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Le bail étudiant

Le bail étudiant

Le bail étudiant est un type spécifique de bail d’habitation meublée. En effet, consacré par la loi du 6 Juillet 1989 puis encadré par la loi Alur de 2014, le bail étudiant vise à s’adapter aux circonstances particulières auxquelles sont confrontés les étudiants. Il a pour principale caractéristique d’avoir une durée légale réduite à 9 mois, ce qui correspond à la durée d’une année universitaire/scolaire.

Il comporte donc de nombreuses particularités et présente un certain nombre d’avantages, tant pour l’étudiant que pour le bailleur.

Qu’est-ce que le bail étudiant ?

Il présente plusieurs particularités et est encadré en fonction de celles-ci. Désormais, la loi en pose explicitement les caractéristiques, notamment avec la condition d’un logement meublé, et d’une durée spécialement réduite à neuf mois.

La consécration du bail étudiant : la loi du 6 Juillet 1989 et la loi Alur

Il a été créé par la loi du 6 Juillet 1989 régissant les baux d’habitation. Ce bail particulier est donc soumis aux mêmes règles que celles qui encadrent les habitations à usage de résidence principale, à quelques différences près.

À noter : selon une jurisprudence constante, un logement constitue la résidence principale d’un locataire lorsque celui-ci est occupé pendant au moins huit mois par an.

Toutefois, c’est véritablement la loi Alur de Mars 2014 qui est venue poser le régime applicable aux baux étudiants. Celle-ci a aussi eu un réel impact sur la location meublée en général.

Dans son article 8, la loi Alur définit la location meublée en listant notamment le mobilier et les équipements que celui-ci doit comporter afin d’assurer une vie décente au locataire. Cette liste est fixée par le décret n°2015-981 du 31 Juillet 2015.

Par ailleurs, la loi Alur a également renforcé le régime du bail étudiant, assurant ainsi une certaine sécurité juridique au bailleur comme au locataire.

Attention : depuis la loi Alur, nombre de clauses du bail d’habitation ont été réputées non écrites, c’est-à-dire qu’elles ne produiront aucun effet juridique si elles sont insérées dans un contrat de bail.

Le bail étudiant : un bail d’habitation meublée avec une durée réduite à neuf mois

La principale caractéristique du bail étudiant réside dans le fait que sa durée légale est réduite à 9 mois, alors qu’elle est d’un an pour une location meublée classique. Cette spécificité vient de la loi n°2005-32 du 18 Janvier 2005, dans le but de s’adapter aux contraintes des étudiants.

Cette durée ne peut en aucun cas être étendue. Cela signifie qu’il n’est pas possible de conclure un bail étudiant pour une durée supérieure à 9 mois. La conclusion d’un bail d’habitation meublée pour une durée supérieure à 9 mois correspond donc à une location meublée classique.

Par ailleurs, le bail étudiant ne peut ni être renouvelé ni être reconduit tacitement.

Ainsi, cette spécificité crée un double avantage pour le bailleur et pour le locataire étudiant : tandis que le premier peut récupérer son logement à l’issue des neuf mois sans avoir à délivrer son congé au locataire, le second sait par avance qu’il doit libérer le logement à une telle date et peut prendre ainsi ses dispositions pour anticiper la situation.

Enfin, le locataire étudiant est également dispensé de payer le loyer pendant les vacances d’été. A ce titre, le bailleur va pouvoir louer son logement pendant les vacances d’été en proposant un contrat de location saisonnière par exemple.

À noter : suite à la conclusion du bail, il peut être intéressant pour le locataire et le propriétaire de mettre en place des avis d’échéance de loyer afin de prévoir tout manquement au paiement du loyer.
Attention : la durée légale d’un bail de location non meublée étant de 3 ans, celui-ci ne peut pas constituer un bail étudiant.

Qui peut conclure un bail étudiant ?

Comme son nom l’indique, il est réservé aux personnes ayant le statut d’étudiant et qui souhaitent occuper un logement le temps d’une année universitaire, soit 9 mois.

