Le calcul du taux d’endettement d’une SCI

Le calcul du taux d’endettement d’une SCI revient à évaluer la capacité d’emprunt des associés qui la composent. La qualité de ces derniers devient donc déterminante dans l’obtention d’un prêt permettant de financer la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier lors de la gestion de la SCI. La fiscalité de la SCI constitue également un élément important à prendre en compte, notamment dans le choix du régime fiscal et l’évaluation de la rentabilité du projet.

La SCI, qu’est-ce que c’est ?

Ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier dans le seul but de le revendre ne sont pas invités à créer une société civile immobilière (SCI). Son objet social est clair, tout comme son mode de fonctionnement.

Définition

Ce statut juridique se définit comme une société de gestion de patrimoine immobilier composée d’au moins deux personnes. Il profite tout particulièrement à ceux qui envisagent de s’associer pour réaliser un investissement locatif. Certaines SCI professionnelles mettent par exemple en location des bureaux pour les entreprises.

En réunissant leurs ressources, les associés permettent à la société d’obtenir plus facilement les prêts bancaires nécessaires pour les investissements immobiliers. La création d’une SCI sert aussi les intérêts d’une famille qui souhaite préserver l’intégrité de son patrimoine à travers les générations. Elle peut aussi prétendre à de nombreux privilèges fiscaux au moment de la succession.

Fonctionnement

La particularité de la SCI réside dans les droits et les obligations conférés à ceux qui y réalisent des apports. Ils prennent par exemple les décisions les plus importantes telles que :

• La nomination d’un gérant ;
• L’acquisition d’un actif lors des assemblées générales.

Seulement, les établissements de crédit peuvent se retourner contre chacun des associés en cas de non-paiement et s’en prendre à leur patrimoine personnel. Face aux dettes de la SCI, la responsabilité des membres demeure illimitée, mais reste proportionnelle à leur quote-part dans le capital. Encore faudra-t-il que les plaignants poursuivent au préalable la structure, comme l’indique l’article 1858 du Code civil.

Quels établissements bancaires classiques financent les SCI ?

Les sociétés ouvrent un compte auprès d’un établissement bancaire pour de nombreuses raisons :

• Compléter le capital social ;
• Recevoir les loyers ;
• Encaisser les prêts immobiliers ;
• Rembourser les mensualités.

Concernant les crédits immobiliers, aucune formule n’est particulièrement dédiée aux SCI. Elles ne bénéficient pas de meilleures conditions d’emprunt ni de taux plus favorables. Elles se plient aux mêmes règles que pour les particuliers. Et en tant que personnes morales, elles ne peuvent pas souscrire de plan épargne logement (PEL) ni de prêt à taux zéro (PTZ).

De nombreuses offres proposées par les banques classiques peuvent convenir aux sociétés de gestion immobilière. Bien que coûteuses, celles-ci se veulent complètes. En plus de fournir un chéquier, ils autorisent par exemple les découverts.

Quelle que soit l’enseigne choisie par la société, cette dernière devra souscrire une ou plusieurs des garanties ci-dessous :

• Caution obtenue d’un organisme spécialisé (Crédit Logement par exemple) ;
• Hypothèque sur un bien immobilier inscrit à l’actif ;
• Assurance emprunteur signée par chaque associé ou par l’entité.

Avant de débloquer un prêt quelconque, l’établissement bancaire procèdera d’abord au calcul du taux d’endettement de la SCI. Il en est de même pour la capacité d’emprunt des associés. Quelques vérifications s’imposent (liste non exhaustive) :

• Attractivité du projet immobilier ;
• Ressources à disposition de la société ;
• Montant des crédits déjà souscrits auparavant ;
• Valeur des apports déposés dans le compte courant d’associé.

Quelles banques en ligne pour une SCI ?

De plus en plus d’investisseurs trouvent leur compte chez les banques en ligne rattachées aux établissements historiques, comme c’est le cas des néobanques. Les pure players se démarquent par la :

• Disponibilité du service client ;
• Qualité de l’interface.

Leurs fonctionnalités permettent d’optimiser la gestion de la société.

Shine compte parmi les banques en ligne qui proposent des tarifs intéressants aux SCI. En effet, depuis l’année dernière, ses services sont accessibles à ce type de société dès 7,90 euros mensuels, carte bancaire incluse.

Comment emprunter en SCI ?

Les porteurs de projet ne disposent pas toujours des fonds nécessaires pour acheter un terrain et y construire un bâtiment. C’est souvent pour cette raison qu’ils souscrivent un prêt immobilier, une solution vis-à-vis de laquelle les banques font preuve de davantage de souplesse.

Emprunt personnel

Si la SCI s’aperçoit que sa trésorerie ne lui permettra pas de rembourser les mensualités restantes, les associés pourront réaliser un emprunt personnel. C’est le cas lorsque les revenus locatifs sont jugés insuffisants ou quand l’immeuble bâti peine à trouver preneur. La somme obtenue par les souscripteurs sera ensuite versée sur un compte courant d’associés.

Dès que le bien immobilier acquis sera revendu, les détenteurs de parts sociales pourront réclamer les sommes empruntées. Il est de même lorsqu’elle aura remboursé la totalité du prêt, avec les intérêts y afférents.

Via la SCI

Si les loyers, une fois cumulés, demeurent à la hauteur des engagements pris par la SCI, cette dernière peut elle-même contracter un crédit immobilier. Toujours est-il que l’établissement bancaire ne prend en compte que 70 % des revenus fonciers pour la couverture des risques.

L’argent reçu sera déposé sur le compte courant de la société, qui les restituera progressivement via ses fonds propres. Aussi, le montant des parts sociales diminuera. Quant aux associés mineurs, ils pourront s’approprier une partie du patrimoine immobilier.

Il est possible d’annuler la vente du bien immobilier lorsque la SCI n’obtient pas de réponse favorable à sa demande de crédit. L’application de cette condition suspensive n’entraînera aucune sanction.

Emprunter via une SCI familiale

La SCI familiale réunit des membres d’une même famille pour acheter et gérer ensemble un bien immobilier. Pour un crédit immobilier, la banque calcule le taux d’endettement de chaque associé familial et applique le même plafond de 35 % des revenus, assurance comprise.

Réunir plusieurs revenus familiaux augmente la capacité d’emprunt globale et rassure l’établissement prêteur, car les associés répondent des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital. Les parents peuvent aussi associer leurs enfants dès la constitution, ce qui facilite la transmission du patrimoine tout en portant l’emprunt à plusieurs. Avant de créer une SCI familiale, mieux vaut vérifier que l’addition des taux d’endettement individuels reste sous le seuil réglementaire.

Les SCI sont-elles concernées par la fin du calcul différentiel du taux d’endettement ?

Pour éviter de se plier aux impératifs liés au taux d’endettement, certains emprunteurs montent une SCI. Autre détail qui motive les détenteurs de projets immobiliers : l’absence de plafond d’emprunt. Les établissements de crédit, quant à eux, ont tendance à se montrer coopératifs concernant l’octroi de prêts immobiliers. Le risque d’insolvabilité demeure faible étant donné la pluralité des garants du remboursement (dont les associés et les compagnies d’assurance).

Dans l’absolu, les SCI n’ont donc pas à s’inquiéter du changement de la méthode de calcul du taux d’endettement. En guise de rappel, les banques avaient pour habitude de procéder au calcul différentiel pour jauger la capacité d’emprunt de la société. Il se traduit par une nette séparation entre les fonds investis et le reste (qui regroupe les revenus et les charges).

L’idée consiste à savoir si le projet induit du cashflow positif, de manière que le niveau d’endettement diminue. Voici la formule :

En se basant donc sur le calcul différentiel, la capacité d’emprunt se mesure comme suit :

Ou

Cependant, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a mis fin à cette pratique. Ses critères d’octroi, d’abord recommandés en décembre 2020, sont devenus des normes juridiquement contraignantes pour les banques le 1er janvier 2022. Le calcul différentiel, plus favorable aux investissements locatifs, n’a donc plus cours. Seules les SCI soumises à l’IS qui financent leur achat par un crédit professionnel restent en dehors de ces normes.

Quelles sont les règles de calcul du taux d’endettement d’une SCI ?

Émis par le HCSF en décembre 2020, ces critères d’octroi de crédits immobiliers sont devenus juridiquement contraignants pour les banques le 1er janvier 2022 :

• Évaluation du niveau d’endettement maximal à 35 % des revenus avec l’assurance emprunteur ;
• Fixation de la durée maximale de l’emprunt à 25 ans (auxquels s’ajouteront 2 ans en fonction des circonstances) ;
• Dérogation possible dans la limite de 20 % de la production trimestrielle de crédits des banques.

Au sujet de la méthode de calcul du taux d’endettement en SCI préconisée par l’autorité macroprudentielle française, elle est développée ci-contre :

Ou

En guise d’illustration, prenons le cas d’un souscripteur de crédit immobilier. Avec ses 3000 euros nets mensuels et ses 800 euros de charges locatives, il aspire à réaliser un investissement locatif (aussi). Le projet est censé lui rapporter 1500 euros par mois. Le prix de l’immeuble en question est fixé à 300 000 euros. Avec un prêt du même montant au taux de 1,30 % (assurance incluse) remboursable sur 25 ans, la mensualité reviendra à 1 171 euros.

Il en découlera un niveau d’endettement de 28 % avec le calcul exigé par la HCSF, ce qui rend le dossier recevable.

Pourquoi calculer le taux d’endettement des investisseurs avant d’effectuer une demande de prêt auprès de la banque ?

Les établissements bancaires veulent s’assurer que les intérêts seront effectivement remboursés même si l’un des associés se retrouve un jour défaillant. C’est pourquoi ils mettent un point d’honneur à évaluer la capacité d’emprunt de chaque actionnaire, en plus de celle de la SCI.

Les règles de calcul restent les mêmes que celles qui ont été énoncées plus haut. Les banques se renseigneront sur les revenus de chaque détenteur de parts sociales :

• Revenus non salariés professionnels ;
• Pensions ;
• Salaire net.

Ils noteront aussi l’argent qui restera à leur disposition une fois les dépenses mensuelles de chaque ménage déduites.

Le résultat permettra de déterminer si la SCI est solvable ou non. Seulement 4 % des clients demandant un nouveau prêt pour financer l’achat d’une résidence secondaire seront pris en charge. Il est ici question du sort de ceux qui ont dépassé le seuil de 35 %.

Dans le détail, les crédits déjà contractés auparavant diminuent la capacité à rembourser les dettes. À l’inverse, l’intégration d’un nouvel associé au capital viendra accroître la capacité d’emprunt de la structure.

Les banques calculent également le taux d’endettement de la société et de ses associés pour avoir une idée du montage financier à proposer. Montant du crédit, taux d’intérêt, durée de l’emprunt… la formule s’adaptera aux besoins des souscripteurs.

Ceux qui n’ont pas encore intégralement remboursé leur crédit destiné à l’achat de leur résidence principale peineront à obtenir un crédit immobilier. Il en est de même pour ceux qui souhaitent réaliser un projet immobilier alors qu’ils sont encore locataires. C’est ce qui ressort de l’application des nouvelles règles de calcul.

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Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 26/08/2026

Sources de l'article

• Article 1857 du Code civil
• Article 1858 du Code civil
• Décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers
• Décision n° D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers