Créer une SCI familiale
Créer une SCI familiale peut se révéler intéressante lorsque les membres d’une même famille détiennent un patrimoine immobilier en commun ou souhaitent acquérir un bien à plusieurs.
Cette forme sociale présente l’avantage d’écarter l’application des règles de l’indivision et fait bénéficier ses associés d’avantages fiscaux. Sous certaines conditions, ils peuvent notamment éviter de payer des impôts en cas de donations entre parents et enfants.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La SCI familiale est un type de SCI dont la principale particularité réside dans le fait que l’ensemble des associés présente un lien de famille, qu’il soit de parenté ou d’alliance. Cette forme de société civile a ainsi pour principal but d’optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier détenu par plusieurs membres d’une même famille.
Bien qu’elle soit soumise aux règles de la SCI classique, la SCI familiale présente certaines caractéristiques spécifiques, notamment quand à la rédaction de son objet social.
| Caractéristiques | Description détaillée |
| Objet social | Librement choisi par les associés selon les objectifs poursuivis par les membres de la famille. Fréquemment, l’objet social d’une SCI familiale porte alternativement sur :
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| Capital social | Montant librement déterminé dans les statuts sans minimum légal
Possibilité de constituer une SCI à capital variable, ce qui garantit l’anonymat des associés dans les statuts et permet de faire librement varier le capital social de la SCI entre une somme plancher et une somme plafond sans qu’aucune procédure d’augmentation ou de réduction du capital ne soit requise La constitution d’un capital variable ne présente toutefois que peu d’intérêt au sein d’une SCI familiale |
| Siège social | Librement déterminé par les associés : il peut s’agir indifféremment du domicile du gérant ou de tout autre endroit indiqué dans les statuts |
| Associés | Au moins 2 associés appartenant à une même famille : il est impossible de constituer une SCI à associé unique, au contraire de la SASU ou de l’EURL qui correspondent respectivement à la forme unipersonnelle de la SAS et de la SARL
Statut d’associé ouvert aux mineurs et aux majeurs protégés La responsabilité des associés est illimitée au prorata de leur participation au capital social : ils sont tenus solidairement du remboursement des dettes sociales à proportion de leur participation au capital. |
| Apports | 2 types d’apports admis :
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| Parts sociales | Attribution de parts sociales à chaque associé au prorata de sa participation au capital social
Possibilité de démembrer les parts sociales de la SCI entre les associés : certains détiennent alors la nue-propriété et d’autres l’usufruit |
| Gérance | Désignation obligatoire d’un ou plusieurs gérants de SCI
Possibilité d’aménager leurs pouvoirs et de prévoir les modalités de leur contrôle par l’assemblée générale des associés dans les statuts |
| Durée de vie | 99 ans maximum
Possibilité de prévoir les conditions de prorogation de la société dans les statuts |
| Statuts | Rédaction libre sous 2 formes différentes :
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| Mode d’imposition | 2 régimes d’imposition possibles :
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Pourquoi créer une SCI familiale ?
Les membres d’une même famille décident fréquemment de procéder à la création d’une SCI afin de bénéficier d’un certain nombre d’avantages, incluant :
- L’exclusion de l’application des règles de l’indivision
- La simplification de la gestion en commun d’un patrimoine immobilier
- Des avantages fiscaux au bénéfice des associés
Exclure les règles de l’indivision
Au sein d’une SCI, quel que soit son type, la propriété des biens détenus en commun est affectée à la société. Les associés n’en sont pas propriétaires à titre personnel, au contraire de l’indivision dans le cadre de laquelle chacun dispose de droits sur le bien.
Il en résulte qu’aucun associé ne peut requérir de la part de la SCI de procéder à la vente du bien. Cette décision revient à la société, et doit être prise par le gérant, lorsque les statuts lui confèrent ce pouvoir, ou par l’assemblée générale des associés.
Au lieu de forcer la vente du bien, comme c’est le cas lorsqu’un indivisaire souhaite sortir de l’indivision, il suffit pour l’associé de la SCI de vendre ses parts sociales, ce qui permet aux autres associés de conserver la propriété du bien au travers de la société. La transmission du bien immeuble au sein d’une SCI est donc facilitée, et permet de protéger le concubin survivant en cas de décès, ce qui n’est pas le cas dans le cadre de l’indivision.
Il est également fréquent qu’un couple de concubins décide de constituer une SCI familiale de façon à préserver leurs intérêts en cas d’incapacité ou de décès de l’un d’eux. Cette forme sociale permet en effet d’éviter les complications qui peuvent survenir lorsque le bien est détenu en indivision.
Simplifier la gestion d’un patrimoine immobilier
Au sein d’une SCI, la plupart des actes de gestion courante sont confiés à un ou plusieurs gérants, ce qui permet d’optimiser la gestion des biens immeubles détenus par la SCI et d’éviter les conflits entre associés sur des questions anodines.
L’accord unanime des associés au cours d’une assemblée générale n’est requis que pour les décisions les plus solennelles, incluant :
- La nomination ou la révocation du gérant
- La vente d’un bien immobilier
- Toute autre décision n’ayant pas fait l’objet d’une disposition statutaire imposant un vote à la majorité
Permettre aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux
La SCI est soumise par défaut au régime de l’impôt sur le revenu (IR). Par application de ce mode d’imposition, les bénéfices de la société sont taxés par l’intermédiaire des associés suivant un processus particulier.
- Exonération totale d’impôt sur les plus-values de cession d’immeubles (ou de parts sociales) détenus pendant plus de 22 ans
- Exonération totale des contributions sociales en cas de détention de l’immeuble (ou des parts sociales) supérieure à 30 ans
- Abattement fiscal de 100 000€ en cas de donation de parts sociales entre parents et enfants excluant l’application de droits de donation
- Abattement fiscal de 31 865€ en cas de donation de parts sociales entre grands-parents et petits-enfants
Quelles sont les étapes pour créer une SCI familiale ?
La constitution d’une SCI familiale est soumise aux mêmes modalités de création qu’une SCI classique. La procédure se décompose en un certain nombre d’étapes qu’il convient de suivre à la lettre afin d’éviter toute erreur compromettant la validité de la demande déposée auprès du greffe du Tribunal de commerce.
Etape 1 : réaliser des apports au capital social
Les associés doivent effectuer des apports au capital de la SCI afin de constituer les ressources propres de la SCI. La loi n’imposant aucun montant minimum, il est possible de créer une SCI avec un capital d’1 € seulement.
Ces opérations s’analysent comme un transfert depuis le patrimoine personnel des associés vers celui de la société. En échange, chacun recevra des parts sociales au prorata de sa participation au capital.
2 types d’apports peuvent être réalisés :
- Apports en numéraire : il s’agit d’apports de sommes d’argents à la SCI. Ces montants doivent être déposés sur un compte bancaire ouvert au nom de la société. Les associés se verront remettre en échange un certificat de dépôt des fonds qui doit figurer dans le dossier de demande d’immatriculation.
- Apports en nature : il s’agit d’apports de biens meubles ou immobiliers. Les biens doivent être évalués par les associés afin d’être comptabilisés dans le capital social, et le montant correspondant doit figurer dans une clause des statuts.
Etape 2 : rédiger les statuts
Les associés doivent rédiger les statuts de la SCI en fonction des objectifs visés. Il est important d’accorder un soin tout particulier à cette étape, car elle conditionne le bon déroulement de la vie sociale de la société.
Les statuts de la SCI doivent comporter certaines mentions obligatoires :
- Dénomination sociale : celle-ci est librement choisie, bien qu’il faille rechercher que le nom ne soit pas déjà utilisé par une société du même champ d’activité, au risque de s’exposer à une action en contrefaçon
- Durée de vie de la SCI : elle doit être de 99 ans maximum
- Objet social de la SCI : il doit impérativement être civil, à l’exception de la SCI de location et la Société civile de construction-vente (SCCV) qui peuvent comporter un caractère commercial à condition d’abandonner le régime de l’impôt sur le revenu (IR) pour basculer vers l’impôt sur les sociétés (IS)
- Adresse du siège social : la SCI peut être domiciliée indifféremment à l’un des immeubles détenus par la SCI ou à tout autre endroit choisi par les associés
- Identité des associés
- Montant des apports au capital effectués : en cas d’apports en nature, les statuts doivent comporter l’évaluation des biens apportés
- Montant du capital social ou, le cas échéant, plancher et plafond du capital variable
- Identité du ou des gérants : le gérant de la SCI peut indifféremment être une personne physique ou morale, associé ou non de la société, français ou étranger. Sauf disposition contraire des statuts, il doit être désigné sur décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales
Les statuts peuvent également comporter d’autres dispositions, relatives notamment au quorum et aux règles de vote en assemblée générale ou aux modalités de cession de parts sociales de la SCI.
