou l'IS.
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 01/02/2023
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
bonjour, je souhaite me désengager d’une SCI et céder mes parts à l’autre gérant. Il est d’accord. comment procéder ?
Bonjour, Vous devez respecter les étapes de la cession des parts de SCI : Fixation du prix des parts cédées ; Signature d’une promesse de cession sous condition suspensive (cela est facultatif) ; L’accord des associés (s’il y en a d’autres) pour céder vos parts conformément à ce que prévoient les statuts de la SCI (notamment en ce qui concerne le quorum) ; Signature de l’acte de cession de parts et paiement du prix ; Accomplissement des formalités légales pour vous assurer de l’opposabilité de la cession à la SCI, aux tiers, et de l’enregistrement de l’acte de cession. Nous… Lire la suite »
Nous souhaiterions, ma fille et moi même vendre nos parts d’une SCI familiale à l’IR, composée de 4 associes mon frère, son épouse, ma fille et moi même.La SCI comprend 4 biens avec des crédits restants, nous souhaiterions vendre à mon frère.
j’ai compris le système mais j’ai une interrogation concernant les frais engendrés par cette transaction : est-ce-que des frais de notaire seront appliqués sur chaque biens ? ou seulement sur la transaction ?
Est-ce-que votre “intervention” légaliserait la vente sans être obligé de passer par un notaire ?
Bonjour, j’envisage de faire l’acquisition de parts sociales d’une SCI. Article 1857 du code civil Version en vigueur depuis le 01 juillet 1978Création Loi 78-9 1978-01-04 JORF 5 janvier 1978 rectificatif JORF 15 janvier, 12 mai 1978 en vigueur le 1er juillet 1978A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L’associé qui n’a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible. Comment interpréter cet article… Lire la suite »
Bonjour,
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Bonjour. Un de les associées voudrait céder ces parts a un autre associé. La prix des parts est très bas, selon des statuts, mais elle a un compte courant [un det] qui doit être paye avant cession. on est d’accord avec çà entre nous. La SCI a un propriété qui est moins en valeur que la totale des dettes des compte courants – on est toujours en train de le rénover. Les parties concernées constituent un tier des parts entiers. Est-ce que c’est seulement la prix des parts qui sont taxable,ou aussi le [part]paiement de la compte courante [acte de… Lire la suite »
Bonjour,
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Bonjour, Plusieurs questions : Après une cession de parts rédigée par un “comptable” sur un coin de table, ce dernier a conservé le 2ᵉ chèque qu’il a encaissé pour son usage personnel et le cédant a dû faire un procès afin de récupérer un paiement mensuel du montant de la cession, avec durée inconnue. 100/20 000. Le nouvel associé a-t-il le droit de se prévaloir de la quantité de titres (en pleine possession) ? Même si l’enregistrement a été fait ? Il y a un passif de compte courant avant la cession de 2009 jamais évoqué. Le cédant avait disparu… Lire la suite »
Bonjour,
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Bonjour je veux ventre ma SCI, mon associé est d’accord pour la vente.
Quelles sont les procédures à suivre pour effectuer la vent?
Merci pour vos réponses.
Bonjour,
Pour vendre une SCI, il convient de suivre une procédure de cession des parts sociales. Il est donc nécessaire de trouver des cessionnaires intéressés par le rachat de l’intégralité des parts sociales, puis de modifier les statuts afin d’inscrire l’identité des nouveaux associés de la SCI. Pour en savoir plus sur les démarches à suivre en cas de cession de parts sociales de SCI, nous vous recommandons de consulter notre article sur le sujet : https://www.legalplace.fr/guides/cession-parts-sci/
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
Bonjour je veux vendre ma SCI, mon associé est d’accord pour la vente.
Quelles sont les procédures à suivre pour effectuer cette vente ?
Merci pour vos réponses
bonjour ,nous souhaitons vendre les parts de notre sci ( associés personnes physiques) à l’IR à une société ( personne moral à l’IS . Est ce possible ?
Bonjour,
Lorsque le cédant est une personne morale (lorsque la SCI cède ses parts sociales à un tiers ou lorsque l’associé cédant est une personne morale), le régime applicable aux plus-values diffère selon que la SCI est soumise à l’IR ou à l’IS :
SCI à l’IR : application du régime des plus-values des particuliers ;
SCI à l’IS : application du régime des plus-values professionnelles.
Ainsi, oui c’est possible.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour , nous sommes 2 dans la sci moi pour 1pour cent mon fils pour 99 pour cent . Je souhaite lui donner ma part afin qu’il puisse sortir l’immeuble de la sci que dois je faire
Bonjour,
En effet, quelle que soit la portion du capital social cédée, il faudra :
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Merci