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Le démembrement d’une SCI

Le démembrement d’une SCI

Le démembrement d’une SCI permet d’optimiser la gestion d’un bien immobilier que ce soit dans le cadre d’une SCI familiale, d’une transmission au sein du couple ou d’un projet d’investissement locatif. En séparant les composantes du droit de propriété, le démembrement facilite, la fiscalité de la SCI. Il convient toutefois de prendre quelques précautions pour que le démembrement d’une société civile immobilière se déroule bien.

Comment fonctionne le démembrement des parts dans une SCI ?

L’investissement immobilier reste l’un des placements préférés des français. La création d’une société civile immobilière (SCI), à l’instar de la SCI professionnelle, est un bon moyen d’investir en vue de transmettre un patrimoine à sa famille, de protéger le concubin survivant ou d’investir à long terme dans un projet immobilier.

Bon à savoir : Les entrepreneurs œuvrant dans le secteur de l’immobilier privilégient cette forme de société pour simplifier les formalités d’investissement et de gestion d’un patrimoine immobilier. De plus, dans une SCI, les avantages civils et fiscaux sont nombreux.

La propriété est constituée de plusieurs parties, comme le rappelle l’article 544 du code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ». La pleine propriété revient à posséder tous les droits sur un bien immobilier. Le démembrement consiste à diviser ces droits en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit, régi par les articles 578 et suivants du code civil, se définit comme la jouissance du bien : l’usufruitier perçoit les loyers ou habite le logement, il profite du bien. La nue-propriété est la disposition du bien, le droit de décider de vendre ou de mettre en location le logement.

Bon à savoir : Toutefois, la vente d’un bien en SCI permet d’obtenir des liquidités rapidement et ouvre de nouvelles possibilités d’investissements. Toutefois, pour vendre un bien immobilier en SCI, il est nécessaire de respecter une procédure. Naturellement, pour vendre un immeuble en SCI, il faut prendre certaines précautions afin de se prémunir de risques juridiques et financiers.

Le démembrement est nécessairement temporel : l’usufruit temporaire peut être confié à une société d’exploitation, pendant une période longue, maximum 30 ans si l’usufruitier est une personne morale. Le démembrement est pensé ab initio, lors de la création de la SCI. La société d’exploitation est une société commerciale qui prend quelques parts dans la SCI, parfois seulement 1% et peut placer sa trésorerie dans l’achat du bien immobilier, conjointement avec les emprunts réalisés par les autres associés, personnes physiques, qui conservent la nue-propriété.

Si le démembrement concerne une SCI familiale, l’usufruit s’éteint souvent avec le décès de son titulaire. En ce qui concerne la succession de la SCI, la SCI familiale est un bon moyen de succession de patrimoine en évitant les soucis liés à l’indivision sur un bien immobilier. Il est plus facile de céder ses parts que de vendre un bien en cas de désaccord.

La valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété s’effectue en fonction de l’âge de l’usufruitier, comme l’indique l’article 669 du code général des impôts.

SCI et démembrement croisé : les avantages

Le démembrement croisé est particulièrement utile lors de l’achat d’une résidence principale par un couple de concubins. Chacun cède l’usufruit sur ses parts à son conjoint, que l’achat s’effectue à égalité ou non. Ainsi, lors du décès, le conjoint survivant se maintient dans la maison jusqu’à sa propre mort, sans subir de fiscalité particulière et sans nécessiter l’accord des héritiers.

Par exemple, Monsieur et Madame achètent un appartement de 600 000 euros sans être mariés en créant une SCI divisée en 600 parts. Monsieur apporte 200 000 euros et reçoit 200 parts sur lesquelles il conserve la nue-propriété et cède l’usufruit à Madame. Madame apporte 400 000 euros en nature ou en empruntant et reçoit 400 parts sur lesquelles elle cède l’usufruit à Monsieur. Au moment du décès de Monsieur, Madame retrouve la pleine propriété de ses 400 parts ainsi que l’usufruit des 200 parts de son conjoint et ce jusqu’à son propre décès. Elle peut donc se maintenir dans l’appartement.

C’est une excellente solution pour se protéger mutuellement, particulièrement en cas d’unions successives et de relations difficiles avec ses héritiers ou avec les héritiers de son conjoint. Les statuts de la SCI peuvent également donner plus de pouvoirs à l’usufruitier qu’en cas de démembrement hors SCI et prévoir des clauses d’agrément.

Démembrement en SCI : les avantages fiscaux

Le démembrement en SCI permet de transmettre un patrimoine plus facilement dans une famille. En créant une SCI pour détenir des biens immobiliers, les parents peuvent réaliser des donations tous les 15 ans à l’euro près pour bénéficier des abattements, tout en conservant l’usufruit sur le bien jusqu’à leur décès. En créant des parts sociales à faible montant nominal, chaque parent peut donner tous les 15 ans 100 000 euros à chaque enfant. Le montant est alors calculé sur la nue-propriété seule. Au moment du décès, les enfants récupèrent la jouissance du bien et donc la pleine propriété sur leurs parts sans payer d’impôt supplémentaire. C’est d’autant plus intéressant que la valeur vénale d’un bien détenu en SCI est considérée plus faible par l’administration fiscale, compte tenu de sa moindre liquidité.

Par une clause de réversion d’usufruit, un parent seul propriétaire d’un bien peut également transmettre la nue propriété des parts via une SCI en se réservant l’usufruit jusqu’à sa mort puis en le transmettant à son épouse jusqu’au décès de celle-ci.

L’autre utilisation habile du démembrement en SCI est dans un but d’investissement et de défiscalisation : une SCI est créée pour acheter un bien immobilier par des associés qui empruntent pour cela. L’usufruit est transmis à une société commerciale pour gérer la SCI et le bien en question pendant une période longue. L’usufruitier étant soumis à l’impôt sur les sociétés (IS), les revenus de la SCI sont calculés selon les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas selon les règles de revenus fonciers : par conséquent, la SCI peut déduire ses frais d’acquisition, ses frais de fonctionnement et les amortissements. Cela permet de profiter des avantages de l’IS pour le calcul du résultat imposable et de ceux de l’IR pour le calcul de la plus-value lors de la revente. Pour la société d’exploitation, c’est l’assurance d’un bail très long sans variation de prix, associé à une mobilisation de sa trésorerie.

Les 5 précautions à prendre en cas de démembrement d’une SCI

  1. Une rédaction précise des statuts en mettant l’accent sur l’objet social de la SCI : le démembrement en SCI offre de multiples avantages et possibilités mais les clauses de réversion d’usufruit ou les clauses d’agrément doivent être rédigées minutieusement ;
  2. Une juste valeur du bien immobilier : la valeur du bien démembré doit correspondre aux critères fiscaux et économiques : la valeur de l’usufruit ajoutée à la valeur de la nue-propriété donne la valeur de la pleine propriété. Une décote de 10 à 20% est admise pour les biens détenus en SCI ;
  3. Eviter un abus de droit : le démembrement de SCI se situe à la frontière mouvante entre l’optimisation fiscale et la volonté de se soustraire à l’impôt. Cette frontière est parfois mince et le respect des règles juridiques et fiscales, ainsi qu’une rédaction professionnelle des statuts de la SCI permettent d’éviter une qualification d’abus de droit ;
  4. Eviter un acte anormal de gestion : de la même manière, le gérant de la SCI doit éviter toute surévaluation des actifs ;
  5. Se tenir informé de la réglementation : le remplacement de l’ISF par l’IFI, impôt sur la fortune immobilière s’est accompagné de modifications dans la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire pour le paiement de l’impôt. Il est donc important de suivre les évolutions législatives et d’adapter la gestion de son patrimoine en conséquence.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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salvia
salvia
octobre 3, 2019 9:40

bonjour, faut il indiquer le démembrement croisé dans les statuts de la SCI au moment de sa création ou cela peut il être fait dans un acte notarié séparé ultérieur ?