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Le coût de création d’une SCI
Dernière mise à jour le 16/04/2024
Les coûts de création d’une SCI (société civile immobilière) peuvent être plutôt élevés . Ainsi, il est important de les connaître avant de créer une telle structure juridique.
En effet, l’entrepreneur est amené à engager plusieurs sortes de frais à l’occasion de la constitution d’une SCI. Parmi les coûts de création de la SCI, on retrouve notamment : les frais liés aux formalités administratives et les frais modulables, etc.
Quel est le coût global de création d’une SCI ?
Les composantes du coût global de création d’une SCI seront détaillées dans la suite de l’article.
Mais voici tout d’abord, un tableau indiquant le coût global à prévoir pour la création d’une SCI.
| Formalités | Tarifs |
| Rédaction des documents administratifs | – Seul : 0€
– Par une plateforme juridique en ligne : environ 200€ – Par un notaire, avocat, etc. : entre 1500€ et 2000€ |
| Coût d’annonce légale | 185€ HT et 217€ HT pour Mayotte et La Réunion |
| Déclaration des bénéficiaires effectifs | 21,41€ TTC |
| Frais d’immatriculation | 66,88€ TTC (dont 8,03€ pour le dépôt d’actes non soumis à la TVA) |
| Coût dépôt du capital social | – Montant minimum de capital social : 1€
– Frais de dépôt de capital social : entre 0 et 100€ selon les établissements |
| Apport au capital social | – L’apport d’un bien immeuble : droit de mutation de 5% de la valeur du bien ou exonération possible
– L’apport d’un fonds de commerce : droit de mutation de 5% et application d’un barème compris entre 3% et 5% ou exonération possible |
Quels sont les frais administratifs pour la création d’une SCI ?
Tout d’abord, la création d’une SCI engendre des coûts tels que :
- Les frais d’annonces légales ;
- Les frais d’immatriculation ;
- La déclaration des bénéficiaires effectifs.
Les coûts d’annonce légale
Lors de la création de la SCI, une des formalités obligatoire est la publication d’une annonce légale de création.
Elle vise à informer les tiers de la création de la SCI et cette publication engendre un coût.
Pour les annonces légales de création, depuis le 1er janvier 2021, ces dernières sont soumises à un tarif forfaitaire unique et le coût au caractère ne varie plus selon le département du siège social de l’entreprise.
Ce forfait varie selon la forme juridique et les départements.
Par conséquent, pour 2024, le coût de publication d’une annonce légale de création d’une SCI est le suivant :
- 185€ HT pour la France métropolitaine ;
- 271 € HT pour Mayotte et La Réunion.
Les frais d’immatriculation
Après la publication d’une annonce légale de création, la SCI devra être immatriculée une fois les formalités accomplies auprès du guichet unique sur le site de l’INPI.
Par conséquent, le coût d’immatriculation de la SCI se décompose comme suit :
- 58,85€ TTC au titre des émoluments du greffe ;
- 8,03€ de coût de dépôt d’actes.
De telles formalités peuvent être accomplies seul, par le biais d’un prestataire en ligne ou d’un expert tel qu’un avocat, un notaire ou un expert comptable.
Pour une SCI familiale, les coût évoqués ci-avant sont également à prévoir.
La déclaration des bénéficiaires effectifs
Depuis l’ordonnance n°2020-115 du 12 février 2020, le législateur a souhaité renforcer les modalités de tenue des registres des bénéficiaire effectifs.
Dorénavant, au sens de l’article L561-2-2 du code monétaire et financier, toute personne physique :
- Possédant directement ou indirectement plus de 25% du capital ou des droits de vote de la société ;
- Exerçant un pouvoir de contrôle sur les organes de direction ou de gestion au sein des sociétés et organismes de placement collectifs au sens de l’article L.233-3 du code de commerce ;
Doit faire l’objet d’une déclaration au registre des bénéficiaires effectifs.
Cette déclaration s’effectue sur le guichet unique lors de la création de la société et s’accompagne d’un règlement de 21.41 euros TTC.
Par conséquent, en prenant en compte les frais d’immatriculation et cette déclaration, il faut compter 88,29€ pour les coûts administratifs d’immatriculation de la SCI.
Ensuite, concernant le capital social, on peut distinguer 2 types de frais :
- La constitution du capital social ;
- Les frais de dépôt du capital social.
La constitution du capital social
Lors de la création de la SCI, le capital social doit être déterminé.
Le montant du capital social est libre. Par conséquent, il doit être au moins d’1€ afin de lui donner une consistance pour ensuite le déposer auprès d’une banque ou d’un notaire.
A l’issue une attestation de dépôt sera fournie et devra être conservée car il s’agit d’un document obligatoire pour créer la SCI.
Les frais de dépôt du capital social
Ensuite, une fois le capital social de la SCI constitué, il faut le déposer auprès d’un établissement dédié à cet effet.
En fonction des options possibles, le coût du dépôt varie :
- Auprès d’un banque traditionnelle : pas de frais mais cela engendre des frais d’ouverture et de gestion de compte ;
- Auprès d’une banque en ligne : entre 60 et 100€ HT selon les banques ;
- Auprès d’un notaire : environ 100€ HT.
Les coûts de création d’une SCI :
- Les frais administratifs (annonce légale, RBE, immatriculation) ;
- Les frais de dépôt au capital social (dépôt, constitution) ;
- Les coûts d’accompagnement ;
- Les coûts annexes (assurance, compte pro).
Le capital social d’une SCI peut être composé des apports et et des apports en numéraire. Quant à ses derniers, des coûts sont à prévoir en termes d’imposition.
Les apports en numéraire
Lorsque les associés apportent des sommes d’argent au capital social, ils réalisent des apports en numéraire.
De telles sommes, doivent être virées sur le compte bancaire de la SCI, ce qui peut représenter un coût selon les montants.
Toutefois, les associés ne sont pas tenus de libérer intégralement le capital social dès la constitution de la société.
Ainsi, les associés peuvent limiter leur engagement à une simple promesse d’apport inscrite dans les statuts.
Et, il incombe au gérant d’exiger la libération progressive des apports à chaque associé, qui peut être indexée sur la réalisation de bénéfices par la SCI.
Les apports en nature
Pour constituer le capital social de la SCI, des apports en nature peuvent être réalisés.
Aux yeux de l’administration fiscale, l’apport d’un bien immeuble au capital social de la SCI s’assimile à une mutation de propriété soumise à imposition, ce qui emporte 2 conséquences :
- Etablissement des statuts par acte notarié obligatoire : les associés doivent impérativement confier la rédaction des statuts à un notaire, et donc payer les honoraires afférents.
- Enregistrement des statuts de la SCI au Service des impôts des entreprises (SIE) : les droits d’enregistrement de l’acte authentique s’élèvent à 125€.
Les catégories d’apports
Il existe 3 catégories d’apports en nature qui peuvent être réalisés.
Chacun de ces apports a un impact sur le montant des droits d’enregistrement :
- Apport pur et simple : l’associé apporte un bien à la SCI et reçoit uniquement des parts sociales en contrepartie de sa contribution au capital. Cette opération ne s’assimile pas à une vente d’immeuble car il s’agit d’une mutation à titre gratuit, et bénéficie généralement d’une exonération uniquement lorsqu’elle est effectuée au moment de la création de la SCI.
- Apport à titre onéreux : l’apport du bien à la SCI est rémunéré dès l’accomplissement de l’opération. L’apporteur n’est pas identifié comme un associé de la société car la contrepartie dont il bénéficie l’exclut de la participation aux risques sociaux. L’apport à titre onéreux s’assimile à une vente d’immeuble ;
- Apport mixte : l’apport cumule les caractéristiques des deux autres types d’apports. Par exemple, il s’agit de la situation où l’associé apporte à la société un bien hypothéqué et confie à la SCI le soin de régler l’hypothèque qui lui est associée. Il apporte donc un bien et reçoit des parts sociales en échange, mais parvient à négocier une contrepartie supplémentaire. Ce type d’apport fait l’objet d’une taxation spécifique : un droit de mutation est payé sur la valeur nette de l’apport, et un autre sur le passif pris en charge par la société selon la nature de l’apport.
La taxation des apports de biens immeubles
Le mode de taxation des apports de biens immeubles dépend du régime fiscal (SCI à l’IS ou à l’IR) de la société et du type d’apport réalisé :
| Régime fiscal | Taxation des types d’apports |
| SCI à l’IR | – Pur et simple : exonération de droits
– Mixte : 5% sur le passif et 5% sur la valeur nette – Apport à titre onéreux : 5% |
| SCI à l’IS | – Apport pur et simple : D’un associé personne physique : 5% ou d’un associé personne morale soumis à l’IS : exonération
– Apport mixte : 5% sur le passif et 5% sur la valeur nette – A titre onéreux : 5% |
La taxation des apports de fonds de commerce
Lorsque le bien apporté à la SCI est un fonds de commerce, dont l’enregistrement doit être effectué dans le mois suivant l’apport, le mode de taxation diffère par application d’un barème spécifique :
- S’agissant de la fraction du prix inférieure à 23 000€ : 0%
- Pour la fraction du prix entre 23 000€ et 200 000€ : 3%
- Et enfin, la fraction du prix supérieure à 200 000€ : 5%
| Régime fiscal | Taxation des types d’apports |
| SCI à l’IR | – Apport pur et simple : exonération
– Apport mixte : sur le passif : taux fixe de 5% et sur la valeur nette : application du barème – A titre onéreux : application du barème |
| SCI à l’IS | – Apport pur et simple : par un associé personne physique : application du barème ou par un associé personne morale soumise à l’IS : exonération
– Apport mixte : sur le passif : taux fixe de 5% ou sur la valeur nette : application du barème – A titre onéreux : application du barème |
Les biens immeubles apportés en cours de vie sociale, à l’occasion d’une augmentation de capital par exemple, ne sont pas soumis au même régime fiscal.
En effet, les apports sont alors soumis à des droits d’enregistrement fixes en fonction de la valeur du bien :
- Capital social après apport inférieur à 225 000€ : droit fixe de 375€
- Capital social après apport supérieur à 225 000€ : droit fixe de 500€
L’impôt sur les plus-values immobilières
En cas d’apport d’immeuble à la SCI, l’associé est tenu de s’acquitter à titre personnel de l’impôt sur les plus-values immobilières, étant donné qu’un tel apport s’assimile à une vente d’immeuble. Cette taxe concerne les apports :
- D’immeubles bâtis
- De terrains
- Droits immobiliers : usufruit, nue-propriété
- Parts ou d’actions dans une société immobilière
La plus-value immobilière brute se calcule par la différence entre le prix de cession à la SCI et le prix d’acquisition par l’apporteur :
| Plus-value immobilière brute = prix de cession – prix d’acquisition |
La plus-value nette à laquelle est appliquée le taux correspondant se calcule par l’ajout au prix d’acquisition de l’ensemble des frais liés à l’entretien de l’immeuble (frais d’entretien et de construction, droits de mutation en cas de succession…) :
| Plus-value immobilière nette = prix de cession – (prix d’acquisition + frais d’entretien) |
La taxe sur les plus-values immobilières est généralement fixée à 34.5% pour les particuliers.
Les associés peuvent cependant bénéficier d’une exonération d’impôts sur les plus-values immobilières dans des cas bien définis :
- Apport de la résidence principale d’un associé à la SCI
- Valeur du bien inférieure à 15 000€
- Exonération pour durée de détention lorsque l’apporteur possède le bien depuis plus de 22 ans
Quel est le coût d’accompagnement pour la création d’un SCI ?
Le coût de création d’une SCI peut également comprendre de frais d’accompagnement par un professionnel pour les différentes formalités et notamment pour la rédaction des statuts :
- La création seul ;
- La création avec l’aide d’un prestataire en ligne ;
- La création avec l’aide d’une professionnel.
La création de la SCI seul
L’option la plus économique est de rédiger les statuts de sa SCI seul grâce à un acte sous seing privé.
En revanche, pour rédiger seul ses statuts, il est conseillé d’avoir des connaissances juridiques en la matière.
En effet, en cas d’erreur ou d’imprécision, la modification ultérieure de ce document engendre des frais supplémentaires non négligeables.
La création d’une SCI avec l’aide d’un prestataire en ligne
Si vous ne disposez pas des connaissances nécessaires pour rédiger vos statuts de SCI seuls, vous pouvez faire appel à un prestataire de en ligne.
En effet, de nombreuses plateformes juridiques proposent d’apporter une aide lors de la rédaction des statuts et pour les autres documents administratifs nécessaires à la création d’une SCI.
La création d’une SCI avec l’aide d’un professionnel
Enfin, il est possible pour l’entrepreneur de faire appel à un professionnel du droit pour rédiger ses statuts (avocat, notaire, juriste).
Cette option permet de bénéficier d’une certaine expertise juridique afin d’optimiser l’organisation de la société et se prémunir des risques liés aux oublis ou erreurs des associés.
En revanche, une telle solution est largement plus couteuse.
En effet, les honoraires des avocats ou des notaires sont souvent très élevés, se situant entre 500 et 2500 euros selon les professionnels, leur renommée ou leur situation géographique.
Quels sont les autres coûts à prévoir ?
Au-delà des coûts de création de la SCI évoqué ci-avant, d’autres frais peuvent être à prévoir selon les besoins et la nature de l’activité.
En pratique, des frais supplémentaires peuvent être demandés dans les situations suivantes :
- L’ouverture d’un compte professionnel : dans ce cas, les banques peuvent demander des frais bancaires ;
- Les coûts de domiciliation de la SCI : des frais supplémentaires seront à prévoir en cas de domiciliation dans une société de domiciliation ou dans un local loué ;
- Le coût d’un expert-comptable : dans le cas où vous souhaitez déléguez votre comptabilité à un professionnel en la matière ;
- Les assurances de la SCI : notamment la responsabilité civile professionnelle, l’assurance multirisques, l’assurance habitation.
Voici une courte vidéo vous expliquant rapidement et simplement quels sont les coûts de création pour une SCI.
Les frais engagés pour la création d’une SCI sont ils récupérables ?
Dans un processus de création de SCI, il est possible pour les créateurs de récupérer certains frais engagés lors des formalités de création.
On parle de reprise des actes accomplis par les associés.
Dans ce cas, la société se substitue à l’associé qui à conclu les actes au nom et pour le compte de la SCI.
En revanche, pour que ces actes soient repris par la société il faut que les 2 conditions ci-après soit cumulativement remplies :
- Les coûts engendrés doivent entre en lien avec le lancement de l’activité ;
- Les coûts doivent être engendrés dans les 6 mois avant l’immatriculation de la SCI.
FAQ
Pourquoi créer une SCI ?
La SCI est une forme sociale intéressante si l'objectif des fondateurs de celle-ci est de bénéficier d'une fiscalité avantageuse, dans le cadre d'une potentielle succession. Elle offre en effet plus de flexibilité dans la répartition et la gestion du patrimoine en cas de décès de l'un des associés, ou en cas de SCI familiale.
Quels sont les frais de constitution d'une SCI ?
Comme toute société, sa création entraine l'exécution de nombreuses démarches qui peuvent s'avérer coûteuses. La création d'une SCI nécessite en effet : la rédaction des statuts, l'évaluation et la réalisation des apports au capital social, la publication d'un avis de constitution dans un support d'annonces légales et enfin, les frais de greffe au titre du dossier d'immatriculation de la société. Le montant total de la création d'une SCI dépend ensuite de divers facteurs propres à la structure. Ceci étant, la constitution d'une SCI peut aller jusqu'à quelques milliers d'euros.
Comment créer une Société civile immobilière (SCI)?
Si vous souhaitez créer une SCI, seul ou en déléguant la tâche à un professionnel du droit, il vous faut suivre les étapes suivantes :
- La rédaction des statuts, avec nomination du ou des gérant(s);
- La publication d'un avis de création dans un support d'annonces légales ;
- L'immatriculation de la société au RCS, auprès du greffe du tribunal de commerce.
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 16/04/2024
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
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bonjour,je voudrais créer une sci,quel est le coût total des frais d’ouverture?
Bonjour,
Le montant des frais de création d’une SCI peut varier selon certains éléments :
Certains frais demeurent toutefois irréductibles, comme les frais de publication dans un journal d’annonces légales (200€ environ) ou les frais de greffe (100€ environ). Il faut donc compter au minimum 300€ pour constituer une SCI.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, les frais de création de la SCI peuvent ils être ensuite mis en charge déductible?
Bonjour,
Les principaux frais déductibles lors de la création d’une SCI concernent les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration. Les frais de gestion liés à l’administration de l’immeuble peuvent également être déductibles.
En espérant que cette réponse vous a été utile,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Mon mari et moi possédons notre résidence principale en indivision. Nos envisageons de creer une SCI IR pour y inclure ce bien; Quel frais devra t on supporter ? Merci d’avance de votre réponse.
Bonjour,
Afin de passer du régime de l’indivision à celui de la SCI, vous devez simplement vous acquitter des frais de création de la SCI. Ces frais sont listés dans l’article ci-dessus.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.