Créer une SCI familiale
Dernière mise à jour le 06/10/2022
Créer une société civile immobilière (SCI) familiale permet de bénéficier des mêmes avantages qu’une SCI classique. En effet, c’est une sorte de SCI qui ne regroupe que des membres d’une même famille. Au-delà des avantages procurés par la SCI classique, restreindre les associés à la sphère familiale permet de faciliter la transmission de patrimoine ainsi que sa gestion.
De plus, la création d’une SCI apparaît avant tout comme une alternative, particulièrement intéressante, au régime de l’indivision.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Une SCI familiale est une forme particulière de société civile immobilière classique.
A ce titre, elle peut être instituée seulement entre des personnes présentant un même lien de famille, de parenté ou d’alliance.
Tout comme la SCI classique elle a pour but la gestion d’un patrimoine immobilier, mais en famille. Ainsi, au sein de la famille, les règles de l’indivision prévues aux articles 815 et suivants du code civil sont écartées.
Pourquoi créer une SCI familiale ?
La SCI familiale procure divers avantages, tels que la gestion par un gérant et la conservation et la transmission du patrimoine.
En effet, créer une SCI familiale permet de gérer des biens immobiliers en famille tout en désignant un ou plusieurs gérants dans les statuts de ladite société.
Ainsi, les associés peuvent déléguer la gestion quotidienne des biens et éviter les conflits entre les associés.
De plus, au regard de la conservation et de la transmission du patrimoine, une SCI familiale permet d’éviter un éclatement du patrimoine entre les différents héritiers et écarte l’application des règles de l’indivision.
Enfin, si la SCI familiale met en location ses biens, elle n’est pas considérée comme un bailleur professionnel. De ce fait, les baux professionnels conclus ne peuvent pas excéder 3 ans.
Quelles sont les caractéristiques d’une telle SCI ?
Afin de mieux appréhender le fonctionnement d’une SCI familiale, il est important de connaître ces principales caractéristiques telles que son objet social, les associés, leur responsabilité, etc.
L’objet social
L’objet social est librement déterminé par les associés selon l’objectif poursuivi par les membres de la famille.
En règle générale, l’objet social d’une SCI familiale porte alternativement sur :
- La gestion en commun d’un patrimoine immobilier détenu par des personnes unies par des liens de parenté ou d’alliance ;
- La mise en location des biens détenus par des membres d’une même famille dans le but de générer des revenus locatifs.
Le capital social
La création d’une SCI familiale n’est pas conditionnée à la réunion d’un montant minimal de capital social.
De ce fait, les associés choisissent librement le montant du capital social à indiquer dans les statuts.
En outre, il est toujours possible d’opter pour une SCI à capital variable. Cette solution permet de faire varier le capital social de la SCI librement entre un montant plancher et un montant plafond préalablement déterminés.
Dans cette conjoncture, il n’est pas nécessaire de réaliser les formalités d’augmentation ou de diminution du capital social.
Le siège social
Le siège social de la SCI est librement déterminé par les associés.
Il peut aussi bien s’agir du domicile du gérant de la SCI ou d’un autre lieu indiqué dans les statuts.
Les associés et leur responsabilité
Pour instituer une SCI familiale, il faut impérativement au moins 2 associés. De plus, les associés doivent être de la même famille, par parenté ou par alliance.
En outre, la responsabilité des associés est illimitée.
En d’autres termes, cela signifie qu’il ne sont pas seulement responsables à hauteur des parts sociales détenues, mais responsables solidairement et indéfiniment pour la totalité de la dette, le cas échéant.
Ils peuvent donc être tenu responsable de la dette dans la totalité et devoir l’apurer grâce à leur patrimoine personnel, si besoin.
Les apports
Pour être associé de la SCI et recevoir en contrepartie des parts sociales, des apports doivent être effectués.
A ce titre, 2 types d’apports sont possibles :
- Des apports en numéraire : il s’agit du dépôt d’une somme d’argent dont la moitié doit être libérée au moment de l’immatriculation de la SCI. Les associés obtiennent alors le certificat de dépôt des fonds à conserver en vue des formalités d’immatriculation de la société ;
- Des apports en nature : dans ce cas, il s’agit de l’apport de biens mobiliers ou immobiliers, matériels ou immatériels, etc.
Les parts sociales
Eu égard à sa qualité d’associé, ce dernier reçoit des parts sociales proportionnellement à sa participation au capital social.
Il est possible d’effectuer un démembrement de SCI par le biais des parts sociales pour attribuer la nue-propriété à certains associés, et l’usufruit à d’autres.
La gérance
Dans le cadre d’une SCI familiale, un ou plusieurs gérants doivent être nommés. Il s’agit d’une formalité obligatoire pour la création d’une telle société.
Son organisation et la détermination des limites de leurs pouvoirs sont renseignés dans les statuts.
Cela permet de savoir quelles décisions le gérant peut prendre seul et celles qui devront être soumises au vote lors de l’assemblée générale des associés de la SCI.
La durée de vie
Les statuts de la société sont signés pour une durée maximale de 99 ans.
Cependant, les statuts peuvent prévoir les conditions de prorogation de la société.
La fiscalité
En terme d’imposition, 2 régimes sont possibles :
- L’impôt sur le revenu (IR), impôt par défaut : dans ce cas, les bénéfices imposables sont répartis entre les associés selon leur participation au capital social et sont soumis au barème de l’IR après déclaration sur leur déclaration d’imposition personnelle au titre des revenu fonciers ;
- L’impôt sur les sociétés (IS), sur option : application du taux fixe à hauteur de 25%. Il est impossible de revenir à l’IR après avoir opté pour l’IS.
Les statuts
En principe, la rédaction des statuts est libre.
De ce fait, elle peut prendre 2 formes différentes :
- Un acte authentique : les statuts sont rédigés par un notaire qui procède à l’enregistrement des statuts de la SCI auprès du Service des impôts des entreprises (SIE). L’acte authentique est obligatoire en cas d’apport de biens soumis à la publicité foncière ;
- Un acte sous seing privé : dans ce cas, les associés peuvent utiliser un modèle gratuit en ligne et éviter l’enregistrement auprès du SIE.
En somme, la SCI famille se distingue des autres formes de sociétés grâce aux caractéristiques suivantes :
- Une activité civile pour objet social ;
- Une imposition à l’IR par défaut ;
- Un outil de gestion et de transmission du patrimoine au sein de la famille.
Quels sont ses avantages fiscaux ?
Les associés d’une SCI familiale jouissent d’une fiscalité avantageuse.
En effet, en terme de fiscalité les avantages sont les suivants :
- Une imposition de principe à l’IR, avec un choix possible pour l’IS, supporté par les associés à hauteur de leur participation dans la société ;
- Une exonération de la TVA (sauf en cas de prestation d’hébergement et de location nue de locaux professionnel) ;
- La plus-value immobilière des particuliers en cas de cession si la SCI est à l’IR ou l’abattement pour durée de détention des titres si la SCI est l’IS ;
- Un abattement de 50% pour une durée de détention de 2 à 8 ans et un abattement de 65% pour une détention au-delà de 8 ans.
Quelle est la procédure pour créer une SCI familiale ?
La création d’une SCI familiale nécessite de suivre les mêmes étapes que pour la création d’une SCI classique, à savoir :
- La réalisation et l’évaluation des apports au capital social de la SCI familiale ;
- La rédaction des statuts ;
- La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL) ;
- La constitution et le dépôt d’une demande d’immatriculation auprès du greffe.
Etape n°1 : réaliser les apports au capital social de la société
Les associés sont tenus de réaliser des apports au capital : cette formalité permet à la société de disposer d’un patrimoine qui lui est propre.
Les apports des associés sont transférés vers le patrimoine de la SCI, qui en détient alors la propriété. Chacun reçoit en échange un certain nombre de parts sociales.
Les associés peuvent réaliser alternativement :
- Des apports en numéraire ;
- Des apports en nature.
Etape n°2 : rédiger les statuts de la société
Les associés peuvent librement adapter le contenu des statuts de la SCI aux objectifs poursuivis.
Cette étape est d’une grande importance, car la rédaction des clauses statutaires peut avoir un impact sérieux sur la vie sociale de la SCI.
Les statuts de la SCI doivent comporter certaines mentions obligatoires :
- La dénomination sociale : celle-ci est librement choisie, bien qu’il faille rechercher que le nom ne soit pas déjà utilisé par une société du même champ d’activité, au risque de s’exposer à une action en contrefaçon;
- La durée de vie de la SCI ;
- L’objet social de la SCI : il doit impérativement être civil, à l’exception de la SCI de location et la Société civile de construction-vente (SCCV) qui peuvent comporter un caractère commercial à condition d’abandonner le régime de l’impôt sur le revenu (IR) pour basculer vers l’impôt sur les sociétés (IS);
- L’adresse du siège social ;
- L’identité des associés ;
- Le montant des apports au capital effectués : en cas d’apports en nature, les statuts doivent comporter l’évaluation des biens apportés ;
- Le montant du capital social ou, le cas échéant, plancher et plafond du capital variable ;
- L’identité du ou des gérants : le gérant de la SCI peut indifféremment être une personne physique ou morale, associé ou non de la société, français ou étranger. Les associés disposant plus de la moitié des parts sociales désignent le gérant de la SCI (sauf dispositions statutaires contraires).
Il est fréquent que les statuts contiennent des stipulations supplémentaires, relatives notamment au quorum et aux règles de vote en assemblée générale, ainsi qu’aux modalités de cession de parts sociales de la SCI.
Le modèle suivant peut être utilisé afin de rédiger les statuts de la SCI familiale :
Télécharger notre modèle de statuts de SCI familiale gratuitement
Etape n°3 : publier une annonce de création dans un JAL
La publication d’un avis de création dans un JAL doit intervenir dans un délai d’un mois suivant la signature des statuts. Cette formalité permet d’informer les tiers de la création de la SCI.
L’avis de création de la SCI doit comporter les informations suivantes :
- La nature des statuts : acte authentique ou acte sous seing privé ;
- La date des statuts ;
- La dénomination sociale ;
- Le statut particulier de la société civile (SCI) ;
- L’adresse du siège social ;
- Le montant du capital social ou, s’il s’agit d’un capital variable, le montant plancher et plafond ;
- L’objet social ;
- La durée de la société ;
- L’identité et les coordonnées du gérant ;
- Le cas échéant, les conditions de cession des parts sociales;
- L’identité du signataire de l’annonce ;
- Le greffe d’immatriculation.
La SCI reçoit une attestation de parution dans un journal d’annonces légales à la suite de la publication de l’annonce.
Ce document figure parmi les pièces justificatives à communiquer au greffe pour immatriculer la société au RCS.
Etape n°4 : immatriculer la SCI
L’immatriculation de la SCI est la dernière étape de sa création.
Grâce à cette dernière, la société se voit attribuer la personnalité juridique. Afin de réaliser cette démarche, il est nécessaire de constituer un dossier de demande d’immatriculation à adresser au greffe du tribunal de commerce.
Le dossier de demande d’immatriculation de la SCI doit comporter un certain nombre de pièces justificatives :
- Un formulaire M0 de déclaration d’immatriculation d’une société civile (Cerfa n°132958*01) dûment rempli ;
- Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés ;
- Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant lorsqu’il n’est pas désigné par les statuts ;
- Une déclaration des bénéficiaires effectifs datée et signée par le représentant légal ;
- Un justificatif de jouissance des locaux tenant lieu de siège social ;
- Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
- Un certificat de dépôt des fonds ;
- Un justificatif d’identité du gérant ;
- Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation du gérant datées et signées en original ;
- Tout document attestant de l’existence d’une personne morale lorsqu’elle est associée ou gérante de la société.
Combien coûte la création d’une SCI familiale ?
Créer une SCI familiale génère des coûts à la charge de la société en cours de création mais également des associés.
Voici un tableau récapitulatif des frais à prévoir.
| Etape de la procédure de création | Coût |
| Réalisation d’apports | A partir de 1€ |
| Rédaction des statuts | De 0 à plusieurs milliers d’euros |
| Enregistrement des statuts au Service des impôts des entreprises (SIE) | De 0 à 5% de la valeur des apports en nature |
| Publication de l’avis de création (tarif en vigueur depuis le 1er janvier 2021) | Tous les départements : 185€
La Réunion et Mayotte : 222 € |
| Frais d’immatriculation (émoluments du greffe, frais de dépôt d’acte) | Environ 70€ |
| Dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs | 21,41€ |
FAQ
Peut-on créer une SCI familiale sans apport ?
La loi ne fait état d'aucun minimum légal pour constituer le capital social d'une SCI. Il est donc possible de créer une SCI avec un capital d'1€ seulement. Toutefois, un capital aussi faible peut dissuader les établissements bancaires d'accorder un prêt à la société.
Quel est l'intérêt de créer une SCI familiale ?
La constitution d'une SCI familiale permet aux membres d'une même famille de détenir un bien en commun sans être entravés par les contraintes de l'indivision. Le patrimoine immobilier familial est transmis plus facilement aux héritiers, sans qu'il ne soit nécessaire de payer des droits de mutation dans certains cas. Les parents peuvent continuer de jouir de la résidence familiale s'ils détiennent des parts sociales en usufruit, tout en permettant aux enfants de conserver le contrôle effectif de la société.
Quels sont les inconvénients de la SCI familiale ?
Malgré des avantages indéniables, la SCI familiale comporte également quelques inconvénients. A ce titre on peut répertorier l'obligation d'établir une comptabilité régulière, la responsabilité illimitée des associés ou encore l'imposition à l'IS en cas de bénéfices tirés de la location.
Créer ma SCI
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 06/10/2022
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
bonjour,
merci pour votre article.
Avec une SCI familiale, peut-on faire de l’achat-revente en plus de la location ?
Bonjour, L’objet d’une SCI et d’une SCI familiale doit être une objet civil. En d’autres termes, l’objet de la SCI ne doit pas poursuive un but commercial, ni avoir pour but de générer un profit. Ainsi, une SCI ne peut pas acheter et revendre des biens à titre habituel. A titre exceptionnel, et si les statuts de la société prévoient cette possibilité, la vente d’un immeuble peut être effectuée si la vente n’est pas spéculative, n’a pas pour but de générer un bénéfice et qu’elle ne s’inscrit pas dans une activité habituelle de la SCI. A l’inverse, la SCI encourt… Lire la suite »
Bonjour
je voudrais creer une sci familiale pour mettre ma maison en location en deux logements distincts
donc si j ai bien compris la sci peut me racheter ma maison ?
merci
cordialement
peggy
merci pour votre article qui est tres explicite