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Le démembrement d’une Société civile immobilière (SCI) permet d’optimiser la gestion d’un bien immobilier, que ce soit dans le cadre d’une SCI familiale, d’une transmission au sein du couple ou d’un projet d’investissement locatif.

En séparant les composantes du droit de propriété (nue-propriété et usufruit), le démembrement présente beaucoup d’avantages pour la fiscalité de la SCI. Il convient toutefois de veiller à rédiger les statuts de la société avec soin afin d’organiser les pouvoirs du nu-propriétaire et de l’usufruitier ainsi que les conditions de transmission des parts.

En quoi consiste le démembrement des parts d’une SCI ?

L’investissement immobilier reste l’un des placements préférés des français. La création d’une Société civile immobilière (SCI), qu’il s’agisse d’une SCI familiale ou d’une SCI professionnelle, est un bon moyen d’investir en vue de transmettre un patrimoine à sa famille, de protéger le concubin survivant ou d’investir à long terme dans un projet immobilier.

Bon à savoir : les entrepreneurs œuvrant dans le secteur de l’immobilier privilégient cette forme de société pour simplifier les formalités d’investissement et de gestion d’un patrimoine immobilier. En effet, les avantages de la SCI sont nombreux, tant sur le plan fiscal que patrimonial. De plus, dans une SCI, les avantages civils et fiscaux sont nombreux.

Qu’est-ce que le démembrement de la propriété ?

La propriété est constituée de plusieurs parties, comme le rappelle l’article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ».

La pleine propriété revient donc à posséder tous les droits sur un bien immobilier. Le démembrement consiste à diviser ces droits en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit

L’usufruit, régi par les articles 578 et suivants du Code civil, se définit comme la jouissance du bien : l’usufruitier perçoit les loyers ou habite le logement, il profite du bien.

La nue-propriété

La nue-propriété se définit comme le droit de disposer du bien, c’est-à-dire le droit de décider de vendre ou de mettre en location le logement.

Bon à savoir : la vente d’un bien en SCI permet d’obtenir des liquidités rapidement et ouvre de nouvelles possibilités d’investissements. Toutefois, pour vendre un bien immobilier en SCI, il est nécessaire de respecter une procédure stricte prévue dans les statuts. Il est notamment important de recueillir l’accord des associés au cours d’une assemblée générale de SCI.

Le démembrement est-il indéfini ?

Le démembrement est nécessairement temporel : l’usufruit temporaire peut être confié à une société d’exploitation, pendant une période longue, maximum 30 ans si l’usufruitier est une personne morale. Le démembrement est pensé ab initio, lors de la création de la SCI.

La société d’exploitation est une société commerciale qui prend quelques parts dans la SCI, parfois seulement 1% et peut placer sa trésorerie dans l’achat du bien immobilier, conjointement avec les emprunts réalisés par les autres associés, personnes physiques, qui conservent la nue-propriété.

Si le démembrement concerne une SCI familiale, l’usufruit s’éteint souvent avec le décès de son titulaire.

Bon à savoir : concernant la succession de la SCI, la SCI familiale est un bon moyen de transmission du patrimoine en évitant les soucis liés à l’indivision sur un bien immobilier. Il est plus facile de céder ses parts que de vendre un bien en cas de désaccord.

La valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété s’effectue en fonction de l’âge de l’usufruitier, comme l’indique l’article 669 du Code général des impôts (CGI).

🔎 Zoom : si vous souhaitez créer une SCI, n’hésitez pas à recourir à vous faire accompagner par un professionnel comme LegalPlace dans vos démarches de création de SCI. Nous nous occupons en effet de l’ensemble des formalités de création de société, de la rédaction des statuts à l’immatriculation de votre société. Pour ce faire, il vous suffit de remplir un questionnaire en ligne et de nous transmettre les pièces justificatives demandées.

Quels sont les avantages du démembrement croisé en SCI ?

Le démembrement croisé est particulièrement utile en cas l’achat d’une résidence principale par un couple de concubins.

Chacun cède l’usufruit sur ses parts à son conjoint, que l’achat s’effectue à égalité ou non. Ainsi, lors du décès, le conjoint survivant se maintient dans la maison jusqu’à sa propre mort, sans subir de fiscalité particulière et sans nécessiter l’accord des héritiers.

Exemple : Monsieur et Madame achètent un appartement de 600 000 euros sans être mariés en créant une SCI divisée en 600 parts.

Monsieur apporte 200 000 euros et reçoit 200 parts sur lesquelles il conserve la nue-propriété et cède l’usufruit à Madame.

Madame apporte 400 000 euros en nature ou en empruntant et reçoit 400 parts sur lesquelles elle cède l’usufruit à Monsieur.

Au moment du décès de Monsieur, Madame retrouve la pleine propriété de ses 400 parts ainsi que l’usufruit des 200 parts de son conjoint et ce jusqu’à son propre décès. Elle peut donc se maintenir dans l’appartement.

Il s’agit d’une excellente solution pour se protéger mutuellement, particulièrement en cas d’unions successives et de relations difficiles avec ses héritiers ou avec les héritiers de son conjoint.

Les statuts de la SCI peuvent également donner plus de pouvoirs à l’usufruitier qu’en cas de démembrement hors SCI et prévoir des clauses d’agrément.

Quels sont les avantages fiscaux du démembrement en SCI ?

Le démembrement en SCI présente un certain nombre d’avantages à plusieurs égards :

  • Pour transmettre plus facilement un patrimoine immobilier au sein d’une famille
  • Pour investir dans l’immobilier et défiscaliser

Transmettre facilement un patrimoine immobilier

Le démembrement en SCI permet de transmettre un patrimoine plus facilement dans une famille.

En créant une SCI pour détenir des biens immobiliers, les parents peuvent réaliser des donations tous les 15 ans à l’euro près pour bénéficier des abattements, tout en conservant l’usufruit sur le bien jusqu’à leur décès.

En créant des parts sociales à faible montant nominal, chaque parent peut donner tous les 15 ans 100 000 euros à chaque enfant. Le montant est alors calculé sur la nue-propriété seule. Au moment du décès, les enfants récupèrent la jouissance du bien et donc la pleine propriété sur leurs parts sans payer d’impôt supplémentaire.

Cette solution est d’autant plus intéressante que la valeur vénale d’un bien détenu en SCI est considérée comme plus faible par l’administration fiscale, compte tenu de sa moindre liquidité.

Par une clause de réversion d’usufruit, un parent seul propriétaire d’un bien peut également transmettre la nue propriété des parts via une SCI en se réservant l’usufruit jusqu’à sa mort puis en le transmettant à son épouse jusqu’au décès de celle-ci.

Investir et défiscaliser

L’autre utilisation habile du démembrement en SCI est dans un but d’investissement et de défiscalisation : une SCI est créée pour acheter un bien immobilier par des associés qui empruntent pour cela.

L’usufruit est transmis à une société commerciale pour gérer la SCI et le bien en question sur une longue période.

L’usufruitier étant soumis à l’impôt sur les sociétés (IS), les revenus de la SCI sont calculés selon les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas selon les règles de revenus fonciers : par conséquent, la SCI peut déduire ses frais d’acquisition, ses frais de fonctionnement et les amortissements.

Cela permet de profiter des avantages de l’IS pour le calcul du résultat imposable et de ceux de l’IR pour le calcul de la plus-value lors de la revente. Pour la société d’exploitation, c’est l’assurance d’un bail très long sans variation de prix, associé à une mobilisation de sa trésorerie.

Quelles précautions prendre en cas de démembrement en SCI ?

Il est important de bien anticiper le démembrement en SCI dès la création de la société. En suivant certaines recommandations, les associés de la SCI qui font usage du démembrement pourront éviter de nombreux écueils pouvant leur porter préjudice au cours de la vie sociale de la société.

