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Comment sont répartis les frais, les charges et les bénéfices dans l’indivision ?
Dernière mise à jour le 08/12/2023
En indivision, le partage des charges est important. En effet, lorsqu’un bien est détenu par plusieurs condivisaires, les droits et obligations sur ce bien sont également partagés entre les différents propriétaires.
De manière générale, chaque indivisaire va devoir participer à hauteur de sa quote-part.
L’indivision est souvent choisie par des concubins ou des partenaires pacsés souhaitant acquérir un bien à deux. Cette solution leur permet notamment de se protéger en termes de succession en cas de décès.
Quel est le principe de répartition des charges dans l’indivision ?
Le principe posé par la loi est que les bénéfices provenant d’un bien en indivision sont répartis entre les coindivisaires proportionnellement à la quote-part détenue par chacun d’entre eux sur le bien (article 815-10 du Code civil).
Par ailleurs, la répartition de tous les frais et charges d’un bien en indivision s’effectue de la même manière.
Ainsi, par exemple, si trois indivisaires détiennent respectivement 50%, 40% et 10% d’un bien immobilier mis en location dans le cadre d’un contrat de location, les droits relatifs à la réception des loyers pour chacun seront respectivement de 50%, 40% et 10%. Cette répartition sera exactement la même pour le paiement des taxes foncières et de toutes les charges relatives à l’entretien du bien pesant sur le propriétaire.
Cette règle est inchangée, qu’il s’agisse d’un bail commercial, d’un contrat de location non meublée, d’une location de parking ou encore d’un bail de location saisonnière.
En pratique, les charges sont généralement avancées par l’un des coindivisaires. Il s’agit bien souvent de celui qui s’occupe effectivement du bien immobilier concerné par l’indivision. Dans ce cas, ce dernier détient des créances sur les autres, correspondant à la quote-part des charges dues par chacun d’entre eux.
Ainsi, si cet indivisaire est en charge de l’encaissement des loyers, il pourra, le cas échéant, se faire rembourser ses créances directement sur les loyers prélevés par le mécanisme de la compensation légale.
Qu’en est-il des charges lorsque le bien en indivision est occupé par l’un des coindivisaires ?
Il arrive souvent que les coindivisaires se mettent d’accord pour que le bien en indivision soit occupé par l’un d’entre eux. Dans ce cas, ce dernier se charge naturellement de tous les frais liés à l’occupation du bien immobilier indivis.
Par ailleurs, l’indivisaire qui occupe seul le bien devra indemniser les autres indivisaires au même titre que s’il avait fait l’objet d’une signature de bail avec un tiers. Le prix de l’indemnité de jouissance privative serait alors fixé à partir de la valeur locative du bien.
En cas de désaccord sur le montant de l’indemnité, ce sera au juge de décider, en fonction de la valeur locative du bien et sans tenir compte des éventuelles dépenses de l’indivisaire occupant les lieux.
Que se passe-t-il en cas d’amélioration ou de conservation du bien par un seul indivisaire ?
Lorsque l’un des coindivisaires engage des frais et dépenses seul ou d’un montant supérieur à sa quote-part, pour l’amélioration et/ou la conservation du bien en indivision, il est alors bénéficiaire d’une créance à l’encontre des autres. Cette créance est due même si aucune plus-value ne résulte de ces dépenses.
FAQ
Qui paie les charges d'un bien en indivision ?
Le paiement des charges d'un bien en indivision doit être effectué par tous les indivisaires. Tous les indivisaires sont tenus du paiement des charges et de la taxe foncière proportionnellement à leur quote-part dans le bien.
Comment faire des travaux dans une maison en indivision ?
Les indivisaires n'ont pas à prendre une décision unanime pour réaliser des travaux sur un bien en indivision. Toutefois, l'indivisaire qui prend la décision peut choisir d'utiliser les fonds indivis ou d'avancer les frais.
Quelles sont les règles de l'indivision ?
Les indivisaires doivent assumer ensemble les dépenses liées à l'entretien et au fonctionnement du bien. Ils sont tous tenus de participer à hauteur de leur quote-part dans le bien. Ils doivent également respecter la règle de l'unanimité en matière d'acte de disposition. Par ailleurs, chaque indivisaire peut sortir de l'indivision en vendant sa quote-part. Dans ce cas, les autres indivisaires bénéficient d'un droit de priorité sur l'acquisition de cette quote-part.
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Bonjour,
En cas de location à un tiers, est ce que l’un des coindivisaires peut renoncer à sa part de loyer ?
Je vous remercie
Bonjour,
En cas de location à un tiers d’un bien indivis, chacun a droit de percevoir le loyer à hauteur de sa quote-part dans le bien.
Il est également possible de sortir de l’indivision si l’indivisaire le souhaite. Il devra alors vendre sa quote-part.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
bonjour, en litige avec ma coindivisaire, nous habitons toues les deux sur la propriété et cette dernière utilise la propriété comme lieu de travail en accueillant du public et en percevant une indeminté de visite ai je le droit de faire la demande de la moitié de ses visites? De plus ma coindivisaire habite sur la propriété avec une nouveau compagnon qui me menace m’insulte et m’intimide tout les jours pour que je parte, puis je demander a ce que ce mosieur quitte la propriété puisque n’est pas propriétaire et je ne veux pas qu’il habite sur la propriété? Par… Lire la suite »
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
je quitte l’indivision d’un bien immobilier, hors les autres co-indivisaires m’imposent de payer les charges concernant ce bien jusqu’au payement de ma quote-patz de celui-ci. Est-ce légal et dois-je continuer á payer les charges?
Bonjour,
Les charges en indivision sont payées par les co-indivisaires au prorata de leur quote-part. Elles sont dues par ces derniers durant toute la période où ils se trouvent en indivision. Un indivisaire n’est plus tenu aux obligations s’il quitte l’indivision en se séparant de sa quote-part. A l’inverse, s’il possède une quote-part, il est tenu au paiement des frais engendrées par un bien immobilier en indivision.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
BONSOIR,
Je suis dans une indivision et je paie les charges seule car je suis rester dans le bien après le dc de ma mère j’y étais avant sa maladie et j’y suis encore , j’ai des menaces d’expulsion par mes frères et des demandes de loyers , certes nous n’avons pas demandé à tous les co indivis si ils étaient accord après le dc de ma mère pour que je reste , ont ils le droit même si je paie les charges de demander un loyers .
Bonjour,
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Bonjour , je suis en instance de divorce avec mon mari . Nous possédons notamment 2 appartements loués et gérés par une agence immobilière . Des travaux sur un volet roulant sont à effectuer dans un des appartements. J’ai demandé à ce que le montant de ces réparations soit prélevé sur les loyers virés par la même agence immobilière mais mon futur ex mari refuse & demande à ce que je règle la moitié à l’agence immobilière. Qu’en est – il ?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
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Bonjour,
Que se passe t-il lorsque un indivisaire refuse de rembourser sa part des charges d’un bien immobilier (EDF, eau par exemple) ?
Quel délai possède un indivisaire pour rembourser les charges avancées par un autre indivisaire ?
En vous remerciant.
Bonjour,
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Bonjour
Je suis en indivision avec ma belle mère, je payais le charges et les travaux et elle payait le foncier. Maintenant elle me demande de payer ma part de foncier et un loyer alors que pendant 20 ans elle ne m’a rien demandé.
Jusqu’à combien d années puis je remonter pour lui demander de rembourser les travaux et les charges ?
Pour le loyer, à t elle le droit ?
Merci
Stéphane
Bonjour,
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Bonjour, moi et ma soeur allons hériter d’une maison parentale, ma soeur peut-elle l occuper comme domicile, en indivision , (avec ou sans loyer), n’ayant pas les moyens de payer sa part ? merci
Bonjour,
Conformément à l’article 815-9 du code civil, un indivisaire qui jouit ou use privativement d’une chose indivise est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire.
En règle générale, cette indemnité est largement inferieure à un loyer. De plus, les indivisaires peuvent convenir par convention que l’usage privatif de la chose indivise ne donne pas lieu à une indemnité.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Nous somme deux co-indivisaires sur un bien à 50%/50%. Le notaire a fixé à 600 euros le montant de l’indemnité que doit payer l’autre indivisaire à la copropriété : 1600 euros divisés par 2, moins 25%. Le problème est qu’il divise encore une fois par deux cette indemnité d’occupation à l’occasion de la vente du bien. Le total de l’indemnité est de 68 000 euros. Chacun à la moitié du prix de vente à laquelle s’ajoute la moitié de l’indemnité 34 000 euros. Le notaire fait-il une erreur? Il me semble que je dois obtenir la moitié du prix de… Lire la suite »
Bonjour, après consultation chez un autre notaire j’ai bien la confirmation que je percevrai la moitié du prix de vente de la maison plus la totalité de l’indemnité d’occupation. Mais j’ai une autre question : le notaire a-il le droit de faire d’office un abattement pour vétusté de 25% sur l’indemnité d’occupation alors qu’il n’a pas pu entrer dans l’immeuble et en le basant essentiellement sur l’état de la façade qui a juste besoin d’être repeinte? Sachant que l’occupant a en charge le bon état des lieux, n’est-ce pas à lui qu’il faut appliquer ces 25% sur sa part de… Lire la suite »
Bonjour,
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Bonjour,
Nous sommes 2 copropriétaires d’un bien locatif.
