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Le coût de création d’une SCI

Le coût de création d’une SCI

Quel est le coût de création d’une SCI ? Combien coûte la rédaction des statuts ou encore les démarches de constitution de SCI ?  On vous détaille tout dans cet article !

Malgré les avantages certains de la Société civile immobilière (SCI), en particulier sur le plan de la fiscalité, les formalités liées à la création d’une SCI se révèlent particulièrement coûteuses, surtout pour les SCI familiales.

Chaque étape de la procédure est assortie de frais, qui peuvent parfois sérieusement impacter le coût de création de la SCI :

  • Rédaction des statuts par un professionnel du droit
  • Apports d’immeubles : droits d’enregistrement des apports, plus-values immobilières, droits d’enregistrement des statuts
  • Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales
  • Immatriculation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS)
  • Dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs

Quel est le coût global de création d’une SCI ?

Type de frais Montant
Rédaction des statuts De 0 à plusieurs milliers d’euros
Apports au capital social A partir de 1€
Droits d’enregistrement des apports De 0 à 5% de la valeur du bien
Taxe sur les plus-values immobilières De 0 à 34.5% du montant de la plus-value
Droits d’enregistrement des statuts De 0 à 5% en fonction de la valeur des apports en nature
Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales 5.50€ HT par ligne (entre 100 et 300€ par annonce)
Frais d’immatriculation au RCS 70.39€
Dépôt de la déclaration de bénéficiaires effectifs 24.80€

Quel est le coût de rédaction des statuts ?

La rédaction des statuts constitue une étape capital pour les associés au moment de la création de la SCI. En effet, les statuts, également désignés par le terme contrat de société, font état de l’ensemble des règles de fonctionnement applicable à la société et aux relations entre associés.

La loi confère une grande liberté dans la rédaction des statuts de cette société, qui peuvent varier en fonction de l’objet social de la SCI et du but recherché par les associés : le contrat de société ne comporte donc pas les mêmes dispositions selon qu’il s’agisse d’une SCI familiale, d’une Société civile patrimoniale (SCPat) ou encore d’une SCI d’attribution.

A ce titre, il est nécessaire de prendre un soin tout particulier à correctement rédiger les statuts de la SCI afin qu’ils reflètent les attentes des associés quant au fonctionnement de la société. Dans certains cas, il est préférable de confier cette tâche à un professionnel du droit, ce qui peut faire grimper le coût de création de la SCI.

Les frais liés à la rédaction des statuts ne seront pas les mêmes selon que les associés décident d’effectuer seuls cette formalité ou de confier sa réalisation à un tiers.

Lorsque les associés rédigent eux-mêmes les statuts

Il est possible pour les associés de la SCI de rédiger les statuts par acte sous seing privé en s’inspirant de modèles. De nombreux modèles de statuts de SCI disponibles en ligne ont une structure permettant aux associés de les compléter de la manière qui leur convient.

Cette technique d’élaboration de statuts personnalisés présente l’avantage d’être gratuite et peut se révéler très efficace lorsque les associés prennent le soin de les rédiger avec diligence.

Il est important de tenir compte de toutes les particularités de la SCI et de ne jamais copier les statuts d’une SCI existante, au risque de rencontrer des difficultés en cours de vie sociale.

Lorsque les statuts sont rédigés par un professionnel du droit

Il est plus rassurant et sécurisant pour les associés de recourir aux services d’un notaire ou d’un avocat pour rédiger les statuts de leur SCI.

En effet, cette méthode leur permet de bénéficier de l’expertise de professionnels du droit afin d’optimiser l’organisation de la société et d’établir les règles adéquates, mais également de se prémunir des risques liées aux oublis ou inconsistances souvent constatées lorsque les associés décident de dresser seuls le contrat de société.

Cette option demeure cependant coûteuse, car les honoraires des avocats ou des notaires sont très souvent élevés et sont généralement compris entre 500 et 2500€.

En cas de doute, il est préférable de s’adresser à un notaire lorsque la SCI présente de trop grosses particularités et de réserver les modèles de statuts aux sociétés les plus classiques.

Quel est le coût des apports au capital social ?

Comme dans toute société, les associés doivent effectuer des apports au capital social au moment de la création de la SCI afin de constituer ses ressources propres. En fonction des objectifs de la société, il peut s’agir :

  • D’apports en numéraire : les associés apportent une somme d’argent à la SCI lorsqu’ils souhaitent investir dans un bien postérieurement à sa création.
  • D’apports en nature : les associés apportent un bien immeuble à la SCI afin d’écarter l’application du régime de l’indivision. Cette hypothèse est fréquente lorsque les héritiers décident d’organiser la gestion du patrimoine immobilier de la famille suite à une succession.

Une fois l’apport réalisé, la société devient propriétaire des biens qui lui sont affectés et l’associé reçoit en contrepartie des parts sociales proportionnelles au montant apporté au capital : cette opération constitue donc un transfert du patrimoine de l’associé à celui de la SCI.

En cas d’apports en numéraire

Lorsque les associés apportent des sommes d’argent au capital social, celles-ci doivent être virées sur le compte bancaire de la SCI, ce qui peut représenter un coût selon les montants.

En effet, le patrimoine de l’associé s’en trouve appauvri au bénéfice du capital de la société : il ne peut plus disposer de ces sommes à titre personnel une fois l’apport effectué. Le mécanisme de libération partielle du capital permet cependant de pallier cette difficulté.

Dans le silence de la loi, les associés ne sont pas tenus de libérer intégralement le capital social dès la création de la SCI. Contrairement aux sociétés commerciales dont au moins 25% du capital doit être libéré immédiatement, le Code civil ne fait mention d’aucun montant minimum ni de délai particulier au terme duquel l’ensemble des apports doivent impérativement être affectés au capital social.

Il en résulte que les associés peuvent limiter leur engagement à une simple promesse d’apport inscrite dans les statuts. Il incombe au gérant d’exiger la libération progressive des apports à chaque associé, qui peut être indexée sur la réalisation de bénéfices par la SCI.

Attention : si le capital de la SCI n’est pas entièrement libéré, la société ne peut prétendre au taux réduit de 15% si elle fait le choix de se soumettre à l’impôt sur les sociétés (IS).

En cas d’apports en nature

Aux yeux de l’administration fiscale, l’apport d’un bien immeuble au capital social de la SCI s’assimile à une mutation de propriété soumise à imposition, ce qui emporte 2 conséquences :

  • Etablissement des statuts par acte notarié obligatoire : en cas d’apport d’immeuble au capital de la SCI, les associés doivent impérativement confier la rédaction des statuts à un notaire, et donc payer les honoraires afférents.
  • Enregistrement des statuts de la SCI au Service des impôts des entreprises (SIE) : les droits d’enregistrement de l’acte authentique s’élèvent à 125€.

Les catégories d’apports

3 types d’apports en nature peuvent être effectués, chacun ayant un impact différent sur le coût de création de la SCI du fait des droits d’enregistrement applicables à chacun :

  • Apport pur et simple : l’associé apporte un bien à la SCI et reçoit uniquement des parts sociales en contrepartie de sa contribution au capital. Cette opération ne s’assimile pas à une vente d’immeuble car il s’agit d’une mutation à titre gratuit, et bénéficie généralement d’une exonération uniquement lorsqu’elle est effectuée au moment de la création de la SCI.
  • Apport à titre onéreux : l’apport du bien à la SCI est rémunéré dès l’accomplissement de l’opération. L’apporteur n’est pas identifié comme un associé de la société car la contrepartie dont il bénéficie l’exclut de la participation aux risques sociaux. L’apport à titre onéreux s’assimile à une vente d’immeuble ;
  • Apport mixte : l’apport cumule les caractéristiques des deux autres types d’apports. Par exemple, il s’agit de la situation où l’associé apporte à la société un bien hypothéqué et confie à la SCI le soin de régler l’hypothèque qui lui est associée. Il apporte donc un bien et reçoit des parts sociales en échange, mais parvient à négocier une contrepartie supplémentaire. Ce type d’apport fait l’objet d’une taxation spécifique : un droit de mutation est payé sur la valeur nette de l’apport, et un autre sur le passif pris en charge par la société selon la nature de l’apport.

