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Le coût de création d’une SCI

Le coût de création d’une SCI

Le statut juridique de la Société civile immobilière (SCI) présente de nombreux avantages, en particulier en matière de fiscalité, et notamment en cas de succession, et de gestion de patrimoine.

Néanmoins, le coût de création d’une SCI peut s’avérer élevé, qu’il s’agisse d’une SCI familiale ou non. Le montant total pour la création d’une SCI inclut entre autres, l’immatriculation, la rédaction des statuts et le dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Quel est le coût de création d’une SCI ?

Comme toute autre forme juridique de société, la SCI engendre de nombreux frais de constitution de société, parmi lesquels figurent :

  • La rédaction des statuts;
  • L’évaluation des apports au capital social;
  • L’annonce légale de création de société;
  • Le dépôt du dossier d’immatriculation;
  • Les éventuels frais d’accompagnement d’un conseil.

Tableau récapitulatif des frais de création d’une SCI

Type de frais Montant
Rédaction des statuts De 0 à plusieurs milliers d’euros
Apports au capital social A partir de 1€
Droits d’enregistrement des apports De 0 à 5% de la valeur du bien
Taxe sur les plus-values immobilières De 0 à 34.5% du montant de la plus-value
Droits d’enregistrement des statuts De 0 à 5% en fonction de la valeur des apports en nature
Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales 189 € en France métropolitaine et 227 € pour la Réunion et Mayotte

Il faut y ajouter le montant de la TVA qui est de 37,80€

Frais d’immatriculation au RCS 70.39€
Dépôt de la déclaration de bénéficiaires effectifs 22€ (tarif approximatif)
Bon à savoir : à partir de 2021, les tarifs pour la publication d’un avis de constitution de société dans un JAL ne sont plus calculés en fonction du nombre de lignes. Ils sont préalablement fixés par forfait.

Quel est le coût de la rédaction des statuts d’une SCI ?

La rédaction des statuts constitue une étape primordiale pour les associés au moment de la création de la SCI.

Dans le cas de la SCI, la loi confère une grande liberté dans la rédaction des statuts de cette société, qui peuvent varier en fonction de l’objet social de la SCI et du but recherché par les associés : le contrat de société ne comporte donc pas les mêmes dispositions selon qu’il s’agisse d’une SCI familiale, d’une Société civile patrimoniale (SCPat) ou encore d’une SCI d’attribution.

A ce titre, il est nécessaire de prêter une attention particulière à cette étape. Dans certains cas, il est préférable de confier cette tâche à un professionnel du droit, bien que cette option génère des coûts supplémentaires.

Rédiger ses statuts de SCI soi-même

Il est possible pour les associés de la SCI de rédiger les statuts par acte sous seing privé en s’inspirant de modèles. De nombreux modèles de statuts de SCI sont disponibles en ligne et permettent aux associés de directement les modifier afin de les adapter à leurs besoins.

Cette technique d’élaboration de statuts personnalisés présente l’avantage d’être gratuite et peut se révéler très efficace lorsque les associés prennent le soin de les rédiger avec diligence.

Il est important de tenir compte de toutes les particularités de la SCI et de ne jamais copier les statuts d’une SCI existante, au risque de rencontrer des difficultés en cours de vie sociale.

Attention : l’intervention d’un notaire est obligatoire si les statuts constatent l’apport d’un immeuble ou encore un droit au bail sur un immeuble d’une durée supérieure à 12 ans.

Rédiger ses statuts de SCI avec un professionnel du droit

La rédaction des statuts étant une étape non négligeable dans le processus de création d’une SCI, il peut s’avérer intéressant et précautionneux de recourir aux services d’un professionnel du droit (notaire, avocat, juriste).

En effet, cette méthode leur permet de bénéficier de l’expertise juridique de professionnels du droit afin d’optimiser l’organisation de la société et d’établir les règles adéquates, mais également de se prémunir des risques liées aux oublis ou erreurs souvent constatées lorsque les associés décident de dresser seuls le contrat de société.

Cette option demeure cependant coûteuse, car les honoraires des avocats ou des notaires sont très souvent élevés et sont généralement compris entre 500 et 2500€.

🔎 Zoom : le recours à un prestataire habilité tel que LegalPlace pour la création de votre SCI peut également réduire les coûts de création. Nous nous occupons de réaliser toutes les démarches liées à la création, depuis la rédaction des statuts à l’envoi du dossier d’immatriculation au greffe. Pour ce faire, il vous suffit de remplir un formulaire en ligne et de nous transmettre les pièces justificatives requises.

