La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs

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La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs a été instaurée par la loi Alur de mars 2014. Elle a pour visée de mieux informer le bailleur et le locataire sur leurs droits et obligations respectifs lors de la conclusion d’un bail d’habitation meublée ou non meublée. Elle devra être ajoutée en annexe du bail de location.

Le contenu de la notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs

Le contenu de la notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs a été fixé par l’arrêté du 29 mai 2015, entré en vigueur le 1er août 2015. Cette notice comprend notamment :

• Les modalités de conclusion du bail, et notamment la fixation et la révision du montant du loyer ;
• Les droits et obligations de chacune des parties, à savoir le bailleur et le locataire ;
• Les conditions de cessation du contrat de bail ;
• Le règlement des litiges locatifs pouvant survenir entre le bailleur et le locataire.

Fixation du loyer initial et révision du loyer selon la notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs

En principe, dans le cadre d’un contrat de bail à usage d’habitation, la fixation du loyer initial est libre. Toutefois, certains mécanismes permettent d’encadrer le montant des loyers. Ces dispositifs sont mentionnés dans la notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs.

L’encadrement des loyers intervient notamment pour les logements situés en zone tendue. Ainsi, lors d’une révision de loyer, le montant du nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant du dernier loyer revalorisé sur la base de l’indice de référence des loyers. Pour rappel, les zones tendues correspondent à des grandes agglomérations où l’accès au logement est rendu difficile. La liste des zones tendues a été fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.

À cela, vient s’ajouter divers dispositifs qui interviennent dans les zones très tendues, notamment Paris. En particulier, le préfet détermine au m² :

• un loyer de référence ;
• un loyer de référence majoré ;
• un loyer de référence minoré.

Bon à savoir : Le montant du loyer fixé entre les parties ne peut excéder le montant du loyer de référence majoré.

Les droits et obligations des parties rappelés dans la notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs

Le bailleur

Le bailleur a notamment l’obligation de délivrer un logement décent à son locataire. En particulier, le logement doit répondre à des conditions de sécurité et de conformité le rendant propre à l’usage d’habitation.

Attention ! Si le locataire constate que le logement ne correspond pas aux critères de décence, il peut demander valablement sa mise en conformité. Si la demande reste infructueuse, la commission départementale de conciliation peut être saisie par l’une ou l’autre des parties dans un délai de deux mois. À défaut d’accord, la saisine du juge peut être recommandée afin de déterminer judiciairement les travaux à effectuer pour que le logement soit conforme.

Le logement doit être également en bon état. Par ailleurs, si le logement est meublé, alors il doit être équipé du mobilier listé à l’article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Le bailleur est tenu d’entretenir le logement, et notamment d’effectuer toutes les réparations nécessaires à l’usage normal d’habitation prévu dans les modalités du contrat de bail.

Bon à savoir : Le bailleur ne peut pas s’opposer aux travaux effectués par le locataire sauf si ceux-ci transforment de façon manifeste le bien loué.

Enfin, le bailleur doit assurer au locataire un usage paisible du logement. En effet, le locataire a la jouissance exclusive du logement qu’il loue. À ce titre, il peut utiliser les lieux librement en respectant les termes du contrat de location.

Le locataire

L’obligation principale qui incombe au locataire est celle de payer le loyer et les charges locatives selon la périodicité convenue entre les parties.

Attention ! Même en cas de manquements avérés du bailleur, le locataire ne peut pas cesser de payer le loyer et les charges sans avoir obtenu une autorisation judiciaire.

Par ailleurs, le locataire est tenu d’utiliser paisiblement le logement selon l’usage auquel il est destiné. En particulier, le locataire doit respecter le règlement intérieur de l’immeuble.

Attention ! En cas de troubles de voisinage, le bailleur pourra ouvrir une action en justice.

Quant à l’entretien et aux travaux, le locataire doit effectuer toutes les réparations locatives du quotidien, et notamment entretenir le logement afin qu’il conserve son état. En principe, le locataire doit accepter les travaux effectués par le bailleur. Toutefois, si les travaux durent plus de 21 jours et affectent l’utilisation du logement, alors le locataire pourra demander de plein droit une réduction sur le loyer.

Enfin, le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs. Une attestation d’assurance devra être remise au bailleur chaque année. En cas de manquement à cette obligation, le bailleur pourra demander une résiliation du bail.

Bon à savoir : La loi Alur a instauré la possibilité pour le bailleur de souscrire une assurance pour le compte du locataire. Toutefois, il ne s’agit nullement d’une obligation.

Les conditions de cessation du contrat de location prévues par la notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs

La notice d’information prévoit également les modalités de résiliation du contrat de bail à usage d’habitation. Le contenu de la notice distingue la cessation du contrat de location selon qu’elle émane du locataire ou du bailleur.

Congé du locataire

Dans le cadre d’un bail d’habitation meublée ou non meublée, le locataire peut donner son congé à n’importe quel moment de l’exécution du contrat. Le locataire doit simplement notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, par signification par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

Un préavis doit être également respecté :

• Un mois pour les locations meublées ;
• Trois mois, en principe, pour les locations non meublées. Toutefois, ce préavis de location non meublée peut être réduit à un mois dans des cas spécifiques prévus par la loi.

Congé du bailleur

En revanche, le bailleur ne peut donner son congé qu’à l’arrivée au terme du contrat de location et selon des conditions bien spécifiques :

• Le congé pour vendre : dans ce cas, le locataire dispose d’un droit de préemption lui offrant une priorité sur la vente. Ce n’est qu’à compter du refus du locataire que le bailleur pourra proposer son logement à des tiers acquéreurs ;
• Le congé pour habiter : le bailleur peut délivrer un congé au locataire s’il souhaite reprendre le logement pour y habiter. Ce congé est également valable si son conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an ou si ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire depuis au moins un an souhaitent reprendre le logement pour y habiter ;
• Le congé pour motif légitime et sérieux, notamment en cas de manquements du locataire à l’une des obligations énoncées ci-dessus.

Le bailleur doit notifier son congé au locataire selon les mêmes formalités que le locataire. Toutefois, il devra respecter un préavis de six mois pour les locations non meublées et de trois mois pour les locations meublées.

Bon à savoir : Dans tous les cas, un état des lieux de sortie est fortement recommandé avant la restitution des clés par le locataire.

Anticiper les litiges locatifs avec la notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs

Les litiges entre les bailleurs et les locataires sont, malheureusement, plutôt fréquents. C’est pourquoi, la notice d’information prévoit par anticipation le règlement des conflits relatifs à la location.

En premier lieu, les parties doivent tenter de régler leur différend à l’amiable. En cas de désaccord, elles peuvent saisir gratuitement la commission départementale de conciliation qui permet de trouver un compromis sans saisine du juge.

Toutefois, il arrive que la résolution du conflit à l’amiable échoue. Dans ce cas, une action en justice peut être ouverte par le bailleur ou le locataire devant le Tribunal d’Instance du lieu dont dépend le logement loué. Les parties pourront alors demander une résolution judiciaire du contrat de location en cours en cas de :

• Litige concernant les dispositions du bail d’habitation ;
• Litige autour du dépôt de garantie ;
• Litige autour de la décence du logement.

Bon à savoir : Le bailleur est dispensé de tout recours devant les tribunaux si le contrat de location contient une clause résolutoire.

Modèle gratuit de notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs

Modèle de Notice d’information à télécharger