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Propriété commerciale : définition, conditions et conséquences
Dernière mise à jour le 30/06/2025
La propriété commerciale permet au titulaire d’un bail commercial d’obtenir le renouvellement de celui-ci ou, le cas échéant, le versement d’une indemnité d’éviction en réparation du préjudice subi par le refus du renouvellement du contrat. La propriété commerciale est donc un dispositif qui protège le commerçant afin de l’autoriser à rester dans les lieux au terme de son contrat de bail.
Qu’est-ce que la propriété commerciale ?
La propriété commerciale est une notion juridique qui découle des dispositions légales relatives au bail commercial figurant dans le Code de commerce. Elle a pour objet et pour effet de protéger l’activité du preneur en lui conférant un droit au renouvellement du contrat à sa date d’expiration si tant est qu’il continue d’en remplir les conditions.
La définition juridique de la propriété commerciale
La propriété commerciale est un mécanisme s’appliquant aux baux commerciaux et dans le cadre de changement de propriétaire en cours de bail commercial.
Pour rappel, le bail commercial, également appelé bail 3-6-9, est un contrat de location liant un bailleur et un locataire exerçant une activité commerciale dans les locaux loués. Pourra y être exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal. Cette disposition légale est consacrée dans l’article L.145-1 du Code de commerce.
Afin de préserver l’activité du preneur et de ne pas placer les entreprises qui exploitent leur fonds de commerce dans un local loué dans une certaine précarité à l’arrivée du terme du contrat, le texte prévoit que le preneur à bail dispose du principe d’un droit de propriété commerciale qui se traduit par le droit au renouvellement du bail à son échéance.
Les implications de la propriété commerciale pour le fonds de commerce
Le bail commercial est essentiel pour le fonds de commerce car il permet d’obtenir le droit d’accès à des locaux stables, élément important pour fidéliser sa clientèle. Cependant, les baux commerciaux sont soumis généralement à une durée de 9 ans, avec une faculté de résiliation triennale pour le preneur ou, sous certaines conditions, par le bailleur. Il faut toutefois respecter un délai de préavis de 6 mois.
La notion de propriété commerciale est régie par le décret n°53-960 du 30 septembre 1953, modifiée en mai 2018.
Afin de protéger le commerçant, la loi a prévu le mécanisme de la propriété commerciale qui correspond aux dispositions légales et réglementaires permettant d’encadrer les conditions de fixation du prix des locaux ainsi que conférant au locataire un droit au renouvellement du bail commercial par tacite reconduction ou de façon volontaire.
À défaut de renouvellement du bail, c’est-à-dire si le bailleur refuse, une indemnité d’éviction sera versée au locataire en réparation du préjudice subi.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la propriété commerciale ?
Pour pouvoir bénéficier de la protection offerte par la propriété commerciale, il convient de remplir certaines conditions. Le locataire doit en effet :
- Être titulaire d’un bail commercial destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce ;
- Être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou, à défaut, au registre national des entreprises (RNE), anciennement répertoire des métiers, au moment où il sollicite sa demande de renouvellement de bail ;
- Exercer son activité professionnelle dans les locaux soumis au bail commercial ;
- Exploiter effectivement le fonds de commerce dans les locaux objets du bail au moment de la demande de renouvellement du bail commercial et dans les 3 années précédentes ;
- Respecter scrupuleusement les clauses du bail (pas de loyers impayés par exemple).
Si le preneur remplit toutes ces conditions, alors il pourra faire valoir son droit de propriété commerciale et demander le renouvellement de son bail commercial auprès du bailleur.
Renouvellement du bail commercial et propriété commerciale : comment ça se passe ?
Comme vu précédemment, la durée usuelle d’un bail commercial est de 9 ans. Au terme du bail commercial, le preneur fait valoir son droit à la propriété commerciale pour obtenir le renouvellement de son bail pour la même durée. Ce droit a notamment été rappelé par la loi Macron.
Les baux commerciaux bénéficient d’une faculté triennale de résiliation, d’où l’appellation de bail 3-6-9. Cela signifie que tout congé ou tout renouvellement peut être demandé par le locataire ou le bailleur au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans.
Le bail est renouvelé dans les mêmes conditions que le bail initial. Cependant, dans le cadre des baux commerciaux, le loyer peut être révisé. Pour ce faire, les parties doivent s’entendre sur le montant du loyer du bail renouvelé. À défaut d’accord, les parties peuvent saisir le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire afin d’obtenir une révision judiciaire du loyer.
Quelles conséquences en cas de refus du droit à la propriété commerciale du preneur ?
Le bailleur dispose d’un droit de refus, c’est-à-dire qu’il peut décliner l’offre de renouvellement du bail commercial. Cependant, il devra alors verser, à titre de compensation, une indemnité d’éviction au locataire. L’indemnité d’éviction est visée à l’article L.145-14 du Code de commerce.
Le locataire dispose d’un délai de 2 ans pour demander une indemnité d’éviction à compter de la réception de l’acte donnant congé. Le montant de l’indemnité d’éviction est généralement évalué par un expert dans le cadre d’une procédure judiciaire.
Celui-ci comprend :
- La valeur du marché du fonds de commerce ;
- Les coûts engendrés par le déménagement et l’aménagement dans un nouveau local ;
- Les frais d’acquisition d’un nouveau bail commercial tels que le pas de porte.