Au moment de la conclusion d’un bail étudiant, le bailleur ou, le cas échéant, l’agence immobilière peut demander une preuve du statut d’étudiant (certificat de scolarité, carte d’étudiant etc…).

Attention : les élèves apprentis en alternance ou les personnes en contrat de professionnalisation ont un statut de salarié et non d’étudiant. Par conséquent, ils ne pourront pas conclure un bail étudiant.

En outre, la situation des étudiants étant assez précaire, le propriétaire pourra également demander des garanties afin de se prémunir contre tout risque d’impayés.

Il pourra notamment réclamer au locataire :

  • Le versement d’un dépôt de garantie : le bail étudiant étant un bail de location meublée, le montant du dépôt de garantie ne pourra pas excéder deux mois de loyer ;
  • Un acte de cautionnement : bien qu’il s’agisse de deux notions fréquemment confondues par abus de langage, la caution est différente du dépôt de garantie. La caution est une personne qui se porte garante pour le locataire dans le cas où celui-ci ne serait plus en mesure de respecter ses obligations. Le plus souvent, ce sont les parents de l’étudiant qui se portent garants pour lui. La caution peut être simple ou solidaire.
  • Une caution bancaire : il s’agit d’un contrat qui permet à un établissement bancaire de se porter garant pour le locataire étudiant.

Comment résilier un bail étudiant ?

Les modalités de résiliation anticipée sont similaires à celles du bail de location meublée.

En voici les modalités :

 Du côté du locataire Du côté du propriétaire
–       Possibilité de rompre le bail à n’importe quel moment

–       Préavis d’un mois

–       Notification au bailleur de sa volonté de résilier par anticipation le contrat de bail étudiant en cours

–       Lettre recommandée avec accusé de réception, signification par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement

–       Pas de possibilité de mettre fin au bail étudiant avant l’arrivée au terme de ce dernier

–       Délai d’un mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée

–       Délai de 2 mois si des travaux sont à prévoir afin d’évaluer les dépenses nécessaires

À noter : il existe des dérogations en vertu desquelles le propriétaire va pouvoir donner congé à son locataire. C’est notamment le cas s’il a un motif légitime et sérieux tel que des impayés de loyer et/ou une résiliation du bail pour troubles du voisinage.

A l’issue du bail étudiant, il est fortement recommandé de s’entendre sur la date à laquelle réaliser l’état des lieux de sortie. En effet, en cas de litige ou de désaccord sur la date de l’état des lieux, celui-ci pourra être réalisé par un huissier de justice.

Quels sont les avantages du bail étudiant ?

La signature d’un bail étudiant présente des avantages à la fois pour le propriétaire et pour l’étudiant locataire. Il peut s’agir d’avantages fiscaux, ou bien des nombreuses aides et garanties apportées par l’Etat à l’étudiant.

La fiscalité du bail meublé étudiant : un avantage considérable pour le bailleur

Le régime fiscal du bail étudiant obéit aux mêmes règles que celui de la fiscalité de la location meublée en général. Celui-ci est donc assujetti au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Afin de profiter de ce régime, le bailleur doit répondre à quelques critères :

  • Faire de la location meublée ;
  • Faire cette même activité de location meublée à titre habituel.

Cependant, il existe un régime encore plus avantageux, le régime micro BIC de la location meublée. Pour pouvoir en bénéficier, le chiffre d’affaires hors taxes de l’activité de location ne doit pas dépasser 70 000 €.

Selon le statut du bailleur (loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé non professionnel), la fiscalité du bail étudiant pourra être rattachée à une micro-entreprise (régime forfaitaire) ou au régime réel.

À noter : en principe, le paiement de la taxe d’habitation impute au locataire si celui-ci est présent au 1er Janvier de l’année d’imposition. Par exception, elle revient à la charge du propriétaire dans le cadre d’une location saisonnière. Un arrêt du Conseil d’État rendu le 15 Juin 2016 est venu poser le principe selon lequel le bail étudiant ne constitue en aucun cas une location saisonnière. C’est donc le locataire qui occupe le logement au 1er Janvier de l’année d’imposition qui doit payer la taxe d’habitation.

