Bail de location non meublée

Vous louez un appartement ou une maison sans le meubler ? Le contrat de location vide qui vous lie à votre locataire répond à des règles précises, et quelques oublis suffisent à le fragiliser. Durée, clauses obligatoires, annexes, montant du dépôt de garantie, diagnostic énergétique, chaque point est encadré par la loi. Ce guide vous explique comment rédiger un contrat de location vide en 2026, ce que vous devez y faire figurer et ce que vous pouvez demander à votre locataire. Vous pouvez aussi générer votre bail en ligne à partir du modèle proposé par LegalPlace.

Qu’est-ce qu’un contrat de location vide ?

Le contrat de location vide encadre la mise à disposition d’un logement loué sans meubles, destiné à servir de résidence principale au locataire. On parle aussi de bail nu ou de location non meublée. Le logement doit être habitable en l’état, mais le locataire apporte lui-même son mobilier et son électroménager.

Ce type de bail obéit à la loi du 6 juillet 1989, qui fixe un cadre protecteur pour le locataire comme pour le propriétaire. Il se distingue nettement de la location meublée , qui suit des règles plus souples, et de la location saisonnière, réservée aux courts séjours.

La location vide répond à plusieurs conditions cumulatives :

• Le logement est loué nu, sans meuble permettant une occupation immédiate ;
• Il sert de résidence principale au locataire ;
• Il respecte les critères de décence et de surface minimale ;
• Le loyer est fixé librement, sauf dans les communes où s’applique l’encadrement des loyers ;
• Le bail est conclu pour une durée minimale fixée par la loi.

La définition du contrat de location vide

Le contrat de location vide s’applique à tout logement loué nu à usage d’habitation principale. Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison ou d’un studio. Le bien doit répondre aux critères du logement décent , notamment une surface habitable minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable de 20 m³.

Le propriétaire peut être un particulier, une société civile immobilière ou une personne morale comme une entreprise ou une association.

Location vide ou location meublée, quelles différences ?

Le choix entre location vide et meublée change la durée du bail, les préavis, le montant du dépôt de garantie et la fiscalité. La location vide offre plus de stabilité au bailleur, avec des locataires souvent installés sur la durée. La location meublée se révèle plus souple et bénéficie d’un régime fiscal différent.

Le choix du bon bail dépend de votre objectif. Un bailleur qui cherche la stabilité privilégie souvent la location vide, quand un investisseur attiré par la souplesse fiscale s’oriente vers le meublé.

Quelles sont les règles à respecter pour un contrat de location vide ?

Le contrat de location vide doit respecter un formalisme précis. La loi impose son contenu, sa durée et sa forme. Un contrat qui s’écarte du modèle réglementaire expose le bailleur à des litiges, voire à la nullité de certaines clauses.

Le contrat de location vide doit être établi par écrit, en autant d’exemplaires que de parties signataires. Chaque partie conserve le sien. Le bail peut être signé sous seing privé , entre le propriétaire et le locataire, ou par acte authentique devant notaire.

Depuis la loi Alur, le bail doit être conforme au modèle réglementaire fixé par le décret du 29 mai 2015. Ce modèle garantit que toutes les mentions légales figurent au contrat. La signature électronique est admise et a la même valeur qu’une signature manuscrite.

Comment rédiger un contrat de location vide ?

La rédaction du bail suit une trame imposée. La bail doit être établi par écrit, certaines mentions sont obligatoires, d’autres facultatives mais utiles, et quelques-unes sont interdites.

Quelles sont les clauses obligatoires du contrat de location vide ?

Le contrat de location vide doit comporter un socle d’informations sans lesquelles il est incomplet. La loi du 6 juillet 1989 impose notamment d’y faire figurer :

• L’identité du bailleur et du locataire, ainsi que leurs coordonnées ;
• La date de prise d’effet et la durée du bail ;
• La description du logement, sa surface habitable et sa destination ;
• L’identifiant fiscal du logement ;
• La classe énergétique issue du diagnostic de performance énergétique ;
• Le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision ;
• Le montant du dépôt de garantie, s’il est prévu ;
• Le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire, s’il a quitté le logement depuis moins de dix-huit mois.

Dans les communes concernées par l’encadrement des loyers, le bail mentionne le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer.

Les clauses supplémentaires d’un bail de location vide

Le bailleur d’un logement vide peut ajouter des clauses facultatives pour sécuriser la location, au-delà des mentions obligatoires. Trois reviennent le plus souvent, la clause résolutoire , la clause de révision annuelle et la clause de solidarité .

Quelles sont les clauses abusives à éviter en location vide ?

Certaines clauses d’un contrat de location vide sont réputées non écrites, même si le locataire les a signées. Elles n’ont aucune valeur juridique. Le bail ne peut pas, par exemple :

• Imposer le prélèvement automatique comme seul mode de paiement du loyer ;
• Faire supporter au locataire des frais de relance ou de contentieux abusifs ;
• Prévoir une résiliation automatique pour un motif autre que ceux autorisés par la loi ;
• Interdire au locataire d’héberger ses proches.

Quels documents annexer à un contrat de location vide ?

Plusieurs documents doivent accompagner le bail au moment de la signature. Leur absence peut engager la responsabilité du bailleur. Le contrat de location vide est accompagné :

• Du dossier de diagnostic technique , qui réunit le DPE, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état d’amiante, l’état des risques et les diagnostics gaz et électricité pour les installations de plus de quinze ans ;
• De la notice d’information, qui rappelle les droits et obligations de chaque partie ;
• De l’ état des lieux d’entrée, complété à nouveau à la sortie du locataire ;
• De l’acte de cautionnement, lorsqu’un garant se porte caution solidaire ;
• Des extraits du règlement de copropriété, quand le logement se situe dans un immeuble collectif.

Quelles sont les règles concernant le loyer, les charges et le dépôt de garantie en location vide ?

La fixation et la révision du loyer en location vide

Le bailleur fixe librement le montant du loyer initial, sauf dans les communes soumises à l’encadrement des loyers. Pour le réviser en cours de bail, le contrat doit contenir une clause de révision. Le loyer est alors indexé une fois par an sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Sans cette clause, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail.

La révision du loyer ne peut pas dépasser la variation de l’IRL sur un an. Si le bailleur oublie de réviser le loyer, il dispose d’un an pour le faire. Passé ce délai, la hausse est perdue.

L’encadrement des loyers de la location vide en zone tendue

Dans une soixantaine de communes volontaires, toutes situées en zone tendue , le loyer d’une location vide ne peut pas être fixé librement. On parle d’encadrement du niveau des loyers. Un loyer de référence et un loyer de référence majoré y sont fixés chaque année par arrêté préfectoral, et le loyer du bail ne peut pas dépasser ce plafond. Le décret du 20 juillet 2026 a reconduit ce dispositif pour les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027.

Parmi ces communes figurent Paris, Lyon, Lille, Bordeaux et Montpellier. Un dépassement reste possible grâce à un complément de loyer, mais seulement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles. Dans les autres communes en zone tendue, le loyer initial reste libre, mais seule sa réévaluation entre deux locataires est encadrée.

Le dépôt de garantie d’une location vide

Le dépôt de garantie couvre les éventuels manquements du locataire, comme des loyers impayés ou des dégradations. Pour une location vide, il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Ce plafond est fixé par la loi du 6 juillet 1989.

À la fin du bail, le bailleur restitue le dépôt de garantie dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Ce délai passe à deux mois en cas de différences justifiant une retenue.

Performance énergétique et DPE pour une location vide

La performance énergétique du logement conditionne désormais le droit de le louer. Un bien trop énergivore ne peut plus être mis sur le marché locatif. Cette règle découle de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.

Le calendrier d’interdiction des passoires thermiques en location vide

Les logements les plus énergivores sortent progressivement du marché de la location vide. L’interdiction dépend de la classe affichée au DPE :

Un bail en cours peut se poursuivre, mais le bailleur ne peut ni le renouveler ni le reconduire tacitement si le logement reste interdit à la location.

Le gel des loyers des logements F et G en location vide

Un propriétaire d’un logement classé F ou G ne peut pas augmenter le loyer de sa location vide. Ce gel s’applique depuis le 24 août 2022. Il interdit la révision annuelle fondée sur l’IRL, la réévaluation du loyer entre deux locataires et l’application d’un complément de loyer. Le loyer ne peut repartir à la hausse qu’après des travaux de rénovation faisant passer le logement dans une meilleure classe énergétique.

Quelle est la durée d’un contrat de location vide ?

La durée du bail est l’un des points où la location vide se distingue le plus de la location meublée. Elle dépend de la nature du bailleur.

La durée de la location vide selon le bailleur

Le contrat de location vide est conclu pour trois ans au minimum lorsque le bailleur est un particulier ou une SCI familiale. Cette durée passe à six ans lorsque le bailleur est une personne morale, par exemple une société ou une compagnie d’assurance.

Une durée réduite d’au moins un an reste possible dans un cas précis. Le bailleur qui prévoit de reprendre le logement pour un motif familial ou professionnel peut conclure un bail plus court. Ce motif doit figurer dans le contrat, et le bailleur doit confirmer la reprise au moins deux mois avant l’échéance. Sans confirmation, le bail se prolonge automatiquement jusqu’à trois ans.

Le renouvellement et la tacite reconduction de la location vide

Au terme du contrat de location vide, le bail se renouvelle automatiquement pour la même durée si aucune des parties ne donne congé. C’est la tacite reconduction. Le locataire reste dans les lieux aux mêmes conditions, et le bailleur ne peut modifier le loyer que dans les limites prévues par la loi..

Comment donner congé en location vide ?

Mettre fin au bail répond à des délais différents selon que le congé vient du locataire ou du bailleur. Les règles protègent surtout le locataire.

Le congé donné par le locataire en location vide

Le locataire d’une location vide peut quitter le logement à tout moment, sans justification. Il doit respecter un préavis de trois mois. Ce délai tombe à un mois dans plusieurs situations :

• Le logement se situe en zone tendue ;
• Le locataire obtient une mutation professionnelle ou un premier emploi ;
• Il perd son emploi ;
• Son état de santé justifie un changement de domicile ;
• Il bénéficie du RSA ou de l’allocation adulte handicapé.

Le congé est adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre signature.

Le congé donné par le bailleur en location vide

Le bailleur d’une location vide ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois. Il doit invoquer l’un des trois motifs autorisés par la loi :

• La reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche ;
• La vente du logement, le locataire disposant alors d’un droit de préférence pour l’acheter ;
• Un motif légitime et sérieux, comme des loyers impayés répétés ou des troubles de voisinage.

Le congé du bailleur doit préciser le motif et respecter la forme écrite. Un congé mal motivé peut être annulé par le juge.

Quelle est la fiscalité de la location vide ?

Les loyers d’une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La fiscalité de la location vide repose sur deux régimes, le micro-foncier et le régime réel.

Micro-foncier ou régime réel pour la location vide

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement tant que les loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes les charges. Le propriétaire n’a alors aucune charge à déclarer. L’article 32 du Code général des impôts fixe ce seuil et cet abattement.

Au-delà de 15 000 € de loyers, le régime réel devient obligatoire. Il permet de déduire les charges pour leur montant réel, comme les intérêts d’emprunt, les travaux ou les primes d’assurance. Le bailleur peut aussi opter volontairement pour le réel, même sous le seuil, pour une durée de trois ans.

Le déficit foncier en location vide

Quand les charges dépassent les loyers, le propriétaire d’une location vide au régime réel crée un déficit foncier. Ce déficit s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit l’impôt sur l’ensemble des revenus du foyer. La part qui dépasse ce plafond reste reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

FAQ