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La cotisation foncière des entreprises en SCI
Dernière mise à jour le 03/11/2025
- La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : de quoi s’agit-il ?
- Une SCI est-elle redevable de la cotisation foncière des entreprises ?
- Comment calculer le montant de la CFE pour une SCI ?
- Comment la SCI doit-elle déclarer la CFE ?
- Comment payer la cotisation foncière des entreprises ?
- Une SCI peut-elle être exonérée du paiement du CFE ?
- Comment réduire ou éviter la CFE pour une SCI ?
- FAQ
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) fait partie intégrante de la fiscalité d’une SCI. Comme toute société, la SCI y est soumise dès lors qu’elle exerce une activité professionnelle non salariée, même sans but commercial.
Le montant de la CFE varie selon la valeur locative du bien et la domiciliation de la société. Cependant, certaines SCI peuvent être exonérées, notamment lorsqu’elles ne perçoivent aucun revenu locatif ou exercent une activité strictement patrimoniale.
À retenir :
- Votre SCI paie la CFE si elle exerce une activité professionnelle non salariée habituelle ;
- Le montant dépend de la valeur locative du bien et du taux d’imposition communal ;
- Vous bénéficiez d’une exonération totale la première année et de 50 % la deuxième année ;
- Les biens loués à des tiers ne sont soumis à la CFE qu’au-delà de 100 000€ de chiffre d’affaires annuel ;
- Vous devez déclarer votre CFE avant le 31 décembre de l’année de création de la SCI ;
- Le paiement s’effectue chaque année avant le 15 décembre sur le site impôt.gouv.
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : de quoi s’agit-il ?
La CFE fait partie de la Contribution Économique Territoriale (CET), aux côtés de la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE).
Il s’agit d’un impôt local qui a remplacé, en partie, l’ancienne taxe professionnelle.
Concrètement, la CFE s’applique aux biens immobiliers soumis à la taxe foncière utilisés pour exercer une activité professionnelle non salariée.
Dans une SCI, cela concerne par exemple la mise en location d’un immeuble, qu’il s’agisse d’un local professionnel ou d’un logement loué vide ou meublé.
La CFE est due chaque année par la société dans la commune où elle est domiciliée. Son montant dépend de la valeur locative des biens détenus et des taux fixés localement par la collectivité.
Exemple :
Une SCI détient un bureau loué à une entreprise à Lyon.
Elle est redevable de la CFE dans cette commune, calculée sur la valeur locative du bureau et le taux d’imposition voté par la ville.
Une SCI est-elle redevable de la cotisation foncière des entreprises ?
La CFE s’applique à toutes les personnes, physiques ou morales, qui exercent une activité professionnelle non salariée de manière habituelle, quel que soit leur statut juridique ou leur régime fiscal.
Une SCI est donc redevable de la CFE lorsqu’elle exerce, dans ses locaux situés en France, une activité :
- professionnelle ;
- régulière ;
- et non salariée.
En pratique, la CFE ne concerne que les biens immobiliers dont la SCI a la libre disposition, comme le siège social ou les bureaux utilisés pour gérer son activité.
Les biens loués à des tiers, en revanche, ne sont pas soumis à la CFE.
Exemple : Votre SCI possède un immeuble dont un appartement est loué à un tiers et dont une pièce sert de bureau pour la gestion locative. Dans ce cas, seule la partie utilisée pour l’administration de la SCI est soumise à la CFE.
Comment calculer le montant de la CFE pour une SCI ?
Le montant de la CFE dépend de plusieurs critères fixés par la commune où la SCI est domiciliée.
Trois éléments principaux entrent en jeu :
- la valeur locative du bien immobilier détenu par la SCI ;
- le taux d’imposition communal ;
- et, dans certains cas, le chiffre d’affaires de la SCI lorsque la valeur du bien est faible.
La valeur locative du bien
La valeur locative correspond à la valeur théorique du loyer annuel que le bien pourrait produire.
Elle est calculée par la Commission Départementale des Valeurs Locatives des Locaux Professionnels (CDVLLP), sur la base de grilles tarifaires locales.
Plusieurs éléments influencent ce calcul :
- la surface du bien ;
- son emplacement ;
- son usage (professionnel, mixte, habitation) ;
- et les prix du marché locatif local.
Exemple : Votre SCI détient un local commercial à Marseille dont la valeur locative est estimée à 25 000 €. Cette valeur servira de base pour le calcul de la CFE, à laquelle s’appliquera le taux fixé par la ville.
Le taux d’imposition fixé par la commune
Chaque commune détermine librement son taux d’imposition de CFE.
Ce taux varie fortement d’une ville à l’autre.
Exemple de taux d’imposition approximatif en 2025 :
| Ville | Taux d’imposition CFE 2025 (approx.) | Commentaire |
|---|---|---|
| Paris | 16,52 % | Taux le plus faible en France, grâce à une base d’entreprises très large. |
| Lyon | 28,60 % | Taux modéré, stable depuis plusieurs années. |
| Marseille | 31,00 % | Niveau élevé en raison de la forte part de locaux professionnels. |
| Bordeaux | 35,00 % | Taux parmi les plus hauts, attention aux SCI situées en centre-ville. |
| Toulouse | 36,50 % | L’un des taux les plus élevés des grandes métropoles. |
| Nantes | 31,50 % | Taux moyen, proche de la moyenne nationale des grandes villes. |
| Lille | 34,00 % | Taux dans la moyenne haute pour le nord de la France. |
| Nice | 29,00 % | Taux modéré, attractif pour les activités de location professionnelle. |
Le forfait minimum de cotisation
Si la valeur locative du bien est faible, la CFE est calculée sur une base forfaitaire minimale, déterminée selon le chiffre d’affaires (CA) N-2 de la SCI.
Voici les fourchettes 2025 :
| Chiffre d’affaires N-2 | Base minimum de CFE 2025 |
|---|---|
| 5 001 € à 10 000 € | Entre 247 € et 589 € |
| 10 001 € à 32 600 € | Entre 247 € et 1 179 € |
| 32 601 € à 100 000 € | Entre 247 € et 2 477 € |
| 100 001 € à 250 000 € | Entre 247 € et 4 129 € |
| 250 001 € à 500 000 € | Entre 247 € et 5 897 € |
| Plus de 500 000 € | Entre 247 € et 7 669 € |
Comment la SCI doit-elle déclarer la CFE ?
Si votre société exerce une activité imposable (comme la location de locaux professionnels), une déclaration initiale est nécessaire pour permettre à l’administration fiscale de déterminer le montant de la CFE due.
Étape 1. Remplir le formulaire n°1447-C-SD
Lors de sa création ou au démarrage de son activité, la SCI doit remplir le formulaire n°1447-C-SD (Déclaration initiale de Cotisation Foncière des Entreprises).
Ce document sert à informer le Service des Impôts des Entreprises (SIE) des éléments suivants :
- la nature de l’activité exercée (location nue, meublée, professionnelle, etc.) ;
- les locaux utilisés ou loués ;
- la date de début d’activité.
La déclaration doit être transmise au plus tard le 31 décembre de l’année de création de la SCI.
C’est sur cette base que l’administration décide si la société est redevable de la CFE ou éligible à une exonération (par exemple, pour une location d’habitation).
Étape 2. Dépôt de la déclaration en ligne
La démarche s’effectue uniquement en ligne sur le site impots.gouv.fr, depuis l’espace professionnel de la SCI.
Si votre société n’a pas encore d’espace en ligne, il faut le créer avant toute déclaration.
Une fois connecté, vous pouvez :
- accéder directement au formulaire 1447-C-SD ;
- le transmettre électroniquement à votre SIE ;
- consulter vos avis de CFE et payer la taxe en ligne lorsque celle-ci est due.
Étape 3. Respecter les délais
La déclaration initiale doit être déposée avant le 31 décembre de l’année de création de la SCI.
Elle déclenchera la mise en recouvrement éventuelle de la CFE à partir de l’année suivante.
En cas de retard ou d’omission, la SCI s’expose à :
- des rappels d’impôt ;
- et éventuellement des pénalités ou des intérêts de retard.
Exemple : Une SCI créée en 2024 qui oublie de déposer sa déclaration avant le 31 décembre risque d’être imposée par défaut, sans prise en compte d’une exonération potentielle.
Cela permettra à l’administration de confirmer votre exonération pour la première année, voire de ne pas émettre d’avis de CFE inutilement.
Comment payer la cotisation foncière des entreprises ?
La CFE doit être réglée chaque année avant le 15 décembre.
Le paiement se fait directement en ligne sur le site des impôts depuis l’espace professionnel de la SCI.
Le gérant peut choisir entre plusieurs modes de règlement :
- le paiement en une seule fois, avant le 15 décembre ;
- la mensualisation, qui permet un prélèvement automatique chaque mois ;
- ou le prélèvement à l’échéance, c’est-à-dire un débit unique à la date limite de paiement.
La demande de mensualisation doit être faite avant le 30 juin, tandis que la demande de prélèvement à l’échéance doit être enregistrée avant le 30 novembre.
Modalités selon le montant de la cotisation
Le mode de paiement dépend du montant total de la CFE due par la SCI :
| Montant de la CFE | Modalités de paiement |
|---|---|
| Inférieur à 3 000 € | Paiement unique avant le 15 décembre |
| Supérieur à 3 000 € | 2 versements : un acompte de 50 % avant le 15 juin, puis le solde avant le 15 décembre |
Exemple : Votre SCI est redevable de 4 000 € de CFE.
Vous devrez verser un acompte de 2 000 € avant le 15 juin, puis le solde de 2 000 € avant le 15 décembre.
Une SCI peut-elle être exonérée du paiement du CFE ?
Une SCI n’est pas toujours redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Selon son activité, son chiffre d’affaires ou la localisation du bien, elle peut bénéficier d’une exonération totale ou partielle.
Les cas d’exonération les plus fréquents
Une SCI est généralement dispensée de CFE dans les situations suivantes :
- Usage exclusivement d’habitation : la CFE ne s’applique pas si le bien détenu par la SCI sert uniquement de logement ;
- Faible activité locative : lorsque la location à un tiers génère moins de 10 000 € de loyers par an, la SCI est exonérée ;
- Chiffre d’affaires inférieur à 5 000 € : les SCI de petite taille ne paient pas la CFE.
- Première année d’activité : la SCI est totalement exonérée de CFE l’année de sa création ;
- Deuxième année d’activité : la base d’imposition est réduite de moitié ;
- Activités spécifiques : certaines professions ou activités sont exonérées par nature (artistes, auteurs, photographes, sages-femmes, presse, sous-location de logement, etc.).
Exemple : Une SCI créée en 2025 loue un appartement vide à un particulier pour 8 000 € par an. Elle n’a pas à payer de CFE, car ses revenus locatifs restent inférieurs au seuil de 10 000 €.
Les exonérations liées à la localisation
Une SCI peut également être exonérée de CFE selon la zone géographique où elle exerce son activité.
Ces dispositifs visent à encourager la création ou la rénovation de biens immobiliers dans certaines zones.
Les principales zones aidées sont :
- les Zones Franches Urbaines (ZFU) ;
- les Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) ;
- les Zones d’Aide à Finalité Régionale (ZAFR) ;
- les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPPV) ;
- et les Bassins d’Emploi à Redynamiser (BER).
Exemple : Une SCI située dans une ZRR loue un local commercial à un artisan. Elle peut être exonérée de CFE pendant plusieurs années, selon la durée fixée par la commune.
Comment réduire ou éviter la CFE pour une SCI ?
Plusieurs situations permettent d’en réduire le montant, voire de l’éviter complètement, à condition d’en faire la demande dans les délais et de respecter les critères exigés par l’administration fiscale.
Les exonérations temporaires
Certaines SCI peuvent bénéficier d’une exonération temporaire de CFE dans les cas suivants :
- L’année de création : la SCI est automatiquement exonérée de CFE l’année de sa constitution ;
- L’année suivante : elle bénéficie d’un abattement de 50 % sur sa base d’imposition ;
- Implantation dans une zone aidée : une SCI située dans une ZRR, une ZFU, une ZAFR, un QPPV ou un BER peut profiter d’une exonération totale ou partielle, selon sa localisation et la nature de son activité.
Exemple : Une SCI créée en janvier 2025 à Clermont-Ferrand et implantée dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) sera exonérée de CFE pendant plusieurs années, à condition d’en faire la demande auprès de son Service des Impôts des Entreprises (SIE).
Faible activité ou vacance des locaux
Une SCI peut également demander une réduction ou un dégrèvement de CFE si son activité est très limitée ou temporairement interrompue.
C’est notamment le cas lorsque :
- aucun loyer n’est perçu durant l’année ;
- ou que les locaux sont vacants malgré des efforts réels pour les louer (publications d’annonces, mandat d’agence, etc.).
Exemple : Votre SCI détient un local professionnel resté vide pendant huit mois malgré des annonces et des visites. Vous pouvez demander un dégrèvement partiel en fournissant des preuves de vacance involontaire au SIE.
Changement d’usage des locaux
Lorsqu’un local professionnel est transformé en logement d’habitation, la SCI peut cesser d’être redevable de la CFE.
Pour cela, il faut :
- effectuer une modification réelle de l’usage du bien (par exemple, fin du bail commercial et transformation en logement) ;
- et informer l’administration fiscale à l’aide du formulaire n°1447-M-SD, afin de mettre à jour la situation.
À retenir
La CFE d’une SCI peut être réduite ou supprimée dans plusieurs cas :
- création récente de la société ;
- activité faible ou temporairement interrompue ;
- transformation d’un local professionnel en logement ;
- ou implantation dans une zone aidée.
FAQ
Comment remplir la déclaration CFE pour une SCI ?
La déclaration CFE d’une SCI s’effectue via le formulaire 1447-C-SD, à déposer en ligne sur l’espace professionnel du site impots.gouv.fr. Il faut y indiquer la nature de l’activité, les coordonnées de la société et les caractéristiques des locaux. Cette déclaration est obligatoire l’année de création de la SCI.
Les SCI doivent-elles payer la CFE ?
Les SCI doivent payer la CFE si elles exercent une activité soumise à imposition, comme la location meublée ou professionnelle. En revanche, les SCI qui louent des logements nus à usage d’habitation sont généralement exonérées. Tout dépend de la nature de l’activité exercée.
Qu’est-ce que la CVAE ?
La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises est, avec la CFE, l’une des composantes de la contribution économique territoriale (CET). Il s’agit d’un impôt local dont sont redevables les entreprises et les professionnels indépendants à partir d’un certain seuil de chiffre d’affaires. La CVAE est calculée sur la base du chiffre d'affaires généré par l’entreprise.
Qui doit payer la CFE ?
La CFE est due par toute SCI exerçant une activité locative à caractère professionnel, notamment la location meublée ou de locaux commerciaux. Les SCI à usage strictement d’habitation peuvent en être exonérées. L’impôt est calculé en fonction de la valeur locative des biens utilisés.
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Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 03/11/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour
Mon beau pere medecin a cessé son activité il y a 10 ans. L’habitation principale est en sci sans aucune activite professionnelle et il ne travaille plus. Cette année on reçoit la CFE à payer. Il a 75 ans. Peut-on constester cette demande des impôts ?