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Créer une SCI familiale
Dernière mise à jour le 24/04/2025
Créer une société civile immobilière (SCI) est une solution idéale pour gérer votre patrimoine immobilier en famille. Elle vous permet de faciliter l’achat de vos biens, la gestion et la transmission de patrimoine tout en assurant une organisation claire des relations entre les associés.
Découvrez les étapes clés pour créer votre SCI familiale et les avantages qu’elle vous offre.
Qu’est-ce que la SCI familiale ?
La SCI familiale est une forme juridique spécifique qui vous permet, en tant que membres d’une même famille (liés par la parenté ou l’alliance), de gérer ensemble un patrimoine immobilier. Elle fonctionne selon les mêmes principes qu’une SCI classique, mais avec des particularités liées à sa composition et à ses avantages fiscaux.
Définition de la SCI familiale
Une SCI familiale est une société civile immobilière régie par les articles 1845 et suivants du code civil. Vous devez être au moins deux associés issus de la même famille pour la créer.
Grâce à cette structure, vous pouvez :
- Gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers ;
- Faciliter la transmission de votre patrimoine familial, en évitant les contraintes de l’indivision (articles 815 et suivants du code civil).
Tout apport que vous réalisez au capital social de votre SCI familiale , qu’il s’agisse d’un apport en numéraire (argent) ou d’un apport en nature (bien immobilier) , vous donne droit à des parts sociales proportionnelles à sa valeur.
SCI familiale vs SCI classique : quelles différences ?
Bien qu’elle soit une forme particulière de SCI, la SCI familiale présente plusieurs différences majeures par rapport à une SCI classique :
- Composition des associés : Dans une SCI familiale, seuls les membres d’une même famille peuvent être associés, alors qu’une SCI classique peut inclure des tiers sans lien de parenté;
- Fiscalité : Comme la SCI classique, vous pouvez choisir d’être imposé à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Cependant, la SCI familiale peut vous offrir un statut fiscal avantageux, notamment si vous mettez vos biens en location en tant que bailleur particulier ;
- Transmission du patrimoine : La SCI familiale est un excellent outil pour anticiper et optimiser la transmission de vos biens immobiliers à vos héritiers. Elle permet une gestion plus souple des parts sociales et offre des avantages fiscaux intéressants en cas de donation.
En optant pour une SCI familiale, vous bénéficiez ainsi d’un cadre juridique et fiscal optimisé pour protéger et transmettre votre patrimoine immobilier en toute sérénité.
Pourquoi créer une SCI familiale ?
Créer une SCI familiale vous offre de nombreux avantages. Cette structure vous permet de simplifier l’administration de vos biens, de prévenir les conflits entre héritiers et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Une gestion simplifiée et adaptée à votre patrimoine familial
Avec la création d’une SCI familiale, vous bénéficiez d’une organisation souple et structurée pour gérer vos biens immobiliers. Contrairement à l’indivision, vous pouvez désigner un ou plusieurs gérants chargés de l’administration quotidienne des biens (location, entretien, gestion financière), ce qui permet de réduire les risques de blocages.
De plus, en rédigeant les statuts de votre SCI, vous pouvez définir des règles de fonctionnement adaptées, notamment :
- Les pouvoirs accordés au gérant ;
- Les modalités de cession des parts sociales ;
- Les décisions nécessitant l’accord des associés et leurs modalités de vote.
Grâce à ce cadre juridique précis, vous facilitez la gestion des biens, limitez les tensions familiales et assurez une meilleure pérennité de votre patrimoine.
Une transmission facilitée et optimisée
Comme une SCI classique, la SCI familiale vous permet de transmettre plus facilement votre patrimoine immobilier, notamment dans un contexte successoral. Contrairement à une donation classique, elle vous offre la possibilité de :
- Transmettre progressivement vos parts sociales tout en bénéficiant des abattements fiscaux (100 000 € tous les 15 ans par parent et par enfant) ;
- Conserver le contrôle des biens, puisque vous pouvez rester gérant de la SCI, même après avoir transmis une partie de vos parts.
Grâce à cette solution juridique, vous anticipez votre succession, réduisez les droits de succession et préservez l’unité de votre patrimoine familial.
Quels sont les avantages et inconvénients de la SCI familiale ?
Voici un tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de la SCI familiale :
| AVANTAGES | INCONVENIENTS |
| Gestion centralisée et simplifiée :La désignation d’un gérant évite les conflits familiaux et garantit une gestion harmonieuse | Contraintes juridiques :Une SCI nécessite au moins deux associés, et la rédaction des statuts peut être complexe |
| Préservation du patrimoine :La SCI empêche la dislocation des biens lors de la succession | Interdiction d’activités commerciales :La SCI familiale ne peut exercer d’activité commerciale, son objet est strictement civil. |
| Fiscalité avantageuse :
Transmission progressive avec abattements fiscaux, possibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS), selon la situation |
Obligations comptables :La gestion de la comptabilité, notamment pour les SCI soumises à l’IS, peut représenter une contrainte et un coût |
| Flexibilité :
Les statuts peuvent être adaptés aux objectifs spécifiques de la famille, qu’il s’agisse de gérer des biens ou de structurer un projet commun |
Durée de vie et maintenance :En cas de dissolution ou départ d’associés, la structure peut devenir fragile et nécessiter des ajustements. |
Comment monter votre SCI familiale ?
Créer votre SCI familiale implique de suivre les mêmes étapes que pour une SCI classique, à savoir :
- Réaliser et évaluer les apports au capital social de la SCI ;
- Rédiger les statuts ;
- Publier un avis de création dans un journal d’annonces légales ;
- Déposer une demande d’immatriculation auprès du guichet unique sur le site de l’INPI.
Étape n°1 : Réaliser les apports au capital social
En tant qu’associés, vous devez effectuer des apports au capital pour constituer le patrimoine de la SCI.
Types d’apports :
- Apports en numéraire : somme d’argent déposée sur le compte bancaire de la SCI;
- Apports en nature : biens immobiliers ou mobiliers transférés à la SCI.
En échange, vous recevez des parts sociales, représentant votre contribution.
Étape n°2 : Rédiger les statuts de la SCI
Les statuts de la SCI définissent les règles de fonctionnement de votre SCI familiale. Il est essentiel de les rédiger avec soin pour éviter tout conflit futur.
Contenu obligatoire des statuts :
- Dénomination sociale : le nom de votre SCI ;
- Objet social : obligatoirement civil (sauf exception pour certaines SCI de location ou Sociétés civiles de construction-vente) ;
- Identité des associés et leurs apports ;
- Capital social : montant total et répartition entre les associés ;
- Siège social : adresse de la SCI ;
- Durée de vie : maximum 99 ans ;
- Gérant : son identité et ses pouvoirs.
Formes des statuts :
- Acte authentique (notaire) : obligatoire si vous apportez un bien immobilier ;
- Acte sous seing privé : rédigé par vous-même ou via un modèle gratuit.
Étape n°3 : Publier une annonce légale
Vous devez publier un avis de création de votre SCI dans un journal d’annonces légales (JAL) du département où est situé votre siège social. La publication doit être faite dans le mois suivant la signature des statuts. Elle permet d’informer les tiers de la création de votre SCI.
L’avis de création de la SCI doit inclure :
- La forme des statuts (acte authentique ou sous seing privé) ;
- La date des statuts ;
- La dénomination sociale: ;
- Le statut particulier de votre SCI ;
- L’adresse du siège social (peut être au domicile du gérant) ;
- Le montant du capital social (ou, pour un capital variable, le plancher et le plafond) ;
- L’objet social ;
- La durée de la société ;
- L’identité et les coordonnées du gérant ;
- Le cas échéant, les conditions de cession des parts sociales ;
- L’identité du signataire de l’annonce ;
- Le greffe d’immatriculation.
Étape n°4 : Immatriculer votre SCI
L’immatriculation de la SCI est l’ultime étape qui donne une existence juridique à votre société.
Il y a plusieurs étapes à suivre :
- Constituer le dossier avec :
- Les statuts signés.
- L’attestation de dépôt du capital.
- L’attestation de parution dans un journal d’annonces légales (JAL).
- La déclaration des bénéficiaires effectifs ( identification des personnes détenant plus de 25 % des parts).
- Une déclaration de non-condamnation du gérant.
- Un justificatif d’identité du gérant et une preuve de l’adresse du siège social.
- Déposer le dossier sur le site du guichet unique hébergé par l’INPI.
- Une fois validée, votre SCI reçoit un extrait K-bis, preuve de son immatriculation.
Quel est le coût de création d’une SCI familiale ?
Même s’il est possible de créer une SCI sans apport,, la création de votre SCI familiale entraîne des coûts qui seront à votre charge ainsi qu’à celle des autres associés.
Voici un tableau récapitulatif des coûts de création d’une SCI familiale :
| Etape de la procédure de création | Coût |
| Réalisation d’apports | A partir de 1€ |
| Rédaction des statuts | De 0 à plusieurs milliers d’euros |
| Enregistrement des statuts au Service des impôts des entreprises (SIE) | De 0 à 5% de la valeur des apports en nature |
| Publication de l’avis de création | Tous les départements : 189€La Réunion et Mayotte : 221 € |
| Frais d’immatriculation (émoluments du greffe, frais de dépôt d’acte) | Environ 70€ |
| Dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs | 23,62€ |
Comment fonctionne une SCI familiale ?
Le fonctionnement de votre SCI familiale repose sur des règles précises, encadrées par les statuts et la législation. Voici les points essentiels pour bien comprendre son organisation.
L’objet social
L’objet social d’une SCI définit sa finalité et doit impérativement être civil. En général, il s’agit:
- De la gestion commune d’un patrimoine immobilier familial ;
- De la mise en location de biens pour générer des revenus locatifs.
Vous définissez librement cet objet social en fonction de vos objectifs patrimoniaux.
Le capital social et les apports
Vous pouvez créer votre SCI familiale avec un capital social librement fixé, sans montant minimum imposé.
Le capital social peut être :
- Fixe : stable, sans possibilité de variation sans formalités spécifiques ;
- Variable : fluctuant entre un montant plancher et un plafond défini dans les statuts, offrant une gestion plus souple.
Vous pouvez effectuer différents types d’apports :
- Apports en numéraire : il s’agit du dépôt d’une somme d’argent dont la moitié doit être libérée au moment de l’immatriculation de la SCI. Les associés obtiennent alors le certificat de dépôt des fonds à conserver en vue des formalités d’immatriculation de la société) ;
- Apports en nature : biens immobiliers, mobiliers ou matériels transférés à la SCI.
Les associés et leur responsabilité
Pour être associé dans une SCI familiale, vous devez respecter certaines conditions :
- La SCI doit avoir au moins deux associés liés par parenté ou alliance ;
- Contrairement à d’autres sociétés (SASU, EURL), vous ne pouvez pas créer une SCI seul.
Concernant votre responsabilité en tant qu’associé :
- Indéfinie : vous êtes responsable des dettes de la SCI au-delà de votre apport ;
- Proportionnelle : votre part de responsabilité dépend de votre quote-part dans le capital;
- Subsidiaire : les créanciers doivent d’abord poursuivre la SCI avant de se retourner contre vous.
Vos droits en tant qu’associé
En tant qu’associé, vous bénéficiez de plusieurs droits :
Un droit de participation :
-
- Vous participez aux assemblées générales pour les décisions importantes
- Vous avez un droit de vote proportionnel à votre quote-part
Toute modification des statuts ou des règles de fonctionnement nécessite un vote obligatoire
Un droit d’information : Vous pouvez demander l’accès à certains documents essentiels (comptes annuels, statuts, etc.)
Un droit de cession des parts sociales : Vous pouvez céder vos parts sociales, mais une procédure d’agrément est généralement requise (prévue dans les statuts). Cette clause permet d’éviter l’entrée de tiers extérieurs dans la SCI
La gérance
Votre SCI familiale est gérée par un ou plusieurs gérants, désignés dans les statuts.
- Le gérant prend toutes les décisions dans l’intérêt de la SCI, dans la limite des pouvoirs fixés par les statuts ;
- Certaines décisions (ex. : vente d’un bien immobilier) doivent être approuvées en assemblée générale ;
- Le gérant engage sa responsabilité civile en cas de faute, et sa responsabilité pénale en cas de fraude ou non-respect des statuts.
Les parts sociales et leur gestion
En contrepartie de votre apport, vous recevez des parts sociales proportionnelles à votre participation. Ces parts peuvent être :
- Transmises ou cédées (sous conditions d’agrément) ;
- Démembrées : la nue-propriété (droit de posséder) peut être attribuée à un associé, et l’usufruit (droit de jouir des revenus) à un autre.
Quelle fiscalité s’applique à une SCI familiale en 2025 ?
Lorsque vous créez une SCI familiale, vous devez anticiper son régime fiscal. La fiscalité applicable concerne notamment l’imposition des bénéfices, la TVA et le régime des plus-values immobilières. Voici les principales règles à connaître en 2025.
L’imposition des bénéfices
Par défaut, les bénéfices d’une SCI familiale sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Chaque associé déclare les bénéfices correspondant à sa part dans la société.
Toutefois, vous pouvez opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut être avantageux dans certains cas, notamment si vous réalisez des profits importants ou des amortissements importants sur vos biens immobiliers. Dans ce cas, les bénéfices sont intégrés au résultat de la SCI et soumis à l’IS, au taux normal de 25 %.
La TVA
En principe, une SCI familiale est exonérée de TVA pour les locations de biens immobiliers nus destinés à l’habitation. Toutefois, certaines situations peuvent entraîner une soumission à la TVA, notamment si la SCI exerce une activité de nature commerciale.
Cas où la TVA s’applique à la SCI familiale :
- Location de locaux nus à usage professionnel (avec option possible pour la TVA) ;
- Location de logements meublés (assimilée à une activité commerciale) ;
- Vente de biens immobiliers neufs (moins de cinq ans après leur achèvement).
Si votre SCI est concernée par l’un de ces cas, elle devra facturer la TVA à ses locataires ou acquéreurs et reverser cette taxe à l’administration fiscale.
L’imposition des plus-values immobilières
Lorsque la SCI vend un bien immobilier, le traitement fiscal des plus-values immobilières dépend du régime d’imposition choisi.
Sous l’IR : Lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value bénéficie d’abattements pour durée de détention :
- 6 % par an à partir de la 6e année de détention ;
- Exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Sous l’IS : La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien (prix d’achat moins amortissements). Elle est soumise à un taux de 25 % en 2025.
La vente de parts sociales : En cas de vente de parts sociales, un abattement sur la plus-value est appliqué :
- 50 % pour une détention entre 2 et 8 ans ;
- 65 % pour une détention supérieure à 8 ans.
Quelles sont les obligations comptables d’une SCI familiale ?
Quelle que soit l’option fiscale choisie, la SCI doit tenir une comptabilité :
- SCI à l’IR : Aucune obligation comptable stricte, mais il est conseillé de tenir un registre des opérations pour justifier les revenus et les dépenses ;
- SCI à l’IS : Une comptabilité complète est obligatoire, avec l’établissement de comptes annuels et une déclaration fiscale détaillée.
Si votre SCI réalise des opérations complexes ou génère des revenus locatifs réguliers, il est recommandé de faire appel à un expert-comptable pour assurer la conformité des déclarations fiscales.
La donation et la succession des parts sociales d’une SCI familiale sont soumises à des règles spécifiques qui peuvent offrir des avantages fiscaux intéressants. Si vous envisagez de transmettre vos parts sociales à vos proches, voici ce que vous devez savoir.
Donation des parts sociales de SCI
Lors de la donation des parts sociales, vous pouvez bénéficier d’abattements fiscaux qui permettent de réduire les droits de donation. En 2025, l’abattement est de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Cela signifie que vous pouvez donner des parts sociales d’une SCI familiale à vos enfants, sans payer de droits de donation jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans.
Si la SCI est soumise à l’IR, les parts sociales sont transmises selon leur valeur réelle, qui peut être déterminée par un expert si nécessaire. En revanche, si la SCI est soumise à l’IS, il est possible que la valeur des parts sociales soit impactée par les amortissements réalisés sur les biens immobiliers détenus, ce qui pourrait réduire la valeur des parts à transmettre.
Succession des parts sociales de SCI
La transmission des parts sociales d’une SCI familiale lors de la succession suit un régime similaire à celui de la donation, avec un abattement spécifique de 100 000 € par enfant sur les droits de succession. Après le décès, les parts sociales de la SCI sont transmises aux héritiers en fonction de la part qui leur revient dans la succession.
L’avantage de la SCI est qu’elle permet d’éviter l’indivision qui peut compliquer la gestion du patrimoine immobilier entre héritiers. En effet, avec la SCI, les parts sociales peuvent être transférées de manière plus fluide, et les décisions de gestion restent encadrées par les statuts de la société.
Les stratégies pour optimiser la transmission
Il est possible d’optimiser la transmission des parts sociales de SCI en utilisant des stratégies comme la donation-partage, qui permet de répartir équitablement les parts entre les héritiers tout en bénéficiant des abattements fiscaux. Vous pouvez également envisager de démembrer les parts sociales en attribuant la nue-propriété à vos enfants et l’usufruit à vous-même, ce qui permet de conserver le contrôle des biens tout en réduisant la valeur taxable des parts.
FAQ
Quel est l’intérêt de créer une SCI familiale ?
Une SCI familiale simplifie la gestion et la transmission du patrimoine immobilier, offre des avantages fiscaux, permet une transmission progressive et assure une fiscalité flexible (IR ou IS) selon les besoins familiaux.
Est-il nécessaire de faire appel à un notaire pour constituer une SCI familiale ?
Non, il n’est pas obligatoire de passer devant un notaire pour créer une SCI familiale. Toutefois, si des biens immobiliers sont apportés à la SCI, l’intervention d’un notaire est requise pour formaliser l’apport et en assurer la validité.
Peut-on créer une SCI familiale pour acheter un immeuble ?
Oui, une SCI familiale permet d'acheter un immeuble ensemble, de gérer le bien facilement et d'éviter les conflits d'indivision, tout en facilitant la transmission du patrimoine grâce à des avantages fiscaux.
Créer ma SCI
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 24/04/2025
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
bonjour,
merci pour votre article.
Avec une SCI familiale, peut-on faire de l’achat-revente en plus de la location ?
Bonjour, L’objet d’une SCI et d’une SCI familiale doit être une objet civil. En d’autres termes, l’objet de la SCI ne doit pas poursuive un but commercial, ni avoir pour but de générer un profit. Ainsi, une SCI ne peut pas acheter et revendre des biens à titre habituel. A titre exceptionnel, et si les statuts de la société prévoient cette possibilité, la vente d’un immeuble peut être effectuée si la vente n’est pas spéculative, n’a pas pour but de générer un bénéfice et qu’elle ne s’inscrit pas dans une activité habituelle de la SCI. A l’inverse, la SCI encourt… Lire la suite »
Bonjour
je voudrais creer une sci familiale pour mettre ma maison en location en deux logements distincts
donc si j ai bien compris la sci peut me racheter ma maison ?
merci
cordialement
peggy
merci pour votre article qui est tres explicite
Bonjour, ce cas est possible dès lors que la SCI deviendra propriétaire de votre appartement ou autres biens, c’est elle qui en assurera les frais et charges. Vous pourrez en être l’associé principal, avec la majorité des parts sociales. La SCI empruntera pour racheter le bien à vous-même.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Ce levier permet de faire du cash flow
Bonjour,
Si je souhaite monter avec mon frère une SCI familiale pour acquérir un bien, le rénover et le louer, est-ce que c’est le plus efficace ?
Merci d’avance
Bonjour, Cette activité se prête à la SCI. En effet, la SCI familiale procure divers avantages, tels que la gestion par un gérant et la conservation et la transmission du patrimoine. En effet, créer une SCI familiale permet de gérer des biens immobiliers en famille tout en désignant un ou plusieurs gérants dans les statuts de ladite société. Ainsi, les associés peuvent déléguer la gestion quotidienne des biens et éviter les conflits entre les associés. De plus, au regard de la conservation et de la transmission du patrimoine, une SCI familiale permet d’éviter un éclatement du patrimoine entre les différents… Lire la suite »
Bonjour,
Nos enfants sont domiciliés à l’étranger, est-ce possible ou souhaitable de créer une SCI familiale dans ce cas?
Bonjour,
En principe, il est possible de créer une SCI familiale si vos enfants sont domiciliés à l’étranger. Recourir à une SCI familiale peut être intéressant pour les familles qui ont des biens immobiliers à gérer ensemble. Toutefois, selon le pays dans lequel les enfants sont domiciliés, cela peut avoir des conséquences sur des questions relatives à la fiscalité ou à la succession.
En espérant que cette réponse vous a été utile,
L’équipe LegalPlace
Merci !! Article très intéressant
Bonjour,
Nous sommes ravis que le contenu vous ait plu.
En vous souhaitant une belle journée, l’équipe LegalPlace.
Bonjour, nous sommes propriétaires de plusieurs biens, notre maison dans laquelle il y a un appartement en location.et de 2 appartements individuels également en location. Nous avons 2 enfants et pensions passer tous nos biens en SCI familiales, est-ce possible et intéressant pour la succession ? Merci de votre réponse.
