Cession de parts de SCI : comment ça marche ?

Cession de parts de SCI : comment ça marche ?

La SCI est créée pour gérer une patrimoine immoblier et en tirer des bénéfices. La cession des parts d’une société civile immobilière (SCI) interviendra fréquemment dans la vie des associés de SCI, notamment lorsqu’ils souhaitent vendre leurs biens immobiliers via leur SCI ou transmettre par cession de parts une partie de leur patrimoine immobilier. Ce mode de transmission du patrimoine immobilier est l’un des avantages de la SCI. De plus, il est possible de créer une holding SCI pour bénéficier de son avantage fiscal.

Cette opération n’est pas compliquée. Il convient néanmoins de bien identifier toutes les étapes de la cession et d’en comprendre le régime, notamment du point de vue fiscal.

 

Les étapes de la cession de parts de SCI

Un certain nombre d’étapes doivent être respectées dans le processus de cession de parts de SCI, quelle que soit la portion du capital social cédée.

Fixation du prix

Du point de vue juridique, le prix est en principe librement fixé entre l’acquéreur et le cédant des parts de la SCI. Rappelons également que la rescision pour lésion des 7/12e (action qui permet de remettre en cause le prix de vente s’il est inférieur à 7/12e de sa valeur réelle) ne peut être demandée que lorsque la vente porte sur l’immeuble lui même, et non pas sur les parts de la SCI qui détient l’immeuble.

La liberté de fixation du prix de cession des parts n’est toutefois que théorique puisque du point de vue fiscal, si le prix de cession est anormalement bas par rapport à son patrimoine et son niveau d’endettement, la cession pourra être qualifiée de libéralité (donation) à hauteur de la différence entre le prix et la valeur réelle. Cette qualification entraînera l’application des droits de mutation (impôt).

Du point de vue juridique, la jurisprudence considère que le prix de cession ne doit pas être vil ou dérisoire.

Si les parties n’arrivent pas à s’entendre, elles peuvent soit décider de ne pas procéder à la cession, soit confier la fixation du prix à un expert.

Il conviendra donc en pratique, pour fixer le prix des parts de la SCI, de procéder à une estimation de la société. En général, cette estimation correspondra à la valorisation de son patrimoine immobilier (qui pourra être faite par exemple par un agent immobilier), sur laquelle s’imputeront les dettes de la SCI. En cas de cession de parts de SCI, il est également possible d’être imposé dans le cadre de l’ISF et il faudra le cas échéant prendre des dispositions particulières.

Il est également possible de procéder à une estimation sur la base des revenus locatifs que génère la SCI.

Une fois la valorisation de la SCI effectuée, le calcul du prix des parts correspondra à cette valorisation globale ramenée au nombre de parts cédées (exemple : si les parts cédées correspondent à 5% du capital de la SCI, et que la valeur de cette dernière est estimée à 500.000 euros, alors le prix de cession sera de 5% de 500.000 euros, soit 25.000 euros).

Sur cette base, les parties peuvent bien-entendu librement négocier une hausse ou une baisse, de la même manière qu’on peut négocier le prix d’un bien immobilier.

Possibilité de signer au préalable une promesse de cession sous condition suspensive

Les parties peuvent décider de sécuriser leur accord en signant, une fois le prix fixé ou sa méthode d’évaluation précisément déterminée, une promesse de cession de parts sociales (de la même manière qu’on signe un compromis de vente en matière de cession de bien immobilier).

Cette promesse devra être sous condition suspensive de l’agrément de la cession par les associés de la SCI.

Il pourra également être prévu une condition suspensive de financement (obligatoire en cas d’achat de logement via une SCI).

D’autres conditions suspensives (mise en conformité de l’immeuble, travaux, etc.) pourront être stipulées dans la promesse.

Il est fréquent, dans le cadre de la signature d’une promesse de cession, que l’acquéreur verse une somme d’argent au vendeur, appelée indemnité d’immobilisation ou dépôt de garantie. En général, si l’acquéreur n’a pas accompli toutes les diligences pour finaliser la cession, l’indemnité d’immobilisation reste acquise au vendeur. Toutefois, il sera utilement précisé qu’en cas de non réalisation des conditions suspensive indépendamment de la volonté de l’acquéreur, alors l’indemnité d’immobilisation sera récupérée par l’acquéreur.

Autorisation par les associés de la SCI

Une fois le prix établi, il conviendra de respecter la procédure d’autorisation de la cession de parts par les associés de la SCI (on parle également de clause d’agrément SCI.

En principe, une cession de parts de SCI doit être agréée par l’unanimité des associés de la SCI, consulté en assemblée générale.

Toutefois, les statuts de SCI peuvent prévoir une majorité moins élevée (par exemple, la majorité des trois-quarts en nombre de voix des associés). Ils peuvent également prévoir un système de double majorité (par exemple, la majorité des deux-tiers des voix des associés donnée par au moins la moitié des associés). Les statuts peuvent même prévoir que la compétence pour l’autorisation est confiée au gérants ou aux co-gérants.

La cession à des ascendants ou descendants du cédant est libre et non soumise à cette autorisation, sauf si les statuts le prévoient.

Les statuts de SCI instaureront également la procédure à respecter. En général, elle respecte les étapes suivantes :

  • Notification par l’associé souhaitant céder ses parts aux autres associés et à la gérance de la SCI. La notification devra comporter les informations nécessaires sur l’identité de l’acquéreur pressenti, le prix de cession, les conditions de la cession.
  • Cette notification peut le cas échéant déclencher un droit de préemption prévu dans les statuts de SCI ou dans un pacte d’associés.
  • Le gérant doit alors convoquer (dans un certain délai) une assemblée générale extraordinaire, devant se prononcer sur l’acceptation de la cession.
  • L’assemblée générale se réunit et se prononce sur l’agrément.
  • En cas d’agrément, alors la cession peut avoir lieu dans les conditions auxquelles elle a été notifiée. Si ces conditions changent, alors il convient en principe de lancer une nouvelle procédure d’agrément.
  • En cas de refus d’agrément, le gérant devra le notifier à l’associé qui souhaite céder ses parts. Les associés devront alors acheter les parts sociales concernées, dans un délai de 6 mois (sauf si les statuts de SCI prévoient un délai différent qui ne peut pas être supérieur à un an et inférieur à un mois). A défaut d’offre d’achat, l’agrément est acquis.

Signature de l’acte de cession de parts de SCI et paiement du prix

La cession de parts sociales devra être constatée par un acte écrit, conformément aux dispositions de l’article 1865 du Code civil. Cet acte peut être sous-seing-privé (c’est à dire signé entre les parties sur papier libre) ou notarié.

Accomplissement des formalités légales de cession de parts de SCI

Il existe trois principaux types de formalités légales à accomplir après la signature de l’acte de cession de parts sociales :

1. Formalités d’opposabilité de la cession à la SCI

La cession de parts sociales doit être signifiée à la SCI par acte d’huissier, sauf si la SCI est intervenu à l’acte de cession devant notaire, pour accepter la cession.

Si cette formalité n’est pas réalisée, alors la cession n’est pas opposable à la SCI : c’est à dire que l’acquéreur ne pourra pas se prévaloir auprès de la SCI de sa qualité d’associé.

2. Formalité d’opposabilité de la cession aux tiers

Pour être opposable aux tiers, les formalités d’opposabilité de la cession à la société (point 1 ci-avant) doivent avoir été respectées à titre préalable.

L’acte de cession doit être déposé au greffe puis les modifications statutaires doivent être publiées.

3. Enregistrement de l’acte de cession

L’acte de cession doit être enregistré à la recette des impôts. Cet enregistrement donnera lieu au paiement du droit d’enregistrement (voir ci-après).

 

Les droits et obligations de l’acquéreur des parts de SCI

L’acquéreur des parts sociales de la SCI devient en principe un associé à part entière de la SCI (sauf en cas d’acquisition de parts démembrées, auquel cas il jouira des droits d’usufruitier ou de nu-propriétaire, selon le cas).

Il a dès lors les droits à l’intégralité des bénéfices attachés à ses parts sociales qui seraient distribués lors de la prochaine assemblée générale ordinaire annuelle, sauf si le contrat de cession de parts sociale prévoient une répartition différente des éventuelles distributions de bénéfices.

L’associé supporte aussi les obligations d’associé de SCI, y compris le fait de répondre de manière indéfinie du passif de la SCI (mais en proportion des parts sociales qu’il détient par rapport au montant du capital de la SCI) et ce, même pour les dettes de la SCI qui seraient nées avant l’acquisition des parts sociales.

 

La possibilité de prévoir une garantie accordée par le vendeur des parts de SCI

Afin de se prémunir contre les passifs importants qui ne lui auraient pas été révélés, il sera très utile de prévoir, dans l’acte de cession de parts sociales, une garantie dite “garantie d’actif et de passif” ou simplement “garantie de passif”. Au titre de cette garantie, le cédant déclare notamment qu’il n’y a pas de passif autre que les comptes de la SCI (qui seront utilement annexés à la garantie). en cas de révélation ultérieure de passifs nés antérieurement à la cession, suite par exemple à un contrôle fiscal, alors le cédant doit indemniser l’acquéreur.

En général, une telle garantie est assortie d’un montant plafond au delà duquel la responsabilité du vendeur ne peut plus être mise en jeu.

 

Le régime fiscal de la cession de parts de SCI

Le régime fiscal de la cession de parts de SCI comprends deux types d’impôts : le droit d’enregistrement et l’impôt sur la plus-value dont le régime diffère selon que la SCI est soumise à l’IR ou à l’IS (ce dernier cas étant plus rare).

 

La cession de parts de SCI en une infographie

La cession de parts de SCI expliquée

Comment LegalPlace peut vous aider dans la création de votre SCI et la cession des parts de votre SCI

Vous souhaitez acheter ou vendre des biens immobiliers via la cession de parts d’une SCI ? Pas de panique, LegalPlace vous accompagne dans le processus de cession de parts de SCI.

LegalPlace a accompagné plusieurs dizaines de milliers de particuliers et professionnels dans la cession de parts de SCI.

Nous proposons un support client dédié et un accompagnement de bout en bout dans cette démarche 100% digitale.

Il ne vous reste qu’à remplir notre formulaire en ligne et nos équipes de formalistes se chargeront du reste !

Cet article vous a-t-il été utile ?