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Rompre un bail d’habitation par le propriétaire

Rompre un bail d’habitation par le propriétaire

Le propriétaire d’un logement peut résilier un bail d’habitation à l’expiration du contrat de bail.  C’est ce qu’on appelle donner congé au locataire.

Pour rompre un bail d’habitation, le propriétaire doit suivre les conditions définies par la loi du 6 juillet 1989. Il existe des règles relatives  aux motifs pouvant être invoqués, aux délais de préavis, mais aussi à la forme et au contenu de la lettre de résiliation.

Pour finir, certaines personnes sont protégées de la résiliation d’un bail d’habitation par le propriétaire.

Quels sont les motifs de résiliation d’un bail d’habitation par le propriétaire ?

Le propriétaire peut donner congé au locataire à l’expiration du bail pour trois motifs :

Motifs de résiliation du bail par le propriétaire
S’il résilie le bail d’habitation en ne respectant pas l’un de ces motifs ou si le motif invoqué est faux, le propriétaire s’expose à une amende de 6 000 euros en vertu de l’article 15 de la loi n°89-62.

La résiliation pour vendre le logement

Le propriétaire peut résilier un bail d’habitation pour vendre le logement.

Dans cette situation, le congé doit indiquer explicitement sa volonté de vendre le logement, accompagnée du prix et des conditions de vente de ce logement.

Il doit aussi évoquer l’objet de la vente et décrire le bien vendu. En plus ce cela, le congé doit obligatoirement reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi n°89-462.

À noter : Il n’est pas nécessaire de mentionner la surface du bien, ni d’y joindre les diagnostics obligatoires à la vente.

Dans le cadre d’un congé pour vendre, le congé délivré au locataire vaut offre de vente et lui permet de bénéficier d’un droit de préemption. Il sera donc prioritaire sur les autres potentiels acheteurs pour acquérir le bien mis en vente.

L’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Elle prend fin si le locataire refuse l’offre ou s’il ne répond pas. À l’inverse, si le locataire accepte l’offre, il dispose d’un délai de deux mois pour signer l’acte authentique chez le notaire. Ce délai est porté à quatre mois lorsque le locataire fait part au propriétaire d’un recours à un prêt immobilier pour l’achat.

Si le propriétaire fait une offre à un tiers à des conditions plus avantageuses, il doit en informer le locataire, même s’il a déjà quitté les lieux. Celui-ci dispose alors d’un mois pour se substituer à l’acquéreur.

Attention : Le droit de préemption du locataire ne peut être invoqué lorsque la vente est conclue avec un parent du propriétaire jusqu’au 3e degré inclus.

La résiliation pour habiter le logement

Le congé pour reprise correspond à la situation dans laquelle le propriétaire souhaite récupérer le logement pour y habiter lui-même ou pour en faire la résidence principale d’un parent proche.

La liste de ses parents proches est toutefois limitée :

Parents proches du propriétaire d'un bien immobilier
Dans ce cas, la notification de prise de congé doit mentionner :

  • Le lien entre le bénéficiaire de la reprise et le bailleur ;
  • Le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise.

Le bénéficiaire de la reprise devra alors occuper le logement à titre de résidence principale.

La résiliation pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut décider de ne pas reconduire un bail d’habitation lorsque le locataire ne respecte pas les obligations qui pèsent sur lui.

Dans ce cas, le motif de résiliation du bail doit obligatoirement figurer sur le courrier donnant congé.

Parmi les motifs pouvant donner lieu à une telle procédure on trouve généralement :

  • Les impayés ou retards de loyers avérés et répétés ;
  • Les troubles de voisinage ;
  • La non-occupation du logement comme résidence principale ;
  • La transformation du logement sans autorisation, etc…
À noter : En cas de faute grave, le propriétaire peut faire jouer la clause résolutoire du bail qui prévoit une résolution automatique du bail. La faute faute grave peut être caractérisée par le non-paiement répété du loyer par exemple.

Le cas particulier de l’achat d’un logement occupé

Si le propriétaire a acheté un logement déjà occupé, alors les règles auxquelles il sera soumis pour donner congé au locataire seront différentes.

Dans le cas d’un congé pour vendre, ile propriétaire doit attendre la fin du premier renouvellement du bail.

Si la fin du bail intervient trois ans après l’achat, il peut donner congé à l’issue du bail en cours, autrement il devra attendre la fin de la première reconduction.

Dans le cas d’un congé pour reprise, le propriétaire doit attendre la fin du bail si celle-ci intervient plus de deux ans après la date d’acquisition.

Sous quelle forme le congé donné par le bailleur doit-il être délivré ?

Le propriétaire doit respecter des règles de forme concernant la lettre de résiliation du bail de location.

En effet, le congé ne peut être donné que sous 3 formes au choix :

  • Une lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • Un acte d’huissier ;
  • Une lettre remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Attention : Dans le cadre d’une colocation, le congé doit être adressé à tous les titulaires du bail.

Quel préavis pour résilier le contrat de location ?

Le propriétaire doit respecter des délais de préavis imposés par la loi. Ce délai de préavis est différent selon que le logement loué soit un logement vide ou meublé. Dans tous les cas, la date de fin de préavis à prendre pour référence est la date de fin du contrat de location. En effet, le bailleur ne peut rompre le bail avant l’arrivée de son terme.

Le préavis à respecter

Le propriétaire doit respecter un préavis de :

  • 6 mois avant le terme du bail d’habitation pour un logement vide ;
  • 3 mois avant le terme du bail d’habitation pour un logement meublé.

Le délai de prévis commence à courir au jour de la réception effective de la lettre de congé par le locataire.

À noter : Le locataire peut quitter le logement à tout moment pendant ce délai et il ne sera redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d’occupation.

La possibilité d’expulser les locataires

Si le locataire occupe encore le logement à l’expiration du délai de préavis, le bailleur peut engager une procédure judiciaire afin de valider son congé et donc expulser le locataire.

Dans un arrêt du 8 février 2006, la Cour de Cassation a précisé que cette procédure ne peut intervenir qu’à l’expiration du délai et non avant.

Le locataire peut-il contester le congé donné par son bailleur ?

Le locataire a la possibilité de contester le congé donné par le bailleur. Il peut notamment le contester dans huit cas :

  1. Absence d’au moins un des éléments devant apparaître dans la lettre de congé ;
  2. Le congé n’a pas été délivré par le propriétaire ou son représentant ;
  3. La lettre de congé n’a pas été adressée à l’ensemble des locataires ;
  4. La lettre de congé a été envoyée par lettre simple ;
  5. Le délai de préavis est inférieur à 6 mois ;
  6. Le congé a été délivré à un locataire protégé ;
  7. Le propriétaire n’a pas informé le locataire de sa proposition de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux ;
  8. Le propriétaire a délivré un congé pour vendre frauduleux.

La procédure de contestation de congé peut se faire en 3 étapes :

  • Le locataire adresse une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, dans laquelle il explique les faits.
  • Si aucun accord n’est trouvé entre les deux, l’un comme l’autre peuvent gratuitement saisir la commission départementale de conciliation.
  • Lorsque le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.

Qui sont les locataires protégés contre la résiliation du bail d’habitation par le propriétaire ?

Certains locataires sont protégés de la résiliation du bail d’habitation par le propriétaire.

Ainsi, le propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire :

  • Ayant plus de 65 ans ,
  • et dont les ressources sont inférieures aux plafonds applicables au Prêt Locatif à Usage Social (PLUS).

Cette protection s’étend aux personnes de moins de 65 ans ayant fiscalement à leur charge une personne de plus de 65 ans et dont le cumul des ressources annuelles est inférieur à ces mêmes plafonds.

Il existe toutefois des exceptions. Ainsi, le bailleur peut donner congé au locataire :

  • Si lui-même est âgé de plus de 65 ans ;
  • Si ses ressources sont inférieures aux plafonds mentionnés ;
  • S’il propose une solution de relogement à son locataire dans un périmètre géographique proche. À ce titre le logement proposé doit se situer dans les cinq kilomètres autour du logement d’origine.
Attention : Si les conditions de protection pour le locataire sont cumulatives, elles sont alternatives pour le bailleur. Cela signifie que le bailleur peut résilier le contrat s’il répond au moins à l’une de ces trois conditions.

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FAQ

Quand le propriétaire peut-il résilier un bail ?

Si le locataire peut résilier un bail à tout moment et sans motif, le propriétaire ne bénéficie pas de la même liberté. En effet, le propriétaire ne peut résilier un contrat de location que dans 3 cas spécifiques : 1. le congé pour vendre ; 2. le congé pour reprise ; 3. le congé pour motif légitime et sérieux. Le congé délivré doit également respecter les règles de forme et de fond imposées par la loi, ainsi que les délais de préavis impartis.

Comment résilier un bail de location par le propriétaire ?

Le propriétaire doit délivrer son congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier ou lettre remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Qu'en est-il de la vente en cours de bail d'un logement loué vide ?

Lorsque le terme du bail intervient moins de 3 ans après la date d'achat du logement par le propriétaire, le bailleur ne peut donner congé pour vendre qu'au terme du bail suivant. Par ailleurs, lorsque le terme du bail intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de 2 ans à compter de la date d'acquisition.

