ConnexionLes dividendes en SCI (Société Civile Immobilière)
Dernière mise à jour le 06/11/2025
Les dividendes en SCI peuvent être distribués aux actionnaires lorsque la société réalise des bénéfices. En principe, ils sont répartis entre les actionnaires proportionnellement à leur apport dans le capital social de la société. Cependant, cette distribution ne peut se faire que dans certains cas notamment en fonction de la fiscalité de la SCI. Quoi qu’il en soit, elle ne doit pas être effectuée sans réflexion préalable. La même prudence est nécessaire pour les sommes prélevées sur les bénéfices en report à nouveau et sur les réserves. Il faut que les montants soient déterminés suivant des règles précises et consignées dans les statuts.
Quel régime fiscal pour la SCI ?
Les dividendes en SCI ne peuvent être distribués que si celle-ci est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Le taux n’est pas le même selon que la société ait choisi l’option à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’IS.
Taux d’imposition d’une SCI à l’IR
C’est la règle des revenus fonciers qui s’applique dans le cas d’une SCI à l’IR. La société n’est alors pas soumise à l’impôt sur les résultats positifs et les plus-values des ventes de biens immobiliers. Les actionnaires seront, quant à eux, imposés à titre personnel quand ils effectueront leur déclaration de revenus, comme les personnes physiques détenant directement un bien. Un IR au taux de 12,8 %, ainsi que des prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent aux plus-values immobilières.
Chaque actionnaire est imposé à l’IR sur la partie des bénéfices qui lui revient, dans la catégorie des revenus des capitaux mobiliers.
Dans le cas où la société ait obtenu un résultat négatif ou nul, le déficit foncier peut être prélevé sur les revenus fonciers perçus pendant les dix dernières années, ou sur le revenu global de l’actionnaire s’il est consécutif à des dépenses autres que les intérêts d’emprunt.
| Impôt sur le revenu | Plus-value |
| Abattement qui s’applique à partir de la 6e année de détention du bien | Totalement exonérée au-delà de la 22e année |
| Abattement qui s’applique à partir de la 6e année | Exonération totale au-delà de 30e année |
Un abattement progressif permet de diminuer la plus-value immobilière.
Taux d’imposition d’une SCI à l’IS
Les actionnaires qui optent pour l’IS font peser la fiscalité des revenus et des plus-values sur la société. Ils ne sont imposés que sur les dividendes de la SCI qu’ils ont perçus. L’IS est appliqué sur les bénéfices, tandis que les déficits sont prélevés sur les résultats futurs. Le taux dépend de l’assiette de calcul. En 2020, il est de :
- 15 % jusqu’à 38 120 euros ;
- 25 % au-delà de 38 120 euros.
Pour les plus-values sur les cessions, la règle applicable est celle des plus-values professionnelles. Concernant l’abattement, il est de :
- 50 % pour les titres détenus de 2 à 8 ans ;
- 65 % pour les titres gardés au-delà de 8 ans.
Imposition des dividendes en SCI
Les dividendes en SCI sont imposés différemment selon que l’actionnaire est une personne physique ou une personne morale. Il existe cependant des moyens de réduire les impôts, voire de bénéficier d’une exonération.
Pour un associé personne physique
Les dividendes en SCI pour ce type d’associé sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) effectué par l’administration fiscale au terme de la déclaration de revenus. Le taux du PFU est de 30 %, dont :
- 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Quant aux dividendes bruts, ils sont soumis au PFU de 12,8 %.
Cependant, un associé personne physique peut choisir le barème progressif de l’impôt sur le revenu qui lui fait bénéficier d’un abattement de 40 % sur les dividendes si cette option lui est plus favorable.
Pour un associé personne morale
Les dividendes perçus par une personne morale sont soumis à l’IS. Et pour cause, la société est elle-même assujettie à l’impôt sur les personnes morales. Le taux d’imposition est de :
- 15 % pour un bénéfice inférieur ou égal à 38 120 euros ;
- 25 % pour un bénéfice supérieur à 38 120 euros et 500 000 euros
L’associé personne morale peut bénéficier d’une exonération d’impôts sur les dividendes en SCI, mais seulement sous deux régimes fiscaux :
- Le régime mère-fille où la société mère est exonérée à 95 % des impôts sur les dividendes perçus sur sa filiale ;
- Le régime d’intégration fiscal où seul 1 % des charges et des frais est imposé.
Dans quel cas la SCI à l’impôt sur les sociétés est-elle intéressante ?
Il faut d’abord savoir que l’option à l’impôt sur les sociétés est irrévocable, qu’elle soit exercée à la création de la SCI ou ultérieurement. Dans ce dernier cas, l’actionnaire aura deux choix :
- Conserver la valeur d’origine des biens et les amortir comme si l’amortissement était pratiqué à la création ;
- Inscrire les biens dans les comptes de la SCI à leur valeur réelle, à la date de l’option en pratiquant l’amortissement sur la base de cette valeur.
Pour un associé, l’amortissement de la valeur des biens permet de les optimiser. En revanche, il sera soumis à des impôts plus élevés lors de la cession de ces biens. La SCI à l’impôt sur les sociétés est donc une option avantageuse pour les personnes qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier, mais qui ne projettent pas de revendre leurs biens.
L’associé bénéficiera effectivement de l’amortissement pour réduire ses bénéfices. Il ne sera alors pas lésé par la forte imposition relative aux plus-values lors de la revente. L’impôt sur les sociétés est également un choix avantageux pour des biens pour lesquels il ne s’attend pas à des plus-values importantes, mais dont les revenus locatifs peuvent compenser le manque à gagner. Il s’agit donc d’un choix recommandé pour des investissements importants ou liés à une activité professionnelle.
Comment distribuer les dividendes en SCI ?
Le versement de dividendes n’est pas automatique, que ce soit pour une SCI assujettie à l’impôt sur les personnes physiques ou sur les personnes morales. En effet, cela ne peut se faire que si les conditions suivantes sont réunies :
- Trésorerie disponible ;
- Capital social entièrement libéré ;
- Assemblée générale des associés, au plus tard 6 mois après la clôture des comptes annuels.
Rappelons que les comptes d’un exercice social écoulé doivent être approuvés par les associés lors d’une assemblée générale. Cependant, il faut aussi que celle-ci s’exprime sur l’affectation du résultat de la société et prenne acte de la disponibilité des montants distribuables, notamment le bénéfice et les revenus fonciers.
Par ailleurs, l’assemblée générale est tenue de procéder à la distribution des dividendes en respectant les dispositions des statuts de la société. Cette règle est applicable qu’il s’agisse d’une :
- SCI de location meublée ;
- SCI familiale ;
- SCI classique.
Comment déterminer le montant des dividendes en SCI ?
Lorsqu’une SCI réalise des bénéfices, elle peut distribuer des dividendes ou bénéfices par action à ses actionnaires en contrepartie de leur contribution au capital social. En principe, la règle de la proportionnalité est applicable. Si l’associé a apporté 25 % du capital, il encaisse ainsi 25 % des montants distribuables.
Il convient de noter que toutefois, la distribution proportionnelle des dividendes n’est pas obligatoire. Dans le cas où les statuts de la SCI l’aient prévu, les actionnaires peuvent percevoir des dividendes sans tenir compte du nombre d’actions détenu par chacun. Mais quoi qu’il en soit, la détermination des montants des dividendes s’effectue sur la base du bénéfice imposable de la société. De ce fait, il est judicieux de se référer avant tout aux comptes annuels de la SCI pour l’exercice social écoulé. Cela permettra d’obtenir des montants précis, équitables et fiables.
Rappel : qu’est-ce qu’un dividende en société civile immobilière ?
Un dividende en SCI peut se définir comme le bénéfice réalisé par la société et qui peut être distribué aux actionnaires. La même définition s’applique aux montants distribuables provenant des bénéfices en report à nouveau ou des réserves.
Les bénéfices en report à nouveau correspondent à la part des bénéfices qui n’est ni distribuée sous forme de dividendes ni ajoutée aux réserves. Autrement dit, les dividendes d’une SCI, ce sont les bénéfices qui n’ont pas été affectés à :
- La compensation des pertes relatives aux exercices sociaux antérieurs ;
- La dotation de la réserve légale ;
- La dotation des réserves statutaires ;
- La dotation des réserves facultatives.
Pour rappel, seules les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent distribuer des dividendes. Aussi, celles qui sont assujetties à l’impôt sur le revenu ne peuvent et ne sont pas tenues de procéder à une distribution. Par ailleurs, les montants affectés aux réserves facultatives peuvent être ajoutés au capital social de la société si les associés décident d’augmenter celui-ci. Mais, quelle que soit l’option choisie, il est toujours permis à l’assemblée générale de se prononcer en faveur d’une distribution ultérieure sous forme de dividendes.
FAQ
Quand peut-on distribuer les bénéfices d’une SCI ?
Les acomptes sur dividendes sont-ils possibles ?
Faut-il déclarer les sommes perçues ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 06/11/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour une SCI à l’os peut elle distribuer à 2 associés des dividendes et le troisième laisser en compte courant? Mais est ce que celui ci doit les déclarer en revenu ou il le déclarera quand il recevra son argent?
merci
Bonjour, Votre demande suppose l’analyse d’une situation personnelle. Nous ne pouvons l’examiner. À titre général, les dividendes constituent des revenus distribués au sens des articles 109 et suivants du Code général des impôts. Ils sont imposables entre les mains de l’associé lorsqu’ils sont mis à sa disposition. Le compte courant d’associé constitue une créance distincte sur la société et obéit aux règles fiscales applicables aux distributions. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat fiscaliste afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe… Lire la suite »
Bonjour, j’aurais aimé savoir, dans un sci ( familiale ) a IR quand et comment peut-on distribuer de l’argent aux associés ? Est il possible, tous les mois, de faire des virements aux associés ? Sous quelle condition s’il y en a une?
Merci d’avance, vos questions réponses sont des nids d’informations ?
Bonjour, En principe, dans une SCI à l’IR, les sommes peuvent être distribuées aux associés à tout moment sous forme d’avances sur les résultats ou de prélèvement sur la trésorerie, à condition que cela respecte leur quote-part et la trésorerie disponible. Il est donc possible d’effectuer des virements mensuels, mais cela ne constitue pas un revenu fiscal distinct : les associés sont imposés chaque année sur leur part des bénéfices, qu’il y ait distribution ou non (article 8 du CGI). Il faut veiller à ne pas porter atteinte à l’intérêt social ou à la capacité de la SCI à faire face… Lire la suite »
Oui vous pouvez lorsque la trésorerie le permet prélever de la trésorerie sur la sci à concurrence des avances de trésorerie faites à la SCI, qui ont dû être comptabilisées dans un compte courant d’associé (compte 455) et qui retrace l’ensemble des sommes prêtées à la SCI. Ainsi vous devez enregistrer dans votre comptabilité la diminution de votre compte courant débit du compte 455 par le crédit de votre compte banque 512 pour acter du remboursement par la SCI de vos avances. Ces remboursements d’avances ne sont pas des revenus imposables.
L’article est intéressant, mais il faudrait mettre à jour les tranches d’imposition à l’IS au regard des taux de 15% et 25%. Il est indiqué que la distributions proportionnelles aux parts sociales des dividendes n’est pas obligatoire. Il faudrait y ajouter qu’il est également possible dans les statuts de préciser la répartition du résultat courant distinctement du résultat exceptionnel et d’indiquer la possibilité de dissocier les droits de vote des % de détention du capital. Ces deux aspectes sont à mon sens essentiels pour rendre compte de la souplesse du statut de SCI qui permet d’adapter son fonctionnement aux particularités… Lire la suite »
Bonjour, En effet, légalement, depuis le 1er janvier 2022, le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25 %, avec un taux réduit de 15 % applicable jusqu’à 42 500 € de bénéfices pour les sociétés répondant aux conditions de l’article 219, I-b du Code général des impôts. Par ailleurs, la liberté statutaire en SCI permet effectivement d’aménager la répartition du résultat, en distinguant notamment le résultat courant du résultat exceptionnel, ainsi que de dissocier les droits de vote de la répartition du capital, conformément à l’article 1844, alinéa 1 du Code civil. Cette souplesse statutaire constitue un… Lire la suite »
Dans le cadre d’une SCI familiale a l’IR, la SCI a vendu un bien. Le gérant s’est versé sur son compte personnel une avance sur le montant de la vente sans répartir le bénéfice entre les associés.
Quelle action engager à son encontre?
Comment récupérer la part de chaque associé si le gérant ne réponds pas aux sollicitations?
Bonjour,
Le gérant qui se verse seul le produit de la vente commet une faute de gestion (article 1850 du Code civil).
Il est possible de lui envoyer une mise en demeure de restituer et répartir les fonds.
Sans réponse, il faut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la restitution et éventuellement sa révocation (articles 1851 et 1855 du Code civil).
Il est également possible de demander en référé un administrateur provisoire.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, j’ai une SCI soumis a l’IS. Associé a 50/50 avec un ancien collègue. Les rapports se dégradant nous avons vendu un des bâtiments qui devait servir a racheter mes parts afin que je sorte de la sci. N’arrivant pas à nous mettre d’accord sur le pris de cession de mes parts, je reste co gérant de la sci. Je voudrais donc récupérer le montant me revenant, disponible du fruit de la vente, sous forme de dividende. Quelles sont les démarches et mon associé peut il s’y opposer ?
Merci d’avance
Bonjour, En tant qu’associé d’une SCI soumise à l’IS, vous pouvez effectivement percevoir des dividendes à partir des bénéfices réalisés par la société, y compris le fruit de la vente du bien. Toutefois, la distribution de dividendes nécessite l’accord des associés lors d’une assemblée générale, où la décision est prise en fonction des résultats financiers de la SCI. Votre associé peut s’opposer à la distribution si cela n’est pas conforme aux statuts ou si la situation financière de la SCI ne le permet pas. De plus, en tant que co-gérant, vous avez des obligations de gestion, mais la décision de… Lire la suite »
Bonjour, j’ai besoin de renseignement relatif à une sci. Si celle-ci était redevable de bénéfices à deux associés à 50/50 en 2020, qu’il n’est rester qu’une personne de 2020 à 2025 et qu’elle à du injecter de l’argent à titre personnel. Lors de la vente du bien comment se passe le calcul des bénéfices à verser et doit on déduire l’apport personnel injectée dans cette SCI? Cordialment
Bonjour, En cas de vente d’un bien par une SCI, le produit de cession est réparti entre les associés au prorata de leurs parts, sauf clause contraire dans les statuts. Si un associé est resté seul depuis 2020 et a injecté de l’argent à titre personnel, ces sommes peuvent être considérées comme un compte courant d’associé, remboursable avant la répartition des bénéfices. Il faut donc, avant tout calcul, rembourser les apports en compte courant, puis répartir le résultat net restant (après impôt le cas échéant) selon les parts détenues. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons… Lire la suite »
Bonjour
les dividendes peuvent-ils être distribués en fonction de leur % du capital qu’à certains associés et non aux autres , si cela est fait en accord entre tous les associés?
Bonjour,
Non, les dividendes doivent être répartis proportionnellement aux parts détenues par chaque associé, sauf si les statuts prévoient une répartition différente. Une distribution uniquement à certains associés, même avec leur accord, pourrait être requalifiée en abus de majorité ou en discrimination abusive. Pour une répartition inégale, il est possible d’aménager les statuts ou d’émettre des actions de préférence.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.