Skip to content

Tout savoir sur le bail de droit commun

Dernière mise à jour le 16/06/2021

Le contrat de bail de droit commun fait partie des baux les plus courants dans le cadre d’une location à usage d’habitation ou à usage professionnel. Il est également appelé bail civil. Parmi les différents baux, il est important de bien comprendre en quoi consiste chaque contrat pour s’engager dans une location. Les baux de droit commun concernent toutes les locations ne relevant pas de régime spécifique et étant ainsi gérées par les articles 1713 et suivants du code civil relatifs aux baux de droit commun.

Qu’est-ce qu’un bail de droit commun ?

Le bail de droit commun, ou bail civil, est le contrat de bail par lequel un bailleur ou propriétaire met un bien immobilier à disposition d’un ou de plusieurs locataire(s) en échange de loyers. Un bail d’habitation de droit commun concerne un bien immobilier qui peut être à usage d’habitation meublée ou non, mais également à usage professionnel en tant qu’alternative au bail commercial. Selon certaines conditions, il peut aussi servir pour un bail de résidence secondaire, un bail de logement de fonction ou une location saisonnière.

Dans le cas d’une location meublée, souvent régie par le droit commun, les meubles mis à disposition par le propriétaire sont dans l’obligation de garantir une habitabilité minimale pour le locataire. Les parties doivent également attester leur accord sur la qualification de « location en meublé ». Une location saisonnière s’étend sur une durée ne pouvant dépasser une saison : la saison estivale, ou la saison étudiante s’étalant sur 9 mois par exemple. En ce qui concerne les cas plus spécifiques des baux de résidences secondaires, de logements de fonction et de locaux meublés entre deux particuliers, c’est la loi du 1er septembre 1948 qui entre en application.

Dans les autres situations, le bail de droit commun concerne enfin les biens immobiliers à usage ni d’habitation ni professionnel, comme le contrat de location de parking, les cours, les remises, les jardins ou encore les entrepôts.

Dans quels cas le contrat de bail est-il de droit commun ?

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est d’ordre public et a pour enjeu de rendre meilleures les conditions de location immobilière pour la population française. Cette loi s’applique pour les résidences principales, c’est à dire le lieu où le locataire réside au moins 8 mois par an. Ainsi, généralement et sauf dans les circonstances évoquées plus haut, le bail civil de droit commun est employé lorsque :

  • Le locataire a déjà une résidence principale et souhaite conclure un bail destiné à une résidence secondaire ;
  • Le locataire est un professionnel et envisage d’utiliser le bien loué afin d’exercer son activité professionnelle, y compris en tant que logement de fonction ;
  • L’appellation locataire désigne une association mettant le bien à usage de ses activités.

Pour résumer les points précédents, les contrats de baux civils de droit commun sont conclus pour les locations relatives aux résidences secondaires, personnes morales, logements de fonction, garages, terrains, parking, etc.

Formation d’un bail de droit commun

Le contrat de bail de droit commun, comme la majorité des autres baux, est formé par un accord de chaque partie (bailleur et locataire(s)) à la fois sur le bien loué ainsi que sur le montant des loyers et des charges. Pour être valable, ce contrat doit comporter la preuve de son existence, ce qui contraint ce contrat de bail à être impérativement mis par écrit : le bail verbal n’est pas d’usage. Le document relatif au contrat doit répondre aux règles prévues par la Loi et doit être parfait en tous points. Sans ce contrat de bail écrit, la validité n’est pas garantie car l’impossibilité de produire un écrit n’est pas une excuse admise. En revanche, sont admis l’aveu, le serment ainsi que le commencement d’exécution du contrat.

🔎 Zoom : Il est donc recommandé de recourir aux services d’un professionnel afin d’inclure toutes les mentions obligatoires requises. C’est pourquoi, LegalPlace met à votre disposition un modèle de contrat de location. Celui-ci est également personnalisable et s’adapte à votre situation, grâce à un questionnaire à remplir en ligne.

Le bail de droit commun à usage professionnel

Souvent utilisé comme alternative au bail commercial car plus simple et moins contraignant, le bail professionnel de droit commun est utilisé par les particuliers dans le but d’exercer dans le lieu loué une activité professionnelle.

Tous les locaux ne peuvent pas être soumis au bail professionnel cependant. Des conditions particulières doivent notamment être réunies par que la location de bureaux soit visée par un bail professionnel : l’exercice exclusif d’une activité libérale et non commerciale, artisanale ou basée sur un fonds de commerce. Ces cas de figure sont exclus du bail de droit commun. Comme précisé plus haut, les entrepôts sont aussi concernés par le bail professionnel de droit commun, dans un seul cas bien spécifique, lorsque celui-ci est utilisé comme local de stockage.

A noter : la location de bureau n’implique pas nécessairement la signataire d’un contrat de bail.

Le bail professionnel de droit commun est destiné aux professionnels, mais ce n’est pas tout. Pour faire la différence avec le bail commercial, l’activité qu’exerce le locataire professionnel ne peut avoir un caractère commercial, industriel ou artisanal. Comme pour la destination des locaux, l’activité professionnelle du locataire doit également être une activité libérale.

Notez qu’aucune réglementation spécifique n’encadre le bail professionnel, à l’exception des dispositions du Code civil relatives au droit commun. Pour les contrats de baux professionnels, l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 vient s’ajouter au Code Civil. Enfin, la sous-location est possible ave accord du propriétaire.

En résumé, le bail professionnel comporte certains avantages du bail commercial, tout en étant plus léger.

Les obligations du bailleur et du locataire dans un bail de droit commun

Les 5 grandes obligations du bailleur

Parmi les obligations qui incombent au propriétaire dans le cas d’un contrat de bail de droit commun, on trouve :

  • L’obligation de délivrance du bien loué (par la remise des clés) à la date convenue dans le contrat, en lui donnant accès à la jouissance du local conformément aux termes du contrat.
  • L’obligation d’établissement d’une jouissance paisible, ce qui signifie que le propriétaire doit accorder une certaine tranquillité à son locataire, il ne peut le déranger. L’accord du locataire est également requis pour modifier les éléments du bail. Enfin, le propriétaire ne peut pas pénétrer dans son bien sans avoir au préalable obtenu l’accord du locataire.
  • L’obligation d’entretien : en clair, celui qui met à disposition le bien doit prendre en charge l’ensemble des travaux importants afin que le locataire puisse profiter de sa location comme le contrat le précise.
  • L’obligation de sécurité, notamment pour les locations meublées ou saisonnières. La santé et la sécurité du locataire doivent être garanties au sein du bien loué.
  • L’obligation de remboursement et d’indemnisation des dépenses relatives aux travaux effectués directement par le locataire (si ces travaux sont à la charge du propriétaire).

Les 5 grandes obligations du locataire

Le locataire est également tenu de respecter certaines obligations :

  • L’obligation d’usage conforme du bien loué par une habitation ou une activité professionnelle qui demeure paisible. Les termes de tranquillité et d’honorabilité doivent être placés au centre de l’usage du bien.
  • L’obligation de conservation : le bien doit être retrouvé dans son état initial, pour cela, l’entretien doit être réalisé avec soin.
  • L’obligation de restitution du bien au propriétaire à la fin du bail (par la remise des clefs).
  • L’obligation de garantie du paiement des loyers par le cautionnement, l’hypothèque, etc. Le locataire doit pouvoir garantir concrètement qu’il est en mesure de payer le loyer pendant la durée du contrat.
  • L’obligation de régler en temps et en heure l’ensemble du loyer et des charges, comme convenu dans le contrat.

La durée d’un bail de droit commun

De même que le montant des loyers, la durée du bail civil de droit commun est libre d’être fixée par accord entre le bailleur et le(s) locataire à la rédaction du contrat.

En revanche, le bail professionnel est signé pour 6 ans minimum, avec tacite reconduction de 6 ans sauf en cas d’objection d’une des parties. Le bail peut cependant être résilié avant son terme en respectant un préavis de 6 mois contrairement au préavis du bail étudiant.

Un questionnaire vous guide pas à pas jusqu’à ce que le modèle de contrat de bail ou de document juridique soit personnalisé. Vous pouvez ensuite imprimer ou recevoir par courrier votre contrat de bail.

Il est également possible, en fin de questionnaire, de demander à appeler un avocat expérimenté pour lui poser par téléphone des questions sur votre document juridique et, le cas échéant, le faire intervenir pour qu’il vous conseille et vous assiste dans vos démarches juridiques.Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 16/06/2021

S’abonner
Notifier de
guest
33 Commentaires
le plus ancien
le plus récent
Inline Feedbacks
View all comments
SANDRINE MATHEUS
juin 29, 2020 11:20

Merci pour votre article
Pourriez vous préciser quel est le délai de préavis en cas de départ (3 mois ou 1mois (loi Alur)

Sadiah
Éditeur
Sadiah
janvier 31, 2021 7:30

Bonjour,

Nous vous invitons à lire notre article consacré au délai de préavis en fonction de votre situation :
https://www.legalplace.fr/guides/loi-alur-preavis/

Dans cet article vous aurez toutes les précisions sur les délais de préavis.

En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

KARA
juillet 8, 2020 3:15

Bonjour Samuel , j’ai signé en 2016 un contrat de droit commun pour exercer mon activité de professeur de yoga; Sur mon contrat il est écrit qu’il est reconduit chaque année par tacite reconduction mais qu’il peut me mettre à la porte avec seulement 1 mois de préavis. Pensez vous que ce soit possible ?
Par ailleurs j’ai changé de statut depuis 2016 je suis passée d’association à sarl et il ne veut pas modifier le contrat . Merci pour votre aide. Sincèrement Faty

Lina Dinari
Lina Dinari
juillet 10, 2020 3:06
Reply to  KARA

Bonjour,
Le bail de droit commun se caractérise par le renoncement des parties à se soumettre à la réglementation propre au bail commercial ou au bail professionnel. Le délai de préavis applicable en cas de congé du bailleur est donc celui figurant dans le contrat.
Si votre changement de statut n’engendre aucune conséquence pour l’exécution du bail, il n’est pas forcément nécessaire de faire un avenant au bail.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Jo FOU
Jo FOU
septembre 26, 2020 9:43

Le propriétaire avec lequel nous avons signé un bail de droit commun pour notre association nous a demandé de quitter les lieux il y a un an, avec lettre recommandée règlementaire, puis il nous a laissé finalement dans les lieux. Nous avons depuis payé le loyer suivant.Peut il encore nous mettre dehors? La lettre recommandée de Novembre 2019 est elle encore valable?

Sadiah
Éditeur
Sadiah
janvier 31, 2021 7:36
Reply to  Jo FOU

Bonjour,

Nous vous invitons à cliquer sur ce lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ . Vous serez mis en relation avec nos avocats partenaires. Vous pourrez alors transmettre l’intégralité des éléments concernant votre location, l’arrangement avec le propriétaire, la lettre et son contenu exact etc… Ces éléments permettront de déterminer vos droits en fonction de votre situation.

En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

Fabie
novembre 6, 2020 1:47

Bonjour peut on conclure un bail civil collectif pour 1 colocation occasionnelle de techniciens pour 1 durée de 3 mois ? Merci

Sadiah
Éditeur
Sadiah
janvier 31, 2021 7:48
Reply to  Fabie

Bonjour,

La durée de location est imposée par la loi uniquement lorsque le locataire loue le logement pour en faire sa résidence principale (c’est-à-dire pour y vivre au moins 8 mois dans l’année).
Lorsqu’il ne s’agit pas d’une résidence principale, la durée du bail peut être fixée librement.

En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

Olivier
Olivier
novembre 21, 2020 8:27

Bonjour, je suis possiblement acquéreur d’un bien dont le vendeur est sous curatelle renforcée et habite le bien à vendre. Pour l’acquérir sa curatrice m’engage -pour avoir l’accord du juge des tutelles- à faire une promesse d’achat mais qui stipule que je louerai le bien au vendeur pendant X temps pour lui laisser le temps de retrouver un autre logement. Je ne veux pas envisager un bail classique car si jamais il ne veut pas quitter le bien, je suis « coincé » (ce bien ne me servira pas de résidence principale). Suis-je autorisé à faire dans ce contexte un bail de… Lire la suite »

Sadiah
Éditeur
Sadiah
janvier 31, 2021 7:56
Reply to  Olivier

Bonjour,

La durée du bail de location pour un logement vide ou meublé est réglementée dès lors que celui-ci constitue la résidence principale du locataire.

En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

Deleu
Deleu
mars 8, 2021 10:37

Bonjour,
Ou puis je trouver un modèle de quittance de loyer pour ce type de bail ?
J’imagine que la tva y apparait ?
Je vous remercie par avance de votre retour.

Alissia
Administrateur
Alissia
juin 23, 2021 1:21
Reply to  Deleu

Bonjour,
Vous pouvez trouver un modèle de quittance de loyer à l’adresse suivante : https://www.legalplace.fr/contrats/quittance-de-loyer/
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace.

GILBERT
GILBERT
juin 22, 2021 10:14

Bonjour,
Nous louons un local de stockage à des personnes/traiteur qui font des marchés. Peut on faire un bail civil de droit commun ? Merci d’avance

Fatna
Fatna
juin 23, 2021 9:35
Reply to  GILBERT

Bonjour,
La conclusion d’un bail de droit commun a généralement lieu lorsqu’aucun régime spécifique ne s’applique. Ainsi, si une activité commerciale est exercée au sein du local, il est recommandé de conclure un bail commercial. Toutefois, cela n’est pas obligatoire. Il est tout à fait possible de conclure un bail de droit commun même lorsqu’une activité commerciale y est exercée. Le locataire renonce alors à l’application du régime spécifique des baux commerciaux.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.

Didier
Didier
juin 29, 2021 5:20

Bonjour,
Merci pour cet article concernant le bail de droit commun (bail civil). Mais, sauf erreur et malgré les liens présents dans l’article, aucun modèle de bail civil n’est disponible en téléchargement sur votre site. Si jamais j’avais mal cherché, pouvez-vous nous joindre le lien en réponse? Merci d’avance.

Valérie
Valérie
juillet 2, 2021 10:37
Reply to  Didier

Bonjour,

Nous mettons à votre disposition quatre types de modèle de contrat de location :
– Le bail de location non meublée
– Le bail de location meublée
– Le bail commercial
– Le bail professionnel

Vous les trouverez sur la page suivante : https://www.legalplace.fr/contrats-de-location/.

En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace

Cédric
Cédric
avril 17, 2022 9:18
Reply to  Valérie

du coup, la réponse à la question de Didier est : non, il n’y a pas de modèle de bail de droit commun !

Delphine
Delphine
septembre 11, 2021 10:30

Bonjour.
Dans le cadre d’un bail de droit commun, est ce que le préavis a une durée minimum?
Merci pour votre retour.
Delphine

Najoie
Najoie
décembre 29, 2021 12:08
Reply to  Delphine

Bonjour,

S’agissant du préavis à respecter, la règle diffère selon que le logement est loué vide ou meublé.
En matière de logement loué vide, le locataire doit donner congé au bailleur en respectant un préavis de 3 mois.
En matière de logement loué meublé, la procédure est la même. Seul le délai de préavis change. Il est ramené à 1 mois, quelle que soit la situation du locataire.

En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace

zeimes nathalie
zeimes nathalie
février 27, 2022 11:01

Bonjour, je suis propriétaire d’un bâtiment industriel que je loue en tant que “atelier d’art” à une personne artiste amateur. Le bail a été signé en 2018 pour une durée de an reconductible d’année en année. Sur le bail, j’ai spécifié que “les lieux sont loués à l’usage d’atelier d’art, c’est à dire, visant toute utilisation relative à l’exercice de talents critiques….. toute autre utilisation des lieux est exclue ” J’ai aussi spécifié que ” toute taxe ou imposition quelconque frappant les lieux loués à l’exception du précompte immobilier, restent à charge du preneur” Aujourd’hui, j’apprends que le locataire a… Lire la suite »

Najoie
Najoie
mars 8, 2022 4:18

Bonjour,

Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

labalette
labalette
mars 7, 2022 1:50

Bonjour,
Mon entreprise a signé un bail de droit commun avec mon propriétaire (je suis l’occupante) en 2006. Le préavis est de 3 mois mais aujourd’hui ma ville est en zone tendue. Qu’est ce qui prévaut dans cette situation pour mon préavis ?

Najoie
Najoie
mars 7, 2022 5:21
Reply to  labalette

Bonjour,

Depuis le 8 août 2015, le préavis réduit c’est à dire de 1 mois en zone tendue s’applique à tous les baux. La date de signature du bail est sans importance et seul compte la ville où se situe le logement. Cela s’applique à tous les contrats de location vide dès lors que le logement est situé en « zone tendue ». Vous pouvez vérifier si tel est le cas sur le site suivant : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace

de la laurencie
de la laurencie
mars 28, 2022 5:35

Bonjour
Nous sommes deux thérapeutes exerçant une activité libérale et allons louer un studio sous le régime de la loi 89 bail de droit commun pour en faire notre cabinet de consultations.
Nous avons chacune un garant, cependant dans le bail on nous indique que chaque garant est responsable de la TOTALITE du loyer et non pour la part de chaque locataire. Est-ce normal svp? L’agence nous a bien demandé un garant à chacune afin que chaque garant ne soit pas responsable des éventuelles dettes de l’autre partie.

Maya
Maya
mars 29, 2022 3:09

Bonjour,

Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.

Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.

En vous souhaitant une belle journée,

L’équipe LegalPlace

PHALY LINDA
PHALY LINDA
avril 28, 2022 2:48

Bonjour
Je suis propriétaire de ma résidence principale et souhaiterais louer un appartement pour raison personnel (hors résidence principale) . Sur mon avis d’imposition que dois-je déclarer ?
Merci beaucoup

Louise
Administrateur
Louise
avril 29, 2022 9:39
Reply to  PHALY LINDA

Bonjour

Afin de vous apporter une réponse complète, pouvez-vous nous apporter d’avantages d’informations. Dans le cadre de ce bail de location de résidence secondaire vous serez partie au contrat en qualité de propriétaire ou de locataire?
En vous souhaitant une agréable journée.
L’équipe LegalPlace

PHALY LINDA
PHALY LINDA
mai 5, 2022 12:49
Reply to  Louise

Bonjour,
Oui pardon, Je serai la locataire

clo
clo
mai 20, 2022 12:19

Bonjour,
Lorsqu’il s’agit de faire un bail de droit commun pour une société qui souhaite y loger un employer et en précisant bien sur le bail le nom de l’employer. Est-ce que la société a le droit en cours de bail de changer l’employer occupant des lieux? Si oui, doit-il en faire la demande et le bailleur peut-il annuler le bail dans ce cas?

Lina Dinari
Lina Dinari
mai 31, 2022 5:07
Reply to  clo

Bonjour,

Lorsque le contrat de bail ne fait pas mention de l’identité de l’occupant du logement et comporte uniquement les informations de la société, il est en principe possible d’en changer l’occupant. Il est toutefois possible que le contrat comporte une clause imposant au titulaire du bail de recueillir l’accord du bailleur.

En espérant avoir su vous aider,

L’équipe LegalPlace

Myriam
Myriam
septembre 14, 2022 10:08

Bonjour, je loue un local pour mon association avec un bail civil. Le local est vétuste (toiture amiante en mauvais état, électricité hors normes ) et le propriétaire n’a pas l’intention de faire de travaux. Quels pourraient être mes recours pour le forcer sans risquer qu’il résilie le bail ? En vous remerciant,

Louise
Administrateur
Louise
septembre 27, 2022 11:10
Reply to  Myriam

Bonjour, Durant le contrat de bail, le bailleur est soumis à une obligation d’entretien et de réparation, à l’exclusion des réparations locatives. En d’autres termes, il doit effecteur les grosses réparations telles que : – les travaux pour assurer un logement décent à son locataire (réfection de la toiture, électricité, désamiantage, etc) ; – les travaux d’amélioration de la performance énergétique, etc. Si le bailleur ne réalise pas les travaux à sa charge, le locataire doit l’avertir si un dommage apparaît. Ensuite, si le bailleur n’accomplit pas les diligences nécessaires, le locataire peut le mettre en demeure d’exécuter ses obligations.… Lire la suite »

Perrigouard
Perrigouard
septembre 15, 2022 3:09

Bonsoir
Est-il possible de demander plus de 2 mois de caution pour un bail de droit commun à un epersonne morale pour location meublé svp

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris