Bail de location non meublée

Comment choisir un modèle de contrat de location conforme à la loi ?

Le modèle de contrat location non meublée de LegalPlace

Notre modèle de bail de location non meublée a été rédigé par des avocats spécialisés en droit immobilier, afin de vous garantir sa conformité aux dernières lois en vigueur.

Entièrement personnalisable, il est possible de le compléter directement en ligne en répondant à un questionnaire. En quelques clics, vous obtiendrez un contrat de location correspondant à vos attentes et aux exigences de la loi. Il ne vous restera plus qu’à l’imprimer !

Il vous est également possible de le télécharger directement au format Word ou PDF, puis de le compléter.

L’encadrement légal

Un contrat de location de logement doit répondre à de nombreuses exigences légales, qu’il s’agisse d’un logement loué vide ou meublé. La loi ALUR, le décret du 29 mai 2015 et la loi ELAN posent ainsi diverses règles qu’il convient de connaitre.

Caractéristiques du logement

En premier lieu, un logement à usage d’habitation doit disposer d’une surface habitable d’au moins 9m2, pour un volume de 20m2 minimum. Il doit bien entendu être décent, et par conséquent posséder certains équipements basiques (sanitaires, cuisine, éclairage naturel, accès à l’eau potable, système de chauffage fonctionnel etc.).

La décence d’un logement implique également que ce dernier ait subit des diagnostics concernant le plomb et l’amiante, justifiant qu’aucun de ces deux composants ne soit présent dans les locaux.

Enfin, le décret du 9 mars 2017 pose également une obligation d’isoler thermiquement le logement, ainsi que celle d’installer une aération décente (VMC par exemple). Si votre logement respecte toutes ces exigences, vous pourrez conclure un contrat de location non meublée.

Localisation du logement

Autre paramètre à prendre en compte lors de la conclusion d’un bail d’habitation : la localisation du logement. La loi différencie en effet 2 types de zones d’habitation :

• Zone tendue
• Zone non tendue.

La première catégorie est constituée des communes françaises dans lesquelles le marché immobilier est saturé, ce qui implique généralement que les loyers y sont particulièrement élevés.

Cette distinction aura alors une incidence sur le contenu du contrat de location non meublée, puisque certaines zones tendues telles que les communes de Paris ou encore Lille font l’objet d’un encadrement strict des loyers (posé par la loi Alur) qu’il vous faudra prendre en compte.

Comment rédiger un contrat de location non meublée ?

Le contrat de location non meublée est à distinguer du bail d’un meublé qui répond à des exigences différentes. Il est ainsi important de connaitre précisément les éléments le composant, afin de le rédiger dans le respect de la réglementation en vigueur.

Les mentions obligatoires

Les parties doivent en principe établir le contrat de location non meublée par écrit :

• Par acte sous seing privé : les parties rédigent elles-mêmes le contrat de bail en utilisant un modèle gratuit en ligne par exemple.
• Par acte authentique : les parties signent le bail devant notaire.

Le contrat doit comporter un certain nombre de clauses obligatoires, incluant :

• Identité du bailleur et du locataire
• Date de prise d’effet du contrat
• Durée du contrat
• Montant du loyer
• Loyer de référence, incluant les loyers de référence majoré et minoré
• Modalités de révision du loyer
• Surface habitable et consistance du logement
• Dépôt de garantie
• Modalités de résiliation du contrat

Désignation des parties au contrat

Les parties à un contrat de location disposent chacune d’obligations distinctes. Le bailleur, autrement dit celui qui met son logement en location, se doit d’entretenir le bien afin qu’il continue de servir à l’usage d’habitation. Cela se traduit notamment par la réalisation des travaux et réparations nécessaires au maintien de la décence du logement.

Le locataire doit quant à lui s’acquitter du montant des charges et du loyer définit dans le contrat, et fournir au bailleur une attestation d’assurance habitation. Outre le maintien des locaux en état d’usage, il devra également veiller à ne pas se rendre responsable de troubles anormaux du voisinage, et à respecter le cas échéant, les règles imposées par le règlement de copropriété.

Toutes ces dispositions doivent en principe figurer dans une notice d’information qu’il convient d’annexer au contrat de bail, dans le but que les parties en prennent pleinement connaissance avant la signature dudit contrat.

Description du logement

Les parties au contrat de location non meublée doivent impérativement s’entendre sur la consistance, la surface et la nature du logement concerné (appartement, maison, etc.). Cela implique de décrire précisément le logement (nombre de pièces, liste des équipements privatifs et communs), et éventuellement les caractéristiques du bâtiment dans lequel il est implanté.

Loyer et charges

Autre mention importante du contrat de location non meublée : le montant du loyer et des charges. En sus, les modalités de révision et de paiement dudit loyer devront figurer au contrat. Il s’agit notamment de la fréquence de paiement et du moyen choisi par les parties pour son règlement.

Si en principe le montant du loyer est librement fixé, nous verrons un peu plus tard dans cet article que la localisation géographique du logement peut avoir des incidences sur la fixation du loyer, et notamment en zone tendue.

Durée du contrat et renouvellement

La durée minimale du bail pour un logement loué non meublé est de 3 ans. Le bailleur peut exceptionnellement réduire cette période à 1 an, s’il justifie d’une raison familiale ou professionnelle au sens des articles 11 et 13 de la loi du 6 juillet 1989 (par exemple, un retour d’expatriation ou départ à la retraite avec volonté de s’installer dans le logement loué).

Concernant le renouvellement, si aucune des parties n’a expressément fait part de son intention de le rompre, le contrat de location non meublée est automatiquement reconduit dans les conditions du bail initial.

Conditions de résiliation du bail vide et préavis

Doivent également figurer dans le contrat, les modalités de résiliation du bail et notamment la durée du préavis à respecter pour donner congé.

Cette durée est généralement fixée à 3 mois avant la date prévue du départ, bien qu’elle puisse être réduite à un mois dans certains cas particuliers, et notamment si le logement se situe en zone tendue.

Quid du dépôt de garantie ?

Dans le cadre d’un contrat de location non meublée, le dépôt de garantie et la nécessité de disposer d’une caution ne constituent pas une obligation légale. Le bailleur peut toutefois imposer ces exigences au locataire.

Il peut ainsi demander au locataire de verser ce dépôt de garantie au moment de la signature du contrat. Le montant demandé ne peut toutefois pas excéder un mois de loyer (hors charges). Le bailleur devra alors restituer cette somme au locataire en fin de contrat si aucune obligation contractuelle n’a été bafouée. Il pourra également conserver ce montant en tout ou partie en cas de dégradations du bien imputables au locataire.

Concernant la caution, le propriétaire du bien loué peut demander a ce qu’une personne physique se porte garante de la bonne exécution des obligations du locataire, et notamment du paiement des loyers. Ainsi le bailleur pourra se retourner contre cette personne en cas de défaut de paiement du locataire.

Les annexes à fournir

Le bailleur doit joindre au contrat de location vide plusieurs annexes obligatoires, incluant :

• Un état des lieux d’entrée ;
• Une notice d’information en application de l’arrêté du 29 mai 2015 visant à informer les parties sur les droits et les obligations qui leur incombent ;
• Le cas échéant, un exemplaire du règlement de copropriété ;
• Un dossier de diagnostics techniques établi en amont de la mise en location du logement.

Les clauses abusives du contrat de location non meublée

Dans le but de protéger les locataires, certaines clauses parfois insérées dans les contrats de location non meublée ont été classées comme abusives. Cela signifie que ces clauses n’auront aucune valeur juridique et seront ainsi réputées non écrites, si toutefois elles devaient apparaitre dans votre contrat.

Sont ainsi considérées comme abusives, les clauses :

• Autorisant le prélèvement du loyer directement sur le salaire du locataire ;
• Imposant le prélèvement automatique ou les billets à ordre comme seul mode de paiement du loyer ;
• Facturant au locataire l’envoi des quittances de loyer ;
• Imposant au locataire de verser un montant supplémentaire pour l’entrée dans les lieux autre que le dépôt de garantie convenu initialement entre les parties ;
• Autorisant le propriétaire à modifier les prestations convenues dans le bail initial sans contrepartie pour le locataire ;
• Allouant au bailleur des indemnités en cas de non-respect des clauses du bail ;
• Imposant au locataire la souscription d’un contrat d’assurance habitation choisi par le bailleur ;
• Imposant une responsabilité automatique du locataire pour les dégradations des locaux loués ;
• Interdisant au locataire : d’héberger des invités, d’utiliser le logement pour pratiquer une activité associative, politique ou syndicale ou encore de détenir un animal domestique ;
• Instaurant des clauses de résolution non prévues par la loi, ou des clauses de renouvellement/reconduction du bail pour une durée inférieure à 3 ans.

Les éléments facultatifs du contrat de location non meublée

Annexes facultatives

Certaines annexes supplémentaires peuvent être insérées au contrat de location. Il peut s’agit de la convention de l’ANAH (pour les logements conventionnés), ou encore de la grille de vétusté si les parties ont convenu de son application.

Clauses facultatives

Si certaines clauses sont considérées comme abusives et ne peuvent ainsi être insérées dans un contrat de location non meublée, certaines clauses non obligatoires peuvent être ajoutées au contrat. C’est notamment le cas des clauses résolutoires, des clauses de révision annuelles du loyer ou encore des clauses de solidarité.

Comment fixer le loyer d’une location non meublée ?

Comme signalé plus haut dans l’article, certaines zones du territoire français font l’objet d’un encadrement strict des loyers dérogeant au principe de libre fixation du loyer. En effet, conformément à la loi ALUR, le loyer ne peut être fixé librement par le propriétaire ni être augmenté entre deux locataires :

• A Paris intra-muros et à Lille ;
• En zone tendue.

Lors de la rédaction du contrat de location vide, le bailleur doit mentionner les montants :

• du loyer de référence,
• du loyer de référence majorée
• de l’éventuel complément de loyer.

Comment mettre fin à un contrat de location non meublée ?

Le formalisme à respecter pour la résiliation d’un contrat de location vide dépend de la partie concernée par la demande de résiliation. Le bailleur comme le locataire peuvent en faire la demande.

Sur décision du bailleur

Le congé donné par le bailleur ne peut intervenir qu’à la fin du contrat de bail. Il doit notifier le locataire de son refus de renouveler le bail par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail.

Les motifs de résiliation autorisés sont les suivants : la vente de l’appartement (sous réserve d’avoir respecté le droit de préemption du locataire), la reprise du logement ou encore pour motif légitime et sérieux tel que le non-paiement du loyer par exemple.

Sur décision du locataire

Le locataire qui prend la décision de quitter le logement doit le notifier au bailleur par LRAR en respectant un préavis de 3 mois. Dans certains cas particuliers ou si le bailleur donne expressément son accord, il est possible que ce préavis soit réduit à un mois.

Les cas particuliers de résiliation

Certaines situations peuvent troubler l’exécution du contrat de location non meublée et doivent être analysées. Il s’agit plus particulièrement :

• Du décès du bailleur : en principe, le contrat de location suit son court, aucune résiliation automatique n’est prévue. Les héritiers peuvent tout à fait choisir de poursuivre le bail dans les mêmes conditions, le renouveler ou le résilier (sous conditions).
• Du cas où le locataire subit des troubles du voisinage : si ces troubles sont attestés par un juge, il sera possible de mettre fin au contrat de bail.

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