Créer une SCI familiale
La SCI ou société civile immobilière est une forme de société qui facilite considérablement la gestion de biens immobiliers, en particulier lorsque ces derniers forment la propriété commune de plusieurs membres d’une même famille. Grâce à elle, la transmission de ce patrimoine s’effectue par une démarche plus simple et mieux adaptée aux besoins de la famille. Il peut cependant engendrer des problèmes, notamment la question concernant les biens de la SCI lors d’un divorce ou d’un décès.
Rappel : qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La SCI familiale regroupe en elle des associés possédant un lien d’alliance ou de parenté. Il s’agit d’une société civile qui a pour but d’optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier détenu par plusieurs membres d’une même famille. Sa constitution doit être effectuée par au moins deux fondateurs. La loi ne limite pas le nombre de ses fondateurs. Néanmoins, la plupart des Sociétés civiles immobilières familiales actuelles ne regroupent pas toujours beaucoup d’associés.
Chaque personne qui contribue aux apports de la société civile se hisse automatiquement au rang d’associée de la société civile immobilière familiale. La valeur de ses parts sociales est proportionnelle à celle de ses apports. Ces derniers peuvent être en numéraire ou en nature. De ce fait, l’associé est indéfiniment responsable des passifs de la société.
Si la SCI familiale ne parvient plus à s’acquitter de ses créances, il est ainsi obligé de les combler. En cas de faillite de la société, les créanciers ont le droit de poursuivre l’un ou tous les associés afin d’assurer le remboursement de leurs créances. Pour ce faire, l’associé poursuivi peut contracter un prêt bancaire en son propre nom et non un prêt immobilier en SCI professionnelle, par exemple.
Pourquoi créer une SCI familiale ?
Comment la SCI familiale permet-elle d’anticiper les problèmes de l’indivision ?
Afin de prévenir tout conflit entre les éventuels héritiers d’un patrimoine immobilier lié à l’indivision, la création d’une SCI familiale s’avère efficace. En effet, lorsque le partage d’un bien immobilier s’effectue suite à une succession ou à un divorce, l’indivision constitue un réel problème entre les héritiers. Cette situation implique que les biens immobiliers en cause appartiennent à plusieurs personnes.
De ce fait, il convient d’appliquer les règles de l’indivision, c’est-à-dire que le patrimoine immobilier est divisé en parts égales entre les membres de l’indivision. L’accord de chaque héritier est toutefois requis avant la prise de décisions importantes. Des blocages peuvent cependant survenir dans le cadre du partage d’une indivision.
C’est pourquoi la création d’une SCI familiale devient nécessaire. Cette forme de société permet aux héritiers d’adapter la situation en fonction de leurs besoins propres. Grâce à elle, ceux-ci peuvent définir eux-mêmes le pouvoir du gérant, les conditions de cessions des parts sociales et les décisions qui nécessitent l’aval des associés.
Lorsque l’un des héritiers envisage de se retirer de l’indivision, le partage du bien s’effectue. Ce partage n’implique pas forcément la dissolution de la SCI familiale. Avant son départ, l’associé doit trouver une tierce personne pouvant reprendre ses parts sociales. La SCI familiale facilite donc la conservation des biens immobiliers communs.
Quels sont les avantages fiscaux de la SCI familiale ?
La minimisation des coûts de succession constitue l’un des avantages SCI notables de la SCI familiale. En effet, un abattement forfaitaire de 100 000 euros par personne s’applique toutes les 15 années sur la procédure de donation. Si cette dernière vaut moins de 100 000 euros, la procédure est exonérée d’impôt. De ce fait, les droits de donation sont évalués à partir de la valeur du bien transmis en application de l’abattement.
Si le bénéficiaire de la donation ne profite pas de l’usufruit du bien, les droits de succession peuvent être payés en différé. La division des biens en parts sociales de la SCI familiale constitue donc une meilleure solution que la donation des parts de SCI.
Si la SCI opte pour le régime de l’impôt sur les sociétés, le taux marginal peut être plus élevé dès les 30 %. La société peut payer ses impôts directement. La valeur de l’impôt varie en fonction du bénéfice brut. Si ce dernier est inférieur à 38 120 euros, un taux privilégié de 15 % s’applique. Pour les bénéfices supérieurs à cette somme, la société est imposée suivant le taux normal de 28 %.
La SCI familiale peut conserver les bénéfices réalisés et investir dans l’immobilier sans risquer les frottements fiscaux. À noter que le choix du régime IS est irrévocable. Il convient donc d’évaluer les impacts d’une telle décision sur le long terme avant d’en décider.
