La durée du bail de location varie en fonction de la nature du contrat de bail conclu et de la qualité des parties signataires.
En effet, selon que le contrat de location porte sur une résidence principale ou sur un simple logement loué vide ou meublé sa durée légale minimale ne sera pas la même. De plus, la qualité du bailleur, personne physique ou personne morale, peut également avoir une incidence.
Quelle est la durée du bail de location pour une résidence principale ?
Si le logement loué constitue la résidence principale des locataires, la durée du bail de location est réglementée par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Conformément à cette loi, une résidence principale est un logement occupé par le locataire ou son conjoint pendant au moins 8 mois par an.
Ainsi, si le logement loué est la résidence principale des locataires, en terme de durée du contrat de location, il faut distinguer si ce logement est loué meublé ou vide.
Conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, la durée de ce contrat est de 3 ans minimum, lorsque le bailleur est une personne physique.
En revanche, si le bailleur est une personne morale, le bail est obligatoirement conclu pour une durée minimale de 6 ans.
A l’inverse, si le contrat de bail ne porte pas sur une résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable et les parties peuvent librement choisir la durée. C’est le cas pour les locations saisonnières par exemple.
Quelle est la durée du bail de location vide ?
En termes de bail d’habitation vide ou meublé, la loi fixe une durée minimale pour le contrat. A ce titre, il existe la durée légale minimale de principe, mais également des durées réduites dans certains cas.
La durée de principe
En règle générale, le bail de location vide est conclu pour une durée de :
- 3 ans si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale ;
- 6 ans si le bailleur est une personne morale (une société).
Les durées énoncées ci-dessus étant des durées minimales, il est tout à fait possible, si besoin, de conclure un bail de location vide d’une durée plus importante.
A l’échéance, le bail est reconduit tacitement pour une même durée ou renouvelé à de nouvelles conditions.
La durée réduite
La durée du bail de location vide peut être réduite dans certains cas particuliers.
Cependant, afin de bénéficier de cette réduction, le bailleur doit justifier d’un évènement précis et probable (mais pas forcément certain).
Par exemple, le motif “raisons familiales” sans indication supplémentaire n’est pas suffisant.
De plus, cet évènement doit justifier la reprise du logement. A ce titre, les motifs suivant ont été admis :
- Un départ à la retraite justifiant la reprise d’un logement ;
- Un retour en France à la suite d’une expatriation.
Dans ce cas, le bailleur doit informer son locataire de la survenance de l’évènement au moins 2 mois avant l’échéance du contrat.
Si l’événement visé ne se produit pas ou que le bailleur n’avertit pas son locataire dans les temps, le bail devient automatiquement conclu pour une durée de 3 ans (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale).
Quelle est la durée du bail d’habitation meublé ?
A l’instar du bail d’habitation vide, le bail d’habitation meublé doit être conclu pour une durée minimale. Toutefois, dans certaines situations une durée moindre peut être prévue.
La durée de principe
Le bail de location meublée est obligatoirement conclu pour une durée légale minimale.
En effet, la durée du bail meublé minimale est d’un an. Là encore, puisqu’il s’agit d’une durée légale minimale, le bailleur peut proposer un bail de location meublé avec une durée plus longue.
Comme pour le bail portant sur un logement loué vide, le bail meublé est tacitement renouvelé pour une durée d’un an (y compris si le bail est initialement conclu pour plus d’un an) ou est renouvelé à de nouvelles conditions.
La durée réduite
Un bail de location peut être conclu pour une durée inférieure à un an dans 2 cas seulement :
- Le bail de location saisonnière : on parle également de contrat de location meublé de tourisme et dans ce cas, la durée du bail de location se limite à la saison touristique de la région dans laquelle se situe le bien ;
- Le bail étudiant : il s’agit d’un cas spécifique de logement meublé. En effet, il est encadré par la loi Alur de 2014 et est réservé aux étudiants et conclu pour une durée de 9 mois équivalent à une année universitaire. A la fin des 9 mois, il ne peut pas être tacitement reconduit et prend automatiquement fin.
