Calculer le coût de création d’une SCI (éd. 2019)

Calculer le coût de création d’une SCI (éd. 2019)

Que ce soit à titre personnel ou professionnel, les individus qui souhaitent investir dans l’immobilier ou optimiser la gestion de leur patrimoine recherchent nécessairement la configuration qui leur offre les meilleurs avantages en termes de transmission et de fiscalité. C’est pourquoi le régime de l’indivision sera très souvent abandonné au profit de la Société civile immobilière (SCI).

Néanmoins, cette forme juridique n’est pas sans inconvénients. En effet, les formalités liées à la création d’une SCI se révèlent particulièrement lourdes, surtout pour les SCI familiales, et sont assorties de frais à chaque étape de la procédure :

  • En cas d’apports d’immeubles : droits d’enregistrement des apports, plus-values immobilières, droits d’enregistrement des statuts ;
  • Frais de rédaction des statuts ;
  • Frais de publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales ;
  • Frais de Centre de formalités des entreprises (CFE) ;
  • Frais d’immatriculation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
  • Frais de déclaration des bénéficiaires effectifs.

 

Le coût des apports au capital social

Comme dans toute société, les associés doivent effectuer des apports au capital social au moment de la création de la SCI afin de constituer ses ressources propres. En fonction des objectifs de la société, il peut s’agir :

  • D’apports en numéraire : les associés apportent une somme d’argent à la SCI lorsqu’ils souhaitent investir dans un bien postérieurement à sa création ;
  • D’apport en nature : les associés apportent un bien immeuble à la SCI afin d’écarter l’application du régime de l’indivision. Cette hypothèse est fréquente lorsque les héritiers décident d’organiser la gestion du patrimoine immobilier de la famille suite à une succession.

Une fois l’apport réalisé, la société devient propriétaire des biens qui lui sont affectés et l’associé reçoit en contrepartie des parts sociales proportionnelles au montant apporté au capital : cette opération constitue donc un transfert du patrimoine de l’associé à celui de la SCI.

La libération des apports en numéraire

Lorsque les associés apportent des sommes d’argent au capital social, celles-ci doivent être virées sur le compte bancaire de la SCI, ce qui peut représenter un coût selon les montants. En effet, le patrimoine de l’associé s’en trouve appauvri au bénéfice du capital de la société : il ne peut plus disposer de ces sommes à titre personnel une fois l’apport effectué. Le mécanisme de libération partielle du capital permet cependant de pallier cette difficulté.

Dans le silence de la loi, les associés ne sont pas tenus de libérer intégralement le capital social dès la création de la société. Contrairement aux sociétés commerciales dont au moins 25% du capital doit être libéré immédiatement, le Code civil ne fait mention d’aucun montant minimum ni de délai particulier au terme duquel l’ensemble des apports doivent impérativement être affectés au capital social. Il en résulte que les associés peuvent limiter leur engagement à une simple promesse d’apport inscrite dans les statuts. Il incombe au gérant d’exiger la libération progressive des apports à chaque associé, qui peut être indexée sur la réalisation de bénéfices par la société.

Attention ! Si le capital de la SCI n’est pas entièrement libéré, la société ne peut prétendre au taux réduit de 15% si elle fait le choix dese soumettre à l’impôt sur les sociétés (IS).

La taxation des apports en nature

Au yeux de l’administration fiscale, l’apport d’un bien immeuble au capital social de la SCI s’assimile à une mutation de propriété soumise à imposition. De manière générale, en cas d’apport d’immeuble au capital, les associés doivent obligatoirement dresser les statuts par acte notarié. En plus des honoraires du notaire dont les services sont alors requis, tout acte authentique doit faire l’objet d’un enregistrement au Service des impôts des entreprises (SIE) dont les droits s’élèvent à 125€.

3 types d’apports en nature peuvent être effectués :

  • Apport pur et simple : l’associé apporte un bien à la SCI et reçoit uniquement des parts sociales en contrepartie de sa contribution au capital. Cette opération ne s’assimile pas à une vente d’immeuble car il s’agit d’une mutation à titre gratuit, et bénéficie généralement d’une exonération uniquement lorsqu’elle est effectuée au moment de la création de la SCI ;
  • Apport à titre onéreux : l’apport du bien à la SCI est rémunéré dès l’accomplissement de l’opération. L’apporteur n’est pas identifié comme un associé de la société car la contrepartie dont il bénéficie l’exclut de la participation aux risques sociaux. L’apport à titre onéreux s’assimile à une vente d’immeuble ;
  • Apport mixte : l’apport cumule les caractéristiques des deux autres types d’apports. Par exemple, il s’agit de la situation où l’associé apporte à la société un bien hypothéqué et confie à la SCI le soin de régler l’hypothèque qui lui est associée. Il apporte donc un bien et reçoit des parts sociales en échange, mais parvient à négocier une contrepartie supplémentaire. Ce type d’apport fait l’objet d’une taxation spécifique : un droit de mutation est payé sur la valeur nette de l’apport, et un autre sur le passif pris en charge par la société selon la nature de l’apport.

Le mode de taxation des apports de biens immeubles dépend du régime fiscal de la société et du type d’apport réalisé :

Apport pur et simpleApport mixteApport à titre onéreux
SCI à l’IRExonération de droitsSur le passif : 5%
Sur la valeur nette : 5%
5%
SCI à l’ISAssocié personne physique : 5%
Associé personne morale (soumise à l’IS) : exonération
Sur le passif : 5%
Sur la valeur nette : 5%
5%

Le mode de taxation varie lorsque le bien apporté à la SCI est un fonds de commerce, dont l’enregistrement doit être effectué dans le mois suivant l’apport :

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Apport pur et simpleApport mixteApport à titre onéreux
SCI à l’IRExonération de droitsSur le passif : 5%

Sur la valeur nette :

  • Fraction du prix inférieure à 23 000€ : 0% ;
  • Fraction du prix entre 23 000€ et 200 000€ : 3% ;
  • Fraction du prix supérieure à 200 000€ : 5%
  • Fraction du prix inférieure à 23 000€ : 0% ;
  • Fraction du prix entre 23 000€ et 200 000€ : 3% ;
  • Fraction du prix supérieure à 200 000€ : 5%.
SCI à l’ISAssocié personne physique :

  • Fraction du prix inférieure à 23 000€ : 0% ;
  • Fraction du prix entre 23 000€ et 200 000€ : 3% ;
  • Fraction du prix supérieure à 200 000€ : 5% ;
  • Associé personne morale soumise à l’IS : exonération.
Sur le passif : 5%

Sur la valeur nette :

  • Fraction du prix inférieure à 23 000€ : 0% ;
  • Fraction du prix entre 23 000€ et 200 000€ : 3% ;
  • Fraction du prix supérieure à 200 000€ : 5%.
  • Fraction du prix inférieure à 23 000€ : 0% ;
  • Fraction du prix entre 23 000€ et 200 000€ : 3% ;
  • Fraction du prix supérieure à 200 000€ : 5%.

Les biens immeubles apportés en cours de vie sociale, à l’occasion d’une augmentation de capital par exemple, ne sont pas soumis au même régime fiscal. Les apports donnent lieu à des droits d’enregistrement fixes en fonction de la valeur du bien :Certains biens apportés par les associés ne sont pas soumis à des droits d’enregistrement mais à la TVA au taux normal. Il s’agit notamment des terrains à bâtir et des immeubles neufs (achevés moins de 5 ans avant l’apport à la SCI) :

  • Capital social après apport inférieur à 225 000€ : droit fixe de 375€ ;
  • Capital social après apport supérieur à 225 000€ : droit fixe de 500€.

L’impôt sur les plus-values immobilières

En cas d’apport d’immeuble à la SCI, l’associé est tenu de s’acquitter à titre personnel de l’impôt sur les plus-values immobilières, étant donné qu’un tel apport s’assimile à une vente d’immeuble. Cette taxe concerne les apports :

  • D’immeubles bâtis ;
  • De terrains ;
  • De droits immobiliers : usufruit, nue-propriété ;
  • De parts ou d’actions dans une société immobilière.

La plus-value immobilière brute se calcule par la différence entre le prix de cession à la SCI et le prix d’acquisition par l’apporteur. Afin d’obtenir le montant de la plus-value nette à laquelle est appliquée le taux correspondant, il est nécessaire d’ajouter au prix d’acquisition l’ensemble des frais liés à l’entretien de l’immeuble : frais d’entretien et de construction, droits de mutation en cas de succession…

La taxe sur les plus-values immobilières est généralement fixée à 34.5% pour les particuliers. Les associés peuvent cependant bénéficier d’une exonération dans certaines situations :

  • Apport de la résidence principale d’un associé à la SCI ;
  • Valeur du bien inférieure à 15 000€ ;
  • Exonération pour durée de détention lorsque l’apporteur possède le bien depuis plus de 22 ans.

La moins-value n’est pas prise en compte lors de l’apport du bien : l’associé n’est alors soumis à aucune taxe.

 

Le coût de rédaction des statuts de la SCI

La rédaction des statuts constitue une étape capital pour les associés au moment de la création de la SCI. En effet, les statuts, également désignés par le terme contrat de société, font état de l’ensemble des règles de fonctionnement applicable à la société et aux relations entre associés. La loi leur confère une grande liberté dans la rédaction des statuts, qui peuvent varier en fonction de l’objet social de la SCI et du but recherché par les associés : le contrat de société ne comporte donc pas les mêmes dispositions selon qu’il s’agisse d’une SCI familiale, d’une Société Civile Patrimoniale (SCPat) ou encore d’une SCI d’attribution.

De manière générale, 2 options s’offrent aux associés afin de rédiger les statuts :

  • Faire rédiger les statuts par un professionnel du droit : il est plus rassurant et sécurisant pour les associés de recourir aux services d’un notaire ou d’un avocat pour rédiger les statuts de leur SCI. En effet, cette méthode leur permet de bénéficier de l’expertise de professionnels du droit afin d’optimiser l’organisation de la société et d’établir les règles adéquates, mais également de se prémunir des risques liées aux oublis ou inconsistances souvent constatées lorsque les associés décident de dresser seuls le contrat de société. Cette option demeure cependant coûteuse, car les honoraires des avocats ou des notaires sont très souvent élevés et sont généralement compris entre 500 et 2500€ ;
  • Utiliser un modèle de statuts de SCI : de nombreux modèles de statuts de SCI sont disponibles en ligne dont la structure permet aux associés de les compléter avec les modalités qui leur conviennent. Cette technique d’élaboration de statuts personnalisés présente l’avantage d’être gratuite et peut se révéler très efficace lorsque les associés prennent le soin de les rédiger avec diligence : il est important de tenir compte de toutes les particularités de la SCI et de ne jamais copier les statuts d’une SCI existante, au risque de connaître des difficultés en cours de vie sociale.

En cas de doute, il est préférable de s’adresser à un notaire lorsque la SCI présente de trop grosses particularités et de réserver les modèles de statuts aux sociétés les plus classiques.

 

Le coût des formalités de constitution de la SCI

La rédaction des statuts de la SCI permet d’entamer la procédure de constitution de la société dont les différentes étapes sont associées de frais variés. On distingue globalement 2 phases principales génératrices de coûts : la publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales et l’immatriculation de la société au RCS.

La publication d’une annonce légale

Une fois les apports au capital effectués et les statuts rédigés, le représentant légal de la SCI est tenu de faire publier un avis de création dans un journal d’annonces légales édité dans le département de la société afin d’informer les tiers au niveau local. L’annonce doit comporter des informations essentielles relatives à la SCI :

  • Date et mode de rédaction des statuts : acte authentique ou acte sous seing privé ;
  • Dénomination sociale ;
  • Statut légal de société immobilière ;
  • Adresse du siège social ;
  • Montant du capital social (le cas échéant, si capital variable) ;
  • Nature et montant des biens apportés ;
  • Objet social ;
  • Durée de la société ;
  • Qualité et coordonnées du gérant ;
  • Mode de transmission des parts ;
  • Lieu d’immatriculation.

Les associés peuvent choisir le journal d’annonces légales de leur choix, et il est recommandé de demander plusieurs devis afin de s’assurer de choisir l’option la moins coûteuse. En effet, le prix moyen d’une publication se situe entre 5.25 et 5.50€ HT par ligne de 60 caractères (espaces compris) : du fait du grand nombre d’informations à inclure, les frais peuvent donc atteindre 300€.

L’immatriculation de la SCI au RCS

L’immatriculation constitue l’étape finale permettant de finaliser la : en effet, il est indispensable d’adresser un dossier d’inscription au RCS au greffe du Tribunal de commerce afin d’attribuer la personnalité morale à la société. Les associés déposent ce dossier à un Centre de formalités des entreprises (CFE) dont la tâche est de vérifier sa conformité de façon à limiter les risques de refus de la part du greffe. Le CFE transmet le dossier complet au greffe du Tribunal de commerce du ressort du siège social de la SCI. Cet accompagnement payant coûte 60€ indépendamment des frais de greffe dont le versement doit être joint au dossier d’immatriculation.

L’immatriculation de la SCI au RCS coûte 70.39€, incluant le coût de dépôt d’actes, les émoluments du greffe et la TVA. Les associés sont également tenus de joindre au dossier la déclaration des bénéficiaires effectifs, dont le dépôt coûte 24.80€.

 

Bilan des frais de création de la SCI

Type de coûtMontant
Apports au capital socialA partir de 1€
Plus-values immobilièresDe 0 à 34.5% du montant des plus-values
Droits d’enregistrement des apportsDe 0 à 5% de la valeur du bien
Rédaction des statutsDe 0 à plusieurs milliers d’euros
Droits d’enregistrement des statutsDe 0 à 5% en fonction de la valeur des apports en nature
Publication de l’avis de création de société5.50€ HT par ligne (entre 100 et 300€)
Frais de CFE60€
Frais d’immatriculation70.39€
Communication de la déclaration des bénéficiaires effectifs24.80€