Bail de location non meublée

Le contrat de location non meublée (à usage de résidence principale), appelé le bail de logement d’habitation non meublé, est un contrat utilisé pour la location d’un logement non meublé à usage d’habitation pour la résidence principale.

Ce bail de location non meublée est conclu entre le propriétaire du logement et le locataire qui va y installer sa résidence principale. On distinguera bien le contrat de location meublée dont le logement doit respecter la définition du logement meublé du contrat de location non meublée.

Il est possible, avec l’accord du bailleur, de prévoir une destination mixte autorisant ainsi le locataire à exercer par ailleurs son activité professionnelle (libérale) dans le logement loué. Le locataire ne pourra toutefois pas recevoir de clientèle ou de marchandise dans le logement.

Le contrat de bail d’habitation est très encadré par la loi. Il doit ainsi respecter les dispositions obligatoires de la loi Alur, qui a mis à jour la loi du 6 juillet 1989, ainsi que celles du décret du 29 mai 2015 relatif au contrat type de logement à usage de résidence principale.

Certains contrats de location à usage d’habitation ne sont pas concernés par ce cadre légal contraignant. Il en va ainsi des locations de logements HLM ne faisant pas l’objet d’une convention APL, les résidences secondaires, les locations saisonnières ou les colocations formalisées par plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

Le contrat de location non meublée doit obligatoirement être conclu par écrit, soit sous seing privé (entre les parties) soit sous forme authentique (devant notaire).

Le contrat doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires et d’annexes. Au-delà de ce minimum obligatoire, le propriétaire et le locataire sont libres d’ajouter des stipulations supplémentaires pour autant qu’elles soient conformes à la loi applicable au jour de la conclusion du bail.

Ces mentions obligatoire comprennent notamment : les noms (ou dénominations sociales) du bailleur et du locataire, la date de prise d’effet du bail et sa durée, la surface habitable et la consistance du logement, le montant du loyer et ses modalités de révision, le loyer de référence (y compris les loyers de référence majoré et minoré) si cela est applicable, le montant du dépôt de garantie, etc.

Le régime du loyer sera différent selon que le logement se situe en zone sensible ou non. En zone sensible, la fixation du loyer est très encadrée, et le régime dépendra de plusieurs facteurs (première location, travaux réalisés dans le logement, etc.).

Vérifiez si votre logement est en zone sensible.

La durée minimale du contrat de location non meublé est de 6 ans. Toutefois, si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale (une société civile immobilière constituée entre parentes et alliés jusqu’au 4ème degré), alors elle pourra être de 3 ans. Elle pourra même être réduite à un an minimum si le bailleur justifiant d’une raison familiale ou professionnelle (au sens des articles 11 et 13 de la loi du 6 juillet 1989), telle qu’un retour d’expatriation, un départ à la retraite avec la volonté de s’installer dans l’appartement loué, lui permettant de récupérer le logement. Nos modèles de baux prévoient ces différents cas de figures en stipulant des durées correspondant aux minimums légaux applicables.

Le locataire d’un logement non meublé peut donner congé par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au bailleur avec un préavis d’au moins 3 mois (sauf circonstances particulières).

Le bailleur, lui, ne peut pas donner congé avant la fin du bail. Il peut toutefois refuser le renouvellement du bail, à condition d’en avertir le locataire par courrier recommandé avec accusé de réception avec un préavis d’au moins 6 mois.

Le bailleur pourra exiger qu’une caution se porte garante des obligations du locataire, à commencer par l’obligation de payer le loyer. L’acte de cautionnement, très engageant pour la personne qui le signe est lui-même soumis à un certain formalisme.

De la même manière, le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie par le locataire qui n’excèdera pas un montant égal à un mois de loyer hors charges. Ce dépôt de garantie devra être restitué au locataire en fin de contrat s’il a respecté l’ensemble de ses obligations. Dans le cas contraire, il pourra être conservé par le bailleur à titre d’indemnité .

Le bail de location non meublée doit enfin comporter un certain nombre d’annexes obligatoires parmi lesquelles un état des lieux et une notice d’information imposée par la Loi Alur, destinée à mieux informer les parties sur leurs droits et obligations et constituée par l’arrêté du 29 mai 2015. Le décret du 26 août 1987 fixe par ailleurs en son annexe la liste des charges récupérables qu’il sera possible d’annexer à votre bail.

Un dossier de diagnostiques techniques doit impérativement être annexé au bail commercial (risques naturel et technologiques, performance énergétique, etc.). Prévoyez de faire réaliser les diagnostics nécessaires.

Vous pouvez consulter un avocat pour toute demande de conseils ou besoin d’assistance juridique en ce qui concerne la préparation de votre bail d’habitation, sa relecture, ou une prise en charge personnalisée de votre document.