A contrario, si le refus du renouvellement du bail commercial n’entraîne pas la disparition du fonds de commerce, une indemnité dite de déplacement ou de transfert est due.
Perte du droit à la propriété commerciale dans le bail : les cas où l’indemnité d’éviction n’est pas due
Le propriétaire-bailleur pourra récupérer le local exploité sans payer d’indemnité d’éviction au locataire dans certaines situations bien spécifiques :
- Motif grave et légitime (impayés de loyers et/ou de charges locatives par exemple) : le congé devra alors être précédé d’une mise en demeure de payer notifiée au locataire ;
- Nécessité d’effectuer des travaux de construction ou reconstruction : dans ce cas, le bailleur doit offrir au preneur un local équivalent correspondant aux besoins du locataire ;
- Immeuble insalubre ou dangereux pour le locataire : cela est le cas lorsqu’un arrêté préfectoral ordonne la démolition de l’immeuble par exemple ou a interdit de l’y habiter ;
- Le locataire n’aurait, en principe, pas dû bénéficier du statut des baux commerciaux.
Peut-on échapper à la propriété commerciale grâce au bail précaire ou dérogatoire ?
Il est possible de déroger au statut des baux commerciaux et, de facto, d’échapper à la propriété commerciale, qui peut s’avérer contraignante pour les bailleurs. Pour ce faire, vous pouvez conclure un bail précaire, dit aussi bail dérogatoire.
Ce type de bail est utilisé pour la location de locaux où sera exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal. Il est régi par les dispositions de l’article L.145-5 du Code de Commerce.
La durée totale d’un bail précaire, renouvellements éventuels compris, ne peut excéder 36 mois.
FAQ
Qu'est-ce qu'une propriété commerciale ?
La propriété commerciale est un principe du droit des baux commerciaux qui confère au preneur à bail un droit au renouvellement du contrat à l'arrivée de son terme. Ainsi, le bailleur est tenu d'accepter de renouveler le bail ou de lui verser une indemnité d'éviction, si tant est que le refus du renouvellement se justifie par l'un des motifs autorisés par les textes.
Quelles sont les obligations du propriétaire d'un local commercial ?
Le propriétaire d'un local commercial qui le donne à bail est tenu de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux, mais également de prendre à sa charge les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil.
Quels sont les différents types de propriété ?
Il existe différentes manières d'être propriétaire d'un bien, outre le statut de propriétaire classique en pleine propriété. Il est ainsi également possible d'être propriétaire en indivision en présence de plusieurs propriétaires d'un même bien, ou de séparer les prérogatives du propriétaire entre nu-propriétaire et usufruitier, ce dernier disposant seulement du droit de jouir du bien. En outre, pour l'habitat collectif, les propriétaires des différents biens individuels qui la composent constituent une copropriété, ce qui implique de prendre des décisions communes sur les espaces partagés.
Quels sont les droits liés à la notion d'acquisition de la propriété commerciale ?
Suite à la signature d'un acte de cession du droit au bail ou du fonds de commerce, le cessionnaire bénéficie de l'ensemble des droits du preneur liés à la propriété commerciale. Cela signifie qu'il prend purement et simplement la suite du bail qui se poursuit dans les mêmes conditions. S'il remplit les conditions d'application du statut des baux commerciaux, et plus particulièrement si le fonds de commerce a été exploité sans discontinuer pendant 3 ans avant l'échéance du contrat, il pourra prétendre au renouvellement du bail commercial de droit.
Le bailleur peut-il s'opposer à la cession du bail commercial ?
Le bailleur peut valablement s'opposer à la cession du droit au bail seul à condition que le contrat comporte une clause en ce sens. En revanche, il demeure impuissant en cas de cession du fonds de commerce dans son intégralité.
Modèle d’avenant au bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 30/06/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Mon locataire s’est installé, a payé ses loyers mais avait toujours une excuse pour ne pas signer le bail commercial. Aujourd’hui il refuse de signer. Comment l’expulser ? Merci.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, contrairement à la théorie générale, à de nombreux contrats mais aussi à la croyance répandue, la signature d’un contrat de bail commercial, bien qu’il s’agisse d’un acte engageant pour chacune des parties, n’est pas obligatoire. Effectivement, la signature du bail commercial déjà rédigé n’est pas une étape indispensable car il s’agit dans ce cas d’un bail verbal, qui est valable. Si le bail commercial n’est pas signé par le bailleur ou par le locataire, certains éléments comptent pour prouver l’accord. Sans ces éléments, les deux parties s’exposent à des problèmes. Ce qui compte, c’est : – L’encaissement des loyers… Lire la suite »
Bonjour,
Ayant accepté le principe de renouvellement du bail commercial, mais en désaccord sur le montant du loyer, (procédure judiciaire en cours depuis plus d’un an).
Est-il possible à défaut, de refuser le renouvellement?
De plus, d’après mes recherches le locataire ne devrait pas bénéficier du statut des baux commerciaux ni de la propriété commerciale…
Pouvez-vous me recontacter svp?
Yann
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat en droit immobilier, afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant bon courage dans vos démarches,
L’équipe LegalPlace