Quelle est la durée légale d’un bail de location vide ?

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Le bail de location non meublée est soumis à une réglementation stricte, notamment en ce qui concerne sa durée légale. En principe, la durée légale d’un bail de location vide est de trois ou six ans mais celle-ci peut être réduite dans certains cas spécifiques.

Le principe : la durée légale d’un bail de location vide est de trois ou six ans

Le bail de location non meublée est régi par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. En vertu de l’article 10 de cette présente loi, la durée légale d’un bail de location vide est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques.

Bon à savoir : La durée légale de trois ans s’applique également pour les SCI familiales qui décident d’habiter le logement dont les membres de la société assurent la gestion ensemble.

Si le propriétaire-bailleur est une personne morale, alors la durée légale du bail de location vide est ramenée à six ans. Pour rappel, une personne morale est un groupement bénéficiant d’une personnalité juridique et détendant des droits et obligations semblables à ceux des personnes physiques. Il s’agit notamment des sociétés.

Attention ! L’indivision, c’est-à-dire la détention d’un bien indivisément par plusieurs personnes, ne constitue pas une personne morale.

Si aucun congé n’est notifié à l’issue du bail, qu’il émane du locataire ou du bailleur, alors le contrat de bail de location vide est reconduit tacitement ou renouvelé. Pour rappel, le renouvellement suscite une manifestation de volonté de l’une ou l’autre des parties. L’offre de renouvellement peut, par exemple, prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Les exceptions au principe de la durée légale d’un bail de location vide

Tout d’abord, il est tout à fait possible de fixer contractuellement une durée plus longue qui déroge à la durée légale de trois ans du bail de location vide.

Par ailleurs, si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, alors le bail n’entre pas dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989. Les parties peuvent alors librement fixer la durée du bail de location vide. Cela peut être le cas pour les résidences secondaires ou les logements de fonction par exemple.

Bon à savoir : Pour ce type de locations, les conditions de renouvellement et de tacite reconduction sont également librement fixées par les cocontractants. Le congé doit respecter un préavis dont la durée est là encore librement fixée par les parties.

Dans le cas des résidences secondaires et des logements de fonction, en tant que propriétaire, vous pouvez fixer une durée ferme au contrat de bail de location vide. Cela signifie que pendant toute cette durée, le locataire ne pourra pas vous donner congé. À l’issue du terme de la convention, le bail ne se renouvelle pas et le locataire est tenu de quitter les lieux sans que vous n’ayez besoin de lui notifier votre congé.

Attention ! Cette alternative peut toutefois comporter des risques, notamment si votre locataire est défaillant financièrement.

Les cas où la durée du bail de location vide peut être réduite

Un évènement justifiant une durée du bail de location vide réduite

Dans certains cas précis, la durée légale du bail de location vide peut être réduite par le bailleur.

C’est notamment le cas lorsqu’un motif légitime justifie cette réduction de durée, notamment un évènement professionnel ou familial. L’évènement doit être probable, même si sa survenance n’est pas certaine. Cela peut être par exemple le départ à la retraite du bailleur justifiant la reprise du logement.

La notification de cet évènement doit être formalisée par écrit pour pouvoir servir de preuve à rapporter en cas de litige.

Attention ! Pour être valable, la notification de cet évènement doit être précise et non équivoque. Le cas échéant, elle pourra être rejetée par les juges du fond en cas de conflit.

Le bailleur est tenu de prévenir le locataire au moins deux mois à l’avance de la survenance de l’évènement justifiant une durée réduite au bail de location vide.

Attention ! Dans tous les cas, le bailleur ne pourra pas prévoir une durée inférieure à un an pour le bail de location vide.

Le congé du locataire

Contrairement au bailleur, le locataire bénéficie du droit de mettre fin au contrat de bail vide à n’importe quel moment durant son exécution. Il doit notifier son congé au bailleur soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier, soit par remise en mains propres contre récépissé.

Toutefois, le préavis de location non meublée est de trois mois.

Néanmoins, dans certains cas, le préavis du locataire peut être réduit à un mois. Ce droit a été consacré par la loi Alur de mars 2014. Cela peut être le cas notamment si le logement est situé en zone dite tendue.

Les autres motifs justifiant un préavis réduit à un mois sont :

• la perte d’emploi ;
• la mauvaise santé du locataire ;
• l’obtention d’un premier emploi en CDD ou en CDI ;
• l’obtention d’un emploi consécutivement à une période de chômage ;
• l’attribution d’un logement social ;
• la mutation professionnelle ;
• les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé.

La clause résolutoire du bail de location vide

Dans les contrats de baux de location, et notamment les baux de location non meublée, il est possible de prévoir une clause résolutoire qui permet au bailleur de résilier de plein droit le bail en cours d’exécution sans intervention judiciaire.

La clause résolutoire vise à sanctionner des manquements graves du locataire à ses obligations.

Néanmoins, la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que dans des cas très précis. Il s’agit :

• d’impayés du loyer et/ou des charges locatives ;
• du non-versement du dépôt de garantie lors de l’entrée du locataire dans le bien loué ;
• de non-souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;
• du non-respect de l’obligation de jouissance paisible du logement (en cas de nuisances sonores dues à l’aboiement des chiens par exemple).

Durée du bail de location vide écoulée : et ensuite ?

L’encadrement du congé du bailleur

Le congé du bailleur est strictement encadré par la loi. Contrairement au locataire, le bailleur ne peut donner son congé qu’à l’issue de la durée du bail de location vide.

Par ailleurs, le bailleur ne peut donner congé au locataire que s’il remplit l’une de ces conditions :

• Le congé pour vendre : le bailleur qui décide de mettre à la vente le bien loué peut donner congé à son locataire. Toutefois, il convient de noter que le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire que le bailleur doit proposer le bien à la vente prioritairement au locataire. Le locataire disposera d’un délai de deux mois pour répondre à l’offre, faute de quoi le bailleur pourra proposer son offre à des tiers dans les mêmes conditions (au même prix notamment) ;
• Le congé pour reprise : le bailleur peut donner congé au locataire au terme du contrat de bail de location vide s’il décide de reprendre les lieux pour y habiter ou ses ascendants, descendants, conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ou les ascendants/descendants du conjoint, du partenaire de PACS ou du concubin notoire depuis au moins un an ;
• Le congé pour motif légitime et sérieux, notamment en cas d’impayés répétés du locataire.

Dans tous les cas, le bailleur doit respecter un préavis de six mois avant l’issue du bail prévu dans les dispositions contractuelles.

Le renouvellement ou la tacite reconduction

Si aucune des deux parties au contrat de bail ne souhaite donner son congé, le bail de location vide est reconduit tacitement pour la durée légale du contrat de bail vide, c’est-à-dire trois ans si le bailleur est une personne physique et six ans si le bailleur est une personne morale.

Bon à savoir : En cas de tacite reconduction, la jurisprudence a spécifié qu’il était possible de prévoir une durée plus longue en insérant une clause à cet effet dans le contrat de bail initial.

Les conditions d’exécution du bail reconduit tacitement sont exactement les mêmes que celles stipulées dans le bail initial.

Si le bailleur souhaite modifier une des conditions présentes dans le contrat de bail vide, il est préférable de recourir plutôt au renouvellement. Cela est le cas si le bailleur veut procéder à une révision du loyer par exemple. Dans ce cas, le bailleur doit faire une offre de renouvellement au locataire formalisée par écrit.

Bon à savoir : La fiscalité de la location vide peut s’avérer un peu compliquée, et il serait judicieux de bien comprendre toutes ses dimensions.
La TVA n’est pas applicable aux logements meublés en général.