Calculer le coût de création d’une SCI (éd. 2019)

Calculer le coût de création d’une SCI (éd. 2019)

Lorsque plusieurs personnes achètent ensemble un bien immobilier, elles ont le choix entre différents régimes juridiques : l’indivision ou la société civile immobilière. Opter pour une société présente de nombreux avantages en termes de gestion, de fiscalité et de transmission de patrimoine.

Parmi ses inconvénients néanmoins, le coût de création d’une SCI. Au-delà des apports au capital social réalisés par les associés, créer une structure juridique nécessite en effet d’accomplir des formalités de constitution : rédaction des statuts, publicité et immatriculation, chacune de ces étapes représente un coût. Avant de privilégier la SCI au détriment de l’indivision en considération des avantages de la SCI – régime applicable par défaut et dont la mise en œuvre est gratuite – il est important que les associés tiennent compte des coûts afférent à sa création.

 

Le coût des apports au capital social de la SCI

Au moment de la création d’une SCI, les associés affectent de l’argent ou des biens à la SCI : il s’agit d’apports en numéraire (somme d’argent) ou d’apports en nature, qui deviennent la propriété de la personne morale créée. En contrepartie de ses apports, chaque associé reçoit un nombre de parts sociales proportionnel au montant de l’apport réalisé.

Apports en nature : droits d’enregistrement et plus-values immobilières

Les droits d’enregistrement :

Lorsqu’un associé apporte un bien meuble ou immeuble, il réalise un apport en nature. Le coût des apports en nature au moment de la création d’une SCI dépend du régime fiscal de la société :

  • La société est soumise à l’IR – société dite transparente : les apports en nature sont exonérés de droits d’enregistrement.
  • La SCI a opté pour l’IS : les apports en nature sont soumis à des droits d’enregistrement à hauteur de 5 %.

Le coût de création d’une SCI est donc d’autant plus lourd à supporter lorsque l’associé réalise un apport en nature dans une société soumise à l’IS : en plus de se dessaisir d’un bien mobilier ou immobilier au profit de la société civile immobilière, l’associé oblige la société à s’acquitter d’une taxe.

A noter : lorsque les associés réalisent un apport à titre onéreux – apport d’un immeuble à charge pour la SCI de rembourser l’emprunt – le montant du passif est également soumis aux droits d’enregistrement, que la société ait ou non opté pour l’impôt sur les sociétés.

L’impôt sur les plus-values à la charge de l’associé :

Autre coût à prendre en compte au moment de la création d’une SCI : la taxe sur la plus-value. L’apport en nature est considéré par l’administration fiscale comme une vente. Dans cette mesure, l’associé qui réalise une plus-value au moment de son apport en nature doit s’acquitter de l’impôt correspondant.

La libération des apports en numéraire par les associés

La loi n’impose pas aux associés de libérer les apports en numéraire au moment de la constitution de la société. Les sommes d’argent ainsi affectées au capital social doivent en revanche être virés sur le compte bancaire de la SCI sur première demande du gérant.

A noter : la SCI opaque ne bénéficie du taux réduit de l’IS que si le capital est intégralement libéré.

Une fois les apports en numéraire libérés, les associés ne peuvent plus en disposer à titre personnel – et ce jusqu’à la dissolution de la SCI : l’affectation de sommes d’argent au capital ne représente pas un coût à proprement parler pour les associés, mais il faut malgré tout considérer que c’est un appauvrissement de leur patrimoine liquide.

 

Les statuts de la SCI : opter pour un modèle gratuit ou payer un professionnel ?

Formalité essentielle de la création d’une SCI, la rédaction des statuts de SCI est une étape à réaliser avec soin. Les statuts représentent le contrat de la société : ce document fondateur établit les modalités d’organisation et de fonctionnement de la société civile immobilière et règle les rapports entre les associés, mais également l’objet de la SCI qui sera différent selon le type de SCI (SCI familiale, SCI patrimoniale, SCI d’attribution). Comment bien rédiger les statuts de SCI ?

  • Avoir recours à un professionnel du droit : un notaire ou un avocat est à même de conseiller les associés en vue de prévoir au mieux les dispositions statutaires de la SCI. Attention néanmoins, les honoraires d’avocat ou de notaire peuvent être élevés – compter de 500 € à 2 500 € – un coût de création d’une SCI qui peut rapidement grever le budget de ses créateurs.
  • Utiliser un modèle de statuts de SCI : la trame est rédigée par un professionnel du droit, les associés peuvent remplir les champs à personnaliser grâce aux explications fournies. Cette solution très avantageuse financièrement convient parfaitement pour la création d’une SCI classique.

Attention : ne pas copier les statuts d’une autre SCI, au risque d’un contrat de société inadapté.

 

Coût des formalités de constitution de la SCI

Une fois les statuts rédigés, les associés peuvent entreprendre les formalités de création de leur SCI. Elles consistent à titre principal en la publicité de la société dans un premier temps, son immatriculation dans un second temps.

La publication d’une annonce légale

Pour annoncer la constitution de leur société civile immobilière, les associés doivent passer une publication dans un journal légal. Il existe de nombreux journaux d’annonces légales, qui pratiquent des tarifs réglementés et proportionnels au nombre de mots de la publicité. Il faut compter entre 100 € et 300 € dans le coût de création d’une SCI (cela dépend notamment du nombre de mots compris dans l’objet social de la SCI).

L’immatriculation de la société civile immobilière au RCS

La société civile immobilière existe à partir du moment où elle est immatriculée. Pour procéder à son immatriculation, les associés déposent au greffe du Tribunal de commerce un dossier accompagné d’un chèque. Son montant s’élève à 74,10 euros.

A ce montant, il faut ajouter les 24,71 € de coût de dépôt du document relatif au registre des bénéficiaires effectifs à déposer au greffe lors du dépôt du dossier d’immatriculation de la SCI.

En résumé sur le coût de création d’une SCI : le budget à prévoir.

Le coût de création d’une SCI dépend principalement du montant des apports réalisés par chaque associé, de leur nature et du régime fiscal adopté par la société civile immobilière. Entre également en ligne de compte le choix d’avoir ou non recours à un avocat ou un notaire pour la rédaction des statuts.

A titre accessoire, les associés doivent prévoir un budget d’environ 250 € pour l’accomplissement des formalités de constitution de la SCI. On tiendra également compte de la succession dans le choix de la création d’une SCI .