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La cession de parts de SCI à titre gratuit
Dernière mise à jour le 06/01/2023
La cession de parts de SCI à titre gratuit est une opération opportune pour optimiser la transmission du patrimoine immobilier. En effet, la cession à titre gratuit permet de transférer des parts immobilières tout en limitant les inconvénients fiscaux. C’est une opération très utilisée au sein des SCI familiales, notamment pour gratifier ses proches ou organiser sa succession. Pour autant, la donation de parts de SCI doit respecter une procédure particulière.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une société civile immobilière, ou SCI, est une société civile constituée spécifiquement pour les opérations immobilières. De par sa forme juridique et son objet civil, elle se distingue des sociétés commerciales et répond à un régime différent. Cette structure juridique doit être constituée de deux associés au minimum. La SCI détient le patrimoine immobilier et chaque associé reçoit des parts sociales en proportion de son apport au capital.
Ce statut juridique permet aux associés d’acquérir de manière commune des biens immobiliers pour exercer diverses activités : gestion de patrimoine, location de biens immobiliers, optimisation d’une transmission immobilière, exercice d’une activité professionnelle… Il existe ainsi différentes formes de SCI :
- SCI de location ;
- SCI familiale ;
- SCI d’attribution (SCIA) ;
- Société civile de construction-vente (SCVV).
La cession de parts sociales de SCI à titre gratuit est une opération juridique couramment pratiquée par les associés, notamment dans le cadre familial. En effet, ce mode de transmission patrimonial présente un certain nombre d’atouts, tels que :
- Transmission indirecte et simplifiée de biens immobiliers par la cession de parts sociales permettant de contourner le régime de la donation classique ;
- Optimisation de la succession permettant de faire échapper les parts sociales immobilières au régime contraignant de l’indivision lors de la liquidation de la succession ;
- Application d’abattements et de taux d’imposition intéressants permettant de jouir d’une fiscalité avantageuse ;
- Possibilité pour le cédant de conserver l’usage du bien immobilier et de continuer à percevoir les fruits tout en cédant la propriété de ses parts au cessionnaire.
Les bénéficiaires d’une cession de parts de SCI à titre gratuit appartiennent généralement à la sphère familiale de l’associé cédant. Pour autant, et par principe, toute personne, même mineure, peut bénéficier d’une donation de parts de SCI.
La cession de parts de SCI à titre gratuit au bénéfice de descendants peut se faire de différentes manières :
- Donation simple : l’évaluation de la valeur des parts sociales a lieu lors de la liquidation de la succession ;
- Donation-partage : le patrimoine peut être donné ou partagé en tout ou partie à différents bénéficiaires.
Sauf stipulation statutaire contraire, l’associé d’une SCI peut également céder ses parts sociales à titre gratuit à son conjoint. Le cédant peut alors transmettre ses parts par le biais d’une :
- Donation au dernier vivant : la libéralité porte sur les biens présents et à venir et prend effet au décès du donateur ;
- Donation entre vifs : l’associé cède ses parts dans la SCI de son vivant à son conjoint.
Quelles sont les conditions préalables à la cession de parts de SCI à titre gratuit ?
La cession de parts de SCI à titre gratuit est une opération juridique qui suppose d’évaluer la valeur des parts sociales et d’obtenir l’accord des associés. Ce sont en effet les conditions requises pour céder des parts sociales à titre gratuit.
Évaluer la valeur des parts sociales
Lors d’une cession des parts sociales de SCI, il faut préalablement estimer la valeur de ces parts. Pour en déterminer le prix, il convient d’ajouter l’ensemble des actifs de la SCI et d’y soustraire les dettes sociales. Le montant obtenu représente l’actif net. Ensuite, il faut diviser cet actif net par le nombre total de parts sociales détenues par la société pour déterminer le prix d’une part à l’unité. À ce prix unitaire, il convient enfin d’appliquer une décote généralement comprise entre 5 et 20 %.
Obtenir l’agrément des associés
En principe, et en vertu de l’article 1861 du code civil, l’agrément de tous les associés est requis en cas de cession de parts de SCI à titre gratuit. En effet, les associés de la SCI doivent préalablement être informés du projet de cession par acte d’huissier ou bien par lettre recommandée avec accusé de réception.
Toutefois, si l’autorisation unanime des associés de SCI constitue le principe, les statuts de la société peuvent y déroger. En effet, ils peuvent prévoir un agrément de principe pour toutes les cessions à titre gratuit ou bien préciser que la cession est soumise à l’agrément de la majorité des associés.
L’agrément est réputé accordé, si les associés n’ont pas donné de réponse dans un délai de 6 mois. L’associé cédant peut ainsi réaliser la cession. En revanche, si les associés s’y opposent, ils ont 6 mois pour présenter une contre-proposition au cédant.
Quelles sont les formalités à accomplir ?
Une fois les conditions préalables satisfaites, certaines formalités doivent être accomplies pour concrétiser le projet de cession, telles que :
- La rédaction de l’acte de cession ;
- La mise à jour des statuts de la société.
- L’accomplissement des formalités de publicité ;
Rédiger l’acte de cession
La cession de parts de SCI à titre gratuit est constatée par écrit, comme exigé par l’article 1865 du code civil. L’acte peut être rédigé par acte sous seing privé ou par acte notarié. En tout état de cause, l’acte de cession doit comporter plusieurs mentions obligatoires :
- L’identité du cédant et identité du cessionnaire (donataire) ;
- Le nombre de parts de SCI cédées et leur désignation ;
- L’agrément des associés à la cession ;
- La date de la cession.
Par ailleurs, pour ne pas commettre d’erreurs dans la rédaction, il est conseillé d’utiliser un modèle pour effectuer la donation de part d’une SCI.
Modifier les statuts
La modification des statuts de la SCI est une étape essentielle lors de la cession de parts à titre gratuit. En effet, la nouvelle répartition des parts sociales doit être reportée dans les statuts. Si la cession est totale, la qualité d’associé du cédant devra être supprimée des statuts et remplacée par celle du cessionnaire.
Réaliser les formalités de publicité
Pour finaliser la procédure de cession, le dépôt de certains documents au greffe du tribunal de commerce est nécessaire. En effet, ces formalités sont indispensables pour rendre la cession des parts de SCI opposable aux tiers. Le dossier d’enregistrement au greffe doit ainsi contenir :
- Un exemplaire de l’approbation du projet de cession à titre gratuit par l’assemblée générale extraordinaire ;
- Un original de l’acte de cession ;
- Un exemplaire des statuts actualisés de la SCI.
Quel est le régime fiscal de la cession de parts de SCI à titre gratuit ?
L’intérêt majeur de la cession de parts de SCI à titre gratuit réside dans son régime fiscal. En effet, la cession de parts sociales immobilières bénéficie d’une fiscalité avantageuse. Les abattements et le taux d’imposition intéressants en font une opération de transmission patrimoniale attrayante.
Tout d’abord, le législateur a mis en place différents abattements applicables lors de donation. Ces déductions varient selon le lien de parenté entre l’associé cédant de la SCI et le bénéficiaire de la cession à titre gratuit. La cession est ainsi imposée après application des abattements suivants :
- 80 724 euros en cas de cession au conjoint ou au partenaire de PACS ;
- 100 000 euros en cas cession à un ascendant ou à un descendant ;
- 31 865 euros en cas de cession aux petits-enfants ;
- 15 932 euros en cas de cession au frère ou à la sœur ;
- 7 697 euros en cas de cession à la nièce ou au neveu.
Après déduction de l’abattement, la valeur excédentaire est imposée. Le taux d’imposition applicable varie selon le degré de parenté des parties à la cession et la valeur des parts cédées :
- 5% à 45 % lors d’une cession entre parents et enfants ;
- 5 à 45 % lors d’une cession entre conjoints ou partenaires de PACS ;
- 35 à 45 % lors d’une cession au bénéfice d’un frère ou d’une sœur ;
- 60 % lors d’une cession entre des personnes qui ne sont unies par aucun lien de parenté.
FAQ
Comment transmettre des parts de SCI ?
L’associé d’une SCI peut transmettre ses parts sociales en recourant à une cession de parts à titre gratuit. Ce mode de transmission est particulièrement opportun d’un point de vue fiscal. En effet, cette opération juridique permet de transmettre du patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
La cession doit-elle porter sur la pleine propriété des parts de SCI ?
Dans le cadre d’une cession de parts de SCI à titre gratuit, seule la nue-propriété des parts peut être cédée grâce au mécanisme de la réserve d’usufruit. Ce dispositif permet au cessionnaire de conserver l’usage du bien et de continuer à en percevoir les fruits.
Qu’est-ce qu’une donation déguisée ?
Une donation déguisée est un don consenti par une personne à un bénéficiaire qui emprunte l’apparence d’un acte à titre onéreux comme une vente ou une reconnaissance de dette. Or, en réalité, cet acte à titre onéreux dissimule une libéralité. L’objectif est d’échapper au droit de mutation à titre gratuit.
Modifier mes statuts
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 06/01/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Bonjour, Peut-on faire une cession de part à titre gratuit entre conjoints pacsés ? je croyais qu’il était obligatoire de passer par un notaire dans ce cas et qu’il n’était pas possible de faire un acte sous seing privé. Lors d’une première cession de parts en 2013 à titre onéreux j’ai moi-même accompli les formalités nécessaires mais là je me posais la question. Mon conjoint a gardé 5% des parts qu’il souhaite me laisser (la sci détient 1 immeuble qui me sert à mon activité professionnelle). Il reste 1 an de crédit à régler sur l’immeuble., s’il me cède ses… Lire la suite »
Bonjour,
A priori, rien ne s’oppose à la cession de parts à titre gratuit entre partenaires de pacs, qui peut valablement être constatée par acte sous seing privé.
En cas de réunion des parts sociales en une seule main, le délai d’1 an pour régulariser la situation de la SCI court à compter du moment où une personne ayant intérêt à agir demande la dissolution de la société.
Nous espérons avoir répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
bonjour,
possible de faire une cession entre les cousins? quel est le régime fiscale? merci
Bonjour, Les plus values de cession de titre des sociétés non soumises à l’IS relèvent du régime d’imposition prévu pour les immeubles. Il existe des exonération pour la résidence principale et pour la durée de détention des titres. A l’inverse, l’imposition est établie au taux proportionnel de 19 % majoré des prélèvements sociaux de 17,2 % et également l’impôt sur les plus-values immobilières si la plus value est supérieure à 50 000€. Enfin, l’impôt afférent à la plus-value s’effectue grâce au formulaire n° 2048-M, mais aucune déclaration n’est à réaliser en l’absence de plus-value imposable. En espérant avoir su répondre… Lire la suite »
Bonjour j’ai une petite question si quelqu’un peut me répondre .
Ça va faire 4 ans que je suis séparé mon épouse nous envisageons de divorcer Nous avons une sci en commun je détiens 51 %et elle 49%.
Elle voudrait céder ses 49% à nos enfants à titre gratuit et que moi je garde mes 51% mais après nous sommes mariés est-ce-que le jour du divorce je lui devrait la moitié de mes parts.
Merci
Bonjour,
Votre situation dépend du régime de votre mariage, si vous avez opté pour le régime de la séparation des biens ou celui de la communauté réduite aux acquêts. Ainsi, dans le premier cas, vous resterez titulaire de vos parts, qu’elles aient été acquises avant ou pendant le mariage. Dans le second cas, si ces parts ont été acquises avant le mariage elles resteront votre, cependant, si elles ont été acquises pendant le mariage alors elles sont communes.
En espérant avoir répondu à vos question,
En vous souhaitant une belle journée,
Bien à vous,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Actuellement mariée sous le régime de la communauté légale et en instante de divorce. La SCI est composée de 5 membres (dont les 3 enfants), je souhaite la garder en reprenant les parts de Mr. Dans la SCI il n’y a plus de biens immobiliers (vente), la plus value du dernier bien sera repartie aux gérants majoritaires (c’est à dire moi et Mr) pour régler des dettes communes.
Le notaire me parle de rachat de parts alors que je vous quelles peuvent être céder gratuitement, pourriez-vous m’éclairer.
Merci
Bonjour,
En principe, si vous êtes mariée sous le régime matrimonial de la communauté légale, les biens acquis pendant le mariage sont la propriété commune des deux époux. Par conséquent, les parts de la SCI sont également considérées comme un bien commun et doivent être partagées en cas de divorce. Pour plus d’informations concernant la cession des parts, nous vous invitons à contacter votre notaire.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
La cession décrite ici est-elle possible pour une SCI soumise à l’IS? Je pensais aussi à céder à la valeur nominale des parts (lors de la création c’était 10€ la part) mais je ne connais pas les règles pour faire l’un ou l’autre…Mon but est simplement de modifier la répartition entre les 2 associés, moi et ma femme…
Merci par avance
La cession présentée dans l’article est la même pour toutes les SCI, qu’elle soit soumise à l’IS ou pas. Une cession d’action par valeur nominale des parts suppose que de nouvelles parts vont etre émise, vous ne vendrez pas des parts déjà existantes. Pour cette cession il vous faut vous référer à vos statuts si ces derniers comportent des clauses relatives à cette cession.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonsoir, j’ai 68 ans j’ai donné la moitié de la valeur de ma maison estimée a 400 000€ a mes 2 enfants il y a maintenant 9 ans, j’ai aussi une SCI de 3 maisons donc 1 n’a aucun credit, 1 avec un credit encore de 2 ans et 1 autre d’un crédit de 4 ans, je souhaite céder une grosse partie de mes parts qui sont de 97,5% des 690 au total a mes 2 enfants pour en garder seulement 10 ou 20%, mais je souhaite pour eux avoir un minimum de frais, quel seraient ils ? mes parts… Lire la suite »
Bonjour,
La cession de parts de SCI à titre gratuit au bénéfice de descendants peut se faire de différentes manières :
– Donation simple : l’évaluation de la valeur des parts sociales a lieu lors de la liquidation de la succession ;
– Donation-partage : le patrimoine peut être donné ou partagé en tout ou partie à différents bénéficiaires.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
J’ai une petite question, j’ai deux amis qui viennent de racheter les parts sociales à 100% d’une SCI.
Ils ont financer l’achat a titre perso chacun. Ils sont donc endettés a titre personnel et non sur la SCI.
Ils souhaitent aujourd’hui que je sois dans l’association avec eux, est ce possible de faire une cession de part a titre onéreux ? Soit 33% de la SCI chacun. Est ce possible ? quelles sont les formalités a faire ? a ton des droit d’enregistrement a payer sur la cote part donné ?
Dans l’attente de votre retour
Merci
Cdt
Bonjour,
Si les deux associés sont d’accord pour vendre leurs parts, oui il est possible de leur racheter et de partager le capital en 3. Les associés doivent mettre les parts en vente d’un commun accord, puis étudier votre proposer et l’accepter ensemble.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Mon mari et moi avons 2 biens immobiliers dont 1 a été acheté en sci.
Est il possible de nous vendre nos parts pour qu’il me reste juste 1 part dans la SCI et lui 1 part dans l’autre bien immobilier ?
Bonjour,
Dans le cadre d’une SCI, il est possible de réaliser une cession de parts en respectant les étapes suivantes : évaluer le prix, obtenir l’accord des associés, réaliser la cession de parts, modifier les statuts et enregistrer l’acte de cession.
En pratique, il s’agit d’une démarche complexe qui nécessite l’accompagnement et les conseils d’un professionnel.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Jean-Louis
Bonjour,
Après le décès de leurs parents, 2 frères ont reçus 50% des parts de 2 SCI familiale ayant chacune 1 appartement de même valeur.
Ils souhaiteraient échanger leurs parts sociales gratuitement pour avoir chacun sa SCI et son appartement.
Est-ce possible ?
Bonjour,
A cette fin vous pouvez regarder ce que mentionnent les statuts de la SCI.
Ensuite, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel en la matière.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
bonjour puis je donner mes parts de une sci à une association?
Bonjour,
Oui cette cession est possible.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
Un frère et une sœur détiennent chacun 45% des parts d’une SCI. La mère a les 10% restants.
Est-il possible pour la sœur de renoncer à ses parts, sans payer d’impôts, de sorte que la part du frère devienne 90% ?
La sœur le ferait, car la mère lui donne un immeuble séparé, ce qui a ses propres implications fiscales.
Merci.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos comptables partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Question sur nos services » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné (en l’occurrence “comptabilité et domiciliation”) puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, suis-je obligée de passer par un office notarial pour transmettre des parts gratuites de SCI à mes enfants? Je suis veuve et me retrouve donc seule dans cette SCI. Merci 🙏
Bonjour,
La donation de parts de SCI peut être effectuée sous par acte sous seing privé (c’est-à-dire entre les parties uniquement) ou par acte authentique (effectué par un notaire) et il doit y avoir autant d’acte que de parties.
Dans une telle situation, il est conseillé de solliciter l’expertise d’un notaire car l’acte doit contenir certains mentions obligatoires telles que la valeur des parts sociales.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, merci beaucoup 🙏
Bonjour. Je suis gérant d’une sci depuis 2004, mon frère et moi étions seuls associés, moi avec 70% et mon frère avec 30%. Au décès de mon frère il y a quelques années, c’est son fils (mon neveux) qui a hérité de ses parts. A ce jour, mon neveux est d’accord pour me céder a titre gratuit, une partie des parts qu’il détient en compensation du travail personnel que j’ai effectué au sein de la SCI. Comment doit on procéder ? a savoir que j’ai déja fait les démarches auprès de mon comptable pour évaluer le montant des parts que… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je voudrais ceder 95% de mes parts dans une SCI constituée en 2019 avec mon mari qui est gérant, à ma sasu où je suis présidente associée unique non remunérée.
est ce que je peux effectuer une cession à titre gratuit car je suis en meme temps le cedant et le cessionnaire.
ou bien
la fiscalité considère cette cession avec une personne morale et non moi même.
par avance merci
Merci pour la non assistance à cette question, non reponse à cette question même pour dire tout simplement que ce n’est pas de votre compétence, et pourtant votre site a l’air sérieux. Bonne journée
Bonjour, Si vous souhaitez transférer gratuitement 95% de vos parts de votre SCI à votre SASU, cela est possible mais considéré comme une transaction entre deux entités distinctes, malgré le fait que vous soyez lié à ces deux entités. Même si c’est une cession à titre gratuit, il peut y avoir des taxes à payer sur la plus-value, basées sur la valeur des parts. La valeur de marché des parts pourrait être utilisée pour calculer cette taxe. Vous devez suivre les règles établies dans les statuts de votre SCI pour la cession de parts. De plus, l’opération doit être formalisée… Lire la suite »
Mille mercis à vous. Je comprends maintenant. Mais en voyant la lenteur du traitement des dossiers à l’INPI sans compter les rejets à tour de bras, même en passant par un notaire, le résultat est le même pour tous, il vaudrait mieux attendre.
Merci encore
Bonjour, dans le cadre d une succession ou l on devient associé dans une sci et dans le cas où l on souhaite sortir de cette sci comment cela se passe t il si m on souhaite vendre ou céder gratuitement ses parts?