Le coût de création d’une SCI
Dernière mise à jour le 29/03/2023
La SCI peut se décliner sous plusieurs formes (la SCI familiale, la SCI d’attribution , la SCI de jouissance à temps partagé, etc). Cette forme juridique présente de nombreux avantages en terme de fiscalité, de souplesse, de protection ou de gestion du patrimoine immobilier. L’entrepreneur est amené à engager certains frais à l’occasion de la constitution d’une société civile immobilière (SCI). Parmi les coûts de création de la SCI, on retrouve notamment :
- Les frais liés aux formalités administratives
- Les frais modulables
Quels sont les coûts administratifs liés à la création d’une SCI ?
Lors de la création d’une SCI, il est obligatoire de réaliser un certain nombre de formalités :
- La publication d’une annonce légale
- Le dépôt du dossier de demande d’immatriculation au CFE
- La déclaration des bénéficiaires effectifs
Or, chacune des formalités liées à la création d’une SCI engendre des coûts pour l’entrepreneur, il s’agit de frais incompressibles.
Les frais d’annonce légale
La publication de l’avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales fait partie des formalités obligatoires à réaliser lors de la création de la société. Elle vise à informer les tiers de la création de la structure et engendre un coût.
Auparavant, le prix de l’annonce légale de création de la SCI variait en fonction du nombre de lignes et du département du siège social de l’entreprise. Toutefois, depuis le 1er janvier 2021, la publication de l’annonce légale de création de société est soumise à un tarif forfaitaire unique. Ce dernier est déterminé par la forme juridique de la structure.
Ainsi, pour la création d’une SCI les frais d’annonce légale s’élèvent à 185 euros HT en France Métropolitaine et à 222 euros HT en Mayotte et en Réunion.
La déclaration des bénéficiaires effectifs
Depuis l’ordonnance n°2020-115 du 12 février 2020, le législateur a souhaité renforcer les modalités de tenue des registres des bénéficiaire effectifs. Dorénavant, au sens de l’article L561-2-2 du code monétaire et financier, toute personne physique :
- Possédant directement ou indirectement plus de 25% du capital ou des droits de vote de la société
- Exerçant un pouvoir de contrôle sur les organes de direction ou de gestion au sein des sociétés et organismes de placement collectifs au sens de l’article L.233-3 du code de commerce
Doit faire l’objet d’une déclaration au registre des bénéficiaires effectifs. Cette déclaration s’effectue par le biais du formulaire Cerfa n°16062°02 lors de la création de la société et s’accompagne d’un règlement de 21.41 euros TTC.
L’entrepreneur dispose de plusieurs possibilités pour procéder au dépôt de son capital social. Les frais de dépôt dépendent du dépositaire choisit :
- Banque traditionnelle : il n’y a pas de frais de dépôt, toutefois, il faut compter des frais d’ouverture et de gestion de compte
- Banque en ligne : entre 70 euros et 100 euros HT
- Notaire : aux alentours de 100 euros HT
A ces coûts s’ajoutent également des frais inhérents aux apports du capital social.
Les apports en numéraire
Lorsque les associés apportent des sommes d’argent au capital social, celles-ci doivent être virées sur le compte bancaire de la SCI, ce qui peut représenter un coût selon les montants.
Toutefois, les associés ne sont pas tenus de libérer intégralement le capital social dès la constitution de la société. Contrairement aux sociétés commerciales dont au moins 25% du capital doit être libéré immédiatement, le Code civil ne fait mention d’aucun montant minimum ni de délai particulier au terme duquel l’ensemble des apports doivent impérativement être affectés au capital social.
Il en résulte que les associés peuvent limiter leur engagement à une simple promesse d’apport inscrite dans les statuts. Il incombe au gérant d’exiger la libération progressive des apports à chaque associé, qui peut être indexée sur la réalisation de bénéfices par la SCI.
Les apports en nature
Aux yeux de l’administration fiscale, l’apport d’un bien immeuble au capital social de la SCI s’assimile à une mutation de propriété soumise à imposition, ce qui emporte 2 conséquences :
- Etablissement des statuts par acte notarié obligatoire : les associés doivent impérativement confier la rédaction des statuts à un notaire, et donc payer les honoraires afférents.
- Enregistrement des statuts de la SCI au Service des impôts des entreprises (SIE) : les droits d’enregistrement de l’acte authentique s’élèvent à 125€.
Les catégories d’apports
Il existe trois catégories d’apports en nature qui peuvent être réalisés. Chacun de ces apports a un impact sur le montant des droits d’enregistrement :
- Apport pur et simple : l’associé apporte un bien à la SCI et reçoit uniquement des parts sociales en contrepartie de sa contribution au capital. Cette opération ne s’assimile pas à une vente d’immeuble car il s’agit d’une mutation à titre gratuit, et bénéficie généralement d’une exonération uniquement lorsqu’elle est effectuée au moment de la création de la SCI.
- Apport à titre onéreux : l’apport du bien à la SCI est rémunéré dès l’accomplissement de l’opération. L’apporteur n’est pas identifié comme un associé de la société car la contrepartie dont il bénéficie l’exclut de la participation aux risques sociaux. L’apport à titre onéreux s’assimile à une vente d’immeuble ;
- Apport mixte : l’apport cumule les caractéristiques des deux autres types d’apports. Par exemple, il s’agit de la situation où l’associé apporte à la société un bien hypothéqué et confie à la SCI le soin de régler l’hypothèque qui lui est associée. Il apporte donc un bien et reçoit des parts sociales en échange, mais parvient à négocier une contrepartie supplémentaire. Ce type d’apport fait l’objet d’une taxation spécifique : un droit de mutation est payé sur la valeur nette de l’apport, et un autre sur le passif pris en charge par la société selon la nature de l’apport.
La taxation des apports de biens immeubles
Le mode de taxation des apports de biens immeubles dépend du régime fiscal de la société et du type d’apport réalisé :
| Régime fiscal | Taxation des apports |
| SCI à l’IR | Apport pur et simple : exonération de droits
Apport mixte : 5% sur le passif et 5% sur la valeur nette Apport à titre onéreux : 5% |
| SCI à l’IS | Apport pur et simple :
Apport mixte : 5% sur le passif et 5% sur la valeur nette Apport à titre onéreux : 5% |
La taxation des apports de fonds de commerce
Lorsque le bien apporté à la SCI est un fonds de commerce, dont l’enregistrement doit être effectué dans le mois suivant l’apport, le mode de taxation diffère par application d’un barème spécifique :
- S’agissant de la fraction du prix inférieure à 23 000€ : 0%
- Pour la fraction du prix entre 23 000€ et 200 000€ : 3%
- Et enfin, la fraction du prix supérieure à 200 000€ : 5%
| Régime fiscal | Taxation des apports |
| SCI à l’IR | Apport pur et simple : exonération
Apport mixte :
Apport à titre onéreux : application du barème |
| SCI à l’IS | Apport pur et simple :
Apport mixte :
Apport à titre onéreux : application du barème |
Les biens immeubles apportés en cours de vie sociale, à l’occasion d’une augmentation de capital par exemple, ne sont pas soumis au même régime fiscal.
En effet, les apports sont alors soumis à des droits d’enregistrement fixes en fonction de la valeur du bien :
- Capital social après apport inférieur à 225 000€ : droit fixe de 375€
- Capital social après apport supérieur à 225 000€ : droit fixe de 500€
L’impôt sur les plus-values immobilières
En cas d’apport d’immeuble à la SCI, l’associé est tenu de s’acquitter à titre personnel de l’impôt sur les plus-values immobilières, étant donné qu’un tel apport s’assimile à une vente d’immeuble. Cette taxe concerne les apports :
- D’immeubles bâtis
- De terrains
- Droits immobiliers : usufruit, nue-propriété
- Parts ou d’actions dans une société immobilière
La plus-value immobilière brute se calcule par la différence entre le prix de cession à la SCI et le prix d’acquisition par l’apporteur :
| Plus-value immobilière brute = prix de cession – prix d’acquisition |
La plus-value nette à laquelle est appliquée le taux correspondant se calcule par l’ajout au prix d’acquisition de l’ensemble des frais liés à l’entretien de l’immeuble (frais d’entretien et de construction, droits de mutation en cas de succession…) :
| Plus-value immobilière nette = prix de cession – (prix d’acquisition + frais d’entretien) |
La taxe sur les plus-values immobilières est généralement fixée à 34.5% pour les particuliers.
Les associés peuvent cependant bénéficier d’une exonération d’impôts sur les plus-values immobilières dans des cas bien définis :
- Apport de la résidence principale d’un associé à la SCI
- Valeur du bien inférieure à 15 000€
- Exonération pour durée de détention lorsque l’apporteur possède le bien depuis plus de 22 ans
Quels sont les coûts d’accompagnement lors de la création d’une SCI ?
La rédaction des statuts occupe une place importante lors de la création de la SCI. En effet, ils encadrent son fonctionnement et définissent son organisation.
Ainsi, trois options s’offrent à l’entrepreneur :
- Rédiger ses statuts seul
- Faire rédiger ses statuts par un prestataire
- Faire rédiger ses statuts par un professionnel du droit
Rédaction des statuts par l’entrepreneur
La première option consiste pour l’entrepreneur à rédiger ses statuts seul par un acte sous seing privé. Cette solution permet réaliser des économies considérables. Toutefois, il est nécessaire d’avoir des connaissances juridiques solides pour pouvoir rédiger avec précision ces documents. La rigueur est très importante lors de la rédaction des statuts car toute modification ultérieure entrainerait des coûts supplémentaires.
Rédaction des statuts par un prestataire de services
L’entrepreneur peut également faire appel à un prestataire de services pour rédiger ses statuts. En effet, de nombreuses plateformes juridiques proposent d’apporter une aide lors de la rédaction des statuts. Également, lors de la rédaction des autres documents administratifs nécessaires à la création d’une SCI.
L’avantage de cette solution réside dans son prix car elle est beaucoup moins coûteuse que le recours à un avocat.
Rédaction des statuts par un professionnel du droit
Enfin, il est possible pour l’entrepreneur de faire appel à un professionnel du droit pour rédiger ses statuts (avocat, notaire, juriste). Cette option permet de bénéficier d’une certaine expertise juridique afin d’optimiser l’organisation de la société et se prémunir des risques liés aux oublis ou erreurs des associés.
L’inconvénient majeur de cette solution repose dans l’importance des coûts. En effet, les honoraires des avocats ou des notaires sont souvent très élevés, se situant entre 500 et 2500 euros.
FAQ
Pourquoi créer une SCI ?
La SCI est une forme sociale intéressante si l'objectif des fondateurs de celle-ci est de bénéficier d'une fiscalité avantageuse, dans le cadre d'une potentielle succession. Elle offre en effet plus de flexibilité dans la répartition et la gestion du patrimoine en cas de décès de l'un des associés, ou en cas de SCI familiale.
Quels sont les frais de constitution d'une SCI ?
Comme toute société, sa création entraine l'exécution de nombreuses démarches qui peuvent s'avérer coûteuses. La création d'une SCI nécessite en effet : la rédaction des statuts, l'évaluation et la réalisation des apports au capital social, la publication d'un avis de constitution dans un JAL et enfin, les frais de greffe au titre du dossier d'immatriculation de la société. Le montant total de la création d'une SCI dépend ensuite de divers facteurs propres à la structure. Ceci étant, la constitution d'une SCI peut aller jusqu'à quelques milliers d'euros.
Comment créer une Société civile immobilière (SCI)?
Si vous souhaitez créer une SCI, seul ou en déléguant la tâche à un professionnel du droit, il vous faut suivre les étapes suivantes :
- La rédaction des statuts, avec nomination du ou des gérant(s);
- La publication d'un avis de création dans un JAL;
- L'immatriculation de la société au RCS, auprès du greffe du tribunal de commerce.
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 29/03/2023
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
bonjour,je voudrais créer une sci,quel est le coût total des frais d’ouverture?
Bonjour,
Le montant des frais de création d’une SCI peut varier selon certains éléments :
Certains frais demeurent toutefois irréductibles, comme les frais de publication dans un journal d’annonces légales (200€ environ) ou les frais de greffe (100€ environ). Il faut donc compter au minimum 300€ pour constituer une SCI.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, les frais de création de la SCI peuvent ils être ensuite mis en charge déductible?
Bonjour,
Les principaux frais déductibles lors de la création d’une SCI concernent les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration. Les frais de gestion liés à l’administration de l’immeuble peuvent également être déductibles.
En espérant que cette réponse vous a été utile,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Mon mari et moi possédons notre résidence principale en indivision. Nos envisageons de creer une SCI IR pour y inclure ce bien; Quel frais devra t on supporter ? Merci d’avance de votre réponse.
Bonjour,
Afin de passer du régime de l’indivision à celui de la SCI, vous devez simplement vous acquitter des frais de création de la SCI. Ces frais sont listés dans l’article ci-dessus.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.