ConnexionQuelle est la durée légale d’un bail de location vide ?
Dernière mise à jour le 05/12/2023
- Quelle est la durée légale d’un bail de location vide ?
- Quelles sont les exceptions au principe de la durée légale d’un bail de location vide?
- Dans quels cas la durée du bail de location vide peut-elle être réduite ?
- Comment est renouvelé le contrat de bail de location vide arrivé à échéance ?
- Comment prend fin un bail de location de location vide?
- FAQ
La durée d’un de bail de location vide est soumis à une réglementation stricte encadrée par la loi du 6 Juillet 1989.
En principe, la durée légale minimale d’un bail de location vide est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique, et de 6 ans lorsqu’il est une personne morale.
Cette durée légale peut exceptionnellement être réduite.
Quelle est la durée légale d’un bail de location vide ?
La durée légale d’un bail de location vide varie selon que le bailleur soit une personne physique ou une personne morale.
Une durée légale de 3 ans pour le bailleur personne physique
Le bail de location non meublée est régi par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. En vertu de l’article 10 de la présente loi, la durée légale d’un bail de location vide est de 3 ans pour les bailleurs personnes physiques si le bien constitue la résidence principale du locataire.
Une durée légale de 6 ans pour le bailleur personne morale
En revanche, si le propriétaire-bailleur est une personne morale, alors la durée légale du bail de location vide est allongée à 6 ans.
Ainsi, si aucun congé n’est notifié à l’issue du bail, qu’il émane du locataire ou du bailleur, alors le contrat de bail de location vide est reconduit tacitement pour la même durée.
Quelles sont les exceptions au principe de la durée légale d’un bail de location vide?
Tout d’abord, il est tout à fait possible de fixer contractuellement une durée de bail plus longue que celle prévue par la loi.
Par ailleurs, si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, alors le bail n’entre pas dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.
Les parties peuvent donc librement fixer la durée du bail de location vide. Cela peut notamment être le cas pour les résidences secondaires ou les logements de fonction.
Dans le cas des résidences secondaires et des logements de fonction, en tant que propriétaire, vous pouvez fixer une durée ferme au contrat de bail de location vide. Cela signifie que pendant toute cette durée, le locataire ne pourra pas vous donner congé.
À l’issue du terme du contrat, le bail ne se renouvelle pas et le locataire est tenu de quitter les lieux sans que vous n’ayez besoin de lui notifier votre congé.
Dans quels cas la durée du bail de location vide peut-elle être réduite ?
Des cas particuliers justifient une durée du bail de location vide inférieure à 3 ans.
Toutefois, afin que cette réduction soit valable il faut que 2 conditions soient réunies:
- la durée du bail ne peut pas être inférieure à un an ;
- le bailleur doit justifier d’un motif légitime tel qu’un événement professionnel ou familial pour réduire la durée légale du bail d’habitation vide.
Ce motif doit alors impérativement être inclus dans le bail.
Dès lors, l’événement doit être probable, même si sa survenance n’est pas certaine. Il peut par exemple s’agir :
- D’un départ à la retraite du bailleur ;
- D’un retour en France pour des expatriés.
La notification de cet événement doit être formalisée par écrit afin de servir de preuve en cas de litige.
Le bailleur est tenu de prévenir le locataire au moins 2 mois avant la survenance de l’événement justifiant la durée réduite du bail.
Dans tous les cas, le bailleur ne pourra pas prévoir une durée inférieure à un an pour le bail de location vide.
Enfin, si l’événement indiqué ne s’est pas réalisé alors le bail est réputé être un bail de location vide de droit commun d’une durée de 3 ans.
Comment est renouvelé le contrat de bail de location vide arrivé à échéance ?
A échéance, un bail de location vide peut être renouvelé par tacite reconduction ou par un renouvellement à de nouvelles conditions.
Le renouvellement du bail de location vide par tacite reconduction
Si aucune des deux parties au contrat de bail ne souhaite donner son congé, le bail de location vide est reconduit tacitement pour la durée légale du contrat de bail vide, c’est-à-dire 3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale.
Les conditions d’exécution du bail reconduit tacitement sont exactement les mêmes que celles stipulées dans le bail initial.
La poursuite du bail par un renouvellement à de nouvelles conditions
Si le bailleur souhaite modifier l’une des conditions présentes dans le contrat de bail, il devra avoir recours à un renouvellement. Il peut notamment le faire lorsqu’il souhaite procéder à une révision du loyer. Dans ce cas, le bailleur doit faire une offre de renouvellement au locataire formalisée par écrit.
Comment prend fin un bail de location de location vide?
Le congé à l’initiative du bailleur
Le congé du bailleur est strictement encadré par la loi. Contrairement au locataire, le bailleur ne peut donner son congé qu’à l’issue de la durée du bail de location vide.
Par ailleurs, le bailleur ne peut donner congé au locataire que s’il remplit l’une de ces 3 conditions :
- Le congé pour vendre : Le bailleur qui décide de mettre en vente le bien loué peut donner congé à son locataire. Toutefois, il convient de noter que le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire que le bailleur doit lui proposer le bien à la vente prioritairement. Le locataire disposera d’un délai de 2 mois pour répondre à l’offre, faute de quoi le bailleur pourra proposer son offre à des tiers dans les mêmes conditions (au même prix notamment) ;
- Le congé pour reprise : Le bailleur peut donner congé au locataire au terme du contrat de bail de location vide s’il décide de reprendre les lieux pour y habiter lui-même ou ses ascendants, descendants, conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ou les ascendants/descendants du conjoint, du partenaire de PACS ou du concubin notoire depuis au moins un an ;
- Le congé pour motif légitime et sérieux, notamment en cas d’impayés avérés et répétés du locataire ou de troubles du voisinage.
Dans tous les cas, le bailleur doit respecter un préavis de six mois avant l’issue du bail prévue dans les dispositions contractuelles.
Le congé donné par le locataire
Contrairement au bailleur, le locataire bénéficie du droit de mettre fin au contrat de bail à tout moment. Pour ce faire, il doit simplement notifier son congé au bailleur soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier, soit par remise en main propre contre récépissé.
Toutefois, le locataire doit respecter le préavis de location non meublée qui est de 3 mois.
La mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail de location vide
Dans les contrats de baux de location, et notamment les baux de location non meublés, il est possible de prévoir une clause résolutoire permettant au bailleur de résilier de plein droit le bail en cours d’exécution, sans intervention judiciaire.
La clause résolutoire vise à sanctionner des manquements graves du locataire à ses obligations.
Néanmoins, la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que dans des cas très précis.
Il s’agit notamment des cas suivants :
- Des impayés de loyers et/ou de charges;
- Le non versement du dépôt de garantie lors de l’entrée du locataire dans logement ( si celle-ci est demandée);
- La non souscription à une assurance contre les risques locatifs;
- Le non-respect de la destination du bien et de la jouissance paisible.
Voici un schéma récapitulatif de la mise en œuvre des clauses résolutoires:
FAQ
Est-il possible de faire un bail de location vide d'un an ?
Quelle est la durée minimum d'un bail de location vide ?
Qu'est-ce qu'un bail de location vide ?
Modèle de contrat de location vide
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, ma maman doit rentrer à l’Ehpad. Pour compléter sa pension afin d’amortir le coût, nous voulons mettre l’appartement en location vide. Mon frère et moi sommes en indivision avec elle, c’est elle qui occupe le logement en ce moment. J’ai bien compris que le bail sera de 3 ans renouvelable, mais si le décès de ma maman arrive avant les 3 ans, nous sera t’il possible de vendre l’appartement ? Je vous remercie de votre réponse.
Bonjour,
Il est possible de vendre l’appartement même si le bail est en cours, mais l’acheteur devra respecter le bail jusqu’à son terme.
Le décès de votre mère ne bloque pas la vente, mais la gestion se fera ensuite entre vous et votre frère en indivision.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Mon bailleur social a mandaté un huissier pour m’expulser car mes voisins ont dit que je les avais agressé et que je faisais du bruit. Je suis à l’origine de la 1ère réclamation auprès de mon bailleur pour bruit et insultes, mais le bailleur a pris parti et m’a dit qu’il fallait que je me trouve un autre appartement. Ils ont ensuite mandaté l’huissier pour constater les bruits, et apparemment j’aurais fait du bruit lorsque eux en ont fait, pour que l’huissier constate. Ils disent qu’ils font du bruit comme tout le monde, car ils ont un enfant mais… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour
je suis propriétaire d’une maison et je souhaite la louer vide pour une durée fixe de 4 ans . est ce légal??? merci d’avance pour votre réponse
Bonjour,
Lorsque le contrat de location ne concerne pas une résidence principale, il n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, la durée du contrat est libre.
Pour certains autres types de contrat des limites de durée peuvent exister.
N’hésitez pas à contacter un professionnel en la matière qui saura vous conseiller personnellement
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Je voudrais dénoncer mon contrat de location, le préavis de 3 mois doit il démarrer le 1er du mois ou n’importe quel jour?
J’ai une caution solidaire, vas t’elle prendre fin en même temps, à la fin de mon préavis?
Merci pour votre réponse
Bonjour, En France, pour les locations de logements vides à titre de résidence principale, le préavis de résiliation est généralement de trois mois. Le préavis commence à courir à partir du premier jour du mois suivant la réception de la notification de résiliation par le propriétaire ou le locataire. Cela signifie que si vous envoyez votre notification de résiliation en avril, votre préavis débutera le 1er mai et prendra fin le dernier jour du troisième mois suivant, soit le 31 juillet dans ce cas. En ce qui concerne la caution solidaire, elle prend normalement fin en même temps que la… Lire la suite »
Bonjour , merci pour la qualité de votre article . Au tout début , quand vous parlez de la durée de six ans pour un bail de location vide avec une personne morale pour le bailleur . Je loue auprès d’une agence immobilière , et sur le contrat il est écrit une durée de 3 ans tacitement renouvelable. Est ce que cela fait figure de personne morale ?
Bien cordialement
Bonjour, Pour trouver des contacts et des clients dans votre domaine, voici quelques pistes à explorer : Réseautage professionnel : Participez à des événements locaux ou en ligne pour rencontrer des personnes ayant besoin d’aide administrative. Plateformes de freelance : Inscrivez-vous sur des plateformes comme Upwork ou Malt pour proposer vos services à une large audience. Réseaux sociaux : Utilisez LinkedIn, Facebook, ou Twitter pour promouvoir vos services et établir des connexions. Site web : Créez un site professionnel pour présenter vos services et optimisez-le pour le référencement. Bouche-à-oreille : Informez votre réseau personnel et professionnel de votre activité et… Lire la suite »
Bonjour, Je me permets de venir vers vous concernant un problème que je rencontre avec mes locataires. En effet, ceux-ci sont arrivés en mars 2023 dans ma maison, sont âgés respectivement de 70 et 64 ans. Je leur ai dit en septembre que je comptais vendre cette maison à la fin de leur bail en 2026. De ce fait, elle m’a dit qu’elle cherchait autre chose, jusqu’ici pas de problème. Donc, je lui répond qu’elle me prévienne si elle part avant la fin du bail car je devrai trouver d’autres locataires. En effet, je ne souhaite vendre cette maison qu’à… Lire la suite »
Bonjour,
Vous êtes tenu de respecter le bail actuel jusqu’à son terme en 2026, sauf en cas de motif légitime de résiliation prévu par la loi. Vous ne pouvez pas contraindre vos locataires actuels à partir avant cette date. Une fois qu’ils auront quitté la maison, vous pourrez relouer le logement en respectant les lois et réglementations en vigueur.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
est-ce que la loi alur impose au bailleur de refaire un bail avec son locataire (appt loué nu) après avoir eu 4 renouvellements de 3 ans par tacite reconduction c.a.d 12 ans.
sachant que les conditions de location seront inchangées.
Merci bien cordialement
jp
Bonjour, La Loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) en France a introduit des dispositions spécifiques en matière de renouvellement des baux d’habitation. Cependant, elle ne rend pas obligatoire le fait de refaire un bail avec le locataire après 4 renouvellements de 3 ans par tacite reconduction. Le principe de la tacite reconduction permet au bail de se renouveler automatiquement aux mêmes conditions si ni le locataire ni le bailleur ne s’y opposent. Toutefois, la Loi ALUR a introduit des changements relatifs à la durée du bail, notamment pour les locations nues. Avant la Loi ALUR, la durée… Lire la suite »
Bonjour. Tout d’abord je tiens à vous adresser mes meilleurs vœux. Nous avons eu la visite de notre propriétaire aujourd’hui. Il nous a annoncé que notre bail de 3 ans se finissant en juillet 2024 qu’il ne renouvelera pas le bail car il veut vendre sa maison. Il en a assez de faire les travaux et sa femme est très malade. Nous y sommes depuis juillet 2018 mon mari et mes enfants. Il nous a proposé un prix qu’il a lui même fixé. Ne souhaitant pas nous mettre dehors, il nous dit qu’il fera un bail d’un an tous les… Lire la suite »
Bonjour,
La durée légale d’un bail de location vide est de 3 ans minimum. Il n’est pas possible de signer un bail non meublé pour une durée d’1 an.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace