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Quelle est la durée minimale d’un bail d’habitation vide ?

Quelle est la durée minimale d’un bail d’habitation vide ?

Les contrats de locations vides sont encadrés par la loi du 6 Juillet 1989. Cette règle de droit s’applique obligatoirement dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire.

Dans ce cas, la durée minimale d’un bail d’habitation vide (ou non meublée) est de 3 ans lorsque le bailleur est un particulier et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (une société par exemple.

Quelle est la durée légale minimale d’un bail d’habitation non meublée ?

Lorsque le bailleur est une personne physique

La durée minimale du bail d’habitation d’un logement vide (ou non meublé) imposée par la loi, lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire, est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique.

Ainsi, lorsque le contrat de bail arrive au terme de ces 3 ans, son renouvellement est automatique. En effet, il s’agit d’un contrat dont le renouvellement s’effectue par tacite reconduction.

Toutefois, le locataire peut quitter le logement à tout moment en respectant un préavis de 3 mois minimum ou de 1 mois dans certaines zones géographiques particulières.

Quant au bailleur, il ne peut donner congé à son locataire que dans 3 situations :

  • Le congé pour reprise ;
  • Le congé pour motif légitime et sérieux ;
  • Le congé pour vendre.

Il devra alors respecter le délai de préavis fixé par la loi qui est d’au moins 6 mois pour les locations vides. Le bailleur devra donc délivrer le congé au locataire au moins 6 mois avant la fin du contrat de bail.

Le congé donné par le propriétaire ne signifie pas qu’il peut récupérer son logement avant l’échéance du contrat de location. Ce congé signifie simplement que le contrat ne sera pas renouvelé à l’arrivée de son terme.

En effet, le propriétaire ne peut pas exiger du locataire qu’il quitte le logement avant la fin de son contrat. Néanmoins, le locataire peut tout à fait quitter le logement et rendre les clés à son bailleur avant la fin du préavis de 6 mois imposé, et donc avant la fin du bail.

Attention: La durée du bail d’habitation conclu par une Société Civile Immobilière familiale (SCI familiale) est également fixée à 3 ans.
À noter : Rien n’empêche le bailleur de conclure un contrat de bail d’une durée supérieure à 3 ans. En effet, il s’agit de la durée minimale. Toutefois, si un bail est conclu pour 4 ou 5 ans par exemple, une fois arrivé à son terme, celui-ci se renouvelle pour une durée de 3 ans.

Lorsque le bailleur est une personne morale

Lorsque le bailleur est une personne morale, la durée minimale du contrat de bail est de 6 ans pour une location vide.

Comme pour la location non meublée dont le propriétaire est une personne physique, le contrat de location vide liant un bailleur personne morale à son locataire est également reconductible tacitement, cette fois tous les 6 ans.

À noter : Que le bailleur soit une personne physique ou une personne morale, la durée du bail d’habitation non meublée n’est pas réglementée lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire.

Dans quels cas peut-on réduire la durée du bail d’habitation ?

A titre exceptionnel, il est possible de déroger à cette durée minimale imposée par la loi en ce qui concerne ce type de bail.

En effet, le propriétaire peut proposer un contrat de bail d’habitation non meublée d’une durée inférieure à 3 ans lorsqu’il justifie d’un événement professionnel ou familial de nature à imposer la réduction de cette durée légale (le bailleur devant être un particulier ou une SCI familiale).

Il peut par exemple s’agir d’évènements tels que :

  • La retraite du bailleur qui souhaitera alors habiter dans le logement ;
  • Le retour d’une expatriation ;
  • ou encore, la volonté du bailleur de mettre le logement à la disposition de ses enfants.
Attention: Le contrat de bail ne peut pas être réduit à moins d’un an.

Néanmoins, l’évènement devra être indiqué de manière précise dans le contrat.

Il n’est pas nécessaire que cet évènement soit certain, à partir du moment où il est probable et qu’il justifie la reprise du logement.

A cet effet, le bailleur a l’obligation de prévenir le locataire de la survenance de l’événement par lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois avant l’échéance du contrat.

Lorsque la survenance de l’événement est différée, le bailleur peut proposer de reporter le terme du bail dans les mêmes conditions de durée. Toutefois, un seul report sera possible.

Si l’événement prévu ne se réalise pas du tout, alors le bail sera considéré comme ayant une durée de 3 ans.

À noter : Pour des contrats de location avec une durée très longue, il est préférable de recourir au bail emphytéotique administratif.

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FAQ

Quelle est la durée d'un bail d'habitation non meublée ?

Le bail d'habitation doit être conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique, et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale. Cette durée légale peut être réduite de manière exceptionnelle, lorsque le bailleur justifie d'un évènement professionnel ou familial précis l'imposant. Dans tous les cas, la durée du bail ne peut pas être inférieure à 1 an.

Le locataire peut-il résilier le contrat de location vide ?

La loi du 6 Juillet 1989 prévoit que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment. Pour ce faire, il doit simplement respecter un préavis de 3 mois, pouvant être diminué à 1 mois dans des zones géographiques particulières.

Comment renouveler un bail d'habitation non meublée ?

Le bail d'habitation est renouvelé par tacite reconduction. Il est donc renouvelé automatiquement si, ni le locataire, ni le bailleur, n'a manifesté le besoin de ne pas renouveler ce contrat.

Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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