ConnexionLe changement de régime fiscal d’une SCI
Dernière mise à jour le 06/11/2025
Le changement de régime fiscal d’une Société civile immobilière (SCI) peut intervenir pour de diverses raisons selon que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).
Il peut résulter d’une décision unanime des associés qui souhaitent quitter le régime choisi à la création de la SCI, mais également d’une obligation légale en raison de l’activité exercée par la société qui emporte des conséquences sur la fiscalité de la SCI.
Pourquoi procéder à un changement de régime fiscal en SCI ?
Dès la création de la société, les associés doivent choisir un régime d’imposition dans le formulaire M0 SCI qui constitue le document de base du dossier d’immatriculation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS). En principe, la SCI est soumise par défaut à l’IR.
L’activité exercée par la société et qui figure à la clause de l’objet social des statuts de la SCI peut toutefois imposer à la société le choix de l’IS. A titre d’exemple, la SCI qui loue un bien meublé exerce une activité à caractère commercial qui relève obligatoirement de l’impôt sur les sociétés.
Le changement de régime fiscal de la SCI peut intervenir pour des motifs différents :
- Option pour le régime de l’IS
- Changement d’activité
- Transformation de la société
L’option pour le régime de l’IS
Au sein d’une SCI à l’IR, les associés peuvent décider du changement du régime fiscal de la SCI à tout moment en cours de vie sociale en optant pour le régime de l’IS. L’exercice de cette option présente un intérêt lorsque la transparence ou la translucidité fiscale de la SCI est désavantageuse par rapport au taux de l’IS.
Lorsque la SCI relève de l’IR, les associés paient eux-mêmes les impôts sur le revenu foncier de la SCI au prorata de leur participation au capital social. Les bénéfices imposables de la société sont incorporés dans leurs revenus globaux et soumis au barème évolutif de l’impôt sur le revenu.
| Tranche de revenus | Taux d’imposition |
| Jusqu’à 11 294€ | 0% |
| De 11 294€ à 28 797€ | 11% |
| De 28 797€ à 82 341€ | 30% |
| De 82 341€ à 177 106€ | 41% |
| Au-delà de 177 106€ | 45% |
Il est plus avantageux d’opter pour l’IS plutôt que de conserver le régime de l’IR lorsque l’incorporation des revenus fonciers de la SCI aux revenus globaux des associés les font passer dans la tranche imposée à 30%.
Ce taux d’imposition est en effet plus élevé que le taux normal de l’IS fixé à 25%, la part des bénéfices imposables inférieure à 42 500€ pouvant bénéficier du taux réduit à 15% lorsque la société remplit les critères des PME.
Le changement d’activité
Le changement de régime fiscal de la SCI peut résulter d’un changement d’activité :
- Pour une SCI à l’IR : lorsque la SCI commence une activité à caractère commercial, comme la mise en location de logements meublés, elle doit impérativement basculer vers le régime de l’IS.
- Pour une SCI à l’IS : à l’inverse, lorsque la SCI cesse d’exercer une activité à caractère commercial en cours de vie sociale, elle peut valablement opter pour le régime de l’IR.
La transformation de la société
La transformation de la société en une forme sociale soumise à l’autre régime d’imposition entraîne un changement de régime fiscal de la SCI.
C’est le cas, par exemple, lorsqu’une SCI ayant choisi le régime de l’IS se transforme en Société civile de construction-vente (SCCV). En effet, cette forme sociale se définit comme une SCI transparente, qui relève obligatoirement du régime de l’IR.
Comment changer le régime fiscal de la SCI ?
Pour procéder au changement du régime fiscal de la SCI, la décision doit être votée à l’unanimité des associés en assemblée générale de SCI.
Les associés doivent notifier par écrit le Service des impôts des entreprises (SIE) compétent leur souhait de changer le régime fiscal de la SCI au plus tard dans les 3 premiers mois de l’exercice à compter duquel ils souhaitent faire jouer l’option.
La lettre de notification doit comporter un certain nombre d’informations :
- Raison sociale de la SCI
- Adresse du siège social
- Nom, prénom et adresse de chaque associé
- Répartition du capital social de la SCI
La notification doit être signée dans les conditions prévues par les statuts ou, en l’absence de stipulation contractuelle, par l’ensemble des associés.
L’option peut être exercée à l’occasion de la déclaration d’une modification de l’entreprise, notamment la modification des statuts de la SCI.
Quelles sont les conséquences du changement de régime fiscal de la SCI ?
En cas de changement de régime fiscal de la SCI, les conséquences de la cessation d’entreprise sont applicables, et imposent de réaliser un certain nombre de démarches pour finaliser la procédure.
Les obligations déclaratives
Dans un délai de 60 jours suivant le changement de régime fiscal de la SCI, la société doit établir le bilan d’ouverture du premier exercice soumis au nouveau régime d’imposition. Le changement de régime est formalisé par le dépôt de bilan, qui constate la cessation d’entreprise.
La SCI doit également produire les déclarations qu’elle est normalement tenue de souscrire au titre du régime fiscal qu’elle quitte.
L’imposition immédiate des bénéfices
Lorsqu’une SCI à l’IS change de régime fiscal pour l’IR, sont immédiatement imposés au nouveau régime d’imposition :
- Les bénéfices non encore imposés
- Les bénéfices en sursis d’imposition
- Les plus-values latentes de l’actif social
- Les profits latents compris dans la valeur des stocks
Lorsque la SCI passe à l’IS, les règles d’imposition des plus-values mobilières ou immobilières continuent à s’appliquer à l’associé personne physique. Pour l’associé personne morale relevant de l’IS, le régime applicable est celui des plus-values professionnelles.
FAQ
Comment changer le régime fiscal d'une SCI ?
Comment passer d'une SCI à l'IS à une SCI à l'IR ?
Pourquoi passer de l'IR à l'IS ?
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 06/11/2025
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour
Si une sci qui loue un bien nu décide de le louer meublé, elle passe de plein droit à l’is sans devoir faire une option c’est bien ça ? si oui ce changement d’activité peut-il lui permettre aussi de bénéficier du report d’imposition de la plus-value latente en envoyant le bilan d’ouverture dans les 60 j du changement de régime au SIE ? merci
Bonjour, Le passage d’une location nue à une location meublée par une SCI entraîne son assujettissement de plein droit à l’impôt sur les sociétés (IS) dès lors que les revenus de nature commerciale dépassent les seuils de tolérance légaux. Ce changement de régime fiscal est assimilé à une cessation d’entreprise, ce qui génère normalement l’imposition immédiate des plus-values latentes sur les biens immobiliers. Toutefois, la réglementation permet de solliciter un report de cette imposition sous réserve de respecter des obligations déclaratives strictes auprès de l’administration fiscale, notamment par le dépôt d’un bilan d’ouverture dans les soixante jours suivant la modification… Lire la suite »
Bonjour, une SCI passe de l’ir à l’is, elle réévalue comptablement la valeur de son actif qu’elle détient depuis 25 ans. Cette réévaluation entraîne une imposition immédiate des plus-values latentes selon les règles des plus-values immobilière des particuliers. En contrepartie, est ce que la sci (maintenant à l’is) peut amortir sur la base de la valeur réévaluée (c’est-à-dire la valeur vénale du bien au jour du passage à l’IS) et sur une durée d’amortissement commençant à la date du passage à l’IS, l’actif immobilier ? merci, cordialement
Bonjour, Le passage d’une société civile de l’IR à l’IS entraîne l’imposition des plus-values latentes (art. 202 ter CGI). À l’IS, l’actif immobilisé est inscrit pour sa valeur d’entrée servant de base aux amortissements (art. 38 quinquies ann. III CGI : « les immobilisations sont inscrites à l’actif pour leur valeur d’origine »). Les amortissements sont ensuite pratiqués selon leur durée d’utilisation (art. 39-1-2° CGI). Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat en droit fiscal afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.… Lire la suite »
On m’a toujours indiqué qu’une SCI à l’IS ne pouvait pas revenir à l’IR…
Bonjour, Juridiquement, il est exact qu’une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés (IS) ne peut en principe pas revenir à l’impôt sur le revenu (IR). Cette option est irrévocable, conformément à l’article 239 du Code général des impôts, sauf cas très limités comme la transformation de la société en une société de personnes par modification de son activité ou de sa forme, entraînant la cessation de l’option selon l’administration fiscale. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle… Lire la suite »
Bonjour ,
ma sœur et moi avons une SCi à IS depuis presque 25 ans , peut on la changer en Sci IR? Est ce possible et comment faire ? Y a t il des choses à payer ? Merci pour votre réponse
Bonjour,
Une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés peut, depuis 2019, renoncer à cette option et revenir à l’IR, mais uniquement dans un délai limité aux cinq premiers exercices suivant l’option. Passé ce délai, l’option devient définitive.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Une SCI (familiale), à l’IR, a acheté un terrain avec pour projet d’y construire 3 logements (locatif). Elle a opté à l’IS avant la fin d’achèvement des travaux. Elle a inscrit dans son 1er bilan d’ouverture le terrain d’une part et les constructions d’autre part. Si elle n’a pas demander le report d’imposition au SIE, sur quel montant calculer l’imposition des PV latentes (court terme) ?
Cordialement.
Bonjour, Légalement, en cas d’option à l’IS sans demande de report d’imposition prévue à l’article 202 ter du CGI, la SCI est imposée immédiatement sur les plus-values latentes. La plus-value court terme est calculée sur la différence entre la valeur nette comptable à la date de l’option et la valeur réelle d’apport à l’IS, telle qu’inscrite au premier bilan. Pour le terrain, il s’agit de la plus-value réalisée entre sa valeur d’acquisition (IR) et sa valeur d’apport à l’IS. Les constructions ne génèrent pas de plus-value à ce stade, car non encore amorties ni cédées. En espérant que notre réponse… Lire la suite »
Bonjour,
Est-il possible pour une société civile holding (non immobilière) qui a commis une erreur technique en choisissant l’imposition à l’IR de passer à l’IS quatorze mois après sa création. Et si oui, peut-elle conserver le bénéfice du report d’imposition des plus-value sur la vente d’actifsmobiliers qui lui ont apportés et qu’elle a ensuite cédés, dans le cadre de l’article 150 O B Ter du CGI?
Merci
Bonjour, Une société civile peut opter pour l’impôt sur les sociétés même après le délai initial de trois mois suivant sa création, mais cette option ne produira d’effet qu’au titre de l’exercice ouvert à compter de la demande. En revanche, l’option tardive remet en cause le régime du report d’imposition prévu à l’article 150-0 B ter du CGI, lequel suppose que la société bénéficiaire de l’apport soit immédiatement soumise à l’IS. Par conséquent, une régularisation après 14 mois exclut le maintien du report d’imposition sur les plus-values constatées lors de l’apport. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous… Lire la suite »
Bonjour possédant une sci familiale avec ma femme et nos 2 enfants depuis environ 20 ans je voudrais passer de l ir a is comment procéder sans que cela nous coûte trop chère
Bonjour,
Le passage d’une SCI de l’IR à l’IS se décide en assemblée générale et doit être déclaré au service des impôts. Cette option est irrévocable et peut entraîner l’imposition immédiate des plus-values latentes, ce qui peut coûter cher. Ensuite, la SCI devra tenir une comptabilité complète. Pour mesurer l’impact et limiter les coûts, il est préférable de se faire accompagner par un expert-comptable ou un notaire.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
J’ai acheté un 1er bien en LMNP en propre sans dette, puis un 2eme bien en SCI a l’IR 1 ans plus tard. Je voudrais incorporer le 1er bien sans dette (donc un apport pure et simple, et sans plus value associée), suis-je exonéré de droits de mutations si j’incorpore a l’IR et que quelque temps après je repasse ma SCI a l’IS – pour bénéficier des 25% d’imposition.
Merci !
Bonjour, En principe, l’apport d’un bien immobilier à une SCI à l’IR en nature, sans soulte ni contrepartie, constitue un apport pur et simple. Conformément à l’article 810 III du Code général des impôts, cet apport est exonéré de droits d’enregistrement. Cependant, si la SCI passe à l’IS dans un délai de trois ans suivant l’apport, cette opération est susceptible de remettre en cause l’exonération, en application de l’article 1843-3 du Code civil et de l’article 151 octies du CGI. L’administration peut alors requalifier l’apport comme une opération à titre onéreux, entraînant l’exigibilité des droits de mutation à 5 %. En… Lire la suite »