Dividendes en SCI : comment les distribuer et les imposer ?

Les dividendes en SCI peuvent être distribués aux associés lorsque la société réalise des bénéfices. En principe, ils sont répartis entre les associés proportionnellement à leur apport dans le capital social de la société. Cependant, cette distribution ne peut se faire que dans certains cas notamment en fonction de la fiscalité de la SCI. Quoi qu’il en soit, elle ne doit pas être effectuée sans réflexion préalable. La même prudence est nécessaire pour les sommes prélevées sur les bénéfices en report à nouveau et sur les réserves. Il faut que les montants soient déterminés suivant des règles précises et consignées dans les statuts.

Quel régime fiscal pour la SCI ?

Les dividendes en SCI ne peuvent être distribués que si celle-ci est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Le taux n’est pas le même selon que la société ait choisi l’option à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’IS.

Taux d’imposition d’une SCI à l’IR

C’est la règle des revenus fonciers qui s’applique dans le cas d’une SCI à l’IR. La société n’est alors pas soumise à l’impôt sur les résultats positifs et les plus-values des ventes de biens immobiliers. Les associés seront, quant à eux, imposés à titre personnel quand ils effectueront leur déclaration de revenus, comme les personnes physiques détenant directement un bien.

Un impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, ainsi que des prélèvements sociaux de 17,2 %, s’appliquent aux plus-values immobilières.

Chaque associé est imposé à l’impôt sur le revenu sur la part des bénéfices qui lui revient, dans la catégorie des revenus fonciers.

Dans le cas où la société ait obtenu un résultat négatif ou nul, le déficit foncier peut être prélevé sur les revenus fonciers perçus pendant les dix dernières années, ou sur le revenu global de l’associé s’il est consécutif à des dépenses autres que les intérêts d’emprunt.

Taux d’imposition d’une SCI à l’IS

Les associés qui optent pour l’IS font peser la fiscalité des revenus et des plus-values sur la société. Ils ne sont imposés que sur les dividendes de la SCI qu’ils ont perçus. L’IS est appliqué sur les bénéfices, tandis que les déficits sont prélevés sur les résultats futurs.

Le taux de l’IS dépend de l’assiette de calcul. En 2026, il est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, sous réserve d’un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 10 000 000 € et d’un capital entièrement libéré détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Au-delà de 42 500 €, le taux normal de 25 % s’applique.

Pour les plus-values réalisées lors de la cession d’un bien, la règle applicable est celle des plus-values professionnelles. La part correspondant aux amortissements déjà déduits est réintégrée et imposée à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun. Il n’existe pas, dans ce cadre, d’abattement pour durée de détention comparable à celui applicable aux particuliers.

Il est possible d’estimer le montant de l’impôt à payer pour la SCI à l’aide d’un simulateur de calcul de l’IS.

Imposition des dividendes en SCI

Les dividendes en SCI sont imposés différemment selon que l’associé est une personne physique ou une personne morale. Il existe cependant des moyens de réduire les impôts, voire de bénéficier d’une exonération.

Imposition des dividendes pour un associé personne physique

Les dividendes en SCI pour un associé personne physique sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) effectué par l’administration fiscale au terme de la déclaration de revenus.

En 2026, le taux du PFU est de 31,4 %, dont 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 18,6 % au titre des prélèvements sociaux. Cette hausse s’explique par le relèvement des prélèvements sociaux sur les revenus de placement, portés de 17,2 % à 18,6 % en 2026.

Lors du versement des dividendes, un acompte d’impôt sur le revenu de 12,8 % est prélevé à la source sur les dividendes bruts, puis imputé sur l’impôt finalement dû.

Cependant, un associé personne physique peut choisir le barème progressif de l’impôt sur le revenu qui lui fait bénéficier d’un abattement de 40 % sur les dividendes si cette option lui est plus favorable.

Imposition des dividendes pour un associé personne morale

Les dividendes perçus par une personne morale sont soumis à l’IS. Et pour cause, la société est elle-même assujettie à l’impôt sur les sociétés. Le taux d’imposition est de :

• 15 % pour un bénéfice inférieur ou égal à 42 500 € ;
• 25 % pour un bénéfice supérieur à 42 500 €

L’associé personne morale peut bénéficier d’une exonération d’impôts sur les dividendes en SCI, mais seulement sous deux régimes fiscaux :

• Le régime mère-fille où la société mère est exonérée à 95 % des impôts sur les dividendes perçus sur sa filiale ;
• Le régime d’intégration fiscale où seul 1 % des charges et des frais est imposé.

Dividendes ou compte courant d’associé : comment sortir de l’argent d’une SCI ?

Percevoir des dividendes n’est pas le seul moyen de récupérer la trésorerie logée dans une SCI. Le choix entre la distribution de dividendes et le remboursement d’un compte courant d’associé emporte des conséquences fiscales très différentes pour l’associé.

Se verser des dividendes depuis une SCI

La distribution de dividendes suppose une SCI à l’IS, un bénéfice distribuable voté en assemblée générale et une trésorerie suffisante. Versés à un associé personne physique, les dividendes supportent le PFU de 31,4 % en 2026, ou le barème progressif sur option. Cette solution a donc un coût fiscal immédiat pour l’associé.

Se faire rembourser un compte courant d’associé

Lorsqu’un associé a avancé des fonds à la société, ces sommes sont inscrites à son compte courant d’associé. Il peut s’en faire rembourser à tout moment, dès que la trésorerie de la SCI le permet. Ce remboursement n’est pas imposable, car il correspond à la restitution d’une avance, et non à un revenu. Seuls les intérêts éventuellement versés en rémunération du compte courant constituent un revenu imposable. Le compte courant d’associé est ainsi un levier fréquent pour sortir de l’argent d’une SCI sans déclencher l’imposition applicable aux dividendes.

Dans quel cas la SCI à l’impôt sur les sociétés est-elle intéressante ?

L’option pour l’impôt sur les sociétés peut être exercée dès la création de la SCI ou en cours de vie sociale. Depuis 2019, elle n’est plus définitive d’emblée. La SCI peut y renoncer jusqu’au cinquième exercice suivant celui de l’option, avant qu’elle ne devienne irrévocable.

Le principal intérêt de l’IS est de pouvoir amortir les biens immobiliers, c’est-à-dire déduire chaque année une fraction de leur valeur du résultat imposable. Cet amortissement diminue le bénéfice soumis à l’IS, et donc l’impôt payé pendant toute la durée de détention du bien.
En contrepartie, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui augmente la plus-value imposable. L’IS est donc surtout avantageux pour les associés qui se constituent un patrimoine immobilier sur le long terme, sans projet de revente rapide, ou lorsque les revenus locatifs comptent davantage que l’espoir d’une plus-value à la cession. C’est un choix particulièrement adapté aux investissements importants ou liés à une activité professionnelle.

Comment distribuer les dividendes en SCI ?

Le versement de dividendes en SCI n’est pas automatique. En effet, cela ne peut se faire que si les conditions suivantes sont réunies :

• Trésorerie disponible ;
• Capital social entièrement libéré ;
• Assemblée générale des associés, au plus tard 6 mois après la clôture des comptes annuels.

Les comptes d’un exercice social écoulé doivent être approuvés par les associés lors d’une assemblée générale. Cependant, il faut aussi que celle-ci s’exprime sur l’affectation du résultat de la société et prenne acte de la disponibilité des montants distribuables, notamment le bénéfice et les revenus fonciers.

Par ailleurs, l’assemblée générale est tenue de procéder à la distribution des dividendes en respectant les dispositions des statuts de la société. Cette règle est applicable qu’il s’agisse d’une :

• SCI de location meublée ;
• SCI familiale ;
• SCI classique.

Comment déterminer le montant des dividendes en SCI ?

Lorsqu’une SCI réalise des bénéfices, elle peut distribuer des dividendes à ses associés en contrepartie de leur contribution au capital social. En principe, la règle de la proportionnalité est applicable. Si l’associé a apporté 25 % du capital, il encaisse ainsi 25 % des montants distribuables.

Il convient de noter que toutefois, la distribution proportionnelle des dividendes n’est pas obligatoire. Dans le cas où les statuts de la SCI l’aient prévu, les associés peuvent percevoir des dividendes sans tenir compte du nombre de parts sociales détenu par chacun. Mais quoi qu’il en soit, la détermination des montants des dividendes s’effectue sur la base du bénéfice imposable de la société. De ce fait, il est judicieux de se référer avant tout aux comptes annuels de la SCI pour l’exercice social écoulé. Cela permettra d’obtenir des montants précis, équitables et fiables.

En cas de démembrement des parts de SCI, fréquent en SCI familiale après une donation, la répartition des dividendes dépend des statuts et de la convention de démembrement. En principe, les dividendes prélevés sur le bénéfice de l’exercice reviennent à l’usufruitier, tandis que les sommes distribuées par prélèvement sur les réserves reviennent au nu-propriétaire, sauf stipulation contraire.

Rappel : qu’est-ce qu’un dividende en société civile immobilière ?

Un dividende en SCI peut se définir comme le bénéfice réalisé par la société et qui peut être distribué aux associés. La même définition s’applique aux montants distribuables provenant des bénéfices en report à nouveau ou des réserves.

Les bénéfices en report à nouveau correspondent à la part des bénéfices qui n’est ni distribuée sous forme de dividendes ni ajoutée aux réserves. Autrement dit, les dividendes d’une SCI, ce sont les bénéfices qui n’ont pas été affectés à :

• La compensation des pertes relatives aux exercices sociaux antérieurs ;
• La dotation de la réserve légale ;
• La dotation des réserves statutaires ;
• La dotation des réserves facultatives.

Pour rappel, seules les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent distribuer des dividendes. Aussi, celles qui sont assujetties à l’impôt sur le revenu ne peuvent et ne sont pas tenues de procéder à une distribution. Par ailleurs, les montants affectés aux réserves facultatives peuvent être ajoutés au capital social de la société si les associés décident d’augmenter celui-ci. Mais, quelle que soit l’option choisie, il est toujours permis à l’assemblée générale de se prononcer en faveur d’une distribution ultérieure sous forme de dividendes.

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Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 28/08/2026

Sources de l'article

• Article 8 du Code général des impôts
• Article 150 U du Code général des impôts
• Article 200 A du Code général des impôts
• Article 219 du Code général des impôts
• Article 1844 du Code civil