Bail de location non meublée
Formulaire de contrat de location non meublée (maison et appartement)
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A propos du contrat de location vide
Le modèle de contrat location non meublée de LegalPlace
Notre modèle de bail de location non meublée a été rédigé par des avocats spécialisés en droit immobilier, afin de vous garantir sa conformité aux dernières lois en vigueur.
Entièrement personnalisable, il est possible de le compléter directement en ligne en répondant à un questionnaire. En quelques clics, vous obtiendrez un contrat de location correspondant à vos attentes et aux exigences de la loi. Il ne vous restera plus qu’à l’imprimer !
Il vous est également possible de le télécharger directement au format Word ou PDF, puis de le compléter.
Qu’est-ce qu’un contrat de location vide ?
Le contrat de location d’un logement non meublé correspond à la mise en location d’un espace vide, où le locataire doit fournir son propre mobilier et équipement.
Le propriétaire s’engage ainsi à mettre son logement à disposition du locataire sur une durée définie, et le locataire s’engage, lui, à assurer le paiement d’un loyer pour y habiter. Le contrat de location de droit commun est régi par l’article 1713 du Code civil.
Un contrat de location de logement doit répondre à de nombreuses exigences légales, qu’il s’agisse d’un logement loué vide ou meublé. La loi ALUR, le décret du 29 mai 2015 et la loi ELAN posent ainsi diverses règles qu’il convient de connaître.
Quel est l’encadrement légal de ce type de contrat ?
Un contrat de location de logement doit répondre à de nombreuses exigences légales qui ont évolué au fil des différentes lois mises en place.
Les caractéristiques principales
Tout d’abord, pour être considéré comme un logement destiné à l’habitation, celui-ci doit avoir une surface habitable d’au moins 9m2, avec un volume minimal de 20m2. Il doit également être décent, ce qui implique la présence d’équipements de base tels que des installations sanitaires, une cuisine, un éclairage naturel, l’accès à l’eau potable, un système de chauffage fonctionnel, etc.
La décence d’un logement nécessite également que des diagnostics de plomb et d’amiante soient effectués afin de s’assurer de l’absence de ces deux composants dans les locaux.
Enfin, le décret du 9 mars 2017 pose également une obligation d’isoler thermiquement le logement, ainsi que celle d’installer une aération décente (VMC par exemple). Si votre logement respecte toutes ces exigences, vous pourrez conclure un contrat de location non meublé.
Le formalisme du contrat de location
Le bail doit être établi par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, caution). Il peut prendre la forme d’un acte sous signature privée ou d’un acte authentique.
La plupart du temps, la signature se fait sur place, dans le logement loué. C’est le cas, en particulier, lorsque la location commence le jour où vous signez le bail avec votre locataire. Mais rien n’interdit de prévoir un rendez-vous dans un lieu différent, un café par exemple.
Comment rédiger un contrat de location vide ?
La loi du 6 juillet 1989 établit le cadre juridique des locations vides destinées à être utilisées comme résidence principale et indique les éléments devant figurer dans le contrat de location. Cette loi définit également les clauses qui sont obligatoires et celles qui sont considérées comme illégales.
Les clauses obligatoires
Le contrat de location vide doit comporter un certain nombre de clauses obligatoires, incluant :
- Identité du bailleur et du locataire ;
- Date de prise d’effet du contrat ;
- Durée du contrat ;
- Montant du loyer ;
- Loyer de référence, incluant les loyers de référence majoré et minoré ;
- Surface habitable et consistance du logement ;
- Dépôt de garantie ;
- Modalités de résiliation du contrat ;
- Modalités de révision du loyer.
Les obligations des parties
Dans un contrat de location, le bailleur et le locataire ont chacun des responsabilités distinctes. Le propriétaire, qui met son logement en location, doit maintenir le bien en état pour qu’il puisse continuer à être utilisé comme logement. Cela implique de réaliser les travaux et les réparations nécessaires pour garantir la salubrité du logement.
Le locataire doit quant à lui payer le loyer et les charges indiquées dans le contrat, ainsi que fournir une attestation d’assurance habitation au bailleur.
En plus de maintenir le logement en bon état d’usage, il doit également éviter de causer des troubles anormaux de voisinage et respecter les règles du règlement de copropriété si cela est nécessaire.
Toutes ces obligations doivent normalement figurer dans une notice d’information jointe au contrat de bail, afin que les parties puissent en prendre connaissance avant de le signer.
Les informations sur le logement
Concernant le logement à proprement parler, le bail doit préciser certaines informations. En plus de la description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun, le contrat doit obligatoirement mentionner la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement). La surface habitable du logement doit également être précisée.
Les informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Le contrat de location non meublée doit mentionner le montant du loyer et des charges, ainsi que les modalités de révision et de paiement du loyer. Le bail doit également préciser la durée minimale de location, qui est de 3 ans. Toutefois, le bailleur peut réduire cette période à 1 an pour des raisons familiales ou professionnelles. En cas de renouvellement tacite du bail initial, les mêmes conditions s’appliquent.
Le contrat doit également mentionner les modalités de résiliation du bail, la durée du préavis à respecter pour donner congé et le dépôt de garantie. Bien que ce dernier ne soit pas une obligation légale, le bailleur peut exiger un montant ne dépassant pas un mois de loyer (hors charges).
Si le locataire n’a pas enfreint les obligations contractuelles, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie en fin de contrat. Il peut également le retenir en cas de dégradations du bien imputables au locataire.
Enfin, le propriétaire peut exiger d’une personne physique l’obligation d’un dépôt de garantie pour la bonne exécution des obligations, telles que le paiement des loyers. Le bailleur peut se retourner contre cette personne en cas de défaut de paiement du locataire.
