ConnexionBail commercial et loi Pinel : ce qui change pour locataires et bailleurs
Dernière mise à jour le 23/10/2026
- Comment la loi Pinel encadre-t-elle le contenu du bail commercial ?
- Un bail commercial peut-il être conclu en « bail ferme » malgré la loi Pinel ?
- L’état des lieux est-il obligatoire dans un bail commercial ?
- Comment le loyer d’un bail commercial est-il révisé en cours de bail ?
- Que devient le loyer au renouvellement du bail commercial ?
- Sous quelle forme donner son congé dans un bail commercial ?
- Le locataire bénéficie-t-il d’un droit de préférence en cas de vente ?
- Que change la loi du 26 mai 2026 pour le bail commercial ?
- La loi Pinel du 18 juin 2014 fixe pour le bail commercial une durée minimale de 9 ans, avec une résiliation possible tous les 3 ans et un état des lieux obligatoire à l’entrée comme à la sortie.
- Dans un bail commercial soumis à la loi Pinel, la hausse du loyer est plafonnée à 10 % par an et suit l’indice ILC ou ILAT, l’indice du coût de la construction (ICC) n’étant plus utilisé.
- La loi Pinel accorde au locataire d’un bail commercial un droit de préférence en cas de vente du local, et le congé du bailleur doit être délivré par acte de commissaire de justice.
La loi Pinel est un dispositif qui entre en vigueur le 18 juin 2014 dans le cadre du plan d’action pour le commerce et les commerçants. Un des objectifs de la loi Pinel est de favoriser l’implantation de nouveaux commerces en modifiant les caractéristiques du bail commercial. Les modifications apportées par la loi Pinel concernent principalement :
- La répartition des travaux et des charges entre le locataire et le propriétaire ;
- La durée du bail commercial ;
- La révision et le renouvellement du bail commercial ;
- Les modalités de congé ;
- La création d’un droit de préférence pour le locataire en cas de vente.
Comment la loi Pinel encadre-t-elle le contenu du bail commercial ?
La libre négociation entre le bailleur et le locataire
Une des caractéristiques du bail commercial est la libre négociation entre les parties quant au contenu du contrat de location et sont ouverts à tout type de modifications des facteurs locaux de commercialité du bail commercial en question. Cette négociation a lieu sur le montant du loyer, sur les modalités de son paiement, ou encore sur la répartition des charges et des travaux.
La répartition des charges et des travaux dans le bail commercial
Avant la loi Pinel, il n’était pas nécessaire d’inclure la répartition des charges et des travaux dans le contrat de location. Avec la loi Pinel, il est nécessaire de prévoir la répartition des charges et des travaux de manière explicite dans un inventaire précis et limitatif.
Cette disposition permet un encadrement de la répartition des travaux et des charges entre le bailleur et le locataire. La loi Pinel a, en effet, ajouté l’article L. 145-40-2 dans le Code de commerce. Cet article a pour objectif de préciser la répartition des travaux et des charges en créant une liste limitative des travaux pouvant être mis à la charge du locataire. Le bailleur peut mettre à la charge du locataire un ensemble d’obligations. Néanmoins, les gros travaux restent à la charge du bailleur. Il s’agit des travaux de mise en conformité prescrits par l’administration, les travaux touchant aux murs, etc.
Ainsi, si la libre négociation est toujours une caractéristique du bail commercial, la loi Pinel encadre davantage cette dernière en prévoyant des dispositions relatives à la répartition des travaux et des charges dans un bail commercial entre le locataire et le propriétaire.
Un bail commercial peut-il être conclu en « bail ferme » malgré la loi Pinel ?
Dans le cas d’un bail commercial, la durée est normalement fixée à, au moins, 9 ans comme le dispose l’article L. 145-4 du Code de commerce. Néanmoins, dans certaines conditions, le bailleur a la possibilité de mettre fin au contrat de location tous les trois ans. Cette possibilité est ouverte au bailleur s’il souhaite, par exemple, adjoindre à l’immeuble un nouveau bâtiment. Il est important de souligner que, lorsque le bailleur reprend le local pour construire ou reconstruire, ou lorsqu’il refuse le renouvellement du bail, il doit en principe verser une indemnité d’éviction au locataire qui doit quitter les lieux.
Le locataire dispose également de la possibilité de résilier le bail tous les trois ans. Toutefois, à la différence du bailleur, le locataire n’a pas pour obligation de motiver la résiliation du bail commercial.
Avant l’introduction de la loi Pinel, il était possible d’inclure dans le contrat de location du local commercial une clause interdisant la résiliation anticipée du bail par le locataire. Dans ce cas, on désignait ce type de bail comme un « bail ferme ». La loi Pinel a fixé une limite à cette possibilité en l’interdisant sauf dans trois cas particuliers. Il est ainsi interdit d’inclure une telle clause dans le contrat de location sauf si le bail est conclu pour une durée initiale supérieure à neuf ans, ou si le bail porte sur un local à usage exclusif de bureau ou si le bail porte sur des locaux monovalents. Le local monovalent correspond à un local construit en vue d’une seule et unique utilisation comme le dispose l’article R. 145-10 du code de commerce. Une dernière exception est posée dans le cadre des locaux de stockage.
