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Loi Alur : quelles conséquences sur la copropriété ?

Loi Alur : quelles conséquences sur la copropriété ?

Comment la loi ALUR impacte-t-elle les copropriétés ? La loi ALUR, ou loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, fut adoptée et promulguée le 24 mars 2014 mais s’applique de manière échelonnée, y compris concernant ses mesures changeant la donne pour les copropriétés.

Depuis le premier janvier 2017, les copropriétés ont donc été contraintes de s’adapter à de nouvelles normes. En effet, tout une partie de la loi ALUR est dédiée à améliorer la situation des copropriétés et à les adapter à l’époque. Les syndicats de copropriétés, certains documents et la prise de décision font partie des éléments les plus touchés par la réforme.

La Loi ALUR et son impact sur les copropriétés

Les grandes lignes et objectifs de la Loi ALUR pour les copropriétés

En ce qui concerne les objectifs de la loi ALUR sur les copropriétés, les pouvoirs publics ont annoncé souhaiter connaître davantage le million de copropriétés ayant été comptées en France, ce qui correspond au total à 8 millions de logements. Les mesures sont de divers ordres qui seront détaillées plus bas, mais globalement, il s’agit d’être en mesure de soutenir et d’entretenir les copropriétés dégradées, qui correspondent selon les études à environ 15 % de l’ensemble. Pour les copropriétés de 200 lots et plus, le juge n’est saisi qu’à partir du seuil d’impayés de 15 %. Un expert est donc plus vite sollicité pour analyser la situation de la copropriété en question qu’auparavant (25% d’impayés). Egalement, il devient possible de confier intégralement la gestion des parties communes de la copropriété se trouvant dans un état de carence avéré à un opérateur externe financièrement à même de réaliser tous les travaux nécessaires. Cela concerne les travaux rendus obligatoires après l’expropriation des parties communes par la commune ou par tout autre établissement public de coopération intercommunale.

De plus, outre les missions des syndics qui changent, une fiche synthétique devient nécessaire pour chaque copropriété, de même que son diagnostic technique global et un fonds de travaux. Enfin, l’immatriculation de la copropriété à un registre national dédié nouvellement créé devient obligatoire.

Les missions des syndicats de copropriété évoluent

Des missions complémentaires sont ajoutées par la Loi ALUR à celles déjà menées par les syndics, mais certaines dispositions en modifient aussi d’autres.

  • En premier lieu, pour les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er juillet 2015, les prestations complémentaires même celles n’étant pas prévues à l’origine sont désormais comprises dans le forfait.
  • Le modèle type de contrat propre à l’ensemble des syndics doit désormais indiquer précisément toutes les prestations pouvant être facturées en frais particuliers aux copropriétaires uniquement.
  • Dans le cas où l’immeuble compte plus de 15 lots principaux, il n’est plus possible d’obtenir une dérogation à l’obligation de mettre en place un compte séparé dédié au nom du syndicat des copropriétaires. Si l’immeuble compte moins de 15 lots, l’assemblée générale de la copropriété peut décider de placer son capital sur un seul compte bancaire, inscrit dans les écritures bancaires comme un sous-compte afin d’individualiser chacun des différents fonds de syndics.
  • Au moment de la réception des relevés périodiques du compte bancaire séparé, le syndicat de copropriété doit les fournir ou au moins donner accès au conseil syndical à une copie.
  • Les syndics professionnels ont enfin une obligation de disposer d’un extranet mettant à portée à distance la totalité des documents essentiels relatifs à leur copropriété. Sur le même thème, il est maintenant possible d’envoyer directement par mail les convocations aux assemblées générales.

 

Ce qui a changé pour les copropriétés au 1er janvier 2017

La fiche synthétique

Avec la Loi ALUR, de nouveaux documents deviennent obligatoires. Il y a d’abord la fiche synthétique de copropriété, qui est une véritable « carte d’identité » de la copropriété devant être mise en place et établie par le syndic. Sur la fiche synthétique, il faut retrouver l’ensemble des données à la fois financières et techniques de la copropriété et de l’immeuble en question, avec leur carnet d’entretien. Charge au syndic de garder ce document à jour chaque année. Egalement, les différents copropriétaires peuvent l’obtenir simplement de même que tout un éventuel acquéreur d’un ou plusieurs lot(s) appartenant à la copropriété. L’instauration officielle de la fiche synthétique s’échelonne sur 3 ans selon les tailles de copropriétés : Janvier 2017 pour les copropriétés disposant de 200 lots ou plus, janvier 2018 pour les copropriétés de 50 à 200 lots et janvier 2019 pour les plus petites copropriétés disposant de moins de 50 lots. La fiche synthétique doit être annexée à toute promesse ou compromis de vente portant sur un ou plusieurs lot(s) de la copropriété.

Pour entrer plus dans les spécificités de cette fiche synthétique, elle doit mentionner en détails l’adresse du ou des immeubles concernés par la copropriété, le numéro d’immatriculation du syndicat de copropriétaires au registre national des copropriétés nouvellement établi et expliqué plus bas dans cet article, ainsi que la date à laquelle le règlement de la copropriété a été établi.

Le diagnostic technique global de la copropriété et sa mise en application

La deuxième mesure phare de la Loi ALUR sur les copropriétés est l’évolution du diagnostic technique global. Chaque copropriétaire doit désormais exprimer son avis et sa volonté en ce qui concerne la réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) de la copropriété par des prestataires. Une fois réalisé, il est présenté à tous les copropriétaires, qui ont la capacité de voter un plan pluriannuel de travaux à la majorité simple.

Ce diagnostic est une étude visant à inspecter et à s’assurer de la situation de l’immeuble sur différents plans, cette vision d’ensemble comprenant notamment :

  • L’ensemble des travaux devant être réalisés sur les 10 prochaines années ainsi que leurs coûts prévisionnels ;
  • Un échéancier des travaux nécessaires indiqués dans le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • La performance énergétique de l’immeuble au travers d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou d’un audit énergétique ;
  • L’évaluation des parties communes de la copropriété et de ses équipements collectifs ;
  • Les différentes améliorations de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble.

Ce DTG est rendue obligatoire par la Loi ALUR pour les immeubles ayant été construits il y a plus de 10 ans et ayant été récemment mis en copropriété. Le DTG est aussi indispensable pour les immeubles faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité.

Le fonds de travaux obligatoire

Troisième grande nouveauté mise en place par la Loi ALUR, une disposition rend depuis la date du 1er janvier 2017 obligatoire la création d’un fonds de travaux pour chaque copropriété. La règle ne s’applique cependant pas à toutes les copropriétés sans distinction : seules les copropriétés d’immeuble de plus de 5 ans sont concernées, ce qui représente tout de même un part très largement majoritaire du parc national.

L’objectif principal du fonds de travaux rendu obligatoire est relativement simple, il s’agit de mettre des fonds en réserve afin d’être en pleine capacité pouvoir financer des travaux dans un avenir plus ou moins proche. Il s’agit de rendre l’épargne collective obligatoire dans ce cas de figure, mais dans une optique de sécurité et de prévoyance, car cela permet d’appréhender avec une plus grande sérénité les futurs travaux et les coûts impliqués. Il devient aussi plus aisé de pallier à d’éventuels imprévus au sein de la copropriété.

Afin de rassembler l’argent du fonds de travaux, un compte bancaire séparé de celui des copropriétaires pour est rendu obligatoire par la Loi ALUR. Ce compte spécifique peut être rémunéré ou non, bien que cela puisse profiter à tous les copropriétaires au final. Une cotisation annuelle est obligatoire de la part de chacun afin d’alimenter ce fonds et doit être supérieure à 5 % du budget prévisionnel annuel ayant été voté par les copropriétaires lors de l’assemblée générale. Seules les copropriétés de tailles modestes, jusqu’à 10 lots, ont la capacité de déroger à ce fonds de travaux, si un vote unanime en assemblée générale est exprimé en cette direction. Ce n’est donc pas une nécessité.

Cette épargne sous forme de fonds de réserve destiné à financer les travaux étalés dans les années à venir permet plusieurs choses, selon Emmanuelle Cosse, ministre du Logement lors de la mise en application de la Loi ALUR : « L’entretien et l’amélioration de leur bâtiment, gage de maîtrise des charges et d’une meilleure valorisation des logements, sont ainsi facilités ».

Enfin, il faut préciser un détail de grande importance : le fonds de travaux obligatoire appartenant au syndicat de copropriétaires, la somme qu’il contient n’est en aucun cas remboursable en cas de la vente d’un lot.

L’immatriculation de la copropriété

Dernière grande disposition de la Loi ALUR pour les copropriétés, chacune d’entre elles doit être immatriculée au nouvellement créé registre national d’immatriculation des copropriétés, qui est géré par un établissement public en charge de cette mission. Les ensembles de plus de 200 lots sont déjà dans l’obligation d’y être immatriculés depuis le 1er janvier 2017, de même que ceux de plus de 50 lots depuis le 1er janvier 2018. Les autres devront l’être à partir du 1er janvier 2019. Les aides publiques sont conditionnées à cette immatriculation afin notamment d’en renforcer le caractère obligatoire et donc l’application.