Conseil n°1 : rédiger les statuts de manière précise en mettant l’accent sur l’objet social de la SCI

Le démembrement en SCI offre de multiples avantages et possibilités mais les clauses de réversion d’usufruit ou les clauses d’agrément doivent être rédigées minutieusement.

Conseil n°2 : estimer correctement la valeur du bien immobilier

La valeur du bien démembré doit correspondre aux critères fiscaux et économiques : la valeur de l’usufruit ajoutée à la valeur de la nue-propriété donne la valeur de la pleine propriété. Une décote de 10 à 20% est admise pour les biens détenus en SCI.

Conseil n°3 : éviter l’abus de droit

Le démembrement de SCI se situe à la frontière mouvante entre l’optimisation fiscale et la volonté de se soustraire à l’impôt. Cette frontière est parfois mince et le respect des règles juridiques et fiscales, ainsi qu’une rédaction professionnelle des statuts de la SCI permettent d’éviter une qualification d’abus de droit.

Conseil n°4 : éviter un acte anormal de gestion

De la même manière, le gérant de la SCI doit éviter toute surévaluation des actifs.

Conseil n°5 : se tenir informé de la réglementation

Le remplacement de l’ISF par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) s’est accompagné de modifications dans la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire pour le paiement de l’impôt. Il est donc important de suivre les évolutions législatives et d’adapter la gestion de son patrimoine en conséquence.

FAQ

Comment démembrer une SCI ?

Pour démembrer une SCI, les associés doivent dissocier la nue-propriété des parts de l'usufruit. Ainsi, les associés nus-propriétaires disposeront du droit de disposer des parts sociales, et notamment de les céder, tandis que les usufruitiers pourront profiter du bien immobilier détenu par la SCI.

Pourquoi démembrer une SCI ?

Le démembrement d'une SCI garantit à certains associés de pouvoir profiter du bien immobilier détenu par la SCI sans nécessairement participer à la gestion de la société. Il s'agit également d'une méthode intéressante afin de diminuer la valeur d'une donation concédée aux héritiers. En effet, en cas de donation de la nue-propriété des parts, le calcul du montant de la donation ne tient compte que de la valeur de la nue-propriété. Celle-ci est calculée en fonction de l'âge du donateur.

Quand démembrer un bien immobilier ?

Le démembrement peut intervenir dès l'acquisition du bien immobilier ou plus tard, lorsque les propriétaires le jugent opportun.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 05/04/2022

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salvia
salvia
octobre 3, 2019 9:40 am

bonjour, faut il indiquer le démembrement croisé dans les statuts de la SCI au moment de sa création ou cela peut il être fait dans un acte notarié séparé ultérieur ?

Tho
Tho
avril 29, 2021 12:08 pm

Bonjour, dans le cas où une sci familiale est en demembrement. Peut on lors de la vente d’un bien répartir le prix de la vente sans tenir compte du nombre de part de chaque associé?

Lina Dinari
Lina Dinari
avril 30, 2021 7:32 pm
Répondre à  Tho

Bonjour,
Les associés détenant des parts sociales en usufruit disposent des mêmes droits que les associés disposant de parts en nue-propriété. La distribution des bénéfices dégagés à la suite d’un résultat d’exploitation ou d’opérations exceptionnelles liés à la vente d’un bien détenu par la SCI doit donc être effectuée en fonction du nombre de parts sociales détenues par chaque associé.
L’associé nu-propriétaire profite toutefois d’un droit de préemption en cas de distribution des bénéfices mis en réserves, au contraire de l’associé usufruitier.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Tho
Tho
mai 2, 2021 1:57 pm
Répondre à  Lina Dinari

Merci pour le retour. Et si dans le cas ou c’est une SCI familiale, et si tous les associés sont d’accord pour qu’un des nu propriétaire perçoit plus que ses parts, cela est il possible de le notifier avant le partage de la plus value?

Boubou
Boubou
juin 2, 2021 12:16 am

Nous avons avec une amie le projet de créer une SCI pour acquérir notre résidence principale et protéger la survivante. En effet, si je suis célibataire sans enfants, mon amie a, quant à elle, 2 enfants. Nous finançons l’acquisition à 50/50 chacune sans emprunt. Le démembrement croisé ab initio des parts nous semble répondre à notre objectif mais est-il possible de le faire entre associés occupant en résidence principal le bien détenu par la SCI s’ils ne sont ni mariés, ni pacsé et pas même en union libre ? En cas de décès de l’une, des droits de succession s’appliqueront-il… Lire la suite »

Lina Dinari
Lina Dinari
juin 10, 2021 5:20 pm
Répondre à  Boubou

Bonjour, La constitution d’une SCI permet en effet de protéger le conjoint survivant dans le cadre d’une union libre. Afin de garantir au conjoint survivant des droits sur les parts sociales de l’associé décédé, lui permettant ainsi de conserver la jouissance de la résidence principale, il est possible d’insérer une clause d’agrément ou une clause de préemption dans les statuts. La clause d’agrément subordonne la transmission des parts sociales aux héritiers à l’accord de l’associé restant, qui peut donc refuser l’agrément afin de récupérer les parts sociales concernées. La clause de préemption permet au conjoint survivant associé de la SCI… Lire la suite »

Tuffier
Tuffier
novembre 9, 2021 11:52 am

Bonjour, est-il possible d’inverser les rôles d’usufruitier et de nu-propriétaire, et si oui peut-il y avoir plusieurs usufruitiers ? Exemple : un couple + 1 parent achètent un bien en SCI. Le parent est nu propriétaire, le couple est usufruitier. Merci de votre retour

Louise
Administrateur
Louise
mars 18, 2022 11:42 am
Répondre à  Tuffier

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

guerrero
guerrero
novembre 9, 2021 5:35 pm

bonjour,
quel est le cout d’un démembrement de parts , lors de la constitution d’une sci. Doit elle être con comittante?

Mélie
décembre 28, 2021 5:42 pm
Répondre à  guerrero

Bonjour,
Le démembrement de parts lors de la constitution d’une SCI est proportionnel à la valeur des parts sociales dont il est question.
Par exemple, si l’on parle d’une donation croisée portant sur la nue-propriété des parts sociales évaluée à 100.000 euros, le coût fiscal de ce démembrement sera de 5.000 euros.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

Marie
Marie
janvier 9, 2022 5:27 pm

bonjour, nous avons crée avec mon époux une SCI familiale avec un capital de 2000 Euros sur 2 parts 50/50. Puis la SCI a acheté notre résidence Principale, nous souhaitons donnez à nos 2 enfants des parts de la SCI en démembrements les frais de donations seront calculés à partir du capital de création de 2000 euros? ou sur la valeur de notre achat que nous doit la SCI?
merci de me répondre

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 10, 2022 5:28 pm
Répondre à  Marie

Bonjour,
Les frais de donation de parts de SCI sont calculées selon le montant du capital social. Le montant des parts démembrées cédées est généralement calculée selon la valeur réelle des parts, et tient donc compte de l’actif dont dispose la société.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Marie
Marie
janvier 10, 2022 8:09 pm
Répondre à  Lina Dinari

donc sur les 2000 Euros du montant à la creation de la sci? ou sur la valeur du bien immobilier acheté dont la SCI se trouve débiteur? merci de votre réponse

Elisabeth Legendre
Elisabeth Legendre
février 17, 2022 9:25 am

Sci familiale, un démembrement peut-il se faire progressivement, un étalement sur plusieurs années de la donation de parts sociales
Merci

Maya
Maya
février 17, 2022 3:47 pm
Répondre à  Elisabeth Legendre

Bonjour,

Il est en effet possible de procéder au démembrement d’une SCI par la réalisation de donations (dans notre cas, la nue-propriété) tous les 15 ans pour bénéficier des abattements, tout en conservant l’usufruit sur le bien.

En espérant avoir pu répondre à vos interrogations,

L’équipe Legalplace

yal
yal
mars 4, 2022 6:33 pm

Bonjour, Je suis en cours de constitution d’une sci avec mes enfants, et je souhaite leur donner la nue propriété de mes parts sociales. Je lis qu’il faut veiller lors de la redaction des statuts à la rédaction des clauses de réversion d’usufruit ou des clauses d’agrément. Où puis-je trouver des modèles?

Maya
Maya
mars 15, 2022 4:12 pm
Répondre à  yal

Bonjour,

Vous pouvez accéder à des modèles de clauses de réversion d’usufruit ou d’agrément en effectuant une recherche sur internet. Toutefois, votre situation étant complexe, cette dernière nécessite l’avis d’un professionnel.

Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.

En vous souhaitant une belle journée,

L’équipe LegalPlace

PIERRE
PIERRE
juin 28, 2022 2:10 pm

bonjour,
si une nouvelle SCI est créée puis démembrée et que l’achat d’un immeuble se fait ensuite en empruntant, qui paye l’emprunt ?

Cyrine
Cyrine
juillet 28, 2022 9:27 am
Répondre à  PIERRE

Bonjour,

En principe, chaque associé doit s’engager à rembourser une fraction de l’emprunt égale à son pourcentage de parts dans la SCI.

En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

DEMMERLE
DEMMERLE
juillet 4, 2022 5:15 pm

Bonjour. J’ai constitué une SCI familiale dans laquelle je dispose de 442 parts sur 444. Mes 2 enfants disposent chacun d’une part. J’envisage l’acquisition d’un appartement qui sera principalement destiné à la location saisonnière. La SCI peut-elle acheter la nue-propriété (dont je ferai donation ensuite à mes enfants au prorata de mes parts), et moi-même, puis-je acheter l’usufruit en nom propre (quoique détenant 442 parts des 444 de la SCI), et louer personnellement en location saisonnière en restant imposé à l’IR (sur mes revenus propres) ? Merci.

wilkerval
wilkerval
juillet 5, 2022 7:52 am

Bonjour. J’ai constitué une SCI familiale dans laquelle je dispose de 442 parts sur 444. Mes 2 enfants disposent chacun d’une part. J’envisage l’acquisition d’un appartement qui sera principalement destiné à la location saisonnière. La SCI peut-elle acheter la nue-propriété (dont je ferai donation ensuite à mes enfants au prorata de mes parts), et moi-même, puis-je acheter l’usufruit en nom propre (quoique détenant 442 parts des 444 de la SCI), et louer personnellement en location saisonnière en restant imposé à l’IR (sur mes revenus propres) ? Merci.

Lina Dinari
Lina Dinari
juillet 5, 2022 2:27 pm
Répondre à  wilkerval

Bonjour,

Il est tout à fait possible qu’une SCI acquiert seulement la nue-propriété d’un bien et qu’une personne physique en acquiert l’usufruit.

L’usufruitier dispose du droit de jouir du bien et de le mettre en location. L’associé d’une SCI qui acquiert le bien conjointement avec la société peut ainsi proposer le bien en location saisonnière.

En espérant avoir su répondre à vos questions,

L’équipe LegalPlace

WILKERVAL
WILKERVAL
juillet 5, 2022 4:43 pm
Répondre à  Lina Dinari

Je vous remercie beaucoup pour votre réponse. J’ai toutefois deux petites précisions à vous demander : attendu que je détiens la quasi totalité des parts de la SCI, n’y a-t’il aucun risque à ce que les deux propriétaires soient confondus fiscalement, et, en qualité d’usufruitier, suis-je sûr de pouvoir rester à l’IR ?