Par ailleurs, il est important de mentionner que les baux dérogatoires (ou précaires) ne peuvent plus excéder trois ans contre deux ans avant l’introduction de la loi Pinel.
L’état des lieux est-il obligatoire dans un bail commercial ?
La loi Pinel du 18 juin 2014 rend obligatoire la réalisation d’un état des lieux au moment de l’entrée par le locataire dans les locaux. Avant la loi Pinel, la réalisation d’un état des lieux à ce moment était facultative.
L’état des lieux est une étape obligatoire et importante, l’issue de cette dernière peut déterminer la répartition des travaux et des charges. Par ailleurs, dans le cadre d’un bail commercial, le locataire a pour obligation de restituer les lieux en bon état. L’appréciation de l’entretien des lieux et de leur bon état ne peut ainsi se faire qu’en comparant l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée.
L’état des lieux est établi de façon contradictoire, à l’amiable ou par un commissaire de justice. Dans ce dernier cas, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (article L145-40-1 du Code de commerce). À défaut d’état des lieux, le bailleur ne peut plus invoquer la présomption de bon état de l’article 1731 du Code civil : c’est alors à lui de prouver l’état initial des locaux.
Comment le loyer d’un bail commercial est-il révisé en cours de bail ?
La révision du loyer correspond au processus selon lequel, dans le cadre d’un bail commercial, le loyer peut faire l’objet d’une révision tous les trois ans.
Cette révision du loyer commercial peut être à l’initiative du bailleur comme du locataire comme le dispose l’article L. 145-38 du Code de commerce. Dans un bail commercial, le loyer doit être le plus proche possible de la valeur locative. En d’autres termes, dans le cadre d’un bail commercial, le loyer peut être révisé tous les trois ans pour s’approcher le plus possible de la valeur locative du bien loué.
La valeur locative d’un bien est définie selon trois éléments, les caractéristiques du bien (surface, configuration, …), les obligations des parties, la destination des lieux, le prix de loyers du voisinage et la destination des lieux. Ces éléments sont fixés à l’article L. 145-33 du code de commerce.
Un plafonnement à l’augmentation du loyer est toutefois prévu dans le code de commerce. En effet, dans un bail commercial, la hausse du loyer doit suivre des indices spécifiques : l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Le choix à effectuer entre ces deux éléments peut être l’objet de certaines subtilités dont l’étude du détail s’impose. De manière générale, l’ILC est utilisé pour les activités commerciales, artisanales et industrielles alors que l’ILAT correspond aux activités tertiaires autres que commerciales et artisanales (professions libérales, entrepôts logistiques, …). Le plafonnement de l’augmentation du loyer est prévu à l’article L. 145-38 du code de commerce.
Avant la loi Pinel, le plafonnement des loyers ne s’appliquait plus dans le cas où une preuve de modification matérielle démontrant que des facteurs locaux de commercialité entraînaient une hausse de plus de 10 % de la valeur locative du bien. La loi Pinel est ainsi intervenue en disposant que l’augmentation du loyer doit être progressive afin de rejoindre la valeur locative du bien par tranche de 10 % par an.
Par ailleurs, la loi Pinel du 18 juin 2014 a définitivement supprimé toute référence à l’indice du coût de construction (ICC) dans le calcul du plafonnement légal en cas de révision du loyer en se tournant vers l’ILC ou l’ILAT.
Que devient le loyer au renouvellement du bail commercial ?
Le déplafonnement du loyer au moment du renouvellement du bail a été encadré par la loi Pinel du 18 juin 2014. Dans la majorité des cas, le bail commercial fait l’objet d’un renouvellement tacite à son expiration. Ainsi, le loyer de ce bail renouvelé est, normalement, plafonné en raison de l’indexation que nous avons mentionnée précédemment. Toutefois, il existe un cas dans lequel il est possible de déplafonner le loyer quand la valeur locative du bien loué a fortement augmenté. Une augmentation de 10 % par année est prévue afin de ne pas mettre en danger l’équilibre financier de l’entreprise occupant le local. Cette disposition est présente à l’article L. 145-34 du Code de commerce.
Néanmoins, dans le cadre d’un bail commercial, et au vu du principe de libre négociation, il est possible pour les parties de déroger à cette règle en incluant une clause contraire dans le contrat de location. Pour finir, le plafonnement que nous venons d’évoquer ne s’applique pas dans deux cas : les locaux monovalents ou les locaux à usage exclusif de bureaux.
Sous quelle forme donner son congé dans un bail commercial ?
Avant la loi Pinel, le congé ne pouvait être délivré que par acte d’huissier, aussi bien par le bailleur que par le locataire. La loi Pinel du 18 juin 2014 avait ouvert la possibilité de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). La loi Macron du 6 août 2015 est toutefois revenue sur cette règle.
