Une SCI peut être mise en place afin de louer des biens immobiliers. Dans ce cas, elle tire profit de son activité en percevant des loyers. Toutefois, dans certains cas, la SCI peut être sans revenus locatifs. Dans ce cas, la mise à disposition de l’un ou de ses biens immobiliers se fait à titre gratuit. Quelle déclaration doit faire une SCI sans revenus locatifs et quelles sont les conséquences de cette pratique ? Eléments de réponse.
SCI sans revenus locatifs : possible ?
La SCI figure parmi les types de sociétés disponibles en France. Par ailleurs, il s’agit de l’une des formes juridiques les plus prisées pour des activités relatives à l’immobilier.
Rappel : qu’est-ce qu’une SCI ?
Régie par le droit des sociétés et consacrée par les articles 1832 et suivants du Code civil, la SCI désigne une personne morale dont les activités portent sur la gestion d’un patrimoine immobilier en commun.
Généralement, les biens acquis par la SCI font l’objet d’une location afin d’en tirer profit. Étant une société civile, la SCI ne peut pas exercer une activité commerciale. S’adressant aux particuliers comme aux professionnels, elle doit être mise en place dans le but d’acquérir, de détenir et de gérer des biens immobiliers. L’acquisition de manière courante de biens immobiliers, puis leur revente sont ainsi proscrites. Il est cependant possible de louer son bien sur Airbnb par exemple.
Il existe différents types de SCI :
- La SCI de gestion dont l’objet social est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers.
- La SCI familiale, souvent mise en place afin de préparer la succession d’un patrimoine immobilier et permettant aux successeurs de profiter d’une fiscalité avantageuse.
- La SCI d’attribution dont l’objectif est l’acquisition d’un immeuble entier, puis la division de celui-ci entre les associés qui deviennent propriétaires ou en acquièrent de plein droit la jouissance.
- La SCI construction-vente dont l’activité est basée sur la construction d’un bien immobilier et la revente directe afin d’en tirer profit.
- La SCI sans activité, constitue une alternative intéressante quand le début d’activité n’est pas possible dans l’immédiat.
La SCI présente divers avantages, notamment :
- Le fait d’éviter les inconvénients liés à l’indivision ;
- L’optimisation fiscale ;
- La transmission des parts de la société via la SCI, permettant d’éviter l’indivision successorale ;
- La définition libre des conditions de gestion de l’entreprise (SCI).
Mise à disposition à titre gratuit d’un bien de la SCI au profit des associés
Une SCI peut acquérir des biens immobiliers en vue de les louer pour en tirer profit. Toutefois, dans certains cas, la société peut aussi être créée pour porter une résidence principale ou secondaire. Dans ce cas, la SCI ne perçoit pas de revenus locatifs. Il s’agit notamment du cas lorsque la SCI procède à la mise à disposition à titre gratuit d’un bien au profit de ses associés.
Le vote de cette décision doit respecter les conditions de majorité prévues par les statuts de la SCI ou doit être pris à l’unanimité. Cette décision implique ensuite la modification des statuts, au niveau de l’objet social.
Dans le cas où l’objet social prévoit la mise à disposition gratuite des biens de la SCI au profit d’un ou des associés, le gérant ne dispose pas du droit de s’y opposer. Dans le cas où les associés souhaitent mettre le bien immobilier en location, la modification des statuts à la majorité prévue par les statuts ou à l’unanimité est nécessaire.
Mise à disposition gratuite d’un bien de la SCI : dans quels cas ?
La mise à disposition à titre gratuit d’un bien au profit des associés peut survenir :
- Dans les SCI familiales créées par des parents afin de simplifier la transmission de leur bien immobilier à leurs enfants ;
- Dans les SCI montées par des couples pacsés ou des concubins pour acquérir leur résidence principale ;
- Dans les SCI possédant un bien immobilier destiné à devenir la résidence secondaire de ses associés.
Les précautions à prendre en compte
Dans le cas où une SCI décide de mettre gratuitement un ou plusieurs de ses biens à la disposition d’un ou de ses associés, à savoir sans loyer, certaines conditions doivent être prises en compte. À noter que le fait de s’acquitter des charges et des impôts afférents au bien immobilier n’entraine pas la mise en place d’un contrat de bail.
En effet, cela implique que le ou les associés bénéficiant gratuitement du bien n’ont aucun droit sur celui-ci et ne peuvent pas l’occuper indéfiniment. Toutefois, dans le cas où la SCI envisage de récupérer le bien immobilier, elle est tenue de respecter un délai de préavis « d’usage » allant de trois à six mois.
Pour encadrer la mise à disposition gratuite d’un bien immobilier d’une SCI, les conditions relatives à cette pratique peuvent être précisées dans le règlement intérieur de la société. Il est par exemple possible d’y indiquer :
- Le nom des associés bénéficiant d’une occupation gratuite ;
- Les conditions d’occupation ;
- La nature des charges à régler ;
Les associés de la SCI peuvent aussi prévoir que la mise à disposition gratuite du bien immobilier est conditionnée par l’engagement de l’associé bénéficiaire à s’acquitter de la taxe foncière. En principe, cette dernière est due par la société. Cet engagement doit faire l’objet d’une convention à signer par les parties.
Si la SCI demande à ou aux occupants de contribuer en réglant les charges relatives au bien immobilier, la mise à disposition de cette dernière reste gratuite. En revanche, si, en contrepartie de l’occupation, l’associé est tenu de verser un loyer, même modeste, cela entraîne l’application de la loi de 1989.
Les conditions de cessation de la mise à disposition gratuite du bien immobilier peuvent aussi être prévues dans le règlement intérieur :
- SCI : motifs de la cessation de la mise à disposition gratuite, les conditions de préavis… ;
- Associés occupants : conditions de préavis, prise en charge des travaux, restitution des locaux…
Quelle déclaration faire pour une SCI sans revenus locatifs ?
La SCI est tenue à des obligations déclaratives, qu’elle place un bien immobilier en location ou qu’elle en confère la jouissance à titre gratuit à l’un ou à ses associés.
Pour ceux qui se demandent comment déclarer les revenus d’une SCI sans revenu locatif, la réponse n’est pas la même dans le cas où la SCI relève de l’impôt sur les sociétés ou de l’impôt sur le revenu. L’utilisation du bien mis à disposition doit aussi être prise en compte.
Le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu
Dans le cas où la Société Civile Immobilière sans revenu locatif et mettant à disposition à titre gratuit un bien immobilier à ses associés relève de l’impôt sur le revenu, la nécessité de faire une déclaration dépend du fait que le bien soit à usage d’habitation (résidence principale ou secondaire) ou à usage autre (terres, local professionnel…).
Dans le cas où le bien mis à disposition est à usage d’habitation, la SCI ne perçoit aucun revenu locatif et ne verse aucune rémunération aux associés. Dans ce cas, la société ne doit faire qu’une déclaration 2072-S-SD à déposer lors de l’année de sa constitution. La SCI est en revanche dispensée de souscrire annuellement cette déclaration au titre des années ultérieures. Certaines conditions sont toutefois à respecter :
- Aucune modification dans les derniers éléments communiqués à l’administration concernant la répartition du capital social de la SCI, la liste des biens immobiliers ainsi que les conditions d’occupation de ces derniers.
- La perception d’aucun revenu par la société, y compris des produits financiers.
- Les associés ne doivent percevoir aucune rémunération, que ce soit en contrepartie d’un dépôt en compte courant ou d’une activité (par exemple, une activité de gérance), et ce peu importe les modalités de la rémunération (avantage en nature comme la jouissance d’un bien immobilier dédié ou non à un usage d’habitation, ou paiement direct).
Cette mesure de simplification fiscale relative à la dispense de déclaration annuelle ne concerne pas les SCI ne disposant d’aucun patrimoine immobilier.
En revanche, dans le cas où le bien mis à disposition est à usage autre que d’habitation, la SCI doit faire une déclaration des revenus fictifs. En effet, la ligne 4 dans la rubrique recette du formulaire 2072-S-A1-SD indique la mention « Recettes qu’aurait pu produire la location des propriétés qui ne sont pas affectées à l’habitation dont la société se réserve la jouissance ou qu’elle met gratuitement à la disposition des associés ou des tiers ».
Cette mention constitue l’application des dispositions des articles 15 et 30 du Code général des impôts :
- L’article 15 du CGI précise que « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. / Cette exonération s’applique également aux locaux compris dans des exploitations agricoles et affectés à l’habitation des propriétaires exploitants. »
- L’article 30 du même code précise que« Sous réserve des dispositions de l’article 15-II, le revenu brut des immeubles ou parties d’immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance est constitué par le montant du loyer qu’ils pourraient produire s’ils étaient donnés en location. […] »
Le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés
Dans le cas où la SCI mettant à disposant à titre gratuit un bien immobilier à ses associés relève de l’impôt sur les sociétés, cette pratique entraine la taxation d’un loyer théorique. Il s’agit du loyer que la SCI aurait dû percevoir si elle avait mis le bien immobilier en location à un tiers.
En ce qui concerne l’associé occupant le bien immobilier de la SCI à titre gratuit, il est tenu de déclarer l’avantage en nature dont il bénéficie. Pour cela, il doit rapporter cet avantage dans la catégorie des revenus mobiliers. Le montant à déclarer correspond à la valeur locative du bien mis gratuitement à sa disposition.
SCI sans revenus locatifs : conséquences fiscales
Dans le cas où une SCI met à disposition à titre gratuit un bien immobilier à ses associés, cela implique l’inexistence de revenus locatifs, soit de flux d’argent. La société n’a ainsi pas de recettes. Concernant les charges, celles-ci sont directement acquittées par le ou les associés occupants.
SCI assujettie à l’IS
Dans le cas où la SCI relève de l’IS et qu’elle met gratuitement un logement à disposition d’un associé, l’administration fiscale considère cette pratique comme un acte anormal de gestion, à savoir un acte contraire à ses intérêts. Deux situations peuvent survenir :
- L’administration fiscale dispose du droit de taxer la SCI qui s’est indûment appauvrie. Pour cela, elle est dispose du droit de réintégrer au résultat fiscal de la SCI le montant de la valeur locative du bien immobilier mis à disposition à titre gratuit.
- La mise à disposition gratuite du bien immobilier est considérée comme un avantage en nature et constitue une distribution imposable au niveau de l’associé qui bénéficie gratuitement du logement. Ce revenu distribué est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus mobiliers. Toutefois, aucun abattement ne peut être appliqué. Ce revenu est aussi soumis aux prélèvements sociaux.
Pour éviter un risque de redressement fiscal, le versement par l’associé occupant d’une somme dérisoire en guise de loyer est déconseillé. En effet, dans le cas où l’écart entre le loyer appliqué et la valeur locative du logement est considéré comme relativement important par l’administration fiscale, cette dernière procèdera à un redressement fiscal de la différence constatée.
Le versement d’un loyer modeste n’implique pas l’élimination du risque d’une qualification d’acte anormal de gestion de la mise à disposition du bien immobilier à un ou à des associés.
Pour éviter de se retrouver dans une situation fiscalement dangereuse, l’associé occupant est tenu de verser un loyer pour l’utilisation du bien immobilier. La définition du montant du loyer doit être effectuée en appliquant les mêmes conditions que dans le cadre d’une location à une tierce personne.
SCI assujettie à l’IR
Dans le cas où la mise à disposition à titre gratuit d’un bien immobilier à un associé est effectuée par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, l’administration fiscale ne peut pas percevoir l’impôt sur le revenu des loyers théoriques. Toutefois, le bien mis à disposition doit être à usage d’habitation.
En effet, le BOFIP apporte certaines précisions dans le BOI-RFPI-CHAMP-30-20 §170 que « Les sociétés non transparentes qui mettent gratuitement à la disposition de leurs associés (ne relevant pas de l’impôt sur les sociétés [IS] ou des bénéfices industriels et commerciaux [BIC] ou bénéfices agricoles [BA] réels) ou de tiers des logements dont elles sont propriétaires sont considérées comme se réservant la jouissance de ces logements (CE, arrêt du 7 juillet 1982, n° 30975 et CE, arrêt du 27 octobre 1999, n° 172940).
Elles n’ont donc pas à comprendre dans leurs recettes brutes la valeur locative de ces locaux mais en contrepartie, les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction. »
De ce fait, la SCI assujettie à l’IR ne peut déduire aucune charge. Cela concerne notamment :
- Les dépenses relatives à l’entretien ;
- Les intérêts de l’emprunt effectué pour l’acquisition du bien immobilier ;
- Les travaux de réparation ;
- Toutes autres charges de nature foncière.
En revanche, dans le cas où le bien immobilier mis à disposition à titre gratuit n’est pas à usage d’habitation, sa valeur locative est imposable au titre de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. En contrepartie, les charges afférentes à l’immeuble peuvent être déduites de la base imposable. Cela implique la réduction de l’imposition qui en découle.
SCI sans revenus locatifs : conséquences comptables
La tenue d’une comptabilité ne constitue pas une obligation que pour certaines SCI. En effet, certaines sociétés sont tenues de tenir une comptabilité commerciale dans les cas suivants :
- Les SCI relevant de l’impôt sur les sociétés ;
- Les sociétés assujetties à la TVA ;
- Les sociétés exerçant une activité particulière comme la construction-vente ;
- Les SCI dont les statuts imposent cette formalité.
En revanche, pour les autres SCI relevant généralement de l’impôt sur le revenu, la tenue d’une comptabilité n’est pas nécessaire.
Par ailleurs, dans le cas où la SCI n’encaisse aucun revenu locatif, l’obligation de tenue d’une comptabilité peut être valable dans certains cas et dans d’autres non. L’arrêt du 4 novembre 2014 (Cass.com n°13-22487) permet de conforter cette affirmation :
Les faits :
En 1997, trois associés, un couple marié et le père de Madame, décident de créer une SCI. Le père de Madame est désigné statutairement gérant de la société.
La SCI procède à l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation. Dans un acte annexé aux statuts, il est stipulé que l’immeuble était mis à la disposition du couple et que le remboursement de la totalité des mensualités du prêt souscrit pour l’acquisition lui était dû.
En 2006, les époux se séparent. Monsieur reproche alors au père de Madame d’avoir commis différentes fautes dans le cadre de son activité de gérance. Se basant sur l’article 1843-5 du Code civil, il réclame réparation du préjudice causé à la société. Par ailleurs, il demande la révocation du gérant pour cause légitime.
Les décisions contradictoires rendues :
- La Cour d’appel estime que l’époux ne dispose pas du droit d’exiger la tenue d’une comptabilité par un professionnel dans le cas où il s’agit d’une SCI à caractère familial et que cette dernière ne perçoit aucun revenu.
- La Cour suprême casse l’arrêt d’appel et estime que le gérant (le père de Madame) était tenu de rendre compte de la gestion de la SCI aux associés au moins une fois dans l’année (article 1856 du Code civil). Le défaut de tenue d’une comptabilité a ainsi entrainé la révocation du gérant.
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Voir les commentaires (71)
bonjour, dans le cas d'une sci sans revenu locatif ( imposée à l'IR , qui ne faisait donc pas de déclaration fiscale), qui vient de vendre son unique bien immobilier (avec une perte qui a ramené les capitaux propres en négatif) , et devient une coquille vide , vu que le compte bancaire va être mis à 0 après distribution du fruit de la vente aux 3 associés, est il nécessaire de procéder à sa dissolution qui va entrainer des frais ou peut on la laisser exister indéfiniment sans risque ?
Bonjour,
Il vous est possible de mettre votre société en sommeil et donc de cesser toute activité liée à son objet social. Toutefois, cette situation ne peut durer que 2 ans : le greffe du Tribunal de commerce vous adressera alors une mise en demeure afin de confirmer la radiation de la société du RCS. La dissolution et la liquidation est donc inévitable.
Si votre objet social est particulièrement précis et porte spécifiquement sur l'exploitation du bien immobilier que vous avez vendu, alors il se trouve éteint et entraîne automatiquement la dissolution de la société.
Ainsi, dans tous les cas, la dissolution et la liquidation de la société est inévitable, quel que soit le moment où elle intervient.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
merci beaucoup pour votre réponse précise
cdlt
Bonjour, nous avons signé un compromis en couple de concubins pour l'achat de notre résidence principale. Nous voudrions ajouter une clause de substitution pour finaliser la vente avec une sci familiale à 3, incluant un enfant majeur (avec une part minimale dans la sci). Est-ce possible et à quelles conditions ?
Bonjour, j'ai quelques questions ?---Comment savoir si la Sci sera soumis à L impôt sur le revenu ou à celui des sociétés ?
Est ce possible de faire une Sci familiale sans revenu locatif à usage d habitation (mis à disposition gratuitement) sur un terrain agricole ?
Et enfin est il possible que dans le cadre d'une mise à disposition gratuite du bien immobilier, les associés bénéficiaires puissent développer une activité sur ce bien (tel que atelier d artisan, location de bungalow pr y dormir,... )
Merci d avance pour les réponses que vous pourrez m'apporter.
Bonjour,
Si vous souhaitez poursuivre l'existence de la SCI, la déclaration doit obligatoirement être effectuée chaque année.
Si vous souhaitez mettre fin à l'existence juridique de la SCI, il convient de procéder à sa dissolution puis à sa liquidation.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,je suis perdue:
-sci créée avec mes 2 enfants en 2013,dont je suis gérante et detiens 13 parts /15.
-l' objet social " acquisition , gestion ^plus généralement, l' exploitation par bail, location ou autrement de tous biens ou droits immobiliers.......et généralement toutes opérations pouvant se rattacher directement ou indirectement à l' objet social ou susceptible d'en favoriser le developpement , pourvu qu'elles ne modifie pas le caractère civil de la société ".
-il n' y a jamais eu de revenu ( aucune activité locative),pas de personnel, seulement l'acquisition d'un appartement a usage familliale surtout moi ( résidence secondaire)
" gratuitement " et de fait c'est moi qui supporte la totalité des charges ( sans indication aucune dans les statuts).
-j' avais reçu en 2013 du SIE ( service des Impots des entreprises ) un Memento fiscal indiquant en obligation fiscales : Revenus fonciers des professionnels , TVA( sur option), RSI réel simplifié d'imposition.
-j' ai écrit en 2013 en R.A.R. : s'agissant d'une SCI familiale ..nous souhaitons rester sur une fiscalité très simple et ne pas être en IS. , je n' ai jamais eu de retour d'informations,
-j' ai par ailleurs en 2014 réécrit en RAR indiquant "l' acquisition d'un appartement à usage de résidence secondaire familiale et non locatif ",et ai fait une déclaration 2072-S et AN1 à AN6-SD , et ai précisé : " compte tenu du caractère familial de la sci pour laquelle il n'y aura pas de revenus, je vous prie de bien vouloir me dispenser de produire les déclarations 2072 et 2044 chaque année , mais de les déposer seulement en cas de changement de situation".
je n' ai jamais eu de retour à mes lettres R.A.R. ni aucune relance non plus...
je me demande aujourd'hui comment cette SCI est qualifiée par l' administration fiscale ? Professionnelle ou pas ? ( je n' exerce aucune activité en réalité) comment le savoir sans créer de problème inutile? , une sci familiale peut elle créer un compte "professionnel" ( bien que je ne me considère pas comme professionnel )sur impot.gouv.fr pour le savoir alors qu'elle ne dépose aucune déclaration ? pas de comptabilité non plus.
par ailleurs j 'envisage éventuellement la vente de cet appartement et souhaiterais en connaitre le traitement fiscal et obligations déclaratives dans mon cas ( SCI à usage familial residence secondaire ) et en cas de + value?
mille merci d'avance pour vos éclairages a venir.
Bonjour,
En cas de doute sur la situation de votre SCI, vous pouvez vous renseigner auprès de votre centre des impôts pour obtenir les informations nécessaires.
Concernant la vente d'un appartement, s'il est cédé à un prix plus élevé que le prix d'achat alors cela conduit à une plus-value imposable. Si la société est soumise à l'IR, les associés seront personnellement imposés en fonction de leur quote-part dans la SCI. Si la société est soumise à l'IS, la plus-value sera intégrée dans son résultat imposable et elle s'acquittera de l'impôt (les associés seront imposés ensuite personnellement en cas de distribution de bénéfices). Il faut savoir que des exonérations existent concernant l'imposition des plus-values de cession immobilière, nous vous invitions donc à vous renseigner pour savoir si vous entrer dans un des cas d'exonération.
L'équipe LegalPlace.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, j'ai un bien dans ma SCI à l'IR et maintenant un second à usage d'habitation secondaire sans revenus locatifs. Pour ce dernier que dois-je faire côté déclaration, la déclaration 2072 une seule déclaration au mois de mai sauf changement ? Et la SCI peux-t'elle supporter les charges ex (EDF, charges de copropriété, ..) ou a t'-elle l'obligation de refactuer à l'associé qui utilise le bien gratuitement.
Bonjour
dans le cas d une sci a l is crée avril 2020 sans activité y a t il un bilan a faire en 2021?
l activité va commencer que cette année avec l acquisition d un bien s’instaure prévu en novembre.
merci
Bonjour,
Les comptes sociaux doivent être arrêtés et approuvés par l'assemblée générale des associés à la clôture de chaque exercice social (dont les dates d'ouverture et de clôture sont indiquées dans les statuts, même en l'absence d'activité.
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L'équipe LegalPlace
Très bonnes questions. Avez vous eu vos réponses?
Bonjour,
Les dépenses de travaux et de rénovation d'un bien détenu par la SCI sont déductibles du résultat fiscal de la société.
En cas de sous-location d'un local à usage d'habitation, les modalités de déclaration des revenus tirés de la location ne seront pas les mêmes selon que le logement est loué meublé ou non meublé :
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Bonjour. Est il possible de racheter sa maison via une SCI à l'IR qui est rattachée à ma holding ? Le but est de financer le nouveau emprunt de la SCI par mes revenus locatifs de mes autres biens qui sont dans ma holding. Il y a t il un risque d'abus de biens social ?
Merci de votre retour.
Bonjour,
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bonjour, je suis prêt d’acheter un bien et ce bien est en SCI familial en maison principale.
Ma question est;faut il que je garde la CSI ou je passe devant un notaire en vente normale.
cordialement
Bonjour,
L'achat d'un bien détenu par une SCI suit les mêmes conditions qu'une vente immobilière normale.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L'équipe LegalPlace
bonjour je suis gerant d une sci et retraité je possede 79 part sur 80 mon associee 1 part j occupe l imeuble en tant que residence principale la sci n a aucun revenu les locaux attenat sont insalubres et ne peuvent etres loué dois payer la taxe sur les friches commerciale merci
Bonjour, Je suis étudiante et j'ai besoin d'un appartement étudiant, avec mon conjoint nous souhaiterions acheter un appartement et le mettre en location en attendant la fin de mes études puis habiter dedans, le problème c'est que le loyer que nous allons percevoir va faire baisser mes alp. J'aimerais savoir si nous créons une SCI et que nous louons l'appartement via la sci, le loyer va t-il quand même s'ajouter à mes revenus ? ou bien je vais pouvoir continuer à toucher mes apl sans qu'elle ne diminue ?
