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Comment transformer ou dissoudre une SCI ?
Dernière mise à jour le 24/09/2025
Vous avez créé une Société Civile Immobilière (SCI) pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Mais au fil du temps, vos besoins ou ceux de vos associés peuvent évoluer. Dans certains cas, il devient nécessaire d’adapter la structure ou d’y mettre fin. Deux solutions s’offrent alors à vous : transformer votre SCI ou la dissoudre.
Chaque option a des conséquences juridiques, fiscales et administratives qu’il est important de bien comprendre.
Quand et comment transformer votre SCI ?
Transformer votre SCI signifie changer sa forme juridique sans mettre fin à son existence. Cette option est particulièrement utile si vous souhaitez exercer une activité commerciale (par exemple, la location meublée), car le statut civil de la SCI ne le permet pas.
Vous pouvez alors transformer votre société en SARL, SAS ou SNC afin de sécuriser votre activité. La transformation peut aussi répondre à la volonté de limiter la responsabilité des associés ou de bénéficier d’une fiscalité différente, notamment à l’impôt sur les sociétés (IS).
Concrètement, vous devrez :
- Convoquer une assemblée générale extraordinaire ;
- Rédiger de nouveaux statuts ;
- Publier une annonce légale ;
- Déposer un dossier au greffe via le guichet unique.
Dans certains cas, un commissaire à la transformation doit être nommé pour évaluer les actifs de votre société.
Quelles sont les implications fiscales du changement ?
Le passage de l’IR à l’IS : conséquences
Le changement de régime fiscal modifie substantiellement la structure patrimoniale de la SCI. L’adoption de l’impôt sur les sociétés entraîne une séparation nette entre le patrimoine des associés et celui de la société.
Le passage à l’IS implique une imposition des bénéfices selon un taux fixe de 25% pour les sociétés dont le chiffre d’affaires dépasse 10 millions d’euros. Les plus petites structures bénéficient d’un taux réduit de 15% sur leurs premiers 42 500 euros de bénéfices.
La comptabilité devient plus complexe avec l’obligation de tenir une comptabilité d’engagement complète. La SCI doit désormais établir un bilan, un compte de résultat et des annexes selon le plan comptable général. Un expert-comptable s’avère souvent indispensable pour gérer ces nouvelles obligations.
L’impact sur l’imposition des plus-values
La transformation d’une SCI modifie substantiellement le traitement fiscal des plus-values réalisées par la société. Les règles varient selon le nouveau statut juridique adopté.
Les plus-values générées pendant la période de transformation font l’objet d’un traitement spécifique. La société peut choisir entre :
- Une imposition immédiate au taux de 25% ;
- Un report d’imposition jusqu’à la cession effective des biens ;
- Une exonération partielle selon la durée de détention.
Les options fiscales disponibles
Les associés disposent de plusieurs régimes fiscaux adaptables selon leur stratégie patrimoniale. La SCI peut conserver son statut à l’impôt sur le revenu ou basculer vers l’impôt sur les sociétés, conformément à l’Article l. 239 du Code général des impôts.
Le maintien à l’IR présente l’avantage de la transparence fiscale. Les revenus fonciers et les plus-values s’intègrent directement dans la déclaration personnelle des associés, préservant un unique patrimoine entre la société et ses membres.
L’option pour l’IS, quant à elle, permet d’amortir les biens immobiliers et de constituer des provisions déductibles. Le taux réduit de 15% s’applique alors sur les premiers 42 500 € de bénéfices pour les petites structures.
Pourquoi et comment dissoudre votre SCI ?
La dissolution met fin à l’existence de votre SCI.
Vous pouvez y avoir recours si :
- l’objet social est atteint (par exemple, après la vente du bien immobilier) ;
- si vous et vos associés ne souhaitez plus poursuivre l’activité ;
- en cas de mésentente persistante.
La dissolution intervient aussi lorsque la durée prévue dans vos statuts arrive à son terme.
Pour dissoudre votre SCI, vous devez réunir vos associés en assemblée générale extraordinaire et voter la décision.
Un liquidateur est ensuite désigné pour vendre les actifs, régler les dettes et répartir le solde entre les associés.
Enfin, vous devez publier un avis dans un journal d’annonces légales et demander la radiation de la société auprès du greffe du tribunal de commerce.
Quelles sont les conséquences fiscales de la dissolution de votre SCI ?
Lorsque vous décidez de dissoudre votre SCI, vous devez être attentif aux impacts fiscaux que cela entraîne.
Si vous vendez un bien immobilier, les plus-values réalisées seront imposées selon le régime fiscal choisi pour votre SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés). Si un boni de liquidation est distribué entre les associés, il sera, lui aussi, taxé : soit via l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, soit via la flat tax (30 %).
Avant la radiation définitive, vous devez également régulariser toutes les obligations fiscales de la société : TVA, taxes locales, impôt sur les sociétés le cas échéant.
Transformation ou dissolution : que devez-vous choisir ?
Votre choix dépend de votre projet :
- Si votre SCI a encore une activité viable, mais nécessite un nouveau cadre juridique, la transformation est à privilégier ;
- Si votre SCI n’a plus d’objet ou que son maintien n’a plus de sens économique, la dissolution s’impose.
Voici un tableau comparatif pour vous aider à décider :
| Critères | Transformation | Dissolution |
|---|---|---|
| Objet | Adapter votre société à une nouvelle activité | Mettre fin à votre société |
| Procédure | Nouveaux statuts, formalités au greffe | AG, nomination d’un liquidateur, liquidation et radiation |
| Fiscalité | Passage possible à l’IS, imposition des plus-values latentes | Imposition des plus-values lors de la cession des biens |
| Conséquences | Votre société continue d’exister sous une autre forme | Votre société disparaît juridiquement |
| Quand la choisir ? | Vous voulez faire évoluer votre activité | Vous voulez mettre un terme à votre projet |
FAQ
Comment céder gratuitement ses parts de SCI pendant une transformation SCI en SAS ?
La cession gratuite de parts de SCI doit obligatoirement être réalisée par acte notarié, en tant que donation, avant toute transformation de la SCI. Une SCI ne peut pas être transformée directement en SAS : il faut passer par une dissolution sans liquidation avec transmission universelle de patrimoine ou un apport à une SAS. La donation doit donc être faite avant la transformation, car après celle-ci, vous ne serez plus propriétaire des parts à transmettre.
Est-il possible de transformer un bien immobilier personnel en SCI ?
Non, un bien immobilier personnel ne peut pas être directement transformé en SCI. Il faut créer une nouvelle SCI puis lui apporter le bien via un acte notarié, ce qui entraîne des frais d'enregistrement et potentiellement des droits de mutation.
Quelles sont les conséquences fiscales de la transformation d'une SAS en SCI ?
La transformation d'une SAS en SCI entraîne l'imposition immédiate des plus-values latentes et la fin de l'amortissement des immeubles. Un sursis d'imposition est possible sous certaines conditions avec l'accord de l'administration fiscale.
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 24/09/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris