Quelle est la durée légale d’un bail de location vide ?
Le bail de location non meublée est soumis à une réglementation stricte encadrée par la loi du 6 Juillet 1989. Ainsi, la loi indique clairement la durée légale minimale que le contrat de bail de location vide doit respecter.
En principe, la durée légale d’un bail de location vide est de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, et de six ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale.
Ce principe accueille toutefois quelques exceptions dans lesquelles la durée du bail peut être réduite.
Quelle est la durée légale d’un bail de location vide ?
Le principe : la durée légale d’un bail de location vide est de trois ou six ans
Le bail de location non meublée est régi par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. En vertu de l’article 10 de la présente loi, la durée légale d’un bail de location vide est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques.
Si le propriétaire-bailleur est une personne morale, alors la durée légale du bail de location vide est ramenée à six ans.
Ainsi, si aucun congé n’est notifié à l’issue du bail, qu’il émane du locataire ou du bailleur, alors le contrat de bail de location vide est reconduit tacitement.
Les exceptions au principe de la durée légale d’un bail de location vide
Tout d’abord, il est tout à fait possible de fixer contractuellement une durée de bail plus longue que celle prévue par la loi.
Par ailleurs, si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, alors le bail n’entre pas dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989. Les parties peuvent donc librement fixer la durée du bail de location vide. Cela peut notamment être le cas pour les résidences secondaires ou les logements de fonction, par exemple.
Dans le cas des résidences secondaires et des logements de fonction, en tant que propriétaire, vous pouvez fixer une durée ferme au contrat de bail de location vide. Cela signifie que pendant toute cette durée, le locataire ne pourra pas vous donner congé.
À l’issue du terme du contrat, le bail ne se renouvelle pas et le locataire est tenu de quitter les lieux sans que vous n’ayez besoin de lui notifier votre congé.
Dans quels cas la durée du bail de location vide peut-elle être réduite ?
L’évènement professionnel ou familial justifiant une durée du bail de location vide réduite
Dans certains cas précis, la durée légale du bail de location vide peut être réduite par le bailleur.
C’est notamment le cas lorsqu’un motif légitime justifie cette réduction de durée, notamment un évènement professionnel ou familial.
Dès lors, l’évènement doit être probable, même si sa survenance n’est pas certaine. Il peut par exemple s’agir :
- D’un départ à la retraite du bailleur ;
- D’un retour en France pour des expatriés.
La notification de cet évènement doit être formalisée par écrit pour pouvoir servir de preuve en cas de litige.
Le bailleur est tenu de prévenir le locataire au moins deux mois à l’avance de la survenance de l’évènement justifiant la durée réduite du bail.
Dans tous les cas, le bailleur ne pourra pas prévoir une durée inférieure à un an pour le bail de location vide.
Le congé donné par le locataire
Contrairement au bailleur, le locataire bénéficie du droit de mettre fin au contrat de bail à tout moment. Pour ce faire, il doit simplement notifier son congé au bailleur soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier, soit par remise en main propre contre récépissé.
Toutefois, le locataire doit respecter le préavis de location non meublée qui est de trois mois.
La clause résolutoire du bail de location vide
Dans les contrats de baux de location, et notamment les baux de location non meublée, il est possible de prévoir une clause résolutoire permettant au bailleur de résilier de plein droit le bail en cours d’exécution, sans intervention judiciaire.
La clause résolutoire vise à sanctionner des manquements graves du locataire à ses obligations.
Néanmoins, la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que dans des cas très précis.
Il s’agit notamment des cas suivants :
Comment est renouvelé le contrat de bail de location vide arrivé à échéance ?
Le renouvellement ou la tacite reconduction
Si aucune des deux parties au contrat de bail ne souhaite donner son congé, le bail de location vide est reconduit tacitement pour la durée légale du contrat de bail vide, c’est-à-dire trois ans si le bailleur est une personne physique et six ans si le bailleur est une personne morale.
Les conditions d’exécution du bail reconduit tacitement sont exactement les mêmes que celles stipulées dans le bail initial.
Si le bailleur souhaite modifier l’une des conditions présentes dans le contrat de bail, il devra avoir recours à un renouvellement. Il peut notamment le faire lorsqu’il souhaite procéder à une révision du loyer. Dans ce cas, le bailleur doit faire une offre de renouvellement au locataire formalisée par écrit.
L’encadrement du congé du bailleur
Le congé du bailleur est strictement encadré par la loi. Contrairement au locataire, le bailleur ne peut donner son congé qu’à l’issue de la durée du bail de location vide.
Par ailleurs, le bailleur ne peut donner congé au locataire que s’il remplit l’une de ces conditions :
- Le congé pour vendre : Le bailleur qui décide de mettre en vente le bien loué peut donner congé à son locataire. Toutefois, il convient de noter que le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire que le bailleur doit lui proposer le bien à la vente prioritairement. Le locataire disposera d’un délai de deux mois pour répondre à l’offre, faute de quoi le bailleur pourra proposer son offre à des tiers dans les mêmes conditions (au même prix notamment) ;
- Le congé pour reprise : Le bailleur peut donner congé au locataire au terme du contrat de bail de location vide s’il décide de reprendre les lieux pour y habiter lui-même ou ses ascendants, descendants, conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ou les ascendants/descendants du conjoint, du partenaire de PACS ou du concubin notoire depuis au moins un an ;
- Le congé pour motif légitime et sérieux, notamment en cas d’impayés avérés et répétés du locataire.
Dans tous les cas, le bailleur doit respecter un préavis de six mois avant l’issue du bail prévue dans les dispositions contractuelles.
FAQ
Est-il possible de faire un bail de location vide d'un an ?
Le bail de location vide ne peut pas être inférieur à un an. Bien que la durée légale soit de 3 ans, il est possible, dans des cas bien particuliers, de conclure un bail d'un an. La durée du bail de location vide peut être réduite pour des motifs professionnels ou familiaux légitimes et probables. Néanmoins, le bailleur est tenu de notifier au locataire la survenance de l'évènement au moins 2 mois à l'avance.
Quelle est la durée minimum d'un bail de location vide ?
Le bail de location vide doit être conclu pour une durée minimum de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique, et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale.
Qu'est-ce qu'un bail de location vide ?
La location d'un logement vide consiste à louer un logement dans lequel il n'y a pas les équipements prévus par loi. Le logement peut être littéralement vide ou comporter quelques équipements. Toutefois, il sera considéré vide dès lors qu'il ne répondra pas aux conditions fixées légalement.
Modèle de contrat de location vide
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 24/06/2021
Merci pour ces indications. Je n’ai pas trouvé de réponse à ma préoccupation c à dire: Le bail pour une maison louée arrivera à terme le 20/12/2020, 6 mois avant je n’ai pas pu avertir mes locataires car je ne savais pas que j’allais vendre. Le 20/8/2020 ça aurait fait 4 mois de préavis, non pas 6 mois requis. Donc le bail sera reconduit automatiquement. Je lis qu’il faut avertir 6 mois avant la reconduction du bail pour une vente mais la reprise du logement est-elle possible même avec un bail en cours? C’est à dire que je pourrais vendre… Lire la suite »