Bail de location meublée

LegalPlace propose un modèle de bail de location meublée en Word et PDF. Rédigé par des avocats, il suffit de télécharger et imprimer le formulaire.

Adapté à la situation de l'utilisateur, en répondant à un questionnaire, les clauses s'insèrent automatiquement dans le contrat. Ainsi, votre modèle sera plus conforme qu'un simple exemple de contrat de location vierge.

Le contrat de location meublée est un contrat utilisé pour la location d’un logement meublé à usage d’habitation pour la résidence principale.

Le bail de location meublée est conclu entre le propriétaire d’un logement meublé et le locataire qui va y installer sa résidence principale. Le logement devra, avant tout, respecter les critères qualificatifs du logement décent.  

Il est possible, avec l’accord du bailleur, de prévoir une destination mixte autorisant ainsi le locataire à exercer par ailleurs son activité professionnelle (libérale) dans le logement loué. Le locataire ne pourra toutefois pas recevoir de clientèle ou de marchandise dans le logement.

Pour que le logement soit qualifié de meublé, le mobilier doit respecter un certain nombre de critères qualitatifs et quantitatifs, sans quoi le propriétaire ne pourra pas prétendre déroger au régime du bail de location non meublée. Le logement doit ainsi comprendre une literie, une cuisine équipée, de la vaisselle, des luminaires, etc. En ce sens, la location meublée comprend des avantages considérables.

Le contrat de bail d’habitation est très encadré par la loi. Il doit ainsi respecter les dispositions obligatoires de la loi Alur, qui a mis à jour la loi du 6 juillet 1989, ainsi que celles du décret du 29 mai 2015 relatif au contrat type de logement à usage de résidence principale.

Certains contrats de location à usage d’habitation ne sont pas concernés par ce cadre légal contraignant. Il en va ainsi des locations de logements HLM ne faisant pas l’objet d’une convention APL, les résidences secondaires, les locations saisonnières dans le cadre de contrat de location saisonnière ou les colocations formalisées par plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

Bon à savoir : Si votre logement est en co-propriété, en qualité de locataire, vous pouvez faire valoir vos droits auprès du syndicat de co-propriété.

Les principales différences de régimes entre le bail d’un logement vide et le bail d’un logement meublé consistent en :

- la durée du bail : un an en principe pour le meublé alors que la durée du bail vide est en principe de 3 ou 6 ans minimum ;

- le régime du congé donné au bail par le locataire, qui peut adresser une lettre de résiliation du bail à tout moment avec un simple préavis d’un mois (contre 3 mois pour le bail vide sauf exceptions, notamment si le logement est en zone tendue) ;

- le dépôt de garantie qui peut être égal à deux fois le montant mensuel du loyer en meublé (contre un mois maximum en location vide).

Le bail de location meublée doit obligatoirement être conclu par écrit, soit sous seing privé (entre les parties) soit sous forme authentique (devant notaire).

Le contrat de location meublée doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires et d’annexes. Au-delà de ce minimum obligatoire, le propriétaire et le locataire sont libres d’ajouter des stipulations supplémentaires pour autant qu’elles soient conformes à la loi applicable au jour de la conclusion du bail.

Ces mentions obligatoire comprennent notamment : les noms (ou dénominations sociales) du bailleur et du locataire, la date de prise d’effet du bail et sa durée, la surface habitable et la consistance du logement, le montant du loyer et ses modalités de révision, le loyer de référence (y compris les loyers de référence majoré et minoré) si cela est applicable, le montant du dépôt de garantie, etc. Il y'a une liste de meubles obligatoires que doit comporter la location meublée. 

Attention ! Depuis la loi Alur, des clauses au contrat de location meublée sont réputées non écrites.

Le régime du loyer sera différent selon que le logement se situe en zone tendue ou non. Il existe en effet, depuis la loi Alur, une réglementation d’encadrement des loyers en zone tendue.

En zone tendue, la fixation du loyer est libre lors de la première location du logement ou d’une relocation après 18 mois de vacance du logement. En revanche, les hausses de loyers sont encadrés en cas de relocation du logement.

Dans les zones “très tendues” (Paris et Lille), le montant ne peut pas excéder le loyer de référence majoré.

Ce montant est fixé par la préfecture et dépend de divers facteurs (superficie, quartier, travaux réalisés dans le logement, etc.). Notez que si vous êtes étudiant par exemple, des aides de l'État peuvent être une bonne alternative ! Pensez notamment à la Caution Locative Étudiante (CLE). 

Vérifiez bien si votre logement est en zone tendue.

Par ailleurs, il convient de ne pas oublier les taxes telles que la taxe d'habitation. 

Quelques fois, votre propriétaire peut vous appliquer un complément de loyer. À noter que si le propriétaire ne loue pas son logement, la question de la fiscalisation du loyer fictif fait aujourd'hui débat. 

Bon à savoir : En principe, le loyer d'un logement meublé est exonéré de TVA. 

La durée minimale du bail de location meublée est d’un an. Toutefois, si le locataire est un étudiant, elle peut être réduite à 9 mois. Nos modèles de baux prévoient ces différents cas de figure.

Le locataire d’un logement meublé peut donner congé par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au bailleur avec un préavis d’au moins un mois.

Le bailleur, lui, ne peut pas donner congé avant la fin du bail. Il peut toutefois refuser le renouvellement du bail, à condition d’en avertir le locataire par courrier recommandé avec accusé de réception avec un préavis d’au moins 3 mois (à la différence du bail non meublé ou ce préavis est de 6 mois). D'autres raisons peuvent être envisagées comme lorsque le propriétaire bailleur décède ou en cas de troubles de voisinage par exemple. 

À noter que dans des cas spécifiques, le bail peut être transféré à des tiers.

Le bailleur pourra exiger qu’une caution se porte garante solidairement des obligations du locataire, à commencer par l’obligation de payer le loyer. L’acte de cautionnement, très engageant pour la personne qui le signe est lui-même soumis à un certain formalisme. Cette personne peut être une caution solidaire ou non.

De la même manière, le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie par le locataire qui n'excédera pas un montant égal à deux mois de loyer hors charges. Ce dépôt de garantie devra être restitué au locataire en fin de contrat s’il a respecté l’ensemble de ses obligations. Dans le cas contraire, il pourra être conservé par le bailleur à titre d'indemnité.

Il est indispensable d’établir un état des lieux d’entrée avant l’entrée du locataire dans le logement.

L’état des lieux d’entrée consiste en l’examen, de manière contradictoire entre le bailleur et le locataire ou leurs représentants, du logement, pièce par pièce, afin de vérifier l’état de chaque pièce et des équipements, et de noter toute dégradation constatée ensemble.

L’état des lieux d’entrée doit être réalisé à l’entrée du locataire dans les locaux, lors de la remise des clés.

Il sera comparé, en fin de bail de location, avec l’état des lieux de sortie qui devra être réalisé au moment de la restitution des clefs au propriétaire.

Cette comparaison permettra de déterminer si des dommages ont été causés par le locataire durant la période couverte par le bail (hors usure normale, selon la grille de vétusté notamment) entraînant ainsi une retenue totale ou partielle du dépôt de garantie versé à la signature du contrat.

Le contrat de location meublée doit enfin comporter un certain nombre d’annexes parmi lesquelles une notice d’information imposée par la Loi Alur, destinée à mieux informer les parties sur leurs droits, l'état des lieux et les obligations et constituée par l’arrêté du 29 mai 2015. Le décret du 26 août 1987 fixe par ailleurs en son annexe la liste des charges récupérables qu’il sera possible d’annexer à votre bail.

Un dossier de diagnostics techniques du contrat de location doit impérativement être annexé au bail meublé (risques naturel et technologiques, performance énergétique, etc.). Prévoyez de faire réaliser les diagnostics nécessaires.

Vous pouvez consulter un avocat pour toute demande de conseils ou besoin d’assistance juridique en ce qui concerne la préparation de votre bail d’habitation, sa relecture, ou une prise en charge personnalisée de votre document.

Attention ! En cas de cambriolage, réagissez vite !