SCI à l’IS : est-ce une bonne idée pour ma SCI ? 

La SCI à l’IS séduit de plus en plus d’investisseurs immobiliers grâce à ses avantages fiscaux, notamment l’amortissement du bien et des charges déductibles plus larges qu’à l’impôt sur le revenu (IR). Mais la fiscalité de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés comporte aussi des contreparties importantes, en particulier lors de la revente du bien immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI, ou société civile immobilière, est une société créée pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement à une entreprise classique, la SCI n’a pas vocation à vendre des produits ou des services. Son seul objet, c’est l’immobilier.

En pratique, la SCI permet à plusieurs personnes d’acheter un bien ensemble de façon organisée. Chaque associé, c’est-à-dire chaque membre de la SCI, détient des parts sociales. C’est la SCI qui est propriétaire du bien, et non les associés directement. La SCI est gérée par un gérant, désigné dans les statuts, qui s’occupe de la gestion quotidienne au nom de la société.

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Concrètement, les loyers encaissés par la SCI sont imposés directement dans la déclaration personnelle de chaque associé, au prorata de ses parts. Les associés peuvent toutefois choisir de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés.

Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS ?

Concrètement, la SCI à l’IS est une SCI qui paie elle-même l’impôt sur ses bénéfices, au lieu que ces bénéfices remontent au niveau des associés. C’est la différence essentielle avec la SCI à l’IR.

SCI à l’IR vs. SCI à l’IS

Dans une SCI à l’IR, les bénéfices remontent automatiquement aux associés. Chaque associé déclare sa quote-part dans ses revenus personnels et paie l’impôt à son taux marginal, que la SCI ait distribué de l’argent ou non. On parle de SCI transparente car le fisc voit à travers la société et impose directement les associés.

Dans une SCI à l’IS, c’est la société qui paie l’impôt sur ses bénéfices nets. Les associés de la SCI ne sont imposés que s’ils décident de se verser des dividendes, c’est-à-dire une part des bénéfices. Tant que l’argent reste dans la société, les associés ne paient rien personnellement. On parle de SCI opaque car la société dispose de sa propre fiscalité, distincte de celle des associés.

Quand une SCI est-elle obligatoirement soumise à l’IS ?

Dans certaines situations, la SCI ne peut pas rester à l’IR.

En effet, l’impôt sur les sociétés s’applique automatiquement, sans démarche particulière. C’est le cas lorsque la SCI fait de la location meublée à titre habituel et que les recettes de location meublée dépassent 10 % de son chiffre d’affaires total.

C’est aussi le cas lorsqu’un associé de la SCI est lui-même une société soumise à l’IS, comme une SARL ou une SAS.

Voici une vidéo pour mieux comprendre comment fonctionne la SCI soumis à l’IS :

Quels sont les avantages de la SCI à l’IS ?

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés présente plusieurs avantages fiscaux réels, surtout pour les investisseurs dont les revenus personnels sont déjà fortement imposés.

L’amortissement du bien dans une SCI à l’IS

C’est l’avantage de la SCI le plus puissant de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. En régime IS, la SCI peut pratiquer l’amortissement de son bien immobilier.

L’amortissement en SCI, c’est la déduction annuelle d’une fraction de la valeur du bien du résultat imposable de la SCI. En clair, chaque année, la SCI déduit comptablement une partie de la valeur de l’immeuble, ce qui réduit son bénéfice imposable et donc son impôt.

De plus, l’amortissement porte sur la valeur des constructions uniquement, pas sur le terrain. Il est calculé sur une durée de 20 à 40 ans selon le type de bien.

Ainsi, une SCI qui perçoit des loyers peut afficher un bénéfice imposable très faible, voire nul, grâce aux amortissements, alors même que les loyers entrent bien sur le compte bancaire de la société.

Des charges déductibles plus larges qu’à l’IR

En régime IS, les charges déductibles de la SCI sont plus étendues qu’à l’IR. En pratique, la SCI à l’IS peut déduire deux catégories de charges de son résultat imposable.

Les premières sont les charges courantes. Il s’agit des intérêts d’emprunt (ce que la SCI rembourse à la banque au titre des intérêts de son crédit immobilier), des primes d’assurance, des frais de gestion locative, des travaux d’entretien et de réparation, ainsi que des honoraires de l’expert-comptable chargé de la comptabilité de la SCI.

Les secondes sont les charges liées à l’acquisition du bien. La SCI à l’IS peut ainsi déduire les frais de notaire et les droits d’enregistrement payés lors de l’achat, ainsi que la rémunération du gérant si elle est prévue dans les statuts. À l’IR, ces charges ne sont pas déductibles ou sont plafonnées dans le cadre des revenus fonciers, ce qui réduit mécaniquement les possibilités d’optimisation fiscale.

Le pilotage du revenu imposable des associés

En SCI à l’IS, les associés décident chaque année s’ils distribuent les bénéfices sous forme de dividendes ou s’ils les laissent dans la société. C’est un avantage de pilotage fiscal important que n’offre pas la SCI à l’IR.

À l’IR, l’imposition est automatique puisque les associés déclarent leur quote-part des bénéfices qu’ils aient ou non encaissé de l’argent.

Le report du déficit dans une SCI à l’IS

Si la SCI à l’IS termine une année avec plus de charges que de recettes, on parle de déficit. Ce déficit n’est pas perdu. La SCI le conserve et le déduit de ses bénéfices des années suivantes, ce qui réduit mécaniquement l’impôt à payer à ce moment-là.

En revanche, à l’IR, le déficit foncier de la SCI s’impute directement sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique éligibles), puis se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les deux mécanismes sont différents, et le choix dépend de la situation fiscale personnelle des associés.

Quels sont les inconvénients de la SCI à l’IS ?

La SCI à l’IS comporte des contreparties significatives qu’il est important de les mesurer avant de prendre une décision, surtout si une revente du bien est envisagée à moyen terme.

La plus-value à la revente calculée sans abattement

La plus-value de la SCI à la revente calculée sans abattement est l’inconvénient le plus lourd de la fiscalité de la SCI impôt sur les sociétés. Quand la SCI revend son bien, la plus-value est calculée entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien. La valeur nette comptable correspond à la valeur d’origine du bien diminuée de tous les amortissements pratiqués depuis son entrée dans l’actif de la SCI.

Autrement dit, plus la SCI a amorti le bien, plus la valeur nette comptable est faible, et donc plus la plus-value professionnelle imposable est élevée.

Et contrairement au régime IR, il n’existe aucun abattement pour durée de détention en IS. De ce fait, aucune exonération totale n’est possible, quelle que soit la durée de détention.

La double imposition lors de la distribution des dividendes

Quand les associés souhaitent récupérer les bénéfices de la SCI, ils doivent voter une distribution de dividendes de la SCI. Or, ces dividendes ont déjà supporté l’IS au niveau de la société.

Les dividendes de la SCI sont ensuite imposés une seconde fois au niveau des associés, via la flat tax de 31,4 %, comprenant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. C’est ce qu’on appelle la double imposition économique.

En pratique, un euro de bénéfice dans la SCI peut supporter deux niveaux d’imposition avant d’arriver dans le patrimoine personnel d’un associé.

L’obligation de comptabilité commerciale

La comptabilité de la SCI à l’IS est obligatoirement soumise à la comptabilité commerciale.

Concrètement, la SCI à l’IS doit tenir une comptabilité rigoureuse en partie double, établir des comptes annuels (donc bilan, compte de résultat, annexe…) et déposer une déclaration fiscale annuelle.

En pratique, cela nécessite presque toujours le recours à un expert-comptable, ce qui représente un coût annuel fixe.

En revanche à l’IR, une SCI dont tous les associés sont des personnes physiques bénéficie d’obligations comptables bien plus légères.

Les déficits ne s’imputent pas sur les revenus des associés

En SCI à l’IS, les déficits restent dans la société. Les déficits ne peuvent pas être déduits des revenus personnels des associés.

À l’IR en revanche, le déficit foncier peut s’imputer sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 € par an, ce qui permet de réduire immédiatement leur impôt personnel.

Ainsi, pour un investisseur qui cherche à optimiser sa fiscalité personnelle à court terme grâce à un déficit, la SCI à l’IR peut donc être plus avantageuse.

Comment choisir entre SCI à l’IS et SCI à l’IR ?

Le choix entre les deux régimes dépend avant tout de la situation fiscale personnelle des associés, de la durée de détention prévue et des objectifs patrimoniaux. Voici les critères essentiels pour trancher.

Les situations où l’IS est préférable

La SCI à l’IS est généralement pertinente pour les associés dont la tranche marginale d’imposition dépasse 30 %. Dans ce cas, l’imposition des loyers à l’IS (à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà) est plus favorable que l’imposition au barème progressif de l’IR.

De même, la SCI à l’IS convient aux projets immobiliers avec un fort potentiel d’amortissement, ou lorsque les associés souhaitent capitaliser les bénéfices dans la société sans les distribuer immédiatement.

Il faut savoir également que le taux réduit de 15 % est soumis à deux conditions cumulatives :

• Le chiffre d’affaires de la SCI doit être inférieur à 10 000 000 € ;
• Le capital de la SCI doit être détenu à au moins 75 % par des personnes physiques et entièrement libéré.

Les situations où l’IR est préférable

En revanche, le régime de l’IR pour une SCI reste plus adapté lorsque les associés sont faiblement imposés à l’IR, ou lorsqu’ils souhaitent revendre le bien à moyen terme et bénéficier des abattements sur les plus-values immobilières.

De même, la SCI à l’IR est souvent préférée dans le cadre d’une SCI familiale dont l’objectif principal est la transmission du patrimoine, notamment parce que la fiscalité des donations et successions de parts de SCI à l’IR peut être plus favorable selon la situation des héritiers.

Comment est imposée la plus-value dans une SCI à l’IS ?

Lors de la cession d’un bien immobilier détenu par une SCI à l’IS, la plus-value professionnelle est calculée selon le prix de cession moins la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire sa valeur d’acquisition réduite de l’ensemble des amortissements pratiqués depuis l’entrée du bien dans l’actif de la SCI.

Cette plus-value à la revente est ensuite soumise à l’IS au taux normal de 25 %. Il n’existe aucun mécanisme d’abattement pour durée de détention, contrairement au régime des plus-values immobilières privées applicable aux particuliers ou aux SCI à l’IR.

En pratique, plus la SCI a amorti le bien sur une longue période, plus la valeur nette comptable est réduite, et donc plus la base imposable de la plus-value est élevée.

Comment sont imposés les associés d’une SCI à l’IS ?

Dans une SCI à l’IS, les associés ne sont pas imposés sur les bénéfices réalisés par la société tant que ces bénéfices ne leur sont pas distribués. Dans une SCI à l’IS, les associés ne sont imposés personnellement que lorsqu’ils perçoivent des dividendes. C’est une différence fondamentale avec la SCI à l’IR, où chaque associé est imposé chaque année sur sa quote-part des bénéfices, qu’il ait ou non encaissé de l’argent.

Dividendes et flat tax à 31,4 %

Lorsque les associés décident de se distribuer les bénéfices de la SCI à l’IS, les sommes perçues sont qualifiées de dividendes SCI . En %%curentyear%%, ces dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), communément appelé flat tax à 31,4 %. La flat tax comprend 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux.”

Les associés peuvent toutefois opter pour l’imposition de leurs dividendes au barème progressif de l’IR. Dans ce cas, les dividendes bénéficient d’un abattement de 40 % sur la partie soumise à l’impôt sur le revenu, ce qui réduit significativement la base imposable.

De plus, une fraction de la CSG (6,8 %) devient déductible du revenu imposable l’année suivante, ce qui n’est pas possible avec la flat tax.

En revanche, les associés restent redevables des prélèvements sociaux de 18,6 % sur le montant brut des dividendes, sans abattement. Cette option peut être avantageuse si la tranche marginale d’imposition de l’associé est inférieure à 12,8 %. Elle est globale car elle s’applique à l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers et des plus-values mobilières de l’associé pour l’année concernée.

Le compte courant d’associé comme alternative aux dividendes

Le compte courant d’associé est une alternative méconnue mais efficace à la distribution de dividendes. Un associé peut prêter des fonds à la SCI à l’IS, qui lui verse en retour des intérêts. Pour l’associé, ces intérêts constituent un revenu de capitaux mobiliers soumis à la flat tax de 31,4 % (ou au barème progressif de l’IR sur option). Pour la SCI, ces intérêts sont déductibles de son résultat imposable, ce qui réduit l’IS à payer.

Toutefois, la déductibilité des intérêts est plafonnée. Les intérêts versés à un associé ne sont déductibles du résultat de la SCI que dans la limite du taux effectif moyen (TEMP), c’est-à-dire le taux moyen pratiqué par les banques pour les prêts à taux variable aux entreprises sur plus de deux ans.

Voici les taux maximaux déductibles applicables en 2026 selon la date de clôture de l’exercice :

En pratique, le compte courant d’associé permet de rémunérer les associés sans passer par une distribution de dividendes soumise à une double imposition complète. C’est donc un outil de pilotage du revenu imposable des associés particulièrement intéressant dans une SCI à l’IS bien gérée.

Comment passer une SCI de l’IR à l’IS ?

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut opter pour ce régime fiscal dès sa création ou en cours de vie sociale. La démarche est relativement simple, mais ses conséquences sont durables et méritent une analyse approfondie avant toute décision.

Option pour l’IS à la création de la SCI ou en cours de vie sociale

Lors de la création de la SCI, les associés peuvent choisir d’emblée le régime IS en le précisant dans les statuts ou en notifiant l’option au service des impôts des entreprises. C’est la solution la plus simple, car elle évite toute complexité liée au changement de régime.

En cours de vie sociale, une SCI à l’IR peut opter pour l’IS à tout moment. L’option doit être notifiée au service des impôts des entreprises avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel la SCI souhaite être soumise à l’IS pour la première fois. Au-delà de ce délai, l’option ne prend effet que pour l’exercice suivant.

Le délai de rétractation de 5 exercices et ses conditions

L’option pour l’IS n’est pas immédiatement définitive. En effet pendant une période de cinq exercices suivant l’exercice au titre duquel l’option a pris effet, la SCI peut renoncer à l’IS et revenir au régime de l’IR. Cette renonciation doit être notifiée au service des impôts des entreprises avant la clôture du premier exercice concerné par le retour à l’IR.

FAQ

Mehdi Ouchallal

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 19/05/2026

Sources de l'article

• Code général des impôts, article 206 (Sociétés imposées à l'impôt sur les sociétés)
• Code général des impôts, article 212 (Déductibilité des intérêts de comptes courants d'associés)
• Code général des impôts, article 219 (Taux de l'impôt sur les sociétés)
• Code général des impôts, article 239 (Option à l'impôt sur les sociétés pour les sociétés civiles)
• Code civil, articles 1845 à 1870-1 (Régime juridique des sociétés civiles)