Skip to content

L’Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)

Dernière mise à jour le 12/09/2022

Incendie, dégât des eaux, effondrement, catastrophe naturelle : la survenance d’un sinistre dans un logement peut rapidement se révéler être un cauchemar pour son propriétaire.

Dans le cas où le propriétaire n’occupe pas son bien immobilier, il lui est fortement recommandé de souscrire une assurance propriétaire non occupant (ou assurance PNO) afin de protéger son patrimoine.

Qu’est ce que l’assurance PNO ?

La souscription d’une assurance PNO apparaît alors comme un dispositif très utile pour le propriétaire d’un bien immobilier. Avant de se pencher sur cette solution particulière, il convient d’en aborder la définition.

Un propriétaire bailleur non occupant (PNO) est le propriétaire d’un logement destiné à la location, qui fait donc l’objet d’un contrat de bail. L’assurance PNO est un type d’assurance multirisque habitation.

Ce dispositif protège le patrimoine immobilier et répare les dommages causés à l’occupant ou aux tiers en cas de sinistre : incendie, catastrophes naturelles, dégât des eaux, etc.

L’assurance PNO doit impérativement être distinguée de l’assurance propriétaire occupant (qui concerne la situation où le propriétaire réside dans le bien qu’il possède).

Ce dispositif ne doit pas non plus être confondu avec l’assurance habitation souscrite par le locataire lorsqu’il commence à occuper le logement, et qui le couvre contre certains risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux etc.).

L’assurance PNO s’applique donc à tous les propriétaires d’un bien qu’ils n’occupent pas. Ce dispositif a donc vocation à régir les situations où un sinistre survient dans :

  • Un bien complètement vacant, que le propriétaire souhaite protéger son bien immobilier le temps qu’un nouveau locataire emménage dans les lieux, ou qu’il souhaite laisser le logement inhabité pour une période indéfinie ;
  • Un bien occupé par un locataire, l’assurance PNO intervenant alors en complément de l’assurance habitation souscrite par le locataire.
🔎 Zoom : Si le bien est donné en location, le propriétaire doit veiller à établir un contrat de location à signer avec le locataire. LegalPlace vous propose un modèle de contrat de location à personnaliser grâce à un questionnaire à remplir en ligne.

Pourquoi souscrire une assurance PNO ?

Le propriétaire d’un bien qu’il n’occupe pas à tout intérêt à souscrire une assurance PNO. Ce dispositif permet en effet de protéger son patrimoine immobilier afin de sécuriser l’investissement réalisé, ainsi que les revenus qui en découlent.

Ainsi, il existe plusieurs types de situations, détaillées ci-après, dans lesquelles il est judicieux pour un propriétaire de souscrire une telle assurance.

La protection du logement vacant

Si un sinistre se produit alors que le logement n’est pas occupé par un locataire, le propriétaire ne peut, en principe, pas obtenir d’assistance. Il devra procéder à la réparation des dégâts causés sur ses propres deniers.

L’assurance PNO intervient alors pour protéger le propriétaire et son bien en dehors du champ d’application de l’assurance habitation d’un éventuel locataire. Tout sinistre ne pouvant être géré par cette assurance, à cause de l’absence de locataire, peut l’être par l’assurance PNO.

La carence du locataire

Le locataire doit obligatoirement justifier de la souscription d’une assurance habitation lorsqu’il commence à occuper un logement. Celle-ci pourra également être demandée chaque année ou à chaque renouvellement du bail afin de s’assurer que le locataire reste couvert durant toute la durée du bail.

Lorsqu’un sinistre se produit, alors que le bien est occupé par un locataire, c’est en principe l’assurance de ce dernier qui intervient afin de couvrir les dégâts causés.

En cas de défaut d’assurance habitation du locataire, ou lorsque l’assureur de ce dernier n’a pas les capacités de couvrir le risque, l’assurance PNO intervient pour protéger le patrimoine immobilier du propriétaire non-occupant.

Lorsque la présomption de responsabilité n’entre pas en jeu

Lorsqu’un sinistre survient alors qu’un locataire occupe le bien, les articles 1732 et suivants du Code civil prévoient un régime de présomption de responsabilité du locataire vis-à-vis du propriétaire. Le locataire, et son assurance habitation, répondent alors des dégradations et des pertes qui surviennent pendant sa jouissance du bien.

Le locataire peut cependant s’exonérer de cette présomption de responsabilité, s’il apporte la preuve que les dégâts résultent d’un événement qui lui est totalement extérieur.

Par exemple, si un incendie se déclare dans le logement occupé par un locataire, ce dernier verra sa responsabilité engagée à condition de rapporter la preuve qu’il n’est pas responsable du sinistre.

S’il prouve que le début de l’incendie a été favorisé par un vice de construction, le locataire échappera à la responsabilité. L’assurance PNO intervient alors pour protéger le patrimoine immobilier du propriétaire.

L’assurance PNO est-elle obligatoire ?

Si l’assurance PNO peut se révéler extrêmement bénéfique pour le propriétaire d’un bien immobilier qu’il n’occupe pas, celle-ci n’est, en principe, pas obligatoire. Cependant, dans un cas particulier, il existe une obligation de souscrire une telle assurance.

La liberté de souscription du propriétaire

La souscription d’une assurance PNO n’est en principe pas obligatoire. Le propriétaire du logement peut ainsi librement choisir s’il désire assurer son logement contre des sinistres tels que l’incendie, le dégât des eaux, les catastrophes naturelles etc.

Il n’en reste cependant pas moins que ce dispositif est largement recommandé, notamment en cas de sinistre survenu dans un logement vacant. En souscrivant une telle assurance, le propriétaire protège son patrimoine immobilier et sécurise son investissement.

À noter : au-delà de la protection contre les risques liés aux sinistres, l’assurance PNO peut également couvrir le mobilier laissé à la disposition du locataire dans le cadre d’un bail meublé. Ce geste peut se révéler très utile, notamment dans le cadre des obligations du bailleur envers son locataire.

Un dispositif obligatoire pour les copropriétaires

L’article 9-1 de la loi du 27 mars 2014 (aussi appelée loi Alur) introduit une obligation de souscription à l’assurance PNO pour les copropriétaires. Qu’ils occupent ou non leurs logements, ces derniers doivent alors nécessairement s’assurer en responsabilité civile.

Cette obligation s’explique par le fait que la proximité de nombreux logements en copropriété augmente les risques de survenance de sinistres.

Cette garantie se cumule donc avec l’assurance habitation du locataire, et l’assurance en responsabilité civile du syndicat des copropriétaires.

Cependant, l’assurance en responsabilité civile n’indemnise que les dommages causés aux tiers (voisins par exemple), mais ne concerne pas les dégâts causés directement au bien assuré.

Bon à savoir : cette obligation de souscription concerne également les locaux commerciaux.

Les sanctions en cas de défaut d’assurance PNO

Lorsque le bien n’est pas situé dans une copropriété, l’absence d’assurance PNO n’est pas sanctionnable. Le propriétaire est en effet libre de choisir s’il souhaite ou non souscrire à ce dispositif.

Attention : cependant, en cas de dommage et en l’absence d’assurance PNO, le propriétaire pourrait être tenu responsable. C’est alors sur ses propres deniers qu’il devra réparer les dégâts causés et indemniser les tiers lésés (locataires, voisins).

S’il existe bien une obligation légale pour les copropriétaires de souscrire une assurance en responsabilité civile, il n’existe pas de sanction pénale en cas de violation.

En pratique, en cas de dommage, l’assurance de la copropriété se substitue souvent à l’assurance PNO faisant défaut. Il reste cependant fortement recommandé de souscrire une telle assurance.