Bonjour,
Effectivement, la SCI est généralement une structure utilisée pour faciliter la transmission des biens dans la cadre d’une succession.
dans une telle situation, n’hésitez pas à contacter un professionnel qui saura vous conseiller personnellement.
En espérant avoir sur répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
A quel moment doit-on créer la SCI familiale? nous n’avons pas encore signé le compromis de vente!
du coup la domiciliation de la SCI doit se faire sur l’adresse postale du futur bien?
doit on spécifier dans le SCI si une des deux partie avance à un apport personnel pour l’achat du bien doit on le préciser?
Merci de votre retour
Véronique
Bonjour,
vous pouvez créer la SCI familiale à partir de la signature du compromis de vente.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Est-il possible de créer une SCI familiale entre concubins ? Ou bien faut-il obligatoirement être mariés ou pacsés ? Merci d’avance.
Bonjour,
Le concubinage ne constitue pas un lien familial au sens du droit français. Aussi vous pouvez tout à fait créer une SCI avec votre concubin mais elle ne pourra pas bénéficier du statut de SCI familiale.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je fais partie d’une SCI familiale, la sci contient plusieurs bien dont un que l’on occupe aléatoirement pendant les vacances.Le gérant a décidé de plusieurs règles dans ce logement comme un loyer a prix réduit de location pour les propriétaires et personnes externes mais aussi des règles de vie interne ou encore engager des travaux à faible coût sans concentrent.
Le gérant à-t-il le droit de faire cela sans le consentement des associés en AG et imposer ces règles ?
PS, la SCI est tout juste a l’équilibre et les recettes sont faibles.
Merci d’avance
Bonjour, Le gérant d’une SCI a certes des pouvoirs étendus pour la gestion courante de la société, mais il y a des limites spécifiées par les statuts. En général, le gérant ne peut pas prendre des décisions qui sortent du cadre de la gestion courante sans l’approbation des associés. Pour les décisions importantes, comme la modification des règles d’utilisation des biens, la fixation de loyers, ou la réalisation de travaux importants, il est généralement nécessaire de convoquer une Assemblée Générale des associés. Lors de cette AG, les associés doivent être informés des sujets à l’ordre du jour et doivent voter… Lire la suite »
Bonjour,
Nous souhaitons créer une SCI familiale mais un des associes vit à l’étranger. Peut-on procéder avec une procuration donnée a un autre membre de la SCI, ou cela peut-il être fait à distance ?
Merci d’avance pour votre retour.
Bonjour, Pour créer une SCI familiale avec un associé vivant à l’étranger, il existe certaines solutions : – La procuration : l’associé à l’étranger peut donner pouvoir à un autre membre pour le représenter et signer les documents de création de la SCI ; – La signature à distance : certaines formalités peuvent être réalisées à distance, comme la signature électronique des statuts ou des réunions via visioconférence. En revanche, ces 2 possibilités doivent être prévues par les statuts. Il est recommandé de consulter un professionnel en la matière afin de vous donner des conseils adapté à votre situation. En… Lire la suite »
Bonjour – je suis co gérante d’une sci familiale (avec ma mère) et j’occupe le seul bien de la SCI. Quelles sont les obligations comptables et déclaratives ? Il n’y a aucun revenus générés.
Merci
Bonjour,
Vous indiquez qu’une SCI classique ne pourrait pas être assujettie à l’IS. Sauf erreur, même en cas de location nue (puisque la location meublée impose l’IS), la société peut parfaitement opter pour l’IS.
Cordialement
Bonjour,
En effet, hors les cas de location meublée, la SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu directement via les associés en personnes.
En revanche, il est tout à fait possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés si celui-ci est plus avantageux et ainsi faire peser l’impôt, sur la société directement.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour sur la base d’une maison déjà en possession nous avons envisagé la creation d’une SCI familiale avec nos 2 enfants sans intention de mettre en location, en tout cas au début, mais pour une protection de patrimoine. Peut on laisser l’usage de la maison à un des enfants? Est il possible de vendre ce bien avant l’échéance de fin de SCI ou avant une transmission de patrimoine?
Bonjour,
En principe, il est tout à fait possible de laisser l’usage de votre maison à l’un de vos enfants par le biais d’un contrat de prêt à usage. Cependant, les statuts de la SCI doivent le permettre. Vous pouvez également vendre le bien avant l’échéance de la SCI ou avant une transmission de patrimoine à la condition de respecter les modalités prévues dans les statuts.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour je souhaite acheter un bien immobilier en SCI famille pour y installer le siège de ma micro entreprise et faire de la location de bureau partagé. Est ce possible ? qu’est ce qu’on entend par “interdiction d’activité commerciale” ? Un magasin ? merci de votre réponse
Article très intéressant. J’ai une résidence secondaire à l’étranger et souhaiterais créer une sci avec mes 3 enfants dans le but de les dispenser des frais de succession à mon décès. Est ce une bonne idée ? La maison est à moi et mes enfants n’ont pas trop les moyens. Si j’ai bien compris il suffirait qu’ils ‘investissent” 1€ chacun pour rentrer dans la sci familiale ?
Bonjour,
En effet, la SCI est souvent utilisée pour anticiper et faciliter la transmission des biens le moment venu.
Ensuite, pour devenir associé, des apports doivent être effectués ou des parts sociales peuvent être cédées.
Dans une telle situation il peut être opportun de se faire accompagner par un notaire qui saura vous conseiller personnellement.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, nous sommes mariés et avons 3 enfants, nous détenons actuellement en commun notre RP et un bien locatif. Il y a un bien locatif propre. Nous envisageons de mettre en place une SCI Familiale pour rassembler les 3 biens. Si j’ai bien compris nous devons revendre ces bien à la SCI ce qui engendrera des frais de notaire sur chacun bien pour la SCI ? De plus, le bien propre ne restera plus propre en cas de succession ? Et dernière question, au décès des parents et en commun accord, les enfants pourront dissoudre la SCI ? D’avance merci… Lire la suite »
Bonjour, Effectivement, si vous apportez vos biens immobiliers à une SCI familiale, une cession des biens à la SCI doit être réalisée, ce qui engendrera des frais de notaire, notamment en raison de la taxation sur la plus-value et des frais de mutation immobilière. Concernant le bien propre, une fois transféré à la SCI, il ne sera plus considéré comme un bien propre dans le cadre de la succession, car il devient un bien de la société. Enfin, en cas de décès des parents, les enfants, s’ils sont associés à la SCI, pourront effectivement décider de sa dissolution si cela… Lire la suite »
Bonjour,
Merci pour cet article très documenté.
Une question : si on crée une SCI familiale pour une maison secondaire occupée gratuitement et à leur convenance par les sociétaires qui en échange participeront aux frais, impôts et charges de la propriété, est-il possible d’imputer le déficit foncier induit sur la déclaration de revenus ?
Bonjour,
Si une SCI familiale met un bien gratuitement à disposition des associés, le déficit foncier n’est pas imputable sur la déclaration de revenus, conformément à l’article 15-II du CGI. Seules les SCI générant des revenus fonciers peuvent bénéficier de cette déduction.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
J ai créé une sci avec ma concubine pour l achat d une maison. Aujourd’hui nous sommes séparés et je voudrais cesser cette sci et reprendre la maison. C est moi qui ai tout payé. J ai 65 % des parts. Il n y a jamais eu de comptabilité de faite. Comment dois je faire. Merci
Bonjour,
Pour dissoudre la SCI et reprendre la maison, vous devez obtenir l’accord de votre ex-concubine. Soit vous rachetez ses parts, soit la SCI est liquidée et l’actif réparti. Même si vous avez tout payé, vos droits dépendent des parts. Un notaire vous aidera à régulariser la situation, surtout en l’absence de comptabilité.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
si je comprends bien, avec une SCI Familiale nous ne pouvons pas acheter un bien avec un bail commercial ?
Bonjour, Vous pouvez tout à fait acheter un bien avec un bail commercial via une SCI familiale, mais cela dépend de l’objet social de la SCI. Si l’objet social est limité à la gestion de biens à usage d’habitation, l’achat d’un bien loué sous un bail commercial ne serait pas conforme. Pour cela, il faut que les statuts de la SCI prévoient expressément la possibilité de gérer ou d’acquérir des biens à usage commercial. Une modification des statuts peut être envisagée si nécessaire, avec l’accord des associés. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle… Lire la suite »
Quels sont les frais dans le cas d’une résidence principe achetée en tant que particulier qu’on souhaite intégrer dans une sci familiale à créer ?
