Lettre de résiliation du bail commercial

Avec demande de renouvellement :

A l’arrivée du terme du bail commercial (en général après une durée de 9 ans, sauf si les parties ont stipulé une durée plus longue) :

– Soit aucune partie ne s’est manifestée et alors le bail est tacitement reconduit sous les mêmes conditions (sauf en ce qui concerne la durée) ;

– Soit le bailleur ou  le locataire ont manifesté leur volonté de renouveler le bail.

Cette volonté ne sera pas soumise au même régime selon que la demande de renouvellement émane du bailleur ou du locataire.

La lettre présentée ici est celle à utiliser lorsque le congé émane du locataire ET QU’IL SOUHAITE OBTENIR LE RENOUVELLEMENT DE SON BAIL COMMERCIAL. Le locataire doit être bien immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers, être propriétaire du fonds de commerce et exploiter personnellement le fonds dans les locaux loués.

Elle doit être adressée au bailleur propriétaire. En pratique, il est également fortement recommandé d’en adresser une copie au mandataire du bailleur (agent immobilier ou gestionnaire de biens).

Congé pur et simple :

Le preneur locataire peut également demander, au terme d’une période triennale, un congé pur et simple sans demande de renouvellement.

Cette lettre doit être adressée au moins six mois avant le terme du bail commercial (généralement d’une durée de 9 ans) ou à tout moment si le bail est déjà arrivé à terme et qu’il est ainsi tacitement reconduit.

S’il s’agit d’un congé pur et simple, il peut être délivré :

• Soit à l’expiration du bail ;
• Soit tout les 3 ans à défaut de clauses contraires aux dispositions de l’article L.145-4 du Code de commerce ;
• Soit le dernier jour du trimestre civil en cas de bail arrivé à échéance qui s’est poursuivi par tacite prolongation en application de l’article L.145-9 du Code de commerce. Ainsi, par exemple, si vous donnez congé le 5 janvier 2018, le préavis de 6 mois vous amène au 5 juillet 2018. Il faut ensuite rechercher le dernier jour du trimestre civil (31/03, 30/06, 30/09 et 31/12) qui suit cette date. Le congé sera donc donné pour le 30 septembre 2018.

La lettre de congé doit être adressée par le locataire au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Attention : en cas de recours à la LRAR, si la lettre n’a pas pu être présentée à son destinataire, alors la démarche doit être renouvelée par acte d’huissier.

La lettre de congé doit obligatoirement contenir les termes de l’article L.145-10 alinéa 4 du Code de commerce : “Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.”

Il n’existe pas d’autres mentions obligatoires, si ce n’est que la demande de renouvellement doit être explicite.

En pratique, la lettre devra également bien identifier le bail commercial ainsi que les différentes opérations qui seraient le cas échéant intervenues sur le bail pendant sa durée (cession du droit au bail, cession du fonds de commerce, etc.)

S’agissant de la demande de renouvellement, le bailleur pourra :

– Soit accepter le renouvellement du bail aux mêmes conditions.

– Soit accepter le renouvellement du bail mais demander une augmentation de loyer, auquel cas il devra notifier une offre de nouveau loyer au locataire, par acte d’huissier, dans les trois mois suivant la réception de la demande en renouvellement. Le locataire pourra soit accepter ce nouveau montant de loyer, soit le contester en saisissant une commission départementale de conciliation ou demander au président du tribunal de grande instance territorialement compétent la fixation judiciaire de la somme à payer. A noter que si le locataire a gardé le silence mais payé le montant de l’ancien loyer, alors il faudra considérer qu’il a accepté le renouvellement mais refuser le nouveau montant du loyer.

– Soit refuser le renouvellement, auquel cas il devra notifier son refus par acte d’huissier. Il dispose pour cela d’un délai de trois mois après réception de la demande de renouvellement pour refuser sans quoi il sera considéré comme ayant accepté. Il devra bien entendu motiver son refus et, sauf exceptions, payer une indemnité d’éviction dont le montant sera égale, selon le cas, soit à la valeur du fonds de commerce (si celui ci disparaît) soit aux coûts de déplacement, d’acquisition d’un nouveau pas de porte ou d’un droit au bail et de la valeur de l’ancien droit au bail ou pas de porte, la perte de gains tenant au temps de réinstallation, etc. (si le fonds peut être déplacé).

A noter que le silence du bailleur pendant trois mois à compter de la réception de la demande de renouvellement adressée par le locataire vaut acceptation de la demande. Toutefois, en ce qui concerne le loyer, pourra demander son augmentation à tout moment.