Le calcul des droits de succession pour la SCI (Société Civile Immobilière) doit être maîtrisé lorsque l’on opte pour cette forme juridique. Outre les nombreux avantages de la société civile immobilière, cette dernière est notamment appréciée pour ses frais moins élevés. Au lieu de payer jusqu’à 60 % d’impôts sur le montant d’un immeuble, les propriétaires de cette dernière peuvent souvent bénéficier d’une réduction non négligeable.
Quels sont les avantages de la Société Civile Immobilière lors de la succession ?
La création d’une société civile immobilière permet d’éviter de lourds droits de succession. Parmi les principaux avantages de cette forme juridique, l’on distingue également :
- L’absence de problèmes d’indivision ;
- La protection du conjoint survivant.
Frais de succession moins élevés
La SCI permet à des héritiers d’optimiser leur succession. Un abattement est appliqué sur le montant des parts du patrimoine hérité. En effet, tous les 15 ans les parents peuvent faire un don de patrimoine d’une valeur de 100 000 € par enfant, exempté de droits de succession.
Solution aux problèmes d’indivision
Dans le cadre du régime d’indivision, chaque indivisaire bénéficie de droits sur l’immeuble sans que les parts soient divisées matériellement. Cependant, il faut que toute décision obtienne l’aval de la majorité. Pour la SCI, le bien est géré collectivement par les différents propriétaires. Tous les droits et devoirs de chacun sont prévus dans un contrat, ce qui est sécurisant sur le long terme.
Protection du conjoint survivant
Lors d’une succession, le conjoint survivant ou le partenaire de Pacs est protégé par le démembrement croisé des parts sociales. Si les statuts de la société prévoient une clause tontine, il devient également propriétaire des parts sociales du défunt.
Comment calculer les droits de succession pour la SCI ?
Dans le tableau ci-dessous, on retrouve le mode de calcul des droits de succession applicables pour la SCI depuis le 1er juillet 2011. Un taux de droit de succession est appliqué sur le montant obtenu après abattement.
| Héritiers | Abattement | Taux de droits de succession sur le solde obtenu après abattement |
| Le conjoint survivant ou le partenaire de Pacs | Aucun | Aucun |
| Descendant | 159 325 € | 5 % (jusqu’à 8 072 €) 10 % (entre 8 072 € et 12 109 €) 15 % (entre 12 109 € et 15 932 €) 20 % (entre 15 932 € et 552 324 €) 30 % (entre 552 324 € et 902 838 €) 40 % (entre 902 838 € et 1 805 677 €) 45 % (au-delà de 1 805 677 €) |
| Ascendant | 159 325 € | 5 % (jusqu’à 8 072 €) 10 % (entre 8 072 € et 12 109 €) 15 % (entre 12 109 € et 15 932 €) 20 % (entre 15 932 € et 552 324 €) 30 % (entre 552 324 € et 902 838 €) 40 % (entre 902 838 € et 1 805 677 €) 45 % (au-delà de 1 805 677 €) |
| Frères et sœurs | 15 932 € | 35 % (jusqu’à 24 430 €) 45 % (au-delà de 24 430 €) |
| Collatéraux jusqu’au 4e degré inclus | 1 594 € | 55 % |
| Collatéraux au-delà du 4e degré et étrangers (pour le concubin) | 1 594 € | 60 % |
| Neveux et nièces | 7 967 € | 55 % |
Le montant des frais de succession dépend ainsi de la qualité de l’héritier. Il peut aller jusqu’à 60 % de la valeur du patrimoine.
Comment calculer les droits de donation pour la SCI ?
Il faut avant tout savoir que la donation de parts d’une SCI compte parmi les dispositifs prévus par la loi pour faciliter la transmission du patrimoine immobilier, notamment en permettant la réduction du coût fiscal de cette dernière. Cette opération porte seulement sur les parts sociales, et non sur l’immeuble correspondant.
Procéder à un démembrement du bien est possible lorsque l’on souhaite optimiser la succession par le biais d’une société civile immobilière. La donation ne concerne alors que la nue-propriété des parts. Elle s’effectue avec réserve d’usufruit. Les parts en question ne sont réellement transmises qu’après le décès des associés et donateurs.
Si la donation se réalise au profit des enfants, il est possible de l’effectuer à travers :
- La donation simple (définition des parts à la suite du décès du donateur) ;
- La donation-partage(possibilité d’anticiper le partage entre les enfants).
Concernant les abattements, pour en bénéficier, il faut que les donations effectuées tous les 15 ans respectent certains plafonds. Le montant dépend notamment du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.
| Bénéficiaire | Abattement |
| Ascendant ou enfant | 100 000 € |
| Époux ou bien partenaire de Pacs | 80 724 € |
| Petit-enfant | 31 865 € |
| Frère ou sœur | 15 932 € |
| Neveu ou nièce | 7 967 € |
| Arrière -petit-enfant | 5 310 € |
Chaque abattement qui est mentionné ci-dessus s’applique sur la part de chaque bénéficiaire. Notons que pour les personnes en situation de handicap, il est plafonné à 159 325 €, cumulé avec les autres.
L’administration fiscale effectue le calcul des droits de donation après déduction de l’abattement, et en appliquant un barème fiscal sur le montant restant. Ce barème d’imposition varie selon :
- La valeur de la donation ;
- Le lien de parenté entre le bénéficiaire et le donateur.
Rappel : ce qu’il faut savoir sur le mécanisme de la succession pour la société civile immobilière
Principe de la société
La société doit comporter au moins deux associés. Elle permet d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Il est possible de diviser le bien en parts sociales, qui peuvent être transmises indépendamment. Entre autres, cette société permet d’anticiper sa succession dans les meilleures conditions.
Ordre successoral
C’est la loi qui détermine l’ordre des successions. Les descendants et le conjoint survivant sont les héritiers prioritaires.
Les enfants reçoivent, en parts égales, l’intégralité du patrimoine de leur parent défunt, après déduction de la part du conjoint survivant. S’ils sont décédés, celui-ci est transmis aux petits-enfants. Soulignons néanmoins qu’il se peut que le défunt ait prévu d’autres modalités de partage dans son testament.
D’autre part, le conjoint survivant peut choisir entre :
- Un quart du patrimoine en pleine propriété ;
- La totalité du patrimoine en usufruit.
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Question concernant les droits de succession sur une SCI endettée.
Soit une SCi détenant un bien locatif, et aujourd’hui endettée. Cet endettement bancaire est normalement couvert par une délégation d’assurance décès, qui permet à la banque d’être intégralement remboursée du capital restant dû, dans l’hypothèse du décès de l'associé AVANT l’échéance des emprunts.
Ma question : Dans l’hypothèse du décès de l'associé, quelle est la valorisation des parts de SCI dans le cadre de sa succession : AVANT ou APRES remboursement de l’emprunt par l’assurance décès?
(Autrement dit : la SCI est-elle valorisée à la date du décès, et donc en tenant compte de son endettement , ou bien est-elle valorisée après le remboursement effectif de l’emprunt par l’assurance , typiquement quelques semaines après ????…)
Si c’est la seconde solution qui s’applique, y a t-il un moyen d’optimiser cela ?
Merci d’avance
Bonjour,
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L’équipe LegalPlace
bonjour dans le cas d'une sci quelle soit locative ou a titre personnel de bien il faut avant tout connaitre le montant des comptes courant d'associés
ex. une sci locative détient un ou plusieurs bien en location
valeur de la sci donc l'ensembles des immeubles 1 000 000€
part social détenu pour MR et MME POUR 50% chacun
emprunt bancaire 800 000€ sur 20 ans
compte courant Mr 100 000€ pour 50%
compte courant Mme 100 000€ POUR 50 %
donc valeur de la part de la sci a ce jour 1 000 000 - 800 000= 200 000€
or Mr détient 50 % et Mme 50% soit 100 000€ chacun
décès du père aujourd'hui
les enfants héritent sans frais de succession car l'abattement et de 100 000 € / parent /enfant
décès du père dans 20 ans remboursement emprunt payé
valeur de la part social =
1 000 000€- 100 000 - 100 000=800 000
dont Mr détient 50% et Mme 50%
donc les enfants héritent de 800 000/2 + 100 000 (compte courant du pere)
soit 500 000€ pour les enfants
imaginons que les enfants soit 2
donc chaque enfants hérite de 250 000€
abattement de 100 000 € / parents/ enfants
donc chacun des enfants est donc taxé a hauteur de 30% sur la somme de
250 000-100 000 =150 000
soit 150 000€ x 30%= 45 000€ de droit de succession a payer a Mr MACRON
Mais il existe plusieurs solution
1er la donation au dernier vivant ce qui recule la date de la succession pour les enfants mais c'est reculer pour mieux sauter pas franchement idéal
2eme le démembrement de la SCI avec donation de la nu propriété et de garder l'usufruit
3eme faire rentrer les enfants dans la SCI et leur céder des parts social tant que la SCI est endetté et leur faire donation de 100 000 € / parent /enfant tous les 15ans sans frais de succession ( juste les frais du notaire pour faire l'acte notarié)
voila mais le mieux c'est de prendre RDV avec son notaire surtout lorsqu'on est en vie après c'est trot tard les frère RAPETOUT sont LA pour se nourrir du fruit de votre travail
Pour le calcul des droits de sucession pour la SCI (pour mon cas sci familiale), je ne comprend pas d’où sort l’abattement de 159325 € (héritier = descendan)
150325 € c’était le plafond avant 2012 il me semble.
Aujourd'hui il n’est plus que de 100000€.
Merci de me confirmer
Je voulais dire 159325 et non 150325
Bonjour,
En cas de décès de l'associé majoritaire de la SCI, est-ce que ses trois héritiers sont taxés (droits de succession) chacun à hauteur du tiers de la valeur des parts de la SCI ou bien du tiers de la valeur du bien immobilier détenu par la SCI ?
Bonjour,
Si la transmission des biens de fait par la SCI, cela vous permet une deduction de taxes.Un abattement est appliqué sur le montant des parts du patrimoine hérité. En effet, tous les 15 ans les parents peuvent faire un don de patrimoine d’une valeur de 100 000 € par enfant, exempté de droits de succession.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Je vous remercie
Bonjour Monsieur,
nous sommes 2 enfants, nos parents sont propriétaires actionnaires 100% (55&45%) d'une SCI , un patrimoine immobilier estimé a 1M € ! tout 2 âgés de 83 ans!
Ils sont également propriétaires actionnaires 100% de la SARL location saisonnier a destination touristique pour un C.A annuel de +/- 250.000€/an! la SARL est locataire de la SCI!
Aucune donation ni disposition n'ont été prises a ce jour !
Peut on avoir une idée du taux d'imposition qui sera appliqué aux enfants Héritiers?
Que dispositions peuvent êtres prises par nos parents, des a présent, pour êtres taxé a minima au moment de la succession sur le patrimoine de la SCI?
Merci pour vos conseils
Cordialement
Christian
Bonjour, dans l'article suivant vous retrouverez un tableau qui mentionne les différents taux en fonction de la somme attribuée aux héritiers.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour. Dans le cadre d'une SCI, mon père est décédé en juin 2000, mon frère et moi même avons si nous acceptons la succession 25% chacun. L'actionnaire principal à 50% est de paille et n'a mis aucun financement dans l'achat du bien. C'est la conjointe de l'époque de mon père qui a mis la moitié des fonds lors de l'achat alors qu'elle ne figure pas dans les statuts, n’était pas mariée à mon père ni pacsée. Elle est restée dans le bien sans droits ni titre jusqu'en février 2010. Comme elle réclamait sa mise, nous avons demandé une indemnité d'occupation, un jugement a été rendu en 2008, le tribunal a reconnu sa créance mais également de devoir une indemnité d'occupation qui couvrait en grande partie sa créance. En l'absence de mesure d’exécution forcée du jugement par toutes les parties dans le délai de 5 ans, le jugement est prescrit, caduque, nous attendions la vente du bien mais comme elle était dans les lieux et que nous n'avions pas les clefs, ça a pris beaucoup de temps.Tous les actifs ont été vendus en 2019 par un administrateur judiciaire. L'administrateur a démarré la liquidation et me dit ne rien devoir à l ex conjointe.
Ma question porte sur la responsabilité des héritiers actionnaires si cette dame venait à relancer un procès:
Peut elle relancer un 2ème procès contre nous pour la même raison alors qu'elle n'a pas fait valoir le premier ?
Peut elle relancer un procès même après la désinscription de la SCI au registre du commerce ?
Serons nous à vie même après une liquidation de la SCI susceptibles d'être poursuivis ou y a t il une prescription ?
L'administrateur judiciaire affirme que nous sommes associés de droits sans possibilité de refuser, le notaire dit le contraire, quel est votre point de vue la dessus?
bien évidemment si cela devait se produire nous demanderions de nouveau une indemnité d'occupation non plus jusqu'en 2008 mais jusqu'en 2010, ce qui devrait couvrir la totalité de la créance.
Que me conseillez vous de faire ? Le notaire a une petite somme à nous donner venant du compte épargne de mon père, 1400 euros chacun et ce qu'il reste des ventes ne dépassera pas 15 000E chacun. Si j'encaisse les 1400, je suppose avoir accepté de faite ou pas ?
Y a t il des droit de succession à payer sur ces sommes ?
On m'a un peu beaucoup balader sur ce coup là et mal conseillé, j'aimerai bien votre avis avant de faire une bêtise. Merci d'avance
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, merci pour votre article
de ce que je comprends créer une sci permet de bénéficier d'abattements (100 000 euros tous les 15 ans), mais j'ai du mal à comprendre : une sci est elle obligatoire pour bénéficier des ces abattements, ne peut on pas faire simplement ces dons sans passer par une sci ?
A moins que cela permette de faire des dons de biens immobiliers ou autres produits financier sans les vendre ? on donnerait dans ce cas là des parts de l'appartement dont est propriétaire qu'on occupe par exemple (sans avoir à le mettre en vente) via la sci ? est-ce là l'avantage de la sci plutot qu'une donation directe ?
Merci par avance.
Bonjour,
Suite a des problémes financiers j'ai du vendre en SCI notre
maison a nos enfants au prix de 164000 € en 2005
Quel serai les plu value sur une revente dans 6 mois de 2024
valeur extimé 350000 €
Sachant que nous sommes devenu les locataires de notre ancienne maison avant de partir en Epad.
Merci de votre réponse