Aujourd’hui, le congé du bailleur, pour refuser le renouvellement ou mettre fin au bail, doit être donné par acte de commissaire de justice (l’ancien acte d’huissier de justice), au moins six mois avant l’échéance (article L145-9 du Code de commerce). La lettre recommandée n’est pas admise pour ce congé.
Le locataire, de son côté, peut donner son congé triennal par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (article L145-4 du Code de commerce). Sa demande de renouvellement peut également être adressée par l’un de ces deux moyens (article L145-10 du Code de commerce).
Le locataire bénéficie-t-il d’un droit de préférence en cas de vente ?
Inexistant avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, il fait son apparition dans ce nouveau dispositif. La loi Pinel pose ainsi l’existence d’un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente du local commercial qu’il occupe.
Ce droit de préemption au profit du locataire dans un bail commercial est ainsi établi à l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Depuis la loi du 26 mai 2026, il ne s’applique toutefois plus aux locaux à usage exclusif de bureau ni aux entrepôts. Quand le propriétaire souhaite vendre le bien, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) pour qu’il puisse disposer d’un droit de préférence. Le locataire est prioritaire pour l’acquisition du local dans un délai d’un mois. Pareillement à un bail d’habitation, le propriétaire doit avertir le locataire s’il fait une proposition plus avantageuse à un tiers. Le locataire pourra alors se substituer à ce dernier pour faire l’achat du local.
Que change la loi du 26 mai 2026 pour le bail commercial ?
La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 complète le cadre de la loi Pinel sur deux points.
Le dépôt de garantie est désormais plafonné. Pour les baux portant sur un commerce de détail ou de gros et sur les services commerciaux ou artisanaux, conclus ou renouvelés à partir du 26 mai 2026, le dépôt de garantie et les autres garanties ne peuvent pas dépasser trois mois de loyer hors charges. Les bureaux et les entrepôts ne sont pas concernés.
Le locataire peut par ailleurs exiger le paiement mensuel du loyer, sans que le bailleur puisse s’y opposer, s’il est à jour de ses loyers et de ses charges.
Cette même loi restreint enfin le droit de préférence du locataire, désormais réservé aux locaux commerciaux et artisanaux, les bureaux et les entrepôts en sont exclus. Elle valide aussi les clauses d’indexation dites « tunnel », qui plafonnent la variation du loyer à la hausse comme à la baisse, à condition que ce plafonnement soit symétrique.Modèle de bail commercial
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 23/10/2026
FAQ
La loi Pinel s'applique-t-elle à un bail commercial déjà en cours ou renouvelé ?
La loi Pinel du 18 juin 2014 régit tout bail commercial conclu ou renouvelé depuis son entrée en vigueur. Lors du renouvellement du bail commercial, le locataire bénéficie donc du plafonnement du loyer, de l’encadrement des charges et du droit de préférence. Un bail plus ancien et non renouvelé reste soumis aux règles antérieures, sauf dispositions d’ordre public.
Comment calculer l'augmentation du loyer d'un bail commercial sous la loi Pinel ?
L’augmentation du loyer d’un bail commercial suit l’indice ILC ou l’indice ILAT, publiés chaque trimestre par l’INSEE. En cas de déplafonnement, la hausse est lissée à 10 % maximum du loyer de l’année précédente. Le détail figure dans notre guide sur le calcul de l’augmentation du loyer avec l’ILC.
Qu'est-ce qu'un bail commercial 3-6-9 ?
Le bail commercial 3-6-9 est le bail de droit commun issu de la loi Pinel : il dure neuf ans et le locataire peut y mettre fin à la fin de chaque période de trois ans, avec un préavis de six mois. Cette résiliation triennale n’a pas à être motivée par le locataire.
Quels travaux restent à la charge du bailleur dans un bail commercial ?
Dans un bail commercial soumis à la loi Pinel, les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et les travaux de mise en conformité restent à la charge du bailleur. Le bail doit comporter un inventaire limitatif des charges et un état prévisionnel des travaux envisagés sur trois ans.
Quand le locataire d'un bail commercial a-t-il droit à une indemnité d'éviction ?
Le locataire d’un bail commercial a droit à une indemnité d’éviction lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail à son terme, sans motif grave et légitime. Cette indemnité répare la perte du fonds de commerce. Notre guide explique le calcul de l’indemnité d’éviction.
Peut-on résilier un bail commercial avant la fin des neuf ans ?
Oui. Dans un bail commercial, le locataire peut donner congé à chaque échéance triennale, par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice, avec un préavis de six mois. Le bailleur, lui, ne peut reprendre le local tous les trois ans que dans des cas limités, par exemple pour construire ou surélever.
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Rédigé par
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Bien à vous,
Bonjour,
Effectivement, pour les baux signés ou renouvelés après le 1er septembre 2014, la loi Pinel interdit de faire supporter au locataire les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil (article L145-40-2 du Code de commerce).
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L’équipe LegalPlace.
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