Skip to content

Créer une SCI familiale

Créer une SCI familiale

La Société civile immobilière (SCI) se fait de plus en plus visible dans le milieu des entreprises en France. En effet, sa souplesse de gestion autant que ses avantages fiscaux et sociaux sont autant d’arguments en faveur de cette forme spécifique de société. La création d’une SCI apparait avant tout comme une alternative particulièrement intéressante, au régime de l’indivision.

Cette structure juridique est également avantageuse dans la sphère familiale, puisqu’elle permet de transmettre plus facilement son patrimoine à sa progéniture. Créer une SCI familiale s’avère alors être un choix judicieux en vue de faciliter la gestion et la transmission du patrimoine.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Constituée a minima de deux associés, la SCI familiale est un type de SCI dont la principale particularité réside dans le fait que l’ensemble des associés présente un lien de famille, qu’il soit de parenté ou d’alliance. Cette forme de société civile a ainsi pour principal but d’optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier détenu par plusieurs membres d’une même famille.

Bien qu’elle soit soumise aux règles de la SCI classique, la SCI familiale présente certaines caractéristiques spécifiques :

Caractéristiques Description détaillée
Objet social Librement choisi par les associés selon les objectifs poursuivis par les membres de la famille. Fréquemment, l’objet social d’une SCI familiale porte alternativement sur :

  • La gestion en commun d’un patrimoine immobilier détenus par les membres d’une même famille
  • La mise en location de biens détenus par les membres d’une même famille afin de générer des revenus locatifs
Capital social Montant librement déterminé dans les statuts sans minimum légal

Possibilité de constituer une SCI à capital variable, ce qui garantit l’anonymat des associés dans les statuts et permet de faire librement varier le capital social de la SCI entre une somme plancher et une somme plafond sans qu’aucune procédure d’augmentation ou de réduction du capital ne soit requise

La constitution d’un capital variable ne présente toutefois que peu d’intérêt au sein d’une SCI familiale

Siège social Librement déterminé par les associés : il peut s’agir indifféremment du domicile du gérant ou de tout autre endroit indiqué dans les statuts
Associés Au moins 2 associés appartenant à une même famille : il est impossible de constituer une SCI à associé unique, au contraire de la SASU ou de l’EURL qui correspondent respectivement à la forme unipersonnelle de la SAS et de la SARL

Statut d’associé ouvert aux mineurs et aux majeurs protégés

La responsabilité des associés est illimitée au prorata de leur participation au capital social : ils sont tenus solidairement du remboursement des dettes sociales à proportion de leur participation au capital.

Apports 2 types d’apports admis :

  • Apports en numéraire : apports de sommes d’argent. Au moins la moitié des apports doivent être libérés lors de l’immatriculation de la SCI.
  • Apports en nature : apports de biens meubles ou immobiliers. En cas d’apports de biens immobiliers, les statuts doivent obligatoirement être rédigés par un notaire.
Parts sociales Attribution de parts sociales à chaque associé au prorata de sa participation au capital social

Possibilité de démembrer les parts sociales de la SCI entre les associés : certains détiennent alors la nue-propriété et d’autres l’usufruit

Gérance Désignation obligatoire d’un ou plusieurs gérants de SCI

Possibilité d’aménager leurs pouvoirs et de prévoir les modalités de leur contrôle par l’assemblée générale des associés dans les statuts

Durée de vie 99 ans maximum

Possibilité de prévoir les conditions de prorogation de la société dans les statuts

Statuts Rédaction libre sous 2 formes différentes :

  • Acte authentique : rédaction par un notaire imposant l’enregistrement des statuts de la SCI au Service des impôts des entreprises (SIE) et le paiement de droits d’enregistrement. Obligatoire en cas d’apports de biens soumis à la publicité foncière.
  • Acte sous seing privé : rédaction par les associés eux-mêmes sans obligation d’enregistrement au SIE.
Mode d’imposition 2 régimes d’imposition possibles :

  • Par défaut, impôt sur le revenu (IR) : répartition des bénéfices imposables entre les associés au prorata de leur participation au capital social et soumission au barème de l’impôt sur le revenu après déclaration sur leur déclaration personnelle au titre des revenus fonciers.
  • Sur option, impôt sur les sociétés (IS) : application du taux fixe de 26,5%. Impossibilité de rebasculer vers le régime de l’IR après l’option.

En conclusion, la SCI se démarque des autres structures juridiques de sociétés par plusieurs caractéristiques, et principalement :

  • Un objet social nécessairement axé sur une activité civile
  • Un régime d’imposition à l’IR par défaut
  • Un outil de gestion et de transmission du patrimoine au sein de la famille

Les caractéristiques principales de la SCI familiale

Quelles sont les étapes pour créer une SCI familiale ?

La constitution d’une SCI familiale est soumise aux mêmes modalités de création qu’une SCI classique. La procédure se décompose en un certain nombre d’étapes qu’il convient de suivre à la lettre afin d’éviter toute erreur compromettant la validité de la demande déposée auprès du greffe du Tribunal de commerce :

  1. Réaliser et évaluer les apports au capital social de la SCI familiale;
  2. Rédiger les statuts de la SCI familiale;
  3. Publier un avis de constitution de SCI dans un JAL;
  4. Constituer et déposer une demande d’immatriculation auprès du greffe.

Créer une SCI familiale en 4 étapes

🔎 Zoom : Dans le cadre de la création d’une SCI familiale, il est le plus souvent recommandé de faire appel à un professionnel tel que LegalPlace. Afin que notre équipe vous accompagne tout au long du processus de création d’entreprise, il vous suffit de remplir un formulaire rapide en ligne et d’y joindre les justificatifs requis. Notre équipe se charge du reste, de la rédaction des statuts de votre SCI jusqu’à son immatriculation au RCS.

Etape 1 : réaliser des apports au capital social

Les associés doivent effectuer des apports au capital de la SCI afin de constituer les ressources propres de la SCI. La loi n’imposant aucun montant minimum, il est possible de créer une SCI avec un capital d’1 € seulement. Ces opérations s’analysent comme un transfert depuis le patrimoine personnel des associés vers celui de la société. En échange, chacun recevra des parts sociales au prorata de sa participation au capital.

2 types d’apports peuvent être réalisés :

  • Apports en numéraire : il s’agit d’apports de sommes d’argents à la SCI. Ces montants doivent être déposés sur un compte bancaire ouvert au nom de la société. Les associés se verront remettre en échange un certificat de dépôt des fonds qui doit figurer dans le dossier de demande d’immatriculation.
  • Apports en nature : il s’agit d’apports de biens meubles ou immobiliers. Les biens doivent être évalués par les associés afin d’être comptabilisés dans le capital social, et le montant correspondant doit figurer dans une clause des statuts.
Bon à savoir : lorsqu’un des associés apporte à la SCI un bien soumis à publicité foncière, les statuts doivent obligatoirement être rédigés par acte authentique devant notaire.

Etape 2 : rédiger les statuts

Les associés doivent rédiger les statuts de la SCI en fonction des objectifs visés. Il est important d’accorder un soin tout particulier à cette étape, car elle conditionne le bon déroulement de la vie sociale de la société.

Les statuts de la SCI doivent comporter certaines mentions obligatoires :

  • Dénomination sociale : celle-ci est librement choisie, bien qu’il faille rechercher que le nom ne soit pas déjà utilisé par une société du même champ d’activité, au risque de s’exposer à une action en contrefaçon;
  • Durée de vie de la SCI : elle doit être de 99 ans maximum;
  • Objet social de la SCI : il doit impérativement être civil, à l’exception de la SCI de location et la Société civile de construction-vente (SCCV) qui peuvent comporter un caractère commercial à condition d’abandonner le régime de l’impôt sur le revenu (IR) pour basculer vers l’impôt sur les sociétés (IS);
  • Adresse du siège social : domiciliation à l’adresse d’un des biens détenus par la SCI ou tout autre endroit choisi par les associés;
  • Identité des associés 
  • Montant des apports au capital effectués : en cas d’apports en nature, les statuts doivent comporter l’évaluation des biens apportés;
  • Montant du capital social ou, le cas échéant, plancher et plafond du capital variable;
  • Identité du ou des gérants : le gérant de la SCI peut indifféremment être une personne physique ou morale, associé ou non de la société, français ou étranger. Les associés disposant plus de la moitié des parts sociales désignent le gérant de la SCI (sauf dispositions statutaires contraires).

Les statuts peuvent également comporter d’autres dispositions, relatives notamment au quorum et aux règles de vote en assemblée générale ou aux modalités de cession de parts sociales de la SCI.

Bon à savoir : lorsqu’ils sont rédigés par acte notarié, ou lorsqu’un bien soumis à publicité foncière est apporté à la SCI, les statuts doivent impérativement être enregistrés auprès du Service des impôts des entreprises (SIE), qui perçoit à ce titre des droits d’enregistrement.

Le modèle suivant peut être utilisé afin de rédiger les statuts de la SCI familiale :

Statuts de SCI familiale – Modèle gratuit

Etape 3 : publier un avis de création dans un journal d’annonces légales

Dans un délai d’un mois suivant la signature des statuts, les associés doivent informer les tiers de la création de la SCI par la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales édité dans le département d’immatriculation de la société. L’avis de création de la SCI doit comporter un certain nombre d’informations :

  • Nature des statuts :  acte authentique  ou  acte sous seing privé
  • Date des statuts 
  • Dénomination sociale 
  • Statut particulier de la société civile (SCI) 
  • Adresse du siège social 
  • Montant du capital social ou, s’il s’agit d’un capital variable, montant plancher
  • Objet social 
  • Durée de la société 
  • Identité et coordonnées du gérant 
  • Le cas échéant, modalités de cession des parts sociales (clause d’agrément… )
  • Identité du signataire de l’annonce 
  • Greffe d’immatriculation

Une fois l’annonce publiée, la SCI se verra remettre une attestation de parution dans un journal d’annonces légales qu’il convient de joindre au dossier de demande d’immatriculation à adresser au greffe en vue de l’immatriculation de la société au RCS.

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2021, les tarifs des annonces légales sont forfaitisés selon la forme juridique de l’entreprise et le lieu de diffusion de l’annonce; le tarification à la ligne ayant été abandonné pour les annonces légales de constitution de société. Pour une SCI, les tarifs d’une annonce légale de création de société s’élève à :
– 189 € (tarif pour tous les départements);
– 227 € (tarif applicable à La Réunion et à Mayotte).

Etape 4 : immatriculer la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS)

L’immatriculation de la SCI constitue l’étape finale de sa création par laquelle la société se voit attribuer la personnalité juridique. Afin de réaliser cette démarche, il est nécessaire de constituer un dossier de demande d’immatriculation à adresser au greffe du Tribunal de commerce. 

Le dossier de demande d’immatriculation de la SCI doit comporter un certain nombre de pièces justificatives :

  • Un formulaire M0 de déclaration d’immatriculation d’une société civile (Cerfa n°132958*01) dûment rempli
  • Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés
  • Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant lorsqu’il n’est pas désigné par les statuts
  • Une déclaration des bénéficiaires effectifs datée et signée par le représentant légal
  • Un justificatif de jouissance des locaux tenant lieu de siège social
  • Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales
  • Un certificat de dépôt des fonds
  • Un justificatif d’identité du gérant
  • Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation du gérant datées et signées en original
  • Tout document attestant de l’existence d’une personne morale lorsqu’elle est associée ou gérante de la société

Il sera nécessaire de produire une copie des statuts en vigueur traduits en français certifié, dans le cas où le gérant de la SCI est une personne morale non immatriculée dans un Etat membre de l’Union européenne.

Combien coûte la création d’une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale génère des coûts à la charge de la société en cours de création mais également des associés :

Etape de la procédure de création Coût
Réalisation d’apports A partir de 1€
Rédaction des statuts De 0 à plusieurs milliers d’euros
Enregistrement des statuts au Service des impôts des entreprises (SIE) De 0 à 5% de la valeur des apports en nature
Publication de l’avis de création (tarif en vigueur depuis le 1er janvier 2021)
  • Tous les départements : 189€
  • La Réunion et Mayotte : 227 €
Frais d’immatriculation (émoluments du greffe, frais de dépôt d’acte) Environ 70€
Dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs 21,41€

FAQ

Pourquoi créer une SCI familiale?

La constitution d'une SCI familiale permet aux membres d'une même famille de détenir un bien en commun sans être entravés par les contraintes de l'indivision. Le patrimoine immobilier familiale est transmis plus facilement aux héritiers, sans qu'il ne soit nécessaire de payer des droits de mutation dans certains cas. Les parents peuvent continuer de jouir de la résidence familiale s'ils détiennent des parts sociales en usufruit, tout en permettant aux enfants de conserver le contrôle effectif de la société.

Peut-on créer une SCI familiale sans apports ?

La loi ne fait état d'aucun minimum légal pour constituer le capital social d'une SCI. Il est donc possible de créer une SCI avec un capital d'1€ seulement. Toutefois, un capital aussi faible peut dissuader les établissements bancaires d'accorder un prêt à la société.

Combien coûte la création d'une SCI familiale ?

La création d'une SCI de manière générale (familiale ou non) génère un certain nombre de coûts parmi lesquels figurent :

  • la réalisation et l'évaluation des apports au capital social (de 1 à plusieurs milliers d'euros);
  • La rédaction des statuts (à partir d'1€);
  • L'enregistrement des statuts au Service des impôts des entreprises (de 0 à 5% en fonction de la valeur des apports en nature);
  • La publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales (189 € dans tous les départements sauf pour La Réunion et Mayotte, pour lesquels les frais s'élèvent à 227€);
  • Les frais d'immatriculation (70.39€);
  • Le dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs).

Créez votre SCICréez votre SCI

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 10/09/2021

S’abonner
Notifier de
guest
0 Commentaires
Inline Feedbacks
View all comments