Rompre un bail d’habitation par le propriétaire

Rompre un bail d’habitation par le propriétaire

Le propriétaire d’un logement peut résilier un bail d’habitation à l’expiration du contrat de bail : il donne congé au locataire. Pour rompre un bail d’habitation, le propriétaire doit suivre les conditions définies par la loi du 6 juillet 1989. On distingue les conditions de moment et de motif. Pour finir, certaines personnes sont protégées de la résiliation d’un bail d’habitation par le propriétaire.

 

Le préavis pour rompre un bail d’habitation par le propriétaire

Pour rompre un bail d’habitation, le propriétaire doit respecter un préavis. Une fois le délai de celui-ci écoulé, il peut avoir recours à l’expulsion du locataire s’il occupe encore le logement.

Délais de la résiliation du bail d’habitation

Le propriétaire doit respecter un préavis de six mois avant le terme du bail d’habitation. Dans le cas d’une location meublée, le délai de préavis pour donner congé est réduit à 3 mois. À noter que le locataire peut quitter le logement quand il l’entend pendant ce délai et qu’il ne sera redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d’occupation.

La possibilité d’expulser les locataires

Si le locataire occupe encore le logement à l’expiration du délai, le bailleur peut engager une procédure judiciaire afin de valider son congé et donc expulser le locataire. Dans un arrêt du 8 février 2006, la Cour de Cassation a précisé que cette procédure ne peut intervenir qu’à l’expiration du délai et non avant.

Les conditions de forme de la résiliation du bail d’habitation par le propriétaire

Le propriétaire peut donner congé sous deux formes : soit par une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Il est également possible de remettre en mains propres le document en échange d’un récépissé. Dans le cas de la lettre recommandée avec accusé de réception, le congé débute au jour de la réception effective de la lettre. Par ailleurs, le congé doit être adressé à tous les titulaires du bail.

Depuis le 1er janvier 2018, la lettre du propriétaire donnant congé doit être accompagnée d’une notice d’information en cas de congé pour reprise ou pour vendre. L’agence nationale pour l’information sur le logement a précisé le contenu de cette notice.

Les motifs de rupture d’un bail d’habitation par le propriétaire

Le propriétaire peut donner congé au locataire à l’expiration du bail pour trois motifs : vendre le logement, occuper le logement ou pour un motif sérieux et légitime. S’il résilie le bail d’habitation en ne respectant pas ces motifs (ou si le motif évoqué est faux), le propriétaire s’expose à une amende de 6 000 euros en vertu de l’article 15 de la loi n°89-62.

A noter : un propriétaire peut décider de ne pas renouveler le bail s’il estime et prouve qu’il existe un motif légitime et sérieux à cela.

La résiliation pour vendre le logement

Le propriétaire peut résilier un bail d’habitation pour vendre le logement. Dans cette situation, le congé doit indiquer explicitement sa volonté de vendre le logement, accompagné de son prix et des conditions de vente. Il doit aussi évoquer l’objet de la vente et décrire le bien vendu. Toutefois, il n’est pas nécessaire d’y mentionner la surface du bien, ni d’y joindre les diagnostics obligatoires à la vente. En plus ce cela, le congé doit obligatoirement reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi n°89-462.

Dans ce cas, le congé transmis au locataire vaut offre de vente et lui permet de bénéficier d’un droit de préemption. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Elle prend fin si le locataire refuse l’offre ou s’il ne répond pas. À l’inverse, si le locataire accepte l’offre, il dispose d’un délai de deux mois pour signer l’acte authentique chez le notaire (quatre mois en cas de recours à un prêt immobilier).

Si le propriétaire change les conditions de vente en proposant à un tiers des conditions plus avantageuses, il doit en informer le locataire, même s’il a déjà quitté les lieux. Il dispose alors d’un mois pour se substituer à l’acquéreur.

Il convient de souligner que le droit de préemption du locataire n’est pas présent si la vente s’effectue auprès d’un parent jusqu’au 3e degré inclus.

La résiliation pour occuper le logement

La résiliation pour occuper le logement correspond à rompre le bail d’habitation par le propriétaire pour s’y installer lui-même ou un de ses proches parents à titre de résidence principale. La liste de ses proches est toutefois limitée aux ascendants, descendants, conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ou les ascendants/descendants du conjoint, partenaire de pacs, concubin notoire depuis au moins un an.

Dans ce cas, la notification de prise de congé doit mentionner le lien entre le bénéficiaire de la reprise et le bailleur. Il faut aussi y indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise. Le bénéficiaire de la reprise devra alors occuper le logement à titre de résidence principale. De son côté, le locataire peut porter l’affaire en justice s’il constate que le bien n’est pas effectivement occupé ou si le lien entre le propriétaire et le bénéficiaire ne respecte pas les conditions que nous avons évoquées.

La résiliation pour un motif sérieux et légitime

Le propriétaire peut mettre fin à un bail d’habitation si le locataire ne respecte pas les obligations qui lui incombent. Le motif de résiliation du bail doit obligatoirement figurer sur le courrier donnant congé. Parmi les motifs pouvant donner lieu à une telle procédure on trouve : les impayés ou retards de loyers, les troubles de voisinage, la non-occupation du logement comme résidence principale, la transformation du logement sans autorisation, etc.

Il convient de noter qu’en cas de faute grave, le propriétaire peut utiliser la clause résolutoire du bail qui prévoit une résolution automatique du bail. Une faute grave peut être le non-paiement répété du loyer. Avant de commencer cette démarche, il faut transmettre au locataire une injonction de payer par voie d’huissier. À partir de la notification, le locataire a deux mois pour payer les loyers, faute de quoi vous pourrez entamer une procédure d’expulsion.

Cas particulier : l’achat d’un logement occupé

Si le propriétaire a acheté le logement occupé, les règles sont différentes pour donner congé. Dans le cas d’un congé pour vendre, il doit attendre la fin du premier renouvellement du bail. Si la fin du bail intervient trois ans après l’achat, il peut donner congé à l’issue du bail en cours, sinon il doit attendre la fin de la première reconduction.

Dans le cas d’un congé pour habiter, le propriétaire doit attendre la fin du bail si celle-ci intervient plus de deux ans après la date d’acquisition.

Les locataires protégés de la résiliation du bail d’habitation par le propriétaire

Certains locataires sont protégés de la résiliation du bail d’habitation par le propriétaire. Ainsi, le propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire de plus de 65 dont les ressources sont inférieures au plafond applicable au prêt locatif à usage social (PLUS). Les plafonds sont disponibles ici. De la même manière, il est impossible pour le propriétaire de résilier le bail d’un locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans et dont le cumulé des ressources annuelles est inférieur au PLUS.

Il existe toutefois des exceptions. Ainsi, le bailleur peut donner congé au locataire dans ce cas si lui-même est âgé de plus de 65 ans, ou si ses ressources sont inférieures aux plafonds mentionnés (PLUS), ou s’il propose une solution de relogement à son locataire dans un périmètre géographique proche. À ce titre le logement proposé doit se situer dans les cinq kilomètres autour du logement d’origine.