Les clauses supplémentaires
Outre les clauses obligatoires, le contrat peut également prévoir certaines clauses non obligatoires peuvent être ajoutées au contrat. C’est notamment le cas des clauses résolutoires, des clauses de révision annuelles du loyer ou encore des clauses de solidarité.
| Résolutoire | Permet au bailleur de résilier le contrat en cas de non-respect de la clause par le locataire | Non-paiement du loyer ; absence d’assurance habitation ; non versement du dépôt de garantie ; trouble du voisinage par le locataire |
| Révision annuelle du loyer | Permet au bailleur d’augmenter le montant du loyer en cours de bail | Possibilité d’augmenter le loyer en se basant sur l’indice de référence des loyers publiés par l’INSEE |
| Solidarité des locataires | Rend chacun des locataires d’un logement responsable du paiement et des charges | Permet au bailleur de solliciter le locataire le plus solvable pour payer les éventuels retards de loyers et ce même si le locataire en question a déjà payé sa part |
En plus de ces clauses, le bailleur peut demander au locataire de payer, en plus du loyer, une provision mensuelle pour les charges. Le montant de cette provision se base sur le budget prévisionnel annuel. Une fois par an, il procède à la régularisation de ces charges. Cependant, si le logement est en colocation, le bailleur peut désormais proposer un montant forfaitaire de charges.
Les clauses abusives
Il existe une série de clauses inapplicables, même si le locataire a donné son consentement.
Sont donc considérées comme abusives les clauses qui prévoient :
- L’interdiction au locataire d’héberger des invités, d’utiliser le logement pour pratiquer une activité associative, politique ou syndicale ou encore de détenir un animal domestique ;
- Imposant au locataire la souscription d’un contrat d’assurance habitation choisi par le bailleur ;
- L’obligation d’un prélèvement automatique ou de billets à ordre comme seul mode de paiement du loyer ;
- La facturation de l’envoi des quittances de loyer ;
- L’obligation pour le locataire de verser un montant supplémentaire pour l’entrée dans les lieux autre que le dépôt de garantie convenu initialement entre les parties ;
- L’allocation au bailleur des indemnités en cas de non-respect des clauses du bail ;
- L’autorisation pour le propriétaire de modifier les prestations convenues dans le bail initial sans contrepartie pour le locataire ;
- Prévoir la possibilité de prélever le loyer directement sur le salaire du locataire ;
- D’imposer une responsabilité automatique du locataire pour les dégradations des locaux loués ;
- D’instaurer des clauses de résolution non prévues par la loi, ou des clauses de renouvellement/reconduction du bail pour une durée inférieure à 3 ans.
Quels sont les documents annexes d’un contrat de location vide ?
Le bailleur doit joindre au contrat de location vide plusieurs annexes obligatoires, incluant :
- Un état des lieux d’entrée ;
- Une notice d’information en application de l’arrêté du 29 mai 2015 visant à informer les parties sur les droits et les obligations qui leur incombent ;
- Le cas échéant, un exemplaire du règlement de copropriété ;
- Un dossier de diagnostics techniques établi en amont de la mise en location du logement.
De plus, l’assurance PNO est fortement recommandée car elle peut s’avérer très utile.
Quelle est la durée du contrat de location ?
La durée du contrat de location d’un bien non meublé est strictement encadrée par la loi.
La durée de conclusion du contrat
Le bail doit être conclu pour une durée minimum de :
- 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ;
- 6 ans quand le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
Toutefois, une durée inférieure à 3 ans (ou 6 ans) peut être convenue, mais elle ne peut être inférieure à 1 an, si le propriétaire envisage de reprendre le logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Par exemple, si le propriétaire prend sa retraite et doit récupérer son logement.
Le motif de reprise justifiant cette durée plus courte doit obligatoirement être mentionné dans le contrat de location.
Le propriétaire doit confirmer au locataire, au moins 2 mois avant la fin du contrat, que l’événement s’est produit et qu’il reprend le logement à la date prévue. Le propriétaire doit envoyer cette confirmation par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si l’événement ne s’est pas produit ou n’a pas été confirmé, le contrat doit être prolongé jusqu’au délai de 3 ans.
Le renouvellement du contrat
À la fin du bail, et en l’absence de préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est :
- Soit renouvelé sur proposition du propriétaire,
- Soit reconduit automatiquement.
Comme pour la durée initiale, le contrat de bail est reconduit pour trois ans, si le propriétaire est un particulier, ou six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d’assurance).
Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de faire un nouveau contrat : la reconduction de la location se fait aux conditions du bail initial.
FAQ
Est-il obligatoire de signer un bail de location ?
C'est la loi du 6 juillet 1989 qui réglemente la location de logement. Et selon cette loi, la signature d'un bail écrit et signé par les deux parties (locataire et propriétaire) est nécessaire. Le fait de s'exonérer de cette obligation ne permet pas au bailleur d'être libre de gérer cette location comme il l'entend.
Quel est le délai légal du préavis pour une location vide ?
Le préavis est de 3 mois et aucun motif n'est nécessaire pour justifier votre départ. Si vous quittez le logement et rendez les clés avant la fin du préavis, la durée du préavis peut être réduite proportionnellement si le propriétaire accepte un nouveau locataire ou s'il réalise des travaux de rénovation importants.
Est-ce qu'un propriétaire peut casser un bail ?
Le propriétaire peut donner congé (son préavis) au locataire pour vendre le logement, ou pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire). Il doit respecter des conditions de forme et de délais.