Durée du bail de location vide ou meublée – Guide complet

Durée du bail de location vide ou meublée – Guide complet

La durée du bail de location dépend du type de contrat de location. Plusieurs critères entrent en compte pour déterminer la durée d’un bail d’habitation : la nature de la location (bail vide ou meublé par exemple), la qualité du locataire (étudiant ou non) ainsi que la qualité du bailleur (personne physique ou morale).

 

La durée du bail de location fixée selon le critère de la résidence principale

Les règles déterminant la durée du bail de location sont fixées selon que le logement constitue ou non la résidence principale du locataire. Pour mémoire, conformément à la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est le logement occupé par le locataire ou son conjoint pendant au moins huit mois par an.

Ce principe souffre d’exceptions en cas d’obligation professionnelle, de l’état de santé du locataire ou de force majeure.

Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire dans le cadre d’un bail à usage d’habitation, la durée du bail est fixée selon le type de contrat : bail meublé ou vide.

En revanche, si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, la location n’est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989. La durée du bail de location peut alors être librement fixée entre les parties.

 

Durée du bail d’habitation : bail meublé ou vide

Selon qu’il s’agisse d’un bail de location meublée ou vide, la durée du contrat va varier.

Si le contrat de location concerne un logement meublé, alors la durée d’usage sera d’un an. Pour rappel, un bail de location meublée doit comporter des équipements obligatoires tels qu’un réfrigérateur ou un four à micro-onde par exemple pour assurer au locataire une vie décente sans nécessité d’acheter du mobilier supplémentaire.

Toutefois, il est possible de réduire le bail de location meublée à neuf mois lorsque le locataire est un étudiant. Cela résulte d’une loi du 18 janvier 2005 pour s’adapter aux contraintes des étudiants.

Lorsqu’un bail étudiant est conclu, il est à noter qu’aucune reconduction tacite n’est possible à la différence du bail de location meublée classique qui, lui, peut être reconduit tacitement à l’issue du contrat de bail.

Attention ! Pour pouvoir prétendre à la conclusion d’un bail étudiant, le locataire devra rapporter la preuve de son statut si le propriétaire-bailleur l’exige.

Si le contrat concerne un logement vide, alors la durée d’usage sera de trois ans si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale. À défaut, si le bailleur est une personne morale (une société), alors le bail de location vide sera conclu pour une durée d’usage de six ans. Il est toutefois possible de conclure contractuellement une durée plus longue.

 

Les cas où la durée du bail de location vide peut être réduite

Comme vu précédemment, selon la qualité du bailleur, le contrat de location vide est conclu pour une durée d’usage de trois ou six ans. Toutefois, dans certains cas très spécifiques, le bailleur peut réduire la durée du bail de location non meublée.

Pour ce faire, ce dernier doit justifier de la survenance d’un événement certain et précis. Il pourra s’agir, par exemple, d’un événement professionnel ou familial.

Attention ! Pour constituer une raison valable, l’événement doit justifier la reprise du logement et, de facto, un bail de location vide à durée réduite. Cela peut être le cas, par exemple, lors d’un départ à la retraite.

Néanmoins, le bail de location vide est soumis à une durée minimum d’un an. Lorsqu’un bail de location vide à durée réduite est conclu, le bailleur devra informer le locataire de la survenance de l’évènement au moins deux mois avant l’échéance du contrat.

Bon à savoir : Si l’événement se ne produit pas ou si vous manquez à votre obligation de rappeler au locataire la survenance de celui-ci, le bail de location vide sera automatiquement conclu pour une durée d’usage de trois ou six ans selon la qualité du bailleur (personne physique ou morale).

A noter : Le bail de chasse est soumis à un tout autre type de réglementation en ce qui concerne la durée.

 

L’exception à la durée du bail de location meublée : le contrat de location saisonnière

Comme vu précédemment, en principe, la durée d’usage d’un bail de location meublée est d’un an ou de neuf mois si le locataire est un étudiant. Toutefois, il existe un type de contrat de location meublée spécifique : le contrat de location saisonnière, appelé plus communément bail saisonnier.

Le bail saisonnier est soumis à une réglementation plus souple que la loi du 6 juillet 1989. En effet, le contrat de location saisonnière, ou bail meublé de tourisme, est une convention en vertu de laquelle un bailleur met à disposition du locataire un logement pendant toute une saison, en général touristique.

Le bail saisonnier se caractérise notamment par sa durée. Celle-ci devra être limitée à la saison touristique de la région où le bien est situé. En cas de litiges, les juges se réfèrent aux critères sociaux.

Attention ! En cas de dépassement, les juges peuvent requalifier de plein droit le contrat en bail de location meublée. Pour connaître vos droits et vos obligations légales, remplissez notre formulaire dédié.

 

La durée du bail de location à usage professionnel ou commercial

Si le contrat de location est conclu à usage professionnel ou commercial, la durée du bail s’en trouve affectée.

Selon la profession du locataire, le type de contrat conclu va varier. Si le locataire souhaite louer des locaux pour exercer une activité commerciale, agricole ou artisanale, alors il va conclure avec le bailleur un bail commercial. À défaut, pour les professions libérales réglementées (médecin, avocat) ou les professions libérales non réglementées, un bail professionnel sera conclu entre les parties.

Si le bail commercial est soumis à une réglementation stricte consacrée aux articles L145-1 et suivants du Code de Commerce, le bail professionnel laisse place au principe de la liberté contractuelle en accordant plus de flexibilité aux parties.

Dans le cadre d’un bail commercial, le contrat de location est conclu pour une durée d’usage de neuf ans. Toutefois, le locataire bénéficie d’une période de résiliation triennale, d’où l’autre appellation du bail commercial : le bail 3-6-9. Le bailleur dispose lui aussi de la faculté de résiliation triennale mais sous des conditions plus strictes. Si l’une ou l’autre des parties souhaitent exercer son droit de résiliation triennale, elle devra respecter un préavis de six mois.

Il est à noter que le régime des baux commerciaux est bien plus protecteur du locataire que celui des baux professionnels. En effet, dans le cadre d’un bail commercial, le locataire bénéficie de la propriété commerciale qui lui offre un droit au renouvellement du bail commercial lorsque ce dernier arrive à échéance. Si le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial, il devra verser au locataire une indemnité d’éviction dont le montant servira à couvrir les éventuels frais de déménagement et d’emménagement dans un nouveau local (pas de porte notamment).

En revanche, dans le cadre d’un bail professionnel, le contrat est conclu pour une durée minimale de six ans. Il est possible de prévoir contractuellement une durée plus longue si les parties trouvent cette option plus intéressante.

Néanmoins, il convient de noter que le régime des baux professionnels n’offre pas un droit au renouvellement du bail au locataire. Les parties peuvent décider de renouveler ou non le contrat de bail en respectant un préavis de six mois avant l’arrivée du terme du contrat. Toutefois, en cas de refus de l’une ou l’autre des parties, aucune indemnité d’éviction ne sera versée à titre de compensation.

 

L’exception à la durée du bail commercial : le bail dérogatoire

Comme le régime des baux commerciaux est plutôt stricte, des dérogations à cette réglementation sont prévues. En particulier, la convention d’occupation précaire, ou bail dérogatoire, permet de louer des locaux pour exercer une activité commerciale, agricole ou artisanale tout en échappant aux règles régissant le bail 3-6-9.

Le bail précaire est consacré par l’article L145-5 du Code de Commerce. Conformément à la lettre de cet article, la durée maximale d’un bail précaire est de 36 mois, renouvellements éventuels compris.

Attention ! En revanche, il n’est pas possible d’utiliser la convention d’occupation précaire pour déroger au bail professionnel.

 

La durée du bail de location : tableau récapitulatif

La durée du contrat de location dépend donc du régime légal et réglementaire applicable. Il faut alors comprendre qu’il y a deux catégories de régimes envisageables, le régime de droit commun de la location et les régimes spéciaux applicables à certain types de location.

Voici un tableau récapitulatif de la durée du bail de location selon le type de contrat conclu :

Type de contrat de locationDurée légale du bail de locationPrécisions
Durée du bail de location vide (résidence principale)3 ans minimum si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale
6 ans minimum si le bailleur est une société
Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement sauf exceptions légales.
Durée du bail de location meublée (résidence principale)1 an minimum, ou 9 mois si le locataire est étudiantLe locataire bénéficie d’un droit au renouvellement sauf exceptions légales. En cas de bail étudiant, le contrat est conclu pour une durée ferme : aucune reconduction tacite ni droit au renouvellement n’est offert au locataire.
Durée du bail saisonnierEn principe, la durée du bail saisonnier est celle de la saison.Possibilité de re-qualification en bail de location meublée en cas de dépassement.
Durée du bail de location meublée ou vide en résidence secondaireAucune contrainte légale spécifiqueContrat soumis au droit commun du bail en ce qui concerne la durée.
Durée du bail commercial9 ans minimumPossibilité de résiliation triennale (à 3, 6 ou 9 ans). Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement grâce à la propriété commerciale.

En cas de durée supérieure à 12 ans, le bail doit être conclu devant un notaire.

Durée du bail dérogatoire36 mois maximum, renouvellements éventuels comprisNe s’applique pas aux baux professionnels.
Durée du bail professionnel6 ans minimumAbsence de droit au renouvellement pour le locataire.
Durée du contrat de location de parking, garage ou stationnementAucune contrainte légale spécifique si l’emplacement de stationnement est loué seulContrat soumis au droit commun du bail en ce qui concerne la durée.

Attention ! Si l’emplacement est loué avec un logement, alors la durée du contrat de location de l’emplacement s’accorde avec la durée du contrat de location du logement.

Durée du contrat de location de boxAucune contrainte légale spécifiqueContrat soumis au droit commun du bail en ce qui concerne la durée.
Durée du contrat de location de salleAucune contrainte légale spécifiqueEn pratique, la location est pour la durée de l’évènement réalisé dans la salle.
Possibilité de re-qualification en bail commercial en cas d’exploitation d’un fonds de commerce, artisanal ou agricole.

Bon à savoir : Sous certaines conditions, il est possible d’annuler un bail de location après signature. Aussi, si un parking est loué seul, la durée du contrat de location est soumise au droit commun des contrats.

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