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Indemnité d’éviction dans un bail commercial : qu’est ce que c’est ?

Le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail commercial. Le cas échéant et sauf exceptions légales, il devra verser à son locataire une indemnité d’éviction (article L145-14 du code de commerce).

Conditions

Le bailleur doit préalablement donner congé au locataire en respectant certaines règles.

Tout d’abord, le congé ne peut être donné qu’au terme du bail, et doit être acté par une lettre de congé. Cette lettre de congé doit également comporter :

  • les motifs du refus de renouvellement,
  • une mention indiquant au locataire qu’il peut contester le refus de renouvellement ou demander une indemnité d’éviction, en saisissant le tribunal au plus tard dans les deux ans.

L’indemnité d’éviction ne sera pas due si le bailleur justifie son refus par un motif grave et légitime à l’encontre du locataire, lorsque, par exemple, le locataire n’a pas rempli une de ses obligations alors même qu’il a été mis en demeure de le faire. En pratique, il appartiendra au juge d’apprécier ce motif.

L’indemnité d’éviction pourra également être évitée si l’immeuble est en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, et doit être démoli (même partiellement), ou s’il ne peut plus être occupé sans danger à cause de son état. A noter que si le propriétaire construit de nouveaux locaux commerciaux, alors il doit les proposer en priorité à son locataire évincé.

Évaluation du montant

La loi ne fixe pas de méthode pour calculer l’indemnité d’éviction. Le juge appréciera l’intégralité du préjudice causé au locataire évincé et déterminera ainsi le type d’indemnité à verser au locataire : indemnité de remplacement ou indemnité d’éviction.

Attention, dans l’évaluation du montant de l’indemnité, le juge ne tiendra pas compte des dépenses matérielles d’achat de nouveaux mobiliers, des aménagements et travaux dans le nouveau local ou du préjudice moral du locataire.

Indemnité de remplacement

Dans le cas où l’éviction entraîne la disparition du fonds de commerce (cas de commerce de proximité pour lesquels la clientèle est attachée au lieu d’exploitation), le locataire bénéficiera d’une indemnité de remplacement.

En pratique, cette indemnité est destinée à compenser la perte du fonds de commerce et à permettre au locataire d’acquérir un fonds de valeur identique. Elle correspond en général à la valeur marchande du fonds (ou du droit au bail, si sa valeur est supérieure à celle du fonds), fixée suivant les usages de la profession.

Indemnité de déplacement

Dans le cas où le fonds de commerce peut survivre à l’éviction, le locataire bénéficiera d’une indemnité de déplacement (dite aussi indemnité de transfert du fonds), de valeur moindre.

L’indemnité de déplacement doit notamment tenir compte :

  • du transfert du fonds, conséquence de l’installation du locataire dans de nouveaux locaux, sans perte (ou perte partielle) de la clientèle,
  • de la valeur du droit au bail de l’ancien local,
  • du coût d’un nouveau pas-de-porte éventuel.

Si le coût du déplacement est supérieur à la valeur même du fonds, l’indemnité est limitée à la valeur de remplacement.

Indemnités accessoires

En complément de l’indemnité de remplacement ou de déplacement, des indemnités accessoires peuvent également être dues au locataire, notamment :

  • frais de déménagement,
  • frais de réinstallation, pour mettre en place dans le nouveau local des aménagements semblables à ceux de l’ancien fonds,
  • frais et droits de mutation liés à l’achat du nouveau fonds,
  • éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l’éviction entraîne leur licenciement,
  • indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d’habitation,
  • frais liés au paiement d’indemnités de résiliation de contrats,
  • préjudice lié à la perte d’activités accessoires (par ex., vente de tabac dans un débit de boissons…),
  • indemnité de trouble commercial destinée à compenser la gêne due à l’éviction.

Règlement

Après le délai de repentir de quinze jours (durant lequel le propriétaire peut revenir sur sa décision et proposer le renouvellement de bail au locataire), le paiement doit être effectué dans les trois mois à compter d’un commandement de paiement délivré par huissier.

Le locataire peut être maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Question pour un avocat

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