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SCI familiale et succession

SCI familiale et succession

Lors d’une succession, créer une Société Civile Immobilière Familiale (SCI) représente un moyen particulièrement avantageux pour transmettre un patrimoine immobilier.

Il est important de connaître le cadre juridique entourant la succession en SCI familiale, notamment en ce qui concerne la fiscalité. En outre, en cas de décès d’un associé, des démarches sont à effectuer. Il convient donc d’en prendre connaissance.

L’abattement et les avantages fiscaux propres à la SCI familiale en cas de succession

La SCI familiale présente des avantages fiscaux notables. Les droits de mutation à payer lors d’une donation, cession ou succession en cas de décès sont en effet réduits. Ceux-ci sont calculés sur la base de la valeur des parts de la société. Or, la valeur de ces parts tient compte des dettes de la société. Si elle est endettée, les droits de mutation seront moins élevés.

En outre, les droits à payer sont fixés après déduction d’un abattement avec possibilité de renouvellement tous les 15 ans. Lors de la transmission d’un immeuble, il est possible de bénéficier d’une exonération totale des droits de donation en cédant tous les 15 ans une part des parts sociales.

Les donations de parts sociales en SCI

Pour rappel, le bien immobilier appartient à la SCI et non aux associés. Ceux-ci disposent uniquement de parts sociales. L’associé à la possibilité de donner la pleine propriété de ses parts sociales à ses héritiers. Dans ce cas, le donateur ne fait plus partie des associés de la SCI familiale.
En revanche, il est préférable de s’assurer que les statuts prévoient la possibilité d’effectuer une donation à un tiers à la SCI. Dans le cas contraire, la démarche sera soumise à la validation de tous les associés.

Bon à savoir : Il est également possible de devenir locataire d’un bien immobilier de sa Société Civile Immobilière 

La succession en SCI : le cas du conjoint survivant

La constitution d’une SCI familiale sur un logement est un moyen efficace pour protéger le concubin survivant. La nue-propriété et l’usufruit des parts sociales sont répartis entre les concubins comme suit :

  • La nue-propriété de la moitié des parts sociales (n° 1 à 50) ainsi que l’usufruit de l’autre moitié des parts (n° 51 à 100) appartiennent à un concubin ;
  • Le reste est détenu par l’autre concubin (soit la nue-propriété des parts n° 51 à 100 et l’usufruit des parts n° 1 à 50).

Au décès du conjoint, le concubin survivant acquiert la pleine propriété des parts sociales dont il était le nu-propriétaire et garde l’entière jouissance du bien immobilier.

La succession en SCI : le cas d’une famille recomposée

Dans une SCI constituée par deux époux, il est possible que les statuts prévoient la continuation de la société avec le seul conjoint survivant. Cette solution est souvent privilégiée lorsque la SCI à caractère familial est constituée entre deux époux ayant des descendants issus de précédents liens conjugaux. La société se poursuit donc avec l’époux survivant devenu associé unique. Ce système vise à empêcher que le concubin survivant soit contraint de quitter la SCI à la demande des héritiers de l’époux décédé.

La succession en SCI et l’usufruit

L’on distingue deux sortes de démembrements dans une SCI, à savoir :

  • L’usufruit (droit de jouissance) ;
  • La nue-propriété (droit de disposition).
Bon à savoir : pour optimiser la succession, il est conseillé à l’associé de faire don de la nue-propriété de ses parts à ses héritiers (enfants et conjoint).

L’usufruit est conservé par l’associé de son vivant, et les parts sont transmises aux héritiers à son décès.

La succession en SCI suite au décès d’un associé est un sujet sensible et délicat et il convient de prévoir toutes les possibilités avant de se lancer.

🔎 Zoom : si vous souhaitez créer une SCI afin de protéger votre patrimoine notamment dans le cadre d’une succession, n’hésitez pas à confier les formalités de création de SCI à LegalPlace. Pour cela, il vous suffit de remplir un questionnaire rapide en ligne, et de nous transmettre les justificatifs requis. Notre équipe s’occupe de l’ensemble du dossier de création de SCI dans les plus brefs délais, et reste à votre disposition pour toute question.

SCI familiale : quelles démarches effectuer en cas de décès d’un associé ?

La poursuite de la SCI familiale avec les héritiers

La continuation avec les héritiers sans agrément

En cas de décès d’un associé, la société à caractère familial continue avec les héritiers de l’associé décédé en cas de silence des statuts sociaux. Ceux-ci ont en effet vocation à recueillir le patrimoine du défunt, dont ses parts sociales. Aucune procédure d’agrémentation n’est exigée si les héritiers ne faisaient pas encore partie des associés. La seule exception à cette règle concerne l’associé décédé ayant légué par testament l’ensemble ou seulement une partie de ses parts sociales à une personne morale (société ou association).

L’entrée des héritiers sous réserve de l’agrément des associés

Il est toutefois possible que les statuts prévoient des restrictions à l’intégration des héritiers dans la SCI. La poursuite de la SCI familiale avec les héritiers du défunt s’effectuera ainsi après agrément des autres associés. L’assemblée générale se réunira pour statuer sur l’agrément. L’acceptation ou le refus d’agréer un ou plusieurs associés se décide à la majorité requise par les statuts. D’ailleurs, l’agrément peut être global ou seulement exigé pour certains héritiers.

Bon à savoir : Si les statuts ne contiennent aucune clause relative aux modalités de l’agrément, celui-ci peut être tacite. C’est le cas, par exemple, lorsque les associés de la SCI familiale acceptent la participation d’un associé non agréé au vote lors d’une assemblée générale de SCI.

Le délai pour statuer sur l’agrément des héritiers se limite à trois mois maximum à compter de la notification du décès. Il est néanmoins possible que la justice accorde un délai supplémentaire. Si les associés ne se prononcent pas au-delà de cette période, l’agrément est réputé acquis. Il est également possible que l’assemblée générale décide de transformer ou de dissoudre la SCI familiale. C’est notamment le cas lorsque la société nécessite un minimum d’associés majeurs.

En cas de refus d’agrément ou si les héritiers refusent les parts sociales

Les clauses statutaires prévoient un délai pour acquérir les parts sociales par les associés ou les faire racheter par la SCI familiale de manière à les supprimer. La loi limite ce délai à trois mois à compter du refus. Le président ou le gérant de la SCI à caractère familial a toutefois la possibilité de demander en justice son renouvellement. L’annulation des parts du défunt entraîne une diminution du capital social.

Dans tous les cas, les héritiers ont droit à une indemnité égale à la valeur des parts détenues par l’associé décédé. Il appartient aux acquéreurs des parts ou à la société en cas de rachat des parts de payer cette indemnité. Celle-ci est calculée sur la base de la valeur des parts sociales au jour du décès, soit par :

  • Accord commun des parties ;
  • Un expert dont les honoraires sont à la charge de la SCI familiale.

Une décision de justice peut accorder un délai de paiement de l’indemnité limité à deux ans. En outre, ce délai de paiement ouvre droit à des intérêts au taux légal.

La continuation de la SCI avec les associés survivants

Si les statuts de la SCI familiale prévoient cette solution, les héritiers de l’associé défunt seront indemnisés. Si la SCI familiale ne comptait que deux associés dont l’un est décédé, une procédure particulière s’applique.

L’indemnisation des héritiers de l’associé défunt

Si les statuts de la SCI le prévoient, la société se poursuit avec les seuls associés survivants, à l’exclusion des héritiers de la personne décédée. Les héritiers perçoivent une indemnité égale à la valeur des parts de leur auteur, mais n’auront jamais la possibilité de devenir associés. Si la SCI ne leur a pas encore versé des dédommagements, ils demeurent de simples créanciers sociaux.

La continuation avec un associé unique

L’associé survivant est tenu de régulariser la situation dans le délai d’un an et intégrer au moins un nouvel associé dans la SCI. Passé ce délai, la dissolution de la société peut être demandée par toute personne intéressée. En l’absence de cette action en dissolution, la SCI peut fonctionner indéfiniment avec l’associé unique.

La dissolution de la SCI à caractère familial

En principe, la dissolution de la SCI familiale n’est pas systématique suite au décès d’un associé, sauf clauses statutaires contraires. Les associés sont toutefois libres de prévoir dans les statuts que le décès de l’un d’entre eux constitue une cause de dissolution tout comme la dissolution de la SCI suite à une vente d’immeuble.

Dans le cas où la SCI à caractère familial est liquidée, les règles de fiscalité de dissolution d’une SCI s’appliquent. La part de bénéfice de l’associé défunt est partagée entre ses héritiers. Les actifs restants sont ensuite répartis entre les associés survivants au prorata de leurs parts sociales.

FAQ

Quelles démarches effectuer en cas de décès de l'associé d'une SCI familiale ?

En cas de décès d'un associé, il faut se référer aux statuts. Ces derniers peuvent prévoir une poursuite de la SCI familiale avec les héritiers du défunts (soumis ou non à agrément) ou encore la continuation de la SCI avec les associés survivants. Dans ce second cas, les héritiers du défunts devront être indemnisés à hauteur de la valeur des parts de leur auteur. Enfin il est possible de procéder à la dissolution de la SCI.

