L’inventaire du mobilier d’une location meublée

L’inventaire du mobilier d’une location meublée

Il existe une liste du mobilier obligatoire pour une location meublée. Si parmi les meubles qui garnissent le logement, ne figurent pas au moins les meubles de cette liste, le propriétaire s’expose à ce que la location qu’il souhaite déclarer comme une location meublée, soit requalifiée en location vide.

 

Quels meubles doivent être fournis dans une location meublée ?

Pour qu’une location meublée en soit effectivement une d’un point de vue légal, le mobilier doit être composé au minimum des éléments suivants : 

  • Une literie comprenant couette ou couverture ; par exemple, un simple matelas, sans sommier et sans draps, ne constituera pas une literie susceptible de permettre au propriétaire de bénéficier du statut de location meublée.
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; autrement dit, il faut que le logement soit pourvu de volets ou de stores électriques afin que le sommeil du locataire ne soit pas perturbé par les lumières extérieures.
  • Des plaques de cuisson ; il peut s’agir de plaques vitrocéramiques ou à induction. L’installation doit être sécurisée afin qu’il n’existe pas de risque d’incendie ou d’explosion en cas d’utilisation normale des plaques par le locataire.
  • Un four ou four à micro-ondes ; autrement dit, il faut que le logement dispose d’un système de cuisson rapide.
  • Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  • La vaisselle nécessaire à la prise des repas ; selon le nombre de locataires du logement, le bailleur devra adapter la quantité de la vaisselle afin que le logement soit toujours une location meublée.
  • Des ustensiles de cuisine ; cette catégorie de meubles est assez vague mais il est admis qu’il doit s’agir du minimum pour réaliser des plats simples. Par exemple, une casseroles, une poêle, une spatule, un saladier et une passoire.
  • Une table et des sièges ; il faut que le logement contienne le minimum vital pour que le locataire puisse prendre ses repas convenablement assis. S’il y a plus d’un locataire dans le logement, le bailleur devra veiller à ce que la table soit d’une dimension suffisante pour les accueillir, et que les sièges soient en quantité suffisante.
  • Des étagères de rangement ; il peut s’agir d’étagères murales ou d’une petite bibliothèque sur pieds.
  • Des luminaires, que ce soit des plafonniers, des lampes de sol ou de table ; il peut également s’agir d’une simple ampoule raccordée au circuit électrique par le plafond. Ce qui importe est qu’elle soit en état de fonctionnement au jour de la conclusion du bail et que l’installation soit sécurisée selon les normes en vigueur.
  • Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement ; par exemple, si le sol du logement est partiellement ou totalement revêtu de moquette, un simple balai sera insuffisant et ne permettra pas de retenir la qualification de logement meublé. Il faudra un aspirateur.

Cette liste a été établie par le décret du 31 juillet 2015 qui fait suite à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014. L’article 25-4 de cette loi donne également une définition de la location meublée :

« Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Par conséquent, les meubles qui figurent dans la liste du décret de 2015 vise à ce que le logement soit décent et suffisamment équipé pour que le locataire puisse y vivre normalement. Il ne s’agit pas seulement de satisfaire à ses besoins biologiques (manger, boire et dormir) mais également de « vivre ». Les luminaires et les étagères sont donc tout aussi essentiels que des plaques de cuissons pour que le locataire puisse mener une existence convenable dans le logement.

De plus, il s’agit d’un mobilier minimum. Autrement dit, le propriétaire peut se mettre davantage à l’abri d’une requalification en ajoutant d’autres meubles à cette liste, mais s’il ajoute des meubles en oubliant de fournir ceux qui figurent dans cette liste, il s’expose quand même à une requalification de la location en location vide.

L’inventaire détaillé du mobilier

L’obligation de dresser un inventaire et état détaillé du mobilier

Cet inventaire et l’état détaillé du mobilier doivent être joints au contrat de bail d’habitation afin de prouver que le logement respectait cet ameublement minimal, à la fois en termes quantitatif et qualitatif. Si tous les meubles de cette liste était fourni mais qu’ils étaient inutilisables ou en mauvais état, la location sera considérée comme vide. Cet inventaire et cet état détaillé du mobilier est rendu obligatoire par l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR.

Si le bail de location a été signé avant l’entrée en vigueur de la loi alur location meublée, en cas de litige, les tribunaux s’appuieront sur le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des équipements obligatoires afin qu’un logement soit considéré comme meublé. Si des éléments sont manquants, alors le contrat pourra être requalifié en bail d’habitation vide.

Mais si le bail de location a été conclu après la date d’entrée en vigueur de la loi ALUR, il faut un inventaire et état détaillé. S’il n’y en a pas ou si l’inventaire n’est pas complet, les tribunaux peuvent conclure que la location n’est pas une location meublée. Mais il existe toujours une chance – infime – que les juges décident de se fonder sur d’autres éléments afin de déterminer le mobilier qui était fourni dans le logement et de compléter un inventaire incomplet ou d’en créer un.

Par exemple, lorsqu’un huissier a pu constater que des meubles garnissaient le logement et qu’il en a dressé une liste, la Cour d’appel de Nîmes a considéré que la location était bien une location meublée sur la base de la liste faite par l’huissier.

De même, la Cour de cassation a considéré qu’il y avait une location meublée lorsqu’une clause du contrat de bail précisait que le locataire devait veiller à l’entretien des meubles du logement et réparer tout meuble qui serait endommagé au cours de la location. En effet, il est assez difficilement imaginable que cette clause n’est pas pour but de protéger le mobilier fournit par le propriétaire des excès du locataire. Les juges y voient donc un indice que la location est bien une location meublée.

A quelle date se place-t-on pour déterminer si la location est meublée ?

Il faut que les meubles listés comme obligatoires par le décret de 2015, soient présents dans le logement dès la date de signature du contrat de bail. S’ils n’apparaissent qu’après cette date, même si c’est le propriétaire qui les ajoute, le logement ne sera pas qualifié de location meublée.

Bon à savoir : Une fois le bail signé, la loi ne prévoit aucun délai de rétractation : la signature engage les parties de manière irrémédiable. Il existe toutefois une possibilité d’annuler le bail de location après sa signature.

Si les meubles sont endommagés, retirés ou détruits par le locataire au cours du bail, la location demeurera une location meublée. Il en va de même si le mobilier fournit par le propriétaire est remplacé par celui du locataire, ou que ce dernier ajoute des meubles. Le locataire sera cependant responsable du remplacement des objets endommagés, supprimés ou détruits. Mais, à nouveau, le propriétaire doit s’assurer qu’il s’est ménagé la preuve de l’existence de ce mobilier à la date de conclusion du contrat de bail. C’est à cette fin qu’un inventaire et état détaillé du mobilier doit être dressé.

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