ConnexionSCI familiale et succession
Dernière mise à jour le 25/11/2025
- L’abattement et les avantages fiscaux propres à la SCI familiale en cas de succession
- Les donations de parts sociales en SCI
- La succession en SCI : le cas du conjoint survivant
- La succession en SCI : le cas d’une famille recomposée
- La succession en SCI et l’usufruit
- SCI familiale : quelles démarches effectuer en cas de décès d’un associé ?
- FAQ
Lors d’une succession, créer une Société Civile Immobilière Familiale (SCI) représente un moyen particulièrement avantageux pour transmettre un patrimoine immobilier.
Il est important de connaître le cadre juridique entourant la création de la SCI, notamment au niveau de la succession en SCI familiale, notamment en ce qui concerne la fiscalité. En outre, en cas de décès d’un associé, des démarches sont à effectuer. Il convient donc d’en prendre connaissance.
L’abattement et les avantages fiscaux propres à la SCI familiale en cas de succession
Créer une SCI familiale présente des avantages fiscaux notables. Les droits de mutation à payer lors d’une donation, cession ou succession en cas de décès sont en effet réduits. Ceux-ci sont calculés sur la base de la valeur des parts de la société. Or, la valeur de ces parts tient compte des dettes de la société. Si elle est endettée, les droits de mutation seront moins élevés.
En outre, les droits à payer sont fixés après déduction d’un abattement avec possibilité de renouvellement tous les 15 ans. Lors de la transmission d’un immeuble, il est possible de bénéficier d’une exonération totale des droits de donation en cédant tous les 15 ans une part des parts sociales.
Pour rappel, le bien immobilier appartient à la SCI et non aux associés. Ceux-ci disposent uniquement de parts sociales. L’associé à la possibilité de donner la pleine propriété de ses parts sociales à ses héritiers. Dans ce cas, le donateur ne fait plus partie des associés de la SCI familiale.
En revanche, il est préférable de s’assurer que les statuts prévoient la possibilité d’effectuer une donation à un tiers à la SCI. Dans le cas contraire, la démarche sera soumise à la validation de tous les associés.
La succession en SCI : le cas du conjoint survivant
La constitution d’une SCI familiale sur un logement est un moyen efficace pour protéger le concubin survivant. La nue-propriété et l’usufruit des parts sociales sont répartis entre les concubins comme suit :
- La nue-propriété de la moitié des parts sociales (n° 1 à 50) ainsi que l’usufruit de l’autre moitié des parts (n° 51 à 100) appartiennent à un concubin ;
- Le reste est détenu par l’autre concubin (soit la nue-propriété des parts n° 51 à 100 et l’usufruit des parts n° 1 à 50).
Au décès du conjoint, le concubin survivant acquiert la pleine propriété des parts sociales dont il était le nu-propriétaire et garde l’entière jouissance du bien immobilier.
La succession en SCI : le cas d’une famille recomposée
Dans une SCI constituée par deux époux, il est possible que les statuts prévoient la continuation de la société avec le seul conjoint survivant. Cette solution est souvent privilégiée lorsque la SCI à caractère familial est constituée entre deux époux ayant des descendants issus de précédents liens conjugaux. La société se poursuit donc avec l’époux survivant devenu associé unique. Ce système vise à empêcher que le concubin survivant soit contraint de quitter la SCI à la demande des héritiers de l’époux décédé.
La succession en SCI et l’usufruit
L’on distingue deux sortes de démembrements dans une SCI, à savoir :
- L’usufruit (droit de jouissance) ;
- La nue-propriété (droit de disposition).
L’usufruit est conservé par l’associé de son vivant, et les parts sont transmises aux héritiers à son décès.
La succession en SCI suite au décès d’un associé est un sujet sensible et délicat et il convient de prévoir toutes les possibilités avant de se lancer.
SCI familiale : quelles démarches effectuer en cas de décès d’un associé ?
La poursuite de la SCI familiale avec les héritiers
La continuation avec les héritiers sans agrément
En cas de décès d’un associé, la société à caractère familial continue avec les héritiers de l’associé décédé en cas de silence des statuts sociaux. Ceux-ci ont en effet vocation à recueillir le patrimoine du défunt, dont ses parts sociales. Aucune procédure d’agrémentation n’est exigée si les héritiers ne faisaient pas encore partie des associés. La seule exception à cette règle concerne l’associé décédé ayant légué par testament l’ensemble ou seulement une partie de ses parts sociales à une personne morale (société ou association).
L’entrée des héritiers sous réserve de l’agrément des associés
Il est toutefois possible que les statuts prévoient des restrictions à l’intégration des héritiers dans la SCI. La poursuite de la SCI familiale avec les héritiers du défunt s’effectuera ainsi après agrément des autres associés. L’assemblée générale se réunira pour statuer sur l’agrément. L’acceptation ou le refus d’agréer un ou plusieurs associés se décide à la majorité requise par les statuts. D’ailleurs, l’agrément peut être global ou seulement exigé pour certains héritiers.
Le délai pour statuer sur l’agrément des héritiers se limite à trois mois maximum à compter de la notification du décès. Il est néanmoins possible que la justice accorde un délai supplémentaire. Si les associés ne se prononcent pas au-delà de cette période, l’agrément est réputé acquis. Il est également possible que l’assemblée générale décide de transformer ou de dissoudre la SCI familiale. C’est notamment le cas lorsque la société nécessite un minimum d’associés majeurs.
En cas de refus d’agrément ou si les héritiers refusent les parts sociales
Les clauses statutaires prévoient un délai pour acquérir les parts sociales par les associés ou les faire racheter par la SCI familiale de manière à les supprimer. La loi limite ce délai à trois mois à compter du refus. Le président ou le gérant de la SCI à caractère familial a toutefois la possibilité de demander en justice son renouvellement. L’annulation des parts du défunt entraîne une diminution du capital social.
Dans tous les cas, les héritiers ont droit à une indemnité égale à la valeur des parts détenues par l’associé décédé. Il appartient aux acquéreurs des parts ou à la société en cas de rachat des parts de payer cette indemnité. Celle-ci est calculée sur la base de la valeur des parts sociales au jour du décès, soit par :
- Accord commun des parties ;
- Un expert dont les honoraires sont à la charge de la SCI familiale.
Une décision de justice peut accorder un délai de paiement de l’indemnité limité à deux ans. En outre, ce délai de paiement ouvre droit à des intérêts au taux légal.
La continuation de la SCI avec les associés survivants
Si les statuts de la SCI familiale prévoient cette solution, les héritiers de l’associé défunt seront indemnisés. Si la SCI familiale ne comptait que deux associés dont l’un est décédé, une procédure particulière s’applique.
L’indemnisation des héritiers de l’associé défunt
Si les statuts de la SCI le prévoient, la société se poursuit avec les seuls associés survivants, à l’exclusion des héritiers de la personne décédée. Les héritiers perçoivent une indemnité égale à la valeur des parts de leur auteur, mais n’auront jamais la possibilité de devenir associés. Si la SCI ne leur a pas encore versé des dédommagements, ils demeurent de simples créanciers sociaux.
La continuation avec un associé unique
L’associé survivant est tenu de régulariser la situation dans le délai d’un an et intégrer au moins un nouvel associé dans la SCI. Passé ce délai, la dissolution de la société peut être demandée par toute personne intéressée. En l’absence de cette action en dissolution, la SCI peut fonctionner indéfiniment avec l’associé unique.
La dissolution de la SCI à caractère familial
En principe, la dissolution de la SCI familiale n’est pas systématique suite au décès d’un associé, sauf clauses statutaires contraires. Les associés sont toutefois libres de prévoir dans les statuts que le décès de l’un d’entre eux constitue une cause de dissolution tout comme la dissolution de la SCI suite à une vente d’immeuble.
Dans le cas où la SCI à caractère familial est liquidée, les règles de fiscalité de dissolution d’une SCI s’appliquent. La part de bénéfice de l’associé défunt est partagée entre ses héritiers. Les actifs restants sont ensuite répartis entre les associés survivants au prorata de leurs parts sociales.
FAQ
Quelles démarches effectuer en cas de décès de l'associé d'une SCI familiale ?
Quels sont les droits du conjoint survivant dans le cadre d'une succession de SCI ?
Quels sont les avantages fiscaux de la SCI familiale en cas de succession ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 25/11/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, Mon père a plusieurs Sci, où sa 2 ème femmes (marié sous la séparation de biens) possède 496 parts, mon père 501 parts, ma sœur 1 part, moi-même 1part et le fils de sa femme 1 part. Ma question, si mon père décède, qu’est ce qui revient à sa femme ? Car nous ne nous entendons pas avec elle. J’ajoute que mon père possède un patrimoine non négligeable. Sa femme fera tout pour qu’on en ai le moins possible. Mais comme ils sont sous le régime de la séparation des biens, est ce que ça change quelque chose ?… Lire la suite »
Bonjour,
Le régime de la séparation de biens n’annule pas les droits successoraux du conjoint survivant. En présence d’enfants nés d’une union précédente, la loi attribue en principe au conjoint survivant la pleine propriété du quart de la succession du défunt, incluant les parts sociales des SCI.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour à tous,
J’ai une petite question concernant le compte courant de la SCI.
En cas de décès d’un des associés, celui-ci rentre t-il dans le calcul du montant des parts?
exemple : bien immobilier de 300.000 + 50.000 sur le compte courant. Soit 350€ la part si 1000parts?
Merci pour votre réponse
M
Bonjour,
En SCI, les parts sociales représentent le capital social fixé par les statuts (art. 1835 C. civ.). Le compte courant d’associé constitue une créance distincte détenue par l’associé sur la société. Au décès, les parts entrent dans l’actif successoral (art. 724 C. civ.), tout comme la créance éventuelle au titre du compte courant.
Nous vous invitons à prendre contact avec un notaire afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour, mon époux et moi-même avons un contrat de mariage et chacun 2 enfants d’un premier mariage. Nous avons fait une donation mutuelle au dernier vivant. Nous avons créer une sci dont nous sommes les deux seuls associés pour acheter notre résidence principale. Je possède 70 % des parts et mon époux 30 %. Comment cela se passerait il en cas de décès de l’un de nous deux ?
Bonjour, En principe, en cas de décès de l’un des époux dans une SCI dont les conjoints sont les seuls associés, la transmission des parts sociales dépend à la fois du contrat de mariage, de la donation au dernier vivant et de la répartition des parts dans la SCI. La donation entre époux permet au conjoint survivant d’opter, selon l’article 757 du Code civil, pour l’usufruit de la totalité des biens ou pour un quart en pleine propriété. Toutefois, cette option s’applique sur la part détenue par le défunt. Les enfants issus de premières unions restent héritiers réservataires et reçoivent… Lire la suite »
J’ai plus de 80 ans..mes 2 enfants et moi avons créé une SCI familiale..J’ai apporté 140000€ dans cette SCI..QUESTION..cette somme entrera t elle dans le patrimoine lors de mon décès ??
Bonjour,
En principe, en contrepartie de l’apport réalisé, vous détenez des parts sociales qui font partie de votre patrimoine successoral. Celles-ci sont en principe prises en compte pour le calcul de votre succession. Dans votre situation, nous vous invitons à prendre contact avec un avocat qui saura vous renseigner sur la procédure à suivre.
En vous souhaitant une agréable journée.
L’équipe LegalPlace
Nous avons signé l’achat d’une résidence secondaire avec un prêt in fine nanti (Lombard), parallèlement nous souhaitons créer une SCI démembrée pour 50% de mes parts pour mes 2 filles d’un premier mariage.
Comment est estimé la valeur des parts compte tenu de la créance existante pour le calcul des frais du démembrement (sachant qu’une donation a été réalisée il y a moins de 15ans).
Bonjour, nous sommes ma fille et nos trois petits enfants dans la SCI le papa des trois enfants est décédé jusque là les parts ont bien été répartis mais un des enfants veut sa part pas de problème nous lui la donneront et de ce fait ne fera plus parti de la SCI par contre si : visons le pire notre fille décède comment se passe la répartition de la SCI sachant qu’il ne fait plus partie peut il réclamer encore une part ? merci
Bonjour, Dans une SCI, lorsqu’un associé cède ou se voit attribuer sa part, il cesse d’être membre de la société et ne détient donc plus aucun droit sur le patrimoine social. Si l’un des enfants reçoit sa part et quitte la SCI, il ne pourra plus prétendre à une part de l’actif ou aux revenus futurs de la société. En cas de décès de votre fille, ses parts seront transmises à ses héritiers selon les règles successorales (testament, ou à défaut, dévolution légale). Seuls les héritiers ou légataires désignés de votre fille pourront alors recevoir ses parts sociales. L’enfant qui… Lire la suite »
Bonjour,
Si un enfant quitte la SCI en cédant ses parts, il ne pourra plus rien réclamer, même si sa mère décède plus tard. Seuls les héritiers de la fille recevront ses parts. L’enfant sorti de la SCI n’aura aucun droit, sauf si un testament lui attribue quelque chose volontairement.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, mes parents et mon frère résident en France. J’ai la double nationalité française et américaine et je vis aux États-Unis. Je ne déclare pas de revenus en France. Mes parents et mon frère souhaitent créer une SCI. Ai-je le droit d’y participer?
Bonjour, En tant que personne physique de nationalité française, même résidente fiscale à l’étranger et non imposable en France, il est parfaitement possible de devenir associée d’une SCI française. La loi ne pose aucune condition de résidence ou de domiciliation fiscale pour être associée dans une société civile, conformément à l’article 1832 du Code civil, qui précise simplement que toute personne peut être associée dès lors qu’elle apporte quelque chose à la société et participe aux résultats. En revanche, la qualité de résidente fiscale américaine implique certaines obligations déclaratives spécifiques. L’entrepreneur est alors soumis à la réglementation FATCA (Foreign Account… Lire la suite »
Bonjour, Nous avons effectuer des travaux de rénovation et d’isolation de notre SCI. Nous les effectuons nous même. Peut-on déduire uniquement les matériaux dans la case “réparation travaux et entretien” de la déclaration d’impôt de la SCI ? Nous avons toutes les factures. Merci de votre réponse
Bonjour, Dans le cadre d’une Société Civile Immobilière (SCI), les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration peuvent en effet être déduites des revenus fonciers si elles sont nécessaires à la conservation ou à l’amélioration du bien. Toutefois, il est important de noter que seules les dépenses afférentes aux matériaux achetés peuvent être prises en compte, puisque vous avez réalisés les travaux vous-même et donc aucune facture de main-d’œuvre n’est émise par un tiers. Pour être déductibles, les factures doivent être conservées et présentées à l’administration fiscale en cas de contrôle, et les matériaux doivent être clairement liés à des travaux… Lire la suite »