Nouveau contrat type de location au 1er octobre 2026

Vous mettez un logement à usage de résidence principale en location ? Un décret publié au Journal officiel du 7 juillet 2026 réécrit les modèles de bail que vous devez utiliser. Le nouveau contrat type s’applique à tous les baux signés ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Voici ce qui change concrètement.

Ce que change le décret du 6 juillet 2026

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie le décret du 29 mai 2015, celui qui fixe les contrats types de location de résidence principale. Deux annexes sont réécrites.
La première concerne la location d’un logement nu, la seconde la location d’un logement meublé. Les colocations à bail unique suivent les mêmes modèles.

Le décret ne modifie pas les règles de fond du bail. Il met les modèles officiels à jour pour qu’ils reflètent deux textes déjà votés, la loi du 27 juillet 2023 contre l’occupation illicite des logements et la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme. Ce sont donc les documents que vous faites signer qui évoluent, pas vos droits ni ceux de votre locataire.

Une clause résolutoire impayés inscrite dans le bail

Le nouveau contrat type pour la location d’un logement contient une clause résolutoire obligatoire, dont la formulation est fixée par le décret.

Une clause résolutoire est une clause qui met fin au bail automatiquement, sans que le juge ait à apprécier la gravité du manquement. Ainsi, le bail est résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, de défaut de paiement des charges ou de non-versement du dépôt de garantie.

Cette clause ne joue pas du jour au lendemain. Elle produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans réponse. Le commandement de payer est l’acte délivré par un commissaire de justice qui somme le locataire de régler sa dette.

Ce délai de six semaines n’est pas une création du décret. Il s’applique depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, qui l’a ramené de deux mois à six semaines. Le décret se contente de l’écrire dans le modèle.

Pour les contrats de bail plus anciens, la Cour de cassation a précisé le 13 juin 2024 que les baux conclus avant le 29 juillet 2023 restent soumis au délai de deux mois.

Les clauses facultatives que le bailleur peut ajouter

À côté de la clause relative aux impayés, trois autres clauses résolutoires restent au choix du bailleur :

Le défaut d’assurance. Si le locataire ne justifie pas d’une assurance habitation, le bail peut être résilié un mois après une mise en demeure restée sans effet.
Les troubles de voisinage. Elle ne peut jouer que si les troubles ont été constatés par une décision de justice devenue définitive. Une plainte ou un courrier de voisin mécontent ne suffit pas.
Le non-respect de la servitude de résidence principale.

La servitude de résidence principale, la vraie nouveauté pour contrat de location

Cette servitude vient de la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, qui a créé l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme. Une commune peut l’instituer dans son plan local d’urbanisme, mais pas n’importe où. Elle vise les zones urbaines ou à urbaniser des communes soumises à la taxe sur les logements vacants, ou dans lesquelles les résidences secondaires dépassent 20 % des logements. En pratique, les communes touristiques et les zones tendues.

Quand elle s’applique, le logement concerné doit être occupé comme résidence principale, c’est-à-dire au moins huit mois par an. Louer ce logement en meublé de tourisme toute l’année devient impossible.

Le nouveau contrat type en tire deux conséquences. Il permet d’indiquer dans le bail que le logement est soumis à cette servitude. Il permet aussi d’ajouter une clause résolutoire si l’obligation n’est pas respectée. Votre locataire sait donc dès la signature qu’il doit occuper le logement comme sa résidence principale.

Qui est concerné, et à partir de quand ?

L’article 1er du décret s’applique au 1er octobre 2026. Il vise les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Les baux en cours ne sont pas touchés. Si votre locataire est en place depuis 2024, son contrat reste tel quel jusqu’à son renouvellement. Vous n’avez aucun avenant à lui faire signer.

Vous signez un bail le 15 septembre 2026, l’ancien modèle reste valable. Vous le signez le 2 octobre 2026, le nouveau modèle s’impose.

Un second volet du décret entre en vigueur le 1er janvier 2027. Il porte sur le livre VIII du code de la construction et de l’habitation et ne concerne que Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.

Ce qu’il faut faire d’ici le 1er octobre 2026

D’ici le 1er octobre 2026, vous devez remplacer le modèle de bail que vous utilisez par la version issue du décret du 6 juillet 2026. Les contrats types figurent en annexe du décret, consultable sur Légifrance.

Si vous passez par une agence ou un logiciel de gestion locative, vérifiez que la mise à jour a bien été faite avant le 1er octobre. Un bail signé après cette date sur un ancien modèle ne reprendrait pas les mentions prévues par le décret.

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 met à jour les contrats types de location vide, meublée et de colocation à bail unique.
Le nouveau modèle s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les baux en cours ne changent pas.
Le bail doit contenir une clause résolutoire pour impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie. Elle joue six semaines après un commandement de payer resté sans réponse.
Trois clauses facultatives peuvent s’y ajouter, sur le défaut d’assurance, les troubles de voisinage constatés par un juge et le non-respect de la servitude de résidence principale.
Le délai de six semaines existe depuis juillet 2023. Le décret l’inscrit dans le modèle, il ne le crée pas.