Cat
Cat
août 21, 2022 5:31 pm

Bonjour, est-il possible de démembrer les parts d’une SCI qui n’a encore acquis aucun bien immobilier ou faut-il attendre l’acquisition d’un bien immobilier avant de procéder au démembrement ?
Un changement de répartition des parts sociales d’une SCI entre les 2 associés (initialement 99% et 1% pour ramener à par exemple 50/50), engendre-t-il des frais ? Lesquels ?
Merci de vos réponses.

chris
chris
octobre 19, 2022 10:43 am

Bonjour, Je souhaite transformer ma résidence principale achetée par un emprunt en nom propre il y a 8 ans, en SCI, afin que chacun de mes 2 enfants puisse y entrer avec des parts différentes. L’un des deux souhaite y habiter, car j’envisage un 2è achat immobilier par la SCI avec activité professionnelle commerciale où je résiderai. Est-ce que la SCI répond avantageusement à ce projet ? Les parts investies par l’enfant “locataire” lui évite t-il un loyer, au prorata de son investissement ? Est ce que les enfants “héritiers” peuvent investir dans la SCI avec des parts différentes dans… Lire la suite »

Yanis
Yanis
octobre 21, 2022 11:21 am
Répondre à  chris

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

GOUFA
GOUFA
novembre 15, 2022 10:16 am

Bonjour
Nous avons officialisé le démembrement des parts sociales et la donation de la nue propriété a notre fille, par acte notarié . Comment devons nous proceder pour modifier les statuts ?
Merci d’avance

Yanis
Yanis
novembre 16, 2022 4:28 pm
Répondre à  GOUFA

Bonjour, Quelle que soit le motif de la modification des statuts de la SCI, il est indispensable de respecter une procédure rigoureuse qui se décompose en plusieurs étapes : – Prise de décision – Rédaction d’un procès-verbal de décision – Modification des statuts de la SCI – Publication d’un avis de modification dans un journal d’annonces légales – Demande d’inscription modificative au Registre du commerce et des sociétés (RCS) Vous trouverez plus d’informations sur notre site internet et notre article dédié à la modification de statuts d’une SCI sur le lien suivant : https://www.legalplace.fr/guides/modification-statuts-sci/ En vous souhaitant une belle journée,… Lire la suite »

haddou jenine
haddou jenine
décembre 4, 2022 5:43 pm

BONJOUR
je veux acheter une maison de ma voisine pour agrandir ma maison principale et vivre
et je veux créer une sci avec démembrement pour ussi faire une donation a mes enfants 80000 euro chaqun
je ne sais pas si c possible
merci de repondre

Yanis
Yanis
décembre 16, 2022 3:22 pm
Répondre à  haddou jenine

Bonjour,
Il est possible d’ouvrir une SCI et que celle-ci puisse avoir dans son patrimoine votre résidence principale afin de la transmettre à vos enfants plus tard. La somme de transmission devra etre évalue, mais le bien peut etre transmis plus aisément à l’aide de la SCI.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

Dona
Dona
décembre 30, 2022 2:06 am

Bonjour je souhaite créer ma sci en démembrement avec mes enfants, mari ainsi que ma société commerciale Eurl, dois je démembrer cette dernière ? Par ailleurs puis-je partir sur un capital de 5000 € pour 100 parts en mettant 25 parts mon mari 25 parts moi 2 parts l’Eurl et 24 parts chacun pour chaque enfant et faut il forcément passer chez un notaire ? Merci pour votre retour Dona

Yanis
Yanis
janvier 2, 2023 10:52 am
Répondre à  Dona

Bonjour, Le démembrement d’une EURL n’est pas obligatoire. Il vous est possible de créer une EURL en démembrement afin de simplifier la transmission des parts sociales à vos enfants, mais ceci n’est en rien une obligation. Ensuite, pour la valeur nominale des parts, si vous choisissez de démarrer avec un capital social de 5000 euros pour 100, vous diposerez de 50 parts sociales, les 25 pour vous et 25 pour votre mari sont valables. A noter que si vous optez pour le démembrement vous ne serez pas titulaire du droit de propriété de ces parts sociales. Enfin, une personne morale,… Lire la suite »