Quelles sont les garanties d’une assurance PNO ?

L’assurance PNO propose une multitude de garanties couvrant le logement en cas de sinistre. Elle offre alors une couverture semblable à une assurance multirisque habitation classique. Précisions.

Les garanties de base

Le contrat d’assurance PNO classique assure le logement du propriétaire non-occupant contre une variété de risques locatifs :

  • Incendies ;
  • Explosions ;
  • Bris de glace ;
  • Vol et vandalisme ;
  • Catastrophes naturelles ;
  • Dégâts des eaux.

Les garanties spécifiques

Le propriétaire soucieux d’assurer son bien contre toute éventualité peut également enrichir son contrat d’assurance en souscrivant à certaines garanties supplémentaires, telles que :

  • La garantie “troubles de jouissance”, qui couvre la responsabilité civile du propriétaire envers son locataire en cas de défaut d’entretien ou vice de construction dans le logement même ;
  • La garantie “recours des voisins et des tiers”, qui couvre la responsabilité civile du propriétaire si le sinistre provient du logement et se répercute sur le bien d’un voisin ou d’un tiers ;
  • La garantie contre les loyers impayés.

Quel est le prix d’une assurance PNO ?

S’il est fortement recommandé de souscrire une assurance PNO, le tarif de ce type de produit entre généralement en considération pour les propriétaires. Il convient alors d’aborder le prix d’une telle assurance.

L’assurance PNO fait l’objet d’une offre variée. De nombreux assureurs proposent en effet ce type de dispositif.

Le prix annuel d’une assurance PNO est relativement bas. Selon les offres, il varie entre 70€ et 200€ par an. La cotisation annuelle moyenne est en général aux alentours de 140€.

Le prix d’une assurance PNO fait en général l’objet d’un devis auprès d’un assureur. Il varie en effet selon plusieurs facteurs :

  • La surface du bien à assurer ;
  • Sa situation géographique ;
  • Son loyer (si loué) ;
  • S’il est meublé ou non ;
  • Son taux d’occupation au cours de l’année ;
  • Les garanties dont le propriétaire a besoin.
Bon à savoir : le propriétaire qui loue son bien peut déduire les cotisations de son contrat d’assurance PNO de ses revenus fonciers dans le cadre du régime d’imposition réel.

FAQ

Qu’est ce qu’un propriétaire non occupant ?

Il s’agit du propriétaire ne résidant pas dans le bien immobilier qu’il possède. Le logement est alors vacant ou occupé par un locataire.

Qui doit souscrire une assurance PNO ?

La souscription d’une assurance PNO est en principe recommandée pour tous les propriétaires n’occupant pas leur bien immobilier. Il peut alors s'agir du logement vacant ou loué. Pour les copropriétaires, la souscription d’une telle assurance n’est pas simplement conseillée mais résulte véritablement d’une obligation légale.

Comment choisir son assurance PNO ?

Afin de choisir son assurance, un propriétaire doit en priorité consulter les garanties incluses ainsi que les conditions d’indemnisation (plafond, franchise etc.). Il peut alors être utile de recourir aux services d’un comparateur d’assurance.

Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 12/09/2022

S’abonner
Notifier de
guest
1 Commentaire
le plus ancien
le plus récent
Inline Feedbacks
View all comments
cdom59
cdom59
décembre 5, 2019 11:13

Suite à votre article concernant la loi ALUR, je souhaite apporter un commentaire quant au caractère obligatoire sur l’assurance en responsabilité civile & PNO pour le propriétaire d’un logement en copropriété. Sauf erreur ou omission de ma part – votre article ne précisant pas les deux cas – il y a matière à distinguer les locations meublées ou vides. Si pour les premières, les 2 assurances sont obligatoires, en revanche, pour les locations vides, l’assurance PNO reste facultative et à discrétion des propriétaires. Est-ce toujours d’actualité ? Merci par avance de votre réponse

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris