Bail étudiant : le guide complet

Bail étudiant : le guide complet

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Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Le bail étudiant est un type spécifique de bail d’habitation meublée. Afin de s’adapter aux contraintes des étudiants, le bail étudiant comporte des particularités, notamment une durée légale réduite à neuf mois.

 

La consécration du bail étudiant : la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur

Le bail étudiant a été créé par la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux à usage d’habitation. Il est donc soumis aux mêmes règles que celles encadrant les résidences principales, à quelques particularités près. Pour rappel, selon une jurisprudence constante, un logement constitue la résidence principale d’un locataire si celui-ci est occupé pendant au moins huit mois par an.

Toutefois, c’est véritablement la loi Alur de mars 2014 qui est venue encadrer le régime des baux étudiants. En premier lieu, l’article 8 de cette présente loi a défini ce que devait être une location meublée en listant notamment le mobilier et les équipements que celui-ci devait comporter afin d’assurer une vie décente au locataire. Cette liste est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. La loi Alur a également plus spécifiquement renforcé le régime du bail étudiant, assurant ainsi une certaine sécurité juridique au bailleur et au locataire.

Attention ! Depuis la loi Alur, nombre de clauses du bail d’habitation ont été réputées non écrites, c’est-à-dire qu’elles ne produiront aucun effet juridique si elles sont insérées dans un contrat de bail.

 

Le bail étudiant : un bail meublé avec une durée réduite à neuf mois

La principale caractéristique du bail étudiant est que sa durée légale est de neuf mois contre un an pour une location meublée classique. Cette spécificité a été créée par la loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 afin de s’adapter aux contraintes des étudiants. En effet, la plupart des étudiants ont besoin d’occuper un logement le temps d’une année universitaire, c’est-à-dire neuf mois.

Cette durée est incompressible. Cela signifie qu’il n’est pas possible de conclure un bail étudiant pour une durée supérieure à neuf mois. Le cas échéant, il faudra conclure un bail d’habitation meublée classique.

Par ailleurs, le bail étudiant ne peut pas être renouvelé ni reconduit tacitement. Cela crée donc un double avantage, à la fois pour le bailleur et pour l’étudiant locataire : tandis que le premier peut récupérer son logement à l’issue des neuf mois sans avoir à délivrer son congé au locataire, l’étudiant sait par avance qu’il doit libérer le logement à une telle date et peut prendre ainsi ses dispositions pour anticiper la situation. Le locataire étudiant est également dispensé de payer le loyer pendant les vacances d’été.

La conclusion d’un bail étudiant permet, de surcroît, au bailleur de pouvoir louer son logement pendant les vacances d’été au titre d’un contrat de location saisonnière par exemple.

Attention ! La durée légale d’un bail non meublé est de trois ans. Par conséquent, un bail non meublé ne pourra en aucun cas constituer un bail étudiant avec une durée réduite à neuf mois.

 

Qui peut conclure un bail étudiant ?

Comme son nom l’indique, un bail étudiant est réservé aux étudiants qui souhaitent occuper leur logement pendant une année universitaire, c’est-à-dire neuf mois.

Lors de la conclusion d’un bail étudiant, le bailleur ou, le cas échéant, l’agence immobilière peut demander une preuve du statut d’étudiant. Cela pourra être par exemple la carte d’étudiant du locataire ou bien un certificat de scolarité.

Attention ! Les élèves apprentis en alternance ou les personnes en contrat de professionnalisation ont un statut de salarié et non d’étudiant. Par conséquent, ils ne pourront pas conclure un bail étudiant.

Par ailleurs, la situation des étudiants étant plutôt précaire, le bailleur pourra demander des garanties afin de se prémunir contre tout risque d’impayés. En particulier, le bailleur pourra réclamer au locataire :

  • Le versement d’un dépôt de garantie : le bail étudiant étant meublé, le montant du dépôt de garantie ne pourra pas excéder deux mois de loyer ;
  • Un acte de cautionnement : en effet, il faut distinguer la caution du dépôt de garantie, deux notions souvent confondues par abus de langage. La caution est une personne qui se porte garante pour le locataire étudiant. Il s’agit, le plus souvent, des parents de l’étudiant ;

Bon à savoir : La caution peut être simple ou solidaire.

  • La caution bancaire : il s’agit, ici, d’un contrat qui permet à un établissement bancaire de se porter garant pour le locataire étudiant.

 

Résiliation d’un bail étudiant : la procédure

Les modalités de résiliation anticipée du bail étudiant sont les mêmes que celles du bail de location meublée.

S’agissant du locataire, celui-ci peut rompre le bail à n’importe quel moment de l’exécution du contrat. Toutefois, il devra respecter le préavis en vigueur qui est d’un mois. Par ailleurs, comme pour tous les contrats de location, le locataire devra notifier au bailleur sa volonté de résilier par anticipation le contrat de bail étudiant en cours.

Pour ce faire, il devra envoyer son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, par signification par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

En revanche, comme le régime encadrant les baux étudiants est très protecteur du locataire, le bailleur ne pourra pas mettre fin au bail étudiant avant l’arrivée au terme de ce dernier.

Bon à savoir : Des dérogations peuvent toutefois être accordées au bailleur, notamment en cas de motif légitime et sérieux (impayés du loyer et/ou résiliation du bail pour troubles de voisinage par exemple). Dans ce cas, le bailleur pourra envoyer son congé au locataire étudiant en respectant toutefois un délai de préavis de trois mois.

À l’issue du bail étudiant, il est fortement recommandé de s’entendre sur une date afin de réaliser un état des lieux de sortie. En cas de litige ou en cas de désaccord sur la date de l’état des lieux, ce dernier pourra être réalisé par un huissier de justice.

Une fois le départ du locataire effectif, le propriétaire disposera d’un délai d’un mois pour lui restituer le dépôt de garantie versé à son entrée dans le logement si l’état des lieux d’entrée est conforme à l’état des lieux de sortie. Le cas échéant, si des travaux sont à prévoir, le délai est porté à deux mois afin de laisser le temps au bailleur d’évaluer les dépenses nécessaires.

 

Bail meublé étudiant et taxe d’habitation

Bien souvent, on se demande à qui revient la charge de la taxe d’habitation. En principe, le paiement de la taxe d’habitation impute au locataire si celui-ci est présent au 1er janvier de l’année d’imposition. En revanche, dans le cadre d’une location saisonnière (location de vacances principalement), alors la taxe d’habitation revient à la charge du propriétaire.

La question qui se pose alors est de savoir si un bail étudiant est considéré comme une location classique ou bien une location saisonnière.

Un arrêt du Conseil d’État rendu le 15 juin 2016 est venu clarifier les choses en posant le principe selon lequel le bail étudiant ne constitue en aucun cas une location saisonnière. C’est donc au locataire qui occupe le logement au 1er janvier de l’année d’imposition à qui revient le paiement de la taxe d’habitation.

 

La fiscalité du bail meublé étudiant, un avantage considérable pour le bailleur

Le régime fiscal du bail étudiant obéit aux mêmes règles que celui de la fiscalité de la location meublée en général. Le bail étudiant est donc assujetti au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour profiter de ce régime, le bailleur doit répondre à quelques critères:

  • Faire de la location meublée
  • Faire cette même activité de location meublée à titre habituel

Cependant il existe un régime encore plus avantageux, le régime micro BIC de la location meublée, pour cela il faut que le chiffre d’affaires hors taxes de l’activité de location, du baille, ne dépasse pas 70 000 €.
Selon le statut du bailleur (loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé non professionnel), alors la fiscalité du bail étudiant pourra être rattachée à une micro-entreprise (régime forfaitaire) ou au régime réel.

 

Les aides prévues par l’État pour les locataires titulaires d’un bail étudiant

Souscrire un contrat de bail étudiant engendre des dépenses que les étudiants ne peuvent pas toujours assumer. Pour pallier ce problème, l’État a prévu des aides pour couvrir les frais engagés par le bail étudiant. Il s’agit de :

  • L’Allocation de Logement à caractère Social (ALS) : c’est l’aide la plus versée aux étudiants. Attention, pour prétendre à cette aide, votre logement ne doit pas être conventionné et vous devez l’occuper pendant au moins huit mois par an ;
  • La CLE (Caution Locative Étudiante) : mise en place dès août 2014, la CLE est une aide réservée aux étudiants boursiers de moins de 28 ans qui sont dans l’incapacité de présenter des garants familiaux ;
  • L’Aide Personnalisée au Logement (APL) : il s’agit d’une aide octroyée selon les ressources dont vous disposez. Pour pouvoir y prétendre, le logement doit faire l’objet d’une convention avec l’État, constituer la résidence principale du preneur et répondre aux conditions de décence exigibles par la loi ;
  • Loca-Pass : il s’agit d’une aide qui vous avance le montant du dépôt de garantie. Vous remboursez cette somme a posteriori grâce à des mensualités adaptées à votre budget. L’aide Loca-Pass vous propose également de se porter caution ;
  • Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) : cette aide, plus globale, permet de subvenir aux besoins des personnes en difficultés financières en leur versant des sommes sous forme de prêts ou de subventions.

Bon à savoir : Si le bail étudiant n’est pas une alternative qui semble vous convenir, sachez qu’il est également possible de louer une chambre à l’étudiant sous certaines conditions.

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