Modèle de donation de parts de SCI : gratuit et prêt à remplir

Les modèles gratuits de donation de parts de SCI sont des documents qui permettent de préparer une cession de parts sociales à titre gratuit, dans le respect des règles de droit. Le recours à ces modèles permet de faciliter la mise en forme des documents juridiques nécessaires pour une opération de donation. L’associé d’une SCI désirant donner tout ou partie de ses parts sociales peut s’appuyer sur ces modèles pour rassembler les informations et les clauses que le notaire reprendra dans l’acte authentique.

Modèles gratuits de donation de parts de SCI : de quoi s’agit-il ?

Lorsque l’associé d’une société civile immobilière souhaite céder, à titre gratuit, en totalité ou en partie ses parts sociales, la donation doit être passée devant notaire. L’article 931 du Code civil impose en effet que tout acte portant donation entre vifs soit reçu par un notaire, sous peine de nullité. La cession à titre gratuit de parts de SCI obéit donc à une procédure juridique rigoureuse.

Pour simplifier et accélérer les formalités juridiques, l’associé donateur peut recourir à des modèles gratuits de donation de parts de SCI. Il s’agit de documents reprenant toutes les clauses obligatoires que doit contenir un acte de cession à titre gratuit de parts de SCI. Le modèle doit simplement être personnalisé selon les intentions des parties et les informations propres à la SCI, au cédant et au cessionnaire. Outre le gain de temps et d’argent, ces modèles gratuits offrent une sécurité juridique dans la mesure où ils sont rédigés conformément aux règles de droit en la matière.

Qu’est-ce qu’une donation de parts de SCI ?

Dans le cadre d’une SCI, les associés ont la possibilité de céder leurs parts sociales. Cette cession peut se faire à titre onéreux ou à titre gratuit. Dans ce dernier cas, il s’agit d’une donation de parts de SCI. Cette opération consiste pour le cédant (le donateur) à transmettre gratuitement tout ou partie des parts sociales qu’il détient à une autre personne appelée le cessionnaire (le donataire).

Cette opération intervient lorsqu’un associé souhaite quitter la SCI, faire entrer un nouvel associé ou modifier la répartition des parts sociales entre les associés existants. En réalité, dans le cadre d’une société civile immobilière, la donation de parts sociales est généralement utilisée pour optimiser la transmission du patrimoine immobilier. Il permet au donateur de donner des parts de la SCI à son conjoint ou à ses enfants dans des conditions fiscales avantageuses. En effet, l’opération de donation permet de bénéficier d’abattements fiscaux dont le montant varie selon le degré de parenté entre l’associé et le bénéficiaire.

Quelles formalités accomplir pour une donation de parts de SCI ?

La procédure de cession de parts sociales de SCI à titre gratuit est rigoureusement encadrée par le Code civil aux articles 1861 et suivants. À cet égard, le donateur doit en principe obtenir l’agrément des associés pour procéder à la donation de parts de SCI, puis faire rédiger l’acte de cession.

Obtenir l’agrément des autres associés

L’article 1861 du Code civil dispose que les parts sociales d’une SCI ne peuvent être cédées qu’avec l’accord unanime de tous les associés. Sauf dispositions contraires des statuts, l’agrément n’est pas requis lorsque la cession est consentie à des ascendants ou à des descendants du cédant. Cette dispense est supplétive, les statuts peuvent donc l’écarter.

Toutefois, l’article précise que les statuts de la SCI peuvent prévoir des modalités différentes :

• L’agrément doit être obtenu à la majorité des voix ;
• L’agrément est accordé par les gérants ;
• Une dispense d’agrément est accordée pour les cessions consenties aux associés ou au conjoint de l’un d’eux.

Faire rédiger l’acte de donation de parts de SCI par un notaire

Conformément à l’article 931 du Code civil, tout acte portant donation entre vifs doit être passé devant notaire, sous peine de nullité. Un acte de donation de parts de SCI rédigé sous seing privé est donc nul, quelle que soit la valeur des parts transmises et que la société détienne ou non un immeuble.

Depuis le 27 juin 2026, l’article 1865-1 du Code civil impose, à peine de nullité, que la cession de parts d’une personne morale à prépondérance immobilière (dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France, au sens de l’article 726 du Code général des impôts) soit constatée par acte authentique, par acte contresigné par avocat ou par un acte rédigé par un expert-comptable légalement habilité. La très grande majorité des SCI entrent dans ce périmètre.

S’agissant d’une donation, ces deux dernières options sont fermées. L’acte d’avocat, au sens de l’article 1374 du Code civil, et l’acte d’expert-comptable, que l’article 1865-1 qualifie lui-même d’acte sous signature privée, sont l’un et l’autre frappés de nullité par l’article 931 en matière de donation. Seul l’acte notarié permet donc de transmettre des parts de SCI à titre gratuit.

Le passage devant notaire a un coût, mais il conditionne la validité de l’opération. Mieux vaut donc chiffrer les frais de notaire d’une SCI dès la préparation du projet de donation.

L’acte doit ensuite être rendu opposable à la société dans les formes prévues à l’article 1690 du Code civil ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société. Il n’est opposable aux tiers qu’après publication au registre du commerce et des sociétés. Depuis le décret n° 2026-340 du 30 avril 2026, cette publicité s’effectue par le dépôt au greffe des statuts mis à jour, et non plus par le dépôt de l’acte lui-même.

Peut-on donner des parts de SCI en démembrement ?

Donner la nue-propriété des parts de SCI et conserver l’usufruit

Une donation de parts de SCI peut être démembrée, c’est-à-dire séparer la nue-propriété des parts de leur usufruit. Le donateur transmet la nue-propriété à ses enfants et conserve l’usufruit. Il continue alors de percevoir les revenus distribués par la SCI et vote sur l’affectation des bénéfices. Pour les autres décisions, l’article 1844 du Code civil attribue le droit de vote au nu-propriétaire, sauf si les statuts de la SCI en disposent autrement ou si les parties en conviennent entre elles. Le donateur qui souhaite garder la main sur la société doit donc le prévoir expressément dans les statuts. Au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires à acquitter. C’est l’une des raisons pour lesquelles le démembrement d’une SCI est fréquemment utilisé pour préparer une transmission familiale.

Comment valoriser la nue-propriété des parts de SCI ?

Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété transmise. Cette valeur est fixée par le barème de l’article 669 du Code général des impôts, selon l’âge de l’usufruitier au jour de la donation. Plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété des parts de SCI est faiblement valorisée.

Un donateur de 58 ans qui transmet la nue-propriété de parts valorisées 300 000 euros est ainsi taxé sur 150 000 euros, soit 50 % de leur valeur. Transmise à deux enfants, cette nue-propriété est intégralement couverte par les deux abattements de 100 000 euros et l’opération ne génère aucun droit à payer. Donnée à un enfant unique, elle laisse 50 000 euros taxables.

Pourquoi recourir à des modèles gratuits de donation de parts de SCI ?

Les modèles gratuits de donation de parts de SCI permettent à l’associé donateur de préparer l’opération et de réunir, en amont du rendez-vous chez le notaire, toutes les informations que l’acte devra reprendre. Ces modèles sont gages de sécurité juridique lorsqu’ils sont rédigés conformément au droit en vigueur. Ils sont d’une grande aide pour les personnes qui ne sont pas familières au monde du droit. En effet, ces documents permettent aux particuliers de gagner du temps et de clarifier leur projet avant la signature. Ainsi, les modèles gratuits de donation de parts de SCI simplifient et accélèrent une partie de la procédure de cession.

Quelles mentions doivent contenir les modèles gratuits de donation de parts de SCI ?

Afin que l’opération de donation de parts de SCI soit juridiquement conforme, les modèles gratuits de donation de parts de SCI doivent comporter un certain nombre de clauses obligatoires :

• L’identité du donateur et du donataire ;
• La dénomination de la SCI ;
• L’objet social ;
• L’accord du conjoint du donateur à l’opération de cession s’ils sont mariés sous le régime de la communauté ;
• Le nombre de parts sociales données et la valeur de chacune d’elles ;
• La mention selon laquelle la cession est consentie à titre gratuit ;
• Les déclarations du cédant et du cessionnaire ;
• La mention de l’agrément des associés ;
• Les mentions relatives aux formalités de publicité et d’enregistrement, ainsi qu’aux frais.

Exemple de modèle gratuit de donation de parts de SCI

LegalPlace met à disposition un modèle gratuit de donation de parts de SCI en libre téléchargement sous format Word ou PDF. Ce document peut aisément être adapté aux spécificités de la situation de la SCI.

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Mehdi Ouchallal

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 15/09/2026

Sources de l'article

• Article 931 du Code civil
• Article 1861 du Code civil
• Article 1865-1 du Code civil
• Article 669 du Code général des impôts
• Décret n° 2026-340 du 30 avril 2026 relatif aux formalités des entreprises