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Le changement de régime fiscal d’une SCI

Le changement de régime fiscal d’une SCI

Le changement de régime fiscal d’une SCI (société civile immobilière) peut avoir lieu pour différentes raisons. Souvent, il résulte d’un(e) :

  • Changement de situation ;
  • Transformation de l’entreprise.

La société a la possibilité de passer d’un régime d’assujettissement à l’impôt sur les sociétés au régime des sociétés de personnes, ou inversement. Toutefois, cette opération n’est pas sans conséquence. Les associés doivent anticiper l’impact fiscal et les démarches administratives que le changement entraîne.

Quelles sont les raisons qui peuvent conduire à un changement de régime fiscal pour une SCI ?

D’abord, il convient de savoir qu’en règle générale, la SCI est assujettie à l’impôt sur le revenu (IR). Néanmoins, il est possible de choisir l’impôt sur les sociétés (IS). Exception faite pour les sociétés qui exercent une activité considérée comme commerciale, et qui doivent se soumettre à l’impôt sur les sociétés.

La société peut choisir entre l’IS et l’IR, à sa création, et changer de régime fiscal au cours de sa vie sociale. Les raisons qui poussent les associés à s’orienter vers un autre régime sont nombreuses.

Option pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS)

L’IS se traduit par une imposition directe des bénéfices de l’entreprise, alors que les associés ne sont imposés que lorsque le bénéfice est reversé sous forme de dividendes. L’imposition des revenus ne s’applique pas du moment que les dividendes sont conservés sur le compte courant d’associé.

Le taux de l’IS pour une SCI est de :

  • 15 % jusqu’à 38 120 euros ;
  • 28 % pour le bénéfice annuel se situant entre 38 120 euros à 500 000 euros ;
  • 33,33 % au-delà de 500 000 euros.

L’IS s’applique sur le résultat net, exempt de toutes charges, même l’amortissement de l’immeuble. Les frais et charges déductibles sont les :

  • Frais d’acquisition, incluant les droits d’enregistrement et les frais d’honoraires ;
  • Frais de dossier d’emprunt et frais de garantie ;
  • Charges courantes de l’immeuble, y compris les frais relatifs à sa gestion et les primes d’assurance, dans leur montant réel et ;
  • La commission pour l’agence immobilière.

L’un des avantages de l’IS se trouve également dans la possibilité :

  • D’amortir l’immeuble, qu’il soit neuf ou ancien ;
  • De payer uniquement les bénéfices réellement perçus.

Cet avantage n’existe pas avec le régime des sociétés de personnes.

Cela dit, une SCI assujettie à l’IS ne bénéficie d’aucune transparence fiscale. Dès lors, la tenue d’une comptabilité rigoureuse est nécessaire, avec une obligation de déposer des comptes annuels au Tribunal du commerce, au terme de chaque exercice.

Par ailleurs, les revenus seront assujettis à l’IR au moment de leur distribution. Lorsque la société ne réalise pas de bénéfice imposable, elle doit également s’acquitter de l’impôt forfaitaire annuel.

En cas de revente, la plus-value sera taxée, au titre de plus-values immobilières professionnelles, et soumise à l’IS. Ces charges peuvent ainsi amener les associés à opérer un changement de régime fiscal de la SCI.

Option pour le régime des sociétés de personnes (IR)

Dans le cas de l’IR, les associés sont directement imposables. L’impôt s’applique sur les revenus fonciers générés en fonction de leurs parts dans la société. Ils ne sont pas obligés d’effectuer une déclaration de leurs bénéfices. Cependant, ils sont tenus de déclarer leur quote-part des résultats de la société.

En cas de cession de parts sociales, la plus-value est imposable, avec un taux de 19 %. Des prélèvements sociaux sont également à prévoir, le CSG et le CRDS notamment, pour un taux de 15,5 %. Toutefois, la société pourra bénéficier d’un abattement fiscal, si la revente ou la cession a lieu après 22 ans de détention.

Dans ce cas, les plus-values sont exonérées d’impôt. En cas de déficit, celui-ci est imputable sur le revenu imposable des associés, en fonction des parts détenues, et sans dépasser 10 700 euros par an.

Sa transparence représente l’un des avantages de l’assujettissement à l’IR. Toutefois, avec ce régime fiscal, tous les revenus sont imposables, qu’ils soient distribués entre les associés ou conservés dans la société. En outre, l’amortissement fiscal du bien n’est aucunement possible.

Autres raisons possibles

L’IR ou l’IS peut être plus ou moins intéressant en fonction de(s) :

  • Composition du patrimoine ;
  • Âge des associés ;
  • Objectifs.