Quels sont les droits du conjoint survivant dans le cadre d'une succession de SCI ?

Dans le cadre d'une SCI familiale entre époux, la nue propriété de la moitié des parts sociales ainsi que l'usufruit de l'autre moitié appartiennent à un concubin, le reste étant détenu par l'autre. Ainsi, au décès du conjoint, le survivant acquiert le pleine propriété de la totalité des parts sociales, et garde l'entière jouissance du bien immobilier.

Quels sont les avantages fiscaux de la SCI familiale en cas de succession ?

Les droits de mutations à payer en cas de succession sont réduits. En effet, ceux-ci sont normalement calculés sur la base de la valeur des parts de la société. Or la valeur de ces parts teint compte des dettes de la société : si elle est endettée, les droits de mutations seront moindre. De plus, les droits à payer sont fixés apres un abattement avec possibilité de renouvellement tous les six ans.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 14/06/2021

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Jocelyne Verbois
Jocelyne Verbois
décembre 13, 2019 3:56

La SCI que nous avions avec mon époux décédé en juin 2015 etait inactive depuis plusieurs années avant son décès. Notre notaire nous avait conseillé de ne pas la liquider au cas ou nous aurions à nouveau la possibilité d’investir. A son déces le solde du compte SCI etait de moins de 300 €
Les enfants du 1er mariage de mon mari ont demandé que les sommes versées en provenance de notre compte commun et nos comptes réciproques soient intégrés à la succession
Est ce normal?
Merci de votre reponse
Cordialement
Jocelyne Verbois

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
janvier 16, 2020 4:34

Bonjour,
Merci pour votre question. C’est un sujet délicat en l’occurrence, nous vous conseillons de contacter un avocat qui saura vous renseigner.
L’équipe LegalPlace

cazalis
cazalis
septembre 9, 2020 10:28

bonjour,
Nous sommes quatre associées (3 sœurs avec 30% chacune et notre père de 89 ans 10%)… Quid en cas de décès de notre père ? Comment calculer les frais de succession sur ses parts de la SCI? Merci

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
septembre 15, 2020 2:30
Reply to  cazalis

Bonjour,
Le calcul des droits de succession incombant à chacun des héritiers dépend des spécificités de la situation de votre père. Il convient de se rapprocher d’un notaire qui sera mieux à même de vous répondre en connaissant le détail de votre question.
Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

RENAUD
RENAUD
décembre 27, 2020 8:48

Bonjour, Mon fils est locataire d’un studio dont le propriétaire était une personne physique. Ledit propriétaire décédé il y a quelques années, mon fils payait le loyer à un notaire. Depuis quelque temps il paie son loyer à une SCI qui porte le nom de l’ancien propriétaire décédé. Il a demandé des quittances qu’on ne lui a jamais délivrées. Je suis aller fouiner et j’ai vu que cette SCI est constituée par la concubine du propriétaire, le propriétaire décédé et les parents de ce dernier. la mise à jour des statuts remonte à 2007!!! Or récemment la concubine a dit… Lire la suite »

Alissia
Éditeur
Alissia
mars 14, 2021 7:15
Reply to  RENAUD

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Bertrand
Bertrand
février 7, 2021 12:21

Bonjour, merci pour vos articles. J’envisage la création d’une sci pour l’achat d’un appartement (environ 470000 eur) avec ma femme et notre fille (17 ans et 9 mois), dans un but de transmission. Pouvez-vous me dire, si notre fille détieint 20 % des parts, comment cela se passera-t-il lors du décès d’un des parents (ma femme ou moi) ? récupère-t-elle la moitié des parts du défunt, donc 20% pour se retrouver avec 40% ? aura-t-elle des droits de succession à payer ? et lors du dècès du 2ème parent ? Elle récupère toutes les parts, mais y a-t-il des droits… Lire la suite »

CYRIL PEIRONE
CYRIL PEIRONE
mars 16, 2021 6:18

Bonjour,
nous voudrions constituer une sci familiales avec mes frères et sœurs pour que notre maman puisse faire donation de son vivant de son bien (une villa) mais un de nos frère ne veux pas faire partie de la sci. Quelle solution avons nous pour pouvoir constitué la sci sans celui-ci merci.

catherine Tarral
catherine Tarral
avril 16, 2021 10:06

Bonjour
Vous écrivez que “ les droits de mutation à payer en cas de succession sont fixés après un abattement avec possibilité de renouvellement tous les six ans.” Cette information est contradictoire avec celle que je trouve sur tous les autres sites, à savoir : un abattement de 100.000 euros tous les 15 ans. Pouvez – vous m’éclairer ?
Merci

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
avril 16, 2021 4:52

Bonjour,
Il s’agit en effet d’une erreur que nous avons immédiatement corrigée. L’abattement de 100 000€ s’applique tous les 15 ans sur les donations parents-enfants.
Nous vous prions d’accepter nos excuses pour ce désagrément.
L’équipe LegalPlace

Michel
Michel
juin 7, 2021 2:42

Bonjour,
Nous souhaitons mon épouse et moi même transmettre nos bien immobiliers a nos 3 enfants équitablement tout en conservant nos droits de decisions de vente, de location et d’usufruit. Le dernier survivant conservant ces mêmes droits. Une SCI familiale est elle une bonne solution et comment s’y prendre ?

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
juin 8, 2021 4:36
Reply to  Michel

Bonjour, La SCI familiale est en effet un choix intéressant pour transmettre un patrimoine aux héritiers dans les meilleures conditions. Le Code civil ne prévoyant que peu de règles impératives pour encadrer le fonctionnement de la SCI, les associés peuvent librement décider des conditions de la gérance, du mode de prise de décision, et notamment de conférer aux parents les seuls pouvoirs de gérance de la société. Afin de créer une SCI, il est préférable de recourir aux services d’un professionnel du droit (notaire, avocat). N’hésitez pas à vous renseigner sur notre offre de création de SCI : https://www.legalplace.fr/contrats/creation-sci/ Nous… Lire la suite »

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
juin 18, 2021 11:04
Reply to  Michel

Bonjour, La constitution d’une SCI familiale est une solution prisée pour les parents désireux de transmettre un patrimoine à leurs enfants tout en limitant le montant des impôts dus ainsi que les risques de blocage liés à l’indivision. La rédaction des statuts d’une SCI étant relativement libre, il est tout à fait possible pour les parents de conserver un pouvoir de décision ainsi que l’ensemble des droits sur la gestion des biens jusqu’à la transmission des parts sociales aux enfants. Les statuts peuvent également établir des conditions imposées aux enfants dans la gestion des biens après le décès des parents.… Lire la suite »

fournier
fournier
juillet 27, 2021 1:16

bonjour, j’ai crée une SCI avec ma fille chacun 50% de part je suis le seul Gérant s’envisage de vendre une maison appartenant à la SCI, je vais divorcé je voudrais si mon épouse n’ayant aucune part à le droit de réclamer une parti financière de la vente

Sarrax
Sarrax
août 21, 2021 3:30

Bonjour,   mes parents avaient créé une SCI familiale pour abriter une maison de famille. Au départ, chacun de mes parents avaient 2 parts et les 4 frères et soeurs 124 parts chacun. A la suite du décès de mes parents, nous avons toujours nos 124 parts en propre, ainsi que deux fois 2 parts en indivision.  Pour simplifier et prévoir l’avenir, nous aimerions :   – Céder à titre gratuit à chacun des frères et soeurs une part des indivisions (nous aurions alors 125 parts chacun)   – Porter le nombre de parts de 500 à 600 sans changement de capital +… Lire la suite »

Sarrax
Sarrax
août 21, 2021 5:05

Re-bonjour,
je précise mon précédent message. A priori, pas besoin de passer par une cession gratuite des parts de l’indivision, un simple partage en AGE (le PV faisant office de convention de partage) avec enregistrement semble suffire.
Cordialement

marie
marie
octobre 12, 2021 9:01

Bonjour,
je souhaiterais racheter les parts de SCI de ma mere et ma soeur qui souhaitent vendre le bien immobilier et donc la sci,
Dans le cas ou j’achète l’ensemble des parts de la sci, ais-je l’occasion de bénéficier des avantages fiscaux?

Merci beaucoup,
Charlotte

Mélie
Éditeur
octobre 12, 2021 10:32
Reply to  marie

Bonjour, Dans votre situation, il y a deux cas de figure. Soit votre mère et votre soeur quittent la SCI, vous vous retrouvez alors seule dedans et ne bénéficiez plus du statut de SCI puisque ce statut requiert au minimum deux associés. Ainsi, vous ne bénéficiez pas des avantages fiscaux que ce statut offre. Dans le second cas de figure, votre mère et votre soeur décident de vendre leurs parts et vous trouvez une quatrième personne de votre famille souhaitant racheter des parts, ainsi, vous bénéficiez toujours du statut de SCI, et des avantages fiscaux qui y sont rattachés. En… Lire la suite »