J’ai fait réaliser des travaux à ma charge (ce qui est possible article 815-2 du CPC ). J’ai donc déduis ces travaux fiscalement en totalité puisque c’est moi qui les ai payés. Mais les impôts ne l’entendent pas comme cela et se tiennent à l’indivision. Avez-vous des jugements qui iraient en mon sens?
Merci
Bonjour,
Effectivement, un contribuable ne peut faire état de charges déductibles supérieures à celles qui correspondent à sa quote-part dans l’indivision. Cela avait été confirmé dans une réponse rédigée par le ministère suite à une question publiée dans le JO du Sénat.
Toutefois, vous pouvez recueillir l’avis d’un professionnel en prenant contact avec un avocat. Ce dernier pourra vous donner plus de renseignements sur cette question spécifique.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Des travaux doivent être réalisés sur une indivision (réparation de chaudière). Actuellement, j’occupe seul l’indivision qui est en vente. Il s’agit d’une rupture entre conjoint.
Qui paie les frais de réparation ?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
En indivision, les charges supportées pour le bien sont réparties pour moitié entre chaque partie ou à proportion de leur pourcentage dans l’indivision.
Lorsque l’un des indivisaires supporte seul ces travaux (avec ses propres moyens) et qu’il dispose des justificatifs nécessaires, il peut obtenir un remboursement au moment de la liquidation de l’indivision.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, dans la rubrique “biens immobilier” de l’avis d’imposition, est ce que le bien en indivision apparaît sur l’avis d’imposition de chaque propriétaire en indivision?D’autre part, si travaux il y a dans la propriété en indivision (réfection de toit,ou ascenseur), est ce déductible des impôts pour les propriétaires en indivision ? Je vous remercie par avance de votre réponse.
Bonjour,
Lorsqu’un bien est en indivision, les coindivisaires perçoivent les revenus générés par ce bien à hauteur de leur part dans l’indivision. L’imposition est alors nominative pour chacun d’entre eux. De la même manière, en cas de travaux, chacun des coindivisaires peut déduire les charges afférentes de ces revenus. Cette déduction se fait également proportionnellement aux parts de chacun dans l’indivision.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Ma belle-sœur vie dans la maison familiale en indivision (sans verser de loyers), il a fallut effectuer un élagage et aujourd’hui le paiement de la facture est réclamé aux autres indivisaires; est-ce normal? Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Dans le cadre d’une indivision, lorsque l’un des coindivisaires occupe le bien, c’est à lui que revient le paiement de la totalité des charges liées à l’entretien de ce bien. Ainsi, ce dernier doit s’occuper des dépenses d’entretien courant, ou encore des charges d’eau chaude et de chauffage.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je possède un local commercial en indivision avec ma sœur à parts égales (50/50). Comme elle a plus besoin que moi, peut elle percevoir 100% des loyer pendant un temps (un an ou plus) si on est en accord dessus ? Est-ce possible et légal ?
Cordialement,
Merci,
Bonjour,
En règle générale dans le cadre d’une indivision, et conformément à l’article 815-10 du code civil, le indivisaires perçoivent les loyers proportionnellement à leur quote-part dans l’indivision.
Cependant, une convention d’indivision peut tout à fait prévoir une répartition différente des loyers entre les co-indivisaires.
A cette fin, n’hésitez pas à solliciter un professionnel qui saura vous renseigner personnellement sur la rédaction d’une telle convention.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
J’ai un bien familial en indivision que nous louons.
Pour le moment nous avons décidé de ne pas reverser du compte de l’indivision notre quote-part de loyer. Devons-nous déclarer les sommes perçues individuellement?
Bonjour,
Dans le cadre d’une indivision et en cas de revenus locatifs, les sommes perçues individuellement sont à déclarer lors de la déclaration annuelle des revenus.
Si besoin n’hésitez pas à contacter un professionnel sur ce point.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Selon l’article 815-12 du code civil, l’indivisaire qui gère seul le bien indivis a droit à une rémunération fixée par accord entre les coindivisaires.
Dans le cas d’un bien donné en location meublée où seul l’un des indivisaires s’occupe de toute la gestion matérielle, administrative et financière, l’indivisaire en question doit-il facturer l’indivision en tant qu’auto-entrepreneur afin de percevoir sa rémunération?
L’indivision peut-elle déduire la facture de l’indivisaire auto-entrepreneur de ses charges?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos comptables partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Question sur nos services » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné (en l’occurrence “comptabilité et domiciliation”) puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Pourriez vous me confirmer
Merci
En cas de vente de parts d’un bien en indivision, les frais de succession et de vente sont généralement supportés uniquement par les personnes qui vendent leurs parts. Lorsqu’une (ou plus) personne décide de vendre sa part d’un bien en indivision, elle supporte les frais liés à la vente, tels que les frais de notaire et éventuellement les droits de mutation (frais de succession).
Les autres indivisaires qui conservent leur part ne sont généralement pas concernés par ces frais.
Bonjour,
Dans le contexte d’une vente de parts d’un bien en indivision, les frais associés à cette vente sont normalement à la charge de la personne qui vend sa part. Cela inclut les frais de notaire ainsi que les droits de mutation, si applicables.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je suis indivisaire d’une parcelle à usage de parking extérieur avec portail motorisé qui est divisé en 11 parts et qui dessert 3 propriétés. Comment se répartissent les frais d’électricité du portail et les frais d’entretien de cette parcelle (désherbage, peinture portail, petite réparation portail, …) ?
Bonjour, La répartition des frais d’électricité du portail et d’entretien de la parcelle entre les 11 indivisaires d’une parcelle à usage de parking extérieur peut dépendre des accords spécifiques établis entre eux. Il pourrait être convenu de partager équitablement les coûts liés à l’électricité, en considérant que chaque propriétaire bénéficie de l’utilisation du portail motorisé. Pour les frais d’entretien, tels que le désherbage, la peinture et les petites réparations, différentes approches peuvent être envisagées, comme une répartition égale entre les propriétaires, une répartition basée sur la superficie de chaque propriété, ou en fonction des besoins spécifiques de chacune. Il est… Lire la suite »
Bonjour, si un bien est possédé par 3 indivisaires et que l’un d’eux en est locataire, les autres peuvent-ils déduire des charges ? Si oui lesquels ? (taux d’intérêt, frais de notaire, etc.)
Bonjour,
Face à un bien en indivision, lorsque le bien est occupé à titre privatif par un des indivisaires, ce dernier doit une indemnité d’occupation aux autres indivisaires.
Par la convention d’indivision, il est possible de procéder à une répartition des charges de manière différente que selon la quote pat détenue sur le biens pour les différentes dépenses.
A cette fin, il est conseillé de faire appel à un professionnel en la matière qui saura vous conseiller personnellement.
En espérant avoir su réponde à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
En tant que cohéritier conservant une part sur onze d’une parcelle de terrain en indivision, suite à la vente de neuf parts par certains cohéritiers et à la rétention de deux parts par d’autres indivisaires, dont moi-même (conformément à un accord approuvé par l’ensemble des parties).
Question :
Dois-je contribuer aux autres frais associés à la succession et à la vente (comme cela m’ai demandé)?
À noter que les 11 indivisaires ont acquitté les frais de géomètre.
Bonjour, Je suis en indivision post communautaire, occupe le bien indivis, ai versé une avance en novembre 2022 de 5 années d’indemnités à mon ex mari. Je paye toutes les dépenses de conservation de ce bien, dépenses actées par un jugement du 8 novembre 2023 qui m’accorde aussi l’attribution préférentielle. Mon ex mari a bien sûr fait appel mais uniquement sur l’attribution préférentielle, n’a pas fait appel sur les dépenses de conservation qui me sont dues, et me réclame l’indemnité d’occupation de juin 2022 à aujourd’hui. Puis je déduire de cette somme en vertu de l’article 815-2 du Code civil… Lire la suite »
J’ai acheté avec mon ex concubins un appartement50/50. Expérience chaotique il vit actuellement dans le logement et rembourse lui le crédit. Je souhaite sortir de l’indivision mais il ne veut pas vendre mais racheter ma quote part sauf qu’il me demande de payer les moitiés des frais de notaire avec lui. Ce que je refuse. Que faire ?
Bonjour, Dans le cas où, pour sortir de l’indivision une personne souhaite racheter la quote part de l’autre et que le bien a été acquis 50/50, tout d’abord il peut être intéressant de réaliser une estimation avec l’aide d’un professionnel. En ensuite, en cas de rachat de parts d’une maison, en règle générale c’est à la personne qui rachète les parts à qui il revient le paiement des frais de notaire. Ainsi, face à un désaccord vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice ou solliciter un professionnel en la matière qui saura vous indiquer la procédure à suivre.… Lire la suite »
Bonsoir, quand on vend un bien en indivision et qu’il y a une plus value. Si un des deux indivisionnaire est domicilie sur place il ne paye pas de plus value de cession. Si l’autre y est assujetti et a payer les travaux de renovation ayant conduis a la plus value, peut il déduire de la plus value a payer la totalité des frais engages ou juste les frais dans la limite de sa quote part. A savoir que les 2 ont 50 % mais seul celui dont ce n’est pas la residence principale a payer les travaux. Le notaire… Lire la suite »
Bonjour,
En cas de vente d’un bien en indivision avec une plus-value, les frais réels déductibles, tels que les frais de notaire, peuvent être déduits dans la limite de la quote-part de chaque indivisionnaire. Pour les travaux de rénovation, l’indivisionnaire ayant supporté les coûts peut généralement déduire l’intégralité de ces frais de sa part de la plus-value. Cependant, il est nécessaire de vérifier si des règles spécifiques s’appliquent dans votre situation.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
J’ai un appartement en location avec mon ex conjoint, qui est sous bail locatif. Le bail est uniquement à mon nom. Le loyer est perçu sur un compte commun qui rembourse le crédit, a nos deux noms. Est-ce seulement moi qui devrait percevoir le loyer ? Puis-je décider seule d(augmenter le loyer de ma locataire ?
Bonjour, En tant que seule titulaire du bail de location, vous êtes la seule personne habilitée à percevoir le loyer et à gérer les aspects liés à la location de l’appartement. Les paiements de loyer doivent donc être effectués à votre nom uniquement. Concernant l’augmentation du loyer pour votre locataire, vous pouvez le faire, mais cela doit être conforme à la réglementation en vigueur. En France, les augmentations de loyer sont régies par la loi et doivent respecter certaines conditions, notamment en ce qui concerne les délais de préavis et les plafonds légaux éventuels. Il est également important de noter… Lire la suite »
Bonjour, Depuis 1997, je suis copropriétaire en indivision du palier qui sépare l’appartement voisin et le mien qui a été privatisé. Sans que j’en sois vraiment informé le notaire m’avait désigné mandataire. A ce titre le syndic m’envoyait les charges, quelques dizaines d’euros par trimestre, que je réglais en totalité, sans répercussion sur l’autre copropriétaire, marraine de notre fils avec qui les rapports étaient excellents. Sentant que la situation allait changer, l’autre copropriétaire souhaitant vendre, j’ai demandé au syndic d’adresser à chacun des copropriétaires sa part de charge. Selon eux ils ne peuvent pas car je suis le mandataire, contre… Lire la suite »
Bonjour, Dans le cadre d’une indivision, chaque copropriétaire est responsable de sa part des charges. Si vous êtes désigné mandataire sans votre consentement, vous n’êtes pas obligé de supporter seul les charges de l’indivision. Vous pouvez demander au syndic de répartir les charges entre les copropriétaires, conformément à la quote-part de chacun dans l’indivision. Si vous souhaitez changer de mandataire, cela peut effectivement nécessiter des démarches importantes, mais cela peut être envisageable si la situation l’exige. Cependant, le mandataire actuel est tenu de gérer les charges de l’indivision conformément à la loi et aux décisions prises en accord avec tous… Lire la suite »
Merci de votre réponse, vous dites que le mandataire actuel est tenu de gérer les charges de l’indivision. La gestion de ces charges inclu-t-elle le paiement de la totalité des charges de l’indivision et de réclamer ensuite sa part de charges à chacun des copropriétaires ?
Bonjour
Acheté un bien en indivision j’ai payé le crédit les charges et tous les travaux moi-même, quels sont mes droits en cas de vente ou ceux de mes enfants en cas de mon décès de décès
Lorsque vous achetez un bien en indivision et que vous assumez seul les paiements du crédit, les charges et les travaux, cela peut avoir des implications sur vos droits et ceux de vos enfants en cas de vente ou de décès. Voici quelques points à considérer : -En cas de vente, vous pourriez avoir droit à une part plus importante des recettes, mais cela dépendra des arrangements entre co-indivisaires et des contributions de chacun. -En cas de décès, la part que vous détenez peut être transmise à vos enfants selon votre testament ou les lois sur la succession. En espérant… Lire la suite »