Dona
Dona
janvier 3, 2023 7:24 am
Répondre à  Yanis

Merci pour votre réponse, mais ce que je voulais savoir c’etait si je pouvais créer une sci en démembrement sans avoir acquis le bien immobilier et s’il faut prévoir lors de la constitution la répartition précédemment indiquée, merci bonne journée

Keller
Keller
avril 4, 2023 2:42 pm

Bonjour, est-il possible / opportun de réfléchir un démembrement de parts d’une SCI pour un bien que l’on destine à la location en meublé ? quelles seraient les difficultés éventuelles ou points de vigilance ?

Sadiah
Éditeur
Sadiah
mai 5, 2023 5:23 pm
Répondre à  Keller

Bonjour,

Il est tout à fait possible d’opérer un démembrement sur une SCI.
Toutefois, concernant les difficultés et les points de vigilance, nous vous recommandons de prendre contact avec un avocat.

En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

michel.G
michel.G
avril 7, 2023 3:59 pm

bonjour, Site très intéressant pour des novices en placement ! j’ai une question sur l’abus de droit : un frère + une soeur (2 célib) achètent en SCI /IS un appart 300 000eu en apportant l’un 200 000 et l’autre 100 000 ; SCI à 50/50 ; but de la SCI : louer en meublé ultérieuremt ; ultérieuremt -car appart très vétuste, gros travaux à faire, mais avec quel argent? -achat sans emprunt /refusé /+ de 60ans, tx d’usure etc… donc pour l instant : standy… DONC : charges et impôts sont payés par apports du + fortuné… avec risque… Lire la suite »

Sadiah
Éditeur
Sadiah
mai 5, 2023 5:19 pm
Répondre à  michel.G

Bonjour,

Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
En effet, elle prend en compte des paramètres divers.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner au mieux.

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Emmanuel
Emmanuel
mai 31, 2023 4:44 pm

Bonjour, un usufruitier peut-il décider de vendre une partie d’un terrain sans l’accord des nu-propriétaires ? Sachant que les statuts laissent tout pouvoir au gérant-usufruitier ? Merci

Johanna
Johanna
juin 9, 2023 5:10 pm
Répondre à  Emmanuel

Bonjour,
Par principe, l’usufruitier ne peut pas décider de vendre une partie d’un terrain sans l’accord des nu-propriétaires. La vente d’une partie du terrain, qui est un acte de disposition, nécessite généralement le consentement des nu-propriétaires.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace

Monastiri
Monastiri
septembre 17, 2023 8:30 pm

Créer une SCI implique t’il le démembrement du bien entre nue propriétaire et usufruitier ?

Louise
Administrateur
Louise
décembre 8, 2023 6:38 pm
Répondre à  Monastiri

Bonjour,

La création d’une SCI n’implique pas nécessairement un démembrement du bien. Lors de la création de la SCI des parts sociales sont créées.
Ensuite et si besoin, il est possible de procéder à une donation de parts en usufruit par exemple.
Sur ce point, n’hésitez pas à contacter un notaire qui saura vous conseiller personnellement.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

Mousselon
Mousselon
janvier 10, 2024 12:22 pm

Bonjour, peut-on être usufruitier de plusieurs bien d’un SCI familiale ? Exemple : 2 appartements ? Je vous remercie pour votre aide. Bien cordialement.

Pauline
Pauline
janvier 16, 2024 2:06 pm
Répondre à  Mousselon

Bonjour,

Il est généralement possible d’être usufruitier de plusieurs biens au sein d’une SCI familiale.
Il est important de noter que cela dépend des statuts de la SCI, qui peuvent spécifier cette possibilité.
Si besoin, vous pouvez consulter un professionnel en la matière afin d’obtenir des conseils spécifiques à votre situation.