Le modèle suivant peut être utilisé afin de rédiger les statuts de la SCI familiale :
Statuts de SCI familiale – Modèle gratuit
Etape 3 : publier un avis de création dans un journal d’annonces légales
Dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts, les associés doivent informer les tiers de la création de la SCI par la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales édité dans le département d’immatriculation de la société.
L’avis de création de la SCI doit comporter un certain nombre d’informations :
- Nature des statuts : à savoir s’il s’agit d’un acte authentique dressé par un officier de justice (notaire) ou d’un acte sous seing privé lorsqu’ils sont rédigés par les associés eux-mêmes
- Date des statuts
- Dénomination sociale
- Statut particulier de la société civile (SCI)
- Adresse du siège social
- Montant du capital social ou, s’il s’agit d’un capital variable, montant plancher
- Objet social
- Durée de la société
- Identité et coordonnées du gérant
- Le cas échéant, modalités de cession des parts sociales (clause d’agrément… )
- Identité du signataire de l’annonce
- Greffe d’immatriculation
Une fois l’annonce publiée, la SCI se verra remettre une attestation de parution dans un journal d’annonces légales qu’il convient de joindre au dossier de demande d’immatriculation à adresser au greffe en vue de l’immatriculation de la société au RCS.
Etape 4 : immatriculer la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS)
L’immatriculation de la SCI constitue l’étape finale de sa création par laquelle la société se voit attribuer la personnalité juridique. Afin de réaliser cette démarche, il est nécessaire de constituer un dossier de demande d’immatriculation à adresser au greffe du Tribunal de commerce du département endossant le rôle de Centre de formalités des entreprises (CFE).
Le dossier de demande d’immatriculation de la SCI doit comporter un certain nombre de pièces justificatives :
- Un formulaire M0 de déclaration d’immatriculation d’une société civile (Cerfa n°132958*01) dûment rempli
- Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés
- Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant lorsqu’il n’est pas désigné par les statuts
- Une déclaration des bénéficiaires effectifs datée et signée par le représentant légal
- Un justificatif de jouissance des locaux tenant lieu de siège social
- Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales
- Un justificatif d’identité du gérant
- Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation du gérant datées et signées en original
- Tout document attestant de l’existence d’une personne morale lorsqu’elle est associée ou gérante de la société
La SCI recevra l’extrait Kbis une fois l’immatriculation réalisée par le greffe.
Combien coûte la création d’une SCI familiale ?
Créer une SCI familiale génère des coûts à la charge de la société en cours de création mais également des associés.
Il est important d’identifier les différentes options qui s’offrent aux associés afin de limiter les frais.
| Etape de la procédure de création | Coût |
| Réalisation d’apports | A partir de 1€ |
| Rédaction des statuts | De 0 à plusieurs milliers d’euros |
| Enregistrement des statuts au Service des impôts des entreprises (SIE) | De 0 à 5% de la valeur des apports en nature |
| Publication de l’avis de création | 5.50€ HT par ligne (entre 100 et 300€) par application des tarifs en vigueur en 2020 |
| Frais d’immatriculation (émoluments du greffe, frais de dépôt d’acte) | Environ 70€ |
| Dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs | 54.42€ |
FAQ
Quels sont les avantages d'une SCI familiale ?
La constitution d'une SCI familiale permet aux membres d'une même famille de détenir un bien en commun sans être entravés par les contraintes de l'indivision. Le patrimoine immobilier familiale est transmis plus facilement aux héritiers, sans qu'il ne soit nécessaire de payer des droits de mutation dans certains cas. Les parents peuvent continuer de jouir de la résidence familiale s'ils détiennent des parts sociales en usufruit, tout en permettant aux enfants de conserver le contrôle effectif de la société.
Peut-on créer une SCI familiale sans apports ?
La loi ne fait état d'aucun minimum légal pour constituer le capital social d'une SCI. Il est donc possible de créer une SCI avec un capital d'1€ seulement. Toutefois, un capital aussi faible peut dissuader les établissements bancaires d'accorder un prêt à la société.
Peut-on créer une SCI sans notaire ?
Il est possible de créer une SCI sans notaire et de rédiger les statuts par acte sous seing privé. Toutefois, le recours aux services d'un notaire est obligatoire lorsqu'un des associés apporte un bien soumis à publicité foncière. Les statuts rédigés par acte authentique doivent alors être enregistrés auprès du Service des impôts des entreprises (SIE) dont relève la SCI.
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Mehdi Ouchallal
Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.