Créer une SCI familiale
Dernière mise à jour le 30/05/2022
La Société civile immobilière (SCI) se fait de plus en plus visible dans le milieu des entreprises en France. En effet, sa souplesse de gestion autant que ses avantages fiscaux et sociaux sont autant d’arguments en faveur de cette forme spécifique de société. La création d’une SCI apparait avant tout comme une alternative particulièrement intéressante, au régime de l’indivision.
Cette structure juridique est également avantageuse dans la sphère familiale, puisqu’elle permet de transmettre plus facilement son patrimoine à sa progéniture. Créer une SCI familiale s’avère alors être un choix judicieux en vue de faciliter la gestion et la transmission du patrimoine.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Constituée a minima de deux associés, la SCI familiale est un type de SCI dont la principale particularité réside dans le fait que l’ensemble des associés présente un lien de famille, qu’il soit de parenté ou d’alliance. Cette forme de société civile a ainsi pour principal but d’optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier détenu par plusieurs membres d’une même famille.
Bien qu’elle soit soumise aux règles de la SCI classique, la SCI familiale présente certaines caractéristiques spécifiques :
| Caractéristiques | Description détaillée |
| Objet social | Déterminé librement par les associés en fonction des objectifs poursuivis par les membres de la famille. Fréquemment, l’objet social d’une SCI familiale porte alternativement sur :
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| Capital social | Aucun minimum légal requis, permettant aux associés de définir librement le montant du capital dans les statuts
Autre option : créer une SCI à capital variable pour :
La constitution d’un capital variable ne présente toutefois que peu d’intérêt au sein d’une SCI familiale |
| Siège social | Librement déterminé par les associés : il peut s’agir indifféremment du domicile du gérant ou de tout autre endroit indiqué dans les statuts |
| Associés | Au moins 2 associés appartenant à une même famille : contrairement à la SASU et à l’EURL, qui correspondent à une SAS et une SARL à associé unique, il est impossible de constituer une SCI unipersonnelle
Possibilité pour les mineurs et les majeurs protégés de devenir associé La responsabilité des associés est illimitée en fonction du nombre de parts sociales détenues par chacun : ils sont tenus solidairement du remboursement des dettes sociales à proportion de leur participation au capital. |
| Apports | 2 variétés d’apports peuvent être effectués en contrepartie de parts sociales :
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| Parts sociales | Remise de parts sociales en contrepartie de chaque apport en fonction de la participation de chaque associé au capital
Démembrement des parts sociales de la SCI possible entre les associés pour attribuer la nue-propriété à certains et l’usufruit à d’autres |
| Gérance | Nomination d’un ou plusieurs gérants de SCI obligatoire dès la création de la société
Organisation et détermination des limites de leurs pouvoirs dans les statuts, afin de départager les décisions qu’ils peuvent prendre seuls et celles devant être soumises au vote au cours d’une assemblée générale des associés de SCI |
| Durée de vie | Signature des statuts pour une durée maximale de 99 ans
Les statuts peuvent toutefois prévoir les conditions de prorogation de la société |
| Statuts | Rédaction en principe libre, mais pouvant prendre 2 formes différentes:
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| Mode d’imposition | 2 régimes d’imposition possibles :
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En conclusion, la SCI se démarque des autres structures juridiques de sociétés par plusieurs caractéristiques, et principalement :
- Un objet social nécessairement axé sur une activité civile
- Un régime d’imposition à l’IR par défaut
- Un outil de gestion et de transmission du patrimoine au sein de la famille
Quelles sont les étapes pour créer une SCI familiale ?
La constitution d’une SCI familiale est soumise aux mêmes modalités de création qu’une SCI classique. La procédure se décompose en un certain nombre d’étapes qu’il convient de suivre à la lettre afin d’éviter toute erreur compromettant la validité de la demande déposée auprès du greffe du Tribunal de commerce :
- Réaliser et évaluer les apports au capital social de la SCI familiale;
- Rédiger les statuts de la SCI familiale;
- Publier un avis de constitution de SCI dans un JAL;
- Constituer et déposer une demande d’immatriculation auprès du greffe.
Etape 1 : réaliser des apports à la société
Les associés sont tenus de réaliser des apports au capital de la SCI : cette formalité permet à la société de disposer d’un patrimoine qui lui est propre. Les apports des associés sont alors transférés vers le patrimoine de la SCI, qui en détient alors la propriété. Chacun reçoit en échange un certain nombre de parts sociales.
Les associés peuvent réaliser alternativement :
- Des apports en numéraire : montants d’argent qui doivent être déposés sur un compte bancaire ouvert au nom de la société, auprès d’un notaire ou auprès de la Caisse des dépôts et consignation. Les associés obtiennent alors le certificat de dépôt des fonds à conserver en vue des formalités d’immatriculation de la société.
- Des apports en nature : apports de biens meubles ou immobiliers, matériels ou immatériels. Afin de comptabiliser leur valeur dans le capital social, les associés doivent évaluer chacun des apports et inscrire le montant correspondant dans une clause spécifique des statuts. .
Etape 2 : établir les statuts de la société
Les associés peuvent librement adapter le contenu des statuts de la SCI aux objectifs poursuivis. Cette étape est d’une grande importance, car la rédaction des clauses statutaires peut avoir un impact sérieux sur la vie sociale de la SCI.
Les statuts de la SCI doivent comporter certaines mentions obligatoires :
- Dénomination sociale : celle-ci est librement choisie, bien qu’il faille rechercher que le nom ne soit pas déjà utilisé par une société du même champ d’activité, au risque de s’exposer à une action en contrefaçon;
- Durée de vie de la SCI : elle doit être de 99 ans maximum;
- Objet social de la SCI : il doit impérativement être civil, à l’exception de la SCI de location et la Société civile de construction-vente (SCCV) qui peuvent comporter un caractère commercial à condition d’abandonner le régime de l’impôt sur le revenu (IR) pour basculer vers l’impôt sur les sociétés (IS);
- Adresse du siège social : domiciliation à l’adresse d’un des biens détenus par la SCI ou tout autre endroit choisi par les associés;
- Identité des associés
- Montant des apports au capital effectués : en cas d’apports en nature, les statuts doivent comporter l’évaluation des biens apportés;
- Montant du capital social ou, le cas échéant, plancher et plafond du capital variable;
- Identité du ou des gérants : le gérant de la SCI peut indifféremment être une personne physique ou morale, associé ou non de la société, français ou étranger. Les associés disposant plus de la moitié des parts sociales désignent le gérant de la SCI (sauf dispositions statutaires contraires).
Il est fréquent que les statuts contiennent des stipulations supplémentaires, relatives notamment au quorum et aux règles de vote en assemblée générale, ainsi qu’aux modalités de cession de parts sociales de la SCI.
Le modèle suivant peut être utilisé afin de rédiger les statuts de la SCI familiale :
Télécharger notre modèle de statuts de SCI familiale gratuitement
Etape 3 : publier une annonce de création dans un journal d’annonces légales
La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales doit intervenir dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts. Cette formalité permet d’informer les tiers de la création de la SCI.
L’avis de création de la SCI doit comporter un certain nombre d’informations :
- Nature des statuts : acte authentique ou acte sous seing privé
- Date des statuts
- Dénomination sociale
- Statut particulier de la société civile (SCI)
- Adresse du siège social
- Montant du capital social ou, s’il s’agit d’un capital variable, montant plancher
- Objet social
- Durée de la société
- Identité et coordonnées du gérant
- Le cas échéant, conditions de cession des parts sociales (clause d’agrément… )
- Identité du signataire de l’annonce
- Greffe d’immatriculation
La SCI reçoit une attestation de parution dans un journal d’annonces légales à la suite de la publication de l’annonce. Ce document figure parmi les pièces justificatives à communiquer au greffe pour immatriculer la société au RCS.
– 185 € (tarif pour tous les départements);
– 222 € (tarif applicable à La Réunion et à Mayotte).
Etape 4 : immatriculer la SCI
L’immatriculation de la SCI constitue l’étape finale de sa création par laquelle la société se voit attribuer la personnalité juridique. Afin de réaliser cette démarche, il est nécessaire de constituer un dossier de demande d’immatriculation à adresser au greffe du Tribunal de commerce.
Le dossier de demande d’immatriculation de la SCI doit comporter un certain nombre de pièces justificatives :
- Un formulaire M0 de déclaration d’immatriculation d’une société civile (Cerfa n°132958*01) dûment rempli
- Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés
- Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant lorsqu’il n’est pas désigné par les statuts
- Une déclaration des bénéficiaires effectifs datée et signée par le représentant légal
- Un justificatif de jouissance des locaux tenant lieu de siège social
- Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales
- Un certificat de dépôt des fonds
- Un justificatif d’identité du gérant
- Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation du gérant datées et signées en original
- Tout document attestant de l’existence d’une personne morale lorsqu’elle est associée ou gérante de la société
Il sera nécessaire de produire une copie des statuts en vigueur traduits en français certifié, dans le cas où le gérant de la SCI est une personne morale non immatriculée dans un Etat membre de l’Union européenne.
Combien coûte la création d’une SCI familiale ?
Créer une SCI familiale génère des coûts à la charge de la société en cours de création mais également des associés :
| Etape de la procédure de création | Coût |
| Réalisation d’apports | A partir de 1€ |
| Rédaction des statuts | De 0 à plusieurs milliers d’euros |
| Enregistrement des statuts au Service des impôts des entreprises (SIE) | De 0 à 5% de la valeur des apports en nature |
| Publication de l’avis de création (tarif en vigueur depuis le 1er janvier 2021) |
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| Frais d’immatriculation (émoluments du greffe, frais de dépôt d’acte) | Environ 70€ |
| Dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs | 21,41€ |
FAQ
Pourquoi créer une SCI familiale?
La constitution d'une SCI familiale permet aux membres d'une même famille de détenir un bien en commun sans être entravés par les contraintes de l'indivision. Le patrimoine immobilier familiale est transmis plus facilement aux héritiers, sans qu'il ne soit nécessaire de payer des droits de mutation dans certains cas. Les parents peuvent continuer de jouir de la résidence familiale s'ils détiennent des parts sociales en usufruit, tout en permettant aux enfants de conserver le contrôle effectif de la société.
Peut-on créer une SCI familiale sans apports ?
La loi ne fait état d'aucun minimum légal pour constituer le capital social d'une SCI. Il est donc possible de créer une SCI avec un capital d'1€ seulement. Toutefois, un capital aussi faible peut dissuader les établissements bancaires d'accorder un prêt à la société.
Combien coûte la création d'une SCI familiale ?
La création d'une SCI de manière générale (familiale ou non) génère un certain nombre de coûts parmi lesquels figurent :
- la réalisation et l'évaluation des apports au capital social (de 1 à plusieurs milliers d'euros);
- La rédaction des statuts (à partir d'1€);
- L'enregistrement des statuts au Service des impôts des entreprises (de 0 à 5% en fonction de la valeur des apports en nature);
- La publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales (185 € dans tous les départements sauf pour La Réunion et Mayotte, pour lesquels les frais s'élèvent à 222€);
- Les frais d'immatriculation (70.39€);
- Le dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs).
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 30/05/2022
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