Lettre de résiliation de bailLettre de résiliation de bail

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Nathalie Guidicelli
Nathalie Guidicelli
juillet 23, 2019 1:34

Bonjour je suis actuellemé en longue maladie je rencontre des difficultés finàiere doc retard de 4 mois de loyer et l agnece veux me resilier. Le baill dans les 3 mois l

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
juillet 24, 2019 3:19

Bonjour, La résiliation d’un bail d’habitation à l’initiative du bailleur ne peut intervenir que dans des cas spécifiques, incluant le défaut d’exécution du bail par le locataire (non-paiement du loyer, par exemple). Toutefois, la notification du congé ne peut intervenir qu’au moins 6 mois avant l’échéance du bail. L’agence ne peut donc résilier le bail si elle vous communique le congé seulement 3 mois avant l’expiration du bail, qui est alors en principe reconduit. Si l’agence tente de vous expulser, sachez que cette procédure est particulièrement longue, et arrive à terme au moins 2 ans après avoir été entamée. De… Lire la suite »

Sylvie Hardy
Sylvie Hardy
août 7, 2019 10:51

Bonjour nous venons de recevoir une lettre recommandée par notre propriétaires que nous avons six mois pour déménager nous avons signé un bail de 3 ans nous sommes arrivés dans cette maison le 1 janvier 2019 le motif de cette lettre est qu ils divorcent es qu ils sont dans leur droit pouvez vous me renseigner merci à l avance Mr et Mme Hardy Philippe pouvez vous m envoyer une réponse sur ma boîte ç est Sylvie-hardy @Outlook. fr merci

Fabrice V.
Fabrice V.
août 8, 2019 6:20

Bonjour! J’occupe actuellement un logement loué vide, la date butoir de mon bail est le 31 Mai 2020. Le 23 Juillet 2019 j’ai reçu un courrier du propriétaire avec accusé de réception me signifiant qu’il avait besoin de logement pour effectuer des travaux et que j’avais 3 mois pour quitter les lieux. D’autre part, il a déjà commencé les travaux tout autour du logement à l’extérieur mais sur une partie de l’espace qui m’est attribuée (jardin, place de parking, espace juste devant ma terrasse) sans mon autorisation. J’aimerais savoir dans un premier temps s’il a le droit de faire ces… Lire la suite »

Tatiana
Tatiana
octobre 10, 2019 5:38

Bonjour, nous avons signé un bail pour une maison du 21 septembre au 21 août 2020. Cette maison est également à vendre. Si la propriétaire vend le logement pendant que nous la louons jusqu’au 21 août 2020, doit-elle nous donner 6 mois de préavis (Maison non-meublée) ou attendre la fin de notre bail?

Marie
Marie
novembre 15, 2019 8:13

Bonjour,

Je ne comprends pas si en tant que bailleur je peux résilier le bail de mon locataire (non meublé, démarré en aout 2019) pour occupation personelle avant l’échéance du bail standard de 3 ans, je souhaite occuper ce logement moi-meme a partir de juin 2020 suite a des circonstances personelles.
Le délais de 6 mois mentionné fait référence à l’échéance du bail, est-il possible de résilier avnt échéance svp?

Merci

HBHW
HBHW
décembre 23, 2019 7:19
Reply to  Marie

Non sauf in execution du contrat par le preneur vous devez attendre jusqu’à 6 mois après la notification de votre décision à ce dernier

Fabrice
Fabrice
novembre 30, 2019 7:48

Bonjour, Je viens vers vous pour avoir quelques informations concernant ma situation après la signature d’un contrat bail de 3 ans pour location d’un appartement. j’ai signé un bail location d’un appartement pour 3 ans chez un groupe de gestion immobilière. Mon bail a prit effet le 01/11/2019 et j’ai remplis toutes les conditions du bail. Mais voila le locataire actuel ne veux plus partir et me voila aujourd’hui sans appartement car j’ai quitté le miens le mois passé et je me retrouve SDF à logé chez des amis. Ma question est : quelles sont mes droits / cas d’une… Lire la suite »

Christophe
Christophe
mars 9, 2020 4:22

Bonjour, Je suis propriétaire et souhaite résilier mon contrat de bail avec mon locataire (+ de 6 mois d’impayés). Est il possible de résilier mon bail avant l’échéance du contrat (01/12/2021) et avant les 6 mois de préavis (01/06/2021) Ma question est de savoir est ce qu’il est possible de récupérer mon logement le plus rapidement possible sans à avoir à attendre l’échéance du bail ? Mes arguments: * + de 6 mois d’impayés * Je suis au RSA et logé difficilement chez mes parents * Je souhaite habiter le logement en tant que résidence principale * Le logement doit… Lire la suite »

Anne-Laure
Anne-Laure
mars 27, 2020 3:40

Bonjour, je me pose une question quand à la résiliation du bail, en tant que bailleur, pour y loger mes parents. Cette « mise à disposition » pour mes parents doit-elle être faite à titre gratuit, ou bien peuvent-ils me payer un loyer pour l’occupation du logement?
Merci d’avance pour vos retour

Barsacq Philippe
Barsacq Philippe
juin 7, 2020 9:05

Bonjour,
Suite à une mutation je désire récupérer ma maison qui est louée, comment cela est il possible ?

jean marc flesch
juin 27, 2020 10:18

bonsoir voila j ai signer un bail en 2005 avec une dame qui est décédé et la nouvelle propriétaire est sa fille et mon bail a été rédiger pour une durée de 6 ans,12 et 18 et arrive a échéance en 2023 ma question est peu elle résilier en décembre 2020 pour motif de vente
merci de votre réponse

Nathalie Ferlay
Nathalie Ferlay
juillet 1, 2020 12:14

Bonjour nous venons de recevoir une lettre recommandée par notre propriétaires que nous avons six mois pour déménager nous avons signé un bail de 3 ans nous sommes arrivés dans cette maison le 1 juillet 2016 qui est reconduit pour 3 ans le motif de cette lettre est qu ils divorcent et que Mme récupère l’appartement pour y loger avec son fils. Voici l’article invoqué dans son courrier : paragraphe 2 de l’article 3 de la loi du 20 février 1991. Quand je regarde sur internet il s’agit d’une loi Belge !!!! pouvez vous me renseigner merci à l avance… Lire la suite »

BUREAU
juillet 23, 2020 1:28

Bonjour, Je voudrais savoir s’il existe un recours pour un propriétaire pour demander congé à un locataire après la date du bail.Mon beau-père étant décédé le 9 juillet dernier, je suis en charge d’aider ma belle-mère dans ses démarches administratives et autres. Mon beau père a été hospitalisé pour une tumeur au cerveau en février et nous avons commencé à réfléchir à son retour et aux problèmes de mobilité avenants à sa maladie. Il a été constaté que la maison familiale n’était pas du tout adaptée. C’est pourquoi il était évident que la maison qu’ils louaient, maison de plein pied,… Lire la suite »

Larcier Jean Joseph
Larcier Jean Joseph
août 24, 2020 11:25

Bonjours;
Mes proprietaires nous on envoyer notre renom pour dans 6 mois ,motif fin de bail .Ma question est la suivante ,si pendant les 6 mois de renom si je trouve un bien a ma convenance es que ils peuvent me réclamer des indemnités si je part avant la date décidée par eux ? ou si je peut partir avant l’échéance de cette fin de bail avec récupération de ma caution
Merci bien a vous

Lina Dinari
Administrateur
Lina Dinari
août 26, 2020 11:00

Bonjour,
Si le locataire quitte les lieux avant le terme du bail tel que déterminé par le congé donné par le bailleur, il est tenu de s’acquitter du loyer jusqu’à cette date, même s’il trouve un nouveau logement.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Dondon
Dondon
octobre 7, 2020 3:23

Bonjour,
Nous sommes un couple retraité de 64 et 65 ans. Nous avons un bail locatif de 3 ans. Le propriétaire peut-il refuser de renouveler le bail à la fin de la 3è année sous prétexte qu’il veut vendre sa propriété à une personne n’ayant aucun lien de parenté avec lui ? J’ajoute que nous sommes des locataires exemplaires, (aucun retard de paiement, entretien de la propriété au delà de ce qui est demandé aux locataires, aucun problème avec le voisinage …). Merci de votre aide.

elodie warnier
elodie warnier
octobre 12, 2020 10:50

bonjour,
mes parents ont construit une maison il va y avoir 3 ans fin avril 2021 et c’est la fin du bail. je vais racheter la maison de mes parents. Est ce que les locataires peuvent réellement acheter la maison s’ils le souhaitent? et si ils disent qu’ils veulent arrêter le bail pour me la louer est ce possible?
merci de votre aide.

Bole
Bole
novembre 23, 2020 9:45

Bonjour
j’ai emménagé avec mon compagnon dans une maison en location . Cependant j’ai mis mon appart en location d’un an avec bail meublé. Que j’ai renouvelle début novembre… la maison nouvelle est que nos propriétaires se la maison veulent récupérer la maison fin mai … mais que moi je ne pourrai pas récupérer mon appartement en mai si? Ai je le droit de donner congé à mes locataires avant la fin du bail locatif? Pour cause de reprise de mon appartement?
Je vous remercie
anais