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Créer une SCI familiale

Dernière mise à jour le 30/05/2022

La Société civile immobilière (SCI) se fait de plus en plus visible dans le milieu des entreprises en France. En effet, sa souplesse de gestion autant que ses avantages fiscaux et sociaux sont autant d’arguments en faveur de cette forme spécifique de société. La création d’une SCI apparait avant tout comme une alternative particulièrement intéressante, au régime de l’indivision.

Cette structure juridique est également avantageuse dans la sphère familiale, puisqu’elle permet de transmettre plus facilement son patrimoine à sa progéniture. Créer une SCI familiale s’avère alors être un choix judicieux en vue de faciliter la gestion et la transmission du patrimoine.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Constituée a minima de deux associés, la SCI familiale est un type de SCI dont la principale particularité réside dans le fait que l’ensemble des associés présente un lien de famille, qu’il soit de parenté ou d’alliance. Cette forme de société civile a ainsi pour principal but d’optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier détenu par plusieurs membres d’une même famille.

Bien qu’elle soit soumise aux règles de la SCI classique, la SCI familiale présente certaines caractéristiques spécifiques :

Caractéristiques Description détaillée
Objet social Déterminé librement par les associés en fonction des objectifs poursuivis par les membres de la famille. Fréquemment, l’objet social d’une SCI familiale porte alternativement sur :

  • La gestion en commun d’un patrimoine immobilier détenus par des personnes unies par des liens de parenté ou d’alliance
  • La mise en location de biens détenus par les membres d’une même famille afin de générer des revenus locatifs
Capital social Aucun minimum légal requis, permettant aux associés de définir librement le montant du capital dans les statuts

Autre option : créer une SCI à capital variable pour :

  • Garantir l’anonymat des associés dans les statuts
  • Faire varier le capital social de la SCI librement entre 2 montants plancher et plafond déterminés au préalable pour éviter tout opération d’augmentation ou de réduction du capital à la clôture d’un exercice social

La constitution d’un capital variable ne présente toutefois que peu d’intérêt au sein d’une SCI familiale

Siège social Librement déterminé par les associés : il peut s’agir indifféremment du domicile du gérant ou de tout autre endroit indiqué dans les statuts
Associés Au moins 2 associés appartenant à une même famille : contrairement à la SASU et à l’EURL, qui correspondent à une SAS et une SARL à associé unique, il est impossible de constituer une SCI unipersonnelle

Possibilité pour les mineurs et les majeurs protégés de devenir associé

La responsabilité des associés est illimitée en fonction du nombre de parts sociales détenues par chacun : ils sont tenus solidairement du remboursement des dettes sociales à proportion de leur participation au capital.

Apports 2 variétés d’apports peuvent être effectués en contrepartie de parts sociales :

  • Apports en numéraire : montants en argent dont la moitié doivent être libérés au moment de l’immatriculation de la SCI.
  • Apports en nature : biens meubles ou immobiliers, matériels ou immatériels. La rédaction des statuts doit être confiée à un notaire si l’un des associés apporte un bien soumis à publicité foncière à la SCI. 
Parts sociales Remise de parts sociales en contrepartie de chaque apport en fonction de la participation de chaque associé au capital

Démembrement des parts sociales de la SCI possible entre les associés pour attribuer la nue-propriété à certains et l’usufruit à d’autres

Gérance Nomination d’un ou plusieurs gérants de SCI obligatoire dès la création de la société

Organisation et détermination des limites de leurs pouvoirs dans les statuts, afin de départager les décisions qu’ils peuvent prendre seuls et celles devant être soumises au vote au cours d’une assemblée générale des associés de SCI

Durée de vie Signature des statuts pour une durée maximale de 99 ans

Les statuts peuvent toutefois prévoir les conditions de prorogation de la société

Statuts Rédaction en principe libre, mais pouvant prendre 2 formes différentes:

  • Acte authentique : rédaction par un notaire qui doit procéder à l’enregistrement des statuts de la SCI au Service des impôts des entreprises (SIE) et le paiement de droits d’enregistrement. Obligatoire en cas d’apports de biens soumis à la publicité foncière.
  • Acte sous seing privé : rédaction par les associés seuls au moyen d’un modèle gratuit en ligne afin d’éviter les formalités d’enregistrement au SIE
Mode d’imposition 2 régimes d’imposition possibles :

  • Par défaut, impôt sur le revenu (IR) : répartition des bénéfices imposables entre les associés selon leur participation au capital social et soumission au barème de l’impôt sur le revenu après déclaration sur leur déclaration personnelle au titre des revenus fonciers.
  • Sur option, impôt sur les sociétés (IS) : application du taux fixe de 25%. Impossibilité de rebasculer vers le régime de l’IR après l’option.

En conclusion, la SCI se démarque des autres structures juridiques de sociétés par plusieurs caractéristiques, et principalement :

  • Un objet social nécessairement axé sur une activité civile
  • Un régime d’imposition à l’IR par défaut
  • Un outil de gestion et de transmission du patrimoine au sein de la famille

Ce qu'il faut retenir de la SCI familiale

Quelles sont les étapes pour créer une SCI familiale ?

La constitution d’une SCI familiale est soumise aux mêmes modalités de création qu’une SCI classique. La procédure se décompose en un certain nombre d’étapes qu’il convient de suivre à la lettre afin d’éviter toute erreur compromettant la validité de la demande déposée auprès du greffe du Tribunal de commerce :

  1. Réaliser et évaluer les apports au capital social de la SCI familiale;
  2. Rédiger les statuts de la SCI familiale;
  3. Publier un avis de constitution de SCI dans un JAL;
  4. Constituer et déposer une demande d’immatriculation auprès du greffe.

Créer une SCI familiale en 4 étapes

🔎 Zoom : Dans le cadre de la création d’une SCI familiale, il est le plus souvent recommandé de faire appel à un professionnel tel que LegalPlace. Afin que notre équipe vous accompagne tout au long du processus de création d’entreprise, il vous suffit de remplir un formulaire rapide en ligne et d’y joindre les justificatifs requis. Notre équipe se charge du reste, de la rédaction des statuts de votre SCI jusqu’à son immatriculation au RCS.

Etape 1 : réaliser des apports à la société

Les associés sont tenus de réaliser des apports au capital de la SCI : cette formalité permet à la société de disposer d’un patrimoine qui lui est propre. Les apports des associés sont alors transférés vers le patrimoine de la SCI, qui en détient alors la propriété. Chacun reçoit en échange un certain nombre de parts sociales.

Bon à savoir  : aucune disposition légale ne prévoit de montant minimum pour définir le capital social : en pratique, il est donc possible de constituer une SCI au capital d’1€ seulement.

Les associés peuvent réaliser alternativement :

  • Des apports en numéraire : montants d’argent qui doivent être déposés sur un compte bancaire ouvert au nom de la société, auprès d’un notaire ou auprès de la Caisse des dépôts et consignation. Les associés obtiennent alors le certificat de dépôt des fonds à conserver en vue des formalités d’immatriculation de la société.
  • Des apports en nature : apports de biens meubles ou immobiliers, matériels ou immatériels. Afin de comptabiliser leur valeur dans le capital social, les associés doivent évaluer chacun des apports et inscrire le montant correspondant dans une clause spécifique des statuts. .
Bon à savoir : lorsqu’un des associés apporte à la SCI un bien soumis à publicité foncière, les statuts doivent obligatoirement être rédigés par acte authentique devant notaire.

Etape 2 : établir les statuts de la société

Les associés peuvent librement adapter le contenu des statuts de la SCI aux objectifs poursuivis. Cette étape est d’une grande importance, car la rédaction des clauses statutaires peut avoir un impact sérieux sur la vie sociale de la SCI.

Les statuts de la SCI doivent comporter certaines mentions obligatoires :

  • Dénomination sociale : celle-ci est librement choisie, bien qu’il faille rechercher que le nom ne soit pas déjà utilisé par une société du même champ d’activité, au risque de s’exposer à une action en contrefaçon;
  • Durée de vie de la SCI : elle doit être de 99 ans maximum;
  • Objet social de la SCI : il doit impérativement être civil, à l’exception de la SCI de location et la Société civile de construction-vente (SCCV) qui peuvent comporter un caractère commercial à condition d’abandonner le régime de l’impôt sur le revenu (IR) pour basculer vers l’impôt sur les sociétés (IS);
  • Adresse du siège social : domiciliation à l’adresse d’un des biens détenus par la SCI ou tout autre endroit choisi par les associés;
  • Identité des associés
  • Montant des apports au capital effectués : en cas d’apports en nature, les statuts doivent comporter l’évaluation des biens apportés;
  • Montant du capital social ou, le cas échéant, plancher et plafond du capital variable;
  • Identité du ou des gérants : le gérant de la SCI peut indifféremment être une personne physique ou morale, associé ou non de la société, français ou étranger. Les associés disposant plus de la moitié des parts sociales désignent le gérant de la SCI (sauf dispositions statutaires contraires).

Il est fréquent que les statuts contiennent des stipulations supplémentaires, relatives notamment au quorum et aux règles de vote en assemblée générale, ainsi qu’aux modalités de cession de parts sociales de la SCI.

Bon à savoir : lorsqu’ils sont rédigés par acte notarié, ou lorsqu’un bien soumis à publicité foncière est apporté à la SCI, les statuts doivent impérativement être enregistrés auprès du Service des impôts des entreprises (SIE), qui perçoit à ce titre des droits d’enregistrement.

Le modèle suivant peut être utilisé afin de rédiger les statuts de la SCI familiale :

Télécharger notre modèle de statuts de SCI familiale gratuitement

Etape 3 : publier une annonce de création dans un journal d’annonces légales

La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales doit intervenir dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts. Cette formalité permet d’informer les tiers de la création de la SCI.

Bon à savoir : le journal d’annonces légales dans lequel paraît l’avis de création doit être édité dans le département d’immatriculation de la société.

L’avis de création de la SCI doit comporter un certain nombre d’informations :

  • Nature des statuts :  acte authentique  ou  acte sous seing privé
  • Date des statuts
  • Dénomination sociale
  • Statut particulier de la société civile (SCI)
  • Adresse du siège social
  • Montant du capital social ou, s’il s’agit d’un capital variable, montant plancher
  • Objet social
  • Durée de la société
  • Identité et coordonnées du gérant
  • Le cas échéant, conditions de cession des parts sociales (clause d’agrément… )
  • Identité du signataire de l’annonce
  • Greffe d’immatriculation

La SCI reçoit une attestation de parution dans un journal d’annonces légales à la suite de la publication de l’annonce. Ce document figure parmi les pièces justificatives à communiquer au greffe pour immatriculer la société au RCS.

Bon à savoir : l’arrêté du 19 novembre 2021 relatif à la tarification des annonces judiciaires et légales met à jour le tarif forfaitaire applicable à la publication d’un avis de création de société. Pour une SCI, les tarifs d’une annonce légale de création de société s’élève à :
– 185 € (tarif pour tous les départements);
– 222 € (tarif applicable à La Réunion et à Mayotte).

Etape 4 : immatriculer la SCI

L’immatriculation de la SCI constitue l’étape finale de sa création par laquelle la société se voit attribuer la personnalité juridique. Afin de réaliser cette démarche, il est nécessaire de constituer un dossier de demande d’immatriculation à adresser au greffe du Tribunal de commerce. 

Le dossier de demande d’immatriculation de la SCI doit comporter un certain nombre de pièces justificatives :

  • Un formulaire M0 de déclaration d’immatriculation d’une société civile (Cerfa n°132958*01) dûment rempli
  • Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés
  • Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant lorsqu’il n’est pas désigné par les statuts
  • Une déclaration des bénéficiaires effectifs datée et signée par le représentant légal
  • Un justificatif de jouissance des locaux tenant lieu de siège social
  • Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales
  • Un certificat de dépôt des fonds
  • Un justificatif d’identité du gérant
  • Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation du gérant datées et signées en original
  • Tout document attestant de l’existence d’une personne morale lorsqu’elle est associée ou gérante de la société

Il sera nécessaire de produire une copie des statuts en vigueur traduits en français certifié, dans le cas où le gérant de la SCI est une personne morale non immatriculée dans un Etat membre de l’Union européenne.

Combien coûte la création d’une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale génère des coûts à la charge de la société en cours de création mais également des associés :

Etape de la procédure de création Coût
Réalisation d’apports A partir de 1€
Rédaction des statuts De 0 à plusieurs milliers d’euros
Enregistrement des statuts au Service des impôts des entreprises (SIE) De 0 à 5% de la valeur des apports en nature
Publication de l’avis de création (tarif en vigueur depuis le 1er janvier 2021)
  • Tous les départements : 185€
  • La Réunion et Mayotte : 222 €
Frais d’immatriculation (émoluments du greffe, frais de dépôt d’acte) Environ 70€
Dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs 21,41€

FAQ

Pourquoi créer une SCI familiale?

La constitution d'une SCI familiale permet aux membres d'une même famille de détenir un bien en commun sans être entravés par les contraintes de l'indivision. Le patrimoine immobilier familiale est transmis plus facilement aux héritiers, sans qu'il ne soit nécessaire de payer des droits de mutation dans certains cas. Les parents peuvent continuer de jouir de la résidence familiale s'ils détiennent des parts sociales en usufruit, tout en permettant aux enfants de conserver le contrôle effectif de la société.

Peut-on créer une SCI familiale sans apports ?

La loi ne fait état d'aucun minimum légal pour constituer le capital social d'une SCI. Il est donc possible de créer une SCI avec un capital d'1€ seulement. Toutefois, un capital aussi faible peut dissuader les établissements bancaires d'accorder un prêt à la société.

Combien coûte la création d'une SCI familiale ?

La création d'une SCI de manière générale (familiale ou non) génère un certain nombre de coûts parmi lesquels figurent :

  • la réalisation et l'évaluation des apports au capital social (de 1 à plusieurs milliers d'euros);
  • La rédaction des statuts (à partir d'1€);
  • L'enregistrement des statuts au Service des impôts des entreprises (de 0 à 5% en fonction de la valeur des apports en nature);
  • La publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales (185 € dans tous les départements sauf pour La Réunion et Mayotte, pour lesquels les frais s'élèvent à 222€);
  • Les frais d'immatriculation (70.39€);
  • Le dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs).

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Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

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Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.