Enfin, les annonces immobilières sont désormais obligées de comporter une mention précisant si un bien en vente ou en location fait partie d’une copropriété, mais également le nombre de lots qu’elle inclut et ses charges annuelles. Dans le cas où le syndic fait l’objet de procédures en lien avec les « copropriétés en difficulté », cela doit également être précisé.

Voir aussi : La fonction du comptable de copropriétéModèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Lafayette13
Lafayette13
avril 25, 2019 12:37

Bonjour ,
Comment peut on révoquer un syndic légalement?

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
avril 29, 2019 12:52
Reply to  Lafayette13

Bonjour, Il est possible de révoquer le syndic au cours de l’assemblée générale des copropriétaires à condition de rapporter la preuve de manquements dans l’exercice de son mandat. Les copropriétaires doivent alors demander au syndic de faire figurer la question de sa révocation à l’ordre du jour de la réunion. Au titre de la règle du contradictoire, les copropriétaires à l’initiative de la motion présentent les motifs de la proposition de révocation auquel le syndic est en droit de répondre afin de justifier ses choix et ses positions. La motion doit alors être votée à la majorité absolue afin d’être… Lire la suite »

Lafayette13
Lafayette13
mai 2, 2019 6:15
Reply to  LegalPlace SAS

Merci de votre réponse, Alors nous savions tout cela mais nous avons 2 reproches à faire au syndic 1- Une gouttière de l’immeuble voisin se déverse sur notre immeuble est de l’eau s’infiltre dans la cour et le syndic depuis 2 ans n’a rien fait pour remédier à cela 2- Un local dans l’immeuble était indiqué comme « local » et ne devait pas être habitable! Le syndic en cours que nous voulons révoquer n’a pas pris les mesures nécessaire pour interdire sa vente surtout que ce local avait été mis sous scellés par la Préfecture pour qu’il ne soit plus habitable… Lire la suite »

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
mai 6, 2019 9:29
Reply to  Lafayette13

Bonjour, Le syndic n’a normalement pas de pouvoir d’appréciation des questions que les propriétaires demandent à faire figurer sur l’ordre du jour, révocation comprise. Il est donc contraint d’y inscrire tout sujet qui lui est soumis par l’un des copropriétaires. Afin de conserver une preuve de votre requête, anticipez la réunion de la prochaine assemblée générale et communiquez-la au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de refus, il vous est alors possible de mettre en demeure le syndic de réparer les manquements commis ou de procéder à l’inscription de sa révocation à l’ordre du jour, puis… Lire la suite »

Bentaza
Bentaza
juillet 22, 2019 3:18

Bonjour,
Je suis propriétaire d’un logement
On veut fermer à cause des vols ,de l’invasion des étudiants du parking, de la pollution ( les étudiants jettent par terre les déchets de Mac Donald…)
On a voté la somme des travaux
Malheureusement, on a dépassé la somme votée à l’assemblée
Peut on piocher 5000 euros sur les fonds destinés au grands travaux..,?
Sachant qu’il n’y a pas de travaux à moyens ou long terme?

Merci
Cordialement
Michel

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
juillet 24, 2019 2:43
Reply to  Bentaza

Bonjour,
Parlez-vous d’un vote à l’assemblée générale de la copropriété ? Et de quels types de travaux s’agit-il ? Que voulez-vous fermer ?
Si les travaux effectués remplissent effectivement les caractéristiques des travaux auxquels sont réservés les fonds, cela semble être possible. Il peut être toutefois préférable de convoquer une nouvelle assemblée afin d’en informer l’ensemble des copropriétaires.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

thierry mondet
thierry mondet
novembre 5, 2019 10:12

Bonjour, J’habite une résidence ou des bactéries de légionnelles ont été détectées dans le circuit d’eau chaude sanitaire. Cela est dû à une malfaçon initiale du promoteur contre lequel, une action en justice est en cours. Un audit technique de cette situation avait été effectué en 2017, mentionnant clairement ce risque de légionnelles. Le syndic nous a alerté par courrier RAR en septembre 2019 et dit faire le nécessaire pour désinfecter le circuit. Or, depuis, bientôt 2 mois, nous n’avons aucune nouvelle de son action. Pas de compte rendus, pas d’intervention de la société mandatée pour les travaux. J’essaye en… Lire la suite »

CHARRET Michel
CHARRET Michel
juin 24, 2020 2:04

Peut on utiliser tout ou partie du fond ALUR pour réaliser des travaux de mise à niveau électrique dans les parties commune d’une copropriété de 19 propriétairess ?
Dans l’affirmative,doit on voter le montant des travaux en en A/G ?
Doit on passer par un bureau d’études ou pas ? Merci

millot
millot
juillet 6, 2020 10:29

bonjour
je viens d’acheter un appartement le 20/06 et le notaire m’a facturé les sommes de la loi alur du :01/01/2020 au 20/06/2020 pour rendre au vendeur
je pensais que le vendeur ne pouvait pas récupérer cette provision.Pourquoi ais-je du payer cette somme le jour de la vente au notaire
Pourriez-vous me renseigner
merci par avance
Cordialement
Mme Millot

lecomte
lecomte
juillet 20, 2020 5:37

bonjour. je suis propriétaire dans une résidence de + de 50 lots. cette année (31/12/2019) il y a un excédent de provisions de charges. peut -on légalement en ag par exemple, demander à ce que cette somme soit mise sur le compte travaux (fonds de travaux loi alur) afin d’alimenter celui-ci ou est -il systématiquement remboursé aux copropriétaires. dans l’un ou l’autre des cas, la loi alur le stipule t il ?
merci de votre réponse

BENHAMOU EMERIC
septembre 16, 2020 12:46

Bonjour, les locaux commerciaux dans une copropriété sont -ils concernés par les fonds de travaux, alors qu’ils n’ont pas les mêmes charges que les habitations.
D’avance merci

Lina Dinari
Administrateur
Lina Dinari
septembre 18, 2020 1:00

Bonjour,
Les locaux commerciaux participent aux charges générales de la copropriété (bénéficiant à l’ensemble des copropriétaires) mais ne sont pas tenus de payer les charges spéciales dès lors qu’ils n’ont pas l’opportunité de profiter des améliorations qu’elles emportent (exemple : les locaux figurant au rez-de-chaussée ne sont pas tenus de participer aux travaux effectués au 3e étage). Il convient de déterminer la répartition de ces charges avec la copropriété.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Claude
Claude
octobre 11, 2020 6:11

bonjour , notre syndic a fait accepter a l’AG de juin 2018 un contrat de 3 ans avec la promesse verbale de ne pas augmenter les honoraires durant ces 3 ans , mais , avec l’épidémie l’AG de juin 2020 a été repoussée au debut novembre2020, avec , a reception de la convocation une hausse de ses honoraires de17,5 % et en allongeant la durée du mandat jusqu’au mois de juin 2022 soit 19 mois au lieu de 12, a t il le droit de tout modifier en sa faveur dans de telles conditions je vous remercie cordialement pour votre… Lire la suite »

ARLETTE MOREL
ARLETTE MOREL
novembre 4, 2020 8:17

Bonjour, Le syndic de copropriete a convoqué un assemblée générale alors que son mandat avait expiré. L’AGO n’a pas eu lieu. Nous n’avons plus de syndic ni de conseil syndical. Est-il besoin d’un avocat pour demander au tribunal de grande instance de nommer un administrateur ou un nouveau syndic ? Un simple RAR est il suffisant, car qui va payer les frais d’avocat ? Personne n’a le pouvoir de le demander à ce jour …

DEHODENCQ
DEHODENCQ
novembre 5, 2020 12:21

Bonjour, Je fais partie d’une copropriété de 1976, comprenant 3 immeubles et 3 pavillons.Les pavillons partagent la copropriété de sol, participent aux travaux d’entretien du sol, dont canalisations d’eau. Mais ne sont pas concernés par les travaux des immeubles, ni le parking souterrain. Les pavillons entretiennent totalement leur propre pavillon, ex ravalement. Jusqu’ici les fonds Loi Alur, auxquels participent aussi les pavillons, ont été utilisés pour des travaux de voirie, donc concernant tous les lots, immeubles et pavillons. Mais le syndic a maintenant l’intention d’utiliser ces fonds Loi Alur pour des travaux sur les immeubles, ex ravalement. Nous, les pavillons,… Lire la suite »

Lina Dinari
Administrateur
Lina Dinari
novembre 8, 2020 11:01
Reply to  DEHODENCQ

Bonjour,
Le fonds de travaux peut être utilisé uniquement si strictement plus de 50% des copropriétaires votent en faveur de cette décision. Dans le cas contraire, le syndic est contraint de renoncer à cette utilisation des sommes réunies.
En cas de conflit persistant avec le syndic, il vous est possible de recourir aux services d’un médiateur de justice, qui vous aidera à trouver une solution amiable.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

magali ravier
magali ravier
novembre 9, 2020 1:08

Bonjour
depuis 2007 nous sommes 2 coproriétaires (couple) d’un appartement au 1er étage (+ combles) dans une maison qui contient 2 appartements.
Nous devons faire une proposition de création de syndic à notre copropriétaire, qui refuse tous les travaux dans les parties communes depuis qu’il a acheté le rez de chaussée en 2010, qu’il loue depuis.
Afin d’être raccord avec cette cette loi dont je viens d’apprendre l’existence, je suis à la recherche d’une lettre type dans le but de lui faire cette proposition.
Merci de votre réponse.
Bien cordialement,
MR