La Garantie Loyer Impayé (GLI) – Guide complet

La Garantie Loyer Impayé (GLI) – Guide complet

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Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

La Garantie Loyer Impayé (GLI) correspond à une assurance privée à laquelle le bailleur souscrit pour se protéger d’éventuels impayés de la part du locataire. Ce type d’assurance prend également en charge la procédure d’expulsion du locataire.

Bon à savoir ! La Garantie Loyer Impayé (GLI), également appelée « assurance loyer impayé » ne doit pas être confondue avec la Garantie universelle des loyers (GUL), dispositif mis en place par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR et qui a pour objet de couvrir les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer de la part du locataire, sous la forme d’un système d’aides.

 

Quels contrats de location concernés par la garantie loyer impayé (GLI) ?

La garantie loyer impayé (GIL) concerne tous les types de contrats de location, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation vide ou d’un contrat de location meublée.
Les assureurs fixent en général un montant maximal du loyer.

Attention ! La loi relative aux rapports locatifs précise que le bailleur qui souscrit à une assurance de loyers ne peut pas demander de cautionnement au locataire, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti. Le cautionnement est l’acte par lequel une personne se porte garante pour le locataire.

Il est important pour le bailleur de se protéger d’éventuels impayés avant même de signer le contrat de location. Il a donc tout intérêt à veiller à la rédaction du bail d’habitation que le locataire signera également. Certaines clauses comme une clause résolutoire de plein droit et une clause de solidarité sont vivement conseillées.
A cette fin, il est recommandé d’utiliser un modèle personnalisable et à jour de bail en cliquant directement sur le lien de contrat de location.

Bon à savoir : L’attestation de loyer est un document établi par le bailleur permettant au locataire d’un bail d’habitation de démontrer qu’il a bien payé ses loyers et charges.

 

Quels locataires concernés par la garantie loyer impayé (GLI) ?

Des critères concernant le locataire existent également : l’assureur exige automatiquement de fournir des justificatifs relatifs au locataire. Sa solvabilité est à prouver.

Analyse de la solvabilité du locataire pour la Garantie Loyer Impayé (GLI) :

Pour la Garantie Loyer Impayé (GLI), les documents à remettre dépendent toutefois de l’assureur concerné. Certains assureurs exigent par exemple des revenus nets mensuels 2,85 fois supérieurs au prix du loyer (charges comprises), d’autres demandent des revenus nets mensuels 3 fois supérieurs.

Bon à savoir ! Le revenu net mensuel exclut les primes exceptionnelles et les heures supplémentaires. Les différentes aides telles que l’aide personnalisée au logement et les allocations familiales ne sont pas prises en compte non plus pour le calcul du revenu net mensuel.
Lorsque le locataire est un retraité ou un indépendant, le revenu concerné est celui imposable.
Certains assureurs acceptent que le locataire soit à contrat à durée indéterminée (C.D.I), à contrat à durée indéterminée en période d’essai,  contrat à durée déterminée (C.D.D), intérimaire, intermittent du spectacle ou encore retraité. D’autres refusent que le salarié en CDI soit encore en période d’essai. Pour un travailleur indépendant, un minimum d’années d’activité est parfois requis. Pour un salarié en CDD, une durée minimale restante peut être exigée.

Pour le cas de l’étudiant locataire ou de l’apprenti locataire, la solvabilité est appréciée au regard de sa caution solidaire (des parents ou autres). La personne qui se porte caution (le garant) doit lui-même remplir les critères d’éligibilité tenant au type de contrat de travail et de revenus nets mensuels. Cela suppose évidemment qu’un contrat de cautionnement soit signé.
Lorsqu’il s’agit d’un locataire en place depuis plus de 6 mois dans le logement et qu’il n’est pas fait état d’impayés à son égard, aucun critère de solvabilité n’est requis, la solvabilité de ce dernier étant réputée acquise.

Attention ! Certains profils de locataires peuvent être refusés par les assureurs de garantie loyer impayé (GLI). Cela peut être le cas pour les personnes sans emploi. Lorsqu’un bailleur ne peut pas souscrire une garantie loyer impayé (GLI) en raison de la situation personnelle du locataire, il pourra envisager d’autres formes de garantie telles que le cautionnement ou le dépôt de garantie.

Colocation et Garantie Loyer Impayé (GLI)

S’il existe plusieurs locataires avec des situations différentes, l’assureur peut par exemple exiger qu’un des deux locataires ait des revenus nets mensuels équivalents à au moins 2 fois le loyer mensuel charges comprises.

Documents à fournir pour la Garantie Loyer Impayé (GLI)

Il est nécessaire de prouver la solvabilité du locataire en remettant des justificatifs tels que : la pièce d’identité du locataire, les 3 derniers bulletins de paie ou à défaut son contrat de travail ou l’attestation de l’employeur, le dernier avis d’imposition, le contrat de location accompagné de l’état des lieux en colocation par exemple, ainsi que l’attestation de l’assurance habitation. Ces documents sont demandés par les assureurs dans la plupart des cas. Lorsque le locataire est étudiant, d’autres papiers peuvent être demandés comme la carte étudiante ou le certificat de scolarité. S’il s’agit d’un indépendant, il sera nécessaire de joindre la preuve de son activité.

Bon à savoir ! Il est en général possible de fournir des copies des justificatifs.

Chaque assureur indique une liste de documents précis à joindre au dossier du locataire. Il est possible de comparer les différents assureurs en ligne avant de se décider. Il est judicieux de bien lire les conditions de l’assureur. Selon l’éligibilité du locataire, ce dernier peut accepter ou pas le dossier que lui présente le bailleur.
Si l’assureur accepte le dossier, le bailleur signera ensuite un contrat d’assurance loyer impayé (garantie loyer impayé).

Paiement de mensualités par le bailleur

En échange de la garantie accordée par l’assureur, le bailleur devra verser une somme en général tous les mois. Cette somme va dépendre du montant du loyer et de l’offre choisie par le bailleur. Les assureurs proposent souvent une offre basique, premium etc. D’autres frais annuels peuvent se rajouter aux mensualités.

 

Que couvre la garantie loyer impayé (GLI) ?

Etendue de la garantie loyer impayé (GLI)

La garantie loyer impayé (GLI) comprend en général le remboursement des impayés de loyer ainsi que la procédure d’expulsion du locataire qui refuse de payer les loyers dus. Les impayés de loyer désignent également les charges du loyer. Une procédure d’expulsion, quant à elle, implique des frais de justice.
Selon l’offre choisie par le bailleur, ce dernier verra ensuite d’autres garanties comprises telles que le remboursement des détériorations causées par le locataire sortant et une protection juridique hors cas des impayés. Le prix des cotisations mensuelles de la garantie loyer impayé (GLI) sera différente en fonction de l’offre choisie et donc de son étendue.
Le bailleur doit se renseigner correctement avant de choisir l’assureur qui prendra en charge la garantie loyer impayé (GLI). Il devra opter pour une garantie loyer impayé (GLI) adapté à ses besoins particuliers.

Limite de garantie loyer impayé (GLI)

L’assureur limite en général sa garantie en précisant le montant exact couvert dans chaque cas. En effet, l’indemnisation des détériorations immobilières peut être plafonnée à un certain montant et à certains types de dégradations. Exemple : dégradations et destructions causées par le locataire et constatées à son départ, aux dommages matériels liés à la procédure d’expulsion.
Il peut exister une durée maximale pour le remboursement des loyers impayés : l’assurer peut se limiter à un certain nombre de mois et à un certain plafond.
Concernant les frais d’expulsion, l’assureur peut prendre en charge l’ensemble des frais sans limite. Cela va inclure notamment les frais de procédure, c’est-à-dire le recours à des professionnels tels que les huissiers, les avocats, les frais plus techniques comme les frais d’intervention d’un serrurier, de déménagement.
Le paiement des loyers en attendant de trouver un nouveau locataire peut également être compris dans l’offre de l’assureur.

 

Que faire sans garantie loyer impayé (GLI) ?

Lorsque le bailleur n’a pas souscrit de garantie loyer impayé (GLI) et que le locataire ne paie pas ses loyers, le bailleur devra s’occuper du recouvrement des loyers et de la procédure d’expulsion.
Le bailleur devra donc lancer une procédure pour récupérer les loyers dus et expulser le locataire qui ne paie pas. En signant le contrat de location, le locataire s’est engagé à payer le montant du loyer (charges comprises) de façon régulière (généralement tous les mois). En effet, selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ».
L’article 24 de la même loi précise également la procédure à suivre en cas de défaut de paiement de loyer : «

I. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.
Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il reprend les éléments essentiels du commandement. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.- Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V.- Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VI.- La notification de la décision de justice prononçant l’expulsion indique les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation. »

En cas d’impayés, le bailleur doit donc dans un premier temps envoyer une mise en demeure au locataire. La mise en demeure s’effectue par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si la mise en demeure reste infructueuse, le bailleur procédera à un commandement de payer par huissier. A compter de ce commandement de payer, le locataire aura un délai de deux mois pour régulariser ses dettes.
La procédure d’expulsion du locataire ne peut intervenir que par la suite : si le locataire ne paie toujours pas les loyers impayés après le commandement de payer et après son assignation devant le tribunal d’instance. Le commandement de quitter les lieux doit être ordonné par le juge.

Attention ! Le bailleur ne peut pas de lui-même décider d’expulser le locataire. Il doit respecter la procédure mentionnée ci-dessus. En cas d’impayés, le bailleur peut très bien se rapprocher d’un avocat pour que ce dernier prenne en charge toute la procédure.

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