Le changement de régime fiscal d’une SCI peut avoir lieu suivant la situation de ces derniers et de la société.

À titre d’exemple, en cas de baisse de revenus, l’IS s’avère plus avantageux. En effet, il permet d’échapper aux taxes sur les revenus locatifs, du moment que ceux-ci sont conservés dans le compte courant de la société.

Quelles sont les conséquences du changement de régime fiscal d’une SCI IR à une SCI IS ?

Ce changement peut être un moyen d’optimiser les bénéfices pour la société et les associés. Toutefois, une modification de l’imposition en cours de vie sociale a des conséquences que ces derniers doivent considérer avant de prendre une décision.

Formalisme à accomplir

Le passage de l’IR à l’IS doit être formalisé par écrit. Il faut notifier le service des impôts auquel la société est rattachée. Dans cette notification, il est indispensable de préciser :

  • La désignation de la SCI et l’adresse de son siège social ;
  • L’identité de chaque associé (nom et prénom(s)) et leur adresse respective ;
  • La répartition du capital social.

Les réglementations en vigueur imposent à la société d’exercer l’option à l’IS avant le troisième mois de l’exercice pendant lequel elle souhaite la mettre en application. Quant à la notification, elle doit être envoyée avant la fin de ce troisième mois. Il faut qu’elle soit signée suivant les modalités prévues dans les statuts de la société. Si aucune condition particulière n’y est mentionnée, elle porte la signature de tous les associés.

Il convient de savoir que la société subit également les conséquences d’une cessation d’activité après un passage à l’option IS.

Bon à savoir : avant 2018, le passage à l’IS était irrévocable. Cette condition a été modifiée par la loi de finances de 2019. Désormais, une SCI peut renoncer à ce régime fiscal, jusqu’au cinquième exercice qui suit celui de son application.

Obligations déclaratives

La société dispose d’un délai de 60 jours après le changement de régime fiscal de la SCI pour établir un bilan d’ouverture du premier exercice, avec l’assujettissement à l’IS. Le dépôt de bilan confirmera son choix concernant les plus-values.

Imposition immédiate

Le changement de régime fiscal d’une SCI entraîne une imposition immédiate des :

  • Bénéfices qui n’ont pas encore été taxés ;
  • Plus-values immobilières.

Dans ce cas, les associés sont tenus de payer l’IR avant que l’option pour l’IS soit effective. Quant à la SCI, elle doit s’acquitter de l’impôt sur la plus-value immobilière, calculée en fonction des modalités de fiscalité appliquées aux SCI assujetties à l’IS, pour les plus-values immobilières des particuliers.

Les SCI assujetties à l’IR pourraient ainsi bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière dans deux cas :

  • Sociétés détenant l’immeuble depuis plus de 30 ans, pour l’appréciation des prélèvements sociaux ;
  • Sociétés détenant l’immeuble depuis plus de 22 ans, pour l’appréciation de l’impôt sur le revenu.

L’imposition immédiate fait partie des conséquences de la cessation d’activité qu’entraîne le changement de régime fiscal d’une SCI. Toutefois, il est possible de limiter ses conséquences fiscales en choisissant un sursis d’imposition.

Cela permet à la société de reporter le paiement de l’impôt à une autre date, en principe pendant la cession de l’immeuble par la SCI, nouvellement assujettie à l’IS.

Report d’imposition

Afin de bénéficier du report d’imposition, la société doit mentionner dans le bilan d’ouverture du premier exercice d’assujettissement à l’IS :

  • La valeur originelle des biens ;
  • Les amortissements et provisions ayant pu bénéficier d’une déduction (si la société a choisi un assujettissement à l’IS à sa création ou lors de son acquisition).

Le report d’imposition suppose que la société a déjà déduit les amortissements de la période qui s’est écoulée entre l’acquisition et le passage à l’option IS durant l’exercice antérieur. La part des amortissements supposée être déduite sera mise en avant dans le bilan d’ouverture.

Rappel : qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est une société créée en vue de gérer en commun un patrimoine régulier. Elle se différencie des sociétés commerciales par son objet civil. Aussi, elle n’est pas soumise au Code du commerce.

Ce type de société peut générer ou non des profits. Il a des caractéristiques qui lui sont propres :

  • Constitué par au moins 2 associés ;
  • Parts sociales calculées en fonction de leurs apports pour constituer le capital ;
  • Avoir un ou plusieurs gérants;
  • Choix entre un assujettissement à l’IS ou l’IR.

Les associés peuvent aussi déterminer librement l’objet social de la société, du moment que celui-ci a un caractère civil. De même, ils sont libres de définir le montant du capital, sans aucun plancher à respecter.Créez votre SCICréez votre SCI

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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