Quelle est la durée d’un bail de location pour un local à usage commercial ?
Le bail commercial porte sur un local destiné à l’exercice d’une activité commerciale, agricole ou artisanale.
Ce bail est régi par les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce. Ainsi, il est conclu pour une durée minimale de 9 ans.
Toutefois, le locataire bénéficie d’une période de résiliation triennale, d’où l’autre appellation du bail commercial : le bail 3-6-9. Le bailleur dispose également de la faculté de résiliation triennale mais sous des conditions plus strictes.
En effet, dans le cadre d’un bail commercial, le locataire bénéficie de la propriété commerciale qui lui offre un droit au renouvellement du bail commercial lorsque ce dernier arrive à échéance. Si le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial, il doit alors verser au locataire une indemnité d’éviction dont le montant servira à couvrir les éventuels frais de déménagement et d’emménagement dans un nouveau local (le pas de porte notamment).
Quelle est la durée du bail professionnel ?
Le bail professionnel est destiné aux professions libérales réglementées, telles que les médecins ou les avocats, et les professions libérales non réglementées.
Ce contrat est conclu pour une durée minimale de 6 ans. Il est possible de prévoir contractuellement une durée plus longue, si les parties trouvent cette option plus intéressante.
Néanmoins, le régime des baux professionnels n’offre pas de droit au renouvellement du bail pour le locataire.
Tableau récapitulatif des durées des contrats de location
La durée du contrat de location dépend donc du régime légal et réglementaire applicable.
Il y a 2 régimes envisageables, le régime de droit commun de la location et les régimes spéciaux applicables à certains types de location.
Voici un tableau récapitulatif de la durée du bail de location selon le type de contrat conclu.
| Type de bail de location | Location vide (résidence principale) | Location meublée (résidence principale) | Bail saisonnier | Résidence secondaire (vide ou meublé) | Bail commercial et professionnel |
| Durée minimale du bail | – 3 ans si bailleur personne physique – 6 ans si bailleur personne morale | – 1 an – 9 mois en cas de bail étudiant
| Libre, en principe limitée à la saison | Libre | – 9 ans pour le bail commercial – 6 ans pour le bail professionnel |
FAQ
Est-il possible de conclure un bail pour un 1 an ?
Pour un logement vide, il est possible de signer un bail de location pour une durée d'un an si un événement le justifie. S'il s'agit d'un logement meublé, la durée minimale du bail est d'un an.
Est-ce qu'un propriétaire peut résilier un bail de location ?
Un propriétaire peut résilier un contrat de bail seulement à son terme en respectant un préavis de 6 mois pour un logement vide et un préavis de 3 mois pour un logement meublé. De plus, il ne peut résilier le bail que pour 3 motifs :
- La vente du bien ;
- La reprise du bien pour y habiter ;
- Un motif légitime et sérieux.
Quand le locataire peut-il résilier un contrat de bail ?
Le locataire peut résilier son contrat de bail à n'importe quel moment et sans justification. Il doit seulement respecter un préavis de 3 mois pour un logement vide et un préavis d'un mois pour un logement meublé.
Voir les commentaires (21)
Bonjour,
J'ai signé un bail pour un logement vide en mars 2010. Le propriétaire est une SCI. Nous n'avions alors pas rempli les indications de durée ou de personne physique ou morale sur le bail. J'ai pensé qu'il s'agissait d'un bail de 6 ans puisqu'une SCI est en général une personne morale.
Aujourd'hui, mon propriétaire souhaite revendre l'appartement et résilier mon bail en mars 2019. Il me dit être une SCI familiale, lesquelles peuvent en effet se prévaloir d'une durée de bail de 3 ans renouvelable.
Si rien n'était spécifié sur le bail, peut-il le faire ainsi ?
En effet, je comptais aller jusqu'en mars 2022, fin de ce que je pensais être mon bail de 6 ans renouvelable.
Je vous remercie de bien vouloir m'éclairer afin que je puisse lui répondre en sachant de quoi il en retourne.
Peut on donner une duree superieure aux trois ans d un bail de location et si oui y a t il une durée maximale
Bonjour,
La durée d'un bail de location d'un logement vide est de 3 ans minimum lorsque le propriétaire est un particulier. Cette durée est une durée minimum, il est donc possible de prévoir une durée de bail plus longue. Aucune durée maximale n'est imposée.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L'équipe LegalPlace.
Bonjour, est-ce que le locataire peut, même s'il a signé un bail de 3 ans minimum (location en résidence principale, vide) partir avant les 3 ans minimum ou non ?
Bonjour,
Un locataire peut résilier son bail à n'importe quel moment (c'est-à-dire même avant les 3 ans) et sans justification peu importe la durée du bail.
A cette fin, il suffit d'envoyer un congé au bailleur par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement en respectant le délai de préavis légal (3 mois pour un logement vide ou 1 mois si ce logement est situé en zone tendue et 1 mois pour un logement meublé).
Ainsi, le congé doit mentionner le délai de préavis, l'identité des parties et la date de signature et de fin du contrat de bail.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
J'ai signé un bail classique pour une durée de moins d'un an car les propriétaire en font un logement saisonnier dès fin juin.
Le bail est donc signé de septembre à juin.
Or, il est mentionné qu'un bail classique est de minimum un an.
Sont-ils dans leurs droits de faire cela? (me faire partir en juin pour passer le logement en location saisonnière).
Merci pour vos réponses
Bonjour,
La durée légale minimale du bail varie selon qu'il s'agisse de la résidence principale du locataire et que logement soit vide ou meublé (réglementé par la loi du 6 juillet 1989) ou qu'il s'agisse d'une résidence secondaire.
En cas de bail portant sur une résidence principale louée vide, la durée minimale du bail est de 3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale.
Ensuite, en cas de bail portant sur une résidence principale louée meublée, la durée minimale du bail est d'un an.
Enfin, en cas de bail portant sur un logement qui ne constitue pas la résidence principale du locataire, la durée du contrat est libre est répond seulement au droit commun du contrat de bail prévu par les articles 1708 et suivants du code civil.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour
Je suis en colocation d'un appartement dont le bail est de 3 ans. En revanche, le propriétaire a précisé des conditions en cas de résiliation: l'éloignement suite au changement de lieu de travail, perte d'emploi. Que cela signifie? nous ne pouvons pas résilier le bail avant 3 ans sans respecter ces conditions?
Merci pour vos réponses
Bonjour,
Le propriétaire n'a pas le droit d'insérer des clauses visant à contourner la loi en vigueur.
Le locataire peut quitter le logement à tout moment en donnant congé au propriétaire dans le respect de la règlementation (lettre de congé et délai de préavis).
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
est ce légal de rajouter un encart où l'on stipule que si le logement est quitté avant 6 mois, cela implique des frais de dossier?
j'ai respecté la durée de préavis mais je n'avais pas vu cette clause du contrat,
cordialement
Bonjour,
En règle générale et conformément à l'article 2 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut donner son congé à tout moment seulement en respectant des conditions de préavis solen que le logement soit vide ou meublé et de forme.
Pour le reste, nous vous invitons à prendre contact avec un avocat qui saura vous conseiller personnellement.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Je souhaite m'informer plus précisément avant la mise en location de mon appartement. Pour une location meublée, quel motif me donne la possibilité de donner congé à mon locataire? qu'est ce qu'un motif légitime et sérieux? est ce qu'une personne sans lien de sang peut être considérée comme de la famille (exemple : la fille pour qui mon mari est la figure paternelle sans être son père, ou autrement dit sa "fille de cœur"? ou les parrains /marraines symboliques de nos enfants?)
Je vous remercie d'avance pour les informations que vous pourrez me donner.
Cordialement
Bonjour,
En cas de location meublée, le propriétaire ne peut récupérer son logement que dans 3 cas :
1. Le congé pour vendre ;
2. Le congé pour reprise ;
3. Le congé pour motif légitime et sérieux.
Concernant le motif légitime et sérieux, il n'y a pas de définition. Ce motif est laissé à l'appréciation des juges. Toutefois, il doit s'agir d'une situation dans laquelle le locataire manque à l'une de ses obligations contractuelles. Il s'agit généralement d'impayés de loyers ou de retards de paiement répétés ou de troubles de voisinage.
S'agissant du congé pour reprise, il concerne les situations dans lesquelles le propriétaire souhaite récupérer le logement pour y vivre ou pour y loger un parent proche. Les parents proches sont les personnes suivantes :
- son époux, son partenaire de PACS ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé ;
- un ascendant (personne dont on est issu : parent, grand-parent, arrière-grand-parent,...) ou celui de son époux, partenaire de PACS ou concubin ;
- un descendant (enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant) ou celui de son époux, partenaire de PACS ou concubin.
Dans tous les cas, il ne peut pas récupérer son logement avant l'arrivée au terme du bail et devra respecter un délai de préavis d'au moins 3 mois pour adresser son congé. Vous trouverez ci-dessous le lien de notre article dédié à cette question :
https://www.legalplace.fr/guides/resiliation-bail-proprietaire/
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L'équipe LegalPlace
bonjour j'ai signe un bail pour un studio vide de 3 ans en juin 2022 le propriétaire veut changer le bail en studio meuble pour une durée de 1 ans en a t il le droit et est ce que j'ai le droit de refuser la durée de 1ans alors que j'avais signe pour 3 ans le premier bail
Bonjour,
Le changement de type de bail nécessite de signer un avenant au contrat de location. Or, le locataire peut refuser de signer un avenant.
En cas de litige, il est possible de saisir un conciliateur de justice afin de résoudre le problème à l'amiable.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L'équipe LegalPlace
Bonjour, nous pensons que vous avez déjà répondu à notre question mais préférons une confirmation : nous avons signé un bail d'un an en juillet dernier pour un logement meublé pour notre fille pour ses études. Son état de santé l'oblige à stopper ses études. Peut on, dès maintenant, sans attendre un an, envoyer un préavis au propriétaire pour rompre le bail dans un mois?
Merci pour votre confirmation.
Bonjour,
En qualité de locataire, vous pouvez résilier le bail à n'importe quel moment et sans justificatif.
Il suffit d'envoyer un congé au bailleur par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre conter récépissé ouu émargement en respectant le délai de préavis en vigueur : 1 mois pour un logement meublé et 3 mous pour un logement vide.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour, je possède un studio à Vincennes (94) que je propose en bail mobilité (1 à 10 mois) pour les personnes en mobilité professionnelle. Le locataire actuel m'informe que sa mobilité professionnelle est officiellement prolongée de 2 ans. Il m'a fourni une attestation de son employeur. Il termine son bail mobilité actuel (de 10 mois) à la fin du mois de juin. Existe-t-il un moyen de prolonger ou renouveler le bail mobilité, de manière exceptionnelle ? Dans tous les cas je ne souhaiterais pas rentrer dans un système de location meublée à tacite reconduction. Merci par avance pour vos avis et conseils. Guillaume
Bonjour,
En effet, le bail mobilité est conclu pour une durée allant de 1 mois à 10 mois et est non renouvelable.
Ainsi, si à l'échéance des 10 mois le bailleur et le locataire signent un nouveau bail portant sur le même logement, il s'agit automatiquement d'un bail de location classique.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Nous avons signe un bail de <locaux vides> mais il y a bien des meubles dans l'appartement. La proprietaire voulais vendre son appartement et nous demander d'un conge de 3 mois pour vider l'appartement.
Je voudrais savoir si le delai est de 3 mois ou de 6 mois dans ce cas ?
Merci d'avance.
Bien cordialement
Bonjour,
Malgré la présence de quelques meubles si le logement ne répond pas aux exigences de la location meublée en terme d'équipements disponibles le logement est considéré comme un logement vide.
De ce fait, face à un bail portant sur un logement vide, le propriétaire peut résilier le bail seulement pour 3 motifs : vente, reprise, motif légitime et sérieux, en respectant un préavis de 6 mois avant le terme du bail ou son renouvellement.
En espérant avoir sur répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace