ConnexionTout savoir sur le bail de droit commun
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Le contrat de bail de droit commun fait partie des baux les plus courants dans le cadre d’une location à usage d’habitation ou à usage professionnel. Il est également appelé bail civil. Parmi les différents baux, il est important de bien comprendre en quoi consiste chaque contrat pour s’engager dans une location. Les baux de droit commun concernent toutes les locations ne relevant pas de régime spécifique et étant ainsi gérées par les articles 1713 et suivants du code civil relatifs aux baux de droit commun.
Qu’est-ce qu’un bail de droit commun ?
Le bail de droit commun, ou bail civil, est le contrat de bail par lequel un bailleur ou propriétaire met un bien immobilier à disposition d’un ou de plusieurs locataire(s) en échange de loyers. Un bail d’habitation de droit commun concerne un bien immobilier qui peut être à usage d’habitation meublée ou non, mais également à usage professionnel en tant qu’alternative au bail commercial. Selon certaines conditions, il peut aussi servir pour un bail de résidence secondaire, un bail de logement de fonction ou une location saisonnière.
Dans le cas d’une location meublée, souvent régie par le droit commun, les meubles mis à disposition par le propriétaire sont dans l’obligation de garantir une habitabilité minimale pour le locataire. Les parties doivent également attester leur accord sur la qualification de « location en meublé ». Une location saisonnière s’étend sur une durée ne pouvant dépasser une saison : la saison estivale, ou la saison étudiante s’étalant sur 9 mois par exemple. En ce qui concerne les cas plus spécifiques des baux de résidences secondaires, de logements de fonction et de locaux meublés entre deux particuliers, c’est la loi du 1er septembre 1948 qui entre en application.
Dans les autres situations, le bail de droit commun concerne enfin les biens immobiliers à usage ni d’habitation ni professionnel, comme le contrat de location de parking, les cours, les remises, les jardins ou encore les entrepôts.
Dans quels cas le contrat de bail est-il de droit commun ?
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est d’ordre public et a pour enjeu de rendre meilleures les conditions de location immobilière pour la population française. Cette loi s’applique pour les résidences principales, c’est à dire le lieu où le locataire réside au moins 8 mois par an. Ainsi, généralement et sauf dans les circonstances évoquées plus haut, le bail civil de droit commun est employé lorsque :
- Le locataire a déjà une résidence principale et souhaite conclure un bail destiné à une résidence secondaire ;
- Le locataire est un professionnel et envisage d’utiliser le bien loué afin d’exercer son activité professionnelle, y compris en tant que logement de fonction ;
- L’appellation locataire désigne une association mettant le bien à usage de ses activités.
Pour résumer les points précédents, les contrats de baux civils de droit commun sont conclus pour les locations relatives aux résidences secondaires, personnes morales, logements de fonction, garages, terrains, parking, etc.
Formation d’un bail de droit commun
Le contrat de bail de droit commun, comme la majorité des autres baux, est formé par un accord de chaque partie (bailleur et locataire(s)) à la fois sur le bien loué ainsi que sur le montant des loyers et des charges. Pour être valable, ce contrat doit comporter la preuve de son existence, ce qui contraint ce contrat de bail à être impérativement mis par écrit : le bail verbal n’est pas d’usage. Le document relatif au contrat doit répondre aux règles prévues par la Loi et doit être parfait en tous points. Sans ce contrat de bail écrit, la validité n’est pas garantie car l’impossibilité de produire un écrit n’est pas une excuse admise. En revanche, sont admis l’aveu, le serment ainsi que le commencement d’exécution du contrat.
Le bail de droit commun à usage professionnel
Souvent utilisé comme alternative au bail commercial car plus simple et moins contraignant, le bail professionnel de droit commun est utilisé par les particuliers dans le but d’exercer dans le lieu loué une activité professionnelle.
Tous les locaux ne peuvent pas être soumis au bail professionnel cependant. Des conditions particulières doivent notamment être réunies par que la location de bureaux soit visée par un bail professionnel : l’exercice exclusif d’une activité libérale et non commerciale, artisanale ou basée sur un fonds de commerce. Ces cas de figure sont exclus du bail de droit commun. Comme précisé plus haut, les entrepôts sont aussi concernés par le bail professionnel de droit commun, dans un seul cas bien spécifique, lorsque celui-ci est utilisé comme local de stockage.
A noter : Il n’est pas toujours nécessaire de conclure un bail pour louer un bureau.
Le bail professionnel de droit commun est destiné aux professionnels, mais ce n’est pas tout. Pour faire la différence avec le bail commercial, l’activité qu’exerce le locataire professionnel ne peut avoir un caractère commercial, industriel ou artisanal. Comme pour la destination des locaux, l’activité professionnelle du locataire doit également être une activité libérale.
Notez qu’aucune réglementation spécifique n’encadre le bail professionnel, à l’exception des dispositions du Code civil relatives au droit commun. Pour les contrats de baux professionnels, l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 vient s’ajouter au Code Civil. Enfin, la sous-location est possible ave accord du propriétaire.
En résumé, le bail professionnel comporte certains avantages du bail commercial, tout en étant plus léger.
Les obligations du bailleur et du locataire dans un bail de droit commun
Les 5 grandes obligations du bailleur
Parmi les obligations qui incombent au propriétaire dans le cas d’un contrat de bail de droit commun, on trouve :
- L’obligation de délivrance du bien loué (par la remise des clés) à la date convenue dans le contrat, en lui donnant accès à la jouissance du local conformément aux termes du contrat.
- L’obligation d’établissement d’une jouissance paisible, ce qui signifie que le propriétaire doit accorder une certaine tranquillité à son locataire, il ne peut le déranger. L’accord du locataire est également requis pour modifier les éléments du bail. Enfin, le propriétaire ne peut pas pénétrer dans son bien sans avoir au préalable obtenu l’accord du locataire.
- L’obligation d’entretien : en clair, celui qui met à disposition le bien doit prendre en charge l’ensemble des travaux importants afin que le locataire puisse profiter de sa location comme le contrat le précise.
- L’obligation de sécurité, notamment pour les locations meublées ou saisonnières. La santé et la sécurité du locataire doivent être garanties au sein du bien loué.
- L’obligation de remboursement et d’indemnisation des dépenses relatives aux travaux effectués directement par le locataire (si ces travaux sont à la charge du propriétaire).
Les 5 grandes obligations du locataire
Le locataire est également tenu de respecter certaines obligations :
- L’obligation d’usage conforme du bien loué par une habitation ou une activité professionnelle qui demeure paisible. Les termes de tranquillité et d’honorabilité doivent être placés au centre de l’usage du bien.
- L’obligation de conservation : le bien doit être retrouvé dans son état initial, pour cela, l’entretien doit être réalisé avec soin.
- L’obligation de restitution du bien au propriétaire à la fin du bail (par la remise des clefs).
- L’obligation de garantie du paiement des loyers par le cautionnement, l’hypothèque, etc. Le locataire doit pouvoir garantir concrètement qu’il est en mesure de payer le loyer pendant la durée du contrat.
- L’obligation de régler en temps et en heure l’ensemble du loyer et des charges, comme convenu dans le contrat.
La durée d’un bail de droit commun
De même que le montant des loyers, la durée du bail civil de droit commun est libre d’être fixée par accord entre le bailleur et le(s) locataire à la rédaction du contrat.
En revanche, le bail professionnel est signé pour 6 ans minimum, avec tacite reconduction de 6 ans sauf en cas d’objection d’une des parties. Le bail peut cependant être résilié avant son terme en respectant un préavis de 6 mois contrairement au préavis du bail étudiant.
Un questionnaire vous guide pas à pas jusqu’à ce que le modèle de contrat de bail ou de document juridique soit personnalisé. Vous pouvez ensuite imprimer ou recevoir par courrier votre contrat de bail.
Il est également possible, en fin de questionnaire, de demander à appeler un avocat expérimenté pour lui poser par téléphone des questions sur votre document juridique et, le cas échéant, le faire intervenir pour qu’il vous conseille et vous assiste dans vos démarches juridiques.Modèle de contrat de location
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 08/12/2023
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour Messieurs,
Actuellement bailleur meublé en LMNP, cependant cette année dépassant les 23K€ de chiffre annuel en Bénéfice Industriel et Commercial (BIC). mon comptable m’informe que je bascule en LMP avec toutes les contraintes fiscales qui vont avec
Louant un bail civil pourrai-je choisir de déclarer mes loyers en revenus fonciers à l’IR échappant ainsi une déclaration BIC
Dans l’attente de vous lire à ce sujet et en vous remerciant par avance .
Bien à vous.
Bonjour, La qualification fiscale de la location meublée relève obligatoirement de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), car il s’agit d’une activité commerciale par nature au sens du Code général des impôts. Le passage du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à celui de professionnel (LMP) est automatique dès lors que les recettes annuelles dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.… Lire la suite »
Bonjour Madame et Monsieur xxxccx Je prends note de vos messages et de vos références à la loi ALUR. Cependant, je vous invite à relire le contrat signé par votre fille : il est explicitement indiqué qu’il s’agit d’un bail soumis au Code Civil et non à la loi de 1989 (En aucun cas il ne s’agissait d’une résidence principale). Par conséquent, les articles que vous citez ne s’appliquent pas ici. En matière de bail civil, c’est l’article 1731 du Code Civil qui fait foi : en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement… Lire la suite »
Bonjour, Légalement, le bail civil, même hors résidence principale, n’exclut pas le respect de certaines règles protectrices du locataire. L’article 1731 du Code civil prévoit en effet une présomption de bon état en l’absence d’état des lieux d’entrée, mais cette présomption est simple : le locataire peut la renverser par tous moyens (témoignages, photos, échanges de messages, etc.). De plus, le propriétaire ne peut retenir sur le dépôt de garantie que des frais justifiés, proportionnés, et dûment prouvés par des factures ou devis, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable par analogie même dans le cadre… Lire la suite »
Bonjour, il me semble voir une contradiction dans votre analyse : dans la page ci-dessus, vous dites que les logements de fonction sont soumis à la loi de 48, mais dans votre page consacrée à cette loi, vous dites qu’elle ne s’applique que si le locataire est “entré dans le logement avant le 23 décembre 1986”. Dans ces conditions, comment conclure un nouveau bail de location pour un logement de fonction ?
Bonjour,
Ceci est juste. En effet, la loi de 1948 ne s’applique plus aux nouveaux baux, y compris pour les logements de fonction.
Un nouveau logement de fonction est soumis soit à la loi de 1989 (si loué à une personne physique pour sa résidence principale), soit au Code civil (si loué à une entreprise).
La loi de 1948 ne concerne que les baux très anciens conclus avant 1986.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Merci !
Bonjour, notre locataire, qui bénéficie actuellement d’un bail d’habitation standard, nous propose de le convertir en bail de droit commun dont le locataire serait la petite entreprise qu’elle a créée, et qu’elle occuperait comme logement de fonction. Est-ce légal ?
Bonjour,
Il est légal de signer un bail de droit commun avec l’entreprise de son locataire pour un logement de fonction, mais cela met fin au bail d’habitation classique et à ses protections.
Le contrat devra être entièrement réécrit, et il faudra veiller à ce que l’usage réel corresponde bien à ce qui est prévu (usage professionnel).
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Merci !
Auriez-vous une réponse à m’apporter svp ?
Bonjour, Dans le cadre d’un bail de résidence principale, le préavis applicable à la résiliation d’un tel bail est prévue par le contrat lui même. En effet, la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit un préavis de 3 mois pour un logement vide (et 1 mois si le logement est situé en zone tendue) et 1 mois pour un logement meublé est seulement applicable pour un bail portant sur la résidence principale. Ainsi, dans votre situation n’hésitez pas à consulter votre contrat bail afin de connaitre le préavis applicable et ensuite si besoin de contacter votre bailleur. En espérant… Lire la suite »
Bonjour, nous souhaitons établir un bail de droit de droit commun pour la location de notre appartement à une société qui s’en sert comme logement de fonction pour ses salariés. Quelle est la règle en matière de dépôt de garantie? Pouvons nous la fixer au dessus de la valeur d’un mois loyer?
merci pour votre aide.
Bonjour, Le dépôt de garantie destiné à garantir l’exécution des obligations locatives du locataire n’est pas garantie par le code civil , mais est quasi habituellement prévu dans les conventions locatives. Si un montant est fixé pour le baux d’habitation (soumis à loi du 6 juillet 1989) à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé, pour un bail de droit commun, cela revient au contrat pour un bail de droit commun. En tout état de cause, la disposition du contrat doit préciser la nature des garanties… Lire la suite »
Je loue 1 local associatif depuis 2015 .Les loyers et les charges sont payés régulièrement. Dernièrement l’agence me demande de payer la taxe foncière. Mon bail est de droit commun (3 ans reconductible,ni professionnel,ni commercial).
Qui doit payer cette taxe, dans ce cas?
Le bailleur a-t-il le droit d’inclure dans le bail, une clause qui oblige le locataire à payer la taxe foncière?
Je vous remercie par avance de votre retour.
Bonjour,
En règle générale, la taxe foncière est un impôt qui revient à la charge du propriétaire et qu’il n’est pas possible de réclamer au locataire au titre des charges récupérables.
En cas de doute, n’hésitez pas à contacter un professionnel en la matière qui saura vous indiquer la procédure à suivre personnellement.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour. J’ai signé un bail de droit commun avec un bailleur institutionnel il y a 10 ans. le bailleur voulait inclure mon beau père dans le bail ( pour y loger sa fille et gendre ) . Hors cela fait 10 ans que je paie le loyer et que nous sommes locataires à plein temps. Depuis 3 ans notre bailleur augmente le loyer de 7% par an ( + 20% en 3 ans !! ) Comment puis-je contester une telle augmentation ? Merci d’avance de votre aide.