L’indemnité d’éviction : guide complet

L’indemnité d’éviction : guide complet

Le bail commercial confère un droit très fort au locataire, c’est pourquoi il est aussi appelé « propriété commerciale ». Cette « propriété commerciale » s’exprime par le fait que le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail commercial (notamment via un avenant de renouvellement au bail commercial) qui lui permet de sécuriser et de valoriser son fonds de commerce sans limite de temps.

La seule alternative au refus de renouvellement du bail est le paiement d’une indemnité d’éviction au locataire. Il n’est pas possible de faire échec à ce droit puisque l’article L145-15 du Code de commerce dispose que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ». Toutefois, même ce principe connait des exceptions.

Préalablement, il sera précisé que cette étude ne porte que sur le bail commercial aussi appelé dans la pratique « 3/6/9 ». En effet, le bail dérogatoire régi par l’article L145-5 du Code de commerce ne permet pas au locataire de disposer d’un droit au renouvellement. A la fin du contrat de location, le locataire ne peut que quitter les lieux sans prétendre à une indemnité. De même que le bail dérogatoire, la convention d’occupation précaire n’ouvre pas le droit à une telle indemnité.

Bail commercial à télécharger

Définition de l’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction est évaluée pour qu’elle corresponde au « préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail ». Ainsi, elle doit réparer le préjudice entendu comme tout le préjudice mais rien que le préjudice.

Cette évaluation résulte de la prise en compte d’une multitude de critères dont certains sont évoqués par l’article L 145-14 alinéa 2 du Code de commerce, comme :

  • la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession,
  • les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur,
  • les frais de déménagement et de réinstallation.

Par qui est fixée l’indemnité d’éviction ?

Cette indemnité peut tout à fait être fixée à l’amiable entre les seuls propriétaires et bailleur, toutefois dans la pratique elle est, le plus souvent, fixée par un expert tant cette opération peut être complexe.

En cas de désaccord, il n’est pas rare qu’elle soit fixée par le Tribunal qui se basera sur l’évaluation d’un expert judiciaire indépendant des deux parties. Le juge du fond est souverain pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction cependant il doit préciser les éléments du fonds qu’il entend réparer et chiffrer les préjudices sans les forfaitiser.

 

Dans le cas où les parties ne seraient pas d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction, les juges pourront estimer que le refus de renouvellement du bailleur n’est pas fondé sur un juste motif et donc le condamner.

Cas dans lesquels l’indemnité d’éviction n’est pas due

Il sera exposé ci-après les différents cas dans lesquels le bailleur peut être dispensé de payer une indemnité d’éviction.

Le locataire qui n’est pas/plus immatriculé

Afin de bénéficier du statut des baux commerciaux, il faut remplir les conditions requises et notamment celles de l’article L145-1 du Code de commerce qui dispose notamment que « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce »

Ainsi, il faut que le commerçant ou la société soit immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers dans le cas d’un artisan pour les locaux concernés. Pour prétendre à l’indemnité d’éviction, il faut donc être immatriculé à la date de délivrance du congé. Il n’est pas possible d’échapper à cette condition en prétendant qu’il s’agit d’une exploitation saisonnière (Cour de cassation, chambre civile 3, 18 novembre 1998, N° de pourvoi: 96-17935).

Le locataire qui n’exploite plus son fonds depuis plus de 3 ans

L’absence d’exploitation effective

En application de l’article L145-8 du Code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux, un tiers ne peut donc demander le renouvellement. Ce fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation sauf si le propriétaire du fonds justifie de motifs légitimes de non-exploitation.

L’exploitation effective du fonds peut être définie comme une exploitation réelle, régulière et conforme à la destination du bail. Il doit s’agir de l’exploitation d’un même fonds et non pas de plusieurs fonds créés les uns après les autres. Le rachat du fonds de commerce ne pose pas de problème car il s’agit d’un même fonds exploité peu importe que le propriétaire ait changé. Cette exploitation ne peut résulter de la seule inscription au registre du commerce et des sociétés ou au registre des métiers.

Le motif légitime de non-exploitation peut résulter notamment :

– de l’état de santé du locataire. L’état de santé ne peut justifier qu’une fermeture provisoire. Dans le cas d’une fermeture prolongée, le locataire devant alors prendre ses dispositions soit pour faire exploiter le fonds par un tiers (location-gérance, salarié) soit céder le fonds. A noter qu’il a déjà été jugé que la maladie d’un proche ne justifie pas la non-exploitation du fonds ;

– du décès du locataire. Celui-ci permet de justifier de l’arrêt de l’exploitation pendant une durée raisonnable afin de permettre aux héritiers de trouver une solution ;

– de la procédure collective du locataire mais seulement pendant la période d’observation car elle permet de réorganiser l’entreprise ;

– du suivi d’un stage de conversion ou de promotion professionnelle en application de l’article L145-43 du Code de commerce.

Un locataire exploitant le fonds depuis moins de 3 ans et n’ayant acquis que le droit au bail

Précision très importante, la Cour de cassation refuse de considérer que le cessionnaire du bail commercial (celui qui a acquis le droit au bail) puisse compléter sa durée d’exploitation par celle du cédant (Cour de cassation, chambre civile 3, 4 mai 1994, N° de pourvoi : 91-21587).

Ainsi, un droit au bail n’a véritablement de la valeur que s’il permet une exploitation de plus de 3 ans, il est donc déconseillé d’acquérir un droit de bail qui a pris effet il y a plus de 6 ans. Toutefois, cette règle ne s’applique pas dans le cas de la cession de fonds de commerce lorsque le fonds comprend le droit au bail. Dans ce cas, le droit au renouvellement est ouvert au preneur peu importe le temps restant à courir avant la fin du bail.

Un contrat de location-gérance nul

En application de l’article L144-3 du Code de commerce dispose que « Les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l’établissement artisanal mis en gérance. »

En conséquence, lorsque le fonds de commerce n’a pas été exploité plus de 2 ans par son propriétaire et que celui-ci fait l’objet d’un contrat de location-gérance alors l’article ci-dessus précité n’a pas été respecté. Le contrat est donc nul et le locataire ne peut bénéficier du droit au renouvellement. Le bailleur ne sera pas non plus tenu de verser une indemnité d’éviction (Cour de cassation, chambre civile 3, 10 janvier 1996, N° de pourvoi: 94-12348).

Le locataire qui donne volontairement congé

L’indemnité d’éviction est seulement due au locataire évincé c’est-à-dire à un locataire auquel il a été refusé le renouvellement. Ainsi, si c’est le locataire qui donne volontairement congé, il n’y a eu aucun refus, l’indemnité d’éviction n’est donc pas due. De même, s’il quitte volontairement les locaux.

Le bailleur qui justifie d’une exemption légale ou jurisprudentielle

Le motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant

En application de l’article L145-17 du Code de commerce 1°), le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Attention, dans le cas où il s’agit de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, le bailleur devra avoir mis en demeure le locataire d’avoir à cesser cette infraction dans le délai d’un mois. Ce n’est qu’après l’expiration de ce délai, que le bailleur pourra invoquer un motif grave et légitime.

Le bailleur peut invoquer toutes les infractions au contrat de bail ou à la loi relative aux baux commerciaux. Ce sont les juges qui apprécieront si l’infraction relevée est assez grave pour justifier le refus de renouvellement. Le bailleur doit donc prendre garde à invoquer une infraction suffisamment grave et légitime pour ne pas être débouté par les juridictions.

La destruction des locaux

L’article 1722 du Code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ».

La destruction est également envisagée dans l’article L145-17 du Code de commerce. Ainsi, s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état, le bailleur ne sera pas tenu au versement d’une indemnité d’éviction.

L’acquisition par le locataire des locaux loués

L’indemnité d’éviction ayant vocation à réparer le préjudice tenant à la perte du fonds de commerce ou à son déplacement par suite de l’éviction, le locataire à qui il a été refusé le renouvellement du bail ne peut se prévaloir d’une indemnité d’éviction dans le cas où il acquiert lesdits locaux (Cour de cassation, chambre civile 3, 3 mars 2009, N° de pourvoi: 08-10970).

La mise à disposition d’un local de remplacement

En application de l’article L145-18 du Code de commerce, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14.

Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux compris dans un périmètre de site patrimonial remarquable et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles.

Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

Ainsi, il existe plusieurs cas permettant au bailleur de ne pas payer d’indemnité d’éviction. Toutefois, il est vivement recommandé au bailleur de se faire accompagner par un avocat lorsqu’il envisage un refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction, les conséquences financières pouvant être très importantes.

Calcul de l’indemnité d’éviction

Il convient de comprendre les mécanismes de fixation de l’indemnité d’éviction, tels que retenus par les juges, qui peut représenter un montant très important.

Cette indemnité est constituée d’une indemnité principale complétée le plus souvent par des indemnités accessoires.

 

Règlement de l’indemnité d’éviction

Après le délai de repentir de quinze jours (durant lequel le propriétaire peut revenir sur sa décision et proposer le renouvellement de bail au locataire), le paiement doit être effectué dans les trois mois à compter d’un commandement de paiement délivré par huissier.

Le locataire peut être maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

[1] Cour de cassation, chambre civile 3, 18 janvier 2011, N° de pourvoi: 09-17007

[2] Cour de cassation, chambre civile 3, 18 décembre 2012, N° de pourvoi: 11-23273