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Tout savoir sur la taxe foncière en SCI

Tout savoir sur la taxe foncière en SCI

La SCI (société civile immobilière) est tenue au paiement de la taxe foncière, celle-ci correspond à la taxe due par le propriétaire d’un bien immobilier . Le montant de la taxe foncière est déterminé en fonction de la valeur locative cadastrale. Il est ensuite payé par les associés de la SCI en fonction du nombre de parts qu’ils possèdent dans la société. Pour finir, il existe des cas d’exonération ou de dégrèvements qui permettent de réduire les charges auxquelles on fait face après avoir créé une SCI.

Le principe : une SCI est tenue au paiement de la taxe foncière

Le principe est posé : la taxe foncière, aussi appelée taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), est à la charge du propriétaire du bien. En conséquence, la SCI, propriétaire du bien immobilier, est tenue au paiement de la taxe foncière et est responsable du paiement. En particulier, la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation interdit clairement de faire peser sur le locataire le poids de la taxe foncière.

En outre, depuis l’année 1993, il faut ajouter à la taxe foncière, une taxe annuelle de 3% qui frappe en particulier les sociétés civiles immobilières avec des associés qui ne sont pas contribuables français en vertu de l’article 990 du code général des impôts (CGI).

Même si l’un des associés de la SCI n’est pas imposable ou si la société ne dégage aucun bénéfice, la SCI devra s’acquitter du paiement de la taxe foncière : le patrimoine sur lequel est assis la taxe étant la propriété de la dite société et non de ses associés. De la même manière, que le bien soit loué ou non, la taxe foncière est due par le propriétaire du bien. Cette taxe est, à chaque fois, due le 1er janvier de l’année.

Toutefois, la SCI a la possibilité de demander le remboursement aux associés (voire à l’associé en question) de la taxe foncière dans le cas où l’un des associés occupe le logement à titre gratuit. En effet, étant donné que l’occupation du logement est gratuite, l’interdiction de faire payer au locataire la taxe foncière ne s’applique pas en vertu de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation. Attention toutefois, la SCI peut demander à se faire rembourser par les associés mais elle n’est pas pour autant exonérée du paiement de la taxe foncière.

Comment calculer la taxe foncière redevable par une SCI ?

La fiscalité de la SCI est soumise à certaines règles. Le calcul de la taxe foncière est un élément important afin de déterminer le niveau d’imposition d’un bien et donc d’en déduire la rentabilité potentielle. En ce qui concerne les propriétés bâties, la taxe foncière est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale. Cette dernière correspond au loyer que perçoit le propriétaire s’il loue son bien. 50% de charges fictives sont ensuite déduites de cette valeur pour obtenir une valeur théorique d’un loyer net de charges qui permet de calculer la taxe foncière. En particulier, un pourcentage d’imposition, voté par les collectivités territoriales, est voté.

Il convient de souligner que les valeurs locatives cadastrales ont été déterminées en 1970 par l’administration fiscale et n’ont pas fait l’objet de réforme depuis : le sujet pouvant apparaître sensible. En effet, compensant cette non réévaluation, les collectivités locales ont augmenté progressivement les taux d’imposition. Une nouvelle évaluation des valeurs locatives cadastrales devrait ainsi conduire à une baisse des taux d’imposition pour un effet final nul.

La réforme des valeurs locatives cadastrales a toutefois commencé en ce qui concerne les locaux commerciaux désormais classés en 39 catégories différentes. On est toutefois loin de voir apparaître ce mécanisme pour les logements : une expérimentation avait été menée en 2015 dans cinq départements, sans succès.

Une fois le montant de la taxe foncière déterminée par l’administration fiscale, chaque associé devra la payer au niveau des parts qu’il possède dans la société. En d’autres termes, une personne possédant 10% d’une société civile immobilière devra s’acquitter de 10% de la taxe foncière concernant la propriété que détient la SCI. Le gérant de la SCI joue naturellement un rôle important dans ce processus.

Les cas d’exonération du paiement de la taxe foncière pour les SCI

Les exonérations à la taxe foncière ne sont pas nombreuses pour les sociétés civiles immobilières. Il s’agit pourtant de possibilités qui permettent de réduire de manière importante les charges qui pèsent sur une SCI et ainsi d’en augmenter rapidement le niveau de rentabilité ; un élément d’autant plus déterminant au lancement de la société. Il est néanmoins difficile d’obtenir de tels niveaux d’exonération de la taxe foncière. On distingue les exonérations suivantes :

  • Celles qui sont accessibles aux particuliers mais pas aux sociétés civiles immobilières ;
  • Des exonérations permanentes de la taxe foncière en ce qui concerne des bâtiments en zone rurale ;
  • Des exonérations temporaires pour ce qui est des bâtiments neufs ou rénovés à faible consommation énergétique.

En effet, dans le cas où le logement est vacant, il est impossible d’obtenir une exonération de la taxe foncière. En effet, en tant que particulier louant un bien, il est possible d’obtenir une exonération de la taxe foncière au titre de l’article 1389 du code général des impôts en respectant trois conditions cumulatives : bien destiné à l’habitation, momentanément vacant en raison de circonstances extérieures à votre volonté. Toutefois cette possibilité est complètement écartée dans le cadre d’une SCI.

De la même manière, il est possible pour un particulier d’obtenir un dégrèvement ou une exonération sur la taxe foncière en se basant sur des critères sociaux. Toutefois, cette exonération ne s’applique pas non plus dans le cadre de la SCI.

En revanche, il existe des exonérations permanentes de la taxe foncière. Ainsi, les bâtiments appartenant à l’État, à ses collectivités ou à leurs établissements ne sont pas soumis à la taxe foncière. De la même manière, et de manière particulièrement intéressante pour une SCI, les bâtiments en zone rurale, affectés exclusivement et de manière permanente à un usage agricole (SCI agricole) sont exonérés de taxe foncière de plein droit. Ces exonérations permettent à la SCI de ne payer aucune taxe foncière.

D’autre part, les constructions nouvelles et additions de construction sont partiellement exonérées du paiement de la taxe foncière pendant deux ans en vertu du code général des impôts. Cette exonération n’est que temporaire : elle commence le 1er janvier de l’année suivant la fin de la construction du bien et prend fin deux ans plus tard. Une telle exonération s’applique aussi dans le cas de la conversion d’un bâtiment rural en maison ou de l’affectation de terrains à d’autres usages (commerciaux ou industriels par exemple). Toutefois, cette exonération n’est que partielle en ce qui concerne les immeubles à affectés à d’autres usages qu’à l’habitation car elle ne concerne pas la taxe foncière sur les propriétés bâties perçues par les communes et leurs groupements. Naturellement, cette exonération requiert une action de la part de la SCI qui doit alors se rapprocher du centre des impôts dont dépend la commune afin de remplir une déclaration. Il s’agit de la déclaration H1 pour ce qui est de la construction de maisons individuelles et de la déclaration H2 pour ce qui est d’appartements au sein d’immeubles collectifs. Cette déclaration auprès de l’administration doit obligatoirement intervenir dans un délai précis afin de pouvoir avoir accès à l’exonération : 90 jours après la fin des travaux.

Cela étant dit, certaines collectivités locales peuvent également faire le choix de mettre en place des systèmes d’exonération, totale ou partielle, temporaire de la taxe foncière pour les logements à haute performance énergétique. Il s’agit d’un mécanisme laissant une grande liberté aux collectivités territoriales : toute n’en font pas usage. En particulier, les logements construits avant le 1er janvier 1989 et qui ont fait l’objet, par le propriétaire, de dépenses d’équipement dans le cadre de réduire l’impact énergétique peuvent faire l’objet d’une exonération dans deux cas :

  • Le montant des dépenses dans le but de réduire l’impact énergétique (en d’autres termes des dépenses entrant dans le crédit d’impôt sur le revenu pour la transition énergétique) est de 10 000 euros par logement au cours de l’année qui précède l’application de l’exonération ;
  • Le montant des dépenses dans le but de réduire l’impact énergétique est de 15 000 euros par logement au cours des trois années qui précèdent l’application de l’exonération.

Une telle exonération est appliquée pendant cinq ans à partir de l’année suivant le paiement du montant total des dépenses concernées.

Pour finir, il existe une exonération temporaire d’au moins cinq ans, également décidée par les collectivités territoriales, pour les logements neufs BBC (bâtiment basse consommation). Cette exonération concerne les logements construits depuis le 1er janvier 2009 qui disposent d’un niveau de performance énergétique globale très important. En d’autres termes, il s’agit de logements qui respectent la norme bâtiment basse consommation. Dans ce cadre, l’exonération peut commencer à partir du 1er janvier de l’année suivant la construction du bâtiment ou à partir du 1er janvier de la troisième année suivant l’année de construction pour un bâtiment bénéficiant de l’exonération pour construction nouvelle. En conséquence, en cumulant les exonérations, une SCI disposant d’un logement en BBC peut être exonérée du paiement de la taxe foncière pendant au moins 7 ans : de quoi considérablement alléger les charges de la société et en améliorer le rendement.

Bon à savoir : il est possible de créer une SCI construction vente afin de permettre aux associés de construire un bien immobilier pour le revendre immédiatement après.

Comme nous l’avons mentionné, ces aides dépendent des collectivités territoriales et peuvent donc varier d’un endroit à l’autre. Afin d’effectuer une construction nouvelle ou des travaux de rénovation, vous pouvez vous rendre sur le site internet des différentes collectivités territoriales (communes, EPCI, départements et régions) afin d’obtenir une vue d’ensemble de la question et de prendre en compte ces potentielles exonérations dans votre plan de trésorerie.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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jacquesmandonnet
jacquesmandonnet
octobre 4, 2018 9:11

Je voudrais savoir qui reçoit l’avis d’imposition de taxe foncière pour les biens d’une SCI

BERNARD VERCAMER
BERNARD VERCAMER
mars 22, 2019 8:51

Bonjour, Je possède juste un Mobil Home de 36 m² qui a plus de 30 ans, aucune autres construction sur mon terrain dans une SCI dans le Var, et t’il normal que je paye une Taxe Foncière, alors que la SCI paye la taxe, je trouve cela un peu bizarre, qui peut me renseigné, Merci à vous.