ConnexionLoi Alur : quelles conséquences sur la copropriété ?
Dernière mise à jour le 15/04/2024
Comment la loi ALUR impacte-t-elle les copropriétés ? La loi ALUR, ou loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, fut adoptée et promulguée le 24 mars 2014 mais s’applique de manière échelonnée, y compris concernant ses mesures changeant la donne pour les copropriétés.
Depuis le premier janvier 2017, les copropriétés ont donc été contraintes de s’adapter à de nouvelles normes. En effet, tout une partie de la loi ALUR est dédiée à améliorer la situation des copropriétés et à les adapter à l’époque. Les syndicats de copropriétés, certains documents et la prise de décision font partie des éléments les plus touchés par la réforme.
La Loi ALUR et son impact sur les copropriétés
Les grandes lignes et objectifs de la Loi ALUR pour les copropriétés
En ce qui concerne les objectifs de la loi ALUR sur les copropriétés, les pouvoirs publics ont annoncé souhaiter connaître davantage le million de copropriétés ayant été comptées en France, ce qui correspond au total à 8 millions de logements. Les mesures sont de divers ordres qui seront détaillées plus bas, mais globalement, il s’agit d’être en mesure de soutenir et d’entretenir les copropriétés dégradées, qui correspondent selon les études à environ 15 % de l’ensemble. Pour les copropriétés de 200 lots et plus, le juge n’est saisi qu’à partir du seuil d’impayés de 15 %. Un expert est donc plus vite sollicité pour analyser la situation de la copropriété en question qu’auparavant (25% d’impayés). Egalement, il devient possible de confier intégralement la gestion des parties communes de la copropriété se trouvant dans un état de carence avéré à un opérateur externe financièrement à même de réaliser tous les travaux nécessaires. Cela concerne les travaux rendus obligatoires après l’expropriation des parties communes par la commune ou par tout autre établissement public de coopération intercommunale.
De plus, outre les missions des syndics qui changent, une fiche synthétique devient nécessaire pour chaque copropriété, de même que son diagnostic technique global et un fonds de travaux. Enfin, l’immatriculation de la copropriété à un registre national dédié nouvellement créé devient obligatoire.
Les missions des syndicats de copropriété évoluent
Des missions complémentaires sont ajoutées par la Loi ALUR à celles déjà menées par les syndics, mais certaines dispositions en modifient aussi d’autres.
- En premier lieu, pour les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er juillet 2015, les prestations complémentaires même celles n’étant pas prévues à l’origine sont désormais comprises dans le forfait.
- Le modèle type de contrat propre à l’ensemble des syndics doit désormais indiquer précisément toutes les prestations pouvant être facturées en frais particuliers aux copropriétaires uniquement.
- Dans le cas où l’immeuble compte plus de 15 lots principaux, il n’est plus possible d’obtenir une dérogation à l’obligation de mettre en place un compte séparé dédié au nom du syndicat des copropriétaires. Si l’immeuble compte moins de 15 lots, l’assemblée générale de la copropriété peut décider de placer son capital sur un seul compte bancaire, inscrit dans les écritures bancaires comme un sous-compte afin d’individualiser chacun des différents fonds de syndics.
- Au moment de la réception des relevés périodiques du compte bancaire séparé, le syndicat de copropriété doit les fournir ou au moins donner accès au conseil syndical à une copie.
- Les syndics professionnels ont enfin une obligation de disposer d’un extranet mettant à portée à distance la totalité des documents essentiels relatifs à leur copropriété. Sur le même thème, il est maintenant possible d’envoyer directement par mail les convocations aux assemblées générales.
Ce qui a changé pour les copropriétés au 1er janvier 2017
La fiche synthétique
Avec la Loi ALUR, de nouveaux documents deviennent obligatoires. Il y a d’abord la fiche synthétique de copropriété, qui est une véritable « carte d’identité » de la copropriété devant être mise en place et établie par le syndic. Sur la fiche synthétique, il faut retrouver l’ensemble des données à la fois financières et techniques de la copropriété et de l’immeuble en question, avec leur carnet d’entretien. Charge au syndic de garder ce document à jour chaque année. Egalement, les différents copropriétaires peuvent l’obtenir simplement de même que tout un éventuel acquéreur d’un ou plusieurs lot(s) appartenant à la copropriété. L’instauration officielle de la fiche synthétique s’échelonne sur 3 ans selon les tailles de copropriétés : Janvier 2017 pour les copropriétés disposant de 200 lots ou plus, janvier 2018 pour les copropriétés de 50 à 200 lots et janvier 2019 pour les plus petites copropriétés disposant de moins de 50 lots. La fiche synthétique doit être annexée à toute promesse ou compromis de vente portant sur un ou plusieurs lot(s) de la copropriété.
Pour entrer plus dans les spécificités de cette fiche synthétique, elle doit mentionner en détails l’adresse du ou des immeubles concernés par la copropriété, le numéro d’immatriculation du syndicat de copropriétaires au registre national des copropriétés nouvellement établi et expliqué plus bas dans cet article, ainsi que la date à laquelle le règlement de la copropriété a été établi.
Le diagnostic technique global de la copropriété et sa mise en application
La deuxième mesure phare de la Loi ALUR sur les copropriétés est l’évolution du diagnostic technique global. Chaque copropriétaire doit désormais exprimer son avis et sa volonté en ce qui concerne la réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) de la copropriété par des prestataires. Une fois réalisé, il est présenté à tous les copropriétaires, qui ont la capacité de voter un plan pluriannuel de travaux à la majorité simple.
Ce diagnostic est une étude visant à inspecter et à s’assurer de la situation de l’immeuble sur différents plans, cette vision d’ensemble comprenant notamment :
- L’ensemble des travaux devant être réalisés sur les 10 prochaines années ainsi que leurs coûts prévisionnels ;
- Un échéancier des travaux nécessaires indiqués dans le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- La performance énergétique de l’immeuble au travers d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou d’un audit énergétique ;
- L’évaluation des parties communes de la copropriété et de ses équipements collectifs ;
- Les différentes améliorations de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble.
Ce DTG est rendue obligatoire par la Loi ALUR pour les immeubles ayant été construits il y a plus de 10 ans et ayant été récemment mis en copropriété. Le DTG est aussi indispensable pour les immeubles faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité.
Le fonds de travaux obligatoire
Troisième grande nouveauté mise en place par la Loi ALUR, une disposition rend depuis la date du 1er janvier 2017 obligatoire la création d’un fonds de travaux pour chaque copropriété. La règle ne s’applique cependant pas à toutes les copropriétés sans distinction : seules les copropriétés d’immeuble de plus de 5 ans sont concernées, ce qui représente tout de même un part très largement majoritaire du parc national.
L’objectif principal du fonds de travaux rendu obligatoire est relativement simple, il s’agit de mettre des fonds en réserve afin d’être en pleine capacité pouvoir financer des travaux dans un avenir plus ou moins proche. Il s’agit de rendre l’épargne collective obligatoire dans ce cas de figure, mais dans une optique de sécurité et de prévoyance, car cela permet d’appréhender avec une plus grande sérénité les futurs travaux et les coûts impliqués. Il devient aussi plus aisé de pallier à d’éventuels imprévus au sein de la copropriété.
Afin de rassembler l’argent du fonds de travaux, un compte bancaire séparé de celui des copropriétaires pour est rendu obligatoire par la Loi ALUR. Ce compte spécifique peut être rémunéré ou non, bien que cela puisse profiter à tous les copropriétaires au final. Une cotisation annuelle est obligatoire de la part de chacun afin d’alimenter ce fonds et doit être supérieure à 5 % du budget prévisionnel annuel ayant été voté par les copropriétaires lors de l’assemblée générale. Seules les copropriétés de tailles modestes, jusqu’à 10 lots, ont la capacité de déroger à ce fonds de travaux, si un vote unanime en assemblée générale est exprimé en cette direction. Ce n’est donc pas une nécessité.
Cette épargne sous forme de fonds de réserve destiné à financer les travaux étalés dans les années à venir permet plusieurs choses, selon Emmanuelle Cosse, ministre du Logement lors de la mise en application de la Loi ALUR : “L’entretien et l’amélioration de leur bâtiment, gage de maîtrise des charges et d’une meilleure valorisation des logements, sont ainsi facilités”.
Enfin, il faut préciser un détail de grande importance : le fonds de travaux obligatoire appartenant au syndicat de copropriétaires, la somme qu’il contient n’est en aucun cas remboursable en cas de la vente d’un lot.
L’immatriculation de la copropriété
Dernière grande disposition de la Loi ALUR pour les copropriétés, chacune d’entre elles doit être immatriculée au nouvellement créé registre national d’immatriculation des copropriétés, qui est géré par un établissement public en charge de cette mission. Les ensembles de plus de 200 lots sont déjà dans l’obligation d’y être immatriculés depuis le 1er janvier 2017, de même que ceux de plus de 50 lots depuis le 1er janvier 2018. Les autres devront l’être à partir du 1er janvier 2019. Les aides publiques sont conditionnées à cette immatriculation afin notamment d’en renforcer le caractère obligatoire et donc l’application.
Enfin, les annonces immobilières sont désormais obligées de comporter une mention précisant si un bien en vente ou en location fait partie d’une copropriété, mais également le nombre de lots qu’elle inclut et ses charges annuelles. Dans le cas où le syndic fait l’objet de procédures en lien avec les « copropriétés en difficulté », cela doit également être précisé.
Voir aussi : La fonction du comptable de copropriétéModèle de contrat de location
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 15/04/2024
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Dans une copropriété comportant 2 bâtiments distincts, les fondations de chacun constituent-elles une partie commune à la copropriété ou bien doivent-elles obligatoirement être distinctes en fonction des bâtiments ?
Merci
Bonjour,
Dans le cadre d’une copropriété composée de plusieurs bâtiments, la détermination du caractère commun ou privatif des fondations dépend en premier lieu du règlement de copropriété, qui définit la répartition des parties communes. À défaut de précision dans ce document, le Code de la copropriété prévoit que les gros œuvres des bâtiments, incluant les fondations, sont présumés être des parties communes générales à l’ensemble de la copropriété.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
votre précise : “Seules les copropriétés de tailles modestes, jusqu’à 10 lots, ont la capacité de déroger à ce fonds de travaux, si un vote unanime en assemblée générale est exprimé en cette direction. Ce n’est donc pas une nécessité.”
Je ne trouve pas cette dérogations à la lecture de la loi ALUR –
Bonjour, Le fonds de travaux en copropriété est prévu à l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Ce texte prévoit une exception pour les copropriétés de moins de dix lots dont le budget prévisionnel moyen sur trois ans est inférieur à un seuil fixé par décret (art. 14-2, II). Dans ce cas, l’assemblée générale peut décider de ne pas constituer ce fonds. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé en droit immobilier afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle… Lire la suite »
Bonjour,
nous sommes une copropriété de 2 batiments composés de 4 triplex chacun (soit 8 logements). A côté de cela, des places de parking et des garages font monter le nombre total de lots a 24.
Sommes-nous concernés par les fonds de travaux obligatoires ?
Bonjour,
Le fonds de travaux des copropriétés est prévu par l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Une dispense peut exister pour certaines copropriétés selon les conditions fixées par ce même article.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat en droit de la copropriété afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
ASL d’une copropriété de 10 lots construits en 2009, nous voulons tracer au sol 5 places de stationnement. Avons nous l’obligation d’une place handicapés ? Merci
Bonjour,
Les règles d’accessibilité sont prévues aux articles L111-7 et R111-19 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. L’obligation d’emplacements adaptés concerne notamment les parcs de stationnement ouverts au public ou liés à des bâtiments recevant du public. Les modalités dépendent de la nature de l’opération et du statut des lieux.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé en droit immobilier afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour, Je suis propriétaire d’un garage au RDC d’un immeuble à Paris et un ravalement (+ITE) est prévu.Il a été voté en AG, même si je me suis prononcé contre. Ma quote part est de 117/10000. J’ai donc une partie de la façade qui correspond à l’entrée de mon garage. On me réclame 6000€ comme participation (soit 25% de la valeur de mon bien!), jusque là tout est normal. Cependant le règlement de copropriété, qui est ancien, exclu des parties communes les entrées de garage (rideaux de fer) et les murs attenants.Donc la surface de façade qui correspond à mon… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Intéressant cette loi ! J’ai produit une consultation d’avocat AVANT une AG que le syndic n’a pas jugé utile de communiquer aux copropriétaires. Résultat, vote d’une résolution qui me paraît contraire à la loi ET au RCP ! En plus de contester la résolution, je vais en profiter pour mettre le syndic dans la cause sur ce fondement !
Bonjour, Légalement, en matière de copropriété, l’article 8 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 impose au syndic de porter à la connaissance des copropriétaires les documents utiles à leur information préalablement à l’assemblée générale. Une consultation d’avocat portant sur une résolution à l’ordre du jour entre dans ce champ. Son absence de communication peut vicier le consentement des copropriétaires, rendant la résolution annulable selon l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Mettre en cause le syndic pour manquement à son obligation d’information peut donc être juridiquement fondé. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat… Lire la suite »
Bonjour. Nous sommes 2 copropriétaires. Et le second refusé de payer …et souscrire…. une assurance copropriété ! Que puis-je ou dois-je faire s’il vous plait !
Bonjour,
L’assurance de l’immeuble est une obligation légale pour toute copropriété, y compris lorsqu’elle ne compte que deux lots. Si l’un des copropriétaires refuse d’y souscrire, cette situation constitue un manquement à ses obligations au regard de la loi du 10 juillet 1965.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
La copropriété a une maison,où logeait le concierge,retraité maintenant,le syndic ns dit que cette loi Alur nous oblige à revendre cette maison( ou à la détruire,comme le propose le conseil syndical, pour en faire4 parkings)Ne peut on la laisser vide ou la louer?C fou détruire 1 maison, Cette loi me parait aller contre la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen 1789 ou celle de1948 où la propriété est sacrée (sauf expulsion pour utilité publique ).Ce n’est pas le cas,ici.Merci,62 propriétaires attendent votre avis!
Bonjour, En principe, aucune disposition de la loi ALUR n’impose à une copropriété de vendre ou détruire un logement de fonction inoccupé, sauf décision collective prise en assemblée générale, dans le respect des règles de majorité prévues aux articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965. La maison peut parfaitement rester vide ou être louée, si la copropriété en décide ainsi. La propriété reste protégée par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme de 1789, et aucune obligation légale ne contraint ici à la cession ou démolition. En espérant que notre réponse vous sera utile,… Lire la suite »