Quelle est la durée de bail pour les locations meublées ?

Quelle est la durée de bail pour les locations meublées ?

Pour différentes raisons, un locataire peut préférer une location meublée plutôt qu’un logement vide lorsqu’il s’apprête à signer un contrat de location. Contrairement au contrat de location d’un logement vide, le bail meublé permet par exemple à un locataire qui déménage souvent d’avoir accès à un logement immédiatement habitable puisqu’il ne nécessite pas d’aménagement important.

Afin d’être qualifié de « meublé », un logement doit être décent et équipé d’un mobilier minimum. Ainsi, le mobilier doit être en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Bon à savoir : Le bail meublé peut être rédigé par acte authentique, c’est-à-dire par bail notarie prix, ou entre particuliers.

Lorsque le logement est meublé et loué à titre de résidence principale, le bail d’habitation est soumis à un régime spécifique en vue de protéger le locataire (loi du 6 juillet 1989) et doit comprendre des annexes obligatoires. Pour être qualifié de résidence principale, le logement doit être occupé par le locataire au minimum 8 mois par an, à moins que des raisons professionnelles, de santé ou un cas de force majeure ne justifient une occupation d’une durée inférieure. A noter que la location meublée peut s’effectuer dans le cadre d’un investissement locatif SCI

Durée du bail meublé Tacite reconduction du bail meubléRésiliation du bail meublé par délivrance d’un congé
Un an

 

 

 

Reconduction pour un anLocataire :

Possible à tout moment avec préavis d’un mois sans justifier de motif

Bailleur :

– Uniquement possible pour le terme d’un an avec préavis de 3 mois

– Uniquement possible pour un des motifs : reprise pour habiter, congé pour vente ou pour motif légitime et sérieux

– uniquement possible lorsque l’on hérite d’un logement loué pour y habiter ou le vendre avec préavis de 3 mois

 

 

Possibilité de 9 mois pour les étudiants

 

Aucune reconduction possibleLocataire :

Possible à tout moment avec préavis d’un mois sans justifier de motif

 

Bailleur :

Aucune résiliation possible avant le terme.

A noter : il est possible de signer un bail locatif entre particuliers sans avoir à passer par un notaire.

Une durée minimale d’un an pour le bail meublé

Le bail meublé est en principe conclu pour une durée d’au moins un an. Il n’est pas possible de prévoir une durée inférieure. Puisqu’il s’agit d’un minimum, il est toutefois envisageable de conclure le bail meublé pour une durée supérieure à un an. Si aucune des deux parties (bailleur ou locataire) ne donne congé avant l’expiration de ce terme, le contrat de location meublée sera reconduit tacitement pour la même durée minimale, c’est-à-dire un an. C’est toutefois moins que la durée légale d’un bail d’habitation vide, qui est de trois ans.

Une durée de 9 mois pour le bail meublé étudiant

Par exception à la durée minimale d’un an, lorsqu’il s’agit d’un bail pour étudiant meublé, la durée minimale peut être de 9 mois. Il s’agit simplement d’une faculté laissée aux parties, rien n’oblige le bailleur à prévoir une durée de 9 mois. Il est libre de prévoir une durée d’un an même en cas de location meublée à un étudiant.

Toutefois, le choix de cette durée réduite de 9 mois présente un avantage location meublée pour les deux parties :

  •  pour le locataire : cette durée de 9 mois correspond à l’année universitaire de l’étudiant. Par exemple, lorsqu’un étudiant emménage dans une nouvelle ville pour suivre un cursus s’étendant sur une année universitaire, il pourra signer un bail d’habitation meublée pour une durée de 9 mois et rendre l’appartement à la fin de son année, sans avoir à payer 3 mois de loyer supplémentaire si la durée était d’un an.
  • pour le bailleur : ce dernier pourra louer l’appartement à un étudiant pendant les 9 mois de l’année universitaire et à une autre personne pendant la période estivale sous forme de location saisonnière. Une location saisonnière estivale pourra représenter un réel avantage financier.

En cas de location meublée de 9 mois, il ne peut y avoir de tacite reconduction après l’expiration du terme du bail d’habitation. Le contrat de location prend donc fin au bout des 9 mois sans qu’il soit nécessaire au bailleur ou au locataire de délivrer congé et sans qu’il soit possible de le renouveler. Si le bailleur et le locataire souhaitent poursuivre leur relation contractuelle, ils devront conclure un nouveau bail locatif.