Quel est le coût des apports au capital social ?

Comme dans toute société, les associés doivent effectuer des apports au capital social au moment de la création de la SCI, afin de constituer des ressources propres. En fonction des objectifs de la société, il peut s’agir :

  • D’apports en numéraire : les associés apportent une somme d’argent à la SCI lorsqu’ils souhaitent investir dans un bien postérieurement à sa création.
  • D’apports en nature : les associés apportent un bien immeuble à la SCI afin d’écarter l’application du régime de l’indivision. Cette hypothèse est fréquente lorsque les héritiers décident d’organiser la gestion du patrimoine immobilier de la famille suite à une succession.

En cas d’apports en numéraire

Lorsque les associés apportent des sommes d’argent au capital social, celles-ci doivent être virées sur le compte bancaire de la SCI, ce qui peut représenter un coût selon les montants.

Toutefois, les associés ne sont pas tenus de libérer intégralement le capital social dès la création de la SCI. Contrairement aux sociétés commerciales dont au moins 25% du capital doit être libéré immédiatement, le Code civil ne fait mention d’aucun montant minimum ni de délai particulier au terme duquel l’ensemble des apports doivent impérativement être affectés au capital social.

Il en résulte que les associés peuvent limiter leur engagement à une simple promesse d’apport inscrite dans les statuts. Il incombe au gérant d’exiger la libération progressive des apports à chaque associé, qui peut être indexée sur la réalisation de bénéfices par la SCI.

Attention : si le capital de la SCI n’est pas entièrement libéré, la société ne peut prétendre au taux réduit de 15% si elle fait le choix de se soumettre à l’impôt sur les sociétés (IS).

En cas d’apports en nature

Aux yeux de l’administration fiscale, l’apport d’un bien immeuble au capital social de la SCI s’assimile à une mutation de propriété soumise à imposition, ce qui emporte 2 conséquences :

  • Etablissement des statuts par acte notarié obligatoire : les associés doivent impérativement confier la rédaction des statuts à un notaire, et donc payer les honoraires afférents.
  • Enregistrement des statuts de la SCI au Service des impôts des entreprises (SIE) : les droits d’enregistrement de l’acte authentique s’élèvent à 125€.

Les catégories d’apports

Il existe trois catégories d’apports en nature qui peuvent être réalisés. Chacun de ces apports a un impact sur le montant des droits d’enregistrement :

  • Apport pur et simple : l’associé apporte un bien à la SCI et reçoit uniquement des parts sociales en contrepartie de sa contribution au capital. Cette opération ne s’assimile pas à une vente d’immeuble car il s’agit d’une mutation à titre gratuit, et bénéficie généralement d’une exonération uniquement lorsqu’elle est effectuée au moment de la création de la SCI.
  • Apport à titre onéreux : l’apport du bien à la SCI est rémunéré dès l’accomplissement de l’opération. L’apporteur n’est pas identifié comme un associé de la société car la contrepartie dont il bénéficie l’exclut de la participation aux risques sociaux. L’apport à titre onéreux s’assimile à une vente d’immeuble ;
  • Apport mixte : l’apport cumule les caractéristiques des deux autres types d’apports. Par exemple, il s’agit de la situation où l’associé apporte à la société un bien hypothéqué et confie à la SCI le soin de régler l’hypothèque qui lui est associée. Il apporte donc un bien et reçoit des parts sociales en échange, mais parvient à négocier une contrepartie supplémentaire. Ce type d’apport fait l’objet d’une taxation spécifique : un droit de mutation est payé sur la valeur nette de l’apport, et un autre sur le passif pris en charge par la société selon la nature de l’apport.

La taxation des apports de biens immeubles

Le mode de taxation des apports de biens immeubles dépend du régime fiscal de la société et du type d’apport réalisé :

Régime fiscal Taxation des apports
SCI à l’IR Apport pur et simple : exonération de droits

Apport mixte : 5% sur le passif et 5% sur la valeur nette

Apport à titre onéreux : 5%

SCI à l’IS Apport pur et simple :

  • D’un associé personne physique : 5%
  • D’un associé personne morale soumis à l’IS : exonération

Apport mixte : 5% sur le passif et 5% sur la valeur nette

Apport à titre onéreux : 5%

La taxation des apports de fonds de commerce

Lorsque le bien apporté à la SCI est un fonds de commerce, dont l’enregistrement doit être effectué dans le mois suivant l’apport, le mode de taxation diffère par application d’un barème spécifique :

  • S’agissant de la fraction du prix inférieure à 23 000€ : 0%
  • Pour la fraction du prix entre 23 000€ et 200 000€ : 3%
  • Et enfin, la fraction du prix supérieure à 200 000€ : 5%
Régime fiscal Taxation des apports
SCI à l’IR Apport pur et simple : exonération

Apport mixte :

  • Sur le passif : taux fixe de 5%
  • Sur la valeur nette : application du barème

Apport à titre onéreux : application du barème

SCI à l’IS Apport pur et simple :

  • Par un associé personne physique : application du barème
  • Par un associé personne morale soumise à l’IS : exonération

Apport mixte :

  • Sur le passif : taux fixe de 5%
  • Sur la valeur nette : application du barème

Apport à titre onéreux : application du barème

Bon à savoir : certains biens apportés par les associés ne sont pas soumis à des droits d’enregistrement mais à la TVA au taux normal. Il s’agit notamment des terrains à bâtir et des immeubles neufs (achevés moins de 5 ans avant l’apport à la SCI).

Les biens immeubles apportés en cours de vie sociale, à l’occasion d’une augmentation de capital par exemple, ne sont pas soumis au même régime fiscal.

En effet, les apports sont alors soumis à des droits d’enregistrement fixes en fonction de la valeur du bien :

  • Capital social après apport inférieur à 225 000€ : droit fixe de 375€
  • Capital social après apport supérieur à 225 000€ : droit fixe de 500€

L’impôt sur les plus-values immobilières

En cas d’apport d’immeuble à la SCI, l’associé est tenu de s’acquitter à titre personnel de l’impôt sur les plus-values immobilières, étant donné qu’un tel apport s’assimile à une vente d’immeuble. Cette taxe concerne les apports :

  • D’immeubles bâtis
  • De terrains
  • Droits immobiliers : usufruit, nue-propriété
  • Parts ou d’actions dans une société immobilière

La plus-value immobilière brute se calcule par la différence entre le prix de cession à la SCI et le prix d’acquisition par l’apporteur :

Plus-value immobilière brute = prix de cession – prix d’acquisition

Le montant de la plus-value nette à laquelle est appliquée le taux correspondant s’obtient par l’ajout au prix d’acquisition de l’ensemble des frais liés à l’entretien de l’immeuble (frais d’entretien et de construction, droits de mutation en cas de succession…) :

Plus-value immobilière nette = prix de cession – (prix d’acquisition + frais d’entretien)

La taxe sur les plus-values immobilières est généralement fixée à 34.5% pour les particuliers.

Les associés peuvent cependant bénéficier d’une exonération d’impôts sur les plus-values immobilières dans certaines situations :

  • Apport de la résidence principale d’un associé à la SCI
  • Valeur du bien inférieure à 15 000€
  • Exonération pour durée de détention lorsque l’apporteur possède le bien depuis plus de 22 ans

Bon à savoir : la moins-value n’est pas prise en compte lors de l’apport du bien. L’associé n’est alors soumis à aucune taxe.

Quel est le coût des formalités de constitution de la SCI ?

De manière globale, 2 phases principales de la constitution de la SCI sont susceptibles d’alourdir le coût de création de la SCI :

Combien coûte la publication d’une annonce légale ?

Une fois les apports au capital effectués et les statuts rédigés, le représentant légal de la SCI est tenu de faire publier un avis de création dans un journal d’annonces légales édité dans le département de la société afin d’informer les tiers au niveau local.

L’annonce légale doit comporter des informations essentielles relatives à la SCI :

  • Date et mode de rédaction des statuts (acte authentique ou acte sous seing privé)
  • Dénomination sociale
  • Statut légal de société immobilière
  • Adresse du siège social
  • Montant du capital social (le cas échéant, si capital variable)
  • Nature et montant des biens apportés
  • Objet social
  • Durée de la société
  • Qualité et coordonnées du gérant
  • Mode de transmission des parts de la SCI
  • Lieu d’immatriculation

Les associés peuvent choisir le journal d’annonces légales de leur choix, et il est recommandé de demander plusieurs devis afin de s’assurer de choisir l’option la moins coûteuse.

A partir de 2021, la publication d’un avis de constitution de SCI dans un journal d’annonces légales s’élève à 189 euros.

Combien coûte l’immatriculation de la SCI au RCS ?

L’immatriculation constitue l’étape finale permettant de finaliser la création de la SCI : en effet, il est indispensable d’adresser un dossier d’inscription au RCS au greffe du Tribunal de commerce afin que la société puisse se voir attribuer la personnalité juridique.

L’immatriculation de la SCI au RCS coûte 70.39€, incluant le coût de dépôt d’actes, les émoluments du greffe et la TVA.

Les associés sont également tenus de joindre au dossier la déclaration des bénéficiaires effectifs, dont le dépôt coûte 22€.

FAQ

Pourquoi créer une Société civile immobilière (SCI)?

La Société civile immobilière (SCI) est une forme juridique de société intéressante si l'objectif des fondateurs de celle-ci est de bénéficier d'une fiscalité avantageuse, dans le cadre d'une potentielle succession. Elle offre en effet plus de flexibilité dans la répartition et la gestion du patrimoine en cas de décès de l'un des associés, ou en cas de SCI familiale.

Quels sont les frais de création d'une Société civile immobilière (SCI)?

Comme toute société, sa création entraine l'exécution de nombreuses démarches qui peuvent s'avérer coûteuses. La création d'une SCI nécessite en effet : la rédaction des statuts, l'évaluation et la réalisation des apports au capital social, la publication d'un avis de constitution dans un JAL et enfin, les frais de greffe au titre du dossier d'immatriculation de la société. Le montant total de la création d'une SCI dépend ensuite de divers facteurs propres à la structure. Ceci étant, la constitution d'une SCI peut aller jusqu'à quelques milliers d'euros.

Comment créer une Société civile immobilière (SCI)?

Si vous souhaitez créer une SCI, seul ou en déléguant la tâche à un professionnel du droit, il vous faut suivre les étapes suivantes :

  • La rédaction des statuts, avec nomination du ou des gérant(s);
  • La publication d'un avis de création dans un JAL;
  • L'immatriculation de la société au RCS, auprès du greffe du tribunal de commerce.

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Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 27/07/2021

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gerard bacquet
gerard bacquet
septembre 6, 2019 10:18

bonjour,je voudrais créer une sci,quel est le coût total des frais d’ouverture?

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
janvier 17, 2021 3:56
Reply to  gerard bacquet

Bonjour,
Le montant des frais de création d’une SCI peut varier selon certains éléments :

  • Recours à un notaire pour rédiger les statuts
  • Montant des apports effectués au capital social
  • Frais d’enregistrement des statuts en cas d’apport d’un bien immobilier soumis à la publicité foncière

Certains frais demeurent toutefois irréductibles, comme les frais de publication dans un journal d’annonces légales (200€ environ) ou les frais de greffe (100€ environ). Il faut donc compter au minimum 300€ pour constituer une SCI.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Smith
Smith
mars 30, 2021 7:02

Bonjour, je souhaite creer une SCI familiale. Y a t il des coûts en année 2? Des coûts récurrents après la creation de celle ci? Merci

Barthelemy Martinon
Barthelemy Martinon
avril 18, 2021 10:17

bjr , merci de vos articles de bonne qualité.
j’ai une vieille grange, je pense l’apporter à une SCI IS a créer, est-ce exonéré de droits de mutation, comme à l’IR, ou bien je dois compter 5% de la valeur du bien ?
puis-je par la suite faire des donations temporaires d’usufruit d’autres batis à la SCI ?
Merci de vos réponses.

Mag ver
Mag ver
mai 15, 2021 4:43

Bonjour, les frais de création de la SCI peuvent ils être ensuite mis en charge déductible?

VIGUIER
VIGUIER
novembre 21, 2021 9:51

Bonjour, Mon mari et moi possédons notre résidence principale en indivision. Nos envisageons de creer une SCI IR pour y inclure ce bien; Quel frais devra t on supporter ? Merci d’avance de votre réponse.

Mélie
Éditeur
novembre 22, 2021 10:50
Reply to  VIGUIER

Bonjour,
Afin de passer du régime de l’indivision à celui de la SCI, vous devez simplement vous acquitter des frais de création de la SCI. Ces frais sont listés dans l’article ci-dessus.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.