La taxation des apports de biens immeubles

Le mode de taxation des apports de biens immeubles dépend du régime fiscal de la société et du type d’apport réalisé :

Régime fiscal Taxation des apports
SCI à l’IR Apport pur et simple : exonération de droits

Apport mixte : 5% sur le passif et 5% sur la valeur nette

Apport à titre onéreux : 5%

SCI à l’IS Apport pur et simple :

  • D’un associé personne physique : 5%
  • D’un associé personne morale soumis à l’IS : exonération

Apport mixte : 5% sur le passif et 5% sur la valeur nette

Apport à titre onéreux : 5%

La taxation des apports de fonds de commerce

Lorsque le bien apporté à la SCI est un fonds de commerce, dont l’enregistrement doit être effectué dans le mois suivant l’apport, le mode de taxation diffère par application d’un barème spécifique :

  • Fraction du prix inférieure à 23 000€ : 0%
  • Fraction du prix entre 23 000€ et 200 000€ : 3%
  • Fraction du prix supérieure à 200 000€ : 5%
Régime fiscal Taxation des apports
SCI à l’IR Apport pur et simple : exonération

Apport mixte :

  • Sur le passif : taux fixe de 5%
  • Sur la valeur nette : application du barème

Apport à titre onéreux : application du barème

SCI à l’IS Apport pur et simple :

  • Par un associé personne physique : application du barème
  • Par un associé personne morale soumise à l’IS : exonération

Apport mixte :

  • Sur le passif : taux fixe de 5%
  • Sur la valeur nette : application du barème

Apport à titre onéreux : application du barème

Bon à savoir : certains biens apportés par les associés ne sont pas soumis à des droits d’enregistrement mais à la TVA au taux normal. Il s’agit notamment des terrains à bâtir et des immeubles neufs (achevés moins de 5 ans avant l’apport à la SCI).

Les biens immeubles apportés en cours de vie sociale, à l’occasion d’une augmentation de capital par exemple, ne sont pas soumis au même régime fiscal.

En effet, les apports sont alors soumis à des droits d’enregistrement fixes en fonction de la valeur du bien :

  • Capital social après apport inférieur à 225 000€ : droit fixe de 375€
  • Capital social après apport supérieur à 225 000€ : droit fixe de 500€

L’impôt sur les plus-values immobilières

En cas d’apport d’immeuble à la SCI, l’associé est tenu de s’acquitter à titre personnel de l’impôt sur les plus-values immobilières, étant donné qu’un tel apport s’assimile à une vente d’immeuble. Cette taxe concerne les apports :

  • D’immeubles bâtis
  • De terrains
  • De droits immobiliers : usufruit, nue-propriété
  • De parts ou d’actions dans une société immobilière

La plus-value immobilière brute se calcule par la différence entre le prix de cession à la SCI et le prix d’acquisition par l’apporteur :

Plus-value immobilière brute = prix de cession – prix d’acquisition

Le montant de la plus-value nette à laquelle est appliquée le taux correspondant s’obtient par l’ajout au prix d’acquisition de l’ensemble des frais liés à l’entretien de l’immeuble (frais d’entretien et de construction, droits de mutation en cas de succession…) :

Plus-value immobilière nette = prix de cession – (prix d’acquisition + frais d’entretien)

La taxe sur les plus-values immobilières est généralement fixée à 34.5% pour les particuliers.