En espérant que cette réponse vous sera utile.

L’équipe LegalPlace.

Etienne
Etienne
février 2, 2024 12:45 am

Bonjour :Couple usufruitiers devant déclarer l’IFI d’une SCi , âgés de plus de 73 ans Cette SCI a 4 associés nus propriétaires (donation notariée) , quel abattement pour le calcul de l’IFI

DUHAYON
DUHAYON
février 21, 2024 10:59 am

Bonjour,

Peux t’on lors d’une constitution de Sci ( maman veuve et fils) choisir le démembrement en fonction de l’Art 669 du CGI.

merci de vos réponses

Pauline
Pauline
février 27, 2024 5:43 pm
Répondre à  DUHAYON

Bonjour,

Lors de la constitution d’une SCI entre une mère veuve et son fils, il est tout à fait possible de choisir le démembrement de propriété conformément à l’article 669 du Code Général des Impots.
Cela signifie que la mère peut détenir la nue-propriéé des parts sociales de la SCI tandis que le fils détient l’usufruit.
Il est recommandé de consulter un professionnel en la matière afin de vous donner des conseils adapté à votre situation.
En espérant que cette réponse vous sera utile.

L’équipe LegalPlace

jodness
jodness
avril 6, 2024 12:35 pm

Bonjour.
Associé à mon fils, je détiens 95% des parts d’une SCI au capital 1500€, propriétaire de 3 biens.
Je souhaite démembrer la SCI de manière, à terme, à jouir des biens en usufruit (en personne physique en priorité) et céder la nue-propriété des biens à mon fils (personne physique).
Quelles sont les étapes/variantes possibles et leur coût? merci.

Pauline
Pauline
avril 9, 2024 1:13 pm
Répondre à  jodness

Bonjour, Pour démembrer une SCI et répartir les droits d’usufruit et de nue-propriété entre vous et vos fils, voici quelques conseils. Vous devez d’abord évaluer les biens de la SCI. Ensuite, vous décidez ensemble de démembrer la SCI, puis vous faites rédiger un acte notarié pour formaliser cette décision. Vous transférez ensuite la nue-propriété des parts sociales à votre fils, tout en conservant l’usufruit. Enfin, en tant qu’usufruitier, vous avez le droit d’utiliser les biens et d’en percevoir les revenus, tandis que votre fils en tant que nu-propriétaire pourra en disposer à l’extinction de l’usufruit. En espérant que cette réponse… Lire la suite »

Larennes
Larennes
mai 2, 2024 11:18 am

Bonjour
Je suis propriétaire d’un terrain en direct.
Je souhaite le céder a une sci créee avec mon ex femme a 50% chacun
Dans une deuxième étape, nous demembrons la sci au profit de nos 2 filles et nous gardons l’usufruit pour jouir de ce bien – nous avons 65 ans
Dans une 3eme étape, nous construisons une résidence secondaire.
Question : est ce une donation déguisée au yeux du fisc ou l’opération est elle sans risque (jurisprudence cour de cassation 2012) ?
Merci de votre aide

Fender Lucien
Fender Lucien
juin 4, 2024 7:35 am

Bonjour, je suis usufruitier d’une maison constituée de 3 appartements en location et Ma fille est nu propriétaire si on mets en place une SCI démembré pourra telle profiter des loyers.

Khadidja
Éditeur
Khadidja
juin 10, 2024 1:15 pm
Répondre à  Fender Lucien

Bonjour,

En principe, l’usufruitier à le droit de percevoir les revenus générés par le bien c’est-à-dire les loyers perçus par les appartements en location. Cependant, le nu-propriétaire détient la propriété sans percevoir de revenus. Par conséquent, dans le cadre d’une SCI démembrée, le nu propriétaire ne perçoit toujours pas les loyers tant que celui-ci ne devient pas usufruitier. Les loyers continueront à être attribués exclusivement à l’usufruitier .

En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.

L’équipe LegalPlace

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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