La poursuite du bail meublé après l’expiration de son terme

Le contrat de location meublée peut se poursuivre de deux manières après l’expiration de son terme :

  •  tacite reconduction du bail meublé : lorsque le contrat de location arrive à expiration et qu’aucune des parties ne se manifeste, le contrat est tout simplement reconduit tacitement pour une nouvelle période d’1 an.

Exemple : il est mentionné dans le bail meublé que le contrat a une durée d’un an. Au bout d’un an de location, ni le bailleur ni le locataire ne délivre congé, le contrat de location est donc reconduit tacitement pour un an.

  •  renouvellement à de nouvelles conditions : le bailleur peut proposer au locataire de poursuivre le bail meublé mais à de nouvelles conditions. Il doit dans ce cas informer le locataire au moins 3 mois avant le terme du contrat de location. Le locataire peut accepter ou refuser la proposition de renouvellement du bailleur. S’il accepte les nouvelles clauses du bail meublé, le bail sera renouvelé pour un an. S’il refuse la proposition du bailleur, le contrat sera reconduit aux conditions pour louer une maison antérieures.

La délivrance d’un congé pour mettre fin au bail meublé à l’expiration de son terme

Pour qu’un bail meublé prenne fin à l’expiration de son terme, il est nécessaire pour le bailleur ou le locataire de donner congé en respectant un certain formalisme.

Le congé doit être délivré suivant les formes suivantes :

  1. bail meublé signé avant le 24 mars 2014 : même si les contrats de location meublée signés avant cette date ne sont pas soumis à un formalisme particulier, il est fortement conseillé de donner congé par lettre recommandée avec avis de réception. En effet, cela permettra d’avoir une preuve du congé.
  2. bail meublé signé à partir du 24 mars 2014 : pour les contrats de location signés après cette date, le congé peut être délivré :
  •  soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception
  •  soit par remise en main propre à la partie concernée (locataire ou bailleur) contre récépissé ou émargement
  •  soit par la forme d’un acte d’huissier

La date de notification du congé est importante car elle sera le point de départ pour calculer le délai du préavis du bail qu’il faut respecter (cf. paragraphe suivant). La date prise en considération pour chaque cas est la suivante :

  •  si par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : date du jour de la réception de la lettre recommandée
  •  si par remise en main propre : date de la remise en main propre
  •  si par acte d’huissier : date de la signification de l’acte d’huissier

La délivrance du congé par le locataire pour mettre fin au bail meublé

Le locataire peut décider de mettre fin au contrat de location meublée en donnant congé. Il doit néanmoins respecter un certain délai afin de donner congé valablement.

  • congé à tout moment du contrat : que la durée du bail meublée soit d’un an ou de 9 mois, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment. Aucune clause contraire prévue dans le contrat ne peut empêcher le locataire de le faire. Le contrat pourra donc prendre fin avant l’expiration de son terme, c’est-à-dire avant un an ou avant 9 mois.
  • préavis d’un mois : le locataire doit cependant respecter un préavis d’un mois, c’est-à-dire qu’il devra toujours payer le loyer et les charges pendant cette période d’un mois. Cette durée d’un mois pour le préavis s’applique toujours pour les contrats de location meublée même si le contrat prévoit une autre durée de préavis.

Exemple : le contrat de location meublée prévoit un préavis de 3 mois. Cette durée ne sera pas valable, le locataire ne devra respecter qu’un préavis d’un mois.

Le locataire n’est pas redevable du loyer et des charges pour cette période si un nouveau locataire prend sa place avant la fin du préavis avec l’accord du bailleur.

Exemple : le bail d’habitation meublée est conclu pour une durée d’un an. Le locataire envisage de quitter le logement à compter du 7e mois de location. Il doit notifier son congé dès le 6e mois de location, par exemple en envoyant sa lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai de préavis d’un mois commencera à courir à compter de la réception de la lettre par le bailleur. Pendant tout ce mois, il ne devra pas payer le loyer et les charges car il a trouvé un nouveau locataire et le bailleur a donné son accord.

La délivrance du congé par le bailleur pour mettre fin au bail meublé

Le bailleur dispose également de la faculté de mettre fin au bail meublé mais sous d’autres conditions :

  • congé que pour le terme du contrat : contrairement au locataire, le bailleur ne peut mettre fin au bail meublé que pour le terme du bail. Le contrat de location ne pourra donc pas prendre fin avant l’expiration de son terme, c’est-à-dire pas avant un an ou pas avant 9 mois.
  • préavis de 3 mois : pour donner congé, le bailleur doit respecter un préavis de 3 mois avant l’expiration du terme du contrat. Pour le calcul du délai de préavis, le bailleur doit faire attention à la date de notification ou de remise effective au locataire (cf. paragraphe précédent). Lorsque le bailleur donne congé, le locataire peut quitter le logement avant l’expiration du préavis de 3 mois : il ne sera pas redevable du loyer et des charges pour la période pendant laquelle il n’a pas occupé le logement.

Exemple : la durée du bail meublé est d’un an. Le bailleur souhaite mettre fin au contrat. Il ne peut le faire que pour l’expiration du terme d’un an. Il donne donc congé avant le début du 9e mois pour respecter le préavis de 3 mois. Le locataire quitte le logement au bout du premier mois de préavis, il ne devra donc pas payer les deux derniers mois de loyer et de charges.

  • congé pour motif précis : le bailleur ne peut donner congé que pour 3 motifs et il est important pour lui de rédiger une lettre de résiliation conforme :
  •  congé pour habiter : ici le bailleur souhaite reprendre le logement pour qu’un bénéficiaire y habite. Il ne s’agit pas de n’importe quel bénéficiaire mais uniquement des suivants :
  • le bailleur lui-même
  • son conjoint
  • son partenaire de PACS
  • son concubin depuis au moins un an
  • ses ascendants (exemple : parents, grands-parents etc)
  • ses descendants (exemple : enfants) ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin

La lettre de congé doit préciser, à peine de nullité, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise et indiquer la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire (c’est-à-dire s’il s’agit du conjoint, partenaire etc).

En plus d’indiquer le bénéficiaire légitime de la reprise, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Concrètement, le bailleur doit expliquer précisément dans sa lettre de congé les raisons de sa décision. Si sa décision de reprise du logement ne repose pas sur des éléments sérieux et légitimes, le locataire pourra contester cette décision devant le juge qui pourra invalider le congé injustifié du bailleur.

  • congé pour vendre : lorsque le bailleur donne congé au locataire parce qu’il envisage de vendre le logement meublé, le locataire ne bénéficie d’aucun droit de préemption. Cela signifie que le locataire n’a aucun droit d’acheter le logement en priorité contrairement à ce qui est prévu pour les logements non meublés.
  • congé pour motif légitime et sérieux : dans ce cas, il s’agit par exemple de l’inexécution par le locataire de ses obligations (non-respect des clauses du contrat de location).

La protection des locataires âgés de plus de 65 ans en cas de résiliation du contrat de location meublée par le bailleur

Lorsqu’un des locataires a plus de 65 ans et ne dépasse pas un certain plafond de ressources, le bailleur ne peut donner congé qu’à certaines conditions :

  • offre de relogement du bailleur : lorsqu’un locataire d’un logement meublé est âgé de plus de 65 ans et a des ressources modestes (inférieures à certain plafond fixé par arrêté), le bailleur est obligé de lui offrir un logement
  •  correspondant à ses besoins et à ses possibilités
  •  et situé dans certaines limites géographiques : c’est-à-dire dans le même arrondissement/même commune ou arrondissement/commune limitrophe

La même obligation de relogement existe lorsque le locataire lui-même n’est pas âgé de plus de 65 ans avec des ressources modestes mais qu’il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans qui habite dans le logement. Dans ce cas, le montant des ressources pris en considération est le montant cumulé des ressources de l’ensemble des personnes vivant dans le logement.

  • donner congé sans offre de relogement : le bailleur peut donner congé au locataire âgé de plus de 65 ans et avec des ressources modestes sans lui proposer un autre logement adapté uniquement si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou s’il est plus jeune mais qu’il a des ressources modestes. Y’a une loi qui encadre la location d’un logement, Lorsque le bailleur est une SCI familiale et qu’il souhaite donner congé pour reprise du logement par l’un de ses associés âgé de plus de 65 ans.