Les associés peuvent cependant bénéficier d’une exonération d’impôts sur les plus-values immobilières dans certaines situations :

  • Apport de la résidence principale d’un associé à la SCI
  • Valeur du bien inférieure à 15 000€
  • Exonération pour durée de détention lorsque l’apporteur possède le bien depuis plus de 22 ans
Bon à savoir : la moins-value n’est pas prise en compte lors de l’apport du bien. L’associé n’est alors soumis à aucune taxe.

Quel est le coût des formalités de constitution de la SCI ?

De manière globale, 2 phases principales de la constitution de la SCI sont susceptibles d’alourdir le coût de création de la SCI :

Combien coûte la publication d’une annonce légale ?

Une fois les apports au capital effectués et les statuts rédigés, le représentant légal de la SCI est tenu de faire publier un avis de création dans un journal d’annonces légales édité dans le département de la société afin d’informer les tiers au niveau local.

L’annonce légale doit comporter des informations essentielles relatives à la SCI :

  • Date et mode de rédaction des statuts (acte authentique ou acte sous seing privé)
  • Dénomination sociale
  • Statut légal de société immobilière
  • Adresse du siège social
  • Montant du capital social (le cas échéant, si capital variable)
  • Nature et montant des biens apportés
  • Objet social
  • Durée de la société
  • Qualité et coordonnées du gérant
  • Mode de transmission des parts de la SCI
  • Lieu d’immatriculation

Les associés peuvent choisir le journal d’annonces légales de leur choix, et il est recommandé de demander plusieurs devis afin de s’assurer de choisir l’option la moins coûteuse.

En effet, le prix moyen d’une publication se situe entre 5.25 et 5.50€ HT par ligne de 60 caractères (espaces compris) : du fait du grand nombre d’informations à inclure, les frais peuvent donc atteindre 300€.

Combien coûte l’immatriculation de la SCI au RCS ?

L’immatriculation constitue l’étape finale permettant de finaliser la création de la SCI : en effet, il est indispensable d’adresser un dossier d’inscription au RCS au greffe du Tribunal de commerce afin que la société puisse se voir attribuer la personnalité juridique.

L’immatriculation de la SCI au RCS coûte 70.39€, incluant le coût de dépôt d’actes, les émoluments du greffe et la TVA.

Les associés sont également tenus de joindre au dossier la déclaration des bénéficiaires effectifs, dont le dépôt coûte 24.80€.

 

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FAQ

Quel est le montant des frais de notaire en cas de constitution d'une SCI ?

Le montant des frais de notaire varie selon la nature des apports effectués lors de la création de la société. En effet, en présence d'apports en nature, le recours à un notaire est obligatoire afin de dresser un acte authentique, et comprend à titre impératif les frais d'enregistrement auprès du Service des impôts des entreprises (SIE) qui peuvent s'élever à 5% de la valeur du bien. Ainsi, les frais de notaire peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros.

Quels sont les frais de création minimum d'une SCI ?

A titre impératif, les coûts de création comportent au minimum les frais d'immatriculation qui, pour la SCI, s'élèvent à environ 100€. Les frais de publication d'une annonce légale sont également irréductibles, et peuvent atteindre 250€ selon la longueur de l'annonce et le journal choisi.

Doit-on confier la réalisation des formalités de création à un notaire ou un comptable ?

L'accomplissement des démarches de création peut être confiée indifféremment à un notaire ou un comptable lorsqu'aucun apport en nature n'est réalisé. Toutefois, en présence de tels apports, il est obligatoire de faire rédiger les statuts par acte authentique, et donc de passer par un notaire. Il vous est également possible de recourir aux services d'un prestataire en ligne comme LegalPlace, qui vous permettra de réduire le montant des frais de création par comparaison aux honoraires d'un notaire ou d'un comptable.

Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

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gerard bacquet
gerard bacquet
septembre 6, 2019 10:18

bonjour,je voudrais créer une sci,quel est le coût total des frais d’ouverture?