La transmission simplifiée du patrimoine immobilier
Au niveau de la donation, la SCI familiale arrange la situation du donateur. En effet, ce dernier peut transmettre son patrimoine immobilier sans avoir à céder la gestion aux bénéficiaires de la donation. Cette solution s’avère pratique dans le cas où les bénéficiaires sont des mineurs. Les bénéficiaires peuvent devenir associés au fur et à mesure qu’ils apprennent la gestion du patrimoine immobilier.
Bien que le patrimoine immobilier fasse l’objet d’une donation, la SCI familiale donne la possibilité au donateur de conserver son autorité sur les biens transmis. Il peut préciser cette disposition dans les statuts. De cette manière, le parent ou tuteur légal de l’enfant bénéficiaire conserve la jouissance du bien. De plus, cette forme de société protège le concubin survivant en cas de décès.
Comment créer une SCI familiale ?
La création d’une SCI (en ligne) repose sur le dépôt du dossier et l’immatriculation de la SCI de la société au greffe du tribunal de commerce. Un K-bis est ensuite délivré pour identifier la société. Voici les documents à fournir pour cette démarche :
- Les statuts qui contiennent le règlement intérieur de la société ainsi que son mode de fonctionnement ;
- Un certificat attestant du siège social de la société ;
- Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales de SCI qui informe les tiers de la constitution de la SCI ;
- La déclaration des bénéficiaires de la SCI familiale, de manière à connaître les personnes physiques qui profitent de plus de 25 % de la société.
Combien coûte la création d’une SCI familiale ?
Si le fondateur de la SCI familiale décide de recourir aux services d’un notaire pour rédiger les statuts, les frais encourus peuvent valoir entre 1 500 et 3 000 euros en moyenne. Dans le cas contraire, les frais à supporter sont de l’ordre de 600 à 850 euros. La publication d’une annonce légale coûte en moyenne 200 euros.
Quant au dépôt au Registre du commerce et des sociétés ou RCS, il faut prévoir 41,50 euros pour obtenir le numéro d’immatriculation de la société. Par ailleurs, pour inscrire les personnes physiques en tant qu’associés de la SCI familiale, la somme à prévoir est de 25,93 euros. En somme, le coût de la création d’une SCI familiale vaut 3 067,43 au maximum en faisant appel à un notaire, contre 917,43 euros sans le notaire.
Est-il possible de créer une SCI familiale sans notaire ?
La rédaction des statuts d’une SCI familiale par un notaire est facultative, sauf lorsque l’apport en bien immobilier réalisé par l’un des associés se produit au moment de sa création. Dans ce cas de figure, l’acte d’achat doit être un acte authentique et être publié à la conservation des hypothèques du lieu où se trouve le siège de la société.
Les frais de notaire peuvent être réduits si la création de la SCI familiale se produit postérieurement à sa création. Toutefois, des frais supplémentaires peuvent être nécessaires à la dissociation des opérations qui se produisent simultanément au sein de la société. Ces frais concernent particulièrement les droits d’enregistrement, aux frais de publication et les frais de modification au greffe.
Est-il possible de créer une SCI familiale sans apport ?
Les apports constituent le capital social de la SCI familiale. Les apporteurs deviennent les associés de la SCI en recevant leurs parts sociales. De ce fait, les apports sont vus comme une obligation des futurs associés pour assurer la création de leur société. Créer une SCI familiale sans apport est donc impossible. Il existe deux types d’apports dans une SCI familiale :
- L’apport en numéraire, c’est-à-dire en argent ;
- L’apport en nature, c’est-à-dire en bien immobilier.
L’apport en immobilier s’apparente à une cession d’un bien immobilier à la société. Cette option implique le paiement d’un droit de mutation de 5 % de la valeur du bien apporté ainsi que le paiement de l’impôt sur les plus-values. Mieux vaut contracter directement un contrat d’achat au sein de la SCI à l’aide d’un apport en numéraire, car les frottements fiscaux sont ainsi évités.
Est-il possible de créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier ?
Le principal objectif de la création d’une SCI réside dans l’intérêt d’investir dans un bien immobilier. Il existe d’ailleurs deux catégories de projet pouvant justifier cette opération :
- L’acquisition de biens immobiliers par un couple non marié ni pacsé : les concubins ne sont pas toujours préservés d’une éventuelle complication dans le cadre du choix du partage de biens en indivision SCI. La création d’une SCI permet ainsi de préserver leur intérêt en cas d’incapacité ou de décès de l’un des propriétaires du bien.
- La location à plusieurs : il est possible de créer une SCI pour louer un bien à plusieurs.
Modèle gratuit de statuts de SCI familiale
Statuts de SCI familiale – Modèle Word gratuit
Pour aller plus loin :
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Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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