Bonjour,
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Bonjour, mon frère et moi envisageons d'acheter en SCI familiale une maison pour la louer à notre mère.
J'ai lu que :
Notre 1er problème : a-t-on le droit de définir le loyer autour de 500€ au lieu de 800€ prix marché ? car :
Ma deuxième interrogation :
Ma troisième interrogation :
Dernière question : sachant que ma mère n'investira rien dans l'achat de la maison, vaut-il mieux quand même qu'elle fasse partie de la SCI (disons 1% des parts) ou bien qu'elle soit simplement locataire ?
C'est un vrai casse tête ! Merci pour votre aide
Bonjour,
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Co gérant d'une SCI créée en 2006 - qui a toujours été sans le moindre revenu - à usage des co-gérants(résidence secondaire, puis résidence principale à titre gratuit d'un des deux co-gérants)- doit on obligatoirement ouvrir auprès des impôts un espace professionnel et faire tous les ans une déclaration 2072 - revenus 0 -sans objet ? merci
Bonjour,
Il est obligatoire pour toute société d'effectuer une déclaration fiscale, même lorsque ses revenus sont nuls.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L'équipe LegalPlace
merci de votre réponse .AO
Bonjour
j'ai une SCI familiale a titre de residence secondaire, partagée entre parents et enfants
la taxe d'habitation est t'elle due sur une SCI?
et si oui, quelle est la regle d'imposition de la taxe d'habitation sur les associés?
Merci d'avance de votre retour
Bonjour,
Le paiement de la taxe d'habitation incombe à la personne qui a la disposition ou la jouissance du bien. Lorsque le bien n'est pas occupé, la SCI est tenue de la payer en qualité de propriétaire du bien.
Les associés doivent payer directement uniquement l'impôt sur les bénéfices réalisés par la SCI au cours d'un exercice. Le paiement des impôts locaux incombe à la société.
En espérant avoir su vous aider,
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Nous souhaitons acheter une maison en SCI à 2 couples. Donc 4 actionnaire dans la SCI. Cette SCI ne rapportera pas de revenue foncier puisque nous allons l'habiter en maison principale à 2 couples.
Il y a cependant des travaux à faire (isolation, mise ne place de fenêtres double vitrage, cloisons à abattre, électricité et plomberie). Nous souhaitons déployer un budget pour ces travaux et les faire réaliser par une entreprise agrée (devis et facture).
Cette futur SCI ne dégageant pas de revenue. Et il possible de déduire des impôts sur le revenue de la SCI les frais engendré par ces travaux de rénovation ?
Merci pour votre réponse,
Bonjour,
Lorsque la SCI réalise un déficit, celui-ci est réparti entre les associés au prorata de leur participation respective au capital social, puis incorporé dans leurs revenus globaux soumis au barème évolutif de l'impôt sur le revenu. Le déficit de la SCI contribue ainsi à faire diminuer la base imposable de chaque associé.
En espérant avoir su vous aider,
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Je vous remercie pour cet article très complet.
J'aurais voulu une précision, c'est pour une SCI à l'IR qui met le bien gratuitement à la disposition d'un des associés et donc sans revenu locatif. Je sais que dans ce cas, aucune déduction n'est possible.
Pour la déclaration n°2072, pour les intérêts d'emprunt, les frais de gestion ou les charges de l'immeuble est ce qu'il faut quand même renseigner les montants exactes ou ne rien remplir et donc déclarer zéro?
Vous remerciant par avance de votre réponse.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, j'ai une sci avec mon frère, on a choisi l option assujettissement à la tva, car on loue un local commercial ( qui nous appartient aussi et que nous exploitons, on se loue à nous même en gros), le local contient un commerce mais aussi un appartement. On aimerait louer l appartement à part car on y habite plus, à d autres personnes. Est ce que le loyer est assujettie à la tva ? Pour l appartement ?
Et aussi on a le projet d acheter un bien Immo via la sci, qui sera utilisé par un de nous 2, un associé donc, comme resifenve principale et sans loyer, est ce que l associé peut venir combler le manque de trésorerie si besoin et si oui le versement de cette argent sera considéré comme un montant à rembourser à la sci ? Ou alors assujettie comme un loyer ? Peut on faire un bail avec l associé même si paye pas de loyer ? Merci
Bonjour,
En principe, la location d'un appartement à usage d'habitation est exonérée de TVA, même si la SCI propriétaire du bien est assujettie à la TVA en raison de la présence d'un local commercial.
En revanche, nous vous recommandons de prendre conseil directement auprès d'un avocat pour être accompagnés au mieux dans votre projet.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L'équipe LegalPlace
Bonjour
En 2022 je crée une SCI imposée à l’IR , je veux savoir quelle déclaration doit donne si na pas aucun revenu en 2022?
cdt
Bonjour,
La SCI est tenue à des obligations déclaratives, qu’elle place un bien immobilier en location ou qu’elle en confère la jouissance à titre gratuit à l’un ou à ses associés.
Dans le cas où le bien mis à disposition est à usage d’habitation, la SCI ne perçoit aucun revenu locatif et ne verse aucune rémunération aux associés. Dans ce cas, la société ne doit faire qu’une déclaration 2072-S-SD à déposer lors de l’année de sa constitution.
La SCI est en revanche dispensée de souscrire annuellement cette déclaration au titre des années ultérieures. Certaines conditions sont toutefois à respecter :
Aucune modification dans les derniers éléments communiqués à l’administration concernant la répartition du capital social de la SCI, la liste des biens immobiliers ainsi que les conditions d’occupation de ces derniers.
La perception d’aucun revenu par la société, y compris des produits financiers.
Les associés ne doivent percevoir aucune rémunération, que ce soit en contrepartie d’un dépôt en compte courant ou d’une activité (par exemple, une activité de gérance), et ce peu importe les modalités de la rémunération (avantage en nature comme la jouissance d’un bien immobilier dédié ou non à un usage d’habitation, ou paiement direct).
Cette mesure de simplification fiscale relative à la dispense de déclaration annuelle ne concerne pas les SCI ne disposant d’aucun patrimoine immobilier.
En revanche, dans le cas où le bien mis à disposition est à usage autre que d’habitation, la SCI doit faire une déclaration des revenus fictifs. En effet, la ligne 4 dans la rubrique recette du formulaire 2072-S-A1-SD indique la mention « Recettes qu’aurait pu produire la location des propriétés qui ne sont pas affectées à l’habitation dont la société se réserve la jouissance ou qu’elle met gratuitement à la disposition des associés ou des tiers ».
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, notre sci a fait une location afin de sous louer en Lmnp. Cette activité va cesser. De plus, nous allons habiter en résidence principale.
Comment régulariser la situation au niveau des impôt ? Quelle déclaration devrons nous établir en 2024?
Merci pour votre réponse
Cordialement
Michelle Della Pieta
Bonjour,
Si la SCI est soumise à l'IS, il faudra effectuer une déclaration de résultats et payer l'impôt dû. Si elle est soumise à l'IR, vous devrez compléter la partie de la déclaration de revenus relative à l'activité de location meublée et payer l'impôt dû.
Par ailleurs, vous devrez également avertir l'administration fiscale de votre changement de situation (passage en résidence principale). N'hésitez pas à contacter l'administration pour des informations complémentaires.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L'équipe LegalPlace
Quel catégorisation indiquer sur guichet unique pour une SCI sans revenus locatif mise au profit gratuitement des associés type "acquisition et la gestion de biens immobiliers." ?
Bonjour,
Une SCI qui ne produit pas de revenus locatif reste une SCI. Ainsi, elle peut etre catégorisée comme telle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonsoir, nous avons constitué une SCI FAMILIALE depuis plus de 20 ans avec notre habitation principale soit 2 parents +nos 2 enfants sans création d’un compte bancaire. Par la suite, la SCI a acheté un premier garage financé par les comptes personnels des associés puis un deuxième financé de la même façon. Aujourd’hui pour l’achat d’un 3ème garage le nouveau notaire demande qu’un compte bancaire soit ouvert pour la SCI alors que tous les achats préalables ont été réalisés par les comptes personnels des associés.
Question: y a t’il une obligation légale d’ouvrir un compte pour une SCI sans aucun revenus.
Bonjour,
Il n'y a pas d'obligation légale d'ouvrir un compte bancaire pour une SCI.
Cependant, en pratique et pour ne pas avoir à mélanger le patrimoine personnel des associés avec celui de la SCI, il est recommandé d'ouvrir un compte bancaire pour la SCI.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour, mon épouse et ma fille souhaitons créer maintenant une SCI familiale sans revenu locatif et avec un capital de quelques centaines d'euros. L'objectif est que la SCI achète plus tard un logement qui sera loué par la SCI à ma fille (associée) à titre gratuit. Un autre objectif est aussi la préparation de la succession par l'intermédiaire de la SCI.
Pour réaliser l'achat du logement nous devons vendre deux biens. Ma question est laquelle des deux solutions suivantes doit-on ou peut-on choisir après la vente de ces deux biens:
Solution 1) Procéder à une augmentation de capital pour acheter le logement avec les fonds propres à la SCI.
Solution 2) Pour éviter de faire une modification des statuts, verser l'argent sur des comptes d'associés de la SCI. Dans ce cas qu'adviendrait-il de la succession ?
Merci d'avance pour votre réponse.
Bonjour,
Que se passe t-il quand dans une sci familiale il y a à la fois des appartements loués, un appartement occupé à titre gratuit par les associés et une résidence principale d un associé ?
Bonjour,
Nous ne sommes pas certains d'avoir compris votre question. Pouvez-vous nous expliquer avec plus de précisions votre demande ?
L'équipe LegalPlace
Oui. En fait est il possible dans une meme sci d'avoir des biens en location, des biens pour un usage familiale. Qu en estvil fiscalement dans ce cas ?
Bonjour
Je viens vers vous je suis perdu..
Je vais créer un sci familiale avec mon mari sans les enfants est il possible ?
Je creer un sci pour acheter un bien qui sera louer par la fille d emon mari avec un loyer respectif de mon secteur avec bien anetendu quittance de loyer et état des lieux
Elle n est plus rattacher à notre foyer depuis plus de 1 an et demi au niveau impot
Pourra t elle bénéficie des APL ?
Cordialement
Bonjour,
Votre fille ne pourra pas toucher les APL car votre mari et vous même détiendrez des parts d’usufruit ou de propriété sur le logement (comme c’est le cas dans une SCI). Toutefois, si les parts sont minoritaires, une exception est prévue. En effet, si l’ensemble des parts de propriété ou d’usufruit du logement est inférieur à 10 % au total (vous et votre conjoint), votre fille pourra toucher une allocation logement (sous réserve bien entendu de respecter les autres critères d’éligibilité).
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Dans le cas d'une SCI à l'IS, peut-on mettre à disposition à titre gratuit un bien de la dite SCI ? Le bénéficiaire de cette location à titre gratuit n'est pas un associé de la SCI. Dois-je quand même déclarer un loyer fictif ou pas ?
Merci pour votre retour
Bonjour,
Votre situation est délicate et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
bonjour. dans le cas d une sci familiale, un premier bien acheté est considéré comme résidence secondaire ou principale de la sci. Et si un des associés habite gratuitement à l année dedans, la sci est soumise à la taxe foncière mais est elle soumise aussi à la taxe sur les residences secondaires? merci. bonne journée!?
Bonjour,
Mon mari et moi avons acheté notre résidence principale en SCI familiale, je suis la gérante pour 90 parts/100. J'ai créé cette année une société commerciale pour gérer deux chambres d'hôtes sur une partie de l'année à faibles revenus. Je ne refacture pas de loyer de la SCI vers la sté commerciale. Outre la déclaration 2072 sans revenus les années précédentes quelle déclaration dois-je faire pour 2023.
Nous venons de recevoir une taxe d'habitation pour 2023 est-ce normal ? (message envoyé aux impôts sans réponse à ce jour). Pour la déclaration d'occupation des biens demandés début 2023, fallait-il indiquer la SCI comme occupant propriétaire en plus des deux associés ?
En vous remerciant par avance,
Bonjour,
En ce qui concerne la société commerciale, vous devez généralement remplir une déclaration de résultat (comme le formulaire 2031 pour une entreprise soumise à l’IS), et une déclaration de TVA si votre activité est assujettie à la TVA.
En tant que gérante de la SCI vous devez probablement remplir le formulaire 2072 pour une SCI. Même si la SCI ne génère aucun revenu, il est important de la déclarer chaque année.
De même, concernant la taxe d’habitation, elle est généralement exigible par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Si la SCI est propriétaire de la résidence principale, il est possible qu’une taxe d’habitation vous soit adressée en tant qu’occupant au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette règle varie en fonction des règles fiscales locales. Si vous recevez la taxe d’habitation en tant qu’occupante au 1er janvier en raison de la propriété de la SCI vous pouvez prendre contact avec les services fiscaux pour clarifier votre situation. Il se peut que ce soit une erreur et que la taxe doive être adressée à la SCI en tant que propriétaire.
Enfin, la déclaration d’occupation des biens est généralement utilisée par les propriétaires pour déclarer la nature de l’occupation de leur bien au 1er janvier. En tant que gérante de la SCI, il est possible que vous devriez indiquer la SCI comme occupant propriétaire, en plus des deux associés. Cependant, les règles varient en fonction des règles locales applicables.
Il est recommandé de consulter un professionnel du droit afin d’obtenir des conseils adaptés à votre situation.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Je vous remercie pour votre retrour d'informations
Cdt,
Bonjour,
Avec mon mari, associés à 50/50, nous avons une SCI familiale créée en 2005. Via cette SCI nous avons acheté notre résidence principale.
Nous faisons aucune déclaration car le logement est mise a disposition à titre gratuit, nous remplissons bien toutes les conditions expliquées ci-dessus.
Par contre nous payons le crédit via notre compte joint, la taxe foncière et les charges d'ASL également.
Le crédit foncier n'a pas souhaité qu'on est un compte en banque, pour eux, il suffisait de prélever les mensualités sur un compte.
Il y a bien eu un compte bancaire SCI, mais ne servant à rien, nous l'avons clôturé, sans que la banque nous dise quoique ce soit.
Aujourd'hui nous vendons la maison, le fait que l'on ai payé les frais de manière personnelle, le notaire nous dit, que lors d'un contrôle fiscal, les impôts peuvent considérer que la SCI est fictive, et nous faire payer la plus value à la vente.
Est-ce possible ?
Merci par avance pour votre retour.
Bonsoir une question sci familiale
mes deux filles à 50/50 dans une sci ont fait bâtir un bien en 2023 avec pour intention de nous loger gratuitement (les parents )à charge pour nous de régler les dépenses de fonctionnement (edf eau impôts fonciers entretien courant ) et cela avec une AG stipulant cela et une déclaration H1 pour Officialiser cela.
Nous allons dons habiter le bien au lieu d'aller en Hépad ... il n'y aura pas de revenus dans la sci, aucun!
le logement étant terminé maintenant doivent ils indiquer sur leur déclaration de revenus IRPP la présence de ce bien et faire une déclaration annuelle à 0 chaque année avec ouverture d'un compte professionnel aux centre des impôts ?
merci pour vos bons soins ce dont nous avons déjà bénéficié pour cette sci il y a quelques années PM
bonjour
nous avons créé 1 sci is pour acquisition d'un appart que l'on va mettre en location quelques années, puis quand nos garçons auront l.ahe de faire des études ils o couperont cet appart.
qu en sera t il alors, il ne sont pas associés de la sci.
est possible ? va t on devoir s aquitter d1 taxe, on devra verser 1 loyer ??
merci
Bonjour,
Je suis associée dans une SCI sans revenu locatif soumise à l'IR avec mon compagnon et sa Grand-mère par alliance (qui possède une part). La SCI possède un seul bien qui est notre résidence principale. La Grand-mère a financé une partie du terrain, nous avons financé le reste (construction, emprunt en cours, travaux et charges diverses), nous l'hébergeons et l'entretenons. Elle souhaite nous céder sa part et sortir de la SCI. Que devient son apport ? Est-il possible qu'elle abandonne ce "compte courant" au moment de la cession, y'a t'il un risque ? une meilleure solution ? je précise qu'il n'y a aucune comptabilité pour la SCI et que le montant de l'emprunt restant à rembourser à 95 % est conséquent et bien supérieur à son apport.
Merci d'avance de votre retour et de vos conseils.
Claire
Bonjour; j'exerçais en tant que profession libérale dans un local acquis par une SCI crée avec mes deux enfants . J'ai vendu ce local et tout régularisé avec mes enfants ; mais j'ai gardé le garage qui était lié au local pour un usage personnel ( surtout pour y remiser les meubles qui étaient dans mon local professionnel !!!) . Je ne paie pas de loyer. et donc il n'ya plus aucun revenu tiré de la possession de ce bien ; que des frais ) . Je souhaitais savoir si je devais faire une déclaration par l'intermédiaire d'un comptable (comme je le faisais avant ! ) ou bien si je pouvais faire tout seul ma déclaration ? (de façon à m'éviter les frais de comptabilité!!) . Ne comptant pas faire l'acquisition de biens dois je dissoudre la SCI ? Changer les statuts de celle ci ? Sachant que je compte bien sûr vendre ce bien dans deux ou trois ans? Salutations .
Bonjour,
Peut on être associé d'une SCI et bénéficier de la jouissance d'un logement à titre gracieux, et en parallèle louer occasionnellement son logement sur airbnb?
j'ai en 2013 créé une sci au régime IR pour l'acquisition de locaux dans lesquelles la SCI loue des emplacements de stationnement caravanes -donc avec bénéfice chaque année -
en 2020 cette sci acquiert sur le terrain attenant un immeuble très vétuste (dans un état ne permettant pas de le proposer à la location avant restauration) j 'effectue moi-même une partie de la rénovation et pour cela avec un bail commodat je réside dans une partie de l'immeuble en 2021 et en 2022..
Début 2023 grâce à la rénovation le bail commodat est remplacé par un bail 3 ans avec loyer annuel de 2400€ ; de même trois autres baux commencent pour d'autres parties de l'immeuble avec loyer total annuel de 3000 € Est-ce que le fisc peut refuser la déduction fiscale occasionnée par les travaux de cet immeuble (déduction en 2021 du déficit année 2020 ; en 2022 pour le déficit de 2021 de même en 2023 pour le déficit de 2022) ?
Dès l'acquisition l'objectif etait bien la location dès que possible par la restauration.
Merci d'avance pour votre aide et je reste à votre disposition pour toute autre précision
Stéphane VERON
Bonjour,
Avec un ami, nous sommes les 2 seuls à 50/50 d'une SCI familiale. Via cette SCI nous avons acheté notre résidence principale (en réunissant nos fonds propres), occupé à titre principal par nous, les gérants de la SCI
Nous ne faisons aucune déclaration car le logement est mise à notre disposition à titre gratuit. Nous l'avons indiqué aux impôts et rempli le cerfa 2072.
Ni la SCI ni l'appartement acquis par la SCI ne font l’objet d’activité commerciale (pas de location). Donc, aucun revenu n'est généré de ce côté là. La TVA et l’impôt sur les sociétés ne s’appliquent pas.
Quand nous nous déciderons de vendre (entre 3 et 5 ans après achat) notre résidence principale acquise au moyen de la SCI, devront nous régler un impôt sur la différence (c-à-d le gain réalisé), entre le prix de vente plus élevé que le prix d'achat ?
Sachant qu'il n'y a pas d'impôt sur le gain réalisé à la revente d'une résidence principale par une personne physique (par opposition à la personne morale que constitue la SCI).
Je précise que nous avons payé tous les frais de manière personnelle.
Merci par avance pour votre retour.
Arno
Bonjour, nous avaons une sci avec une location commerciale et nous occupons notre maison à titre gratuit, pouvons déduire la TVA pour les travaux effectués dans cette maison et déclarer les travaux dans notre déclaration de revenus(travaux de chauffage, de fermeture, toiture)
Merci pour votre réponse
Bonjour,
En général, vous ne pouvez pas déduire la TVA sur les travaux effectués dans une résidence occupée à titre gratuit, car la TVA est généralement liée à des activités commerciales ou professionnelles, pas à des résidences personnelles.
En ce qui concerne la déclaration des travaux dans la déclaration de revenus, les dépenses pour les travaux dans votre résidence principale occupée à titre gratuit ne sont généralement pas déductible dans votre déclaration de revenus, car elles sont considérées comme des dépenses personnelles.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Merci
Bonjour
Nous avons créé une SCI familiale en 2023 sans revenu mais avions oublié de le déclarer.
Comment devons nous faire en 2024 ?
Merci
Nhân
Bonjour,
Pour régulariser la situation de votre SCI familiale, vous devrez déclarer ses revenus pour l'année 2023 et effectuer les démarches nécessaires auprès des autorités fiscales.
Voici quelques points à noter :
- Vous devez remplir une déclaration rectificative pour l'année 2023 en incluant les revenus de la SCI familiale ;
- Vous devez payer les impots dus à ces revenus non déclarés ;
- Si des pénalités de retard sont appliquées, vous devez également les payer ;
- Assurez-vous de bien déclarer les revenus de la SCI dans les déclarations fiscales des futures années.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
je souhaite acquérir un terrain agricole pour le léguer à mes enfants ( tous mineur). J'hésite entre 2 options:
pour le 2ème point je craint que l'administration fiscale ne considère comme une sous évaluation du bien de la sci car il y aura aucune location et donc aucune entrer d'argent dans la sci. Je veux seulement un peu jardiné dans le terrain sans aucune prétention professionnel . Donc je ne pense que je puisse payer un loyer pour la parcelle.
Merci d'avance de vos conseils;
Bonjour. Dans le cadre d'une SCI familiale ne percevant aucun revenu locatif, sommes nous redevables de la taxe d'habitation ?
Merci à vous.
Bonjour,
Merci pour cet article édifiant. Je suis associé d'une SCI familiale n'ayant jamais déclaré quoique ce soit en 20 ans. L'objet social est l'exploitation d'un bien spécifique vendu il y a des années. Depuis, 2 biens successifs ont été achetés puis revendus quelques années plus tard. Nous n'avons à ce jour pas de patrimoine. Dans ce contexte, je reprend la gérance de la société, "assurée" par ma mère depuis lors. Je souhaite faire changer les statuts de façon et généraliser l'objet social. Ce dernier peut-il prévoir à la fois la mise à disposition à titre gratuit d'un bien pour ma mère et à la fois l'acquisition, mise en location, gestion de tout autre bien immobilier en second lieu ? Nous ne souhaitons pas changer nos statuts tous les 4 matins... Je pensais sinon à rester sur un objet plus général et louer à ma mère de façon à couvrir les charges uniquement. Est-ce possible ? Enfin, je souhaite déclarer notre situation actuelle via le formulaire 2072. Est-ce obligatoire. Est-ce que je prend un risque à déclarer alors que rien a été fait depuis la création de l'Entreprise ? Faut-il corriger les statuts avant de déclarer quoique que ce soit ? J'ai peur que l'administration puisse s'interroger et prononcer la liquidation de l'Entreprise. Quid du capital disponible le cas échéant ? Merci beaucoup.