Transmission de patrimoine avec une SCI : ce que vous devez savoir (2019)

Transmission de patrimoine avec une SCI : ce que vous devez savoir (2019)

En raison de la réglementation en la matière, la transmission de patrimoines immobiliers engendre souvent des situations problématiques par rapport :

  • Aux droits de succession et aux coûts fiscaux ;
  • Aux désaccords sur la gestion, le partage ou la vente des biens ;
  • Aux complications juridiques comme l’indivision.

La transmission via une société civile immobilière (SCI) donne la possibilité d’anticiper ce genre de problèmes et de faciliter l’organisation de la succession. En effet, créer une SCI permet de bénéficier des avantages de la SCI.

 

Est-il possible de transmettre des biens via une SCI ?

Par un arrêt datant de 2012 (Cass. com., 18 décembre 2012, n° 11-27745), la Cour de cassation a validé l’utilisation de structures sociétaires comme la SCI pour optimiser la fiscalité dans le cadre d’une transmission de patrimoine. En d’autres termes, il est tout à fait possible de transmettre des biens immobiliers via une société civile immobilière.

La méthode consiste à créer une SCI familiale en amont pour éviter les soucis liés à la transmission des biens immobiliers du défunt. Cette pratique permet notamment de réduire les droits de succession et le coût fiscal pour les héritiers. Il est toutefois indispensable de maîtriser les bases pour réussir ce type d’opération.

La SCI familiale ne doit pas être confondue avec la société civile patrimoniale. Il s’agit de deux structures complètement différentes, même si elles se révèlent toutes deux avantageuses dans le cadre d’une succession. Néanmoins, le statut de SCI donne accès à de nombreux avantages fiscaux et juridiques spécifiques.

Contrairement à une transmission patrimoniale classique, la succession d’une SCI en cas de décès est nettement plus facile et moins onéreuse pour les bénéficiaires. Ces derniers sont notamment protégés des différents problèmes engendrés par l’indivision. Assez rigide, ce régime légal entraîne souvent la dilapidation du patrimoine transmis en cas de différends.

D’autre part, le coût de création d’une SCI ainsi que les divers frais liés à sa transmission s’avèrent plus intéressants qu’une transmission directe du bien immobilier. En effet, les droits successoraux peuvent parfois atteindre 60 % de la valeur du bien. Le patrimoine ainsi transmis devient donc une charge non négligeable pour ses bénéficiaires.

Enfin, la mise en place d’une SCI familiale permet d’anticiper les éventuels litiges entre héritiers. En cas de soucis, la résolution des mésententes est relativement plus simple par rapport à une indivision. Ce régime est en effet connu pour la complexité des procédures en cas de désaccords sur le bien immobilier. De plus, dans ce cas de figure, la vente judiciaire du bien est l’issue la plus probable du conflit.

 

Comment transmettre des biens via une SCI ?

Il faut avant tout monter sa SCI familiale avant de pouvoir la transmettre. Toutefois, il est important de noter qu’il ne s’agit pas ici d’une véritable forme juridique. Cette appellation est utilisée pour désigner une société civile immobilière créée par des membres d’une même famille.

De ce fait, les règles de base dans la création et la gestion d’une SCI classique s’appliquent à cette structure. Son nom provient de la relation entre les associés et de la finalité de la démarche, à savoir une optimisation de la transmission du patrimoine.

Créer une société civile immobilière

La procédure pour créer une SCI est assez simple. La première étape consiste à rédiger les statuts juridique de l’entreprise. Incontournable, cette formalité permet d’établir des règles entre les parents/associés, notamment sur le calendrier des assemblées, les conditions de revente des parts sociales, etc.

Les statuts définissent également le rôle du membre de la famille désigné comme gérant de la SCI. Ce dernier doit s’occuper entre autres des tâches administratives, de la gestion de la comptabilité, de l’entretien du bien immobilier, de la sélection des éventuels locataires, etc.

Il existe de nombreux contrats types pour les SCI sur Internet et sur les sites spécialisés. Toutefois, il vaut mieux opter pour une solution sur-mesure afin de répondre exactement aux besoins de la famille en question. L’intervention d’un conseiller juridique, d’un avocat ou d’un notaire est donc nécessaire.

En général, il faut prévoir entre 2 000 et 3 500 euros pour faire appel aux services d’un spécialiste en droit immobilier. Cependant, la tarification dans le domaine dépend foncièrement de la complexité du dossier et des membres de la famille impliqués dans le projet. En vue de finaliser la constitution de la SCI, les associés doivent déposer les statuts au Tribunal de Commerce pour les rendre publics.

Modalités de la transmission

La division d’un bien immobilier en parts sociales donne accès à une franchise d’impôt allant jusqu’à 100 000 euros par héritier. Un abattement sur la donation des parts en SCI est aussi prévu pour les transmissions entre parents et enfants. Il se calcule par ailleurs à l’euro près et peut être renouvelé tous les quinze ans.

Au-delà du plafond donnant accès à la franchise, les droits de succession sur chaque part sont encore moins élevés par rapport à une transmission classique. En effet, une fois divisé en plusieurs parts sociales, le bien immobilier perd près de 15 % de sa valeur en raison de sa moindre liquidité. Pour cette même raison, l’ensemble du patrimoine jouit également d’un abattement de 10 % sur l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune).

La création d’une société civile immobilière sur un logement familial est souvent recommandée pour protéger le conjoint survivant, dans le cas du concubinage. Les couples pacsés sont, en revanche, désavantagés par la stratégie de la SCI dans la transmission d’une résidence principale.

En effet, en cas de décès, le conjoint survivant risque de perdre son droit de jouissance sur le bien au détriment des héritiers ou des membres de la famille du défunt. De plus, il n’est plus prioritaire dans l’attribution préférentielle.

En somme, le montage d’une SCI pour l’achat d’une résidence principale est souvent déconseillé pour les couples pacsés, ou même mariés. Ce dispositif n’est pas nécessairement plus avantageux que le régime de l’indivision. De plus, dans certaines conditions, ce dernier donne également accès à une exonération d’impôts.

 

Pourquoi transmettre des biens via une SCI ?

La transmission de biens via une SCI fait partie des dispositifs autorisés par la loi pour faciliter l’organisation de la succession du patrimoine. Outre ses atouts fiscaux, cette stratégie présente de nombreux avantages sur le plan pratique.

En effet, de leur vivant, les parents peuvent faire des donations à leurs enfants à hauteur de 100 000 euros et être exonérés d’impôts sur cette transaction. Au-delà de ce plafond, les sommes transmises bénéficient d’un abattement et sont taxées suivant un taux progressif de 5 % à 45 %. Toutefois, cette réduction d’impôts est seulement applicable tous les quinze ans.

Sur des biens immobiliers, il n’est pas évident d’effectuer des donations successives à ses héritiers pour bénéficier de cet abattement. Néanmoins, cette stratégie peut être mise en place dans le cadre d’une SCI familiale. De cette manière, les parents ont la possibilité de donner progressivement leurs parts sociales à leurs enfants qui sont également leurs associés.

Pour des raisons fiscales

La décote des parts d’une SCI fait partie des particularités les plus intéressantes de cette démarche. Elle peut atteindre les 10 % de la valeur du bien immobilier. Cette décote s’explique notamment par une estimation à la baisse des biens en raison de l’illiquidité de la SCI.

Concrètement, les parts sociales sont considérées comme plus difficiles à vendre par rapport à un logement physique. Au final, avec une assiette réduite, le calcul des droits de donation d’une SCI devient plus avantageux pour les bénéficiaires.

La valeur des parts sociales prend également en compte les dettes, les prêts ou toute autre charge supportée par la SCI. Cette spécificité de la structure permet de réduire davantage l’assiette de calcul des droits de donation et, a priori, des droits de transmission dans une succession.

Pour des raisons pratiques

Sur le plan juridique, par la constitution d’une SCI, les parents ont l’opportunité de garder une totale maîtrise de leur patrimoine. En effet, contrairement à une simple donation, cette stratégie permet de ne pas perdre le contrôle du bien à transmettre.

Le donateur peut ainsi continuer d’exercer un certain pouvoir sur le bien immobilier en rédigeant des statuts allant dans ce sens. Il a, par exemple, la possibilité de devenir le gérant de la SCI pour anticiper les mésententes entre ses héritiers.

D’ailleurs, la création d’une SCI est une solution efficace contre les éventuels litiges dans la succession patrimoniale. En effet, les conflits entre héritiers sont assez fréquents dans le régime appliqué par défaut, l’indivision. Dans ce cas, les indivisaires doivent donner leur accord pour toute décision concernant la gestion ou la cession du bien immobilier. Toutefois, plus ils sont nombreux, plus il leur sera difficile de trouver un terrain d’entente.

Les indivisaires finissent donc par saisir les tribunaux compétents pour résoudre ces problèmes de succession. Ce genre de situation conduit généralement à la vente judiciaire du bien à l’origine du conflit. Par ailleurs, certains indivisaires peuvent être obligés de céder le dit bien s’ils n’arrivent pas à racheter leur part.

Dans une SCI familiale, en revanche, chaque associé est libre de vendre ses parts sociales, à condition de trouver un preneur. De plus, le donateur conserve un droit de regard sur la SCI et les actions de ses membres. Par conséquent, il peut toujours mener des conciliations, de son vivant, et revoir les statuts si nécessaire.

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