Bonjour, L’intégration d’une résidence principale dans une SCI familiale entraîne plusieurs frais : les droits d’enregistrement (5 % de la valeur du bien), les honoraires du notaire pour l’acte de cession ou d’apport (environ 1 à 2 % de la valeur), les frais de création de la SCI (rédaction des statuts, immatriculation à l’INPI, annonce légale) et éventuellement des frais fiscaux en cas de plus-value si la valeur du bien a augmenté. Une exonération peut s’appliquer sous conditions. Il est conseillé de consulter un notaire pour évaluer précisément le coût de l’opération. En espérant que notre réponse vous sera utile,… Lire la suite »
Peut on être gérant d’une sci familiale en tant que fonctionnaire ?
est il préférable d’avoir une sci familiale par bien ?
qu’en est il si on revend un bien détenu par la sci ?
Bonjour, Un fonctionnaire peut être gérant d’une SCI familiale sous certaines conditions : l’activité ne doit pas être commerciale et doit rester une gestion patrimoniale. Il est conseillé d’informer son administration pour éviter tout conflit d’intérêt. Concernant le nombre de SCI, il est possible d’avoir une seule SCI pour plusieurs biens, mais créer une SCI par bien peut faciliter la gestion et la transmission du patrimoine. En cas de revente d’un bien détenu par la SCI, la fiscalité dépend du régime choisi : à l’IR, la plus-value est imposée comme celle des particuliers avec abattements pour durée de détention, tandis… Lire la suite »
Bonjour
Notre notaire nous a demandé de créer la sci entre époux , coût environ 5k€ et ensuite d’ajouter nos enfants coût supplémentaire 6k) environ , donc création en 2 temps
N’aurions nous pas pu créer la svp familiale en 1 temps ?
Merci
Bonjour, Il est possible et souvent recommandé de créer directement une SCI familiale avec les enfants dès la constitution, sans passer par une création entre époux suivie d’une cession ou donation de parts. Par ailleurs, la SCI peut dès l’origine être constituée avec plusieurs associés, y compris les enfants, majeurs ou mineurs (avec représentation légale). Ceci permet d’éviter une double opération juridique (création + transmission de parts) et donc une double facturation. La création en deux temps, comme proposée par le notaire, peut parfois se justifier dans des contextes spécifiques (protection du conjoint, gestion progressive de la transmission, ou optimisation… Lire la suite »
Bonjour,
A-t-on intérêt à garder une sci familiale au départ des associés sauf un ?
Bonjour, En principe, une SCI doit être composée d’au moins deux associés ; le départ de tous les associés sauf un remet en cause l’existence même de la société. Si aucun nouvel associé n’est intégré dans un délai d’un an, la SCI peut être dissoute de plein droit. Il est donc important d’agir rapidement pour régulariser la situation si vous souhaitez maintenir la SCI, par exemple en faisant entrer un nouvel associé. Le choix de conserver ou non la SCI dépendra de l’intérêt de son maintien au regard de sa gestion, de son coût et de vos projets patrimoniaux. En… Lire la suite »
Bonjour, peut on intégrer dans une SCI familiale un logement meublé dans lequel un de nos enfants pourrait résider dans un premier temps avant mise en location (type logement étudiant). Et en tant que partenaire PACS dans le cadre d’une famille recomposée, chaque partenaire PACS peut il créer une SCI avec chacun ses propres enfants . Merci !!
Bonjour, Il est tout à fait possible d’intégrer un logement meublé dans une SCI familiale, même s’il est destiné dans un premier temps à loger un enfant (par exemple pour ses études), puis ensuite à être loué. Cependant, la location meublée habituelle est par nature commerciale, ce qui est incompatible avec l’objet civil d’une SCI classique (articles 1845 et 1832 du Code civil). Pour éviter toute difficulté : – Soit le logement est occupé gratuitement ou avec un loyer modéré par l’enfant (hébergement à titre civil et familial, sans problème) ; – Soit, en cas de mise en location meublée… Lire la suite »
Est il possible de créer une sci familiale avec un enfant mineur ?
Bonjour, Il est possible de créer une SCI familiale avec un enfant mineur. Le mineur peut être associé, mais il ne peut pas être gérant. Ses représentants légaux (ses parents en général) gèrent ses parts. Certains actes importants, comme un apport immobilier ou des emprunts, nécessitent, qui plus est, l’autorisation du juge des tutelles (articles 387-1 et 387-3 du Code civil). Depuis 2025, toutes les démarches de création de SCI passent exclusivement par le guichet unique de l’INPI, conformément à l’ordonnance n° 2021-1193 du 15 septembre 2021. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle… Lire la suite »