Les aides de l’État pour les locataires titulaires d’un bail étudiant

Avoir son propre logement engendre des dépenses et des charges qui ne peuvent pas toujours être assumées par l’étudiant. Pour pallier ce problème, l’État a prévu des aides pouvant couvrir les frais engagés par le bail étudiant.

Il s’agit notamment de :

Les aides de l'Etat
 

  • L’allocation de Logement à caractère Social (ALS) : il s’agit de l’aide la plus versée aux étudiants. Pour y prétendre, le logement concerné ne doit pas être conventionné et l’étudiant doit l’occuper au moins huit mois par an ;
  • Le dispositif Visale : mis en place gratuitement par Action Logement depuis 2018, ce dispositif est venu remplacer la Caution Locative Étudiante (CLE). Ce dispositif est une garantie de paiement au propriétaire en cas de loyers et de charges impayés et/ou de dégradations locatives ;
  • L’Aide Personnalisée au Logement (APL) : il s’agit d’une aide octroyée selon les ressources du locataire. Pour en bénéficier le logement doit être conventionné, constituer la résidence principale du preneur et répondre aux conditions de décence exigibles par la loi ;
  • Loca-Pass : il s’agit d’une aide qui avance le montant du dépôt de garantie. La somme sera remboursée par le locataire a posteriori et par le biais de mensualités adaptées à son budget. L’aide Loca-Pass propose également de se porter caution ;
  • Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) : cette aide, plus globale, permet aux personnes en difficultés financières de subvenir à leurs besoins en leur versant des sommes d’argent sous forme de prêts ou de subventions.
À noter : si le bail étudiant ne semble pas être l’alternative la plus adaptée pour un propriétaire spécifique, celui-ci peut également louer une chambre à l’étudiant sous certaines conditions. Pour l’étudiant, la location de chambre chez l’habitant peut présenter des avantages financiers non négligeables.

 

FAQ

Qu’est-ce qu’un bail étudiant ?

Il s'agit d'une alternative au bail d’habitation meublée classique. Ce type de bail ne peut être proposé qu’aux logements meublés destinés à des locations réduites à 9 mois et n’est pas renouvelable.

Qui paye la taxe d’habitation pour un bail étudiant ?

En principe, le paiement de la taxe d’habitation impute au locataire si celui-ci est présent au 1er Janvier de l’année d’imposition. Par exception, elle revient à la charge du propriétaire dans le cadre d’une location saisonnière. Un arrêt du Conseil d’État rendu le 15 Juin 2016 est venu poser le principe selon lequel le bail étudiant ne constitue en aucun cas une location saisonnière. C’est donc le locataire qui occupe le logement au 1er Janvier de l’année d’imposition qui doit payer la taxe d’habitation.

Quels documents pour une location étudiante ?

Les pièces qui seront toujours demandées sont les suivantes : - Une photocopie de la pièce d’identité (CNI ou passeport) ; - Trois derniers bulletins de salaire (si le futur locataire est salarié) ou ceux du garant ; - Un justificatif de domicile pour le garant (facture EDF, avis de taxe d’habitation, avis d’imposition etc…).

Quelle est la durée d’un bail d’habitation meublée ?

Dans le cadre d’une location meublée de résidence principale, la durée du contrat de bail est au minimum d’un an. Celui-ci peut également être signé pour une durée plus longue. Cette durée a été introduite par la réforme de la loi Alur du 24 Mars 2014. Le bail d’habitation meublée classique se distingue du bail meublé étudiant qui lui est conclu pour une durée de 9 mois correspondant à la durée d’une année universitaire.

Quel préavis pour une location meublée ?

Le locataire peut rompre le bail à tout moment à condition de respecter un délai de préavis d’un mois, y compris dans le cadre d’un bail étudiant.

Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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xavier
xavier
mai 4, 2019 1:18

La Durée bail étudiant est elle OBLIGATOIREMENT de 9 Mois ?